Drept Locativ

1. Notiţe de curs la disciplina dreptul locativ
Autor: A.Perjaru
Tema I: Întroducere în dreptul locativ.
Subiecte:
1. Noţiuni de drept locativ. Obiectul şi domeniul de studiu al
dreptului locativ.
2. Principiile dreptului locativ.
3. Subiecţii raporturilor locative. Raporturile reglementate de
legislaţia cu privire la locuinţe.
4. Caracteristica generală a legislaţiei cu privire la locuinţe.
5. Corelaţia dreptului locativ cu alte ramuri de drept.
Dreptul locativ reprezintă o totalitate de norme de drept ce reglementează relaţiile sociale
locative. În literatura juridică noţiunea de drept locativ este utilizată în 2 sensuri. În sens restrîns
ea are înţelesul de drept subiectiv al unei persoane concrete asupra locuinţei. Iar în sens larg
noţiunea are accepţia de instituţie al dreptului civil care incorporează în sine şi norme ale altor
ramuri de drept, consacrate relaţiilor locative sau legate direct de locuinţă. Astfel, obiectul de
reglementare juridica al dreptului locativ il constituie o anumita categorie de raporturi sociale,
care în legislaţie şi în literatura juridică au căpătat denumirea de relaţii locative.
Unii susţin că drept nucleu al relaţiilor locative trebuie considerate acelea care ţin
nemijlocit de folosirea încăperilor de locuit şi traiul în locuinţe. Părtaşii acestei idei pornesc din
considerentul că dreptul locativ este nu altceva decît un drept care reglementează utilizarea
locuinţelor. Cât priveşte alte aspecte, cum ar fi evidenţa locuinţelor, administrarea şi exploatarea
fondurilor de locuinţe, etc., sunt considerate ca norme de drept complementare, ce nu aparţin
relaţiilor locative.
Alţi autori tratează dreptul locativ dintr­o perspectivă mai largă şi îl apreciază ca un drept
ce reglementează relaţiile sociale de satesfacere a necesităţii de locuinţă sau a relaţiilor care se
constituie în procesul de satesfacere de către cetăţeni a necesităţilor de locuinţă.
În sens larg dreptul locativ are înţelesul de o ramură complexă de drept civil, în care
sunt incluse instituţii şi norme juridice ale altor ramuri ca dreptul constituţional,
administrativ, etc. şi care în ansamblu au sarcina de reglementare a relaţiilor sociale legate
de locuinţă.
Caractristica definitorie a dreptului locativ este faptul că reprezintă o entitate de drept,
căreia îi sunt specifice obiectul, principiile şi metodele de reglementare juridica.
Am spus că obiectul de reglementare juridica al dreptului locativ il constituie relatiile
sociale locative. După cum este stipulat in legislaţia cu privire la locuinţe (Art. 2) din domeniul
acestora fac parte raporturile privind:
a) apariţia, exercitarea, schimbarea, stingerea dreptului de posesie, folosire, dispunere de locuinţe
din fondul locativ;
b) evidenţa fondului locativ;
c) folosirea locuinţelor din fondul locativ privat şi alte tipuri de fonduri locative în baza
contractului de locaţiune sau a altor temeiuri legale;
d) excluderea locuinţelor din fondul locativ şi folosirea locuinţelor în alte scopuri decît cele
locative;
e) reconstrucţia fondului locativ;
f) instituirea cooperativelor de construcţie a locuinţelor;
g) asigurarea integrităţii, deservirii tehnice şi reparaţiei fondului locativ;
h) achitarea plăţii pentru folosirea locuinţei şi pentru serviciile locativ­comunale prestate;
i) controlul de către autorităţile administraţiei publice centrale şi locale în vederea asigurării
drepturilor cetăţeanului la locuinţă, respectării regulilor şi normelor de gestionare şi deservire
tehnică a fondului locativ;

2. j) evacuarea cetăţenilor din fondul locativ.
(2) Subiecţi ai dreptului de proprietate a fondului locativ public sînt unităţile administrativ­
teritoriale şi întreprinderile, organizaţiile, instituţiile publice la balanţa sau în gestiunea cărora se află
fondul locativ departamental.
Dreptul locativ reglementeaza o anumita categorie de relaţii sociale pe baza aceleiaşi
metode şi în temeiul unor principii comune.
Metodă (din gr. methodos ­ cale de cercetare sau cunoaştere, teorie, învăţătură) –
totalitatea de modalităţi şi procedee de cunoaştere a realităţii, care sunt subordonate soluţionării
unei probleme concrete. Are deasemenea accepţiunea de:
1) mod de cercetare, de cunoaştere şi de transformare a realităţii.
2) ansamblu de procedee folosite în vederea atingerii unui anumit scop.
3) procedeu sistematic de predare a unei discipline; metodică.
4) mod de a acţiona pentru a atinge un anumit scop; manieră; modalitate; procedeu; mijloc.
Cînd vorbim de metodele dreptului locativ, urmează să facem distincţia dintre cele de
cercetare ­ specifice aspectului ştiinţific, şi cele de reglementare juridică.
Din categoria metodelor de cercetare fac parte metodele cu aplicaţie ştiinţifică generală,
cunoscute în mare parte din cadrul altor discipline: logică, istorică(evolutivă), comparativă,
tipologică, sistemică, funcţională, etc. Dar ne interesează în primul rănd cele care sunt aplicate în
reglementarea juridică a relatiilor sociale.
Formarea statului bazat pe drept, principiul de bază al cărui este supremaţia legii, presupune un
nivel înalt de reglementare al relaţiilor dintre stat şi cetăţeni, garanţii reale de ocrotire al
dreptului şi obligaţiilor faţă de stat şi societate. Una din problemele globale care trebuie rezolvată
în perioada de tranziţie, este problema asigurării populaţiei cu spaţiu locativ.
În condiţiile lărgirii proprietăţii private asupra loturilor de pământ, creşterii preţurilor, tendinţele
proprietarilor de case la estorcarea venitului maxim, este inevitabilă şi creşterea preţului la
spaţiul locativ. Aici se mai poate adăuga şi faptul că în prezent statul nu mai construieşte sau
construieşte foarte puţin case de locuit, construcţia fiind o ramură ne rentabilă şi în decădere. De
aici reiese şi imposibilitatea economică de acordare a spaţiului locativ maselor largi de oameni.
Drept urmare, situaţia în domeniu continuă să se agraveze pe zi ce trece. Actualmente sunt luate
la evidenţă pentru îmbunătăţirea condiţiilor locative circa 113 mii de familii. Cu toate acestea,
anul trecut, potrivit statisticilor oficiale, din contul tuturor surselor de finanţare s­au construit
3.488 de apartamente cu suprafaţă totală de 301,7 mii metri patraţi (cu 29 la sută mai puţin decât
în 2002), mai bine de 89 din locuinţele proprietate privată au fost construite din contul
mijloacelor populaţiei. În jumătate s­a redus construcţia de locuinţe prin metoda cooperării
mijloacelor financiare. Foarte gravă este situaţia la acest capitol în municipiul Chişinău, unde
sunt luaţi la evidenţă pentru îmbunătăţirea condiţiilor locative 65,5 mii de familii, dintre care
14,2 mii aşteaptă să primească apartamente în cooperativele de construcţie a locuinţelor. Apropo,
actualmente circa 25 mii de familii din capitală locuiesc în cămine, 2 mii – în încăperi avariate,
iar 340 – în locuinţe comunale.
Una din componentele a programei sociale a statului a fost îmbunătăţirea condiţiilor locative al
cetăţenilor, asigurarea lor cu spaţiu locativ amenajat modern. Această sarcină a fost întreruptă în
prezent.
În condiţiile de criză economică ramura construcţiei capitale de stat practic a dispărut. Afară de
acestea, fiecare a 5­a familie stă în rând la primirea unui acoperişi de asupra capului de 10 sau
mai mulţi ani. Ce să facă ele şi cum să­şi înalţe locuinţele când salariul mediu pe ţară este de
circa 190 lei, iar construcţia unui apartament cu 2 camere se estimează în dolari la 10­15 mii?
Desigur, cetăţenii din republica noastră au dreptul la locuinţă. Potrivit Constituţiei “Statul este

3. obligat să i­a măsuri pentru ca orice om să aibă un nivel decent, care să­i asigure hrana,
îmbrăcămintea şi locuinţa”. Şi totuşi, mii de familii nu­şi pot realiza acest drept.
Fiind o ramură neproductivă în trecut, construcţia de locuinţe în condiţiile de trecere la economia
de piaţă n­a supravieţuit. Sectorul privat n­a acumulat mijloace necesare pentru construcţii
capitale. În acestea condiţii asigurarea cetăţenilor cu spaţiu locativ a fost complet stopată, ei fiind
nevoiţi singuri să­şi rezolve problemele locative. De aici şi decurge creşterea cererii la spaţiul
locativ.
Reieşind din situaţia creată, statul pe de o parte, şi cetăţenii, pe de altă parte, caută în multe
cazuri să­şi rezolve problemele locative prin evaziuni legale abuzând de decalajul legislaţiei,
folosind lacunele şi coliziile din actele normative locative.
De asemenea, toate acestea neajunsuri ale legislaţiei locative pot fi folosite în potriva chiriaşilor,
ce duce respectiv la încălcarea drepturilor lor legale.
Deci, în aceste condiţii se impune studierea minuţioasă al legislaţiei locative, cu subtilităţile,
coliziile şi lacunele ei multiple. Aceasta ne v­a ajuta la apărarea drepturilor locative ale
cetăţenilor ce vând, cumpără, donează, moştenesc încăperi de locuit în caz de abuz din partea
altor persoane sau organe de stat.
Aspecte ale politicii locative naţionale a Republicii Moldova şi realizarea ei în viaţă.
2.1. Noţiunea şi posibilităţile de realizare a concepţiei locative.
Concepţia politicii locative naţionale a fost adoptată prin Hotărârea Guvernului Republicii
Moldova din 5 august 19941
[46, p. 6] şi include mai multe capitole.
În sectorul locativ starea de criză este consecinţa proceselor obiective generate de trecerea
treptată de la reglementarea drastică a sferei de producţie de către stat la economia de piaţă,
precum şi de renunţarea statului la rolul de investitor­monopolist.
Devalorizate rapid prin creşterea spontană a preţurilor, lucrările şi materialele de construcţie,
investigaţiile capitale ale statului şi întreprinderilor, prevăzute pentru realizarea programelor
sociale, au devenit insuficiente. În rezultat, în ultimii ani a scăzut brusc procentul locuinţelor de
stat date în exploatare, s­a redus considerabil capacitatea părţii vulnerabile a populaţiei de a­şi
procura locuinţe şi de a­şi construi case individuale de locuit.
Nu se mai acordă atenţie cuvenită modernizării şi construcţiei fondului locativ de stat existent,
ceea ce a dus la uzura morală şi învechirea înnainte de termen al multor clădiri.
Până nu demult construcţia locativă era considerată o ramură a sferei neproductive, iar locuinţele
­ obiecte gratuite ce sunt repartizate reglementat, fără a avea statut de marfă, adică bun produs
pentru a fi comercializat.
Modificarea politicii locative naţionale este condiţionată de asemenea de:
­ adoptarea actelor legislative privind structura şi funcţiile organelor administrării publice locale,
proprietatea funciară, activitatea investiţională, privatizarea fondului locativ;
­ schimbarea situaţiei demografice, migrarea internă al populaţiei, apariţia şomajului;
­ nivelul redus de confort şi amenajare al fondului locativ, starea ne satisfăcătoare a
infrastructurii lui tehnice şi sociale;
­ existenţa unui număr de apartamente extrem de învechite şi avariate care necesită o
reconstrucţie sau renovare complexă.
Baza acestei politici o constituie separarea funcţiilor cele revin statului şi persoanelor juridice şi
fizice în conducerea şi finanţarea procesul de construcţie şi reconstruire, exploatare a fondului
locativ.
Întru realizarea politicii locative naţionale, statul va asigura:
­ garanţiile constituţionale privind asigurarea gratuită cu locuinţă a părţilor social­vulnerabile ale
populaţiei, cele privind procurarea locuinţelor, diversitatea şi egalitatea în faţa legii a tuturor
formelor de proprietate asupra locuinţelor, dreptul cetăţenilor de a­şi alege căile de rezolvare a
problemelor locative;
­ crearea condiţiilor pentru formarea peţii de locuinţe;
Formarea peţii de locuinţe include:

4. ­ perfecţionarea şi crearea noilor sisteme financiar­creditare şi fiscale în sfera construcţiei
locative;
­ majorarea volumului construcţiilor de locuinţe competitive;
­ privatizarea locuinţelor;
­ crearea premiselor pentru transformarea locuinţelor în bunuri destinate comercializării;
­ asigurarea egalităţii în drepturi a tuturor persoanelor fizice şi juridice care desfăşoară activităţi
în domeniul construcţiei locative;
­ formarea peţii produselor de proiect şi antrepriză în construcţie, a materialelor de construcţie,
mecanismelor, construcţiilor şi tehnologiilor;
­ reconstruirea complexului de construcţie şi adaptarea lui la condiţiile economiei de piaţă.
Politica locativă naţională se va realiza conform următoarelor direcţii principale:
­ trecerea de la principiul repartizării gratuite a locuinţelor la principiul comercializării acestora
pe piaţa de locuinţe;
­ modificarea structurală a fondului locativ şi construcţiei locative, reorganizarea procesului
investiţional;
­ construcţia blocurilor de locuit din contul mijloacelor de stat şi municipale, mijloacelor băneşti
ale populaţiei, a diferitor organizaţii, a investitorilor străini;
­ reconstruirea, modernizarea şi amenajarea fondului locativ existent;
­ dezvoltarea construcţiei locative în fiecare localitate aparte;
­ dezvoltarea gospodării comunale şi de locuinţe din contul mijloacelor obţinute din realizarea
contractelor de deservire a locuinţelor;
­ adoptarea normativelor de spaţiu locativ pentru un membru al familiei diferenţiat pentru fiecare
localitate;
­ achitarea diferenţială a chiriei în municipiu, în funcţie de locul amplasării, de tipul locuinţei,
gradul de confort şi alţi factori;
­ exercitarea controlului asupra preţurilor la construcţia obiectelor finanţate de la budget;
­ aplicarea unor noi criterii în reglementarea evidenţei şi repartizării locuinţelor pentru cetăţeni ci
se bucură de protecţia socială în sfera locativă;
­ crearea cadrului legislativ şi normativ necesar susceptibil să asigure bazele de drept şi garanţiile
subiectelor în raporturile ce ţin de locuinţe.
Aspectele arhitectural­tehnice şi urbanistice ale politicii locative naţionale prevăd următoarele
momente principale:
­ stoparea extinderii teritoriale a oraşelor mari prin reducerea construcţiilor industriale;
suspendarea construcţiei ecologic nefavorabile, dezvoltarea intensivă a oraşelor mici şi medii;
­ modernizarea blocurilor locative vechi.
Etapele de realizare a politicii locative naţionale stabilite de guvern şi stipulate în Concepţia
Politicii Locative Naţionale, sunt următoarele:
Etapa I (3­5 ani) ­ stoparea procesului de descreştere a volumului construcţiilor locative. Crearea
temeiurilor organizaţional­juridice ale noii politici locative şi a mecanismelor ei creditar­
financiare, privatizarea locuinţelor, modernizarea bazei industriei construcţiei, elaborarea
programelor regionale de construcţie locativă.
În viitor se prevede adoptarea unui şir de acte normative în cauză. Printre primele fiind adoptate:
“Legea cu privire la locuinţe”, “Regulamentul cu privire la construcţia caselor individuale de
locuit şi creditarea lor”, “Regulamentul cu privire la CCL”, “Regulamentul cu privire la relaţiile
contractuale şi de arendă”, “Regulamentul cu privire la exploatarea spaţiului locativ”. O parte din
acte trebuie să asigure atragerea mijloacelor băneşti extrabugetarea şi reglementarea relaţiilor
financiare. Aici se prevede adoptarea “Regulamentului cu privire la creditul ipotecar” şi
proiectelor de acte cu privire la subsidiile de stat în construcţie.
Etapa II (2­4 ani) ­ reorganizarea structurală. Sporirea volumelor construcţiei locative.
Intensificarea construcţiei individuale cu precăderea din contul mijloacelor cetăţenilor. La etapa
actuală statul nu dispune de bani şi odată cu trecerea la economia de piaţă ei nu vor apărea.
Anume aceasta şi impune statul de a refuza la rolul precedent în problemele locative şi trebuie de
remarcat că este o garanţie a faptului că accepţia nu va deveni utopie. Au apărut o mulţime de
oameni care pot şi ar dori să­şi construiască case proprii.

5. Statul trebuie să contribuie acestora, anume spre aceasta este îndreptată concepţia dată. Trebuie
de menţionat că aceasta nu este o programă, ci doar o concepţie a politicii statului, realizarea
căreia ar permite cointeresarea persoanelor juridice şi a cetăţenilor în procurarea locuinţelor din
cont propriu.
Etapa III (3­4 ani) ­ încheierea procesului de trecere a sferei construcţiei locative la economia de
piaţă. Realizarea scopurilor politicii locative naţionale: trecerea de la principiul repartizării
gratuite a locuinţelor la principiul comercializării acestora pe piaţa de locuinţe şi dezvoltarea
concurenţei în sfera construcţiei locuinţelor.
Caracteristica generală a spaţiului locativ ca proprietate privată.
1.1. Caracteristica spaţiului locativ ca obiect al dreptului de proprietate.
Noţiunea de proprietatea este folosită, atât în sens economic cât şi juridic, fiind expresia supremă
a accesului oamenilor la posesia, folosinţa şi dispoziţia bunurilor.
În toate timpurile proprietatea a servit drept obiect a discuţiilor aprige în teoria şi în practica
umană. Pe parcursul istoriei s­au cristalizat două ideologii de bază cu privire la proprietate:
Ideologia comunistă (proprietatea comună) – adepţii acestei teorii au fost Platon, utopiştii
Renaşterii (Thomas Morus şi Companella), Marx, Engels şi alţii. Ei considerau că proprietatea
privată este sursa tuturor relelor din societate şi pentru a le evita este necesar ca proprietatea să
fie comună, să aparţină tuturor.
Reprezentanţii celei de a doua ideologii: Aristotel, August, Comte şi alţii – care subliniau
avantajele proprietăţii individuale şi familiale, izvor de bogăţie, prosperitate şi bunăstare
socială.2[1, pag. 31]
Însăşi proprietatea este nu altceva decât o relaţie economică care reprezintă un raport de însuşire
de către persoane concrete a bunurilor, ceea ce duce la înstrăinarea lor de la toate celelalte
persoane şi care oferă posibilitatea dominării asupra bunului însuşit.
Astfel, articolul 403 Codului Civil german, defineşte dreptul de proprietate ca fiind puterea de a
dispune de un lucru “în limitele ordinii juridice”, iar potrivit articolului 641 Codului Civil
elveţian “în limitele legii”.
Autorii români definesc dreptul de proprietate ca drept real cel mai deplin,3[2, p.32] deoarece
este singurul drept subiectiv care conferă titularului său trei atribute: posesia, folosirea şi
dispoziţia (administraţia).
Deci, dreptul de proprietate – este acel drept real care conferă titularului atributele de posesie,
folosinţă şi dispoziţie asupra unui bun, în putere proprie şi în interesul propriu, cu respectarea
normelor juridice în vigoare.4[3, pag.25]
Conform articolului 1 al Legii cu privire la proprietate: ­ Dreptul de proprietate în Republica
Moldova este recunoscut şi ocrotit de lege. Proprietarului îi aparţine dreptul de a poseda
bunurile, de a le folosi şi de a dispune (le administra).5 [4, p.3]
Posedarea bunurilor – constă în stăpânirea efectivă a bunurilor.
Folosirea bunurilor ­ constă în întrebuinţarea calităţilor utile ale bunurilor.
Dispoziţia bunurilor ­ constă în determinarea destinului bunurilor.
În ansamblul măsurilor adoptate pentru creşterea nivelului de trai al cetăţenilor, un loc important
îl ocupă cele luate pentru satisfacerea şi îmbunătăţirea continuă a nevoilor de locuit.
În acest scop s­a stabilit că toţi cetăţenii, indiferent de veniturile pe care le realizează, au dreptul
să­şi construiască sau să cumpere locuinţe proprietatea privată pentru ei şi familiile lor, cu
mijloace proprii sau credite de la stat, în localităţile în care domiciliază sau în care are dreptul să­
şi stabilească domiciliul.6 [5, pag. 115]
În conformitate cu articolul 288 Codului Civil Federaţiei Ruse – proprietarului spaţiului locativ îi
aparţine dreptul de posesie, folosinţă şi administrare a acestui spaţiu, adică a da în chirie, în
împrumut, în arendă, în gaj, să­l vândă, să­l modifice, să­l doneze, moştenească, să­l nimicească,
etc., cu condiţia ca să nu fie încălcate normele prevăzute, precum şi drepturile şi libertăţile altor
persoane, interesele societăţii în general.7 [6, pag. 29]

6. Cetăţeanul – proprietarul spaţiului locativ este în drept să­l înstrăineze altei persoane în baza
contractului de locaţiune, contractului de vânzare – cumpărare, schimb, donaţie, etc.
Totodată, articolul 10 al Codului cu privire la locuinţe prevede că: “Cetăţenii Republicii
Moldova au dreptul de a primi, în modul stabilit, o încăpere de locuit în casele fondului obştesc
sau de stat de locuinţe ori în casele cooperativelor de construire a locuinţelor”. Încăperile de
locuit în casele fondului obştesc şi de stat de locuinţe, precum şi în casele cooperativelor de
construire a locuinţelor se pun la dispoziţia cetăţenilor pentru folosinţă fără termen.
Nimeni nu poate fi evacuat din încăperea de locuit, ocupată sau limitat în dreptul de a folosi
încăperea de locuit decât numai în temeiul şi în modul prevăzut de lege.8 [7,p. 7]
Nu se admite exercitarea drepturilor de folosinţă a locuinţei contrar destinaţiei lor sau care
încălcă drepturile altor cetăţeni, precum şi a drepturilor unor organizaţii de stat şi obşteşti.
După părerea lui Sedughin P.I., cetăţeanul – proprietarul spaţiului locativ poate să­l folosească
pentru locuirea personală, cât şi pentru membrii familiei sale.
În afara dreptului de a folosi spaţiul locativ proprietarii realizează dreptul de posesie şi
administrare a spaţiului locativ, deci ei sunt în drept să­l vândă, să­l schimbe, de a­l lăsa ca
moştenire, etc. Tot odată având dreptul de a oferi această încăpere altor persoane, precum ar fi în
baza de închiriere.
Membrii familiei proprietarului a unui spaţiu locativ, care locuiesc împreună cu acesta, au
aceleaşi drepturi de folosinţă asupra încăperii cu condiţia că la momentul în care i s­a oferit acest
spaţiu locativ nu a fost prevăzut contrariul.9 [8, pag. 211]
O asemenea părere au şi alţi autori cum ar fi Ioan Comănescu şi Ioan Mihuţă, care susţin că
persoana care îşi construieşte o locuinţă proprietate personală, precum şi acea care îşi cumpără o
locuinţă cu suprafaţa liberă, corespunzătoare nevoilor sale de locuit, dobândeşte dreptul de a o
folosi, deci de a dispune de dreptul de proprietate asupra acestui spaţiu locativ.
Totodată în cazul în care asupra locuinţei au dreptul de proprietate mai multe persoane, iar
întinderea dreptului fiecăruia nu a fost determinată în fapt, toţi coproprietarii se bucură de
drepturi egale de folosinţă asupra bunului comun.10 [9, pag. 117]
În această ordine de idei Sedughin P.I. ridică întrebarea: cine anume se consideră membrul
familiei a proprietarului spaţiului locativ?
La această întrebare ne dă răspuns articolul Codului Locativ al Federaţiei Ruse: „ca membrii
familiei a proprietarului spaţiului locativ se consideră soţ/soţia, copii, părinţii. Alte rude,
persoane întreţinute incapabile de muncă precum şi alte persoane cu condiţia că ei locuiesc
împreună şi duc o gospodărie comună”.11 [10, pag.34]
Conform articolului 93 al Proiectului codului cu privire la locuinţe al Republicii Moldova,
spaţiul locativ închiriat poate fi divizat cu drept de folosinţă între membrii maturi ai familiei
chiriaşului, cu acordul locatarului, dacă există condiţii de divizare conform legislaţiei în vigoare.
În acest caz cu fiecare chiriaş se încheie contract de închiriere separat. În cazul dezacordului
unuia dintre membrii maturi ai familiei, litigiul se soluţionează în instanţa de judecată. Divizarea
dreptului de proprietate asupra spaţiului locativ privat se efectuează în conformitate cu
prevederile Codului Civil şi Codul Familiei ale Republicii Moldova.
Generalizând momentele expuse ar fi bine să menţionăm că piaţa locativă s­a dezvoltat
considerabil în rezultatul privatizării spaţiului locativ. Transmiterea apartamentelor în
proprietatea privată a creat pentru proprietari noi posibilităţi de acţiune cu acest tip de imobil.
La fel s­au dezvoltat şi formele vânzării – cumpărării apartamentelor şi altor tipuri de spaţiu
locativ. Printre aceste forme o mare răspândire o capătă achiziţionarea spaţiului locativ prin plata
în rate.12 [11, pag. 4]
Totodată, după procesul privatizării s­a agravat problema folosirii spaţiului locativ cu altă
destinaţie decât pentru locuit.
Deci, este clar că folosirea spaţiilor locative, aflate în proprietatea cetăţenilor sau unor persoane
juridice cu altă destinaţie decât cea de locuit (pentru oficii, birouri, ateliere, etc.) stopează
soluţionarea problemei locative, deoarece o parte considerabilă a spaţiului locativ se retrage din
fondul municipal.13[12, pag. 23] Însă pe de altă parte, lupta cu această într­o oarecare măsură
limitează dreptul de proprietate, uneori având un caracter ilegal, deoarece după cum deja am
menţionat proprietarul este în drept să folosească, poseda şi administra proprietatea sa (în cazul
nostru proprietarul are dreptul să­l de­a în arendă, în chirie, etc.).

7. Deci, considerăm că ar fi bine să existe un articol în Codul cu privire la locuinţe care să prevadă
scopul spaţiului locativ şi anume de a locui, dar nu pentru o oarecare activitate.
Constituţia Republicii Moldova în articolul 46 menţionează: „Dreptul de proprietate privată
obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului înconjurător şi asigurarea bunei
vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii, revin proprietarului.14
[13, pag. 16]
Careva prevederi în acest domeniu îi putem observa în articolul 293 Codului Civil Federaţiei
Ruse15 [14, pag. 215] şi anume că dacă proprietarul spaţiului locativ îl Foloseşte cu altă
destinaţie decât pentru locuit, încălcând sistematic drepturile şi interesele vecinilor, sau prin
acţiunile sale ilegale îl aduce la o stare de distrugere, organul de autoadministrare locală urmează
să­l oblige să oprească distrugerea încăperii şi să­i ofere o perioadă de timp pentru reparaţia
spaţiului locativ. În cazul ne satisfacerii cerinţei cazul va fi examinat de către instanţa de
judecată.16 [15, pag. 214]
Generalizând cele expuse mai sus putem să constatăm faptul că spaţiul locativ este şi
întotdeauna va fi obiectul dreptului de proprietate ne cătând la aceea cine este proprietarul (ca
subiect) şi cărui tip de proprietate îi aparţine.
1.2. Reglementarea juridică a spaţiului locativ în Republica Moldova.
Reglementarea juridică a spaţiului locativ are o importanţă deosebită, deoarece ea ajută la
stabilirea bazei juridice a normelor în domeniul dat. Absenţa bazei normative aduce la
numeroase încălcări, ne respectări şi în acelaşi timp formează multiple lacune în legislaţia
existentă.
Sarcinile legislaţiei Republicii Moldova cu privire la locuinţe constau în reglementarea
raporturilor în domeniul locuinţelor având drept scop asigurarea dreptului cetăţenilor la locuinţă,
folosirea cuvenită şi păstrarea în bune condiţii a fondului de locuinţe, precum şi întărirea
legalităţii în chestiunile privind raporturile în domeniul locativ.17 [16, pag. 37]
Legislaţia locativă este alcătuită din legi sau alte acte normative, cu ajutorul cărora statul
stabileşte, modifică sau anulează careva norme din sfera locativă.
1. Constituţia. Constituţia este un act juridic fundamental ce este creat dintr­un sistem de norme
cu forţa juridică supremă, norme care reglementează relaţiile sociale din domeniul instituirii şi
exercitării puterii de stat, stabilind în acelaşi timp limitele acestei puteri, drepturile şi libertăţile
fundamentale ale cetăţenilor. Deci, este acel act juridic prin care se reglementează organizarea
societăţii în stat.18 [17, pag. 104]
Printre drepturile şi libertăţile fundamentale ale cetăţenilor noua Constituţie Republicii Moldova
adoptată în 1994, a reprodus în mod original dreptul la locuinţă, cuprins în articolul 42 din
vechea Constituţie a Republicii Moldova.
Deci, articolul 29 al Constituţiei Republicii Moldova „Inviolabilitatea domiciliului” menţionează
că domiciliul şi reşedinţa sunt inviolabile. Nimeni nu poate pătrunde sau rămâne în domiciliul
sau în reşedinţa unei persoane fără consimţământul acesteia”.19 [18, pag. 12]
Lipsa în Legea fundamentală a statului a unor garanţii juridice ale dreptului cetăţenilor la
locuinţă a fost generată de unele modificări obiective , care s­au produs în ultimii ani în
societate. Constituţia Federaţiei Ruse în articolul 72 punctul „k”, menţionează că „legislaţia
locativă este obiectul administrării comune a Federaţiei Ruse şi subiectele Federaţiei Ruse”.
Deci, reieşind din aceasta, relaţiile locative pot să fie reglementate atât de actele Federaţiei Ruse,
cât şi de către subiectele acestei Federaţii. Însă, dacă legile sau alte acte normative ale subiectelor
Federaţiei Ruse nu sunt în conformitate cu legislaţia prezentă ele nu pot să fie aplicate.
Situaţia de criză din sectorul locativ constituie, în fond o urmare a proceselor obiective,
condiţionate de trecerea treptată de la o administrare statală totalitară economia de piaţă, precum
şi refuzul statului de a exercita rolul de monopol al investitorului.
Abordarea tradiţională, când statul avea grijă să acorde locuinţe fără plată tuturor categoriilor de
cetăţeni, este ireală în condiţiile economiei de piaţă.
Deci, dreptul constituţional la locuinţă, existent anterior, acţionează în prezent într­o formă
limitată, adică se extinde numai asupra păturilor vulnerabile ale populaţiei.

8. Categoriile păturilor vulnerabile respective urmează a fi determinate de Parlament sau Guvern.
Celelalte categorii de cetăţeni, de asemenea, beneficiază de dreptul la locuinţă , însă dreptul
acesta nu este asigurat real de nimeni şi prin nimic, cu alte cuvinte nu este garantat de stat.20 [19,
pag. 37]
Esenţialul acestui drept constă în posibilitatea alegerii de către cetăţeni a modului de satisfacere a
necesităţilor în problema locativă. Reieşind din cele menţionate constatăm, că în prezent
majoritatea absolută a cetăţenilor, care au nevoie de ameliorarea condiţiilor locative şi figurează
la evidenţa locativă, trebuie să conteze numai la propriile puteri. E o constatare tristă, dar reală.
2. Un alt izvor de reglementare este Codul civil al Republicii Moldova.
Codul Civil al Republicii Moldova este unul din principalele izvoare de reglementate a dreptului
de proprietate şi deci şi a dreptului de proprietate privată asupra spaţiului locativ.
Reglementările din codul civil în mare parte se referă şi la spaţiul locativ începând cu
reglementările referitoare la dreptul de proprietate şi terminând cu dreptul succesoral.
Capitolul ce reglementează raporturile sociale privind vânzarea­cumpărarea ale căror reguli se
răsfrâng şi în cazul vânzării­cumpărării spaţiului locativ. Capitolul ce reglementează raporturile
sociale privind contractul de donaţie aplicabile şi în cazul spaţiului locativ.
Capitolul 7 dă caracteristica contractului de locaţiune, deci articolul 875 menţionează că: “prin
contractul de locaţiune o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun
determinat individual în folosinţă temporară sau în folosinţă şi posesiune temporară, iar aceasta
se obligă să plătească chiria”.
Toader Toma defineşte contractul de locaţiune ca un contract prin care o persoană, numită
locator, se obligă să asigure altei persoane, numită locatar, folosinţa totală sau parţială a unui
lucru, pe o durată determinată de timp, în schimbul unui preţ corespunzător sau altei prestaţii.21
[20, pag. 123]
Acest contract trebuie să fie întocmit în scris. În cazul unui bun imobil contractul de locaţiune pe
un termen ce depăşeşte 3 ani trebuie înscris în registrul bunurilor imobile, totodată el nu poate fi
încheiat pe un termen mai mare de 99 de ani.
Locatorul este obligat să predea locatarului bunul în starea corespunzătoare, conform destinaţiei
convenite prin contract şi să menţină bunul în această stare pe durata locaţiunii. Bunul dat de
locator trebuie să fie liber de orice viciu material sau juridic.
Plata chiriei poate fi efectuată integral la expirarea termenului stabilit în contractul de locaţiune.
Dacă plata chiriei este stabilită pentru anumite perioade, ea trebuie efectuată la expirarea lor.
Cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părţilor.
3. Un izvor nemijlocit care reglementează raporturile sociale privind spaţiul locativ este Codul
cu privire la locuinţe al Republicii Moldova.
În acest compartiment aş vrea să fac referire la conţinutul şi esenţa atât a Codului cu privire la
locuinţe R.S.S. Moldoveneşti, din 03.06.1983 (care a fost adoptat prin Legea Republicii
Sovietice Socialiste Moldoveneşti №2718­10 care reflectează şi reglementează raporturile
sociale economice ale perioadei respective şi care a fost ratificat în 1991 şi e valabil până în
prezent), cât şi a proiectului Codului cu privire la locuinţe a Republicii Moldova din 2000. În
legătură cu trecerea la noile relaţii social­economice, adoptarea Constituţiei Republicii Moldova
şi un număr major de noi legi care reglementează noile raporturi ale dezvoltării spre o economie
de piaţă, Codul cu privire la locuinţe, adoptat în 1983 şi­a pierdut actualitatea, iar dispoziţiile pe
care le conţine contravin, în mare măsură, recentelor legi şi noii Constituţii.
Deci, conform necesităţii ajustării reglementărilor noilor relaţii în domeniul raporturilor legate de
spaţiul locativ cu standardele internaţionale şi cerinţelor noilor legi adoptate a apărut necesitatea
de a elabora un nou Cod cu privire la locuinţe, care să corespundă noilor cerinţe.
La elaborarea noului proiect de Cod s­a ţinut cont de schimbările radicale ale dezvoltării social­
economice a societăţii, de cerinţele noii Constituţii, noilor legi adoptate recent, concepţiei
ajustării legislaţiei la cerinţele standardelor internaţionale. Astfel, în noul Cod au dispărut un şir
de capitole care anterior reglementau modalitatea de întreţinere, exploatare şi proiectare a
fondului de locuinţe.
Totodată, sunt incluse noi noţiuni, cum sunt Fondul de locuit social, municipal, departamental,
cu statut special, aziluri, fond proprietate privată şi un şir de noi termeni apăruţi şi care vor fi
folosiţi pe parcursul dezvoltării social­economice.

9. Proiectul noului Cod conţine reglementări legislative mai ample şi mai detaliate pentru
aprecierea condiţiilor de recunoaştere a necesităţii de asigurare cu spaţiul locativ, modalităţilor
de acordare a spaţiului de locuit, care anterior erau reglementate prin acte normative separate. O
reglementare specială în proiectul noului act legislativ se referă la raporturile care decurg din
dezvoltarea fondului de locuit ne statal, dar cu susţinerea din partea statului.
Deci, Codul cu privire la locuinţe actual este alcătuit din 7 secţiuni, în care sunt cuprinse 162 de
articole.
Secţiunea 1­ cuprinde dispoziţii generale şi anume dreptul la locuinţă al cetăţenilor R.S.S
Moldoveneşti care este prevăzut în art. 1: „ În conformitate cu Constituţia Uniunii R.S.S.M
cetăţenii au dreptul la locuinţă. Acest drept este asigurat prin dezvoltarea şi ocrotirea fondului
obştesc şi de stat, de locuinţe cooperatistă şi individuală, prin repartizarea dreaptă, sub control
obştesc, a spaţiului locativ, care se acordă pe măsura înfăptuirii programului de construire a
locuinţelor bine amenajate, precum şi prin plata redusă pentru locuinţa şi pentru serviciile
comunale”.22
[21, p.14] Acest drept s­a păstrat şi în proiectul noului Cod, în art. 3 „asigurarea
dreptului la locuinţă” şi anume că fiecare cetăţean al Republicii Moldova are dreptul la locuinţă.
Acest drept este asigurat prin concursul statului la dezvoltarea şi întreţinerea fondurilor de
locuinţe, prin acordarea dreptului fiecărui cetăţean de a­şi alege modul cel mai convenabil de
soluţionare a problemelor ce ţin de asigurarea cu locuinţă. Spaţiul locativ este inviolabil. Nimeni
nu poate fi evacuat din spaţiu locativ sau limitat în drepturi de folosinţă a lui, decât numai în
baza şi în modul prevăzut de Constituţie, prezent Cod şi alte legi ale Republicii Moldova.23
[22,
p.4]
Spre deosebire de Codul actual, proiectul Codului a reflectat aşa momente cum ar fi crearea de
către stat a condiţiilor de realizare a dreptului cetăţenilor la locuinţă, extinderea construcţiei
spaţiului locativ, îmbunătăţirea condiţiilor de întreţinere şi exploatare a fondului de locuinţe;
continuitatea politicii asigurării cu locuinţe de către stat a familiilor ce stau la rând pentru
îmbunătăţirea condiţiilor de trai până la aplicarea prezentului Cod, dreptul fiecărui cetăţean liber,
la alegerea sa, în corespundere cu necesităţile şi posibilităţile sale, de a construi, procura, arenda,
închiria sau dobândi în alt mod legal dreptul la spaţiul locativ.
Art. 2 al proiectului Codului se referă la Legislaţia cu privire la locuinţe care se bazează pe
principiile Constituţiei şi include Codul Civil al Republicii Moldova, prezentul Cod, precum şi
alte acte normative adoptate în baza Legii locuinţelor, care reglementează raporturile de drept
asupra locuinţelor.
Ca şi orice ramură de drept, dreptul locativ are la bază raporturile sale juridice. Legislaţia cu
privire la locuinţă reglementează raporturile dintre persoanele fizice şi juridice, autoriţăţile
administraţiei publice centrale şi cele locale apărute în domeniul:
­ înregistrării de stat şi evidenţei caselor de locuit, apartamentelor şi a unor părţi din ele;
­ evidenţei cetăţenilor ce au nevoie de îmbunătăţire condiţiilor de locuit şi acordarea spaţiului
locativ, precum şi folosirii încăperilor de locuit, de serviciu, căminelor şi altor încăperi de locuit
specializate;
­ drepturilor şi obligaţiilor proprietarilor şi beneficiarilor fondului de locuinţe;
­ asigurării integrităţii, deservirii şi reparaţiei fondurilor de locuinţe;
­ achitării pentru folosirea locuinţei şi serviciile comunale prestate;
­ evacuării cetăţenilor din spaţiul locativ ocupat, etc.
De aici rezultă şi obiectul raporturilor locative care îl constituie spaţiul locativ (locuinţa).
Locuinţa se consideră casa de locuit, apartamentul sau o altă încăpere de locuit izolată ce constă
din una sau mai multe odăi de locuit, cu dependenţe necesare pentru a satisface necesităţile de
locuit (permanente sau temporare) ale unei persoane sau familii. Autorii ruşi, cum ar fi P.I.
Sedughin, totuşi fac clasificarea spaţiului locativ în cel predestinat pentru locuire permanentă şi
cel cu caracter temporar.24 [23, pag. 49]
Locuinţa trebuie să corespundă normelor sanitare, tehnice, antiincendiare şi să fie amplasată într­
o zonă destinată pentru traiul permanent al cetăţenilor. Casele de locuit reprezintă construcţii
capitale destinate pentru traiul permanent al persoanelor, fiind construite din apartamente cu
încăperile auxiliare respective .
Apartament se consideră o parte a casei de locuit, compusă din una sau mai multe odăi
amenajate, cu dependenţele necesare, având ieşire separată în coridor, antreu, tindă, spaţiu între

10. scări. Suprafaţa generală a apartamentului este formată din suprafaţa tuturor încăperilor de locuit
şi a dependenţilor respective, iar suprafaţa locativă este formată din numai din încăperile de
locuit. Totodată unii autori descriu “camera” ca încăperea înconjurată cu pereţi permanenţi, fiind
clasificată în permanentă sau principală (dormitor, sala mare, etc.) şi secundară (bucătăria,
antreu, veceu, etc.).
Tot în prima secţiune a Codului actual sunt prevăzute articole care descriu fondul de locuinţe şi
anume: “Casele de locuit, precum şi încăperile de locuit din alte clădiri, aflate pe teritoriul R.S.S.
Moldoveneşti, formează fondul de locuinţe”. De aici rezultă şi tipurile:
casele de locuit şi încăperile de locuit din alte clădiri, care aparţin statului (fondul de stat de
locuinţe);
casele de locuit şi încăperile de locuit din alte clădiri care aparţin colhozurilor şi altor organizaţii
cooperatiste, asociaţiilor lor, organizaţiilor sindicale şi altor organizaţii obşteşti (fondul obştesc
de locuinţe);
casele de locuit, care aparţin cooperativelor de construire a locuinţelor (fondul cooperativelor de
construire a locuinţelor);
casele de locuit şi apartamentele, aflate în proprietatea personală a cetăţenilor (fondul individual
de locuinţe);
casele de locuit, ce aparţin asociaţiilor, întreprinderilor şi organizaţiilor de stat­colhoznice şi altor
asociaţii, întreprinderi şi organizaţii de stat­cooperatiste.
O astfel de clasificare o putem întâlni şi în prevederile legislative ale Federaţiei Ruse, studiată
îndeosebi de către I.P. Procopcenco.25 [24, pag. 58]
Însă proiectul Codului, în articolul 6, defineşte fondul de locuinţe ca totalitatea locuinţelor,
amplasate în blocuri locative destinate pentru traiul permanent al persoanelor. În fondul de
locuinţe nu pot fi incluse încăperile ne locuibile situate în casele de locuit, destinate scopului
comercial sau altui scop interzis de lege. Mai jos, în articolul 7, este descrisă şi clasificarea
fondurilor de locuinţe care este distinctă celei din Codul actual, şi anume:
1) În funcţie de destinaţie, fondul de locuinţe poate fi divizat în:
fondul de locuinţe privat – drept de proprietate privată al persoanelor fizice, care nu se referă la
structurile statale şi nu sunt subiecţi ai dreptului de proprietate publică;
fondul de locuinţe public – care constă din fondul de locuinţe municipal şi fondul de locuinţe
departamental.
Subiecţii ai dreptului de proprietate ai fondului de locuinţe municipal sunt unităţile teritorial­
administrative.
Subiecţii ai dreptului de proprietate al fondului de locuinţe departamental sunt întreprinderile,
organizaţiile instituţiile publice , la balanţa cărora se află aceste locuinţe.
2) În funcţie de temeiul acordării în folosinţă şi de destinaţia încăperilor de locuit, fondul de
locuinţe poate fi:
fondul de locuinţe cu destinaţie socială (casele de locuit, apartamentele şi fondurile de locuinţe
date cu chirie cetăţenilor care necesită protecţie socială);
fondul de locuinţe destinat închirierii în scopuri comerciale (casele de locuit, apartamentele sau
părţi din ele, locuinţele în casele cu altă destinaţie, folosite de locatari pentru darea cu chirie (în
arendă) cu scopul obţinerii profitului);
fondul de locuinţe al cooperativelor de construcţie a locuinţelor (C.C.L.) şi cooperativele de
locuinţe (C.L.).
Apartamentele sau părţi din ele populate de membrii C.C.L sau C.L. construite de din mijloacele
şi forţele proprii;
­ fondul de locuinţe privat (casele de locuit sau părţi din ele, asupra cărora este stabilit dreptul de
proprietate);
­ fondul de locuinţe specializat şi de serviciu (locuinţe destinate funcţionarilor, angajaţilor unor
instituţii sau agenţi economici, care, în virtutea caracterului relaţiilor de muncă, necesită prezenţa
permanentă sau, în caz de urgenţă, în cadrul locuinţei de serviciu, a lucrătorilor, funcţionarilor,
elevilor, precum şi altor cetăţeni pentru locuinţa temporară (cămine), invalizilor, pensionarilor;
­ fondul de locuinţe populat în baza altor temeiuri decît cele prevăzute mai sus;
­ fondul de locuinţe cu statut special.

11. Tot în prima secţiune al Codului actual se descriu drepturile şi obligaţiile cetăţenilor de folosire a
locuinţei, destinaţia caselor de locuit şi a încăperilor de locuit , trecerea caselor de locuit şi a
încăperilor în categoria celor ne locuibile (care se face numai la propunerea ministerelor,
comitetelor de stat, departamentelor şi organelor centrale respective ale organizaţiei obşteşti ),
etc.
Secţiunea 2. “Administrarea fondului de locuinţe” care prevede administrarea de stat în domeniul
folosirii ţi asigurării păstrării în bune condiţii a fondului de locuinţe. “Organul de stat special
împuternicit, care exercită administrarea de stat în domeniul folosirii şi asigurării păstrării în
bune condiţii a fondului de locuinţe este Ministerul gospodării comunale şi de locuinţe al R.S.S.
Moldoveneşti”. Sunt prevăzute împuternicirile Ministerului, organele care exercită
administrarea fondului obştesc şi de stat de locuinţe şi a fondului cooperativelor de construire a
locuinţelor; organizaţiile de exploatare a locuinţelor, etc. Sindicatele, alte organizaţii obşteşti,
colectivele de muncă, procedând în conformitate cu legislaţia şi cu statutele (regulamentele
organizaţiilor obşteşti, precum şi cetăţenii participă la administrarea fondului de stat şi obştesc de
locuinţe şi la asigurarea integrităţii. Comitetele obşteşti, săteşti, de stradă, de cartier, de imobil şi
alte organe de iniţiativa obştească a populaţiei, în conformitate cu regulamentele lor, acordă
ajutor organelor de stat la exploatarea fondului de locuinţă şi la asigurarea păstrării lui în bune
condiţii. Cetăţenii la fel participă la administrarea fondului obştesc şi de stat de locuinţe,
înaintând propuneri asupra înfăptuirii măsurilor pentru îmbunătăţirea folosirii, întreţinerii şi
exploatării cuvenite a fondului de locuinţe .26 [25, p. 14]
Pe lângă aceasta, în proiectul Codului au fost introduse noile prevederi ce se referă la competenţe
organelor centrale şi celor locale. Astfel cum art. 11 menţionează că autorităţile publice centrale
asigură executarea politicii în domeniul dezvoltării spaţiului locativ prin:
­ asigurarea unităţii actelor normative subordonate legii ce reglementează raporturile de locuinţe;
­ stabilirea unui mod unic al înregistrării de stat, estimării şi evidenţei fondului locativ;
­ determinarea regulilor de bază a folosirii locuinţelor;
­ determinarea regulilor şi normelor deservirii şi reparaţiei caselor de locuit, precum şi a utilizării
teritoriilor aferente;
­ efectuarea controlului şi supravegherii de stat în domeniul folosirii şi întreţinerii fondului de
locuit.
Respectiv şi autorităţile administrării publice locale care efectuează promovare politicii locative
a statului în unitatea teritorial­administrativă respectivă în ceea ce priveşte:
­ controlul utilizării conform destinaţiei şi asigurarea integrităţii fondului de locuinţe;
­ administrarea fondului de locuinţe municipal , organizarea deservirii şi reparaţiei;
­ ţinerea evidenţei cetăţenilor ce au dreptul la îmbunătăţirea condiţiilor din fondul de locuinţe
social şi municipal, adoptarea deciziilor despre repartizarea locuinţelor;
­ contribuirea la privatizarea apartamentelor din fondul de locuinţe public;
­ contribuirea la dirijarea creării asociaţiilor proprietarilor de locuinţe;
­ încheierea, prin intermediul serviciilor subordonate, a contractelor de închiriere a locuinţelor în
fondul cu destinaţie socială şi public, etc.
Secţiunea 3. “Asigurarea cetăţenilor cu încăperi de locuit . Folosirea încăperilor de locuit” ,
care este alcătuit din 6 capitole:
1) Capitolul I ­ Acordarea încăperilor de locuit în casele fondului obştesc şi de stat de locuinţe.
Chiar la începutul capitolului este descris dreptul cetăţenilor la obţinerea încăperii de locuit;
temeiurile pentru a considera că cetăţenii au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor de locuit (cei
care locuiesc un timp îndelungat în condiţii de sub închiriere, care locuiesc în cămine; care
locuiesc câte două sau mai multe familii într­o singură cameră; care locuiesc într­o casă care nu
corespunde cerinţelor sanitare şi tehnice stabilite, etc.); evidenţa cetăţenilor care au nevoie de
îmbunătăţirea condiţiilor de locuit, la locul de trai sau la locul de muncă.
În conformitate cu proiectul Codului, în articolul 13, cetăţenii care necesită îmbunătăţirea
condiţiilor de trai beneficiază de următoarele drepturi:
­ la obţinerea de credite sau subvenţii pentru construirea sau dobândirea în proprietate privată a
locuinţelor, iar cetăţenii ce necesită protecţie socială sunt în drept de a închiria încăperi de locuit
cu destinaţie socială sau specială ;
­ la privatizarea locuinţelor din fondul de locuinţe municipal sau departamental.

12. Codul cu privire la locuinţe mai prevede şi persoane care au prioritate la îmbunătăţirea
condiţiilor de locuit:
invalizii Marelui Război pentru Apărarea Patriei şi familiilor lor de ostaşi , căzuţi în luptă sau
dispăruţi fără urmă;
eroilor Uniunii Sovietice, Eroilor Muncii Socialiste precum şi persoanelor decorate cu ordinele
de Slava, Slava Muncii, etc.;
persoanelor care suferă de forme grave ale unor boli cronice;
invalizilor de muncă de grupele 1 şi 2 şi invalizilor grupelor 1şi 2 din rândul militarilor;
familiilor cu mulţi copii, etc.
Evidenţa cetăţenilor ce necesită îmbunătăţirea condiţiilor de trai se ţine la locul de domiciliere de
către autoritatea administraţiei publice locale. Pentru cetăţenii ce necesită îmbunătăţirea
condiţiilor de trai şi sunt angajaţi la întreprinderi, instituţii sau organizaţii care dispun de fond
locuinţe, evidenţa se ţine la locul de lucru. În mod similar sunt luaţi la evidenţă şi salariaţii
acestor întreprinderi, instituţii sau organizaţii care au fost concediaţi în legătură cu atingerea
vârstei de pensionare.
Pentru luarea la evidenţă a cetăţenilor ce necesită îmbunătăţirea condiţiilor de trai se întocmesc
liste în care sunt înscrişi:
cetăţenii care necesită protecţie socială şi care au dreptul la închirierea locuinţelor din fondul
social;
cetăţenii ce solicită primirea de credite şi subvenţii pentru construirea sau procurarea unei
locuinţe;
cetăţenii ce solicită să fie membri ai cooperativei de construcţie a caselor de locuit.
Cetăţenii Republicii Moldova care nu se află la evidenţa pentru îmbunătăţirea condiţiilor de trai,
procură locuinţe din domeniul privat de sine stătător.
Cetăţenii a căror condiţii de trai au fost agravate intenţionat sau din imprudenţă, ca urmare a
înstrăinării, deteriorării sau distrugerii locuinţelor lor, timp de 5 ani de la această agravare nu vor
fi la evidenţă pentru îmbunătăţirea condiţiilor de trai.
Tot în acest capitol se prevede norma spaţiului locativ (care este de 9 m2 pentru fiecare persoană,
însă care poate să fie stabilită şi mai mare). Conform proiectului Codului, la acordarea
apartamentelor din fondul public surplusul spaţiului locativ nu poate depăşi 10 m2
pentru o
familie. Această normă se aplică în cazul acordării apartamentelor cu o singură cameră. În
căminele pentru familii norma de locuit se stabileşte în mărime de 6 m2
şi nu poate depăşi 8 m2
.
Norma spaţiului locativ în căminele pentru persoane fără familii se stabileşte în mărime de 4 m2
pentru o persoană. Pentru locuinţele din fondul privat norma spaţiului locativ pentru o persoană
nu este limitată.
Unele categorii de persoane au dreptul la spaţiul locativ suplimentar sub forma de o cameră sau
în mărime de 10 m2
. Categoriile de cetăţeni care beneficiază de un asemenea drept sunt stabilite
de legislaţie în vigoare.
2) Capitolul II – “Folosirea încăperilor de locuit în casele fondului obştesc şi de stat de locuinţe”.
În acest capitol este descris contractul de închiriere, obiectul, drepturile şi obligaţiile membrilor
familiei chiriaşului, plăţile, situaţiile pentru evacuare, schimbul încăperilor de locuit (regulile,
condiţiile), contractul de subînchiriere, etc. Despre toate aceste momente ne vom referi aparte, la
un alt capitol al tezei şi anume: “Alte modalităţi de înstrăinare a spaţiului locativ public”.
3) Capitolul III – “Folosirea locuinţelor de serviciu”.
Locuinţele de serviciu – sunt destinate pentru domicilierea cetăţenilor, care în legătura cu
caracterul relaţiilor lor de muncă trebuie să trăiască la locul de lucru sau în apropierea lui.
Destinaţia locuinţelor de serviciu se aseamănă cu cea a spaţiului locativ. Ultima fiind oferită
cetăţenilor pentru folosirea temporară în legătură cu existenţa relaţiilor de muncă între cetăţeni şi
proprietarii acestor încăperi. În principiu aceasta durează atât timp cât există relaţiile de
muncă.27 [26, pag. 166]
Încăperile de locuit de serviciu sunt încăperile ce corespund cerinţelor tehnico­sanitare,
amplasate în casele fondului de locuinţe special, municipal şi în alte fonduri şi care sunt destinate
cetăţenilor (familiilor) ce beneficiază de dreptul la spaţiu locativ de serviciu . Spaţiu locativ de
serviciu se acordă persoanelor pe perioada valabilităţii contractului de muncă sau exercitării
funcţiei eligibile şi, ca regulă, trebuie să se afle în apropierea locului de muncă.

13. Caracterul de locuinţă de serviciu decurge din locul unde se află suprafaţa locativă, în incinta
unităţii ori în imediata ei apropiere sau a locului de muncă, din destinaţia ei cazării personalului
şi membrilor de familie şi din nevoia persoanelor încadrate în unitatea de a fi prezente în
permanenţă în prejma locului de muncă , impusă de natura specifică a acesteia. Locuinţele de
serviciu se află în administrarea acestora ţinându­se seama de norma locativă legală.
În categoria spaţiului locativ de serviciu pot fi incluse doar încăperile de locuit libere. Încăperile
de locuit de serviciu pot fi apartamentele separate, cu una sau mai multe odăi, amplasate la
primele sau ultimele etaje ale casei de locuit.
Contractul de închiriere referitor la locurile de serviciu constituie un accesoriu al contractului de
muncă. Această înseamnă că persoanele care ocupă şi folosesc locuinţa de serviciu, precum şi
membrii lor de familie pierd dreptul de folosinţă asupra locuinţelor respective odată cu încetarea
contractului de muncă fără a li se atribui alte suprafeţe locative.28 [27, pag. 114]
În conformitate cu art. 105 Codului cu privire la locuinţe atribuirea de bază a locuinţelor de
serviciu este acordare pentru perioadă de muncă a cetăţenilor, care în legătură cu felul relaţiilor
lor de muncă sunt nevoiţi să locuiască (să domicilieze) la serviciu ori în apropiere.
Hotărârea cu privire la acordarea locuinţei de servicii se adoptă de către administraţia
întreprinderii, instituţiei, organizaţiei, de către consiliul de conducere a colhozurilor, de către
organele de conducere ale altor organizaţii cooperatiste, ale asociaţiilor lor, de către organele
organizaţiilor sindicale şi ale altor organizaţii obşteşti, de către comandamentul unităţii militare
(art. 108). La folosirea locuinţelor de serviciu se aplică regulile cu privire la contractul de
închiriere a încăperii de locuit .
În proiectul Codului cu privire la locuinţe a fost introdusă noţiunea de casele specializate ­ care
sunt destinate pentru traiul anumitor categorii de persoane în modul şi în condiţiile stabilite de
lege. La categoria caselor specializate se raportează:
căminele;
casele fondului de manevră;
casele – internat pentru invalizi, veterani, bătrâni;
casele de locuit din sistemul organelor de protecţie socială şi casele cu o altă destinaţie specială.
4) Capitolul IV – “Folosirea căminelor”.
În calitate de cămine se repartizează casele de locuit, special construite sau reamenajate în acest
scop, se folosesc pentru domicilierea muncitorilor, slujbaşilor, studenţilor, elevilor, precum şi
altor cetăţeni în perioada muncii sau învăţăturii.
Spaţiul locativ din cămine este acordat în baza unor hotărâri comune a administraţiei, comitetului
sindical, conducerii întreprinderii, instituţiei, organizaţiei.
În perioada studiilor, activităţii muncitorilor, funcţionarilor, studenţilor, elevilor, precum şi a
altor cetăţeni, li se acordă cămine. Căminele se completează cu mobilier şi alte obiecte necesare
pentru trai şi odihnă din contul locatarilor.29 [28, p.7]
Deşi, aceste cămine sunt destinate tinerilor muncitori şi specialişti, considerăm că ele pot fi
folosite şi de către alte categorii de muncitori, dar numai dacă nu sunt solicitate de către cei care
fac parte din cele două categorii, şi anume: tineri muncitori şi specialişti.30 [29, pag. 115]
5) Capitolul V – “Asigurarea cetăţenilor cu încăperi de locuit în casele cooperativelor de
construire a locuinţelor şi folosirea acestor încăperi”.
Cetăţenii care au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor de locuit sunt în drept să se înscrie în
cooperativa de construire a locuinţelor şi să primească în această cooperativă un apartament.
În cooperativa de construire a locuinţelor pot fi primite persoanele care au împlinit 18 ani şi au
nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor de locuit.
Conform art. 41 Proiectului Codului cu privire la locuinţe luarea la evidenţă şi includerea în
rândul celor care doresc să­şi îmbunătăţească condiţiile de trai în cadrul C.C.L. sau C.L. se
efectuează la locul de trai sau la locul de lucru de către organele executive ale administraţiei
publice locale.31 [30, p.7]
Organizarea şi fondarea C.C.L. sau C.L. se efectuează de către organele executive ale
administraţiei publice locale din rândul cetăţenilor care stau la evidenţă pentru îmbunătăţirea
condiţiilor de trai.
C.C.L. se organizează pentru folosirea mijloacelor băneşti proprii în construcţia şi exploatarea în
comun a casei (caselor).

14. C.L. se organizează pentru procurarea caselor noi construite (reconstruite) în vederea exploatării
în comun a casei (caselor).
Cooperativele formate se consideră persoane juridice din data înregistrării lor în modul stabilit de
lege, ele activează fără un termen limitat, dacă aceasta nu e stabilit de statutul cooperativei.
La adunarea generală a membrilor de cooperativă pot fi primiţi cetăţenii Republicii Moldova
care:
au împlinit vârsta de 18 ani;
au depus cota de participare;
s­au obligat să respecte cerinţele de exploatare în comun a casei şi obiectelor de uz comun.
Tot în acest capitol este prevăzut ajutorul acordat de stat cooperativelor de construire a
locuinţelor; partajul încăperii de locuit; stabilirea drepturilor şi obligaţiilor; etc.
6) Capitolul VI – “Folosirea încăperilor de locuit în casele fondului individual de
locuinţe”.
Casele, ce aparţin cetăţenilor în baza dreptului de proprietate privată alcătuiesc o sursă
importantă pentru satisfacerea necesităţilor populaţiei în domeniul locativ. Ele alcătuiesc un fond
locativ individual. Proprietarul are dreptul la posesie, folosinţă şi administrare.32
[31, pag. 225]
Tot în acest capitol este prevăzut contractul de închiriere, de schimb; drepturile şi obligaţiile
părţilor, modificarea sau desfacerea contractului, etc.
Secţiunea 4. “Asigurarea păstrării în bune condiţii a fondului de locuinţe , exploatarea şi
reparaţia lui”.
Spaţiul locativ este întreţinut de către proprietar, căruia îi revine obligaţiunea de efectuare a
reparaţiei capitale, lichidarea consecinţelor calamităţilor naturale, avariilor, etc. Proprietarul îşi
asumă riscul pierii fortuite a spaţiului locativ.
În cazul în care reparaţia capitală a încăperilor de locuit nu poate fi efectuată fără evacuarea
locatarului, proprietarul este obligat, în perioada lucrărilor de reparaţie, să acorde locatarului un
alt spaţiu locativ care să corespundă condiţiilor tehnice şi sanitare, iar suprafaţa spaţiului locativ
trebuie să fie de cel puţin 6 m² pentru un membru al familiei locatarului.
Termenul de efectuare a reparaţiei capitale a spaţiului locativ se stabileşte, de comun acord, de
către locator şi locatar, printr­un act adiţional la contractul de încheiere. În actul adiţional se
stabilesc condiţiile şi cheltuielile de trecere în alt spaţiu locativ, obligaţiunile şi responsabilităţile
părţilor, ce le revin după efectuarea reparaţiei capitale.
Secţiunea 5. “Răspunderea pentru încălcările legislaţiei cu privire la locuinţe”.
Această răspundere survine în cazul în care :
are loc încălcarea a regulilor folosirii încăperilor de locuit;
încălcarea modului de luare la evidenţă a cetăţenilor;
încălcarea regulilor exploatării caselor de locuit;
încălcarea termenelor stabilite;
deteriorarea caselor de locuit, încăperilor, etc.
Secţiunea 6. – “Soluţionarea litigiilor în chestiunile locuinţelor”. Aceste litigii se soluţionează de
instanţa de judecată, arbitraj.
Secţiunea 7. – “Dispoziţii finale”. Se referă la asigurarea cu încăperi de locuit a cetăţenilor
trimişi peste hotare, pe când dispoziţii finale ale Proiectului Codului cu privire la locuinţe
caracterizează mai mult necesitatea înlocuirii Codului cu privire la locuinţe al R.S.S.
Moldoveneşti, din 03.06.1983, cu Codul cu privire la locuinţe al Republicii Moldova.
4. Un alt izvor normativ este Hotărârea Guvernului Republicii Moldova cu privire la aprobarea
concepţiei locative naţionale №594 din 05.08.1994.
Această hotărâre prevede atât concepţia locativă naţională, cât şi politica locativă. Necesitatea
cercetării este determinată de schimbarea radicală a atitudinii statului faţă de problema spaţiului
locativ de acumularea unei anumite experienţe, în promovarea reformei locative şi de necesitatea
generalizării experienţei ţărilor străine în domeniul politicii spaţiului locativ.33
[32, pag. 6]
Fiecare a treia familie de orăşeni stă la evidenţa în rândul pentru ameliorarea condiţiilor de trai,
iar fiecare a zecea este inclusă în acest rând de peste zece ani. Metode tradiţionale, când statul îşi
asuma integral grija pentru asigurarea cu spaţiul locativ a tuturor categoriilor de cetăţeni,
acordându­le locuinţe gratuite, în condiţiile economiei de piaţă nu mai pot fi folosite.
Modificarea politicii naţionale locative este condiţionată de:

15. adoptarea actelor legislative privind structura şi funcţiile organelor autoadministrării locale,
proprietatea funciară, privatizarea fondului locativ, etc;
nivelul redus de confort şi amenajare al fondului locativ existent , starea ne satisfăcătoare a
infrastructurii lui tehnice şi sociale;
restructurarea şi reformarea sistemului de dirijare a complexului economic naţional;
existenţa unui număr considerabil de apartamente extrem de învechite şi avariate, care necesită o
reconstrucţie sau renovare;
neconformitatea structurii construcţiei locative cu cerinţele actuale privind tipurile de clădiri,
numărul de nivele, etc;
Totodată sunt prevăzute şi principiile politicii locative naţionale:34 [33, p.5]
scopul politicii constă în asigurarea dreptului fiecăruia cetăţean de a­şi alege modul cel mai
convenabil de soluţionarea problemelor sale locative;
baza politicii o constituie separarea distinctă a funcţiilor ce le revin statului, persoanelor juridice
şi fizice în conducerea şi procesului de construcţie, reconstrucţie şi exploatare a fondului locativ;
statul va asigura garanţiile constituţionale privind asigurarea gratuită cu locuinţe a păturilor
social vulnerabile ale populaţiei; crearea condiţiilor pentru formarea pieţei de locative;
perfecţionarea şi crearea noilor sisteme financiar creditare şi fiscale în sfera construcţiei locative;
majorarea volumelor construcţiei de locuinţe competitive; privatizarea locuinţelor; asigurarea
egalităţii în drepturi a tuturor persoanelor fizice şi juridice; reconstruirea complexului de
construcţie şi adaptarea lui la condiţiile economiei de piaţă, etc.
Noua politică locativă presupune:
­ trecerea treptată de la distribuirea locuinţelor, construite preponderent din contul bugetului, la
efectuarea construcţiilor de către întreprinderi şi cetăţeni
­ creşterea cotei construcţiei de locuinţe de către persoanele private şi persoanele juridice,
inclusiv asigurarea de către stat cu locuinţe şi facilităţile respective în această privinţă a
cetăţenilor mai puţin asiguraţi
­ asigurarea itegrităţii şi reparaţiei fondului locativ.
Punctul 4 al Hotărâii este atribuit etapelor realizării politicii locative. Aşadar :
Etapa 1:
stoparea recesiunii în construcţie identificarea noilor modalităţi de soluţionare a problemelor
locative, adecvate economiei cu mai multe sectoare (perioada de trecere). Crearea temeiurilor
organizaţional­juridice ale noii politice locative şi a mecanismelor ei creditar – financiare,
privatizarea intensivă, elaborarea programelor regionale de construcţie locativă, modernizarea
bazei industriei construcţiilor.
Etapa 2:
reorganizarea structurală . Sporirea volumelor construcţiei locative , modificarea structurii
construcţiei locative în conformitate cu tipurile de proprietate şi sursele de finanţare;
intensificarea construcţiei individuale cu precădere din contul mijloacelor cetăţenilor.
Etapa 3:
încheierea procesului de trecere a sferei construcţiei locative la economia de piaţă. Realizarea
scopurilor politicii locative naţionale, trecerea de la principiul realizării cu titlu gratuit a
locuinţelor la principiul comercializării acestora pe piaţă de locuinţe şi dezvoltarea construcţiei
în sfera producţiei locative .
5. Un alt izvor este Hotărârea Guvernului Republicii Moldova cu privire la aprobarea
Strategiei pieţei spaţiului locativ şi altor bunuri imobiliare № 416 din 10.05.1999.
După proclamarea independenţei ţării, în economie, instituţiile politice, condiţiile sociale şi
modul de viaţă al populaţiei s­au produs transformări majore.
Ca urmare a procesului de privatizare, un număr mare de întreprinderi şi 88 la sută din fondul de
locuinţe aparţin actualmente sectorului privat.
Însă veniturile decizorii ale cetăţenilor şi ale statului şi schimbările luate din structurile
instituţionale au determinat starea ne satisfăcătoare a fondului de locuinţe. Această impune
luarea de măsuri radicale pentru ameliorarea situaţiei în sector.
Guvernul Republicii Moldova a stabilit următoarele principii generale ale strategiei:35 [34, p.10]
dreptul fiecărei familii de a­şi alege modalitatea de soluţionare a problemelor locative;

16. repartizarea distinctă a funcţiilor de realizare a ei între sectorul public şi cel privat;
crearea condiţiilor pentru dezvoltarea pieţei spaţiului locativ şi altor bunuri imobiliare.
Concepţia locativă naţională a trasat diverse măsuri tactice, stabilind realizarea acestor principii
generale în trei etape într­o perspectivă de 10 ani. Procesul de implementare a concepţiei a
demarat cu elaborarea cadrului legislativ şi standardelor tehnice, inclusiv proiecte de legi cu
privire la locuinţe, condominiu şi exproprierea pentru necesităţile publice şi unele hotărâri
guvernamentale privind atragerea investiţiilor extrabugetare.
Cu toate acestea, prevederile sus numitei Concepţii privind elaborarea unui mecanism
financiar şi de creditare, ce ar facilita procurarea şi construcţia locuinţelor de către toate
categoriile de cetăţeni, nu se aplica. Cauza principală o constituie criza din economia naţională şi
în consecinţă, scăderea capacităţii de cumpărare a populaţiei, precum şi incapacitatea statului de
a acorda asistenţa prin subvenţii sau alte forme de finanţare pentru procurarea şi construcţia
locuinţelor .
6. Un izvor destul de important este şi Legea Republicii Moldova cu privire la privatizarea
fondului de locuinţe №1324­12 din 10.03.1993. 36 [35, p.10]
Conform articolului 1 Privatizarea fondului de locuinţe este un process de înstrăinare, efectuat de
organelle puterei de stat, a fondului de locuinţe aparţinînd statului, organizaţiilor obşteşti, asupra
cărora statul şi­a declarat dreptul de proprietate, altor asociaţii şi întreprinderi cooperatiste de
stat, construite din contul mijloacelor alocate din bugetul de stat, în proprietate privată cetăţenilor
Republicii Moldova şi asociaţiilor acestora (societăţi pe acţiuni şi societăţi economice, etc.)
pentru satisfacerea necesităţilor în locuinţe şi formarea unor stăpîni reali prin dreptul de a
dispune liber de proprietatea imobiliară.
Mai jos este dată definiţia fondului de locuinţe, şi anume: “imobilele şi spaţiile locative din
construcţiile care aparţin statului, indiferent de apartenenţa departamentală, locuinţele
sovhozurilor şi ale altor întreprinderi agricole de stat, inclusive cele reorganizate după punerea
ăn aplicare a Legii cu privire la privatizare, precum şi locuinţele construite din contul mijloacelor
de stat de către întreprinderile şi organizaţiile cu alte tipuri de proprietate.
Această lege mai prevede modul de privatizare, întreţinerea şi reparaţia locuinţelor, privatizate,
Regulamentul comisiei de privatizare a fondului de locuinţe (ca anexă), etc.
7. Legea cu privire la privatizare № 627­12 din 04.07.1991.
Ne cătând la faptul că această lege a fost în vigoare până pe data de 31.12.2002, totuşi aş vrea să
menţionez careva prevederi de bază, ca exemplu care poate fi obiectul privatizării, deci conform
articolului 3:
întreprinderile (asociaţiile), instituţiile, organizaţiile unităţile structurala ale asociaţiilor,
atelierele, alte subdiviziuni ale întreprinderilor, ce constituie complexe patrimoniale unice;
locuinţele;
c. obiecte nefinalizate, inclusiv clădirile de locuit.
Titlul 2 ­ ne vorbeşte despre organizarea procesului de privatizare.
Titlul 3 ­ „Mijloace pentru procurarea patrimoniului statului şi folosirea lor”.
Titlul 4 ­ „Particularităţile privatizării şi unele ramuri ale economiei naţionale”.
Titlul 5 ­ „Dispoziţii finale”.
8. Legea cu privire la proprietate №459 – 12 din 22. 01. 1991.
Am făcut referire la această lege deoarece după cum am menţionat anterior, spaţiul locativ este
obiect al dreptului de proprietate, deci rezultă că asupra lui îşi fac extindere: posesia, folosinţa şi
administrarea.
Totodată spaţiul locativ poate să se atribuie atît la proprietatea de stat cît şi cea privată.
Legea cu privire la proprietate este alcătuită din 6 capitole:
Capitolul 1 – Principii generale;
Capitolul 2 – Proprietatea privată;
Capitolul 3 – Proprietatea colectivă;
Capitolul 4 – Proprietatea de stat;

17. Capitolul 5 – Proprietatea altor state, a cetăţenilor şi a persoanelor juridice şi a organizaţiilor
internaţionale şi a persoanelor fără cetăţenie;
Capitolul 6 – Garanţiile şi apărarea dreptului de proprietate.
DISPOZIŢII GENERALE
Articolul 1. Legislaţia cu privire la locuinţe
(1) Legislaţia cu privire la locuinţe se bazează pe principiile Constituţiei Republicii
Moldova şi constă din prezenta lege, Codul civil, Legea condominiului în fondul locativ, Legea
privatizării fondului de locuinţe, precum şi alte acte legislative şi normative ce reglementează
domeniul locuinţelor.
(2) Codul civil se aplică raporturilor din domeniul locuinţelor în măsura în care aceste
raporturi nu sînt reglementate de legislaţia din domeniul locuinţelor.
(3) Obiectivele principale ale legislaţiei cu privire la locuinţe sînt:
a) reglementarea raporturilor din domeniul locuinţelor;
b) asigurarea garanţiilor juridice pentru obţinerea locuinţelor de către cetăţenii care au
nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor locative;
c) asigurarea libertăţii cetăţenilor şi organizaţiilor lor în realizarea drepturilor şi
intereselor ce ţin de domeniul locuinţelor;
d) apărarea drepturilor ce ţin de domeniul locuinţelor şi a altor drepturi şi interese legate
de acestea ale subiectelor raporturilor în domeniul locuinţelor;
e) stabilirea priorităţii drepturilor locative şi intereselor legitime ale proprietarilor de
locuinţe în raport cu drepturile şi interesele economice şi/sau de întreprinzător ale altor subiecţi
de drept ce au legătură cu fondul locativ;
f) asigurarea executării obligaţiilor ce decurg din lege, alte acte normative, statutul de
organizare al locatarilor şi/sau contractele încheiate de către proprietarii locuinţelor şi agenţii
economici ce activează în cadrul blocului locativ privind păstrarea, menţinerea şi exploatarea
bunurilor proprietate comună indivizibilă din fondul locativ.
Articolul 2. Raporturile reglementate de legislaţia cu privire la locuinţe
Legislaţia cu privire la locuinţe reglementează raporturile privind:
a) apariţia, exercitarea, schimbarea, stingerea dreptului de posesie, folosire, dispunere de
locuinţe din fondul locativ;
b) evidenţa fondului locativ;
c) folosirea locuinţelor din fondul locativ privat şi alte tipuri de fonduri locative în baza
contractului de locaţiune sau a altor temeiuri legale;
d) excluderea locuinţelor din fondul locativ şi folosirea locuinţelor în alte scopuri decît
cele locative;
e) reconstrucţia fondului locativ;

18. f) instituirea cooperativelor de construcţie a locuinţelor;
g) asigurarea integrităţii, deservirii tehnice şi reparaţiei fondului locativ;
h) achitarea plăţii pentru folosirea locuinţei şi pentru serviciile locativ­comunale prestate;
i) controlul de către autorităţile administraţiei publice centrale şi locale în vederea
asigurării drepturilor cetăţeanului la locuinţă, respectării regulilor şi normelor de gestionare şi
deservire tehnică a fondului locativ;
j) evacuarea cetăţenilor din fondul locativ.
Articolul 3. Noţiuni principale
(1) În sensul prezentei legi, se definesc următoarele noţiuni:
locuinţă – construcţie capitală alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, precum şi
alte încăperi auxiliare (bucătărie, bloc sanitar etc.), care satisface cerinţele de trai permanent ale
unei sau mai multor persoane; în calitate de locuinţă sînt recunoscute casele de locuit
individuale, apartamentele din blocuri locative, încăperile locuibile din cămine şi din clădiri cu
altă destinaţie;
fond locativ – totalitatea locuinţelor, destinate pentru traiul permanent sau temporar al
persoanelor, situate în Republica Moldova;
fond locativ social ­ fond locativ cu un regim special, stabilit de lege, cu dimensiuni
limitate, destinat pentru unele categorii de persoane şi acordat pe un anumit termen;
bloc locativ – clădire cu două sau mai multe apartamente (încăperi locuibile), destinat
pentru trai permanent, în a cărui componenţă, pe lîngă apartamente, intră: încăperile nelocuibile,
locurile de uz comun, echipamentele tehnice inginereşti, elementele constructive de bază ale
imobilului (fundamentul, pereţii, planşeul, acoperişul şi alte elemente), terenul aferent blocului
locativ pe care sînt amplasate formele arhitecturale, elementele de înverzire şi amenajare,
destinate pentru satisfacerea necesităţilor de trai sau a altor necesităţi ce au legătură cu traiul în
bloc;
casă individuală (casă la curte) – locuinţă destinată traiului permanent, de regulă al unei
familii, care este constituită din una sau mai multe camere locuibile şi încăperi auxiliare;
apartament – locuinţă alcătuită din una sau mai multe camere de locuit cu încăperi
auxiliare, care satisface cerinţele de trai permanent al unei persoane sau familii şi face parte din
blocul locativ;
încăpere locuibilă în cămin – locuinţă constituită, de regulă, dintr­o cameră de locuit fără
dependinţe (bucătărie, WC, cameră de baie (duş) etc.) sau cu dependinţe parţiale;
încăpere nelocuibilă – încăpere cu altă destinaţie decît aceea de locuinţă;
încăpere nelocuibilă în blocul locativ – încăpere destinată şi folosită pentru asigurarea
tehnico­inginerească a apartamentelor şi a blocului locativ, locurile de uz comun, destinate şi
folosite pentru trecerea în locuinţă, amplasarea agenţilor economici şi practicarea activităţilor de
întreprinzător în blocul locativ, orice altă încăpere ce nu este destinată traiului permanent;
loc de uz comun al blocului locativ – holul, casa scării, podestele, scările (cu excepţia
celor antiincendiare şi de exploatare), cerdacele, subsolul, etajul tehnic şi alte încăperi auxiliare,
care se află în folosinţa comună a tuturor locatarilor din blocul locativ, precum şi terenul aferent
blocului locativ, destinat trecerii în locuinţe;

19. suprafaţă locuibilă – suprafaţa camerelor de locuit (dormitoarele şi salonul) din locuinţă;
suprafaţă auxiliară – suma suprafeţelor tuturor încăperilor nelocuibile ale locuinţei:
bucătăria, camera de baie, duşul, WC­ul, antreul, coridoarele, trecerile şi cămările din interiorul
locuinţei;
suprafaţa locuinţei – suma suprafeţelor încăperilor locuibile şi ale celor auxiliare;
suprafaţa totală a blocului de locuit – suprafaţa totală a apartamentelor şi caselor scărilor,
cu toate încăperile din ele;
proprietar al fondului locativ – statul, unităţile administrativ­teritoriale, persoanele fizice
sau juridice ori grupul de persoane, care posedă, folosesc şi dispun de case individuale, blocuri
locative, apartamente, încăperi locuibile în alte clădiri utilizabile pentru trai;
proprietar al locuinţei – persoana fizică sau juridică care posedă, foloseşte şi dispune de
proprietatea sa (casă individuală, apartament, încăpere locuibilă în cămin şi în clădiri cu altă
destinaţie, precum şi de proprietate indiviză în blocul locativ);
locatar – persoana fizică sau juridică căreia locuinţa i se acordă în chirie, pe baza unui
contract de locaţiune, încheiat cu proprietarul fondului locativ, pe un termen limitat, în
conformitate cu legislaţia;
locatari provizorii – locatarii care locuiesc temporar (cel puţin 15 zile), cu acordul
proprietarului/locatarului, în locuinţa acestuia, fără încheierea contractului de
locaţiune/sublocaţiune;
familie – soţul, soţia, copiii şi părinţii soţilor, care locuiesc şi gospodăresc împreună;
proprietar al încăperii nelocuibile în blocul locativ ­ persoană sau grup de persoane
fizice sau juridice, inclusiv proprietarii de locuinţe, care posedă, folosesc şi dispun de bunul
imobil aflat în posesiunea lor şi care pot practica activităţi de întreprinzător doar în încăperile
nelocuibile ce le aparţin, fără îngrădirea sau lezarea directă sau indirectă a drepturilor altor
proprietari de locuinţe sau încăperi nelocuibile;
locuinţă liberă – locuinţă în care locatarii nu locuiesc şi nu stau în evidenţă, precum şi
liberă de datorii pentru plata serviciilor comunale şi necomunale şi de orice viciu juridic;
servicii comunale pentru fondul locativ – serviciile ce ţin de livrarea energiei termice
pentru încălzirea locuinţelor şi locurilor de uz comun din blocurile locative, alimentarea cu apă
caldă menajeră, cu apă potabilă, evacuarea apelor uzate, transportul deşeurilor menajere solide şi
lichide, servicii ascensor, deservirea tehnică şi reparaţia blocurilor locative, căminelor cu
încăperi locuibile, deservirea tehnică a echipamentelor din interiorul blocului locativ;
servicii necomunale pentru fondul locativ ­ alimentarea cu energie electrică, gaze
naturale, reţeaua de radiodifuziune prin fire, sistemul de recepţie a semnalului de televiziune şi
televiziune prin cablu, servicii de telecomunicaţii;
reconstrucţia încăperilor – efectuarea în una sau cîteva încăperi interconectate a
lucrărilor de modernizare, modificare, transformare, consolidare şi de reparaţie capitală a
acestora, inclusiv a echipamentelor tehnice (în continuare – lucrări de reconstrucţie), în scopul
îmbunătăţirii proprietăţilor de exploatare a încăperilor cu păstrarea indicilor tehnico­economici
generali în limitele dimensiunilor obiectului în reconstrucţie;
încăperi adiacente – încăperi separate de elementele de închidere comune şi planşeele
dintre etaje;

20. iniţiator de lucrări de reconstrucţie – persoană fizică sau juridică solicitant de lucrări ce
ţin de reconstrucţia încăperilor din blocul locativ;
gestionar al fondului locativ – persoană fizică sau juridică care, în temeiul legii, este
învestit cu drepturi şi împuterniciri pentru exercitarea efectivă a obligaţiilor ce ţin de gestionarea,
întreţinerea şi exploatarea fondului locativ, precum şi apărarea drepturilor şi intereselor legitime
ale proprietarilor de locuinţe şi ale altor locatari ai blocului locativ aflat în gestiune.
Articolul 4. Fondul locativ
(1) Fondul locativ este destinat pentru domicilierea permanentă sau temporară a
cetăţenilor, precum şi pentru folosirea în modul stabilit în scopuri locative. În fondul locativ sînt
prioritare drepturile şi interesele legitime ale proprietarilor de locuinţe. Folosirea locuinţei
(apartamentului) în calitate de adresă juridică şi de contact a subiecţilor activităţii de
întreprinzător se permite în modul stabilit de legislaţie. Folosirea încăperilor nelocuibile anexate
sau amplasate la parterul blocului pentru scopuri cu caracter industrial, de agrement sau pentru
organizarea întreprinderilor de prestare a serviciilor de alimentaţie publică se interzice.
(2) Fondul locativ este supus evidenţei de stat în ordinea stabilită de Guvern.
(3) Controlul asupra folosirii şi întreţinerii fondului locativ, indiferent de forma de
proprietate, precum şi corespunderii locuinţelor şi serviciilor comunale şi necomunale prestate
exigenţelor tehnice se efectuează de organul împuternicit de Guvern, de autorităţile
administraţiei publice locale, în conformitate cu actele legislative şi normative.
(4) Asigurarea locuinţelor se face, în conformitate cu legislaţia, în scopul garantării
restituirii daunelor legate de deteriorarea, distrugerea sau demolarea locuinţelor, inclusiv în urma
calamităţilor naturale.
Articolul 5. Tipurile fondului locativ
(1) În funcţie de forma de proprietate, fondul locativ se divizează în:
a) fondul locativ privat, constituit din locuinţele proprietate privată a
persoanelor fizice şi juridice, care nu sînt subiecţi ai dreptului de proprietate publică;
b) fondul locativ public, constituit din fondul locativ al unităţilor administrativ­
teritoriale şi fondul locativ departamental.
(2) Subiecţi ai dreptului de proprietate a fondului locativ public sînt unităţile administrativ­
teritoriale şi întreprinderile, organizaţiile, instituţiile publice la balanţa sau în gestiunea cărora se află
fondul locativ departamental.
(3) În funcţie de destinaţia locuinţelor, fondul de locuinţe se divizează în:
a) fondul locativ social: casele de locuit, apartamentele în blocul locativ, încăperile
locuibile din alte tipuri de clădiri, date în locaţiune cetăţenilor care, în condiţiile legii, necesită
protecţie socială;
b) fondul locativ al cooperativelor de construcţie a locuinţelor: apartamentele sau părţi
din ele locuite de membrii cooperativelor de construcţie a locuinţelor construite cu forţe şi
mijloacele proprii;
c) fondul locativ de serviciu: locuinţele destinate funcţionarilor publici, angajaţilor unor
instituţii sau unor agenţi economici, acordate în condiţiile contractului colectiv şi/sau individual
de muncă, potrivit prevederilor legale;