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都市更新條例修法之爭議與角力
- 1. 【BLUE 城市 × 步入城市】系列講座 1
- 2. 一、「代為拆除」（強拆條款） 二、都市更新單元劃定 三、同意比例門檻 四、權利變換估價 五、「代理實施者」？ 六、其他 2
- 4. 都更條例大翻修，行政院昨（30）日審查「都市更新 條例修正草案」，全文共計多達88條。 目前新版都更條例修正草案，最受關注在於「代拆機 制」、「審議重大修正可撤回同意書」、「都更事業概 要同意門檻」等議題，其中代拆機制過去只要主管機關 核定，政府可行使代為拆遷，不過新版草案改為住戶若 不同意搬遷，可提起行政救濟。據了解，行政院政務委 員張景森也認為，該項制度過於冗長，恐阻礙都更推動。 另外，針對「審議重大變更可再次公展、公展期滿前可 再次撤回同意書」的規定，據了解，內政部傾向建議 「刪除」，免得拉長都更程序，同時也增加不確定風險。 而都更事業概要同意門檻則由原本的1／10調至1／2。 （資料來源：2017/8/31 ETtoday新聞雲） 4
- 5. 重大調整須重行公展 權利變換計畫須再徵求地主同意 全部地上物拆遷前不得預售 實施者須取得同意才能代拆 權利變換案強制信託 稅捐減免仍未周全 揭露建商資訊 一家估價單位隨機選任 容積獎勵宜授權地方制訂 5
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- 12. 31日都市發展與環境教育基金會以「都市更新下一步」為題舉行 座談，直指目前的都更面臨的是已失去信任，都更案呈現越做越 小、卻越無公益性的狀況，但台灣的確需要都更，「不能等災難 發生才後悔沒有都更」前財政部次長、現任德明財經科技大學財 金學院院長張璠強調。 行政院同在31日第四度審查《都更條例》修正草案，由政委張景 森主持，在公辦都更是否得比照民辦都更，大幅拉高同意門檻， 須獲得所有權人數、面積均1/2同意，政院與台北市政府雙方仍僵 持，協議合建是否能免徵土增稅，同樣面臨北市府與財政部還沒 有共識的狀況。 而上午在新北市府內舉辦的新北城鄉發展系列座談中，則聚焦在 代拆，直指代拆就是最大問題，更討論到讓都市更新與都市計劃 重新相連結，以走出目前都更越做越小、卻越無公益性，僅是在 房價高的地段進行，只著眼能不能一坪換一坪還附停車位的改建， 真正該更新的部分卻乏人問津的狀況。12
- 13. 「代拆該怎麼走，我現在也沒有答案」政大地政系教授 邊泰明坦言，但認為代拆機制需要夠周延細化，而政府 需要扮演更積極的角色。 都發與環教基金會榮譽會長林建元認為，上屆的修法是 在文林苑爭議後，各界對代拆都非常反感，現在已經是 要冷靜思考的時候，不該只有公辦都更可以代拆，私辦 都更並不見得全然沒有社會公益可言。而民間團體在意 的兩公約、迫遷問題，與試著更明確的定義必要性、公 益性，都是應該納入考量，並提出規範。 文大環境設計學院院長楊松齡更認為，應該是先有明確 的條件，如果一一達成了就可以代拆，而非都已經定案 了，準備要代拆時才開始有異議，才開始處理。 更有從業的建商擔憂，如果調處不成，只要有一戶採取 展開訴訟等行政救濟，案子就得完全停擺，這樣實務上 要執行絕對會有問題。 （環資中心 2017/11/01）13
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- 15. 第五條 直轄市、縣（市）主管機關應就都 市之發展狀況、居民意願、原有社會、經 濟關係及人文特色，進行全面調查及評估， 並視實際情況劃定更新地區並訂定或變更 都市更新計畫。 第六條 有下列各款情形之一者，直轄市、 縣（市）主管機關得優先劃定為更新地區 並訂定或變更都市更新計畫︰… 15
- 17. 都市更新計畫應表明下列事項，作為擬定 都市更新事業計畫之指導︰ 一、更新地區範圍。 二、基本目標與策略。 三、實質再發展。 四、劃定之更新單元或其劃定基準。 五、其他應表明事項。 17
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- 23. 迅行劃定（條例第7條） 1 災害損壞 因戰爭、地震、火災、水災、風災或 其他重大事變遭受損壞 2 災害防救 避免重大災害之發生 3 重大建設 配合中央或地方之重大建設 優先劃定（條例第6條） 1 公共安全 建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔 不足 有妨害公共安全 之虞 2 公共安全或公共通行 建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞 足以妨害公共交 通或公共安全建築物排列不良或道路彎曲狹小 3 都市機能 建築物未符合都市應有之機能 4 重大建設 建築物未能與重大建設配合 5 文化資產保存 具有歷史、文化、藝術、紀念價值 亟須辦理保存維 護 6 公共衛生或社會安全 居住環境惡劣 足以妨害公共衛 生或社會治安 23
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- 32. 指標3之審查(30年RC＞1/2)： 未「實質」審究更新單元內建物是否確有傾頹 或朽壞之虞 應考量該區域內的建築物是否均有「更新」之 必要性 指標9之審查(民78年前＞1/2)： 建築物耐震能力因施工品質、建築年限、維護 管理使用等因素而有所不同 主管機關未經任何結構安全的檢測評估，亦未 赴現場勘查 32
- 33. 指標14之審查(面積＞3000㎡)： 此一指標與都更條例第6條第2款規定無涉，違反 「不當聯結禁止原則」及「法律保留原則」 指標14立法目的係為鼓勵大面積基地更新，惟仍應 以法定要件，且有更新之必要為前提 一般法律原則之審查： 劃入系爭十二年新建物，有助於消防通道之規劃？ 有違誠信原則及信賴保護原則 系爭更新範圍劃定可獲取大面積之「公共開放空間 或藝文景觀」？ 有違比例原則 33
- 36. 內政部101年10月23日台內訴字第1010339046號訴願決定書 （案號：1010100020） 臺北市士林區三玉段1小段672地號等5筆土地為更新單元自行 劃定案 指標3之審查： 本更新單元內之建築物均為加強磚造或鋼筋混凝土造建築 物，皆於民國63年至64年間建築完成，該等建築物既均在 「建築改良物耐用年數及每年折舊率表」耐用年數內，原 則上應屬安全無慮。 原處分機關逕將系爭環境評估標準指標(三)規定以各種建 築物之構造種類及其屋齡作為判斷本更新單元內建築物是 否該當於「未能與重大建設配合」之依據，參照臺北高等 行政法院100年度訴字第883號判決及最高行政法院101年度 判字第647號判決理由，業已違反不當聯結禁止原則。 36
- 37. 指標6之審查： 「蘭雅公園」雖屬已開闢完成面積超過一公頃以上 公園，惟是否符合本部上開函釋所列原則認定為台 北市之重大建設？或屬指標(六)所稱之國際觀光據 點？ 本更新單元內之5棟建築物均為2層樓加強磚造或鋼 筋混凝土造建築物，其現況存在未能與該「蘭雅公 園」配合之理由何在？均未見原處分機關實質審究。 37
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- 40. 內政部102年9月30日台內訴字第1020203200號訴願決定書（案 號：1020140100） 臺北市士林區三玉段2小段712地號等6筆土地為更新單元自行 劃定案 指標3之審查： 本更新單元內之建築物為加強磚造或鋼筋混凝土造建築物， 多於民國60年間建築完成，該等建築物仍在耐用年數內。 原處分機關逕將指標(三)規定以各種建築物之構造種類及 其屋齡作為判斷依據，未具體敘明本更新單元內建築物如 何因年代久遠有傾頹或朽壞之虞，顯屬率斷。 指標9之審查： 原處分機關既未經專業技師檢測評估本更新單元內建築物 之耐震能力是否與現行耐震設計標準未符，僅以建築物之 興建年代未適用78年5月5日修正後之建築技術規則為唯一 標準，即認定系爭建築物年代久遠有傾頹或朽壞之虞，其 認定失之輕率。40
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- 51. 訴願人不服，主張『建物完好，適合居住』。 本更新單元…經申請人自行檢討符合臺北市未經劃定 應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環 境評估標準指標三、指標八、指標九等3項指標，… 更新單元內建物老舊，屋齡皆為30年以上，結構上有 耐震及防火安全之虞，且未符合現代都市應有機能， 有礙都市發展及都市防災，原處分機關核准申請人自 行劃定更新單元，尚無違誤。 訴願人陳稱『更新門檻為屋齡30年標準應經建築師評 鑑』云云，僅係報章媒體報導未經修訂通過之政策， 非行為時所適用之法令，並不足採。 51
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- 53. 法院判決： 本院100年度訴字第883號判決及最高行政法院 101年度判字第647號判決，係就都更條例第6 條第2款「優先」劃定都市更新地區之處分適 法性所為的闡釋認定，與本件依都更條例第11 條及「新北市都市更新單元劃定基準」核定都 更事業計畫案，二者無論在原因事實及法令依 據等方面均顯不相同，自不得據以比附援引。 「系爭環境評估指標」所定均屬都更條例第1 條都市更新目的所需考量因素，究與第6條及 第7條所定「優先」及「迅行」劃定更新地區 之目的及要件不同。 53
- 54. 「劃定更新地區之更新單元」與「自行劃定更新單元」 比較之，前者著重於都市整體利益之考量，增進公共 利益；而後者之目的在於自行劃定更新單元內土地及 合法建築物所有權人為促進其土地再開發利用或改善 居住環境，則著重於更新單元內所有權人之利益最大 化，兩者有間。 原告主張被告據以作成原處分之系爭評估標準所列指 標規定，並不符合都市更新條例第6 條及第7 條規定 意旨業已違法律保留原則云云，顯係對法令之誤解， 尚非可採。 54
- 55. 系爭評估標準為臺北市政府依臺北市都市更新自治條例第15條 第4項規定所授權訂定，其性質屬下位階之細節性技術規定， 該等「指標」，固為主管機關用以判斷具體個案是否合於相對 應「建築物及地區環境狀況」之評估工具；然為評估時，仍須 考量適用指標判斷之結果，是否與所設定得自行劃定更新單元 之「建築物及地區環境狀況」要求相符；若非如此，該指標在 此範圍內即難謂與上位之都市更新條例及臺北市都市更新自治 條例規定意旨相符，而不得予以適用。 原判決以系爭申請形式上符合系爭評估標準第2條所列指標 （三）、（九）、（十四）之規定，作為本件申請自行劃定更 新單元之範圍，具「建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建 築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共通行或公共安全」 事實之認定，自嫌速斷。 921地震後建物尚以黃單列管者其原因甚多，且無從以建物有 黃單列管，即推得該建物有傾頹或朽壞之虞，而足以妨害公共 安全之事實。是被上訴人以系爭更新單元內臨中坡南路門牌○ 號至○號房屋為921地震黃單列管，而主張系爭更新單元內房 屋有傾頹或朽壞之虞，且足以妨害公共安全，尚難認為有據。55
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- 62. 提高「事業概要」同意門檻 提高「事業計畫」同意門檻 政府主導都市更新也要有同意門檻 「依第十一條規定辦理者：應經更新單元內私 有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分 之一，且其所有土地總面積及合法建築物總樓 地板面積均超過二分之一之同意。但公有土地 及公有合法建築物所有權面積均超過十分之九 者，免取得私有土地及私有合法建築物所有權 人之同意。」62
- 64. 撤銷同意 原行政院版：「所有權人不同意公開展覽之都 市更新事業計畫者，得於公開展覽期滿前，撤 銷其同意。但更新後獲配之建築物樓地板面積 及權利價值不低於報核時之計畫，且財務負擔 不高於報核時之計畫者，不在此限。」 106年內政部報院版：「所有權人對於公開展 覽之計畫所載更新後分配之權利價值、建築物 樓地板面積或權利價值低於出具同意書時者， 得於公開展覽期滿前，撤銷其同意。」 64
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- 66. 權利變換計畫之同意 原行政院版：「以權利變換方式實施都市更新時， 實施者應於都市更新事業計畫擬訂報核時，併同 經徵得第三十七條同意比率之權利變換計畫，依… 規定程序辦理…。」 106年內政部報院版：「以權利變換方式實施都市 更新時，實施者應於都市更新事業計畫擬訂報核 時，併同經徵得第三十五條同意比率之權利變換 計畫，依…規定程序辦理…。但實施者認有必要時， 得於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利 變換計畫，於徵得第三十五條第一項比例之同意 後報核之。」 66
- 67. 「審議程序中」所為「變更」，是否屬第 19條或第19-1條之「變更」？ 內政部97年6月24日內授營更字第097080476 2 號函：「按都市更新事業計畫之變更，係指 都市事業計畫經各級主管機關核定發布實施後， 再依都市更新條例規定程序辦理計畫變更事宜， 都市更新事業計畫審議期間修正計畫內容，因 計畫尚未核定發布實施，自非屬都市更新事業 之變更。」 67
- 68. 都市更新事業程序終結前因都市計畫、相 關法令修正，實施者自行修正都市更新事 業計畫。 已完成公展程序，應就該計畫之修正內容， 於相當期限內提供更新單元內土地及合法 建築物所有權人及他項權利關係人公開閱 覽，並召開說明會及通知出席會議。 已取得更新單元內全體土地及合法建築物 所有權人同意者，無須辦理公開閱覽及舉 辦說明會。 68
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- 74. 公展版-建築物長向剖面圖 74
- 75. 核定版-建築物長向剖面圖 75
- 76. 公展版-一層平面圖 76
- 77. 公展版-一層夾層平面圖 77
- 78. 核定版-一層平面圖 78
- 79. 公展版-二層平面圖 79
- 80. 核定版-二層平面圖 80
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- 82. 加速都更 張景森搬路障 2017年8月月31日 工商時報【張語羚、呂雪彗╱台北報導】 為全面加速推動都更，《都市更新條例》修正草案可望有突破性進展。據悉，行政院政 委張景森認為，都更條例既要修法，必須達成加速都更修法的目標。經內政部與不動 產業者溝通後，決釋善意搬開其中一大路障，「審議重大變更可再次公展、公展期滿前 可再次撤回同意書」的新增規定，內政部決建議「刪除」，以免都更程序變長，且加大 不確定風險。 張景森昨開審《都更條例》修正案，會中僅審議至第九條，並聽取六都意見。北市府提 出，過去公辦都更不需門檻，為何修正後需訂同意門檻？官員說，修法過程，有部會 認為需讓民眾參與，因此增訂1/2門檻。 據悉，有些條文不但業界反彈甚烈，連張景森也有異見，認為內政部設計機制繁複， 恐無法全面兌現小英總統政見加速都更目標，與其如此不如不修法。 針對審議過程有重大修正同意可再次公展，期滿前所有權人還有再次撤回同意書新增 規定，知情人士說，對建商而言程序加長且風險變大，讓都更案反變得更不可行，失 去修法目的。而張景森的思維認為，都更條例既要修法，必須達成加速都更修法的目 標。 內政部與不動產公會溝通後，昨提出新版修正案，已將「審議重大修正可撤回同意書」 規定刪除，形同為業者剷除都更路障。 官員說，若都更審議會重大修正所作重大修正，不需要再經公展，等同所有權人沒有 撤回同意書的機會，以避免撤回同意書的都更案太多。惟會中新北市政府提出質疑， 刪除後回歸現行條文，未來實際執行，是否會降低所有權人一開始簽署同意書意願， 形同再設下都更障礙，應精緻規劃。82
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- 84. 前項估價者由實施者與土地所有權人共同 指定；無法共同指定時，由實施者指定兩 家，其餘一家由實施者自各級主管機關建 議名單中，以公開、隨機方式選任之。 101年11月行政院版：三家隨機 104年11月立法院四次朝野協商版：二家隨機 101年11月行政院版：三家隨機 106年5月內政部報院版：一家隨機 84
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- 86. 第二十六條 都市更新會得委任具有都市更 新專門智識、經驗及資金調度能力之機構， 統籌辦理都市更新業務。 第三十四條 都市更新事業計畫應視其實際 情形，表明下列事項：…二、實施者、第 二十六條之受委任機構。 實施者為都市更新事業機構及第二十六條 受委任機構之資本總額或實收資本額、負 責人、經理人員專門學識或經驗、營業項 目及實績等，應於前項第二款敘明之。 86
- 87. 是否擔任實施者？ 是 否→「代辦單位」？ 不以共同負擔比例分配，以「代辦費」比例 分配房地（或分配現金）→「共同負擔比- 代辦費比」之部分由誰分配？ 由「出資者」分配→ Q：為何不擔任實施者？ 由「地主」分配→ Q：為何不自組更新會？ 「代辦費」之比例或數額，多少為合理？ 87
- 88. 是否代墊費用？ 全部（仍需地主設定抵押以擔保建築融資） 大部分 少部分 不代墊（委辦費通常約定至一定時期始行支付） 是否負「整合」之責？ 全部由代理實施者負責→ Q：為何不擔任實施者？ 部分由代理實施者負責 地主自主整合→通常有組織「促進會」 中人 88
- 89. 代理實施如何決策？→透過契約 授權代理實施者決定（保留部分權利予地主） 授權依約成立之地主組織決定 「更新會」未解散之法效力？ 「公益實施者」？ 「公辦都更」經評選受委託擔任實施者 89
- 90. 擔任實施者？ 費用（費率？） 分配（是否用更新後房地折抵？選配 順位？） 整合機制（誰整合？如何賦與法效？） 稅負問題 90
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- 92. 增列事業計畫應表明事項：「權利變換之 分配及選配原則」、「實施風險控管方 案」、「維護管理及保固事項」 非經完成拆遷作業不得預為銷售，違者加 重罰則（「文林苑」條款） 實施都市更新事業所需資金應予信託 92
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- 94. 「建築容積獎勵」授權由中央主管機關另 定（政策方向：內涵明確化） 房屋稅減半徵收得延長至喪失所有權為止， 但以十年為限 協議合建者，產權移轉時得減徵土地增值 稅及契稅 94
- 95. 學歷： 輔仁大學法律學研究所公法組法學碩士 政治大學公共行政學研究所博士生 經歷： 內政部都市更新及爭議處理審議會委員 內政部聽證程序主持人 內政部都市更新諮詢小組委員 內政部營建署都市更新條例修法委員 台北市都市更新顧問小組成員 台北市政府都市更新推動小組委員 台北市政府都市更新聽證會諮詢委員 台北市都市更新推動中心董事 新北市政府建築爭議事件評審委員會委員 新北市建築師懲戒委員會委員 桃園市建築師懲戒委員會委員 桃園市政府現有巷道評審小組委員 勞動部法規會委員 勞動部不當勞動行為裁決委員會委員 勞動部「大量解僱勞工時禁止事業單位代表人及實際負責人出國案件審查會」委員 律師公會全聯會不動產委員會委員 95