1. Frits van Dongen heeft in zijn functies van Rijksbouw­
meester en voorzitter van het College van Rijksadviseurs een
opdracht die verder gaat dan adviseur voor het rijkshuis­
vestingsbeleid. Hij is ook sterk betrokken bij de ruimtelijke
opgaven van ons land en adviseert de regering over aspecten
als stedenbouw, monumenten en infrastructuur. Actuele
vraagstukken als krimp en herbestemming komen daarbij
nadrukkelijk aan de orde.
Volgens Van Dongen was de twintigste eeuw voor Nederland
een Gouden Eeuw op het gebied van ruimtelijke ordening,
bouwen en architectuur. “Net als in de eerste Gouden Eeuw
hebben we een ongekende rijkdom vergaard. De steden en
de bouwsector voeren daar wel bij. We bouwden groot­
schalige nieuwbouwwijken, kantorenparken, bedrijventer­
reinen enzovoorts. Het verdienmodel was groei, groei en nog
eens groei.” Niets mis mee, maar de crisis heeft ons wakker
geschud, zegt Van Dongen. “Er staat twaalf miljoen vierkan­
te meter bedrijfsruimte leeg, acht miljoen vierkante meter
kantoren en 1,8 miljoen vierkante meter winkelruimte. Tel
daar de driehonderdduizend woningen bij op die te koop of
te huur staan en het is duidelijk dat het de komende jaren
anders moet.”
Hoe ziet dat ‘anders’ eruit?
“Nederland is voor 90 procent klaar. De nieuwe opgave is de
transformatie van de bestaande stad. Denk aan herbestem­
ming van gebouwen, kleinschalige inpassing en inbreiding,
maar ook grotere transformaties van binnenstedelijke gebie­
den. Nieuwbouw is in steden niet uit den boze, maar mono­
functionaliteit moeten we vermijden. Maak gebouwen die
geschikt zijn voor meerdere functies en groepen gebruikers,
waardoor ze werkelijk duurzaam zijn.”
Rol van marktpartijen
Wat betekent de verschuivende opgave naar de bestaande stad
voor de werkwijze van marktpartijen?
“Ze moeten anders leren denken. In de stad hangt alles met
elkaar samen en liggen ingrepen vaak gevoelig. De context is
dus belangrijk. Verder vereist de verschuivende opgave het
anders inrichten van processen. Je kunt geen standaard­
producten afleveren. Het draait om maatwerk, vaak zelfs met
chirurgische precisie. En omdat het meestal om kleinere
­opgaven gaat, betekent dit dat marktpartijen zich ook tevre­
den moeten kunnen stellen met lagere rendementen.”
Is de markt klaar voor deze verschuivende opgave?
“Marktpartijen zien het belang van transformatie van het
bestaande inmiddels goed in, maar er zijn nog maar een paar
bedrijven die het ook echt in de praktijk brengen. Veel van
hen belijden het vooralsnog met de mond. De bedrijfsstruc­
turen zijn vaak nog niet aangepast aan kleinschalig werken
en de kennis voor succesvolle transformaties ontbreekt. Veel
bedrijven hebben de laatste tien jaar bouwprocesmanagers
aangesteld die gericht waren op snelle, grootschalige produc­
tie. Nu is er juist meer behoefte aan klassiek geschoolde
­architectuurhistorici en ambachtslieden.”
Betekent bouwen aan het bestaande ook een andere samen­
werking tussen overheid en markt?
“Ja, het betekent een verschuiving van top-down voorop­
gezette overheidsplannen naar een aanpak die adaptiever is.
Met meer fasering en samenwerking in multidisciplinaire
teams. Verder betekent bouwen aan het bestaande ook meer
ruimte voor initiatieven van onderaf. Met inspraak van bewo­
ners en bedrijven in een wijk bijvoorbeeld.”
Aandachtswijken
Dat klinkt mooi, maar ook wat abstract.
“Goed voorbeeld zijn de ontwerponderzoeken die we als
­Atelier Rijksbouwmeester uitvoeren in de aandachtswijken.
Als een wijk geïnteresseerd is in een ontwerpteam, vindt er
een intakegesprek bij ons plaats en wordt er een goede vraag
geformuleerd. Het Atelier stelt daarna, afhankelijk van de
opgave, een team samen uit verschillende disciplines. Denk
aan externe stedenbouwkundige bureaus, antropologen,
­sociaal geografen en economen. Vervolgens gaan een paar
teams aan de slag om de vraag te onderzoeken en advies uit
te brengen. Ze zoeken naar vliegwielen waardoor een wijk in
beweging komt. Inmiddels zijn in tien (aandachts)wijken
ontwerponderzoeken gedaan.”
Geef eens een voorbeeld van zo’n wijk.
“Klarendal, een verloederde volkswijk vlakbij het centrum
van Arnhem, is een mooi voorbeeld. Hier fungeert mode nu
als aanjager voor vernieuwing. Woningcorporatie Volkshuis­
vesting bracht modeateliers onder in de plinten aan de
­Sonsbeeksingel en de Klarendalseweg. Ook werd geïnves­
teerd in functies die mensen vanuit de hele stad trekken,
zoals een restaurant en modehotel. Maar de gemeente
­Arnhem worstelde nog wel met de vraag hoe de wijk ook op
de lange termijn van deze acties kon profiteren. Studio Scale
en Stipo hebben dat in opdracht van de Rijksbouwmeester
en de gemeente onderzocht. De wijk werd cultuurhistorisch,
stedenbouwkundig, programmatisch en economisch ge­
analyseerd. Er vonden interviews plaats, ook met de bewo­
ners. Het eerste advies is nu om een wijkoverstijgende
­publieksfunctie toe te voegen. Bijvoorbeeld in het geplande
multifunctionele centrum in een oude kazerne. Het tweede
advies luidt om Klarendal als kindvriendelijke wijk te ontwik­
kelen. Denk aan samenvoeging van boven- en beneden­
woningen, het kindvriendelijker inrichten van de openbare
ruimte en het vergroten van de sociale veiligheid. Daarmee
verbetert het wijkimago van Klarendal structureel en komen
er meer mensen van buiten in de wijk wonen.”
Relatief kleine interventies met een groot effect dus. Is er dan wel
ruimte voor grotere ontwikkelaars in transformatieopgaven?
“Transformaties in bestaand gebied draaien niet alleen om
kleinschalige interventies. Kijk maar naar de grootschalige
nieuwbouw van de ministeries van Justitie en BZK in hartje
Den Haag, en de beoogde transformatie van hun oude
­onderkomens in woningen. Of neem de ontwikkelingen
rondom stations als multifunctionele knooppunten in
­bestaand stedelijk gebied. Daar komt ook ruimte voor wonen,
werken en recreëren. Grote opgaven die goed door de ­grotere
marktpartijen opgepakt kunnen worden.”
Kantorenleegstand
We hadden het al even over de dramatisch grote kantoren­
leegstand. Is de markt groot genoeg om die hele voorraad te
­her­bestemmen?
“Voor een deel volgt onvermijdelijk sloop. Maar tegelijkertijd
moeten we ook creatief zijn in het bedenken van nieuwe
functies. Er lopen bij ons momenteel twee pilots. Een daar­
van betreft de ombouw van een kantoor in Den Haag tot
­algemeen zorggebouw, waar zowel oudere hulpbehoevenden
als gezonde jongeren kunnen wonen. In het gebouw zijn
diverse soorten zorgverlening aanwezig. De andere pilot is
de ombouw van een kantoor in een verticaal land- en
­tuinbouwcomplex. Door voedselverbouw dicht naar de stad
te halen zijn we op twee manieren duurzaam: we geven oude
gebouwen een nieuw leven en besparen op logistieke
­kilometers.”
Rijksbouwmeester Frits van Dongen:
‘Markt nog amper klaar voor
transformatie van de
bestaande stad’
De tijd van monofunctionele nieuwbouw en grootschalige gebiedsontwikkeling op uitleglocaties ligt achter
ons. De nieuwe opgave is de transformatie van de bestaande stad. Dat zegt Rijksbouwmeester Frits van
Dongen. Volgens hem erkennen marktpartijen deze verschuivende bouwopgave wel, maar zijn de meeste
er nog niet op ingesteld. “Transformatie wordt vooral met de mond beleden.”
Maar regelgeving belemmert nogal eens een transformatie.
“Gemeenten kunnen al relatief snel een bestemmingsplan
wijzigen. Amsterdam geeft het goede voorbeeld met het
­ombouwen van kantoren naar hotels. Maar ik ben het ermee
eens dat veel regelgeving nog flexibeler kan. Rijk, provincies
en gemeenten hebben de taak transformatie te faciliteren,
zeker bij langdurige leegstand.”
Afrekenen
U bent sinds augustus vorig jaar Rijksbouwmeester. Waar
­mogen we u aan het einde van uw termijn, over vier jaar, op
­afrekenen als het gaat om het bevorderen van transformatie en
herbestemming?
“Vijf jaar is kort, maar ik hoop dat transformatie en her­
bestemming dan meer gemeengoed zijn geworden. Dat
­steden er een stevig begin mee hebben gemaakt en zo dus
werken aan een duurzame toekomst. Verder moet er in de
opleidingen, aan vmbo’s en universiteiten bijvoorbeeld, veel
meer aandacht zijn voor de verschuivende opgave.”
Wat wilt u marktpartijen ten slotte meegeven?
“Om als marktpartij commercieel succesvol te blijven, is het
noodzakelijk je te bekwamen in herbestemming en trans­
formatie van gebouwen en gebieden. Daar ligt de komende
jaren de opgave. Zoals ik zei geeft een aantal bedrijven al het
goede voorbeeld, maar de grote omslag moet nog komen.” µµ
door Karl Bijsterveld
14buildingbusiness renovatie en transformatie december 2012 15 december 2012 buildingbusiness renovatie en transformatie