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P09618 10-05-01
- 2. 2
公聽會議程
時程 議程 時間
14:20~14:30 簽到 10分鐘
14:30~14:35 主席致詞 5分鐘
14:35~14:50
140案權利變換計畫
辦理說明
15分鐘
14:50~15:05
781案權利變換計畫
辦理說明
15分鐘
15:05~15:15 專家學者發言 10分鐘
15:15~15:30 綜合討論 15分鐘
15:30~15:40 主席結論及散會 10分鐘
- 9. 9
• 範圍內土地皆為公有
• 國有土地已申請讓售
▫ 依101.1.12台財產北處字第
1014000092號函示,本案
實施者得於事業計畫核定後
,依相關規定申請讓售
▫ 101.12.10提出申請
• 範圍內無合法建築物
▫ 地上物計有39戶門牌,皆為
臺北市所有之眷舍,分屬臺
北市警察局與消防局管理
土地權屬
更新單元範圍
中華民國(財政部國有財產局)
臺北市(臺北市政府警察局)
新北市(新北市政府財政局)
土地權屬 土地面積(㎡) 比例(%)
中華民國/國有財產局 258.60 7.43%
臺北市/臺北市政府警察局 3,176.02 91.20%
新北市/新北市政府財政局 47.73 1.37%
合計 3,482.35 100.00%
9
- 11. • 實施方式
▫ 本案以權利變換方式實施
• 同意比例
▫ 本案由臺北市政府委託捷運工程局辦理公開甄選實施者
▫ 本案土地全屬公有,依更新條例27條,範圍內公有土地及建物
,應一律參加都市更新,且新北市有土地與國有土地均發函同
意參與更新,視為本案公有土地均同意參與
同意參與更新事業計畫比例
更新前
土地 合法建築物
面積(㎡) 所有權人數(人) 面積(㎡) 所有權人數(人)
全區總和(A) 3,482.35 3 - -
排除數(B) 0 0 - -
同意數(C) 3,482.35 3 - -
同意比例(%)
[C/(A-B)]
100% 100% - -
- 28. 28
實施經費預估
項目 金額(元) 說明
工程費用 12億7,279萬元
每坪造價約為11.63萬元
包含:建築設計、空氣污染防制費、公
寓大廈公共基金、外接水電、瓦斯管線
工程費、建築執照規費、室內裝修費
權利變換費用 2,232萬元
包含:規劃費、估價費、鑽探費、側量
費、地籍整理費…等費用
利息 8,445萬元
以工程及權變費用利息×利息×工期
×÷2計算之
管理費用 1億3,444萬元
包含:總務及人事管理費(2%)、銷售管
理費(2%)、風險管理費(5.7%)
合計 15億1,400萬
(實際數值 以新北市都市更新審議委員會 審議核定為準)
• 共同負擔費用提列
▫ 依權利變換實施辦法第13條
▫ 依新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔及金額審議原則
- 30. 30
權利變換計算及保障
• 權利變換原則
▫ 分配(都市更新條例第31條)
– 權利變換後之土地及建築物扣除抵付共同負擔後,依各宗土地
權利變換前之權利價值比例,分配更新後房地
▫ 估價(權利變換實施辦法第6條)
– 由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之
▫ 價格日期(權變實施辦法第8條)
– 限於權利變換計畫報核日期6個月內
• 政府審查及監督
▫ 都市更新事業必須經過主管機關審查核定,並公告實施方得執行,公權力
為執行後盾(都市更新條例19條)
▫ 執行過程主管機關必須定時或隨時監督,並有監管代管及接管之機制(都
市更新條例55,56條,都市更新事業接管辦法)
- 31. • 評價基準日
▫ 本案評價基準日定為101年11月23日
• 權利價值之估定
▫ 委託巨秉、宏大、戴德梁行估價師事務所負責估價
▫ 以地主最有利、地主分回價值最高之估價師事務所作為領銜估價師
項目 巨秉 宏大 戴德梁行
更新
前
更新前土地總價(元) 1,140,890,860 1,063,944,908 1,085,013,201
平均單價(萬/坪) 108 101 103
更新
後
住宅總銷金額(元) 3,437,649,849 3,399,634,459 3,416,118,364
住宅平均單價(萬元/坪) 41.60 41.14 41.34
停車位總價(元) 267,200,000 270,100,000 268,650,000
停車位單價(萬元/個) 176 178 177
合計(總銷,元) 3,704,849,849 3,669,734,459 3,684,768,364
權利變換說明-估價選定
- 41. 巨秉不動產估價師聯合事務所G-BeamRealEstateAppraiserFirm 41
調整項目 內容 調整率
1.正面臨路
17.5M景安路 0%
9M明義街 -5%
未直接臨路 -10%
2.臨路數
二面(前後) 0%
單面 -1%
3.地形
不規則但完整 0%
細長 -5%
不規則 -3%
參考台北市都市更新權利變換不動產估
價報告書範本及審議注意須知:
『合併前各筆土地價值推估,建議考量
因素計有地形、地勢、臨路路寬、臨路
面寬、臨路數量、平均寬深度、面積、
容積比較、商業效益等。
各宗地與比準地個別條件差異調整原則表
更新前權利價值評估
劃定各宗土地範圍
分析各宗土地個別條件
評估各宗土地價值比例
合併前各宗土地地價
評估合併為一宗土地價值
各宗地地價分配
選
定
比
準
地
- 49. 巨秉不動產估價師聯合事務所G-BeamRealEstateAppraiserFirm
• 更新後建物案例
49
物件位置 權狀(坪) 成交價(萬) 單價(萬) 樓別/樓高 成交日 屋齡(年) 車位
新北市中和區景平路151~200號 30.95 1,300 42.0 7/25 101.08 1.8
新北市中和區景平路451~500
號
19.66 850 43.2 9/19 101.09 4.3
新北市中和區明禮街31巷1~50
號
63.13 2,400 40.2 2/14 101.03 2.3
6.19坪
110萬元/個
新北市中和區安平路1~50號 27.52 1,090 39.6 10/13 101.04 預售屋
新北市中和區景平路151~200
號
62.32 2,220 40.2 3/24 101.02 1.3
10.81坪
150萬元/個
新北市中和區景平路151~200
號
57.66 2,055 40.7 3/24 101.03 1.4
10.81坪
150萬元/個
更新後供分配建物估價說明
- 54. 54
• 法令依據
▫ 參與意願及選配單元意願調查(權利變換實施辦法第5條)
▫ 同一位置二人申請時,以公開抽籤辦理
(權利變換實施辦法第11條)
• 選配意願調查通知:於101年12月22日雙掛號郵寄通知
• 申請分配期間:101年12月26日至102年01月27日(共33天)
• 公開抽籤日
▫ 應辦理情形
已達最小分配單元價值且未表示選配意願者
選配單元(房屋)或車位重覆者
▫ 本案預計於102年01月29日(二)上午10:00於冠德建設(和平
東路三段131號2樓)辦理公開抽籤
*權利變換意願調查時間說明
意願調查及選配
- 55. 參與 / 不願參與 / 不能參與權利變換之處理
• 最小分配單元
▫ 單元編碼:B02-04F
▫ 單元面積:86.51㎡(26.17坪)
▫ 單元價值:9,996,940元
• 如地主之應分配價值低於最小分配單元,且未提出合
併申請分配,則屬不能參與分配,得以現金補償,領
取更新前權利價值(本案無不能參與分配者)
分房地
(領更新前權利價值-土地增值稅)
+(差額找補)
(1.領更新前權利價值)
(2.與他人合併分配)
權
利
人
不能參與
參與
不願參與
- 56. 參與 / 不願參與 / 不能參與權利變換之處理
• 參與權利變換(都市更新條例31條)
▫ 依更新後應分得權利價值參與分配房地,並依實際分配與應分配價值
差額找補價金。
• 不願參與權利變換(都市更新條例31條)
▫ 依其「更新前權利價值」領取補償金
▫ 現金補償數額,應以評定之權利變換前權利價值扣除應納之土地增值
稅、田賦、地價稅、房屋稅後計算。
• 不能參與權利變換(權變實施辦法第7-1條)
▫ 應分配之土地及建築物因未達最小分配面積單元,不能分配者,得以
「更新前權利價值」計算補償金。
▫ 現金補償數額,應以評定之權利變換前權利價值扣除應納之土地增值
稅、田賦、地價稅、房屋稅後計算。
▫ 不足最小分配單元者,得與他人合併分配房地