luật

1. VẤN ĐỀ 2.
Đòi bất động sản từ người thứ 3.
Tóm tắt bản án:
Tên bản án: bản án số 07/2018/DS-GĐT ngày 09-5-2018
Nguyên đơn: bà Trần Thị X (mất 05/01/2008).
Bị đơn: bà Nguyễn Thị N Cùng những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng
của bà X; người đại diện hợp pháp của nguyên đơn; ngừoi bảo vệ lợi ích hợp
pháp của bị đơn; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác.
Vụ án: tranh chấp quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Lí do: cụ M mua nhà
đất của giáo xứ LT trước 1975, sau đó cụ và con gái là bà Thanh T lần lượt
xuất cảnh đi Pháp nên cụ M lập giấy uỷ quyền cho bà Thanh T và bà T đã lập
hợp đồng chuyển nhượng lại cho bà X rồi cho lại toàn bộ tài sản cho bà X. Sau
đó bà X phát hiện gia đình bà N tự ý chuyển vào ở nên bà làm đơn yêu cầu bà
N trả lại nhà.
Giải quyết của Toà: chấp nhận quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số
73/2017/KN-DS, huỷ toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 91/2016/DS-PT,
giao hồ sơ vụ án lại cho Toà án Nhân dân tỉnh B xét xử theo tủ tục sơ thẩm,
đúng quy định của pháp luật.
2.1 Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có
tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay
tình?
Đoạn của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có tranh chấp
thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay tình:
“[5] Trên cơ sở Bản án dân sự phúc thẩm số 123/2009/DS-PT ngày
23/10/2009 của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu có hiệu lực pháp luật,
ngày 24/4/2010 bà N được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích
1.240,8m2. Sau đó, ngày 19/8/2010, bà N chuyển nhượng cho ông M diện tích
323,2m2 (đo thực tế 313,6m2), ngày 01/10/2010 ông M đã được cấp Giấy
chứng 10 nhận quyền sử dụng đất và ông M đã xây dựng nhà 4 tầng trên đất.
Diện tích đất còn lại 917,6m2, ngày 21/10/2011, bà Ntặng cho con gái là chị
Nguyễn Vi L. Sau đó, chị Lchuyển nhượng 17 3,1m2 (đo thực tế 170,9m2) đất
cho ông Lăng Đào Minh Đ và bà Trần Thu T; ông Đ, bà T đã nhận đất sử dụng
và được cấp giấy chứng nhận ngày 24/7/2012. Diện tích đất còn lại của chị L
đo thực tế là 744m2. Việc chuyển nhượng và tặng cho nêu trên đã hoàn thành

2. trước khi có Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 410/2012/KN-DS ngày
24/9/2012 của Chánh án Toà án nhân dân tối cao và Quyết định giám đốc
thẩm số 55/2013/DS-GĐT ngày 30/01/2013 của Toà án nhân dân tối cao hủy
toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 123/2009/DS-PT ngày 23/10/2009 nêu
trên. Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 138 và Điều 258 Bộ luật dân sự 2005
thì các giao dịch chuyển nhượng và tặng cho đất của ông M, bà Q, chị L, ông
Đ, bà T là các giao dịch của người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ”
2.2 Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015), chủ sở hữu
bất động sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao
cho người thứ ba ngay tình?
Căn cứ Điều 167, 168 của BLDS 2015:
Điều 167. Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ
người chiếm hữu ngay tình
Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ
người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có
được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có
quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì
chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc
trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.
Điều 168. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất
động sản từ người chiếm hữu ngay tình
Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động
sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều
133 của Bộ luật này.
Căn cứ Điều 256, 257,258 BLDS 2005:
Điều 256. Quyền đòi lại tài sản
Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu,
người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối
với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải
trả lại tài sản đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này.
Trong trường hợp tài sản đang thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu ngay
tình thì áp dụng Điều 257 và Điều 258 của Bộ luật này.
Điều 257. Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ
người chiếm hữu ngay tình
Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ
người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có
được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có
quyền định đoạt tài sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù
thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất
hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.

3. Điều 258. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất
động sản từ người chiếm hữu ngay tình
Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản,
trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông
qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này
không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
2.3 Để bảo vệ bà X, theo Toà án nhân dân tối cao, Toà án phải xác định
trách nhiệm của bà N như thế nào đối với bà X?
Trong đoạn nhận định của Toà án, Toà đã nêu quan điểm khi xác định trách
nhiệm của bà N đối với bà X như sau: “[4] Như vậy, nhà đất thuộc quyền sử
dụng hợp pháp của bà X, nhưng bà N là người có công sức quản lý, gữi gìn
nhà đất trong thời gian dài, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của chủ sử dụng đất
đối với Nhà nước. Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà N trả cho nguyên đơn 237,6m2
và bà N được quyền sử dụng 1.228,5m2đất là chưa đảm bảo quyền lợi của
nguyên đơn; còn Tòa án cấp phúc thẩm buộc bà N trả tiếp cho nguyên đơn
914m2 đất là đúng nhưng không xem xét công sức của bà N trong việc quản lý,
giữ gìn đất là chưa đảm bảo quyền lợi của bị đơn.”
Hướng giải quyết trên của Tòa chưa thực sự phù hợp và đảm bảo công bằng
cho 2 bên, Tòa phải giải quyết rằng buộc bà N trả tiếp 914m2 đất và xem xét bà
N đã nhận đền bù của Nhà nước là bao nhiêu để xử lí cho thỏa đáng hoặc trả
đúng số tiền bằng giá trị của miếng đất cho nguyên đơn.
2.4. Hướng của Toà án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy
định trong BLDS chưa?
Hướng giải quyết của TANDTC chưa được quy định trong BLDS. Theo Điều
258 BLDS 2005 và Điều 167 BLDS 2015 quy định một trường hợp khá tương
đồng với hướng giải quyết trên, nhưng đó là cách xử lý đối với động sản không
phải đăng ký quyền sở hữu từ người thứ ba ngay tình vì nếu làm vậy, quyền lợi
của người thứ ba ấy sẽ bị ảnh hưởng. Còn vụ việc trong bản án là bất động sản
- loại tài sản phải đăng ký quyền sử dụng, theo quy định tại Điều 168 BLDS thì
chủ sở hữu được đòi lại tài sản này từ người chiếm hữu ngay tình, trừ các
trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật này. Khi xử lý vụ án
thì Tòa phải áp dụng luật một cách linh hoạt để bảo vệ quyền lợi cho nguyên
đơn bị đơn và nguời thứ ba ngay tình, tìm ra giải pháp để không thiệt cho bất
cứ ai và đảm bảo quyền lợi hợp pháp.
2.5. Theo anh/chị, hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao (trong câu
hỏi trên) có thuyết phục không? Vì sao?
Theo em, hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao là thuyết phục bởi vì
quyền lợi của các bên được đảm bảo. Trong đó thì cách giải quyết của 2 phiên

4. tòa sơ thẩm và phúc thẩm là chưa đúng, vì chưa xác định rõ giá trị cũng như
chưa xem xét công lao của bà N khi bà đã thực hiện đúng các công việc đúng
với nghĩa vụ với nhà nước. Việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
bà L, ông Đ, bà T là trái với các Khoản 2 Điều 138 của BLDS 2005. Căn cứ
Điều 258 BLDS 2005 thì bà X không thuộc trường hợp ngoại lệ, bà X được
xác định là người sở hữu đất tranh chấp nhưng bà không sử dụng cũng không
đóng thuế và khi bà N vào ở và trông coi như nhà của mình thì Tòa cũng nên
xét về công lao của bà. Và tòa chấp nhận cho bà X đòi lại nhà nhưng người bồi
thường là bà N và cũng không yêu cầu bên thứ ba ngay tình phải trả nhà hay gì
cả. Như vậy hướng giải quyết của Tòa là hoàn toàn hợp lý, đảm bảo công bằng
cho các bên khi quyết định xem xét giá trị của phần đất bị thu hồi và cả khoản
mà bà N được đền bù để tính toán kỹ lưỡng.