서울 아파트 값이 급등하고 있지만 한때 부의 상징으로 통하던 강남의 '타워팰리스'는 가격이 떨어지고 있다. 이는 재건축의 경제적 타당성에 의문이 나타났기 때문이다. 이는 향후 우리나라에서 가장 큰 사회문제로 비화될 가능성에 대한 우울한 전주곡의 서막이다. 이를 대비하여 준비할 시간은 매우 촉박하지만 관련 정책담당자들과 관계자들은 모두 외면하고 있다. 과연 누가 고양이 목에 방울을 달 것인가? 수많은 반대에도 불구하고 재건축충당금을 적립하는 등 미래의 충격에 대비하자고 주장할 것인가? 하지만 누군가는 주장하고 공론화하여 사회적 합의를 도출하고 실행하여야할 것이다. 또한 빠를수록 사회적 비용도 감소하고 미래세대에 책임을 전가하는 정도도 약화시킬 수 있다.

1. ♧♧ JJ시각. 누가/언제 아파트 재건축충당금 문제를 제기할 것인가?
서울 아파트 값이 급등하고 있지만 한때 부의 상징으로 통하던 강남의 '타워팰리
스'는 가격이 떨어지고 있다. 이는 재건축의 경제적 타당성에 의문이 나타났기 때
문이다.
이는 향후 우리나라에서 가장 큰 사회문제로 비화될 가능성에 대한 우울한 전주
곡의 서막이다.
이를 대비하여 준비할 시간은 매우 촉박하지만 관련 정책담당자들과 관계자들은
모두 외면하고 있다.
과연 누가 고양이 목에 방울을 달 것인가?
수많은 반대에도 불구하고 재건축충당금을 적립하는 등 미래의 충격에 대비하자
고 주장할 것인가?
하지만 누군가는 주장하고 공론화하여 사회적 합의를 도출하고 실행하여야할 것
이다. 또한 빠를수록 사회적 비용도 감소하고 미래세대에 책임을 전가하는 정도
도 약화시킬 수 있다.
●○
>> 도시로의 인구집중과 주거환경을 개선하기 위해 집단주거 형태인 아파트로
우후죽순 개발되어 왔고 특히, 1기 신도시가 건설되는 시점부터는 그 규모가 가
히 폭팔적이였다.
그러나 그 당시와 그 이후에도 향후 도래할 노후화에 따른 문제점에 대하여 거의
등한시해 왔다.
지금까지는 재건축을 통해 노후화 문제점을 해결하고 건축물 소유자들에게 오히
려 경제적 이득을 취할 수 있는 기회를 제공해 왔다. 이는 부동산 가격이 보상가
능할 정도로 상승하였고 소유자 지분도 충분하였던 점에 기인했다.

2. 하지만 최근들어 부동산 가격의 상승율은 둔화되는 추세이고 소유자 지분은 줄어
들고 재건축 비용은 높은 층고로 높아지고 있다. 이에 따라 재건축이 어려운 건
축물들은 리모델링을 검토하는 경우가 생겨나고 있다.
그럼에도 불구하고 건설당국은 앞으로 닥칠 재건축과 리모델링이 불가능한 시기
의 도래가능성에 대해 잘 해결되겠지하는 아니한 생각을 하거나 알면서도 외면하
고 있는 것으로 판단된다.
특히, 일시에 대규모로 건축되어 집단입주한 신도시가 노후화되고 있지만 소유주
의 지분은 작고 부동산 가격은 정체되고 건축비는 높아지면 경제적으로 재건축/
리모델리미 어려워져 지역전체가 슬럼화될 경우 해결방법이 지금으로서는 전무하
다.
따라서 동시에 닥칠 건축물 노후화에 대한 문제를 건설당국이 몰랐다면 알아야
되고 외면하였다면 지금이라도 이를 즉시하고 문제점을 수면위로 올려 놓아야할
것이다.
해결방법은 간단하다. 일시에 노후화에 따른 필요자금을 장기에 걸쳐 내용연수에
따라 감가상각분만큼 최소한 미리 적립하는 제도를 마련하는 것이다. 동시에 노
후화가 일시에 몰리지 않도록 관리하는 것 또한 필요하다.
더불어 보유세의 강화 등을 통해 부동산 가격상승을 억제하여 미래세대에 부담을
줄여주고 국내 건축물의 수명연장을 위한 정책을 실시하여야 한다.
정부에서는 관련건축물의 보유세 강화로 증가한 세수중 일부를 활용하여 부동산
붕괴여파의 경제불안을 방지하고 미래세대의 부담을 줄여줘야만 지속적으로 안정
된 사회가 유지될 것이다.
>> 장기적 관점에서의 국내 아파트 재건축 가능성 저하요인 및 문제점과 시사점.
☆ 저하요인 및 문제점
1. 높은 아파트 용적율로 재건축에 따른 경제성이 사라질 가능성이 높은 점.
2. 노령인구 비율증가에 따른 재건축 욕구 및 추진력 하락.

3. 3. 대규모로 지어진 신도시 아파트 노후화에 의한 문제점이 일정시점에 집중적으
로 나타나 정부의 정책적 지원 한계노정.
4. 출생율 저하에 따른 주거부동산 수요감소.
5. 빈부격차 심화로 실수요층인 중산층 붕괴.
☆ 시사점
1. 사회기반 붕괴우려시 인플레이션 정책을 통한 급격한 부동산 시장붕괴를 방어
할 정책시행 욕구는 높겠지만 부작용이 또한 많아 실시할 가능성은 현저히 떨어
짐.
2. 따라서 지금부터라도 정부는 문제점을 공개하고 사전에 건축물의 내용연수를
감안하여 분할적립하는 정책을 도입이 필요하다.
3. 하지만 이는 정치적 이해관계 등으로 시도조차 하기 힘든 정책일 수 있지만
이를 실기할 경우 미래세대가 겪을 쓰나미를 생각한다면 반듯이 시행하여야할 것
이다. ※jjh<5w1h.com>.