以包租代管換租公共住宅方式，提供高齡照顧，運用民間租屋資源

1. 主題一：住宅政策
引言人：林洲民局長
105/09/12

2. 簡報大綱
壹、臺北市住宅發展現況分析
貳、空餘屋特性
叁、臺北市住宅政策
肆、空餘屋釋出推動策略
伍、結語
2

3. 壹、臺北市發展現況分析
3

4. 一、臺北市都市發展現況
 人口：270.48萬人
 土地面積：271.8 km2
 人口密度：9,953 人/km2
 家戶數：104.39萬戶
 戶量：2.59人/戶
 房價所得比：16.16倍(104年Q1)
 住宅存量：93.94萬戶(104年Q1)
 自有住宅率：81.45%
 住宅租用率：11.09% (約11.4萬戶)
 空屋率：6.87%(6.47萬戶)
註：7.46%為其他類型
註：103年度低度使用
(用電)戶數(連續低度使用
2個月)
4註:依103年度臺北市各行政區低度使用(用電)住宅(連續低度使用12個月)統計資料分析
淡水河
新店溪
景美溪
基隆河

5. 二、臺北市居住現況
首都圈人口密度 及老年人口比例
臺北市是全台人口最密集、高齡人口最多的都市
臺北新北
桃園 基隆
9942.3人/km2
1932.6人/km2
1685.8人/km2
2810.2人/km2
14.03% 10.10%
9.31% 12.55%
人口
密度
老人
比例
人口
密度
老人
比例
人口
密度
老人
比例
人口
密度
老人
比例
5

6. 臺北市住宅特性
房價
公宅需求
高
公宅供給
生育率
低
89-99年租屋比例
租屋需求
大增
32% 30%
6.10
%
6.10
%
0.68
%
荷蘭 香港 日本 韓國 臺北市
公共住宅比例 生育率
1.77%
1.10%
1.40%
1.20%
1.35%
荷蘭 香港 日本 韓國 臺北市
6
二、臺北市居住現況

7. 7
40-59萬/坪
50-59萬/坪
60-69萬/坪
70-以上萬/坪
住宅價格不合理上漲
造成年輕人及弱勢族群負擔
都市發展v.s.居住正義
不吃不喝16年才買的起一棟房子
二、臺北市居住現況
<世界各主要城市>
1.HONG KONG：19
2.TOKYO：13.13
3.LONDON：8.5
4.SEOUL ：7.2
5.NEW YORK：5.9

8. 二、臺北市居住現況
居住問題面臨雙老課題
老房子要回春：
1. 都市更新
2. 修繕再利用(投入租屋市場)
人口老化嚴重：
1. 103年底已達高齡社會(>14%)。
2. 111年底將成為超高齡社會
(>20)。
8

9. 貳、空餘屋特性
9

10. 縣市 內政部營建署低度使用(用電)
住宅(103年底)
戶數 閒置率
全國 849,869 10.01%
臺北市 64,749 6.87%
新北市 118,963 7.52%
基隆市 19,935 12.47%
桃園市 108,825 13.67%
依內政部營建署低度使用(用電)住宅調查，臺北市連續低度使用2個月(用
電)住戶達64,749戶，推估市場空餘屋短期閒置率約6.87%。
 低度用電住宅分析
10
註:依103年度臺北市各行政區低度使用(用電)住宅(連續低度使
用2個月)統計資料分析
一、臺北市空餘屋特性分析
首都圈短期閒置住宅
約達31.2萬戶

11. 一、臺北市空餘屋特性分析
 低度用電住宅分析
短期(當季)閒置因素：待租、待售、第二屋(置產需求)。
長期閒置住宅(連續12個月)：隨時間去化(下降3-4%，北市長期閒置3.7萬
戶)。
新北市
桃園市
臺北市
基隆市
連續低度
使用期間
連續2個月 連續4個月 連續6個月 連續8個月 連續10個月 連續12個月
臺北市 64,749 49,542 44,528 41,565 39,488 37,413
新北市 118,963 93,380 85,366 80,729 77,152 73,823
桃園市 83,962 67,424 61,707 58,387 55,654 53,219
基隆市 19,935 16,342 15,178 14,494 13,951 13,398
空餘屋釋出
政策標的
市場機制去化
11
(7.81%)
(10.99%)
(7.34%)
(12.47%)
(4.85%)
(6.97%)
(4.24%)
(8.38%)

12. 註:依103年度臺北市各行政區低度使用(用電)住宅(連續低度使用12個月)統計資料分析
 住宅宅數：839,143
 低度使用宅數：37,413 (連續低度使用12個月)
 空屋率：4.22%(連續低度使用12個月)
 低度使用住宅數較高之行政區：北投區、中山區、士林區
北投
4,402 士林
3,793
中山
4,388
一、臺北市空餘屋特性分析
12
1. 屋齡31年以上房屋超過50%(約1.7萬戶)，屋齡5年以下房屋22%(約0.7萬戶)
2. 低度使用住宅面積以中小型住宅單元為主(20坪-40坪居多，其次為20坪以下)

13. 一、臺北市空餘屋特性分析
4、5層樓公寓約
39萬戶，佔
44.71%。
31年以上屋齡住
宅約46萬戶，佔
55.26%。
臺北市住
宅特性 4、5層樓公寓約
1.46萬戶，佔
34.79%。
31年以上屋齡住
宅約1.77萬戶，
佔50.04%。
低度利用
住宅特性
都市更新
包(代)租代管
政策協助釋出
待更新閒置期
13

14.  市場機制面
1. 租賃糾紛處理不佳經驗，屋主寧可將房
屋空置。
2. 擔憂弱勢欠租、凶宅等風險，進而影響
租出意願。
3. 租屋市場為地下經濟，缺乏有效管理。
4. 租金投報率偏低，業者獲利空間有限，
缺乏專業運作機制，。
 稅賦制度面
1. 購屋持有稅賦成本低、增值可能性高，
屋主不願投入租屋市場。
2. 參與公部門租屋平台，租屋資訊曝光增
加稅賦負擔。
1.代租代管
2.包租代管
3.培植租賃產業
稅賦減免
二、空餘屋釋出課題
14
課題 策略

15. 少的可憐
黑市、
不健全
住宅供給
結構嚴重失衡
存在高度風險
0.68%(6,543戶) 11.09%(約11.4萬戶) 81.46%(約76.5萬戶)
公共住宅 租屋市場 購屋市場
興辦社會住宅 租賃辦法/產業政策 市場調控與管理政策/產業政策
購屋市場81.46%
公共住宅0.68%
租屋市場11.09%
15
三、臺北市住宅市場課題

16. • 住宅政策
失靈
• 租稅制度
失靈
• 租屋市場
失靈
• 市場管理
失靈
高房價
高自
有率
低社會
住宅
高空
屋率
資源配置扭曲
經濟發展受阻
弱勢居住困難
社會發展受阻
價格/所得
＝16.16倍
81.45%
6.88% 0.68%
16
三、臺北市住宅市場課題

17. 17
叁、臺北市住宅政策

18. 1975年 成立國民住宅處
以量為主要政策方向
1999年 中央宣示停建國宅
40年間興建出租售國約5.2萬戶
2007年 國宅條例廢除
1962年 整建住宅政策啟動
臺北市住宅政策發展趨勢
The Development in Housing Policies
南機場二期整宅竣工(1968)
停止興建以補貼為主要政策方向
2011年 重新啟動公共出租
住宅興建4,808戶
2014年 提出4年2萬戶8年5
萬戶公共住宅計畫
一、住宅政策沿革
18

19. 19
買
得
起
、
租
得
起
政
府
政
策
協
助
20%80%
(達全市住宅存量5%為目
標)
二、住宅政策面向

20. 多元手段取得：
 公有土地興建
 捷運聯合開發
 都市更新取得
 都市計畫回饋
三、公共住宅政策轉型與重啟
20

21. +
實用居住空間 開放空間形塑
+
便捷的交通
+
社會福利設施
優質的居住品質
三、公共住宅政策轉型與重啟
21

22. 6處示範智慧社區
共提供6,000戶機能宅
A demonstration project of Smart House:
the opening of sharing economies.
智慧機能宅 - 共享經濟時代的來臨
三、公共住宅政策轉型與重啟
22

23. 四、公共住宅新態樣
23
結合社會福利與公共住宅廣慈公共住宅

24. 項次 指標項目 建 置 內容
1 綜合佈線 光纖到府
2 資訊通信
數位IP-PBX交換器(公共區)
公共天線及有線電視系統
無線區域網路
公眾行動通訊系統
社區影音多媒體
3 系統整合
中央監控系統
各子系統
4 設施管理
資產管理系統
社區資訊與服務系統
住戶行動APP
5 安全防災
緊急求救系統
停車管理系統 Δ
門禁管理
監視錄影系統
6 節能管理
智慧電網 Δ
停車場通風節能控制系統
水塔補水泵浦節能控制系統
雨水回收再利用(景觀澆灌)
7 健康舒適
室內空氣品質
微型氣候站
健康運動電子地圖
8
遠距照顧
(OT建置)
健康資訊照顧系統(遠距照顧系統)
照顧作業回報管理系統
服務與緊急求助系統(含:遙控按鈕)
浴廁滑倒偵測與通報系統
四、公共住宅新態樣-智慧化高齡健康宅
面向高齡化的公共住宅政策-智慧設施

25. 四、公共住宅新態樣
面向高齡化的公共住宅政策-智慧化高齡健康宅
25

26. 肆、空餘屋釋出推動策略
—以包租代管換租公共住宅方式，提供高齡照顧，運
用民間租屋資源
26

27. 27
一、服務對象重點
住
宅
政
策
服
務
對
象
重
點
房客端
(家庭年所得50分位點
(144萬元)以下)
 公共住宅：(2萬戶)
以市價85折以下租金承租公共住宅。
 租金補貼：(1.34萬戶)
民間租屋可申請最高7,000元租金補貼。
 租屋平臺：
協助找房子、弱勢者提供社福協助、代理房
客糾紛調處。
房東端
 代(包)租代管：
1.專業廠商免費代租代管服務(補助仲介
費、公證費、2年代管費)。
2.代辦協助住宅修繕，修繕補助最高1萬
元。
3.代理處理糾紛及租金追討。
4.包租方案保證房東租金收入。
5.房屋、地價、綜所、營業稅減免。
 雙老愛屋換吉屋：
1.房屋提供包租代管以房養老領取生活費
2.換租本府智慧高齡健康公宅

28.  租稅減免：研議租稅制度，提供誘因鼓勵房東出租與弱勢家庭。
 行政院已核定住宅法修定相關稅賦減免規定(送立法院審查)
28
二、推動策略(房東端的協助)： 1.提供租稅誘因
28

29. 包(代)租代管
作社會住宅1.租金訂定
2.社會福利介入
3.糾紛處理機制
4.風險控管
5.修繕義務歸屬
提供出租管道
房東—保證收租*、稅賦減
免、修繕補助。
業者—服務費、服務費免
營業稅。
1.包租代管—
(1)委託專責機構
(2)政府自辦
(3)業者包租
2.代租代管—補助業者
行銷
房東、業者誘因
人力組織
配套措施
(研議中)
1. 租賃專法研定
2. 租賃產業輔導與擴大
待解決
29
*包租代管協助
二、推動策略(房東端的協助)：2.推動包租代管民間住宅
29

30. A. 愛屋換吉屋-長者以房養老實驗計畫
房客端
• 由特殊情形身分者租住(最弱勢者)。
• 社會局導入社會福利資源，提供房客居住關懷協助。
房東端
• 老房東提供老房子由政府協助修繕包租代管。
• 老房東可換租智慧高齡健康公宅。
• 結合以房養老不動產逆向抵押貸款制度，提供老房東養老金。
二、推動策略(房東端的協助)： 3.雙老課題住宅協助
30

31. 二、推動策略(房東端的協助)：3.雙老課題住宅協助
B. 面對高齡化新居住型態
31
在
宅
老
化
服
務
到
家
加
乘
效
果
智慧高齡
健康公宅
長照2.0
服務據點
A級長照
旗艦店
B級長照
專賣店
C級長照
柑仔店
智慧科技
應用服務

32. C. 老人家老房子協助修繕包租代管
老房由政府包租代管 政府提供修繕服務及補助
 臺北市老舊4、5層樓公寓佔全市近45%。
 老舊公寓無電梯、屋齡高(30年以上)，不適合高齡者居住。
 30年以上屋齡老宅佔低度利用住宅比例超過50%。
 提供修繕服務及補助項目
修繕評估 房屋狀況 服務內容
A級 屋況良好，有設備家電 小額修繕(如:牆面粉刷、環境整理)
B級 屋況不佳，需添購設備 管線維修、設備更新
32
二、推動策略(房東端的協助)：3.雙老課題住宅協助
32

33. 伍、結語
33

34. 伍、結語
居住正義的實現
提供適量公共住宅+擴大民間租屋市場
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