In queste slides si parla di: rigenerazione urbana; pianificazione urbanistica; manutenzione straordinaria; restauro; risanamento conservativo; ristrutturazione; rigenerazione ambientale; bonifica; L.R. Lazio n. 7/2017; Piano Casa Lazio; premialità.

1. www.legislazionetecnica.it
Riqualificazione
del patrimonio edilizio
Rigenerazione urbana; pianificazione urbanistica; manutenzione
straordinaria; restauro; risanamento conservativo; ristrutturazione;
rigenerazione ambientale; bonifica; L.R. Lazio n. 7/2017; Piano Casa
Lazio; premialità.
Avv. Andrea Di Leo

2. RIGENERAZIONE URBANA E RECUPERO EDILIZIO
Negli anni, la rigenerazione urbana ha acquisito una funzione chiave
nell'ambito delle politiche di governo delle città; tra le principali forme
di tale processo vi rientrano il recupero di immobili abbandonati e di aree
deindustrializzate, l'utilizzo condiviso di spazi pubblici e privati per fini culturali
e le nuove destinazioni assegnate ai beni confiscati alla criminalità.
RIGENERAZIONE URBANA E RAPPORTI CON L'EVOLUZIONE
DELLA PIANIFICAZIONE URBANISTICA

3. RIGENERAZIONE URBANA E RECUPERO EDILIZIO
Le nuove definizioni di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione edilizia
esprimono la strategia di rigenerazione: la centralità funzionale assegnata
all’insieme (l’edificio), anziché alle sue parti, ovvero al volume, anziché
alla sagoma, vanno infatti nella direzione di facilitare l’adattamento del tessuto
edilizio esistente alle sempre nuove esigenze dell’uso.
LA STRATEGIA DI RIGENERAZIONE NELLE NUOVE DEFINIZIONI
E DISCIPLINA DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA, RESTAURO
E RISANAMENTO CONSERVATIVO E RISTRUTTURAZIONE
EDILIZIA

4. RIGENERAZIONE URBANA E RECUPERO EDILIZIO
Versione originaria 2001:
le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali
degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari
e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole
unita' immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;
L. 164/2014
le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali
degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e
tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non
comportino modifiche delle destinazioni di uso.
LA MANUTENZIONE STRAORDINARIA

5. RIGENERAZIONE URBANA E RECUPERO EDILIZIO
Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche
quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari
con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici
delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia
modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria
destinazione d’uso.

6. RIGENERAZIONE URBANA E RECUPERO EDILIZIO
Sostanziale slittamento di ipotesi prima qualificabili come
RISTRUTTURAZIONE nell’area della MANUTENZIONE STRAORDINARIA
CdS 1326/2014 (ante modifica lett. b): «gli interventi che alterino, anche sotto il
profilo della distribuzione interna, l’originaria consistenza fisica di un immobile
e comportino l’inserimento di nuovi impianti e la ridistribuzione dei volumi»
costituiscono ristrutturazione edilizia – OGGI: MANUTENZIONE
STRAORDINARIA
La conseguente semplificazione di tali interventi (rientranti in attività edilizia libera
salvo che non riguardino parti strutturali, ricadenti in SCIA ex art. 22 co. 1 lett. a)
risponde in senso lato ad una logica di facilitazione «procedimentale» degli
interventi di recupero/rigenerazione
LA MANUTENZIONE STRAORDINARIA

7. RIGENERAZIONE URBANA E RECUPERO EDILIZIO
VERSIONE ORIGINARIA:
… gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne
la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto
degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne
consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono
il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio,
l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze
dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
MODIFICA EX L. 164/2017
interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne
la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto
degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano
anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi
compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico
generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono
il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio,
l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze
dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
IL RESTAURO ED IL RISANAMENTO CONSERVATIVO

8. RIGENERAZIONE URBANA E RECUPERO EDILIZIO
«Salvo diversa previsione da parte di leggi regionali, costituisce mutamento
rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della
singola unità immobiliare diversa da quella originaria, anche se non
accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare
l’assegnazione dell’immobile ad una diversa categoria funzionale tra quelle di
seguito elencate:
• a) residenziale;
• a-bis) turistico-ricettiva;
• b)produttiva e direzionale;
• c) commerciale;
• d) rurale».
IL NUOVO REGIME DEI MUTAMENTI DI DESTINAZIONE D’USO
(ART. 23-TER DPR 380/01)

9. RIGENERAZIONE URBANA E RECUPERO EDILIZIO
Norma a cavallo tra disciplina edilizia e regolazione della pianificazione
urbanistica.
Lo strumento urbanistico individua gli edifici esistenti non più compatibili con
gli indirizzi della pianificazione. In tal caso l'amministrazione comunale può
favorire, in alternativa all'espropriazione, la riqualificazione delle aree
attraverso forme di compensazione incidenti sull'area interessata e senza
aumento della superficie coperta, rispondenti al pubblico interesse e comunque
rispettose dell'imparzialità e del buon andamento dell'azione amministrativa.
Nelle more dell'attuazione del piano, resta salva la facoltà del proprietario
di eseguire tutti gli interventi conservativi, ad eccezione della demolizione
e successiva ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni
di ordine statico od igienico sanitario.
L’ART. 3-BIS TUED: INTERVENTI DI CONSERVAZIONE

10. RIGENERAZIONE URBANA E RECUPERO EDILIZIO
La norma è rubricata interventi di conservazione, ma introduce una ipotesi di
RIGENERAZIONE A MEZZO DI PIANIFICAZIONE:
un meccanismo riconducibile al sistema della cosiddetta “perequazione
urbanistica” inteso a combinare, … il mancato onere per l’amministrazione
comunale, connesso allo svolgersi di procedure ablatorie, con la
corrispondente incentivazione al recupero, eventualmente anche migliorativo, da
parte dei proprietari, del patrimonio immobiliare esistente: il tutto in linea con
l’esplicito intento legislativo di promuovere la ripresa del settore edilizio senza, tra
l’altro, aumentare, e anzi riducendo, il «consumo di suolo».

11. RIGENERAZIONE URBANA E RECUPERO EDILIZIO
• sono strettamente connesse ed interdipendenti nelle aree dismesse ed anche
in molte aree urbane;
• il recupero e la riqualificazione devono passare per un’attività di bonifica (Art.
242-bis Codice dell’Ambiente);
• le bonifiche aggravano il costo degli interventi di rigenerazione, rendendo
meno conveniente il recupero del costruito rispetto agli interventi su suoli vergine.
RIGENERAZIONE URBANA E AMBIENTALE

12. RIGENERAZIONE URBANA E RECUPERO EDILIZIO
Il Piano Casa:
• ha operato fino ad oggi in forma “derogatoria” rispetto alle previsioni
degli strumenti urbanistici vigenti;
• il suo limite temporale di applicazione è stato prorogato fino al 01.06.2017.
La L.R. 7/2017:
• non opera in deroga agli standard urbanistici (salvo quanto si vedrà sub art. 8 co.
3);
• introduce aspetti di carattere generale, a normativa nazionale invariata, sulla
rigenerazione urbana e sul recupero edilizio, tenendo in considerazione la necessità
di limitare nel tempo il consumo del suolo.
LA L.R. LAZIO N. 7/2017: I PRESUPPOSTI NORMATIVI LE
DIVERSITÀ RISPETTO AL PIANO CASA

13. RIGENERAZIONE URBANA E RECUPERO EDILIZIO
«porzioni di territorio urbanizzate»
prioritariamente in aree carenti di OO.UU. e che non
rispettano standard ex art. 3 DM 1444 [Rapporti massimi tra gli spazi
destinati agli insediamenti residenziali e gli spazi pubblici o riservati
alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi]
• Aree classificate come insediamento residenziale, produttivo, zone estrattive,
cantieri e discariche, aree verdi già attrezzate dalla Carta dell’uso del suolo
(DGR n. 953/2000)
• territorio già trasformato in attuazione delle previsioni degli strumenti
urbanistici.
• Territorio individuato come trasformabile dagli strumenti urbanistici
vigenti, ivi incluse le aree per gli standard ancora non realizzati.
LA DISCIPLINA DELLA L.R. 7/2017:
AMBITI TERRITORIALI INTERESSATI

14. RIGENERAZIONE URBANA E RECUPERO EDILIZIO
Sono escluse:
• le aree sottoposte a vincolo di inedificabilità assoluta – salvo ipotesi di
delocalizzazione
• le aree naturali protette, salvo paesaggio degli insediamenti urbani;
• le zone omogenee E, salvo paesaggio degli insediamenti urbani e paesaggio
degli insediamenti in evoluzione dal PTPR – ma possibili interventi diretti di
ristrutturazione o interventi di demolizione ricostruzione ex art. 6, L.R. cit.
LA DISCIPLINA DELLA L.R. 7/2017:
AMBITI TERRITORIALI ESCLUSI

15. RIGENERAZIONE URBANA E RECUPERO EDILIZIO
Nelle porzioni di territorio urbanizzate possono essere proposti da:
• soggetti pubblici;
• soggetti privati;
• associazioni consortili di recupero urbano.
I PROGRAMMI DI RIGENERAZIONE URBANA (ART. 2)

16. RIGENERAZIONE URBANA E RECUPERO EDILIZIO
• Inquadramento, prescrizioni e previsioni strettamente urbanistiche ed edilizie;
• Previsioni ambientali (mitigazione/compensazione)
• Opere pubbliche – aree verdi/verde attrezzato
• Programma su partecipazione di Enti e portatori di interessi da coinvolgere
• Una relazione di fattibilità contenenti il quadro economico ed i criteri di valutazione
dei diversi programmi con riferimento al protocollo ITACA di cui alla L.R. 6/2008
• Raggiungimento della misura minima del 30% nell’utilizzazione di materiali di
recupero derivanti dalla demolizione e manufatti edilizi
CONTENUTI DEL PROGRAMMA DI RIGENERAZIONE

17. RIGENERAZIONE URBANA E RECUPERO EDILIZIO
Attraverso i programmi integrati di intervento e di recupero previsti dalla legge
regionale n. 22/97:
• In variante al Piano – art. 4 LR 36/87
Adozione CC – pubblicazione – osservazioni – controdeduzioni – approvazione
regionale
• In conformità al Piano – art. 1 LR 36/87
Adozione CC – pubblicazione – osservazioni – trasmissione a Regione per
osservazioni – approvazione Comune
ATTUAZIONE DEI PROGRAMMI DI RIGENERAZIONE

18. RIGENERAZIONE URBANA E RECUPERO EDILIZIO
• La premialità, finalizzata al rinnovo del patrimonio edilizio non potrà superare
il 35% della SUL esistente a seguito della cessione di aree per la realizzazione
di opere pubbliche.
• Tale premialità potrà aumentare del 5% nel caso la superficie di suolo coperta
sia ridotta del 15% a favore della Sp - Superficie permeabile.
• Nel caso di procedura del “concorso di progettazione”, la premialità potrà essere
incrementata del 5%.
Applicando contestualmente le tre premialità si può arrivare ad un incremento
volumetrico complessivo pari al 45%.
PREMIALITÀ

19. RIGENERAZIONE URBANA E RECUPERO EDILIZIO
Patrimonio immobiliare «cinematografico» e centri culturali polifunzionali:
- Interventi di ristrutturazione edilizia/demoricostruzione;
- Aumento cubatura +20% e recupero volumi accessori
con CDU fino al 30% superficie preesistente per commerciale,
artigianale e servizi
PREMIALITÀ SPECIALI EX ART. 6

20. RIGENERAZIONE URBANA E RECUPERO EDILIZIO
Le DIA, le SCIA e le domande per il rilascio del permesso di costruire presentate
entro il termine di cui al comma 4, da ultimo prorogato al 1° giugno 2017,
proseguono il relativo iter di definitiva formazione e devono essere esaminate
dall’amministrazione competente, secondo quanto previsto dalle disposizioni statali
e regionali vigenti ed in particolare dall’articolo 19, comma 3, della legge 7 agosto
1990, n. 241.
DISPOSIZIONI RELATIVE ALLA DEFINIZIONE DELLE “ULTIME”
DOMANDE DI PIANO CASA