Cơ sở lý luận về cho vay thế chấp có tài sản bảo đảm ngân hàng sẽ được Thuctap chia sẻ dưới đây. Đây là một bài được Thuctap chọn lọc kĩ càng, câu văn rất hay, truyền đạt đầy đủ ý, dễ hiểu từ một bài của sinh viên khóa trước chuyên ngành Ngân hàng. Liên hệ zalo 0934536149 để được tư vấn nhanh chóng

1. Cơ sở lý luận về cho vay thế chấp có tài sản
bảo đảm ngân hàng
Một số lý thuyết liên quan đến cho vay thế chấp có tài sản
bảo đảm.
Khái niệm cho vay thế chấp có tài sản bảo đảm.
Bảo đảm tín dụng là việc bảo vệ quyền lợi của người cho vay dựa trên cơ sở thế
chấp, cầm cố tài sản thuộc sở hữu của người đi vay.
Đây chính là nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn nợ thứ nhất (bao gồm doanh thu và
lợi nhuận trong cho vay kinh doanh, thu nhập của cá nhân trong cho vay tiêu
dùng) không thể thanh toán được nợ
Đặc điểm về cho vay thế chấp có tài sản bảo đảm.
* Giá trị của tài sản bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm: Nghĩa vụ
được bảo đảm bao gồm vốn gốc,lãi (kể cả lãi quá hạn) và các chi phí khác trừ
trường hợp các bên thoã thuận lại và các chi phí không thuộc phạm vi bảo đảm
được thực hiện nghĩa vụ.
Vì thế giá trị tài sản bảo đảm nhỏ hơn nghĩa vụ được bảo đảm sẽ làm khách
hàng vay dễ có động cơ không trả nợ, khi đó Ngân hàng sẽ bị tổn thất do không
thể thu hồi được toàn bộ nợ gốc và lãi và các chi phí liên quan từ việc phát mại
tài sản.
* Tài sản bảo đảm phải có thị trường liên tục: Mức độ thanh khoản của tài sản
có quan hệ đến lợi ích của người cho vay. Đây là điều kiện cần thiết để ngân
hàng có thể bán hoặc phát mại tài sản khi khách hàng không trả được nợ. Khi
xem xét điều kiện này cần chú ý đến các yếu tố: mức độ thông dụng của tài sản
trên thị trường hiện tại, có thể bán được dễ dàng hay không và các chi phí liên
quan đến việc bán tài sản.
* Có đầy đủ cơ sở pháp lý để Ngân hàng có quyền ưu tiên về xử lý tài sản: tài
sản bảo đảm phải thuộc sở hữu hợp pháp của người đi vay hay người bảo lãnh
và được pháp luật cho phép giao dịch.... để giúp cho ngân hàng được quyền ưu
tiên xử lý tài sản nhằm thu nợ khi người vay không trả được nợ
Các hình thức bảo đảm tín dụng bằng tài sản.
Thế chấp tài sản.
Thế chấp tài sản là việc bên đi vay dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của
mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
đối với bên cho vay. Bất động sản là tài sản không thể di dời được: như nhà
máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho... và các tài sản khác gắn liền với đất. Giá trị
quyền sử dụng đất: Đó là giá trị của quyền được sử dụng ổn định lâu dài các loại
đất do nhà nước giao cho trường hợp người đi vay không có quyền sở hữu đối
với đất đai.

2. Các chủ thể tham gia trong hình thức cho vay thế chấp tài sản: Bên thế chấp: là
các công ty, xí nghiệp, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân, là người sở hữu hợp pháp
tài sản và chấp nhận giao tài sản cho Ngân hàng để thế chấp cho khoản vay.
Bên nhận thế chấp: là bên cho vay, đó là các tổ chức tín dụng, sẽ tiếp nhận tài
sản thế chấp bằng các chứng từ sở hữu do bên thế chấp giao.
Bên nhận thế chấp tạm thời là người nắm giữ quyền định đạt các tài sản thế chấp
cho đến khi nó được giải chấp
Cầm cố tài sản.
Cầm cố tài sản là việc bên đi vay giao là tài sản là động sản thuộc sở hữu của
chính mình cho bên vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Các loại tài sản cầm cố thông dụng.
+ Cầm cố hàng hoá: Các loại hàng hoá thường được cầm cốtại NH là: nguyên
vật liệu dùng cho sản xuất, hàng hoá tiêu dùng và xuất khẩu, thiết bị,máy móc,
dây chuyền sản xuất, xe cộ thông dụng....
+ Chiết khấu ký hoá phiếu: Ký hoá phiếu là biên lai do công ty kinh doanh kho
phát hành cho người ký thác hàng hoá tại kho của công ty. Khi người ký thác
hàng hoá có nhu cầu vốn ngắn hạn, họ đến Ngân hàng xin vay trên cơ sở bảo
đảm bằng hàng hoá đã ký thác tại công ty kinh doanh kho. Số tiền được vay trên
cơ sở bảo đảm bằng hàng hoá Ngân hàng giữ lại phần để đảm bảo an toàn cho
tiền vay. Trường hợp cho vay này được Ngân hàng gọi là chiết khấu.
+ Bảo đảm bằng tiền gửi: Tiền gửi dùng làm đảm bảo cho khoản ứng trước của
Ngân hàng chủ yếu là tiền gửi có kỳ hạn và tiết kiệm, còn đối với tiền gửi thanh
toán khi dùng làm bảo đảm cho ngân hàng phải được chuyển sang một tài khoản
phong toả.
+ Bảo đảm bằng vàng: là hình thức đảm bảo trong cho vay cá nhân. Vàng dùng
làm đảm bảo được ký gửi và bảo quản tại Ngân hàng. Các Ngân hàng phải tiến
hành việc phân kim và định giá vàng,làm cơ sở để xác định mức vay.
+ Cầm cố chứng khoán: Giá trị của chứng khoán xác định theo giá thị trường
chứ không phải theo mệnh giá của chúng. Nên khi cho vay cầm cố bằng chứng
khoán, Ngân hàng phải nghiên cứu mức độ rủi ro của từng loại chứng khoán
Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba là việc thứ ba cam kết với tổ chức tín dụng
cho vay về việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ tả
nợ thay cho Khách hàng vay, nếu đến hạn trả nợ mà Khách hàng vay không thực
hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ.
Phân loại hình thức bảo lãnh.
- Bảo lãnh một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ: Bảo lãnh một phần nghĩa vụ là hình
thức bảo lãnh một phần số nợ phải thanh toán cho Ngân hàng, trong trường hợp
này phải ghi rõ số tiền bảo lãnh. Bảo lãnh toàn bộ nghĩa vụ là hình thức bảo lãnh
toàn bộ số nợ phải thanh toán cho Ngân hàng.
- Bảo lãnh riêng biệt và bảo lãnh duy trì: Bảo lãnh riêng biệt là hình thức được
áp dụng cho một số tiền vay cụ thể theo hợp đồng tín dụng và được hạch toán
riêng trên tài khoản cho vay. Bảo lãnh duy trì là hình thức bảo lãnh cho một loạt

3. các giao dịch và mức bảo lãnh theo hạn mức tối đa.
Các chủ thể liên quan đến hoạt động bảo lãnh.
Người bảo lãnh: là người thực hiện nghĩa vụ thay cho người đi vay trong trường
hợp khoản nợ đáo hạn người đi vay không trả được nợ.
Người nhận bảo lãnh: là người chủ nợ, người hưởng thụ bảo lãnh. Trong quan
hệ tín dụng, người nhận bảo lãnh là các ngân hàng cho vay, Ngân hàng là người
có quyền yêu cầu người đi vay thanh toán nợ khi đến hạn.
Người được bảo lãnh: là người đi vay, người có nghĩa vụ phải thanh toán nợ vay
cho Ngân hàng cho vay
Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay.
Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc bên đi vay dùng tài sản của
mình mà giá trị tài sản được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của tổ
chức tín dụng để đảm bảo cho chính khoản vay đó.
Điều kiện của Khách hàng vay.
Theo nghị định 178 về bảo đảm tiền vay quy định:
Uy tín: Khách hàng vay phải là người có tín nhiệm đối với tổ chức tín dụng.
Có khả năng tài chính và có các nguồn thu hợp pháp có khả năng thu hồi được
trong thời hạn vay vốn. Có dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh dịch vụ
khả thi, có khả năng hoàn trả nợ. Có mức vốn tự có tham gia vào dự án và giá trị
tài sane bảo đảm tiền vay bằng các biện pháp cầm cố, thế chấp tối thiểu bằng
50% tổng mức vốn đầu tư của dự án.
Bảo hiểm: Nếu tài sản đó pháp luật có quy định phải mua bảo hiểm khi Khách
hàng vay phải cam kết mua bảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khi tài sản đó
được hình thành và đưa vào sử dụng.
Quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan.
Quyền của Khách hàng: khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tích từ tài sản.
Cho thuê, cho mượn nếu có thoả thuận với tổ chức tín dụng. Nghĩa vụ của khách
hàng: giao cho tổ chức tín dụng bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản
đó, thông báo cho tổ chức tín dụng về quá trình hình thành và tình trạng tài sản
bảo đảm.
Quyền của tổ chức tín dụng: kiểm tra và yêu cầu khách hàng vay cung cấp thông
tin để kiểm tra, giám sát tài sản. Thu hồi nợ vay trước hạn nếu khách hàng vay
không sử dụng vốn vay như đã cam kết. Xử lý tài sản hình thành từ vốn vốn vay
để thu nợ khi khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa
vụ trả nợ
Bảo đảm không bằng tài sản.
Trong trường hợp người đi vay không có tài sản cầm cố , thế chấp đòi hỏi phải
yêu cầu một bên thứ ba đứng ra bảo lãnh có nghĩa vụ trả nợ .Ngoài ra trong một
số trường hợp việc cầm cố thế chấp tài sản đó không an toàn hay hoàn toàn thấp,
Ngân hàng yêu cầu người đi vay phải có bảo lãnh .
Bảo lãnh là việc một pháp nhân hay thể nhân đem tài sản , tièn bạc và uy tín của
mình để đảm bảo và cam kết với người cho vay sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho
người đi vay nếu người đi vay không trả được nợ cho người vay khi đến hạn .
Trong nghiệp vụ bảo lãnh gồm các bên sau:

4. + Bên bảo lãnh: là pháp nhân hay thể nhân theo yêu cầu của người đi vay sẽ đưa
tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo và trách nhiệm thay cho người đi vay
nếu người đi vay không trả nợ được cho ngân hàng .
+ Bên được bảo lãnh : là công ty, xí nghiệp tổ chức kinh tế hay các nhân có nhu
cầu vay vốn Ngân hàng nhưng không đủ uy tín hay không có tài sản để bảo đảm
cho khoản vốn vay. Khi được bảo lãnh , bên được bảo lãnh sẽ phải trả một
khoản chi phí nhất định cho bên bảo lãnh
+ Bên nhận bảo lãnh: Đó là người cho vay (ngân hàng thương mại, Công ty Tài
chính..)
Một số quy định về cho vay có Tài sản bảo đảm của
Vietbank.
Quyết định về việc ban hành sản phẩm F2 cho vay thê chấp có tài sản bảo đảm.
+ Căn cứ luật các tổ chức tín dụng 2010; Căn cứ quyết định số 2399/QĐ-NHNN
ngày 15/12/2006 của thống đốc Ngân hàng nhà nước việt nam về việc cấp giấy
phép hoạt động cho Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín;
+ Căn cứ quyết định số 627/QĐ-HĐQT ngày 08/05/2017 của hội đồng quản trị
về việc ban hành “ Quy chế cho vay đối với Khách hàng của Vietbank”;
+ Căn cứ Quyết định số 167/2017/GUQ-PL&TT ngày 23/10/2017 của Quyền
TGĐ Vietbank về việc ủy quyền cho ông Lê Huy Dũng – Phó TGĐ Vietbank;
Xét tờ trình số 21/TT-SPCN ngày 26/10/2017 của P.SPCN về việc điều chỉnh và
ban hành sản phẩm F2 cho vay thê chấp có tài sảm bảo đảm
Các Tiêu Chí Về Tài sản bảo đảm.
+ Bất động sản đã có giấy chứng nhận.
+ Công trình xây dựng trên đất :trong trường hợp tính giá trị công trình xây
dựng thì phải được công nhận chủ quyền trên giấy chứng nhận hoặc có giấy
phép xây dựng cấp cho một trong các sử dụng đất trên giấy chứng nhận tại thời
điểm định giá ( giấy phép xây dựng cấp cho chính chủ sử dụng đất)
+ Bất động sản được phòng định giá tài sản đánh giá tính thanh khoản: bình
thường/ tốt. Tại thời điểm định giá bất động sản không tranh chấp : không bị lấn
chiếm , có ranh giới rõ ràng
+ Bất động sản được phòng định giá tài sản xác định được vị trí thông qua Trích
lục bản đồ/ bản vẽ/ xác nhận số nhà/ thông tin tìm hiểu được từ địa chính…
+ Bất động sản không bị các yếu tố ảnh hưởng sau: Không thuộc khu vực ô
nhiễm ( rác thải, sông/ kênh/ rạch ô nhiễm, gần xưởng/ kho hóa chất, khu giết
mổ, khu vực ô nhiễm).
Không bị hạn chế vì yếu tố xấu về tâm linh ( nhà có người tự tử/ bị giết). Không
tiếp giáp/ đối diện Am, Đình, Chùa, Miếu, Đền, Nhà Thờ có khoảng cách ≤
20m. Không gần khu nghĩa trang , hỏa táng, nhà xác, nhà tang lễ có khoảng cách
≤ 50m. Không có mộ trên đất hoặc không cách mộ ≤ 30m. Không nằm trong
khu vực tệ nạn xã hội. Không nằm dưới đường điện cao thế hoặc khoảng cách ≤
30m
+ Bất động sản nằm tại các khu vực : Hà Nội, TP HCM, Tp Hải Phòng, Tp

5. Vinh, Tp Đà Nẵng, Tp Nha Trang, Tp Vũng Tàu, Long An, Tp Cần Thơ, Tp Sóc
Trăng.
Tiêu chí đối với các quận: Nhận bất động sản có lối đi ( đường/ ngõ/ hẻm/
ngách…) có độ rộng tối thiểu 2m . bất động sản có diện tích tối thiểu 30m2 ( sau
khi trừ quy hoạch) và chiều ngang thửa đất tối thiểu 2.5m
Tiêu chí đối với các Huyện: Nhận bất động sản có lối đi ( đường/ ngõ/ hẻm/
ngách…) có độ rộng tối thiểu 3m . bất động sản có diện tích tối thiểu 40m2 ( sau
khi trừ quy hoạch) và chiều ngang thửa đất tối thiểu 3m
+ Bất động sản đặc biệt tại khu vực Hà Nội Và TP HCM : đất thuộc khu vực
nhóm 1 (Quận Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng , Hoàn Kiếm. Quận
1,3,10,11,5, Phú Nhuận) : Nhận bất động sản có lối đi ( đường/ ngõ/ hẻm/
ngách…) có độ rộng tối thiểu 2.5m. bất động sản có diện tích tối thiểu 30m2 (
sau khi trừ quy hoạch) và chiều ngang thửa đất tối thiểu 3m.
Đối với đất thuộc nhóm 2 (Quận Cầu Giấy, Long Biên, Tây Hồ, Thanh Xuân.
Quận 2,4,6,7, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân, Gò Vấp) : Nhận bất
động sản có lối đi ( đường/ ngõ/ hẻm/ ngách…) có độ rộng tối thiểu 3m . Bất
động sản có diện tích tối thiểu 40m2 ( sau khi trừ quy hoạch) và chiều ngang
thửa đất tối thiểu 3m
+ Tiêu chí về chung cư : không nằm trong danh mục chung cư không nhận làm
tài sản bảo đảm. Là chung cư mới ( xây dựng sau năm 2010). Diện tích sàn trên
50m2
Danh mục hồ sơ pháp lý bất động sản.
• Đối với quyền sử dụng đất
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
+ Tờ khai lệ phí trước bạ / thông báo nộp lệ phí trước bạ ( nếu có).
+ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà theo quy định ( nếu có).
• Đối với công trình xây dựng
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở.
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu Công trình xây dựng trên đất. Giấy phép xây
dựng.
+ Hồ sơ hoàn công ( bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu hoàn thành công
trình…) ( nếu có).
• Phục vụ cho việc xác định vị trí tài sản
+ Bản vẽ hiện trạng vị trí hoặc họa đồ vị trí hoặc các loại bản vẽ vị trí thửa đất
khác do cơ quan có thẩm quyền cấp/ phê duyệt.
+ Thông báo cấp số nhà/ xác nhận số nhà của cơ quan có chức năng đối với các
tài sản có địa chỉ rõ ràng và tọa lạc tại các phường ( từ cấp phường xác nhận)
+ Bản đồ số tìm hiểu tại cơ quan có chức năng
• Phục vụ cho việc xác minh quy hoạch (trong trường hợp nghi ngờ quy hoạch)

6. Chứng chỉ quy hoạch/ thông báo/ văn bản xác minh thông tin quy hoạch ( từ cấp
huyện trở lên)