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- 1. 1 時程 議程 時間 13:50-14:00 簽到 10分鐘 14:00-14:05 來賓介紹、主席致詞 5分鐘 14:05-14:25 計畫內容說明 20分鐘 14:25-14:50 有關單位及專家學者指導 25分鐘 14:50-15:10 綜合討論 20分鐘 15:10-15:15 意見彙整 散會 5分鐘 公聽會議程
- 3. 3 龍都建設股份有限公司實施者 臺北市政府 台北大學不動產與城鄉環境學系 金家禾教授 張國禎建築師事務所 張國禎建築師 專家學者 規劃團隊 戚雅各建築師事務所 財團法人都市更新研究發展基金會 都市更新處 文山區公所 代表 萬有里 蘇德財里長
- 5. 5 壹、基地環境簡介
- 6. 6 圖 例 指 北 針 基地位置 段 六 路 福 斯 羅 更新地區範圍 更新單元範圍 景興國中 景華公園 (文山一號公園) 台灣電力公司變電所 景 隆 街 本案位於市政府所劃定之 更新地區「文山區‧台灣 電力公司變電所南側更新 地區 」內 更新單元總面積為 3,324.00㎡ (1005.51坪) 三 福 街
- 8. 8 使 用 分 區 面 積 ( ㎡ ) 第四種住宅區 2,426.00 道路用地 898.00 總 計 3,324.00 土地使用分區 指 北圖 例 及 說 明 更新單元範圍 第四種住宅區住四 變電所用地變 停車場用地停 九街福三 巷 巷 二 四 路 興 景 八 弄 住四 住四 變 停
- 9. 9 基地周遭公共設施 500M 機 機 溪口小學 志清國小 交 景興國中 台灣電力公司 變電所 變 文山一號公園 景美國中 機 機 機 機 滬江中學 景美國小 世新大學 市 市 市 集應廟 交 交 交 景 美 六 號 公 園 停 景行公園 公 公 綠 興福公園 景仁公園 停 市 公 市 公 公 萬有二號 公園 交 交 萬有公園 景豐公園 停 市 公 公 公 交 武功國小 羅 斯 福 路 六 段 景 隆 街 景 興 隆 路 一 段 興 路 圖例 學校用地公園綠地 市場用地堤防用地 機關或公共建築用地停車場用地 古蹟保存區 變電所或交通用地 N 本更新單元距離500公尺範圍－ 學校: 志清國小、景興國中、景美國 中。 公園: 景仁公園、萬有公園、萬有二 號公園、文山一號公園、興福 公園。
- 10. 10 基地現況與問題 更新單元內建物老舊且違建多，使整體環境窳陋 街廓內巷道狹窄曲折，有礙消防與治安等公共安全 建物密集缺乏良好通風採光
- 11. 11 土地權屬 土地權屬 土地面積(㎡) 面積比例(%) 人數 人數比例(%) 私 有 土 地（24筆） 3,311.00 99.60% 37 94.87％ 公有土地（3筆） 13.00 0.40% 2 5.13％ 合計 3,324.00 100.00% 39 100.00％ 更新單元範圍534 534-1 535-1 535 537 533 532 538 501498 536-2 536-3 536 539 522 522-1 522-3 522-4 522-2 502 525 525-1 525-2 526 526-1 526-2 527 527-1 527-2 528 528-1 528-2 529 529-1 529-2 530 530-1 530-2 531 531-1 540 540-1541-1 541 541-2 521 511 520-2 520-1 520 546 542 544 545-1 N 九 街 福 三 巷 巷 二 四 路 興 景 八 弄 公有
- 12. 12 5 4 3 2 1 8 7 6 合法建物權屬 合法建物共計8戶 所有權人數：11人 產權登記面積：443.53㎡ 編號 建物門牌 分佈地號 1 三福街9巷16號 522-2、522-3、522-4 2 三福街9巷17號 522、522-1、522-3 3 三福街9巷20號 522、532 4 三福街9巷23號 526、526-1、527、527-1、528、528-1 5 三福街9巷26號 530、530-1、531、531-1、541-1 6 三福街9巷43號 527、528、532 7 三福街9巷44號 526、527、532 8 三福街9巷45號 525、526 、532
- 13. 13 5 4 3 2 1 98 7 6 違章建物測量結果 門牌：9戶 設籍戶數：15戶,設籍人口：60人 拆除面積：1061㎡（321坪） 編號 建物門牌 分佈地號 1 三福街9巷19號 532 2 三福街9巷19號之1 532 3 三福街9巷21號 522、525、525-1 4 三福街9巷22號 522、525、526、526-1 5 三福街9巷24號 528、528-1、529、529-1 6 三福街9巷25號 529、529-1、530、530-1 7 三福街9巷28號 531、532、538、540 8 三福街9巷29號 538、540 9 三福街9巷42號 528、529、530、531、532
- 16. 16 同意比例 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人數均大於法 定標準3/5(60%) 更新單元範圍內土地總面積及合法建築物總樓地板面積 均大於法定標準2/3(67%) 項目 土地人數 建物人數 土地面積㎡ 建物面積㎡ 全區數（A） 39 11 3324.00 443.53 同意數（B） 31 8 3092.36 364.99 同意比（％） (B)/(A) 79% 72.73% 93% 82% 均大於60% 均大於67%
- 17. 17 擬爭取容積獎勵額度（台北市議會94/07/07審議通過的法規辦理） 申請容積獎勵項目 獎勵面積（㎡） 基準容積比率 (%) △F1原容積高於法定容積部份核計之獎勵 - 0.00% △F2居住面積不及當地水準獎勵 - 0.00% △F3更新時程獎勵 363.64 5.00% △F4考量地區環境狀況獎勵 (興闢計畫道路) 1941.30 26.69% △F5更新地區規劃設計獎勵 （量體/人行道/規模） 946.92 13.02% △F6處理違建戶之樓地板面積獎勵 386.71 5.32% 申請容積獎勵總計 3636.36 50.00% （實際獎勵額度 以台北市都市更新審議委員會 審議為準）
- 18. 18 權利變換意義與原則 權利變換意義 係透過公平、公開、公正的方式，以互助合作的方式實施 都市更新 相關權利人均享有更新法令之保障 多數人同意即可實施 其精神類似立體之市地重劃或法制化的合建 權利變換原則 分配 –權利變換後之土地及建築物扣除抵付共同負擔後，依各宗土 地權利變換前之權利價值比例，分配更新後房地 估價 –由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之
- 19. 19 分房地 （領更新前權利價值） ＋（差額找補） （領更新前權利價值） 『參與』與『不願參與』權利變換之處理 參與權利變換（都更31條） 依更新後應分得權利價值參與分配房地，並依實際分配 與應分配價值差額找補價金。不能參與者領取更新前權 利價值。 不願參與權利變換（內政部90.11.27台九十內營字第九０一五八０九號函） 依其更新前權利價值領取補償金 權 利 人 不能參與 參與 不願參與
- 20. 20 更新前後估價 權利變換前各宗土地及更新後 建築物及其土地應有部分之權 利價值，由實施者委託三家以 上鑑價機構查估後評定之。 （權變實施辦法第6條） 目前三家刻正進行更新前後估 價作業 評價基準日96.08.15 共同負擔費用 更新成本包含工程費用、權利 變換費用、貸款利息及管理費 用（更新條例第30條、臺北市更新審 議作業規範） 權利變換流程及用語 更新前估價 計算權利價值比例 更新後估價&共同負擔計算 分配差額找補 權利變換流程 更新後應分配價值計算 更新後房地申請分配 暫定96.10.初～96.11.初共30日 評價基準日96.08.15
- 21. 21 更新前估價 評價基準日：96年8月15日 巨秉 戴德梁行 中華 住宅區土地單價（萬元/坪） 75萬元/坪 72萬元/坪 70萬元/坪 道路用地土地單價（萬元/ 坪） 38萬元/坪 38萬元/坪 38萬元/坪 更新前土地總價（億元） 6.53億元 6.31億元 6.16億元 本估價僅為初步參考之用 最終估價結果以屆時市政府核定都市更新權利變換計畫為準
- 22. 22 更新後估價 評價基準日：96年8月15日 巨秉 戴德梁行 中華 住宅銷售平均單價 （萬元/坪） 32.8萬元/坪 33.4萬元/坪 33.1萬元/坪 停車位銷售平均單價 （萬元/部） 154萬元/部 164萬元/部 166萬元/部 更新後總價（億元） 19.73億元 20.14億元 20.54億元 本估價僅為初步參考之用 最終估價結果以屆時市政府核定都市更新權利變換計畫為準
- 23. 23 共同負擔費用 依權利變換實施辦 法第13條 依台北市都市更新 審議作業相關規範 彙編規定提列 項 目 一、重建 費用 (一)拆除工程 建築物拆除費 (二)新建工程 營建費用 建築設計費 鑽探費 (三)其他必要 費用 公寓大廈共同管理基金 空氣污染防治費 外接水、電、瓦斯管線工程費 鄰房鑑定 壹、工程費用 人行道工程費 二、公共 設施費用 (一)計畫道路 開闢 公共設施用地捐贈本市土地成本 計畫道路上地上物拆遷補償費 計畫道路工程開闢費 貳、權利變換 費用 一、都市更新規劃費（含調查費） 二、不動產估價費（含技師簽證費） 三、更新前測量費（含技師簽證費） 四、地籍整理費 五、土地改良物拆遷補償及安置費（含舊違章建築戶） 參、貸款利息 （工程費用及權利變換費用合計之利息） 伍、管理費用 人事行政管理費（F1） 營建工程管理費(F2) 銷售管理費（F3） 風險管理費（F4）
- 25. 25 申請分配方式 實施者應訂定期限（30日） 辦理所有權人分配位置之申 請（預定96.10初～96.11初） 未於期限內提出申請者，或 同一位置有二人以上申請分 配時，以公開抽籤方式分配 之（更新條例第30條） 更新後分配差額找補 實際分配與應分配有差異時， 應按評定更新後權利價值計 算應繳納或領取之差額價金 （權變實施辦法第25條） 更新前估價 計算權利價值比例 更新後估價&共同負擔計算 分配差額找補 權利變換流程 更新後應分配價值計算 更新後房地申請分配 暫定96.10.初～96.11.初共30日
- 26. 26 參、申請分配說明
- 27. 27 申請分配說明 申請分配作業相關規定 表達是否參與分配之意願 未於期限內表達意願者，將由實施者代為抽籤 未達最小分配面積單元者，依其更新前權利價值予以補償 權利人於『申請分配期間』提出申請，且須以『書面方 式』表達申請意願及分配位置 若干權利人可以合併申請分配 同一位置有二人以上申請時,公開抽籤方式辦理
- 28. 28 申請分配流程 權利變換估價 權利變換計算 申請分配調查公聽會 願意分配不願分配 未達最小分 配單元 有表達意願 無表達意願 選配房屋 有達最小分 配單元 發補償金 公開抽籤 重複選配 無 重 複
- 29. 29 肆、拆遷安置計畫
- 30. 30 合法建築物部分 法令依據 依都市更新條例第36條規定辦理 因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物 之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之。 認定原則 本案權利變換範圍內合法建築物之認定，以辦理建物保存登記 完竣者為原則，共計9個建號，8戶門牌 殘餘價值 殘餘價值補償＝建物殘餘價值－拆除費用 租金補貼 拆遷安置補償＝原居住面積×住宅租金水準×更新期間
- 31. 31 佔有他人土地舊違建戶補償標準及項目 符合拆遷補償資格 舊有建築物於七十七年八月一日前興建 提供相關證明：水電證明、門牌編釘、稅籍、戶籍、買賣契約 書等 拆除面積 拆除面積計算未達66㎡者，以66㎡計算 面積計算未滿1㎡之尾數，以1㎡計算 補償項目 違章建築拆遷處理費＝拆除面積×重建單價 建物拆遷獎勵金＝違章建築拆遷處理費×60% 人口搬遷補助費＝每戶28萬元×戶數 拆遷補償金發放時間 權利變換計畫核定發布日起15天內發放
- 32. 32 伍、更新後效益
- 33. 33 地主之效益 透過都市更新,享有稅捐減免 透過都市更新,提升原土地之 使用效益與價值 透過都市更新,改善土地佔用 及產權細分之情況 地區居民之效益 增加人行步道之留設,改善地 區之良好步行空間 政府部分之效益 創造優質的生活空間與市容景 觀 改善土地價值,增加稅收
- 34. 34 陸、建築設計說明
- 35. 35 可建築開發規模檢討 基地面積 733.3坪 基準容積 2199.99坪(300%) 容積獎勵 都更50% 建物構造 RC(鋼筋混凝土造) 允建容積 3299.99坪 (450%) 樓地板面積 5955坪 戶數 114戶 停車位 113部 建物規劃 地下3層 地上15層
- 37. 37 更新後建築設計 一層平面圖 8M道路 註:電梯編號(2)(4)(6)為緊急昇降機 註:電梯編號(1)(3)(5)為供行動不便者使用電梯 8M 三福街9巷 42 巷 路 興 M 景 10 8M道路 A棟 B棟 C棟 住宅單元 面積(坪) A1-1 69.41 A2-1 31.96 住宅單元 面積(坪) C1-1 74.4 A1 A2 C1
- 38. 38二層平面圖 更新後建築設計 M 10 道 路 註:電梯編號(1)(3)(5)為供行動不便者使用電梯 註:電梯編號(2)(4)(6)為緊急昇降機 A棟 B棟 C棟 住宅單元 面積(坪) A1-2 28.64 A2-2 28.55 A3-2 45.52 A1 A2 A3 住宅單元 面積(坪) C1-2 42.86 C2-2 49.51 C3-2 58.85 住宅單元 面積(坪) B1-2 64.21 B2-2 67.58 B1 B2 C1 C2 C3
- 39. 39三~十二層平面圖 更新後建築設計 M 10 道 路 註:電梯編號(1)(3)(5)為供行動不便者使用電梯 註:電梯編號(2)(4)(6)為緊急昇降機 A棟 B棟 C棟 住宅單元 面積(坪) A1-3 28.64 A2-3 28.55 A3-3 45.52 A1 A2 A3 住宅單元 面積(坪) C1-3 42.86 C2-3 49.51 C3-3 58.54 住宅單元 面積(坪) B1-3 64.21 B2-3 67.58 B1 B2 C1 C2 C3
- 40. 40 更新後建築設計 十三~十四層平面圖 A棟 B棟 C棟註:電梯編號(2)(4)(6)為緊急昇降機 註:電梯編號(1)(3)(5)為供行動不便者使用電梯 路 道 10 M 住宅單元 面積(坪) A1-13 28.64 A2-13 28.55 A3-13 45.52 住宅單元 面積(坪) C1-13 42.86 C2-13 47.66 C3-13 48.13 住宅單元 面積(坪) B1-13 64.05 B2-13 67.42 A1 A2 A3 B1 B2 C1 C2 C3
- 41. 41 更新後建築設計 十五層平面圖 A棟 B棟 C棟 M 10 道 路 註:電梯編號(2)(4)(6)為緊急昇降機 註:電梯編號(1)(3)(5)為供行動不便者使用電梯 住宅單元 面積(坪) A1-15 28.64 A2-15 28.55 A3-15 45.52 住宅單元 面積(坪) C1-15 43.20 C3-15 49.22 住宅單元 面積(坪) B1-15 64.05 B2-15 67.42 A1 A2 A3 B1 B2 C1 C3
- 42. 42 更新後建築設計 屋突層平面圖 M 10 道 路 A棟屋突貳層 B棟屋突貳層 C棟屋突貳層B棟屋頂層 C棟屋頂層A棟屋頂層 屋頂層平面圖 A棟 B棟 C棟
- 43. 43 說明 圖例 汽車:大車6 輛 大車 小車6 輛 小車 機車: 266輛 機車 更新後建築設計 地下一層平面圖
- 44. 44 更新後建築設計 地下二層平面圖 說明 圖例 汽車:大車 28 輛 大車 小車 21 輛 小車
- 45. 45 說明 圖例 汽車:大車 31 輛 大車 小車 19 輛 小車 更新後建築設計 地下三層平面圖
- 47. 47 更新後建築設計 透視圖
- 48. 48 簡 報 結 束 敬 請 指 教