Download to read offline
Uploaded byVictoria Best
ОСББ як одна з форм управління багатоквартирним будинком
Ознаки спільної сумісної власності, спільне майно, створення ОСББ та його органи управління, права та обов'язки співвласників, рішення загальних зборів, технічна документація
More Related Content
Similar to ОСББ як одна з форм управління багатоквартирним будинком
ОСББ як одна з форм управління багатоквартирним будинком
- 1. International Republican Institute ОСББяк одна з форм управління багатоквартирним будинком
- 3. Чим ми спільноволодіємо приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія
- 4. Ознаки спільної сумісної власності •Згідно із ч. 1 ст. 5 Закону № 417-VIII, спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Це означає, що правовий режим такого майна встановлено відповідними положеннями ЦК України щодо здійснення спільної сумісної власності, з урахуванням спеціальних норм Закону № 417-VIII. • Так, відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦК України, спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними (ч. 1 ст. 369 ЦК України).
- 5. Спільне майно багатоквартирного будинку •власники квартир (нежитлових приміщень) у будинку не мають конкретно визначеної частки в праві власності на спільне майно. • це майно не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки зі спільного майна багатоквартирного будинку. • кредитор співвласника не має права вимагати виділення частки зі спільного майна багатоквартирного будинку в натурі для звернення стягнення на неї. • Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. • Співвласники мають право уповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном.
- 6. Основна діяльність об'єднання •Забезпечення реалізації прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном співвласників • Забезпечення виконання власниками своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання • Належне утримання будинку та прибудинкової території • Сприяння співвласникам в отриманні житлово- комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами 6
- 7. Юридичне оформлення відносин ОСББз його сріввласниками Взаємні права та обов'язки ОСББ і співвласників у будинку визначаються Цивільним кодексом України, Законом України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку", статутом об'єднання та рішеннями загальних зборів ОСББ Укладення договорів між ОСББ і власниками окремих квартир та нежитлових приміщень не вимагається
- 8. СТАТУТ ОСББ • Статутє установчим документом юридичної особи відповідно до вимог Цивільного кодексу та інших нормативних актів • Повинен відповідати Типовому статуту ОСББ (затв. наказом ДЖКГ № 141 від 27.07.2003 р., в редакції наказу Мінрегіону № 238 від 23.09.2015) • Може містити інші відомості, відмінні від положень Типового статуту НЕОБХІДНО ВРАХУВАТИ • Вимоги Податкового кодексу України: 8
- 9. Що ж можназмінювати чи додавати до типового Cтатуту ОСББ • установити інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах; • доповнити перелік прав та обов’язків співвласників; • установити строк, на який обираються члени правління та ревізійної комісії (ревізор); • передбачити можливість залучення працівників (на платній основі) тощо. 6 листопада 2015 року типовий Cтатут ОСББ було викладено в новій редакції відповідно до вимог Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який набрав чинності 1 липня 2015 року. Коментований проект Статуту є на сайті ПРООСББ.ІНФО
- 10. Доповнення відповідно до п.п.133.4.1 та 133.4.2 статті 133 Податкового кодексу України • Редакція Типового статуту 6. Забороняється розподіл отриманих об’єднанням доходів або їх частини серед співвласників, працівників об’єднання, членів органів управління та інших осіб. • Пропонована редакція • 6. Забороняється розподіл отриманих Об’єднанням доходів або їх частини серед співвласників, працівників Об’єднання (крім оплати їхньої праці, нарахування єдиного соціального внеску), членів органів управління та інших пов’язаних з ними осіб. • Доходи Об’єднання використовуються виключно для фінансування видатків на його утримання та реалізації мети, цілей, завдань та напрямів діяльності, визначених цим Статутом.
- 11. • Поняття «членство»в ОСББ. Статут регулював порядокприйняття в члени об'єднання та виключення з нього • Поділ майна на неподільне в спільній сумісній власності і загальне (у спільній частковій власності) • Загальні збори ОСББ були правочинними за умови присутності більш ніж половини членів об'єднання • Загальні збори скликалися: ■ правлінням; ■ членами ОСББ, які мають понад 20% голосів від їх загальної кількості; ■ ревізійною комісією (ревізором) • Поняття «членство» відсутнє. Усі співвласники будинку є учасниками ОСББ з моменту його створенн • Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників • Вимоги щодо кворуму відсутні • Загальні збори можуть скликатися: ■ правлінням; ■ ініціативною групою з не менш як трьох співвласників Зміни до Закону ПРО ОСББ
- 12. • За загальнимправилом рішення загальних зборів приймалися 2/3 голосів від загальної кількості голосів членів ОСББ, які присутні на загальних зборах. Для низки рішень передбачена потреба 3/4 голосів присутніх на зборах членів ОСББ • Рішення, прийняті на загальних зборах, підписувалися головою правління та секретарем загальних зборів • Рішення загальних зборів за рішенням самих зборів могло бути надане члену ОСББ під розписку чи направлене поштою • Засідання правління скликалися головою • За загальним правилом рішення загальних зборів приймаються більшістю голосів. Для окремих рішень статутом може бути передбачена необхідність не менш як 2/3 голосів загальної кількості співвласників. Допускається встановлення на загальних зборах іншого порядку прийняття рішень • Рішення загальних зборів засвідчується особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату його голосування («за» чи «проти») • Визначено перелік питань, рішення загальних зборів із яких обов’язково мають бути надані співвласникам під розписку чи направлені поштою. Рішення з решти питань — за ініціативою зборів • Засідання правління може бути скликано: ■ головою; ■ не менш як третиною членів правління Зміни до Закону ПРО ОСББ
- 13. • Рішення правління приймалося2/3 голосів від загального числа членів правління • Рішення правління приймається більшістю голосів від загальної кількості членів правління, якщо інше не встановлено рішенням загальних зборів ОСББ. Рішення правління викладаються в протоколі засідання правління із зазначенням кожним із членів правління результату свого голосування («за» або «проти»), засвідченого власноручним підписом Зміни до Закону ПРО ОСББ
- 14. МЕТА створення ОСББ,ЙОГО СТАТУС Об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Об'єднання є юридичною особою, яка створюється відповідно до закону, має печатку із своїм найменуванням та інші необхідні реквізити, а також розрахункові рахунки в установах банку. Об'єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками. Об'єднання відповідає за своїми зобов'язаннями коштами і майном об'єднання, від свого імені набуває майнові і немайнові права та обов'язки, виступає позивачем та відповідачем у суді.
- 15. ОРГАНАМИ УПРАВЛІННЯ ОБ’ЄДНАННЯ Є: ЗАГАЛЬНІЗБОРИ ЙОГО СПІВВЛАСНИКІВ (найвищий орган правління) ПРАВЛІННЯ (голова правління) РЕВІЗІЙНА КОМІСІЯ (ревізор) Органи управління об`єднання
- 16. Вищий орган управлінняОСББ Загальні збори Правомочні, при будь-якій кількості присутніх співвласників (кворум відсутній) Рішення загальних зборів є обов’язковим для всіх співвласників Рішення загальних зборів може бути оскаржене виключно в судовому порядку Кожний співвласник має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири (нежитлового приміщення) співвласника у загальній площі всіх квартир. Статутом об`єднання може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів (наприклад: кожний співвласник має один голос незалежно від кількості квартир)
- 17. До виключної компетенціїзагальних зборів належить: Затвердження статуту, внесення змін до нього Обрання членів правління об’єднання Питання про використання спільного майна Затвердження кошторису, балансу, звіту Визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників Рішення про реконструкцію, ремонт та ін. Визначення розміру матеріального та іншого заохочення голови та членів правління Обрання і відкликання управителя, затвердження умов договору з управителем Вступ до асоціації ОСББ або іншого формування
- 18. 18 Порядок скликання черговихзагальних зборів Загальні збори можуть бути скликані: Правлінням об`єднання Головою правління Ревізором Ініціативною групою з не менш як трьох співвласників Загальні збори скликаються не рідше одного разу в рік
- 19. 19 ПРАВЛІННЯ ОБ’ЄДНАННЯ Обираєтьсядля керівництва поточною діяльністю Є виконавчим органом об’єднання Підзвітне загальним зборам Згідно Закону про ОСББ члени правління обирають поміж себе голову правління В Статуті можна передбачити: голова правління в подальшому обирається загальними зборами
- 20. 20 Управління багатоквартирним будинком(ст.12 Закону «про ОСББ») Управління багатоквартирним будинком об`єднання здійснює через свої органи управління За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) або асоціації • управителю Якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об’єднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між об’єднанням і управителем
- 21.
- 22. 22 Співвласник має право(Ст.14 ) Брати участь в управлінні об’єднанням Обирати та бути обраним до складу статутних органів об’єднання Одержувати інформацію про технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку, умови його утримання та експлуатації, витрати на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та надходження, отримані від його використання; Знайомитись з протоколами загальних зборів, робити з них виписки Одержувати в установленому порядку інформацію про діяльність ОСББ Вимагати від Правління об’єднання ознайомлення з фінансовими звітами Отримувати для ознайомлення фінансові звіти ОСББ На вільний доступ до технічної документації на багатоквартирний будинок; інші права, визначені законом
- 23. ОБОВ”ЯЗКИ СПІВВЛАСНИКІВ 1) забезпечуватиналежне утримання й належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку; 2) забезпечувати технічне обслуговування та за потреби проведення поточного й капітального ремонтів спільного майна багатоквартирного будинку 3) використовувати спільне майно багатоквартирного будинку за призначенням; 4) додержуватися вимог правил утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм 5) виконувати рішення зборів співвласників; 6) забезпечувати додержання вимог житлового й містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного та капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їхніх частин; 7) відшкодовувати збитки, завдані майну інших співвласників і спільному майну багатоквартирного будинку; 8) додержуватися чистоти в місцях загального користування й тиші згідно з вимогами законодавства; 9) забезпечувати поточний огляд і періодичне обстеження прийнятого в експлуатацію в установленому законодавством порядку багатоквартирного будинку протягом усього життєвого циклу будинку й нести відповідальність за неналежну експлуатацію згідно із законом; 10) своєчасно сплачувати за спожиті житлово-комунальні послуги
- 24. Права ОСББ Самостійнорозраховувати та затверджувати розмір внесків на утримання та обслуговування будинку; Мати реальний контроль за якістю житлово- комунальних послуг; Використовувати кошти, які раніше йшли «в нікуди» на ремонт будинку: самостійно визначати порядок ремонту, строки та бюджет; Самостійно обирати та залучати підрядників для проведення ремонту; Здійснювати благоустрій прибудинкової території; Проводити модернізацію будинку, яка дозволяє економити тепло та електроенергію
- 25. 25 У разівідмови співвласника сплачувати внески і платежі на утримання та проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна об`єднання або за його дорученням управитель має право звернутись до суду (ст.13 Закону) Об`єднання має право вимагати від співвласників своєчасної та у повному обсязі сплати всіх встановлених цим Законом та статутом об’єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів (ст.17, п.4 Закону); Об`єднання має право звертатися до суду в разі відмови співвласника відшкодовувати заподіяні збитки, своєчасно та у повному обсязі сплачувати всі встановлені цим Законом та статутом об’єднання внески і платежі, у тому числі відрахування до резервного та ремонтного фондів (ст.17 п.5 Закону); Об`єднання має право
- 26. Законодавство про багатоквартирні будинки Закони “Про ОСББ”, “Про особливості...” не передбачають “утримання на балансі” багатоквартирного будинку ПКМУ від 20 квітня 2016 р. № 301 визначила порядок списання БКБ з балансу Закон “Про ЖКП”: “балансоутримувач ... - власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно...” (ст.1) “у разі спільної власності кількох співвласників рішення щодо утримання на балансі та/або управління майном приймається відповідно до закону” (ст.23) Законодавство про багатоквартирні будинки
- 27. International Republican Institute Взаємніправа і обов’язки споживачів і виконавця послуг з утримання будинку ґрунтувалися на договорі про надання послуг, а не на “балансоутриманні”! Відображати багатоквартирний будинок як актив у своєму балансі не має підстав: ні орган місцевого самоврядування, ні комунальне підприємство, ні ОСББ!
- 28. International Republican Institute| 202-408-9450 | info@iri.org www.IRI.org | @IRIGlobal Співвласники багатоквартирного будинку вільно реалізують свої права - незалежно від списання чи несписання їхнього будинку “з балансу” “колишнього балансоутримувача”!
- 29. Вихідні умови Ст.12 ЗУ про ОСББ: “Управління багатоквартирним будинком здійснює об’єднання через свої органи управління” Створення ОСББ не припиняє автоматично раніше укладених договорів Ч.6 ст.26 ЗУ про ЖКП наділяє споживача правом розірвати договір із виконавцем житлово-комунальної послуги в разі зникнення потреби в її отриманні або відмови споживача від користування послугою виконавця Ст.22 ЗУ про ОСББ: “для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку ... об’єднання за рішенням загальних зборів має право ... задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення”
- 30. International Republican Institute ЯКІРІШЕННЯ СЛІД ПРИЙНЯТИ • Розпочати підготовку загальних зборів для прийняття рішення про початок самостійного управління будинком • Повідомити співвласників про дату, час, місце та порядок денний загальних зборів • Підготувати проект рішення загальних зборів
- 31. Зміст рішень загальнихзборів ОСББ Відмова співвласників багатоквартирного будинку від користування послугами виконавця послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (з визначеної дати) Перехід до самостійного утримання будинку шляхом самозабезпечення (з визначеної дати) Затвердження кошторису ОСББ на утримання будинку і прибудинкової території Затвердження переліку і розмірів внесків співвласників в ОСББ Доручення правлінню (укладання договорів з підрядниками, найм працівників тощо)
- 32. Передача технічної документації набудинок • Колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об’єднання, у тримісячний строк з дня державної реєстрації об’єднання забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж. • У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об’єднання, протягом півроку з дня державної реєстрації об’єднання відновлює її за власний рахунок. Стаття 6 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»
- 33. ГОСПОДАРСЬКА ДІЯЛЬНІСТЬ • господарюючийсуб’єкт • суспільне виробництво • договірні відносини • реалізація товарів, робіт, послуг • прибуток/оподаткування • ціна/тариф • затвердження тарифу уповноваженим органом • виробник/виконавець послуг ГОСПОДАРЧЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ • негосподарюючий суб’єкт • створення і підтримання необхідних матеріально технічних умов функціонування • статутні відносини • самозабезпечення • неприбуткова діяльність • платіж/внесок • встановлення розміру внеску загальними зборами • споживач 33
- 34. • proosbb.info • saee.gov.ua •mdi.org.ua • merp.org.ua • teplydim.com.ua • iqenergy.org.ua • спеціалізована соціальна мережа для співвласників багатоквартирних будинків та їх об’єднань • Державна підтримка енергозбереження • Інститут місцевого розвитку • проект USAID «Муніципальна енергетична реформа в Україні» ОСББ: поради та можливості • ТЕПЛИЙ ДІМ – інформаційний ресурс з питань підвищення енергоефективності у житловому секторі в Украіні (ЄБРР) • Програма IQ energy це Фінансовий Інструмент для сприяння удосконаленням у сфері енергоефективності в житловому секторі України у відповідності до європейських стандартів енергоефективності (ЄБРР). Інформаційні ресурси
- 35. International Republican Institute| 202-408-9450 | info@iri.org www.IRI.org | @IRIGlobal Дякую за увагу !