Edilizia: destinazione d'uso - 15 gennaio 2018

Destinazione d’uso edilizia e
catastale e attività
economiche
A cura del dott. Simone Chiarelli
Slides realizzate il 15 gennaio 2018

D.P.R. 06/06/2001, n. 380
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Art. 23-ter Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante
1. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento
rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della
singola unità immobiliare diversa, da quella originaria, ancorché non
accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare
l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa
categoria funzionale tra quelle sotto elencate:

Destinazioni d’uso
2. La destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella
prevalente in termini di superficie utile.
3. Le regioni adeguano la propria legislazione ai princìpi di cui al presente articolo
entro novanta giorni dalla data della sua entrata in vigore. Decorso tale termine,
trovano applicazione diretta le disposizioni del presente articolo. Salva diversa
previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il
mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è
sempre consentito.

Destinazioni d’uso
a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.

Superficie utile (lorda/netta)
Nell'articolo 1, del Dm del 26 aprile 1991, e nell'articolo 6 del Dm 5 agosto 1994, si
sancisce che si intende «per superficie utile abitabile la superficie di pavimento
degli alloggi misurata al netto dei muri perimetrali e di quelli interni, delle
soglie di passaggio da un vano all'altro e degli sguinci di porte e finestre».

Destinazione d’uso in TOSCANA
Legge regionale 10 novembre 2014, n. 65
Art. 99 - Categorie funzionali e mutamenti della destinazione d’uso
http://raccoltanormativa.consiglio.regione.toscana.it/articolo?urndoc=urn:nir:regione.toscana:legge:2014-11-10;65&pr=idx,0;artic,1;articparziale,0

1. Le previsioni degli strumenti della pianificazione territoriale e urbanistica,
nonché la disciplina di cui all'articolo 98, sono definiti con riferimento alle seguenti
categorie funzionali:
a) residenziale;
b) industriale e artigianale;
c) commerciale al dettaglio;
d) turistico-ricettiva;
e) direzionale e di servizio;
f) commerciale all’ingrosso e depositi;
g) agricola e funzioni connesse ai sensi di legge.

2. Fermo restando quanto previsto dal comma 3:
a) il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria
funzionale è sempre consentito.
b) il mutamento delle destinazioni d'uso da una all'altra delle categorie indicate
al comma 1 costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso.

3. Gli strumenti di pianificazione urbanistica comunali possono:
a) stabilire limitazioni al mutamento della destinazione d'uso all'interno della
stessa categoria funzionale;
b) individuare aree, diverse dalle zone omogenee “A” di cui al d.m. 1444/1968,
nelle quali le seguenti categorie funzionali siano assimilabili:
1) residenziale e direzionale e di servizio laddove reciprocamente funzionali;
2) industriale e artigianale e commerciale, all'ingrosso e depositi, nonché
direzionale e di servizio.

4. La destinazione d’uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella
prevalente in termini di superficie utile.
5. L’insediamento di grandi strutture di vendita o di medie strutture
aggregate, aventi effetti assimilabili a quelle delle grandi strutture, sono ammessi
solo tramite espressa previsione del piano operativo in conformità con la disciplina
del piano strutturale. In assenza di tale previsione è precluso l’insediamento di
strutture di vendita sopra richiamate, anche se attuato mediante interventi
comportanti la modifica della destinazione d’uso di edifici esistenti o l’incremento
della superficie di vendita di strutture commerciali già insediate.

6. Si presume destinazione d’uso attuale ai fini della presente legge, quella
risultante da:
a) titoli abilitativi o altri atti pubblici;
b) atti in possesso della pubblica amministrazione formati in data anteriore
all’entrata in vigore dello strumento urbanistico comunale;
c) in mancanza di uno degli atti di cui alle lettere a) e b), la posizione catastale
quale risulta alla data di entrata in vigore dello strumento urbanistico
comunale.

Attività e destinazione

Giurisprudenza recente
L'attività di un soggetto che svolge in un immobile con autonomia un'attività di
gestione dei magazzini di beni finiti, prodotti da altra azienda, regolando il
flusso ed il deflusso delle scorte sulla base di valutazioni legate al ciclo di
commercializzazione del bene prodotto è attratta nell'ambito dell'intermediazione
commerciale; pertanto, tale attività, ove costituisca cambiamento di destinazione
d'uso dell'immobile deve essere assentito con specifico atto di concessione, che
contestualmente riconsideri gli oneri urbanistici (d.p.r. n. 380/2001, T.U. Edilizia).
T.A.R. Piemonte Torino Sez. II, 21/07/2016, n. 1035

In tema di reati edilizi, ai fini della individuazione della relativa categoria
funzionale di cui all' art. 23 ter del d.P.R. n. 380 del 2001, l'attività fieristica deve
essere considerata come attività commerciale, con la conseguenza che la
modifica della destinazione d'uso, mediante opera, di un preesistente complesso
immobiliare destinato ad insediamento produttivo, richiede il rilascio del permesso
di costruire. (Annulla con rinvio, Trib. lib. Santa Maria Capua Vetere, 08/07/2016)
Cass. pen. Sez. III, 13-01-2017, n. 6060 (rv. 269941)

Nel caso di mutamento di destinazione d'uso da artigianale a commerciale si
realizza un cambiamento che implica il passaggio ad una categoria funzionale
autonoma che ha un diverso carico urbanistico ai sensi dell' art. 19 D.P.R. 6
giugno 2001, n. 380 (T.U. Edilizia); tale sopravvenuto mutamento della
destinazione d'uso, anche in assenza di interventi, comporta comunque
l'insorgenza del presupposto imponibile per la debenza del contributo, compreso
quello relativo al costo di costruzione.
T.A.R. Veneto Venezia Sez. II, 15/09/2017, n. 827

Presupposto del mutamento di destinazione d'uso - giuridicamente rilevante ai fini
dell'eventuale adozione della sanzione interdittiva del cambio di destinazione non
consentito - è che l'uso diverso, attuato senza opere a ciò preordinate, comporti
un maggior peso urbanistico effettivamente incidente sul tessuto urbano.
L'aggravio di servizi - quali, ad esempio, il pregiudizio alla viabilità ed al traffico
ordinario nella zona; il maggior numero di parcheggi nelle aree antistanti o
prossime l'immobile - è l'ubi consistam del mutamento di destinazione che
giustifica la repressione dell'alterazione del territorio in conseguenza
dell'incremento del carico urbanistico
Cons. Stato Sez. VI, 25/09/2017, n. 4469

In materia edilizia sono qualificabili come pertinenze solo i beni che siano privi di
autonoma destinazione e che esauriscano la loro destinazione d’uso nel rapporto
funzionale con l’edificio principale, così da non incidere sul carico urbanistico. Il
vincolo di accessorietà deve desumersi dal rapporto oggettivo esistente fra le due
cose e non dalla semplice utilità che da una di esse possa ricavare colui che
abbia la disponibilità di entrambe ( d.p.r. n. 380/2001 , T.U. Edilizia).
Cons. Stato Sez. IV, 11-10-2017, n. 4709

Il mutamento di destinazione d'uso giuridicamente rilevante è quello tra categorie
funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico e che influisce di
conseguenza sul c.d. carico urbanistico poiché la semplificazione delle attività
edilizie voluta dal Legislatore non si è spinta al punto di rendere tra loro
omogenee tutte le categorie funzionali, le quali rimangono non assimilabili, a
conferma della scelta già operata con il decreto ministeriale n. 1444 del 1968.
(dichiara inammissibile il ricorso principale, rigetta i motivi aggiunti).
T.A.R. Campania Napoli Sez. VII, 06/11/2017, n. 5152

Categorie catastali
Le categorie catastali sono l'indice ufficiale utilizzato in Italia per classificare i beni
immobili, e determinarne le rendite.
Furono introdotte con il regio decreto-legge 13 aprile 1939 n. 652, che riformò la
disciplina relativa al catasto istituendo il catasto dei fabbricati, alla base del Nuovo
Catasto Edilizio Urbano (NCEU).
A immobili uso di abitazioni o assimilabili
B immobili uso di alloggi collettivi
C destinazione ordinaria commerciale e varie
D immobili a destinazione speciale
E immobili a destinazione particolare

Categorie catastali
Oltre ai gruppi di categorie catastali sopra elencati ne esiste un'altro, quello F
(Entità Urbane) istituito contemporaneamente alla procedura DOCFA, per
identificare quei casi in cui l'unità immobiliare non produce reddito. Si tratta di
tipologie fittizie, codificate unicamente a scopo gestionale e tecnico, affinché
fossero riconosciute ai programmi software utilizzati per la meccanizzazione. Il
gruppo F non ha alcuna rendita catastale perché comprende unità immobiliari non
idonee a produrre un reddito. Inoltre non devono essere rappresentate in
planimetria ma soltanto nell'elaborato planimetrico.

Categorie catastali
Le categorie catastali vengono attribuite a ogni fabbricato (escluso quelli del
gruppo F) in base alla destinazione urbanistica concessa. Tali dati sono
riportati nelle visure catastali.
Servizi per i COMUNI - Con l’obiettivo di sviluppare la collaborazione e la
cooperazione per migliorare la qualità dei dati, snellire i processi amministrativi e
fornire strumenti per la fiscalità locale e per le politiche di gestione del territorio,
l’ex Agenzia del Territorio ha realizzato il “Portale per i Comuni”, accessibile alle
Amministrazioni comunali su base convenzionale, per la fornitura telematica dei
dati catastali. Dal 2015 i Comuni hanno a disposizione una nuova funzionalità per
l’accesso puntuale e gratuito alle planimetrie catastali urbane degli immobili.

Visura catastale
Il servizio di consultazione online consente l'accesso alla banca dati catastale e ipotecaria relativamente
agli immobili di cui il soggetto richiedente risulti titolare, anche per quota, del diritto di proprietà o di altri
diritti reali di godimento e ottenere a titolo gratuito e in esenzione da tributi, su file in formato pdf, visure
attuali e storiche dell'unità immobiliare, visure della mappa, visure planimetriche e ispezioni ipotecarie.
Visura catastale telematica - Il servizio di visura telematica consente l'accesso telematico alle banche
dati catastali. E’ possibile richiedere:
visure attuali per soggetto, ossia limitata agli immobili su cui il soggetto cercato risulti all’attualità titolare
di diritti reali (non è al momento previsto il rilascio della visura per soggetto storica)
visure, attuali o storiche, di un immobile (censito al catasto dei Terreni o al Catasto dei Fabbricati),
impostando la ricerca attraverso gli identificativi catastali
visure della mappa, di una particella censita al Catasto dei Terreni, impostando la ricerca attraverso gli
identificativi catastali.

Sintesi e conclusioni
Compatibilità urbanistico-edilizia
Destinazione d’uso principale
Destinazione d’uso compatibile
Categoria catastale
Conseguenze della non conformità
Verifiche e competenze

Grazie per l’attenzione
Simone Chiarelli
simone@chiarelli.eu
Cell. 3337663638
Per ulteriori informazioni ed approfondimenti visita il forum http://www.omniavis.it/web/forum/

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