Recommended
More Related Content
Similar to P09615 10-03-01(修01)
Similar to P09615 10-03-01(修01) (20)
More from 財團法人都市更新研究發展基金會
More from 財團法人都市更新研究發展基金會 (20)
P09615 10-03-01(修01)
- 2. 公聽會議程 時程 議程 時間 1500至1510 簽到 10分鐘 1510至1515 主席宣布開會、議程說明 5分鐘 1515至1520 來賓介紹 5分鐘 1520至1600 事業計畫及權利變換計畫 內容說明 40分鐘 1600至1620 專家學者引言 10分鐘 1620至1650 綜合討論 30分鐘 1650至1700 主席結論、散會 10分鐘 2
- 3. 3 主持人 台北市政府 專家學者 規劃團隊 • 實施者：國泰建設股份有限公司代表 鄭國強經理 • 臺北市都市更新代表 • 中山區區公所 • 朱馥里：陳里長開仁先生 • 中國文化大學建築及都市設計學系 何芳子教授 • 臺北大學不動產與城鄉環境學系 金家禾教授 • 財團法人都市更新研究發展基金會 • 潘冀聯合建築師事務所 • 巨秉不動產估價師聯合事務所 • 宏大不動產估價師聯合事務所 • 麗業不動產估價師聯合事務所
- 9. 9 使用分區 面積(㎡) 建蔽 率 容積 率 商3特 （原住3-2） 2,623.50 45% 400% 住3-2 1,441.00 45% 400% 住3 2,780.68 45% 225% 總計 6,845.18 - - 壹、基地簡介 二、土地使用分區 基準容積：22,514.83㎡（6,810.72坪）
- 10. 土地筆數：53筆 所有權人數：8人 公有土地343㎡（5.01%） ，臺北市政府所有。 私有土地6,502.18㎡ （94.99%）。 限制登記(查封)：127-21、 127-45、192-6等3筆 土地權屬 面積(㎡) 比例(%) 人數 比例(%) 公有土地 343.00 5.01% 1 1.54% 私有土地 6,502.18 94.99% 7 98.46% 合計 6,845.18 100..% 8 100.00% 壹、基地簡介 10 三、土地權屬 公有土地
- 12. 壹、基地簡介 12 五、舊違章建築戶 建 國 北 路 二 段 合江街70巷 民生東路二段 編編編編 號號號號 建物建物建物建物 門牌門牌門牌門牌 樓樓樓樓 層層層層 實測面積實測面積實測面積實測面積 ((((㎡㎡㎡㎡)))) C1 1號 2 360.63 C2 3號 1 20.77 C3 9號 2 250.32 C4 13號 1 34.53 C5 17號 1 134.02 原計有5棟舊違章建築戶，經地主整合後拆除4棟建物 （編號C1至C4），其費用並無納入共同負擔中。 現況計有編號C5，鐵造1層建物。 實測面積計有134.02㎡ C5 C1 C2 C3 C4 編號C1至C4建物經整合 後，業已處理舊違章建 築戶完竣，並已拆除
- 15. 貳、事業計畫內容 15 私有土地及私有合法建築物所有權人數同意數均超過3/5同意 私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過2/3同意 項目 所有權人人數(人) 面積（㎡） 土地 合法建築物 土地 合法建築物 全區總和（A=a＋b） 8 6 6,845.18 16,262.70 公有土地（a） 1 0 343.00 - 私有土地（b=A-a） 7 6 6,502.18 16,262.70 排除總和(C) 1 0 71.00 - 計算總和(B=b-c) 6 6 6,431.18 16,262.70 同意數（C） 6 6 6,431.18 16,262.70 同意比例（%）（C/B） 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 法定比例（%） 大於3/5 大於2/3 註：都市更新條例第27條規定公有土地及建物應一律參與都市更新； 同意門檻只計算私有土地及私有合法建築物建物。 依都市更新條例第12條，經法院查封者排除於同意比例計算。 一、同意比例
- 16. 二、擬爭取容積獎勵額度貳、事業計畫內容 申請容積獎勵項目 申請獎勵額度 佔基準容積 百分比 △F1原容積高於法定容積部份核計之獎勵 1,143.28㎡ 5.08% △F3更新時程獎勵 1,125.74㎡ 5.00% △F5 更新地 區規劃 設計獎 勵 ➊建築設計與鄰近地區建築物相互 調和、無障礙環境及都市防災 2,251.48㎡ 10.00% ➋供人行走之地面道路或騎樓 1,268.02㎡ 5.63% ➌更新單元規模 2,161.42㎡ 9.60% ➍建築基地及建築物採綠建築設計 1,350.89㎡ 6.00% △F6處理占有他人土地之舊違章建築戶 64.38㎡ 0.29% 更新容積獎勵 9,365.21㎡ 41.60% 容積移轉額度 8,220.16㎡ 36.51% 本案擬爭取容積額度總計 17,585.38㎡ 78.11% 基準容積：22,514.83㎡ （6,810.72坪） 註：實際獎勵數額須以臺北市政府核定公告結果為準 16
- 18. 三、合法建築物拆遷補償2/2 貳、事業計畫內容 編號 構造 樓層 面積 建物 殘值率(％) 殘值提列 水準 建物殘餘價值 (元) A RC造 12層 4,600.88坪 51.66% 12.1萬元/坪 2.87億元 287,573,584 B RC造 7層 318.58坪 47.78% 9.5萬元/坪 0.14億元 14,460,843 共2棟 4,919.46坪 平均每坪約為61,396元 3.02億元 302,034,427 合法建築物拆遷補償約為3.02億元 18
- 19. 四、占有他人土地之舊違建處理方案貳、事業計畫內容 法令依據：都市更新條例第36條 補償資格認定 舊有建築物於77年8月1日前興建。 證明文件：水電證明、門牌編釘、稅籍、戶籍等。 處理方案 占有他人土地舊違章建築計1棟（實測面積134.02㎡ ）， 採「現金補償」之方式處理。 舊違章建築戶之拆遷補償費以「實施者與舊違章建築戶之協議 金額」為準，本更新單元內發放總額為17,800,000元 編號 門牌 樓層 門牌編釘 日期 建築物 構造 拆除面積 (㎡) 補償費用(元) C5 建國北路二段 75巷17號 1層 50/8/15 鐵造 134.02㎡ 1780萬元 19
- 20. 五、財務計畫（共同負擔費用） 貳、事業計畫內容 依權利變換實施辦法第13條 「臺北市都市更新審議作業相關規範彙編規定」提列 項目 金額 說明 1 工 程 費 用 重建費用(A) 46億2488萬元 ➊營建面積21,432.77坪、21萬/坪（加 計綠建築、老樹移植、地質改良等額 外費用） ➋包含鑑界、建築規費、外接水電管線 費等其他必要費用。 其他必要費用 1268萬元 ➊公寓大廈管理基金➋水電、瓦斯管線 工程費用➌鄰房鑑定費 2 權利變換費用(C) 3億3103萬元 都更規劃、估價、合法建物及舊違章建 築戶之拆遷補償、地籍整理等費用 3 貸款利息(D) 3億8490萬元 分為自有及融資利率、貸款期間52個月 4 稅捐（E） 5935萬元 5 管 理 費 用 人事管理費用 3億2239萬元 (A+C+D+G)×管理費率(5%) 銷售管理費 3億6451萬元 折價抵付分回部分×銷售費率(4.47%) 風險管理費 9億5615萬元 (A+C+D+E+G)×風險費率(14%) 6 容積移轉費用（G） 10億9440萬元 總計 81億5029萬元 註：實際費用數額須以臺北市政府核定公告結果為準 20
- 22. 22國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 （一）基地分析 （二）設計說明 （三）建築計畫 （四）景觀計畫 （五）法令及面積檢討 （六）建築容積獎勵檢討
- 23. 23國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 23 基地分析 長壽 公園 河濱公園 殯儀館 國父紀 念館 台北 101大安森林 公園 交通樞紐•地標建物 VIEW ! 都市高層景觀 VIEW ! 河景 VIEW ! 山景 本案基地
- 24. 24國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 53M 高層建築落物曲線 土管高度比限制線水平投影線(合江街) 都更後院深度比限制線 64.9m 47.7m 85M 高層建築落物曲線 53M 土管高度比水平投影線(合江街) 85M 高度後院深度比水平投影線 53M 高度後院深度比水平投影線 畸零地界(擬於未來報市府專簽免予檢 討後院深度、深度比、落物曲線) 住3-2 (437.2坪) 住3 (841.15坪) 商三特 (792.45坪) 基地範圍．削線檢討基地分析 78.0M 84.4 M 陰影削線 都更高度限制線 高層建築落物曲線 都更1:5削線及12M深度限制線 基地面積 2,071坪坪坪坪 建築面積(45%) 932坪坪坪坪 基本容積(329.2%) 6,810.7坪坪坪坪
- 25. 25國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 設計說明 都市設計 -- 連結開放空間系統 -- 營造舒適安全之人行空間 都市開放空間 沿街人行步道 沿街人行步道
- 26. 26國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 設計說明 基地配置計畫 --基地東側留設廣場式開放 空間，兼具社區避難之緩衝 區功能 --人行步道鋪面整體規劃: 基地北側與西側規劃8m及 南側4m帶狀無遮簷人行空 間，維護行人安全，提升生 活質感 -- 人車分道: 汽車動線由基地北側進入車 道出入口與人行道採齊平處 理 -- 基地轉角留設沿街店鋪 8m人行步道8m人行步道 8m人行步道 4m人行步道
- 27. 27國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 設計說明 辦公動線計劃 辦公出車辦公進車
- 28. 28國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 設計說明 計程車排班 旅館動線計劃 旅館進車 旅館出車 BUS停車
- 29. 29國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 設計說明 防災計劃 8m x 20m 消防作業空間 11m救災半徑 消防車進出動線 -- 消防車進出動線 -- 8x20m 消防作業空間 -- 11m 救災半徑
- 30. 30國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 防災計劃 防災中心位於B1層 特別安全梯 緊急通路
- 31. 31國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 B4F 1F 3F 13F 15F B1F 20F 14F 電梯服務樓層示意圖 客房 健身房、客房 辦公室 旅館、裝卸停車 辦公停車 辦公樓層專用貨梯(B4~13F)共1座 辦公樓層專用電梯(1~13F) 共6座 停車場專用客梯(B4~1F) 共3座 旅館專用客梯(1~2F、14~20F)共3座 旅館專用貨梯間緊急升降機(B4~20F) 共2座 2F 辦公大廳、旅館大廳 店鋪、Lounge 、餐廳 會議室、餐廳 垂直動線 B3F B2F 設計說明
- 32. 32國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 建築高度檢討 剖面圖 3F~12F 辦公室 2F 會議室、餐廳 1F 辦公、旅館大廳、Lounge、店鋪、餐廳 B4F 辦公停車 B1F 旅館汽機車停車、裝卸停車 10@4.3=43m 13F=4.5m 6@3.60=21.6m 15F~20F 客房 航高管制 EL+95.49 2@3=6m B2F 辦公停車 14F 健身房、客房14F=4.0m 13F 辦公室 2F=6.0m 1F=5.5m B4F=4.5m B2F=3.4m B1F=5.0mGL= 0.1m 90.6m 16.3m B3F=3.4m B3F 辦公停車 建築計畫 基樁= 1 m x 5 m 筏基深度= 2.5 m 開挖深度= 18.85 m 挑空大廳 中繼層設備
- 33. 33國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 一層平面圖 出租店面 旅館使用空間 旅館梯廳 辦公梯廳 員工使用空間 服務設施 電梯 樓梯 民 生 東 路 三 段 建 國 北 路 二 段 建築計畫 8m沿街步道 沿街店鋪留設 4m沿街步道 地下停車進出口 挑空氣勢大廳 產權面積: 旅館 1,098.35㎡ (332.25坪) 出租店面 397.86㎡ (120.35坪) 出租店面 330.16㎡ (99.87坪) 8m都市開放空間
- 34. 34國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 二層平面圖 旅館大廳 辦公大廳 旅館大廳 辦公大廳 餐廳 61.8m 旅館使用空間 旅館梯廳 員工使用空間 服務設施 電梯 樓梯 建築計畫 42.6m
- 35. 35國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 三層~ 十三層平面圖 • 以 T core 方式配置服務設施 • 將北/西/南側較佳之視野留給 辦公空間使用 42.6m 61.8m 9m 辦公使用空間 辦公梯廳 員工使用空間 服務設施 電梯 樓梯 建築計畫 產權面積: 分戶A 640.52㎡ (193.76坪) 分戶B 874.52㎡ (264.54坪) 分戶C 602.91㎡ (182.38坪) 分戶D 551.11㎡ (166.71坪) 分戶E 529.09㎡ (160.05坪)
- 36. 36國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 十四層平面圖 標準房標準房標準房標準房 小套房小套房小套房小套房 總數總數總數總數 14層樓 29間 2間 31間/層 15-20樓 34間/層 2間/層 36間/層 總數 233233233233 間間間間 14141414間間間間 247247247247間間間間 30.0m 61.8m 旅館使用空間 旅館梯廳 員工使用空間 服務設施 電梯 樓梯 建築計畫
- 37. 37國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 十五、十七、十九層平面圖 旅館使用空間 旅館梯廳 員工使用空間 服務設施 電梯 樓梯 標準房標準房標準房標準房 小套房小套房小套房小套房 總數總數總數總數 14層樓 29間 2間 31313131間間間間////層層層層 15-20樓 34間/層 2間/層 36363636間間間間////層層層層 總數 233233233233 間間間間 14141414間間間間 247247247247間間間間 30.0m 61.8m 建築計畫
- 38. 38國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 十六、十八、二十層平面圖 標準房標準房標準房標準房 小套房小套房小套房小套房 總數總數總數總數 14層樓 29間 2間 31313131間間間間////層層層層 15-20樓 34間/層 2間/層 36363636間間間間////層層層層 總數 233233233233 間間間間 14141414間間間間 247247247247間間間間 旅館使用空間 旅館梯廳 員工使用空間 服務設施 電梯 樓梯 3@3.6m=10.8m3@4m=12m2@3.6m=7.2m 4@3.6m=14.4m3@4m=12m4@3.6m=14.4m8.65m8.65m 建築計畫
- 39. 39國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 地下一層平面圖 機車機車機車機車 汽車汽車汽車汽車 裝卸車裝卸車裝卸車裝卸車 B1B1B1B1 338 39 5 B2B2B2B2 0 114 0 B3B3B3B3 0 113 0 B4B4B4B4 0 95 0 總總總總 數數數數 338338338338 361361361361 5555 法法法法 定定定定 327327327327 282282282282 5555 自自自自 設設設設 79797979 辦公車行動線 裝卸車行動線 地上建物投影線地上建物投影線地上建物投影線地上建物投影線 旅館梯廳 員工使用空間 服務設施 電梯 樓梯 建築計畫 開挖面積= 4,923.7㎡ 開挖率= 71.93% 旅客車行動線
- 40. 40國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 地下二~ 四層平面圖 旅館梯廳 員工使用空間 服務設施 電梯 樓梯 建築計畫 開挖面積= 4,923.7㎡ 開挖率= 71.93%
- 41. 41國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 設計概念 樹梢下隱約穿透且具層次的視覺效果 收集都市天景及特殊隱密感 樹身氣根極具生命力及延伸性的張力表現 樹根與大地的緊密結合 建築立面 藉由景觀導引建築、人與大自然的多層次交融
- 42. 42國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 建築立面 外觀透視圖 VIEW
- 43. 43國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 建築立面 外觀透視圖 VIEW
- 44. 44國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 建築立面 外觀透視圖 VIEW
- 45. 45國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 建築立面 外觀透視圖 VIEW
- 46. 46國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 層別 STEEL 斷面尺寸 R.C 斷面尺寸 備註 1F~20F -1000 - B4F~B1F -1000 1200x1200 1F~20F -650x1300 - B4F~B1F -650x1300 850x1500 16F~R1F H-800x400 - 10F~15F H-900x400 - 4F~9F H-900x450 - 2F~3F H-1000x450 - 1F - 600x900 B3F~B1F - 600x800 筏基層 - 1000x2500 2F~RF 1F B4F~B1F FS (扁柱) CFT柱 (箱型鋼柱內灌混凝土) DECK 基礎大梁 RC大梁 t=175 mm 桿件名稱 t=200 mm ~ t= 350mm (方柱) STEEL 大梁 t=1000 mm t=800 mm t=200 mm 連續壁 RC樓板 • 地震特性 – 地震分區：台北盆地(台北一區) – 用途係數：I=1.0 – 結構系統韌性容量：R=4.8 • 基礎型式：採壁樁+筏式基礎共同作用之樁式筏 基 • 擋土措施：採100cm厚連續壁 • 結構構造：S構造 • 結構系統 – X 向：韌性抗彎構架 – Y 向：韌性抗彎構架 結構系統規劃建築計畫
- 47. 47國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 景觀設計 設計概念 沿街綠帶步道沿街綠帶步道沿街綠帶步道沿街綠帶步道 沿街商店廣場沿街商店廣場沿街商店廣場沿街商店廣場 綠帶阻絕高架橋綠帶阻絕高架橋綠帶阻絕高架橋綠帶阻絕高架橋 辦公室入口廣場辦公室入口廣場辦公室入口廣場辦公室入口廣場 都市廣場都市廣場都市廣場都市廣場 巴士臨停巴士臨停巴士臨停巴士臨停 移植老樹移植老樹移植老樹移植老樹 旅館迎賓廣場旅館迎賓廣場旅館迎賓廣場旅館迎賓廣場 汽車臨停汽車臨停汽車臨停汽車臨停 水牆水牆水牆水牆
- 48. 48國 泰 人 壽 民 生 建 國 都 更 案 法令及面積檢討 基地法規概要基地法規概要基地法規概要基地法規概要 基地面積基地面積基地面積基地面積 6,845.18㎡ 使用分區使用分區使用分區使用分區 商三特(住三之二) 、住三之二面積、住三 法定建蔽率法定建蔽率法定建蔽率法定建蔽率 / 容積率容積率容積率容積率 45% / 400% 商三特(住三之二) 、住三之二 225% 住三 允建面積分析允建面積分析允建面積分析允建面積分析 允建建築面積允建建築面積允建建築面積允建建築面積 6,845.18㎡x45% = 3,080.33㎡ 基準容積基準容積基準容積基準容積 4,064.67㎡x 400% +2,780.51 x 225% = 22,514.83㎡ 更新獎勵容積更新獎勵容積更新獎勵容積更新獎勵容積 22,514.83 ㎡x 41.60% = 9,365.21㎡ 允建總容積允建總容積允建總容積允建總容積 40,100.21㎡㎡㎡㎡ 設計建築面積檢討設計建築面積檢討設計建築面積檢討設計建築面積檢討 設計建築面積設計建築面積設計建築面積設計建築面積 2,995.44㎡ 設計建蔽率設計建蔽率設計建蔽率設計建蔽率 2,995.44㎡/ 6,845.18㎡= 43.76% 設計總容積設計總容積設計總容積設計總容積 40,100.20㎡㎡㎡㎡ 設計容積率設計容積率設計容積率設計容積率 40,100.20㎡/ 6,845.18㎡= 585.82% 實設層棟戶數實設層棟戶數實設層棟戶數實設層棟戶數/建物高度建物高度建物高度建物高度 90.6㎡ 實設防空避難面積實設防空避難面積實設防空避難面積實設防空避難面積 4,923.71㎡ 法定汽車位法定汽車位法定汽車位法定汽車位/法定機車位法定機車位法定機車位法定機車位 282輛 / 327輛 實設汽車位實設汽車位實設汽車位實設汽車位/實設機車位實設機車位實設機車位實設機車位 361輛輛輛輛 / 338輛輛輛輛
- 52. 二、更新前後總價值2/2 肆、權利變換計畫內容 項目項目項目項目 巨秉巨秉巨秉巨秉 麗業麗業麗業麗業 宏大 更新前 土地單價 388萬元/坪 384萬元/坪 385萬元/坪 更新前土地總價 80.34億元 79.51億元 79.72億元 公有土地更新前 權利價值比例 4.447% 4.445% 4.420% 估價結果以巨秉對公有地、地主最有利 項目項目項目項目 巨秉巨秉巨秉巨秉 麗業麗業麗業麗業 宏大 更新後 店鋪平均單價 248萬元/坪 244萬元/坪 242萬元/坪 旅館平均單價 130萬元/坪 126萬元/坪 128萬元/坪 辦公室平均單價 124萬元/坪 120萬元/坪 122萬元/坪 房地價值總計 220.64億元 214.35億元 217.35億元 車位平均單價 300萬元/坪 293萬元/坪 309萬元/坪 更新後總價值(億元) 231.49億元 224.94億元 228.51億元 較優 註：實際費用數額須以臺北市政府核定公告結果為準
- 55. 權利價值評估基本前提
- 56. 價格日期：民國100年6月1日 更新前權利價值總額以土地合併後素地價值， 且以合併後原容積（345.625%）為評估基礎。 – 依『臺北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本及審 查注意事項 』規定合併後土地價值以法定容積或原容積 作為評估依據，不加計獎勵容積。 – 本基地平均法定容積率為328.923%。 – 本基地部分原容高於法容部分以原容計算後，平均容積率 為345.625%。 – 本案考慮更新申請原容獎勵，更新前合併後價值以原容積 （345.625%）為評估基礎。 估價條件一 56
- 57. 合併前同一所有權人毗鄰視為一宗土地，共劃為六宗土地。 – 依技術規則第84條：「數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併 後土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格。」 – 依範本規定「毗鄰數筆土地為同一所有權人及更新前數筆土地上有建物，且 為同一張建築執照或使用執照時，得視為同一筆土地。 」 – 本案更新前將劃分為六宗土地 國泰人壽 國泰人壽 國泰建設等七人 北市都發局 擎碧建設 1111 4444 5555 3333 2222 估價條件二 北市財政局6666 6666
- 58. 合併前比準土地選定為編號 3 宗地。– 依範本：「比準地選定應以更新單元內土地為主，但如果該更新單元內土地因個別條件較差致無法建築使用時，得另行擬定一筆土地符合都市計畫及相關建築法令規定下可開發建築使用，作為比準地 。 」 – 本案以編號（3）為比準地 估價條件三 6666 3
- 59. 合併前各宗地地價以法定容積或原容積率評估，不含獎勵容積率。 – 本案編號1、3原容高於法容，以原容評估合併前地價 較為合理。 編號 所有權人 地號 面積(M2 ) 面積(坪) 法定容積率 現況容積率 1 國泰人壽 125-1等33筆 6230.18 1,884.6295 322.27% 339.48%339.48%339.48%339.48% 2 國泰人壽 197等2筆 35.00 42.5875 400.0%400.0%400.0%400.0% 3 國泰建設等7公司 202等3筆 166.00 50.2150 400.0% 443.07%443.07%443.07%443.07% 4 擎碧建設 127-21等2筆 71.00 21.4775 367.9%367.9%367.9%367.9% 5 都發局 126-1等 320.00 96.8000 400.0%400.0%400.0%400.0% 6 財政局 201 23.00 6.9575 400.0%400.0%400.0%400.0% 總計 6,845.18 2,070.6670 328.923% 345.625%345.625%345.625%345.625% 估價條件四 59
- 60. 更新後區分建物及其土地應有部分之權利價值 依不動產估價技術128條規定，考量都市更新權 利變換計畫之建築計畫、建材標準、設備等級 、工程造價水準及更新前後樓層別效用比關聯 性等因素，以都市更新評價基準日當時之都市更新評價基準日當時之都市更新評價基準日當時之都市更新評價基準日當時之新成新成新成新成 屋價格屋價格屋價格屋價格查估之查估之查估之查估之。。。。 更新後建物約定專用部分更新後建物約定專用部分更新後建物約定專用部分更新後建物約定專用部分 估價條件五 樓層 戶別 約定專面積(M2) 3F 辦公室A 31.61 辦公室B 43.35 辦公室C 85.42 14F 旅館 855.65 60
- 61. 更新前權利價值評估過程
- 62. 更新前評估流程 62
- 63. (一)更新前合併後土地權利價值 合併後基地 土地使用分區 第三種 住宅區 第三之二種 住宅區 面積(㎡) 2,774.18 4,071.00 面積(坪) 839.1895 1,231.4775 合計(坪) 2,070.6670 平均容積率 345.62% 採用估價方法 1.比較法 2.成本法之土地開發分析 土地單價 (元/坪) 3,880,000 更新前總權利價 值(元) 8,034,187,960 63
- 64. 合併後土地比較標的分析 項目 土地比較標的一 土地比較標的二 土地比較標的三 標 示 中山區長春三小128-4地 號等18筆土地 士林區三玉三小2地號等 6筆土地 中正區南海三小848等9 筆土地 價格型態 成交價格 成交價格 成交價格 交易價格 總價232,543.8萬元 每坪380.0萬元 總價702,800元 每坪409.0萬元 總價536,789萬元 每坪402.8萬元 勘察日期 100.06 100.06 100.06 價格日期 99.02 99.03 98.10 使用分區 住3及住3-2 商2(原住3) 住3及住3-1 法定容積率 335.47% 225% 278.65% 形 狀 不規則形 方整 不規則形 面積 2,023.00㎡ 611.9575坪 5,671.00㎡ 1,715.4775坪 4,405.94㎡ 1,332.7969坪 臨路情況（M） 70M建國北路二段、8M及 6m巷道 25M天母東路 8M及6M巷道 30M重慶南路三段 福州街及8M道路 備註 可爭取停獎、都更獎勵 及容移 可爭取停獎、都更獎勵 及容移 可爭取停獎、都更獎勵及 容移 64
- 66. 合併後土地比較價格決定 項 目 比較標的一 比較標的二 比較標的三 交易價格（萬元/坪） 380.0 409.0 402.8 價格型態 成交價格 成交價格 成交價格 情況因素調整百分率 100% 100% 100% 價格日期調整百分率 112% 112% 115% 區域因素調整百分率 100% 90% 100% 個別因素調整百分率 93% 100% 85% 試算價格（萬元/坪） 395.8 412.3 393.7 比較標的加權數 40% 30% 30% 加權數計算後價格 （萬元/坪） 158.3 123.7 118.1 最後推定比較價格 （萬元/坪） 400 66
- 67. 基本條件 分析 基地面積（坪） 2070.6670 土地使用分區 商3特、住3-2及住3 建築規劃 分析 興建樓層（地上/地下） 15F/B3 實際建蔽率（％） 25.03% 實際容積率（％） 345.62% 總樓地板面積（坪） 13,577.46 總銷售 金額 地面層單價(元/坪) NT$2,200,000 樓上層單價(元/坪) NT$1,200,000 車位單價(元/坪) NT$3,000,000 總計(元) NT$14,614,232,000 建築與其他成本 負擔 營造或施工費單價-以銷坪計（元/坪） NT$190,000 營造總費用（元） NT$2,639,662,400 建築設計費用（元） NT$79,189,872 廣告銷售費用（元） NT$730,711,600 管理費用及管理基金（元） NT$584,569,280 稅金及其他負擔（元） NT$146,142,320 總成本(元) NT$4,180,275,472 資本利息綜合利率(%) 4.64% 投資利潤率(R/I×100%) 16.00% 土地開發價格 土地平均投資價格（元/坪） NT$3,795,662 整數化土地評估單價（元/坪） NT$3,800,000 最終決定地價4,000,000×40%+3,800,000×60%=3,880,0003,880,0003,880,0003,880,000元/坪 成本法之土地開發分析價格 67
- 68. 合 併 後 整宗更新 單元 單價 3,880,000元/坪 總價 8,034,187,960元 合併前 編號3 基準地 單價 4,090,000元/坪 總價 189,812,700元 臨接道路 調整率 臨路條件 調整率 形狀 調整率 面積 調整率 民生東路 5% 角地2面（民生建北） 2% 較佳 0 500P以上 3% 建國北路 0% 角地2面（建北巷子） 0% 較差 -4% 51~100P 2% 巷道 -7% 前後兩面及現有巷 -2% 最差 -6% 30~50P 0 未臨路 -10% 30P以下 -5% 編號 地號 面積(坪) 現況 容積率 法定容 積調整 率 原容 積調 整 臨路 路寬 臨路 條件 形狀 面積 綜合 調整率 1 125-1等 1,884.6295 339.48% -19% -5% 5% 2% 0% 3% 86% 2 197等 10.5875 400.00% 0% -11% -7% -3% -4% -5% 70% 3(3(3(3(比準地比準地比準地比準地)))) 202202202202等等等等 50.215050.215050.215050.2150 443.07%443.07%443.07%443.07% 0%0%0%0% 0%0%0%0% 0%0%0%0% 0%0%0%0% 0%0%0%0% 0%0%0%0% 100%100%100%100% 4 127-21等 21.4775 367.94% -8% -11% -10% -3% -4% -5% 59% 5 126-1等 96.8000 400.00% 0% -11% -7% -3% -6% 2% 75% 6 201 6.9575 400.00% 0% -11% 0% -3% -6% -5% 75% 合計 2,070.6670 更新前個宗土地價值決定 68
- 69. 編號 面積(坪) 評估容積率 總地價(萬元) 佔比 土地單價(萬元/坪) 1 1,884.6295 339.48% 7,354,21.7 91.6272% 390.2 2 42.5875 400.0% 34,02.4 0.4190% 321.4 3 50.2150 443.07% 230,52.9 2.8386% 459.1 4 21.4775 367.9% 58,16.9 0.7163% 270.8 5 96.8000 400.0% 333,29.4 4.1040% 344.3 6 6.9575 400.0% 23,95.6 0.2950% 344.3 總計 2,070.6670 345.62% 8,034,18.8 100.0000% 388.0 270.8270.8270.8270.8 390.2390.2390.2390.2344.3344.3344.3344.3 459.1459.1459.1459.1 321.4321.4321.4321.4 344.3344.3344.3344.3 6666 更新前各宗土地權利價值
- 70. 建物 樓層 建物面積 (坪) 建坪單價 (萬元/坪) 各戶比率 權利價值 （萬元） 更新前權利比率 B1 31.92 36.00 7.039% 1,622.6 0.1998% 1F 40.95 90.00 22.576% 5,204.3 0.6408% 2F 40.95 46.92 11.769% 2,713.2 0.3341% 3F 40.95 46.46 11.654% 2,686.6 0.3308% 4F 40.95 46.00 11.539% 2,660.0 0.3275% 5F 40.95 46.46 11.654% 2,686.6 0.3308% 6F 40.95 46.92 11.769% 2,713.2 0.3341% 7F 40.95 47.84 12.000% 2,766.4 0.3406% 合計 100.00% 23,052.9 2.8386% 宗地編號3各層權利價值及比率 70
- 71. 權利人 權利價值比例 權利價值(元) 三井工程股份有限公司 0.2124335% 17,067,310 世華國際租賃股份有限公司 0.2124335% 17,067,310 臺北市(都市發展局) 4.1484528% 333,294,496 國泰人壽保險股份有限公司 93.7464245% 7,531,763,953 國泰建設股份有限公司 0.5635150% 45,273,854 國泰建築經理股份有限公司 0.0472788% 3,798,467 臺北市（臺北市政府財政局） 0.2981700% 23,955,543 霖園公寓大廈管理維護股份有限公司 0.0472788% 3,798,467 擎碧建設(法院查封限制登記) 0.7240129% 58,168,560 總計 100.0000000% 8,034,187,960 各宗土地權利人權利價值歸戶 71
- 72. 更新後價值評估
- 73. 產品型態 建材設備等級為SC第三級 ，造價20.4萬元/坪 旅館、辦公及店鋪混合使 用大樓 1F出租店鋪：2戶 B1~2F、14~20旅館：2戶 3~13F辦公室：55戶 單層面積667~967坪 73 樓層 類別 合計 公設比M2 坪 1F 出租店舖 397.86 120.35 10.51% 出租店舖 330.16 99.87 10.49% 小計 728.02 220.22 10.50% B1F 旅館 1098.35 332.25 33.19% 1F 旅館 1585.24 479.54 33.21% 2F 旅館 2420.33 732.15 33.20% 14F 旅館 2133.89 645.5 33.20% 15F 旅館 2396.3 724.88 33.20% 16F 旅館 2205.87 667.28 33.20% 17F 旅館 2396.3 724.88 33.20% 18F 旅館 2205.87 667.28 33.20% 19F 旅館 2396.3 724.88 33.20% 20F 旅館 2205.87 667.28 33.20% 小計 21044.32 6365.92 33.20% 3~13F 辦公室A 640.52 193.76 35.26% 辦公室B 874.52 264.54 35.26% 辦公室C 602.91 182.38 35.26% 辦公室D 551.11 166.71 30.60% 辦公室E 529.09 160.05 35.26% 單層小計 3198.15 967.44 34.46% 小計 35179.65 10641.8 34.46% 合計 56951.99 17228 33.69%
- 74. 價格評估方式 產品 樓層 估價方法 店面 1F 比較法 收益法之直接資本化 辦公室 3F~13F 比較法 收益法之直接資本化 旅館 B1、1F~2F 14F~20F 比較法 收益法之DCF 74
- 75. 項目 地址 建坪 價格 種類 總價 (萬元) 單價 (萬元/坪) 樓層 價格 日期 屋齡 物件 類別 1 松山區敦化南 路一段57~67號 224.32 預估可成交 價格(擬售) 67,272 (議價15%) 1F1F1F1F：：：：237.7237.7237.7237.7 1F/12F 100.06 34.6 店面 2 南京東路五段 7-57號 69.54 預估可成交 價格(擬售) 20,000 (議價10%)1F1F1F1F：：：：258.84258.84258.84258.84 1F/10F 100.06 27.0 店面 3 敦化南路一段 269號 96.51 成交 26,000 1F1F1F1F：：：：252.8252.8252.8252.8 1F/13F 99/5/18 2.7 店面 4 敦化北路 149~151號 1F：83.48 B1： 165.09 預估可成交 價格(擬售) 46,000 1F1F1F1F：：：：332.1332.1332.1332.1 B1：110.7 B1、 1F/12F 100.06 41.1 店面 更新後1F比準戶比較標的 75
- 76. 項 目 比較標的一 比較標的二 比較標的三 交易價格（萬元/坪） 279.6 287.6 252.8 價格型態 成交價格 成交價格 成交價格 情況因素調整百分率 100% 100% 100% 價格日期調整百分率 100% 100% 115% 區域因素調整百分率 89% 89% 89% 個別因素調整百分率 112% 107% 98% 試算價格（萬元/坪） 278.7 273.9 253.5 比較標的加權數 35% 35% 30% 加權數計算後價格 （萬元/坪） 97.5 95.9 76.1 最後推定比較價格 （萬元/坪） 269.5 更新後1F比準戶比較價格決定 76
- 77. 項目 大樓名稱 地址 構造 屋齡 建物單價 (萬元/坪) 交易日期 1 台北金融中心 敦化北路88號6樓之2、6樓之3 SRC 0.7 126.0126.0126.0126.0 2011/1/21 2 台北金融中心敦化北路88號7樓、7樓之1、7樓 之2、7樓之3 SRC 0.7 1,28.81,28.81,28.81,28.8 2011/1/21 3 統一國際大樓 信義區松高路9、11號27樓 RC 5.5 1,33.31,33.31,33.31,33.3 2010/9/14 4 台北金融中心 敦化北路88號、88之1~3號13、 14層全部 SRC 0.7 136.6136.6136.6136.6 2011/1/11 5 中國人壽敦北 大樓 敦化北路122號10樓 RC 27.0 89.489.489.489.4 2011/2/25 6 建國北路一段21號全棟大樓 RC 0.0 93.493.493.493.4 2011/1/18 7 新陽企業大樓信義區基隆路一段394、396號12 至14樓 RC 27.0 79.179.179.179.1 2010/11/26 8 臺灣人壽大樓 中山區南京東路二段116號全棟 SC 33.0 81.081.081.081.0 2010/11/29 更新後4F比準戶比較標的 77
- 78. 項 目 比較標的一 比較標的二 比較標的三 交易價格（萬元/坪） 126.0 128.8 133.3 價格型態 成交價格 成交價格 成交價格 情況因素調整百分率 100% 100% 100% 價格日期調整百分率 90% 90% 85% 區域因素調整百分率 90% 90% 85% 個別因素調整百分率 109% 108% 96% 試算價格（萬元/坪） 126.1 127.8 114.2 比較標的加權數 35% 35% 30% 加權數計算後價格 （萬元/坪） 44.1 44.7 34.3 最後推定比較價格 （萬元/坪） 123.1 更新後4F比準戶比較價格決定 78
- 79. 辦公室及店面租金案例 79
- 81. 店面及辦公室價格 店面比準戶 評估價格：260萬元/坪 – 比較價格：269.5萬元/坪 – 收益價格：254.4萬元/坪 • 租金單價：5,0005,0005,0005,000元元元元////坪坪坪坪////月月月月 • 空置率10% • 費用率7.8% • 淨收益資本化率1.95% • 毛收益資本化率2.36% – 269.5×40%+254.4×60% ≒260萬元/坪 辦公室比準戶 評估價格：120萬元/坪 – 比較價格：123.1萬元/坪 – 收益價格：118.0萬元/坪 • 租金單價：2,4002,4002,4002,400元元元元////坪坪坪坪////月月月月 • 空置率12% • 費用率14.6% • 淨收益資本化率1.80% • 毛收益資本化率2.45% – 123.1×40%+118.0×60% ≒120萬元/坪 81
- 82. 旅館價格評估 比較價格 – 14F比準戶 – 135.4萬元/坪 • B1：70% • 1F：140% • 2F：105% • 14F：100% • 15F：101% • 16F：102% • 17F：103% • 18F：104% • 19F：105% • 20F：106% – 總值：91.1億元 收益法之DCF – 平均房價：4,529元/間/日 – 房間數：247間 – 住房率70% – 房價占總營收比40% – 建物租金抽成比25% – 平均租金平均租金平均租金平均租金2,5622,5622,5622,562元元元元////坪坪坪坪////月月月月 – 折現率：2.84% – 期末處分資本化率：2.15% – 總值：77.2億元 82
- 83. 樓層 類別 合計 公設比 單價 (萬 元/坪) 總價(萬元)M2 坪 1F 出租店舖 397.86 120.35 10.51% 260.0 31,291.0 出租店舖 330.16 99.87 10.49% 234.0 23,369.6 小計 728.02 220.22 10.50% 248.2 54,660.6 B B1F 旅館 1,098.35 332.25 33.19% 86.1 28,606.7 A 1F 旅館 1,585.24 479.54 33.21% 172.2 82,576.8 2F 旅館 2,420.33 732.15 33.20% 129.2 94,593.8 14F 旅館 2,133.89 645.50 33.20% 139.4 90,008.7 15F 旅館 2,396.30 724.88 33.20% 124.2 90,030.1 16F 旅館 2,205.87 667.28 33.20% 125.5 83,743.6 17F 旅館 2,396.30 724.88 33.20% 126.7 91,842.3 18F 旅館 2,205.87 667.28 33.20% 127.9 85,345.1 19F 旅館 2,396.30 724.88 33.20% 129.2 93,654.5 20F 旅館 2,205.87 667.28 33.20% 130.4 87,013.3 小計 21,044.32 6,365.92 33.20% 130.0 827,414.9 各樓層單價(旅館及店鋪) 83
- 84. 樓層 類別 合計 公設比 單價 (萬元/坪) 總價(萬元)M2 坪 3F 辦公室 3,198.15 967.44 34.46% 121.7 117,780.1 4F 辦公室 3,198.15 967.44 34.46% 119.3 115,457.9 5F 辦公室 3,198.15 967.44 34.46% 120.5 116,618.8 6F 辦公室 3,198.15 967.44 34.46% 121.7 117,779.8 7F 辦公室 3,198.15 967.44 34.46% 122.9 118,914.2 8F 辦公室 3,198.15 967.44 34.46% 124.1 120,075.2 9F 辦公室 3,198.15 967.44 34.46% 125.3 121,236.1 10F 辦公室 3,198.15 967.44 34.46% 126.5 122,397.0 11F 辦公室 3,198.15 967.44 34.46% 127.7 123,531.5 12F 辦公室 3,198.15 967.44 34.46% 128.9 124,692.4 13F 辦公室 3,198.15 967.44 34.46% 130.1 125,853.3 小計 35,179.65 10,641.84 34.46% 124.4 1,324,336.4 合計合計合計合計 56,951.9956,951.9956,951.9956,951.99 17,227.9817,227.9817,227.9817,227.98 33.69%33.69%33.69%33.69% 128.1128.1128.1128.1 2,206,411.92,206,411.92,206,411.92,206,411.9 各樓層單價(辦公室) 84
- 85. 更新後總權利價值 1F店鋪 出租店舖面積 220.22 (坪) 出租店舖總價 54,660.6 (萬元) 出租店舖平均單 248.2 (萬元/坪) B1、1F~2F及 14F~20F 旅館 旅館面積 6,365.92 (坪) 旅館總價 827,414.9 (萬元) 旅館平均單價 130.0 (萬元/坪) 3~13F辦公室 辦公室面積 10,641.84 (坪) 辦公室總價 1,324,336.4 (萬元) 辦公室平均單價 124.4 (萬元/坪) 車位均價 車位總價 108,480.0 (萬元) 車位平均單價 3,00.5 (萬元/個) 更新後總權利價值 2,314,891.9 (萬元) 85
- 89. 89 肆、權利變換計畫內容 最小分配單元 五、權利變換說明 應分配之土地或建物因未達最小分配面積 單元致無法分配者，且未與其他權利人協 議合併分配者，得以更新前權利價值計算 補償金 權利人 參與 不參與 分 房 地 不 願 參與 不 能 參與 ＋ （ 差額 找補 ） （更新前權利價 值補償金） 項目項目項目項目 最小分配單元最小分配單元最小分配單元最小分配單元 樓層 4層 單元代碼 4F-E 產權面積 529.09㎡ （160.05坪） 單元總價 192,060,000元 註：實際費用數額須以臺北市政府核定公告結果為準
- 103. 陸、實施進度 一、目前實施進度 擬定事業概要並送審核准 實施更新事業 (建照申請、發包施工、使用執照、產權登記) 擬訂更新事業計畫及權利變換計畫 (目前執行階段) 更新事業權利變換計畫審議及公告 完成更新成果報核 第 一 階段 第 二 階段 第 三 階段 同意比例 所有權人 面積 1/10 1/10 同意比例 所有權人 面積 3/5 2/3 公 聽 會 公 展 公 聽 會 公 聽 會
- 107. 簡報完畢 敬請指教!