Thực tế cho thấy, quyền bề mặt đã phần nào thể hiện được tính ưu việt, làm cơ sở cứu cánh giải quyết những tranh chấp liên quan đến vấn đề đất đai dù thời gian áp dụng chưa lâu. Vậy tranh chấp quyền khai thác bề mặt theo hợp đồng thuê được giải quyết như thế nào? Vì không phải ai cũng nắm rõ và có thể áp dụng được chế định này. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp phần nào những thông tin pháp lý liên quan.

1. Tranh chấp quyền khai thác bề mặt theo hợp
đồng thuê được giải quyết như thế nào?
Thực tế cho thấy, quyền bề mặt đã phần nào thể hiện được tính ưu việt, làm cơ sở cứu cánh giải
quyết những tranh chấp liên quan đến vấn đề đất đai dù thời gian áp dụng chưa lâu. Vậy tranh
chấp quyền khai thác bề mặt theo hợp đồng thuê được giải quyết như thế nào? Vì không phải
ai cũng nắm rõ và có thể áp dụng được chế định này. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp phần nào
những thông tin pháp lý liên quan.
Tranh chấp quyền khai thác bề mặt theo hợp đồng thuê được giải quyết như thế nào?
Quy định pháp luật về khai thác bề mặt khi hợp đồng thuê
không quy định
Theo cách hiểu của Luật La Mã, quyền bề mặt gắn với chế độ tư hữu về đất đai, và mang nội
dung là quyền sử dụng bề mặt đất để tạo lập các tài sản gắn liền với đất. Căn cứ để xác lập quyền
bề mặt là từ thỏa thuận và trả chi phí “thuê đất” với chủ sở hữu thửa đất đó. Tuy nhiên, khi pháp
luật Việt Nam nhận diện quyền bề mặt thì đã có sự linh hoạt trong nhận thức và ứng dụng.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt
đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó
thuộc về chủ thể khác. Đặc điểm đặc trưng của quyền bề mặt là quyền này được xác lập trên tài
sản thuộc sở hữu của chủ thể khác (quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất). Đặc
điểm này giúp phân biệt quyền bề mặt nói riêng, các quyền khác đối với tài sản nói chung với
quyền sở hữu – vật quyền chính đối với tài sản. Đây cũng là đặc điểm cho thấy tính phụ thuộc

2. của quyền bề mặt. Mặt khác, chủ thể mang quyền bề mặt được trực tiếp chiếm hữu, sử dụng –
khai thác quyền sử dụng đất.
So với chủ thể sở hữu quyền sử dụng đất, chủ thể có quyền bề mặt không có quyền định đoạt đối
với quyền sử dụng đất như chủ thể sở hữu. Tuy nhiên, việc sử dụng, khai thác đất đai của chủ thể
mang quyền bề mặt cũng có tính độc lập, không phụ thuộc ý chí của chủ sở hữu trong suốt thời
hạn có hiệu lực của quyền. Theo đó, họ có quyền:
 Tiến hành đầu tư trồng cây, nuôi trồng thủy sản hoặc xây dựng các công trình để phục vụ
cho việc sản xuất, kinh doanh.
 Được phép khai thác, sử dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, quyền tự do định đoạt tài sản đã
hình thành trên bề mặt cho chủ khác thông qua các giao dịch như mua bán, cho thuê, thế
chấp, hoặc để lại thừa kế.
 Được phép chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền bề mặt cho chủ thể khác.
>>>Xem thêm: Hướng dẫn cho thuê mặt bằng kinh doanh
Thủ tục khởi kiện yêu cầu cơ quan tài phán giải quyết
Thông thường khi một tranh chấp bất kỳ xảy ra, chắc hẳn nhiều người sẽ nghĩ ngay đến việc kiện
ra Tòa án nào. Thế nhưng, ngoài khởi kiện yêu cầu Tòa án để giải quyết thì chúng ta hoàn toàn
có quyền lựa chọn một cơ quan giải quyết tranh chấp khác, đó là trọng tài. Tranh chấp quyền
khai thác bề mặt theo hợp đồng thuê là tranh chấp về hợp đồng mà có thể cụ thể hóa là tranh
chấp hợp đồng thuê mặt bằng.
Theo đó, nếu khi phát sinh tranh chấp, chỉ cần thỏa mãn yếu tố “phạm vi thẩm quyền” trong Luật
Trọng tài thì Trọng tài vẫn có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp này. Bởi lẽ, về nguyên tắc,
Luật Trọng tài thương mại 2010 cũng như pháp luật có liên quan chưa có điều khoản nào hạn
chế, quy định rạch ròi, phân định tranh chấp nào là thuộc Tòa giải quyết, trach chấp nào là Trọng
tài giải quyết, nhưng trên thực tế, các Trung tâm Trọng tài rất e ngại trong việc thụ lý giải quyết
tranh chấp này vì rất dễ “bị quy” vào cụm từ “vi phạm thẩm quyền” và có khả năng phán quyết
của họ sẽ bị hủy khi các Tòa cho rằng tranh chấp này mang tính dân sự không mang tính chất
kinh doanh thương mại – tính đặc trưng trong các tranh chấp mà Trọng tài có thẩm quyền giải
quyết. Do đó, trong thực tiễn hiện nay, các bên sẽ thường lựa chọn Tòa án là cơ quan có thẩm
quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng nói trên. Theo đó:
Xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết
Theo quy định tại Điều 159 Bộ luật Dân sự 2015, quyền khác đối với tài sản bao gồm: Quyền
đối với bất động sản liền kề; Quyền hưởng dụng và Quyền bề mặt. Do đó, căn cứ vào khoản 2
Điều 26, điểm a Khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án nhân dân cấp huyện sẽ là
cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này.
Cần lưu ý rằng Tòa án nhân dân cấp tỉnh vẫn có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm
tranh chấp này nếu xét thấy cần thiết hoặc theo đề nghị của Tòa án nhân dân cấp huyện (khi vụ
việc phức tạp).
>>>Xem thêm: Giải Quyết Tranh Chấp Về Việc Đòi Nhà Cho Thuê
Hồ sơ khởi kiện

3. Đơn khởi kiện là thành phần đầu tiên và bắt buộc phải có trong mỗi vụ kiện. Nội dung của đơn
phải đảm bảo, rõ ràng, trình bày đầy đủ những vấn đề cơ bản theo quy định tại khoản 2 Điều 189
Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Kèm theo đơn khởi kiện, người khởi kiện còn phải đính gửi
các tài liệu, chứng cứ, các giấy tờ có liên quan, có thể kể đến như:
 Hợp đồng thuê;
 Sổ hộ khẩu, giấy CMND/CCCD, hộ chiếu;
 Các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm
phạm,…
Thành phần bộ hồ sơ khởi kiện
Phương thức nộp đơn khởi kiện
Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có
thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:
 Nộp trực tiếp tại Tòa án;
 Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
 Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
>>>Xem thêm: Xử lý vi phạm hợp đồng thuê nhà
Thời hạn thụ lý và giải quyết tranh chấp
Thời gian nhận, xử lý đơn
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân
công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện, và trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày

4. được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định như:
Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; Tiến hành thủ tục thụ lý; Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa
án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của
Tòa án khác; Trả lại đơn khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa
án.
Thời gian thụ lý vụ án
Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải
quyết của Tòa án thì trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc
nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên
lai thu tiền tạm ứng án phí. Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai
thu tiền tạm ứng án phí. Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm
ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ
kèm theo.
Thời hạn chuẩn bị xét xử và xét xử sơ thẩm
Căn cứ theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử tối đa là 06 tháng,
cụ thể:
 Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.
 Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan
thì có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.
Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên
tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.
Thời hạn thụ lý và giải quyết tranh chấp

5. Thông tin liên hệ luật sư
Tư vấn trực tiếp
Trường hợp quý khách gặp phải tình huống có nhiều vấn đề phức tạp, liên quan đến nhiều quy
định pháp luật khác nhau và cần nhanh chóng xử lý, quý khách hàng có thể đến văn phòng của
chúng tôi để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp tại một trong hai địa chỉ sau:
 Trụ sở chính Quận 3: Tầng 14, Tòa Nhà HM Town, 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường
05, Quận 03, Tp Hồ Chí Minh.
 Văn phòng Bình Thạnh: 277/45 Xô Viết Nghệ Tĩnh, Phường 15, Bình Thạnh, Tp Hồ Chí
Minh.
Tư vấn trực tuyến
Để nhận được sự tư vấn của Luật sư một cách nhanh chóng nhất, quý khách vui lòng liên hệ qua
Hotline 1900.63.63.87. Ngoài ra, Công ty Luật Long Phan PMT còn nhận các thắc mắc của
khách hàng thông qua những hình thức khác:
 Email: chuyentuvanluat@gmail.com
 Website: chuyentuvanluat.com
 Fanpage: CHUYÊN TƯ VẤN PHÁP LUẬT
 Kênh youtube: Công ty Luật Long Phan PMT
Trên đây là toàn bộ nội dung liên quan đến Tranh chấp quyền khai thác bề mặt theo hợp đồng
thuê được giải quyết như thế nào? Nếu như bạn có bất cứ vướng mắc nào hoặc có nhu cầu tìm
hiểu thêm xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua HOTLINE 1900.63.63.87 để được TƯ VẤN
LUẬT DÂN SỰ tư vấn và hỗ trợ. Xin cảm ơn.
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng
khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui
lòng liên hệ về email: chuyentuvanluat@gmail.com.