Dokumen tersebut membahas beberapa aspek keuangan dalam menilai kelayakan suatu proyek investasi, termasuk estimasi biaya investasi awal, biaya operasi, dan pendapatan, serta indikator keuangan seperti payback period, net present value, dan internal rate of return.

1. KEPUTUSAN INVESTASIKEPUTUSAN INVESTASI
ASPEK KEUANGANASPEK KEUANGAN
Mengukur kelayakan suatu proyek secara finansial dimulai dari estimasi biaya
dan pendapatan yang dihasilkan dari proyek tersebut. Estimasi biaya akan
mencakup :
1. Estimasi biaya investasi awal
Estimasi segala biaya yang merupakan pengeluaran yang dipergunakan
untuk memperoleh aset fisik yang diharapkan memiliki umur pemakaian
lama, meliputi biaya memperoleh ijin usaha, biaya peralatan, biaya
instalansi, biaya engineering, biaya pelatihan, biaya pembelian tanah, dan
lain-lain.
2. Estimasi biaya operasi
Biaya operasi umumnya diklasifikasikan atas:
a. biaya langsung (segala biaya yang terkait langsung dengan proses
produksi mencakup biaya bahan langsung dan biaya tenaga kerja
langsung),
b. biaya tidak langsung (segala biaya yang tidak terkait langsung
dengan proses produksi mencakup biaya bahan tak langsung, biaya
tenaga kerja tak langsung) dan
c. biaya komersial (mencakup biaya pemasaran, biaya administrasi).
3. Estimasi pendapatan
Proyeksi pendapatan dapat dilakukan dengan melakukan estimasi jumlah
konsumen yang mampu diraih, serta pendapatan yang diperoleh per
konsumen yang terkait dengan komponen harga produk per unit.
Pada akhirnya dapat dilakukan evaluasi atas kelayakan suatu proyek
secara finansial berdasarkan cash flow yaitu aliran kas yang akan dihasilkan
oleh suatu proyek. Perlu dicatat bahwa dasar evaluasi adalah menggunakan
cash flow dan bukan menggunakan pendapatan, karena hanya kas-lah yang
dapat dipergunakan oleh perusahaan kelak untuk membayar dividen atau
dipergunakan untuk investasi kembali.
Tujuan utama laporan arus kas adalah menyediakan informasi yang
relevan mengenai penerimaan dan pembayaran kas sebuah perusahaan
selama suatu periode meliputi:
1. Aktivitas Operasi (operating activities)
2. Aktivitas Investasi (investing activities)
3. Aktivitas Pembiayaan (financing activities)
Jenis Cash Flow :
1. Initial Cash Flow atau kas awal yang merupakan pengeluaran-pengeluaran
pada awal periode investasi. Misal, pembelian gedung, mesin, peralatan
dan modal kerja.

2. 2. Operational Cash Flow merupakan kas yang diterima atau dikeluarkan
pada saat operasi usaha.
3. Terminal Cash Flow merupakan uang kas yang diterima pada saat usaha
tersebut berakhir.
Contoh 1 :
PT. XYZ melakukan investasi senilai Rp. 3.000.000,-. Seluruh modal berasal dari
pemilik. Umur ekonomis investasi 3 tahun dan disusutkan dengan menggunakan
metode garis lurus, tanpa nilai sisa. Perkiraan pendapatan per tahun sebesar Rp.
4.000.000,- dan biaya pertahun Rp. 2.000.000,- (belum termasuk penyusutan) serta
dikenakan pajak sebesar 50%.
Pertanyaan :
Berapa kas bersih yang diterima pada akhir tahun.
Jawab :
Penyusutan : 3.000.000 / 3 tahun = 1.000.000 / tahun
Estimasi Laba Rugi
Pendapatan 4.000.000
Biaya yang dikeluarkan :
Total biaya 2.000.000
Penyusutan 1.000.000
Total 3.000.000
Laba sebelum pajak (Earning Before Tax) 1.000.000
Pajak 50% 500.000
Laba bersih 500.000
Aliran kas masuk bersih = EAT + Penyusutan
Aliran kas masuk bersih = 500.000 + 1.000.000 = 1.500.000
Contoh 2 :
PT. XYZ melakukan investasi senilai Rp. 3.000.000,-. 50% modal berasal dari pemilik,
sedangkan sisanya berasal dari pinjaman dengan bunga 20% per tahun. Umur
ekonomis investasi 3 tahun dan disusutkan dengan menggunakan metode garis lurus,
tanpa nilai sisa. Perkiraan pendapatan per tahun sebesar Rp. 4.000.000,- dan biaya
pertahun Rp. 2.000.000,- (belum termasuk penyusutan) serta dikenakan pajak sebesar
50%.
Pertanyaan :
Studi Kelayakan Bisnis 2
CF = EAT + (1-t)bunga + DEP
CF = (1-t)EBIT + DEP

3. Berapa kas bersih yang diterima pada akhir tahun.
Jawab :
Penyusutan : 3.000.000 / 3 tahun = 1.000.000 / tahun
Bunga : 1.500.000 x 20% = 300.000 / tahun
Estimasi Laba Rugi
Pendapatan 4.000.000
Biaya yang dikeluarkan :
Total biaya 2.000.000
Penyusutan 1.000.000
Total 3.000.000
Laba sebelum pajak dan pajak (EBIT) 1.000.000
Bunga 20% 300.000
Laba sebelum pajak (EBT) 700.000
Pajak 50% 350.000
Laba bersih 350.000
Aliran kas masuk bersih = EAT + Penyusutan + Bunga (1-t)
Aliran kas masuk bersih = 350.000 + 1.000.000 + 300.000(1-50%) = 1.500.000
Komponen Penilaian Dalam Cost & Benefits Analysis (Aspek Keuangan)
1. Procurement Cost atau biaya pengadaan adalah semua biaya yang
dikeluarkan berkaitan dengan pengadaan hardware. Biaya ini biasanya
dikeluarkan pada tahun-tahun pertama (initial cost) sebelum system
dioperasikan.
2. Start Up Cost atau biaya persiapan operasional adalah semua biaya yang
dikeluarkan sebagai upaya membuat sistem siap untuk dioperasionalkan.
3. Project Related Cost atau biaya proyek adalah biaya yang berkaitan dengan
biaya mengembangkan sistem termasuk biaya penerapannya.
4. Ongoing and Maintenance Cost atau biaya operasional adalah biaya untuk
mengoperasikan sistem agar sistem dapat beroperasi dengan baik.
CAPITAL BUDGETING
Capital budgeting meliputi keseluruhan proses perencanaan pengeluaran uang,
dimana hasil pengembaliannya diharapkan terjadi da-lam jangka waktu lebih
dari satu tahun.
Capital budgeting penting bagi manajer dan staf keuangan, karena :
1. Hasil keputusan capital budgeting terus berlanjut selama beberapa
tahun, sehingga perusahaan kehilangan fleksibilitas.
2. Perluasan aktiva didasarkan atas penjualan yang diharapkan di-masa
depan, sehingga perencanaan atas penjualan harus didasar-kan pada
usia ekonomis dari aktiva tersebut.
Studi Kelayakan Bisnis 3

4. 3. Keputusan capital budgeting akan menentukan arah strategis
perusahaan, karena perusahaan bergerak ke arah produk, jasa atau
pasar baru yang harus didahului dengan capital budgeting.
Capital Expenditure
Capital expenditure adalah merupakan pengeluaran-pengeluaran yang
dilakukan oleh perusahaan dengan harapan bahwa pengeluar-an tersebut akan
memberikan manfaat atau hasil untuk jangka waktu lebih dari satu tahun.
Namun tidak semua capital expenditure dipergunakan untuk pembelian aktiva
tetap.
Misalkan :
1. Pembelian aktiva tetap.
2. Pengurusan perijinan.
3. Pengeluaran biaya promosi.
4. Pengeluaran untuk biaya penelitian dan pengembangan.
5. Pengeluaran biaya untuk pengolahan limbah, dll.
Klasifikasi Proyek
Perusahaan dapat mengklasifikasikan proyek kedalam beberapa kategori,
antara lain :
1. Penggantian : pemeliharaan bisnis
Kategori ini terdiri dari pengeluaran untuk mengganti peralatan yang sudah
usang atau rusak yang digunakan dalam membuat produk yang
menguntungkan.
2. Penggantian : pengurangan biaya.
Kategori ini termasuk pengeluaran untuk mengganti peralatan yang telah
usang. Tujuannya adalah untuk mengurangi biaya te-naga kerja, bahan dan
input lainnya.
3. Ekspansi produk atau pasar yang ada.
Kategori ini termasuk pengeluaran untuk meningkatkan output produk yang
sudah ada, atau untuk memperluas outlet ritel atau fasilitas distribusi dalam
pasar yang sekarang dilayani.
Ekspansi ke dalam produk atau pasar baru.
Investasi ini untuk menghasilkan produk baru atau untuk mem-perluas ke
daerah geografi yang saat ini tidak terlayani.
4. Proyek pengaman dan/atau lingkungan.
Kategori ini meliputi pengeluaran yang diperlukan untuk meme-nuhi
permintaan pemerintah, perjanjian tenaga kerja, atau polis asuransi.
Aktivitas Dalam Capital Budgeting
1. Biaya proyek harus ditentukan.
Studi Kelayakan Bisnis 4

5. 2. Mengestimasi arus kas yang diharapkan dari proyek, termasuk menaksir
nilai sisa aktiva pada akhir proyek.
3. Mengestimasi risiko arus kas yang diproyeksikan.
4. Menentukan biaya modal dimana arus kas harus didiskontokan.
5. Menghitung arus kas masuk yang diharapkan atas dasar PV untuk
mendapatkan estimasi nilai aktiva perusahaan.
6. Membandingkan PV dari arus kas masuk yang diharapkan dengan
pengeluaran atau atau biaya yang dibutuhkan.
Studi Kelayakan Bisnis 5

6. Terdapat beberapa indikator finansial yang lazim digunakan oleh analis dalam
menilai sehat atau tidaknya suatu proyek secara finansial, yaitu :
1. Payback Period
Payback Period didefinisikan sebagai periode waktu yang dibutuhkan, agar cash
flow yang dihasilkan telah sama besar dengan investasi yang dikeluarkan.
Investor tentunya menginginkan payback period yang sesingkat-singkatnya,
terutama bila dikaitkan dengan resiko ketidakpastian berusaha yang selalu ada di
masa depan.
2. Net Present Value (NPV)
NPV didefinisikan sebagai nilai dari proyek yang bersangkutan yang diperoleh
berdasarkan selisih antara cash flow yang dihasilkan terhadap investasi yang
dikeluarkan. NPV yang layak adalah NPV yang positif, dimana ini berarti cash
flow yang dihasilkan melebihi jumlah yang diinvestasikan.
3. Discounted Payback Period
Pada metode Payback Period salah satu kelemahannya adalah diabaikan nilai
waktu, pada metode ini mencari periode pengembalian investasi dengan
mempertimbangkan nilai waktu.
4. Internal Rate of Return (IRR)
IRR didefinisikan sebagai tingkat pengembalian investasi yang dihasilkan suatu
proyek, diukur dengan membandingkan cash flow yang dihasilkan proyek
terhadap investasi yang dikeluarkan untuk proyek tersebut. Lalu bagaimana
menentukan apakah suatu angka IRR tertentu dapat diterima oleh investor? Pada
umumnya investor akan membandingkan IRR ini dengan apa yang dinamakan
Minimal Attractive Rate of Return (MARR) yang merupakan suatu tingkat
pengembalian tertentu yang dapat diperoleh relatif tanpa risiko misalnya dengan
membandingkan tingkat pengembalian dari investasi yang ditanamkan melalui
deposito.
Dalam melakukan analisis dengan menggunakan alat analisis di atas, perlu
diperhatikan dua faktor yaitu :
1. Periode evaluasi
Periode yang dipergunakan untuk melakukan evaluasi secara finansial
diestimasikan berdasarkan faktor tertentu misalnya usia kepemilikan (ownership
life) usaha apakah terhingga atau abadi.
2. Konsep nilai uang terhadap waktu (time value of money)
Uang mempunyai nilai terhadap waktu dan besar nilai itu sangat tergantung pada
saat kapan uang itu diterima. Konsep ini mengandung implikasi bahwa sejumlah
uang tertentu saat ini tidak sama nilainya dengan sejumlah uang yang sama di
saat yang lalu atau yang akan datang. Baik metode analisis IRR maupun NPV di
atas dihitung setelah sebelumnya menyesuaikan nilai cash flow di masa yang
akan datang (future value) ke nilai saat ini (present value).
Studi Kelayakan Bisnis 6

7. Terdapat beberapa indikator finansial yang lazim digunakan oleh analis dalam
menilai sehat atau tidaknya suatu proyek secara finansial, yaitu :
1. Payback Period
Payback Period didefinisikan sebagai periode waktu yang dibutuhkan, agar cash
flow yang dihasilkan telah sama besar dengan investasi yang dikeluarkan.
Investor tentunya menginginkan payback period yang sesingkat-singkatnya,
terutama bila dikaitkan dengan resiko ketidakpastian berusaha yang selalu ada di
masa depan.
2. Net Present Value (NPV)
NPV didefinisikan sebagai nilai dari proyek yang bersangkutan yang diperoleh
berdasarkan selisih antara cash flow yang dihasilkan terhadap investasi yang
dikeluarkan. NPV yang layak adalah NPV yang positif, dimana ini berarti cash
flow yang dihasilkan melebihi jumlah yang diinvestasikan.
3. Discounted Payback Period
Pada metode Payback Period salah satu kelemahannya adalah diabaikan nilai
waktu, pada metode ini mencari periode pengembalian investasi dengan
mempertimbangkan nilai waktu.
4. Internal Rate of Return (IRR)
IRR didefinisikan sebagai tingkat pengembalian investasi yang dihasilkan suatu
proyek, diukur dengan membandingkan cash flow yang dihasilkan proyek
terhadap investasi yang dikeluarkan untuk proyek tersebut. Lalu bagaimana
menentukan apakah suatu angka IRR tertentu dapat diterima oleh investor? Pada
umumnya investor akan membandingkan IRR ini dengan apa yang dinamakan
Minimal Attractive Rate of Return (MARR) yang merupakan suatu tingkat
pengembalian tertentu yang dapat diperoleh relatif tanpa risiko misalnya dengan
membandingkan tingkat pengembalian dari investasi yang ditanamkan melalui
deposito.
Dalam melakukan analisis dengan menggunakan alat analisis di atas, perlu
diperhatikan dua faktor yaitu :
1. Periode evaluasi
Periode yang dipergunakan untuk melakukan evaluasi secara finansial
diestimasikan berdasarkan faktor tertentu misalnya usia kepemilikan (ownership
life) usaha apakah terhingga atau abadi.
2. Konsep nilai uang terhadap waktu (time value of money)
Uang mempunyai nilai terhadap waktu dan besar nilai itu sangat tergantung pada
saat kapan uang itu diterima. Konsep ini mengandung implikasi bahwa sejumlah
uang tertentu saat ini tidak sama nilainya dengan sejumlah uang yang sama di
saat yang lalu atau yang akan datang. Baik metode analisis IRR maupun NPV di
atas dihitung setelah sebelumnya menyesuaikan nilai cash flow di masa yang
akan datang (future value) ke nilai saat ini (present value).
Studi Kelayakan Bisnis 6