Dokumen tersebut membahasakan konsep penyelenggaraan bangunan. Ia mendefinisikan penyelenggaraan sebagai gabungan aktiviti teknikal dan pengurusan untuk mengekalkan fungsi bangunan. Dokumen ini juga membincangkan aspek-aspek penting penyelenggaraan seperti kekuatan, ketahanan terhadap cuaca, dan pengurusan penyelenggaraan.

1.  Khairul Akhmal bin Abdul
Rahman
 Alan Tan Yee Wei
 Anis Nabilah binti Mahadzir
 Fazeera Nur Fatin binti
Kahar
 Hasunat binti Amri
 Nursyuhadah binti Bahari
 Siti Muti’ah binti Sulaiman
 Norhedayah binti Hamzah

2. DEFINISI PENYELENGGARAAN
 INSTITUT
BANGUNAN
BERKANUN
BRITISH
STANDARD

3. BRITISH STANDARD [BS 3811]
 KERJA DILAKUKAN UNTUK
MENJAGA & MEMULIHKAN SETIAP
KEMUDAHAN – SETIAP BAHAGIAN
TAPAK & BANGUNAN ADA
KANDUNGANNYA KEPADA
STANDARD YANG SAMA.

4. INSTITUT BANGUNAN
BERKANUN
 KERJA YANG DILAKUKAN UNTUK
MENJAGA , MEMULIH &
TINGKATKAN SETIAP KEMUDAHAN
KEPADA SUATU STANDARD YANG
DITENTUKAN OLEH
PERSEIMBANGAN ANTARA
KEHENDAK DENGAN SUMBER –

6. DEFINISI PENGURUSAN
PENYELENGGARAAN
KOMBINASI AKTIVITI MENGGUNAKAN
SEMUA SUMBER YANG ADA DENGAN CEKAP
UNTUK MEMASTIKAN :
• BANGUNAN , KEMUDAHAN & PERALATAN DALAM
KEADAAN BAIK
• TAHAP PENGGUNAAN BANGUNAN, KEMUDAHAN &
PERALATAN PADA TAHAP YANG SEPATUTNYA
SEPANJANG HAYAT BANGUNAN

7. TUJUAN PENYELENGGARAAN
 Mengekalkan nilai bangunan
 Mengekalkan kegunaan bangunan sepenuhnya
 Menyediakan persekitaran tempat tinggal / tempat kerja yang
selamat
 Mengurangkan kemalangan & kecederaan yang timbul
daripada kerosakan bangunan
 Mengekalkan penampilan bangunan dalam keadaan yang baik
 Memanjangkan jangka hayat bangunan
 Memenuhi keperluan insurans, mengurangkan tuntutan dan
kos

9. FAKTOR MEMPENGARUHI
PENYENGGARAAN
 Kos penyenggaraan
 Umur bangunan
 keadaan bangunan
 Pembaikan segera ( urgency )
 kegunaan masa depan
 pertimbangan sosiologi

10. PROSES PENYELENGGARAAN

11. PEMELIHARAAN
 KERJA YANG DILAKUKAN UNTUK
MENJAGA BANGUNAN SUPAYA
DAPAT MEMENUHI FUNGSI YANG
DIKEHENDAKI

12. PEMBAIKAN
 KERJA MEMBAIKI KEROSAKAN
YANG TERJADI SUPAYA
BANGUNAN KEMBALI KEPADA
KEADAAN ASALNYA & PENUHI
FUNGSI YANG DIKEHENDAKI

14. LANGKAH TEKNIKAL
PENYENGGARAAN
PENAMPALAN
( bocor , keretakan kecil )
PENGGANTIAN
( tidak penuhi fungsi, kos tinggi ,
tidak selesa )
PEMELIHARAAN
( bahan tahan lama,
sebelum kerosakan berlaku
)
PENYUCIAN &
SERVIS
( penyenggaraan harian, eg.
sapu, cat )

15. DEFINISI PENYELENGGARAAN
Gabungan semua aspek teknikal
dan aspek pengurusan dalam
segala tindakan yang bertujuan
bagi mengekalkan fungsi sesuatu
item atau memulihkannya
kepada fungsi, atau keadaan
asalnya.
DEFINISI
PENYELENGARAA
N

16. • Setiap bangunan tidak terlepas daripada kecacatan atau
kerosakan walaupun pelbagai langkah pencegahan diambil
semasa reka bentuk.
• Punca kerosakan seperti pengaruh cuaca dan faktor usia
adalah punca yang tidak dapat dielakkan.
• Penyenggaraan adalah perlu untuk bangunan.
• Penyenggaraan yang dijalankan secara terancang dan
berterusan dapat menjaga kualiti dan pretasi bangunan.
• Bangunan yang sentiasa diselenggara akan mempunyai
nilai yang tinggi sama ada bagi maksud penyewaan atau
penjualan.
• Tanpa penyenggaraan yang terancang dan
berterusan,kualiti bangunan akan merosot dan hal ini akan
menjatuhkan lagi nilai bangunan.

17. PERANAN UTAMA PENGURUS
HARTA
Mencapai
matlamat
klien
Mengekalkan
atau
menaikan
nilai
pelaburan
harta tanah
Menguruskan
kerja
penyenggaraan
Menjana
pendapatan
untuk klien
Peranan utama
pengurus harta

19. ISU PENGURUSAN
PENYELENGGARAANBudaya penyenggaraan adalah rendah di Malaysia
Hal ini demikian kerana
• Dianggap sebagai aktiviti mengurus kerja-kerja
pembaiakn hanya berlaku kerosakan
• Dianggap suatu tanggungan yang membazir dan tidak
diberi keutamaan
• Tidak diberi perhatian oleh pemilik
• Sasaran untuk memotong budget
• Tidak ada kesedaran dalam penyenggaraan bangunan
atau infrastruktur

20. • Pada Februari 2001 semasa pembukaan Kuala Lumpur 21 Convention
and Exposition,Timbalan Perdana Menteri, Dato’ Seri Abdullah Ahmad
Badawi berkata, “ Jika rakyat Malaysia mengubah mentality mereka
menjadi lebih prihatin terhadap keperluan untuk menyediakan
perkhidmatan yang baik serta memperbaiki penyelenggaraan sesuatu
bangunan,kita akan sentiasa menjadi negara dunia ketiga yang
mempunyai infrastruktur negara dunia pertama.”

21. (Sumber dari Jurnal Pengurusan Fasiliti dan penyelenggaraan Bangunan:
Amalan Kualiti,keselamatan dan kesihatan)
Kebocoran bumbung di bangunan
Parlimen
Kebocoran paip air di Kompleks
Mahkamah Kuala Lumpur dan Ibu
Pejabat Imigresen Putrajaya
Kebocoran di Kafeteria Hospital
Sultan Abdul Halim Sungai Petani
akibat daripada saluran paip
kumbahan tersumbat
Kebocoran paip air panas di
Hospital Selayang
Kejadian kerosakan
yang melibatkan
bangunan kerajaan

22. KEPENTINGAN
PENYELENGGARAAN BANGUNAN
Ucapan YAB Perdana Menteri Malaysia dalam Bajet Tahun
2006,”budaya penyenggaraan ini harus dipupuk dengan lebih
tekun dan teliti.Selain daripada peruntukan kepada agensi
kerajaan untuk program penyelenggaraan berjumlah RM 4.3
Billion.Kerajaan akan menyediakan peruntukan kahas yang
merupakan tamabahan sebanyak RM 1 Billion untuk program
penyenggaraan kemudahan awam pada tahun 2007.

24. KLASIFIKASI PENYELENGARAAN

25. PENYELENGGARAAN
TERANCANG

26. PENYELENGGARAAN
TERANCANG

27. PENYELENGGARAAN TIDAK
TERANCANG

28. MATLAMAT PENYELENGGARAAN
MENYELURUH

29. KEPERLUAN
PENYELENGGARAAN

30. KITARAN PEMBAHARUAN

31. LIFE CYCLE OF BUILDING
COMPONENTS

33. MATLAMAT PENYELENGGARAAN
MENYELURUH
• Mengekalkan & mengawal produk binaan agar sentiasa utuh,
teguh dan berfungsi
• Mengurangkan kegagalan dan kecacatan terhadap elemen dan
peralatan bangunan
• Aspek keselamatan dan keselesaan akan lebih terjamin
• Memperolehi kos penyelenggaraan yang minimum
• Elemen dan peralatan bangunan yang rosak dapat dikembalikan
kepada fungsi dan keadaan asalnya
• Mengenalpasti masalah-masalah kegagalan dan kerosakan pada
sesuatu tahap masa dan keadaan tertentu

35. KOMPONEN
PENYELENGGARAAN
o Perkhidmatan-perkhidmatan pembersihan (kemudahan dan
peralatan bangunan)
o Dijalankan mengikut keutamaan
SERVIS
o Langkah peringkat awal bagi melindungi bahan daripada rosak
o Pembaikan segera dapat mengurangkan keperluan penyenggaraan
yang lebih kerap pada kemudian hari
o Berdasarkan kepada aduan dan laporan pengguna
PEMULIHAN

36. KOMPONEN
PENYELENGGARAAN
o Item-item yang berada pada tahap kritikal digantikan apabila
tindakan pembaikan tidak dapat dibuat
o Pemeriksaan berjadual secara berterusan terhadap setiap item
yang direkodkan
PENGGANTIAN

37. FALSAFAH PENGURUSAN
PENYELENGGARAAN
Jangan membaikinya jika ia tidak rosak
Jangan menunggu sehingga ia rosak untuk
membaikinya (penyelenggaraan pencegahan)

38. KEBERKESANAN
PENYELENGGARAAN
Tahap Keselesaan & Keselamatan
Fungsi & Prestasi Bangunan
Rupa Bentuk & Imej Bangunan
Nilai Aset Bangunan

40. ASPEK PENYELENGGARAAN
Bebanan, kekuatan
dan kestabilan
Kestabilan dimensi
bahan
Rintangan cuaca
Ketahanan Penebat haba Rintangan api
Pengudaraan Pengcahayaan Kebersihan

42. BEBANAN, KEKUATAN DAN
KESTABILAN
 Semua unit struktur mesti mempunyai kekuatan yang
mencukupi dan berupaya menyokong beban yang
diberikan.
 Struktur juga perlu ada kekuatan dan kestabilan untuk
menyokong bebannya sendiri tanpa mengakibatkan
erotan.

43. FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI
KEKUATAN DAN KESTABILAN
1. Jenis-jenis beban

44. FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI
KEKUATAN DAN KESTABILAN
2. Kekuatan bahan
 Bahan perlu mempunyai kekuatan yang mencukupi bagi
menyokong beban yang dikenakan.
 Pemilihan bahan.
 Pertimbangan utama dapat memenuhi faktor kekuatan.

45. FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI
KEKUATAN DAN KESTABILAN
3. Asas
 Reka bentuk dan kestabilan bangunan bergantung pada
asasnya.
 Jumlah bebanan perlu disokong dengan secukupnya
oleh tanah di bawahnya.
 Ada kemungkinan berlaku perubahan beban yang akan
menganggu sokongan dan seterusnya mengakibatkan
pergerakan atau enapan-keretakan.

46. 4. Tegasan yang dikenakan
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI
KEKUATAN DAN KESTABILAN

47. 5. Tekanan angin
 Tekanan angin adalah berbeza mengikut arah dan
kelajuan.
 Kesannya juga berbeza mengikut keadaan permukaan
yang ditempuhi.
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI
KEKUATAN DAN KESTABILAN

49. FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI
KEKUATAN DAN KESTABILAN
6. Gegaran dan hentaman
 Gegaran dan hentaman mungkin diserap oleh sifat
keanjalan dan kekuatan semula jadi bahan.
 E.g. gegaran yang dihasilkan oleh jentera atau
lalulintas.
 Mungkin menyebabkan pergerakan struktur dan kesan
pada hayat struktur tersebut.

51. KESTABILAN DAN DIMENSI
BAHAN
• Perubahan dimensi berlaku pada bahan dan unit
struktur apabila pendedahan fizikal berubah seperti :
Perubahan bentuk
Pengembangan dan
pengecutan

52. a. BEBAN DIKENAKAN
 Pengembangan dan pemampatan bahan binaan
berkadar terus dgn beban yang dikenakan.
 Bahan kembali bentuk asal selagi bebanan tidak
melebihi had
 Kalau beban dikenakan melebihi had, perubahan
bentuk akan berlaku

53. SIFAT BAHAN DIBAWAH TEGASAN
Bahan binaan melebihi had bebanan akan berubah bentuk
dan ketinggian

54. b. PERUBAHAN SUHU
 Hampir semua bahan mengembang apabila suhu
meningkat dan sebaliknya mengecut apabila suhu
menurun.
 Bahan akan menyerap dan mengeluarkan haba dengan
jumlah berbeza.
 Perlu peruntukan untuk elak kerosakan

55. c. KANDUNGAN KELEMBAPAN
 Semua bahan stabil semasa kering, kelembapan akan ubah
kestabilan bangunan.
 Jenis kelembapan pada bangunan :-
 Bahan berketumpatan tinggi dapat mengurangkan kesan
kelembapan
 Bahan kurang tumpat akan mudah diresapi kelembapan

56. KANDUNGAN KELEMBAPAN

57. d. PERGERAKAN TANAH
 Tanah mengembang ketika basah dan mengecut apabila
kering.
 Pergerakan berlaku kalau jumlah pengecutan besar
 Juga disebabkan akar pokok dan perlombongan

59. RINTANGAN CUACA
o Bangunan mestilah berupaya menahan suhu yang
terlalu sejuk dan panas serta dapat merintangi air
hujan daripada masuk ke dalam.
o Ciri ini juga adalah bergantung pada bahan dan kaedah
yang digunakan.

60. LANGKAH MENGATASI
RINTANGAN CUACA

62. KETAHANAN
 Ketahanan bahan dan struktur berbeza mengikut
kualiti bahan, penyambungan, keadaan cuaca dan
jumlah pendedahan.
 Jumlah pendedahan bergantung pada lokasi dan kesan
unsur persekitaran seperti hujan, angin dan cahaya
matahari dalam merubah suhu dan kandungan
kelembapan.

63. a) KEPEROIAN & KRIPTOPERAIAN
 Garam jenis sulfat biasanya terdapat dalam bahan
daripada tanah liat.
 Dalam keadaan lembap, garam tersebut akan larut
dalam air.
 Apabila proses penyejatan berlaku, kelembapan akan
meresap keluar.
 Setelah kelembapan tersejat sepenuhnya, garam kering
akan tertinggal dipermukaan bahan.
 Hablur garam yang terbentuk di bawah permukaan pula
adalah kriptoperaian.

64. b) GALVANI
 Berlaku apabila dua logam yang berbeza jenis tersentuh
dan logam tersebut terletak dalam air hujan yang kotor.
 Menyebabkan pengaratan.

66. PENEBAT HABA
 Aras suhu yang sesuai dalam bangunan perlu dikawal
pada sepanjang masa.
 Keperluan suhu berbeza mengikut aktiviti penghuni
sesuatu bangunan.
 Haba diperoleh daripada pancaran matahari atau
aktiviti yang ada pada bangunan.
 Keupayaan bahan untuk menghalang haba juga
berbeza.

67. PENEBAT HABA
 Bahan yang mempunyai ketumpatan yang rendah dapat
menyerap dan menahan aliran haba dengan baik.
Sebaliknya bahan yang tumpat akan menyerap dan
mengalirkan haba dengan baik.
 Di kawasan tropika, sejumlah besar haba dipindahkan
melalui bumbung bangunan menggunakan bahan
penebat haba seperti kepingan aluminium dimana
kepingan ini perlu diletakkan di bawah atap untuk
membalikkan haba keluar daripada bangunan.

69. SOLAR VENTILATOR

71. RINTANGAN API
 Kebanyakan bahan binaan dan komponen bangunan
terjejas apabila berlaku kebakaran.
 Langkah tertentu perlu diambil bagi melindungi
struktur bangunan tersebut.

72. RINTANGAN API
 Cara perlindungan api:
1. Menggunakan rekabentuk yang sesuai seperti dinding
penghadang untuk memisahkan tempat kebakaran
dengan tempat lain.
2. Menggunakan bahan yang tidak mudah terbakar bagi
mengurangkan pengaliran haba. Rintangan api bertahan
diantara 30 minit sehingga 240 minit.
3. Menyediakan lapisan penebat pada permukaan bahan.

74. PENGUDARAAN
 Pengudaraan yang baik diperlukan bagi memberikan
keselesaan kepada penghuni.
 Tujuan:
1. Mengurangkan penumpuan bau dan gas merbahaya.
2. Mengurangkan penumpuan habuk dan asap
3. Mengurangkan kenaikan suhu
4. Mengurangkan kelembapan haba.

76. FAKTOR MEMPENGARUHI
ALIRAN PENGUDARAAN
Orientasi Pengudaraan rentas
Lokasi bukaan Saiz bukaan

77. ORIENTASI
PENGUDARAA
N RENTAS
FAKTOR MEMPENGARUHI
ALIRAN PENGUDARAAN

78. LOKASI BUKAAN SAIZ BUKAAN
FAKTOR MEMPENGARUHI
ALIRAN PENGUDARAAN

80. PENGCAHAYAAN
 Jumlah cahaya yang diperlukan bergantung kepada
perkara-perkara berikut:
a) Jenis bangunan dan penggunaannya.
b) Keadaan keselesaan umum.
c) Jenis aktiviti yang dilakukan dalam bangunan.
d) Kemungkinan berlakunya kesan sampingan terhadap
penglihatan bagi menjamin kesihatan penghuni.

81. PENGCAHAYAAN
 Undang-undang bangunan menetapkan keluasan
tingkap adalah minimum 10% daripada luas lantai
(biasa 15-20%)
 Ketinggian tingkap daripada aras lantai dan warna juga
dapat mempengaruhi cahaya.
 Pemilihan warna yang sesuai bagi permukaan dapat
membalikkan cahaya
 Contohnya: warna putih.

83. KEBERSIHAN BANGUNAN
o Pencucian secara berterusan akan membantu menjaga
dan mengekalkan keadaan bangunan seperti
dikehendaki.
o Kebersihan mempengaruhi fungsi sesuatu bangunan.
o Keperluan kebersihan perlu dipertimbangkan pada
peringkat reka bentuk bagi memastikan operasi
pencucian yang ekonomi dapat dirancang dengan lebih
awal.