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Come si elabora il POC, Rapporto pubblico-privato nell’art. 18, nei bandi, nei diritti edificatori

Il documento tratta l'elaborazione del piano operativo comunale (POC), evidenziando obiettivi e modalità per la gestione degli interventi urbanistici. Viene descritto il ruolo del POC nel coordinamento con il bilancio comunale e il programma delle opere pubbliche, sottolineando la necessità di garantirne fattibilità economico-finanziaria e qualità urbana. Il documento include anche le procedure per l'assegnazione dei diritti edificatori attraverso bandi pubblici, promuovendo la partecipazione di proprietari e operatori privati nella realizzazione degli interventi.

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L’elaborazione del Piano Operativo Comunale 2.1 – Definizione di obiettivi per l’amministrazione comunale nella formazione dei POC a cura di: Luca Biancucci 23 marzo 2012
IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Cosa dice la legge Cosa dice la legge Il POC (art.30 L.R. 20/2000) contiene, per gli ambiti di intervento disciplinati: a) la delimitazione, l'assetto urbanistico, le destinazioni d'uso, gli indici edilizi, anche apportando rettifiche non sostanziali ai perimetri degli ambiti individuati dal PSC, purché non PSC riguardino ambiti soggetti a disciplina di tutela; a bis) un apposito elaborato denominato Documento programmatico per la qualità urbana che, per parti significative della città comprensive di quelle disciplinate dal POC stesso, individua i fabbisogni abitativi, di dotazioni territoriali e di infrastrutture per la mobilità, definendo gli elementi di identità territoriale da salvaguardare e perseguendo gli obiettivi del miglioramento dei servizi, della qualificazione degli spazi pubblici, del benessere ambientale e della mobilità sostenibile; b) le modalità di attuazione degli interventi di trasformazione, nonché di quelli di conservazione; c) i contenuti fisico morfologici, sociali ed economici e le modalità di intervento;
IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Cosa dice la legge Cosa dice la legge Il POC contiene, per gli ambiti di intervento disciplinati: d) l'indicazione delle trasformazioni da assoggettare a specifiche valutazioni di sostenibilità e fattibilità e ad interventi di mitigazione e compensazione degli effetti, con la possibilità di avvalersi a tal fine di quanto previsto dal comma 11 del presente articolo per eventuali spostamenti di edificabilità; e) la definizione delle dotazioni territoriali da realizzare o riqualificare e delle relative aree, nonché gli interventi di integrazione paesaggistica; paesaggistica e bis) l'individuazione e la disciplina degli interventi di edilizia residenziale sociale da realizzare in conformità a quanto disposto dagli articoli A-6-bis e A-6-ter dell'Allegato; f) la localizzazione delle opere e dei servizi pubblici e di interesse pubblico. f bis) una relazione sulle condizioni di fattibilità economico- finanziaria dei principali interventi disciplinati, nonché una agenda attinente all'attuazione del piano, che indichi i tempi, le risorse e i soggetti pubblici e privati chiamati ad attuarne le previsioni, con particolare riferimento alla dotazioni territoriali, alle infrastrutture per la mobilità e agli interventi di edilizia residenziale sociale.
IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Cosa dice la legge Cosa dice la legge ..... Il POC si coordina con il bilancio pluriennale comunale …. …. Esso costituisce strumento di indirizzo e coordinamento per il programma triennale delle opere pubbliche e per gli altri strumenti comunali settoriali …. …. Per le opere pubbliche e di interesse pubblico la deliberazione di approvazione del POC che assume il valore e gli effetti del PUA comporta la dichiarazione di pubblica utilità delle opere ivi previste …. …. Una relazione sulle condizioni di fattibilità economico- finanziaria dei principali interventi disciplinati, nonché una agenda attinente all'attuazione del Piano …. “ prima della L.R. 06/2009 si correva RISCHIO DI UN MERO ELENCO DI INTERVENTI PUBBLICI …. COME ERA SOVENTE NEGLI EX- PPA “
IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Al di là della legge Al di là della legge a) Il POC è il momento chiave per il piano dei servizi (aspetto programmatico) b) Il POC è il momento chiave per il disegno urbano (aspetto morfologico) c) Il POC è il momento chiave per concretizzare il contributo economico e operativo dei privati alla città pubblica (aspetto economico)
IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi Il POC momento chiave per Piano dei Servizi La maggior parte dei Comuni (con rilevanti eccezioni) ha già superato il problema degli standard da punto di vista quantitativo. Ma il tema dei servizi si pone comunque in spesso termini centrali nei nuovi piani: • Ricomparsa di esigenze di potenziamento (scuole) • Efficacia / allocazione dell’offerta • Operazioni di dismissione/ricollocazione (vecchie scuole, campi sportivi) • Obiettivi di qualità urbana oltre gli standard: dotazioni ecologiche, fasce boscate, sistemazioni lungo-fiume, parchi periurbani ….
IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi Il POC momento chiave per Piano dei Servizi Nel PSC : • l’analisi del SISTEMA dei PSC di Reggio Emilia: Piano dei servizi servizi (pubblici e privati): aggregazioni, centralità, strade-mercato, percorsi, itinerari di connessione, barriere, sinergie ; • l’individuazione delle carenze ; • le strategie. Nel POC: le azioni e l’attuazione
IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi Il POC momento chiave per Piano dei Servizi PSC di Bologna: le “situazioni”
IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi Il POC momento chiave per Piano dei Servizi PSC di Bologna: la VAS/Valsat
IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi Il POC momento chiave per Piano dei Servizi PSC di Ravenna: Piano dei servizi
IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi Il POC momento chiave per Piano dei Servizi Interfaccia con strumenti pubblici settoriali: • Programma triennale opere pubbliche, • Progetti di Valorizzazione Commerciale, • PGTU, • Piano piste ciclabili, • ecc. e soprattutto con gli interventi a carico dei privati: cessione di aree per servizi, realizzazione di opere. Quindi concretizzazione delle operazioni sui servizi prefigurate nel PSC
IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil DISEGNO URBANO Il POC momento chiave per DISEGNO URBANO Recupero di temi annosi dell’urbanistica: • il progetto di suolo • le schede-norma • ecc. • il momento di ricomposizione della dicotomia piano/progetto (ma attraverso un confronto ravvicinato con la progettualità privata)
IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil disegno urbano Il POC momento chiave per disegno urbano Reggio Emilia: primi esiti del Piano dei servizi
IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil disegno urbano Il POC momento chiave per disegno urbano Ravenna: masterplan del verde
IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil disegno urbano Il POC momento chiave per disegno urbano Interfaccia con regolamenti settoriali: regolamento del verde, delle opere pubbliche, dell’arredo urbano Transcalarità, cioè dalla misura in cui i benefici e i costi dell’opera si distribuiscono tra le diverse scale urbane. Esplorazioni progettuali e verifica di Situazioni Urbanistiche Masterplan di operazioni più vaste di cui inserire nel POC un primo stralcio
L’elaborazione del Piano Operativo Comunale 2.3 – Costruzione dei bandi per l’elaborazione del POC e attribuzione dei diritti edificatori per la realizzazione delle opere a cura di: Luca Biancucci 23 marzo 2012
LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici Cosa dice la legge Cosa dice la legge L’ art. 30, 10° comma della LR 20/2000 dice che “ Per selezionare gli ambiti nei quali realizzare nell'arco temporale di cinque anni interventi di nuova urbanizzazione e di sostituzione o riqualificazione tra tutti quelli individuati dal PSC, il Comune può attivare un concorso pubblico, per pubblico valutare le proposte di intervento che risultano più idonee a soddisfare gli obiettivi e gli standard di qualità urbana ed ecologico ambientale definiti dal PSC. Al concorso possono prendere parte i proprietari degli immobili situati negli ambiti individuati dal PSC, nonché gli operatori interessati a partecipare alla realizzazione degli interventi. Alla conclusione delle procedure concorsuali il Comune stipula, ai sensi dell'art. 18, un accordo con gli aventi titolo alla realizzazione degli interventi. “
LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici Cosa dice la legge Cosa dice la legge Per gli ambiti di riqualificazione, l'attività concorsuale è svolta, sulla base di quanto previsto dall'articolo 1, comma 1-bis, della legge regionale n. 19 del 1998, 1998 assicurando la massima partecipazione e cooperazione dei soggetti pubblici e privati, nelle forme più idonee individuate dall'Amministrazione comunale, con particolare attenzione al coinvolgimento dei cittadini che risiedono o operano nell'ambito da riqualificare ovvero negli ambiti urbani interessati dagli effetti della riqualificazione. La deliberazione di approvazione del POC si esprime sulle specifiche proposte avanzate da amministrazioni, associazioni e parti sociali.
LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici Cosa dice la legge Cosa dice la legge Ci si può chiedere se l’ espressione “può” debba essere intesa come una semplice facoltà dell’ Amministrazione, ovvero se Amministrazione – in realtà – introduca una sorta di vero e proprio obbligo. obbligo In ragione del fondamentale principio di “giustificabilità delle scelte”, se l’ Amministrazione intende poi procedere alla sottoscrizione di accordi con i privati (ex. art. 18), deve farli precedere da una selezione concorsuale in ossequio ai principi dell’ imparzialità e del buon andamento.
LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici … l’l’Avviso per ililPOC … … Avviso per POC … ……… per selezionare gli interventi di cui programmare la realizzazione nell'arco temporale di cinque anni tra tutti quelli individuati come potenzialmente possibili di trasformazione dal PSC, è volontà del Comune attivare un concorso pubblico (nei termini previsti dall’art. 30 comma 10 della L.R. 20/2000), al fine di accertare le intenzioni degli interessati ad intervenire, e di valutare le proposte di intervento che risultano più idonee a soddisfare gli obiettivi e gli standard di qualità urbana ed ecologico - ambientale definiti dal PSC ………
LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici … l’l’Oggetto ed iiSoggetti … … Oggetto ed Soggetti … …… I proprietari degli immobili inclusi negli ambiti classificati come ANS…., ASP_AN……, individuati dal PSC, nonché gli operatori interessati a partecipare alla realizzazione degli interventi ammissibili negli stessi, ovvero interessati a proporre progetti di valorizzazione ambientale, dotazioni territoriali e altri interventi previsti dallo stesso PSC, a presentare specifiche proposte di attuazione di interventi fra quelli ammissibili ai sensi del PSC e per i quali le norme del PSC prescrivano l’inserimento nel POC quale condizione per l’attuazione.attuazione Il proponente può rappresentare la proprietà, di tutta o parte dell’area interessata dalla proposta di attuazione. In ogni caso gli elaborati a corredo della proposta dovranno evidenziare graficamente le diverse proprietà interessate, con indicazione esplicita delle porzioni relative a proprietà estranee alla proposta d’intervento. Le proposte possono essere presentate da soggetti pubblici e privati, singolarmente o riuniti in consorzio o associati fra di loro (persone fisiche o giuridiche). Gli operatori associati o riuniti devono indicare il nome e le qualifiche di ciascun componente, compreso il soggetto individuato come capo- gruppo che assume il ruolo di proponente. ……
LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici … ililMaster Plan … … Master Plan … Al fine di orientare i proprietari/proponenti si riportano di seguito gli orientamenti dell’amministrazione comunale in riferimento alla cosiddetta ‘città pubblica’, ossia il sistema delle dotazioni territoriali pubbliche e sociali di interesse per la collettività ivi compresa l’Edilizia Residenziale Sociale (ERS): Schema di Assetto Urbanistico dell’areale Le proposte per l’areale ANS ........ dovranno attenersi alle previsioni dello schema di assetto urbanistico - allegato al presente avviso pubblico - elaborato dall’Amministrazione Comunale … Tale schema definisce e localizza - orientativamente - le destinazioni d’uso ammesse, lo schema viabilistico, le localizzazioni alternative del nuovo polo scolastico, le principali dotazioni ecologiche - naturali e le principali dotazioni territoriali per il verde pubblico e i parcheggi.
LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici … ililMaster Plan … … Master Plan … POC di Ozzano dell’Emilia
LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici … gli Obiettivi per la Città Pubblica … … gli Obiettivi per la Città Pubblica … Obiettivi dell’Amministrazione Comunale in termini di Edilizia Residenziale Sociale e Opere Pubbliche: Acquisizione gratuita di aree - ai sensi delle norme di PSC - per la realizzazione di Edilizia Residenziale Sociale, ovvero contributi per la realizzazione delle opere pubbliche. Tra le opere pubbliche – in via preliminare – l’Amministrazione Comunale intende finanziare: - il nuovo polo scolastico …………….; - un centro diurno ……………..; - l’acquisizione di un immobile e delle sue relative aree …………….; - il completamento della nuova circonvallazione ………….; - il potenziamento della rete ………….; - il potenziamento delle dotazioni territoriali ……………; - realizzazione di nuove dotazioni ecologiche, ………………...
LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici … ililDimensionamento e iiTipi di Intervento … … Dimensionamento e Tipi di Intervento … Entità orientativa dal dimensionamento degli interventi di sviluppo urbano residenziale Per quanto riguarda gli interventi di nuova urbanizzazione di parti dell’ambito per nuovi insediamenti urbani, è orientamento dell’Amministrazione Comunale prevedere un dimensionamento del POC per non oltre …………. mq di SU. Tipi di interventi e di ambiti Le proposte che il Comune attende di valutare riguardano in primo luogo interventi di urbanizzazione di porzioni dell’ambito per nuovi insediamenti urbani, ossia l’ ambito individuato nel PSC con la sigla ANS. ……. Si ricorda peraltro che la normativa del PSC demanda al POC anche altre tipologie di interventi ricadenti in altri ambiti, e in particolare: ……………………………………
LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici … ililMetodo … … Metodo … ………….. La proposta non costituirà comunque alcun titolo per l’automatico inserimento nel P.O.C. in quanto questo Piano, come prevede la Legge 20/2000, rappresenta uno strumento urbanistico la cui definizione e approvazione sono prerogativa esclusiva del Consiglio Comunale. Il presente bando e le proposte presentate non impegnano in modo alcuno il Comune né creano diritto tutelabile nei confronti del Comune medesimo. Nell'ambito del procedimento per la formazione del POC, l'Amministrazione Comunale si riserva di attivare forme di concertazione finalizzate alla messa a punto delle proposte stesse e di stipula di Accordi con i Privati, ai sensi dell'art.18 della L.R. 20/2000. I titolari delle candidature e delle proposte selezionate potranno essere invitati dall'Amministrazione Comunale ad approfondire i termini della proposta e delineare i contenuti della concertazione e dell'eventuale bozza di Accordo, i cui esiti potranno essere inseriti nel progetto di Piano Operativo Comunale (POC), da sottoporre al Consiglio Comunale per l'adozione, attribuendo allo stesso : il valore e gli effetti del PUA nel caso in cui le previsioni di intervento abbiano il dettaglio richiesto per i Piani urbanistici attuativi (PUA) dalla normativa del PSC e del RUE ed abbiano completato l’iter istruttorio nei termini utili prima dell’adozione del POC; il valore e gli effetti di un accordo ex art. 18 L.R. 20/2000 ………..
LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici … iiLivelli di Valutazione … … Livelli di Valutazione … Valutazione Tecnica. L’ufficio Tecnico effettuerà l’istruttoria tecnica delle proposte pervenute, finalizzata a verificarne la completezza, la comprensibilità ed i contenuti tecnici. Al termine di dette istruttorie verrà redatto un referto tecnico che sintetizzerà i contenuti delle proposte ricevute in relazione alle finalità del PSC. Valutazione Politica. Ciascuna Amministrazione Comunale, sulla base del referto tecnico predisposto come al precedente punto, valuterà le proposte pervenute e deciderà in merito, dando conseguente mandato agli organi tecnici per la redazione del POC.
LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici … iiCriteri di Valutazione … … Criteri di Valutazione … Criteri di valutazione delle proposte. Al fine di orientare i proprietari/proponenti si riportano di seguito alcuni criteri generali che saranno seguiti nella selezione degli ambiti per la redazione del POC: - apporto degli interventi alla qualificazione del contesto territoriale e ambientale; - risvolti di interesse sociale nella realizzazione degli interventi previsti, con particolare riferimento alla cessione di aree al Comune per la realizzazione di “alloggi sociali”; - realizzazione di nuove attrezzature e spazi collettivi e/o di dotazioni ecologiche; - fattibilità degli interventi in relazione al contesto; - efficacia urbanistica, ambientale e sociale delle azioni previste, in relazione ai contenuti urbanistica specifici delle proposte; - gradualità temporale nell'attuazione degli interventi previsti dal PSC; - coordinamento dell'attuazione, per garantire coerenza complessiva nella trasformazione di dell'attuazione parti omogenee del territorio. Le proposte saranno valutate in base al grado di soddisfacimento dei requisiti relativi ai criteri suesposti, ed alla capacità di concorrere alla realizzazione degli obiettivi del PSC, tenendo conto in particolare: - delle previsioni di cui allo schema di assetto urbanistico elaborato dall’Amministrazione Comunale (qualora la proposta riguardi l’ambito ANS ……); - della corrispondenza ai criteri generali sopra richiamati; - della valutazione di una maggiore utilità pubblica complessiva. complessiva
L’elaborazione del Piano Operativo Comunale 2.3 – Dotazioni territoriali - Housing Sociale e contenuti ex art. 18 a cura di: Luca Biancucci 23 marzo 2012
LA CRISI DEL PEEP Il PEEP non è più uno strumento utilizzabile perché: • È fondato sull’esproprio (non più praticabile); • Determina soluzioni “ghettizzanti” da un punto di vista urbanistico e sociale; • Non fornisce risposta ad una fascia intermedia della popolazione che risulta esclusa ma non riesce ad accedere al libero mercato (giovani, anziani, immigrati).
LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: L. 244/07 La legge finanziaria 2008 (L. 244/07) introduce all’art.1 (commi 258 e 259) disposizioni altamente innovative  “urbanistica perequata” compare, per la prima volta, nella legislazione nazionale
LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: L. 244/07 L. 244/07 – art.1 – comma 258 “ Fino alla definizione della riforma organica del governo del territorio, in aggiunta alle aree necessarie per le superfici minime di spazi pubblici […] di cui al D.M. 1444/68, e alle relative leggi regionali, negli strumenti urbanistici sono definiti ambiti la cui trasformazione e` subordinata alla cessione gratuita da parte dei proprietari […] di aree o immobili da destinare a edilizia residenziale sociale, in rapporto al fabbisogno locale e in relazione all’entità e al valore della trasformazione. In tali ambiti è possibile prevedere, inoltre, l’eventuale fornitura di alloggi a canone calmierato, concordato e sociale.”
LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: L. 244/07 L. 244/07 – art.1 – comma 259 “ Ai fini dell’attuazione di interventi finalizzati alla realizzazione di edilizia residenziale sociale, di rinnovo urbanistico ed edilizio, di riqualificazione e miglioramento della qualità ambientale degli insediamenti, il comune può, nell’ambito delle previsioni degli strumenti urbanistici, consentire un aumento di volumetria premiale nei limiti di incremento massimi della capacità edificatoria prevista per gli ambiti di cui al comma 258.”
LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: L. 244/07 La legge finanziaria 2008 sancisce così, per la prima volta, le modalità dell’acquisizione compensativa Vengono introdotti concetti innovativi: Introduzione logica contrattuale e di scambio (controprestazione) finalizzata all’attuazione dell’Edilizia Sociale sulle aree a cessione compensativa (anche con aumento di volumetria premiale) + ERS come Standard urbanistico aggiuntivo ERS = Dotazione Territoriale
LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: L. 244/07 Acquisizione compensativa (in cambio di assegnazione diritti edificatori)  formazione demanio di aree tale da rispondere alla nuova emergenza abitativa. Tali aree sono spesso associate ad un’ulteriore potenzialità edificatoria (che si aggiunge ai D.E. assegnati dal Piano alla proprietà). La potenzialità ulteriore può essere spesa direttamente dall’Amministrazione o essere oggetto di procedure concorsuali (bandi) finalizzati alla realizzazione di Edilizia Residenziale Sociale.
LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: D.M. 22/08 Il D.M. 22 aprile 2008 definisce l’alloggio sociale, gli obiettivi e le modalità di realizzazione. Definizione ampia….confusa?  Nasce per colmare lacuna normativa (permettere aiuti di Stato nel campo dell’edilizia sociale) D.M. 22/08 ai sensi della legge 9/07 - art.1 - Definizioni “1. Ai fini dell'esenzione dall'obbligo della notifica degli aiuti di Stato di cui agli articoli 87 e 88 del Trattato istitutivo della Comunita' europea, il presente decreto provvede[..] alla definizione di «alloggio sociale».”
LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: D.M. 22/08 D.M. 22/08 ai sensi della legge 9/07 - art.1 - Definizioni “[..] 2. E' definito «alloggio sociale» l'unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. […] 3. Rientrano nella definizione di cui al comma 2 gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche […] destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà. […]”
LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: D.M. 22/08 D.M. 22/08 ai sensi della legge 9/07 - art.1 - Definizioni “4. Il servizio di edilizia residenziale sociale viene erogato da operatori pubblici e privati prioritariamente tramite l'offerta di alloggi in locazione alla quale va destinata la prevalenza delle risorse disponibili, nonche' il sostegno all'accesso alla proprieta’ della casa, perseguendo l'integrazione di diverse fasce sociali e concorrendo al miglioramento delle condizioni di vita dei destinatari. 5. L'alloggio sociale, in quanto servizio di interesse economico generale, costituisce standard urbanistico aggiuntivo da assicurare mediante cessione gratuita di aree o di alloggi, sulla base e con le modalità stabilite dalle normative regionali.[…]”
LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: D.M. 22/08 OBIETTIVO CHIARO: Concorrere al miglioramento di vita dei destinatari e perseguire l’integrazione tra le diverse fasce sociali SOLUZIONI AMPIE Unità immobiliare in locazione permanente (ERP) MA ANCHE Offerta di alloggi in locazione temporanea min. 8 anni Sostegno all’accesso alla proprietà (non prioritaria) Il servizio di Edilizia Residenziale Sociale viene erogato da operatori pubblici e privati. L’alloggio sociale costituisce standard urbanistico aggiuntivo.
LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: D.M. 22/08 D.M. 22/08 ai sensi della legge 9/07– art.2 – Caratteristiche e requisiti 1. Le regioni, in concertazione con le Anci regionali, definiscono i requisiti per l'accesso e la permanenza nell'alloggio sociale. [...] 6. Salvo diversa disciplina regionale, in relazione a particolari programmi d'intervento, gli enti locali possono stabilire specifici canoni, criteri di accesso e permanenza, assumendo a proprio totale carico i costi delle compensazioni spettanti agli operatori, da coprire anche attraverso valorizzazioni premiali di tipo urbanistico. […]”
LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: Piano Casa Il D.L.112/08, convertito in legge n.133/08 (“Piano Casa”) avrebbe dovuto incrementare le abitazioni destinate a proprietà e locazione per le fasce più deboli della popolazione (nuclei familiari a basso reddito, giovani coppie, anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate, studenti fuori sede, immigrati…).  Per raggiungere tale obiettivo, viene sancito ulteriormente l’utilizzo delle modalità dell’urbanistica perequativa.
LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: Piano Casa Modalità previste per l’attuazione dell’ERS: a) il trasferimento di diritti edificatori in favore dei promotori degli interventi di incremento del patrimonio abitativo; b) incrementi premiali di diritti edificatori finalizzati alla dotazione di servizi, spazi pubblici e di miglioramento della qualità urbana c) provvedimenti mirati alla riduzione del prelievo fiscale di pertinenza comunale o degli oneri di costruzione; d) la costituzione di fondi immobiliari […]. e) la cessione, in tutto o in parte, dei diritti edificatori come corrispettivo per la realizzazione anche di unità abitative di proprietà pubblica da destinare alla locazione a canone agevolato, ovvero da destinare alla alienazione in favore delle categorie sociali svantaggiate
LA NORMATIVA REGIONALE: L.R. 6/09 La legislazione regionale recepisce tali innovazioni coordinandole organicamente nel quadro della legge urbanistica  introduzione art.7-bis L.R. 20/2000 (art. 15 L.R. 6/09) introduzione art.A-6-bis e art.A-6-ter L.R. 20/2000 (art.46 della L.R. 6/09)
LA NORMATIVA REGIONALE: L.R. 6/09 L.R. 20/2000 modificata da L.R. 6/09– art.7-bis – Concorso alla realizzazione delle politiche di edilizia residenziale sociale 1. La pianificazione territoriale e urbanistica concorre alla realizzazione delle politiche pubbliche per la casa, disciplinando l’attuazione degli interventi edilizi […] diretti a soddisfare il fabbisogno di alloggi per le famiglie meno abbienti […]. 2. […] i proprietari degli immobili interessati da nuovi insediamenti e da interventi di riqualificazione concorrono alla realizzazione degli interventi di edilizia residenziale sociale nelle forme stabilite dagli strumenti di pianificazione urbanistica […]".
LA NORMATIVA REGIONALE: L.R. 6/09 L.R. 20/2000 modificata da L.R. 6/09 – art.A-6-bis – Scelte strategiche per lo sviluppo delle politiche pubbliche per la casa 1. Allo scopo di realizzare gli obiettivi di sviluppo delle politiche pubbliche per la casa individuati dall’articolo 7-bis, comma 1, il PSC stabilisce il fabbisogno complessivo di alloggi di edilizia residenziale sociale […]. Il PSC può altresì specificare le diverse esigenze abitative in cui si articola il medesimo fabbisogno. 2. È stabilita la quota del 20 per cento di alloggi di edilizia residenziale sociale, riferita al dimensionamento complessivo dei nuovi insediamenti residenziali previsti dalla pianificazione comunale. […]”
LA NORMATIVA REGIONALE: L.R. 6/09 L.R. 20/2000 modificata da L.R. 6/09 –Art.A-6-ter –Misure per l’attuazione degli interventi di edilizia residenziale sociale 1. Al fine di concorrere alla realizzazione del fabbisogno complessivo di alloggi di edilizia residenziale sociale, stabilito ai sensi dell’articolo A-6-bis, i seguenti interventi comportano: a) la cessione al Comune, a titolo gratuito di una quota di aree definita dal POC, pari al 20 per cento delle aree destinate a nuove costruzioni, nel caso di nuovi insediamenti residenziali; b) il riconoscimento a favore del Comune di un contributo alla realizzazione di alloggi di edilizia residenziale sociale [..] nel caso di interventi di riqualificazione nonché nel caso di nuovi insediamenti ricreativi [..], industriali, artigianali [..]”
LA NORMATIVA REGIONALE: L.R. 6/09 2. Il Comune può favorire il concorso dei soggetti privati nella realizzazione dei necessari interventi di edilizia residenziale sociale, attraverso il ricorso ad appositi incentivi, permute ovvero ad altre misure compensative.” • Contrasto art A-6-bis (20% alloggi ERS) – art.A-6- ter (20% aree…non “minimo”!) • Introduzione “contributo” per riqualificazione/usi non residenziali • Conferma meccanismi compensativi/incentivanti
LA NORMATIVA REGIONALE: L.R. 6/09 Il tema della realizzazione degli alloggi sociali, viene infatti affrontato ma ovviamente non risolto dalla nuova legislazione regionale. 7. Il Comune può realizzare, anche con la modalità della finanza di progetto, interventi di edilizia residenziale sociale. 8. Il Comune, allo scopo di promuovere la realizzazione degli interventi di edilizia residenziale sociale con il concorso di operatori privati, può conferire agli stessi, in diritto di superficie, le aree acquisite ai sensi del comma 1, quale concorso per la realizzazione dei medesimi interventi, secondo criteri di concorrenzialità e trasparenza [....]”
CONCLUSIONI La nuova normativa ERS nazionale introduce innovazioni prima presenti solo nelle leggi regionali: • Compensazione; • Incentivazione; • Perequazione; • Traslazione di diritti edificatori.  Necessità di conferma organica nazionale (riforma urbanistica)
CONCLUSIONI La normativa regionale recepisce e coordina organicamente tali innovazioni all’interno del quadro legislativo complessivo. Attraverso questi strumenti, i Comuni (in collaborazione con attuatori pubblici e privati) possono, attraverso i POC, costruire un demanio di aree pubbliche, predisponendo in particolare programmi ERS (privilegiando prioritariamente la locazione).
ERS – ERP L’innovazione rappresentata dalle residenze private sociali (ERS - Social Housing) si candida a dare risposte adeguate e flessibili a una parte importante del problema casa, ma non a tutti. All’ emergenza abitativa assoluta (ERP – Edilizia Pubblica), attraverso finanziamenti pubblici, si deve rispondere per le richieste di chi vive in condizioni non-dignitose e insicure e dispone di poche possibilità economiche.
LA DOMANDA DI ERS L’ ERS si rivolge alla cosiddetta “area grigia”, formata da chi non vive in condizioni di assenza di reddito, ma non è in grado si sostenere i costi di una casa sul libero mercato (acquisto e/o affitto). Famiglie in difficoltà economica (anche temporanea); Giovani coppie; Anziani soli; Immigrati; Studenti e lavoratori fuori sede (city users).
CONDIZIONI PER REALIZZARE ERS E’ il legame pubblico - privato che intercetta la domanda sociale (di interesse dell’amministrazione locale) e la domanda immobiliare (d’interesse dell’ investitore) •Incidenza Costo dell’Area = 0 (zero) (Pubblico); •Riduzione oneri di urbanizzazione (Pubblico); •Contrazione dei Costi di Costruzione mantenendo elevato lo standard qualitativo delle costruzioni (Privato); •Elevati standard qualitativi dal punto di vista energetico, funzionale e distributivo (Privato).
…I Contenuti dell’Accordo art. 18… Le premesse: quadro normativo e programmatico di riferimento L’oggetto: descrizione degli interventi (parametri di intervento, vincoli e condizioni) individuazione catastale delle aree, eventuale piano particellare di esproprio. I soggetti: individuazione dei soggetti sottoscrittori e relative qualifiche: persone fisiche, mandatari o legali rappresentanti, eventuale costituzione di società di scopo Gli obblighi Comune: predisposizione degli strumenti, verifica e controllo, presa in carico delle aree per dotazioni Promotore: richieste atti di assenso, realizzazione interventi, sistemazione delle aree da cedere, versamento oneri Proprietari: cessione delle aree Finanziatori : garanzie finanziarie, erogazione eventuali contributi pubblici MODIFICHE SOSTANZIALI, TEMPI E CONDIZIONI, DURATA ACCORDO
…I Contenuti dell’Accordo art. 18… Iter amministrativo: approvazione degli strumenti urbanistici e dell’accordo, Trascrizione richiesta e rilascio dei permessi di costruire termini di inizio e fine lavori modalità di pagamento dei contributi di costruzione erogazione di eventuali contributi pubblici variazioni ICI vigilanza sui contenuti dell’accordo Garanzie: garanzie finanziarie o contrattuali (es: preaccordi), propedeuticità degli atti(es: abitabilità) Sanzioni: inadempimenti, recesso, ritardi , difetti delle opere, ecc. Vigilanza: criteri di valutazione degli adempimenti, MONITORAGGIO in corso e post operam Contenzioso: obbligo di conciliazione, arbitrato, foro competente, ecc. Allegati: - elenco degli immobili (ev. piano particellare) - scheda tecnica d’intervento - cronoprogramma – schemi progettuali
L’elaborazione del Piano Operativo Comunale 2.4 – Problematiche connesse alla contribuzione per la realizzazione delle dotazioni territoriali a cura di: Luca Biancucci 23 marzo 2012
CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge L’art. 6 della L.R. 20/2000 1. La pianificazione territoriale e urbanistica, oltre a disciplinare l'uso e le trasformazioni del suolo, accerta i limiti e i vincoli agli stessi che derivano: a) da uno specifico interesse pubblico insito nelle caratteristiche del territorio, stabilito da leggi statali o regionali relative alla tutela dei beni ambientali, paesaggistici e culturali, alla protezione della natura ed alla difesa del suolo; b) dalle caratteristiche morfologiche o geologiche dei terreni che rendono incompatibile il processo di trasformazione; c) dalla presenza di fattori di rischio ambientale, per la vulnerabilità delle risorse naturali. 2. Al fine di assicurare la sostenibilità ambientale e territoriale, la territoriale pianificazione territoriale e urbanistica può subordinare l'attuazione degli interventi di trasformazione: a) alla contestuale realizzazione di interventi di mitigazione degli impatti negativi o di infrastrutture per l'urbanizzazione degli insediamenti, di attrezzature e spazi collettivi, di dotazioni ecologiche e ambientali, di infrastrutture per la mobilità; ovvero b) al fatto che si realizzino le condizioni specificamente individuate dal piano, che garantiscono la sostenibilità del nuovo intervento, quali la intervento presenza di infrastrutture per la mobilità, in particolare su ferro, già programmate o esistenti, per favorire la mobilità e ridurre il consumo del territorio.
CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge L’art. 6 della L.R. 20/2000 3. I vincoli e le condizioni di cui ai commi 1 e 2 sono inerenti alle qualità intrinseche del bene e operano senza alcun limite temporale. Essi sono stabiliti dal Piano Strutturale temporale Comunale (PSC) ovvero dagli strumenti di pianificazione territoriale generale e settoriale sovraordinati e sono recepiti dal Piano Operativo Comunale (POC). “ nel senso che quel bene immobile è edificabile se ed a condizione che vengano contestualmente realizzati quegli interventi, quelle infrastrutture o quelle dotazioni che ne garantiscono la sostenibilità. “ 4. Il POC può inoltre apporre vincoli urbanistici, finalizzati all'acquisizione coattiva di immobili.
CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge L’art. A-6-ter Misure per l’attuazione degli interventi di Edilizia Residenziale Sociale (aggiunto art. A-6-ter da art. 46 L.R. 6 luglio 2009 n. 6) 1. Al fine di concorrere alla realizzazione del fabbisogno complessivo di alloggi di edilizia residenziale sociale, stabilito ai sensi dell’articolo A-6-bis, i seguenti interventi comportano: a) la cessione al Comune, a titolo gratuito di una quota Comune di aree definita dal POC, pari al 20 per cento delle aree destinate a nuove costruzioni, nel caso di nuovi insediamenti residenziali; b) il riconoscimento a favore del Comune di un contributo alla realizzazione di alloggi di edilizia residenziale sociale, definito dal POC a seguito di accordi di cui all’articolo 18, nel caso di interventi di 18 riqualificazione nonché nel caso di nuovi insediamenti ricreativi, ricettivi, direzionali, commerciali, industriali, artigianali e per il commercio all’ingrosso. Il contributo non è dovuto per l’ampliamento in aree limitrofe degli insediamenti esistenti, aventi le destinazioni produttive appena citate.
CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge 2. Il Comune può favorire il concorso dei soggetti privati nella realizzazione dei necessari interventi di edilizia residenziale sociale, attraverso il ricorso ad appositi incentivi, permute ovvero ad altre misure compensative. Nel caso di delocalizzazione di insediamenti produttivi, il contributo alla realizzazione degli alloggi di edilizia residenziale sociale, che ha riguardo ai soli nuovi insediamenti produttivi, è soddisfatto con l’impegno, assunto dal privato interessato con l’accordo di cui all’articolo 18 della presente legge, a cedere al Comune, in tutto o in parte, gli immobili sedi delle attività produttive dismesse o da dismettere, ai sensi dell’articolo 4, comma 3-bis, della legge regionale n. 19 del 1998 o dell’articolo 30, comma 2-quater, della presente legge.
CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge 3. Il RUE prevede la monetizzazione delle aree e degli alloggi qualora ricorrano i casi indicati dalle lettere b) e c) dell’articolo A-26, comma 7, definendo le modalità di calcolo del valore delle aree e degli alloggi da monetizzare, nell’osservanza dei criteri stabiliti dalla Giunta regionale. Le risorse derivanti da tali monetizzazioni sono interamente destinate a finanziare la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale. 4. Il POC, in conformità alle indicazioni del PSC, può individuare, ai sensi del comma 1, aree di cessione anche al di fuori degli ambiti di intervento, al fine di intervento assicurare nelle medesime aree adeguati standard di qualità urbana ed ecologico ambientale, anche attraverso le modalità previste dall’articolo A-26, comma 6.
CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge 5. Il POC riconosce alle aree oggetto della cessione, ai sensi del comma 1, una propria capacità edificatoria, che è utilizzata dal Comune per la realizzazione di alloggi in locazione permanente. In conformità alle indicazioni permanente del PSC sui fabbisogni di edilizia residenziale sociale e tenendo conto delle specifiche esigenze presenti sul territorio, il POC può altresì prevedere che una quota delle medesime aree, sia destinata alla realizzazione di altre tipologie di interventi di edilizia residenziale sociale. 6. La convenzione urbanistica, di cui all’articolo A-26, comma 4, può prevedere che i soggetti interessati realizzino direttamente, in tutto o in parte, gli interventi di edilizia residenziale sociale previsti dal POC, in conformità alla normativa POC vigente. 7. Il Comune può realizzare, anche con la modalità della finanza di progetto, progetto interventi di edilizia residenziale sociale.
CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge 8. Il Comune, allo scopo di promuovere la realizzazione degli interventi di edilizia residenziale sociale con il concorso di operatori privati, può conferire agli stessi, in diritto di superficie, le aree acquisite ai sensi del comma 1, quale superficie concorso per la realizzazione dei medesimi interventi, secondo criteri di concorrenzialità e trasparenza, ai sensi della legge regionale 8 agosto 2001, 24 (Disciplina generale dell’intervento pubblico nel settore abitativo). 9. In carenza di aree da destinare agli interventi per l’edilizia residenziale sociale, acquisite ai sensi del comma 1 del presente articolo, trova applicazione quanto disposto dall’articolo 51 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 (Programmi e coordinamento dell'edilizia residenziale pubblica; norme sulla espropriazione per pubblica utilità; modifiche ed integrazioni alla L. 17 agosto 1942, n. 1150; L. 18 aprile 1962, n. 167; L. 29 settembre 1964, n. 847; ed autorizzazione di spesa per interventi straordinari nel settore dell'edilizia residenziale, agevolata e convenzionata).
CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge Art. A-26 della L.R. 20/2000 Concorso nella realizzazione delle dotazioni territoriali (modificato comma 1, sostituiti commi 2 e 4, aggiunto comma 4 bis, abrogato comma 5 da art. 50 L.R. 6 luglio 2009 n. 6) 1. Fatto salvo quanto disposto dagli articoli A-6-bis e A-6-ter, i soggetti attuatori degli interventi previsti dalla pianificazione urbanistica comunale concorrono alla realizzazione delle dotazioni territoriali correlate agli stessi, nelle forme e nei limiti previsti dai commi seguenti. 2. Ciascun intervento diretto all'attuazione di un nuovo insediamento o alla riqualificazione di un insediamento esistente, comporta l'onere per il soggetto attuatore: a) di provvedere al reperimento ed alla cessione al Comune, dopo la loro sistemazione, delle aree per la realizzazione delle dotazioni territoriali di cui agli articoli A- 23 e A-24, nella quantità fissata dalla pianificazione urbanistica in misura non inferiore a quanto previsto dalla presente legge; b) di provvedere alla realizzazione delle infrastrutture per l'urbanizzazione al diretto servizio degli insediamenti, di cui all’articolo A-23, ivi compresi gli allacciamenti con le reti tecnologiche di interesse generale e le eventuali opere di adeguamento di queste ultime rese necessarie dal nuovo carico insediativo; c) di provvedere alla realizzazione delle dotazioni ecologiche ed ambientali di cui all’articolo A-25 individuate dal piano; d) di concorrere alla realizzazione delle dotazioni territoriali, attraverso la corresponsione del contributo relativo agli oneri di urbanizzazione di cui all’articolo 28 della legge regionale n. 31 del 2002, salvo quanto disposto dal successivo comma 4 bis.
CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge Art. A-26 della L.R. 20/2000 Concorso nella realizzazione delle dotazioni territoriali (modificato comma 1, sostituiti commi 2 e 4, aggiunto comma 4 bis, abrogato comma 5 da art. 50 L.R. 6 luglio 2009 n. 6) 4. Il Comune, su richiesta del soggetto attuatore, attraverso una apposita convenzione può consentire a quest’ultimo di realizzare, in tutto o in parte, le dotazioni territoriali di cui all’articolo A-24 alla cui realizzazione e attivazione la pianificazione urbanistica subordina l'attuazione degli interventi. 4 bis. La realizzazione delle dotazioni territoriali di cui agli articoli A-23 e A-24, eseguita dai soggetti attuatori degli interventi, in attuazione di quanto disposto dal comma 2, lettera b), e dal comma 4 o in caso di interventi diretti, comporta lo scomputo dei contributi concessori dovuti ai sensi dell’articolo 28 della legge regionale n. 31 del 2002 secondo quanto disposto dal RUE e l’acquisizione delle stesse al patrimonio indisponibile del Comune.
Contributo di Sostenibilità Conclusioni Conclusioni Il contributo di sostenibilità: aspetti giuridici e valutativi post L.R. 06/2009 La redazione dei POC si sta confrontando con la determinazione del contributo di sostenibilità che la L.R. 6/2009 ha arricchito anche del significato di contributo per la realizzazione di ERS. La legislazione vigente lascia quindi agli urbanisti lo spazio nella determinazione di questo contributo. Esiste un nuovo rapporto che dovrà necessariamente intercorrere tra il fabbisogno di dotazioni necessarie alla sostenibilità dello sviluppo territoriale e la determinazione del contributo a carico dei soggetti attuatori della trasformazione. Confronto tra: la normativa sulle opere a scomputo, il documento di fattibilità economico-finanziaria del POC definito dalla LR 6/2009, la normativa sulle opere pubbliche, il bilancio pluriennale delle opere pubbliche del comune …
Dotazioni territoriali: opere di urbanizzazione L' art. 45 del decreto "salva Italia", ormai convertito in legge e pubblicato in Gazzetta Ufficiale (legge 214/2011). Stabilisce che: Le opere di urbanizzazione primaria potranno essere realizzate senza gara, direttamente dal privato titolare del permesso di costruire ed a scomputo totale o parziale degli oneri dovuti, sempre, però, che l'importo dei lavori sia inferiore alla soglia comunitaria. Già introdotto nel Decreto Sviluppo e poi cancellato in sede di conversione, il provvedimento viene nuovamente proposto - questa volta però con successo - nella nuova legge. Essa aggiunge il comma 2 bis all'art. 16 del TU Edilizia (DPR 380/2001) stabilendo che, per interventi di attuazione dei piani urbanistici generali o particolareggiati, l'esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione primaria - di importo inferiore alla soglia comunitaria - è a carico del titolare del permesso di costruire e per esse non si applica il Codice dei contratti pubblici.
Dotazioni territoriali: opere di urbanizzazione Il titolare di un permesso di costruire o l'attuatore di un piano di lottizzazione o altro piano attuativo può decidere di realizzare le opere di urbanizzazione in maniera diretta, andando poi a scomputare la spesa dagli oneri di urbanizzazione dovuti come contributo di partecipazione ai costi di trasformazione del territorio. E' quanto stabilito dal TU Edilizia (art. 16). Per le opere di urbanizzazione al di sotto della soglia comunitaria, era però, necessario indire una gara secondo procedura negoziata senza previa pubblicazione del bando, con invito rivolto ad almeno 5 operatori (art. 122, co. 8 Codice dei Contratti). Ora la procedura cambia: strade residenziali, spazi di sosta o parcheggio, fognature, reti idriche, reti di approvvigionamento di energia elettrica e gas, verde attrezzato, che siano di importo inferiore attrezzato alla soglia comunitaria (dal 1° gennaio pari a 5milioni di euro), potranno euro essere realizzati dal privato o dall'attuatore del piano secondo le modalità e le garanzie stabilite dal comune, ma senza alcuna gara.
Dotazioni territoriali: opere di urbanizzazione La procedura negoziata senza pubblicazione del bando continuerà a trovare applicazione solo per le opere di urbanizzazione secondaria di importo inferiore alla soglia comunitaria; mentre per le opere di urbanizzazione sia primarie che secondarie di rilevanza comunitaria nulla cambia (resta quanto disposto dall'art. 32, co. 1, lettera g). Resta ferma quindi l'indizione della gara, in procedura aperta o ristretta, sulla base di un progetto preliminare che la stazione appaltante può richiedere al titolare del permesso, con possibilità da parte dello stesso di svolgere funzione di stazione appaltante.
L’elaborazione del Piano Operativo Comunale 3.2 - Alcuni Piani a confronto come elementi di indirizzo per la costruzione del POC (Castenaso e Ozzano dell’Emilia) a cura di: Luca Biancucci 23 marzo 2012
POC Due esempi concreti e recenti di Pianificazione Operativa il POC di Castenaso (BO) (accordi sottoscritti e strumento approvato) esempio semplice di efficacia e consistenza dei risultati ottenibili il POC di Ozzano dell’ Emilia (BO) (emanato il bando, raccolte le proposte, accordi sottoscritti e strumento adottato): esempio della possibilità di sviluppare una competizione concorrenziale fra privati a vantaggio della collettività.
PSC in Forma Associata Due esempi diversi che derivano da una esperienza comune La formazione in Forma Associata dei nuovi strumenti urbanistici dell’ Associazione di Comuni “Valle dell’Idice” • Castenaso • Ozzano dell’ Emilia • San Lazzaro di Savena I 3 PSC e i 3 RUE sono stati approvati nel 2009, Il POC di Castenaso approvato nel 2010 Il POC di Ozzano adottato nel 2011 Il POC di San Lazzaro approvato nel 2011
Perequazione Urbanistica I tre PSC impostano il metodo della Perequazione Urbanistica e definiscono in modo fra loro uniforme le principali regole applicative: “Il PSC prevede l’ attribuzione di diritti edificatori uniformi a tutti gli immobili che si trovano nelle medesime condizioni di fatto e di diritto. L’entità dei diritti edificatori assegnabili dal POC per unità di superficie (IP), è definita secondo i criteri che seguono in relazione alle seguenti casistiche di condizioni di fatto (collocazione nel territorio urbanizzato o urbanizzabile, area edificata o non edificata) e di diritto (presenza di vincoli all’utilizzazione derivanti da disposizioni legislative o regolamentari o da piani sovraordinati al PSC, preesistenza di una condizione di edificabilità ai sensi del PRG previgente): .
Entità dei Diritti Edificatori A) Aree libere esterne al territorio urbano ( aree agricole): IP: da 0,07 a 0,10 mq/mq di Su; B) Piccole aree libere residuali interne al perimetro del territorio urbanizzato o piccole aree marginali immediatamente esterne ad esso : IP: da 0,10 a 0,14 mq/mq di Su; C) Aree non urbane, non vocate all’urbanizzazione, ma utilizzabili esclusivamente per parchi urbani e territoriali e altre attrezzature pubbliche: IP: da 0,02 a 0,05 mq/mq di Su; D) Aree del tipo A) o B) o C) soggette a vincoli sovraordinati di inedificabilità IP: ridotto alla metà di quanto sopra; E) Aree entro ambiti edificati da riqualificare IP costituito dalla somma di due componenti: una quota proporzionata alla superficie fondiaria da trasformare (fra 0,12 e 0,15 mq/mq), e una quota proporzionata alla Su esistente da demolire (fra 0,25 e 0,50 mq/mq)”
Edilizia Residenziale Sociale (Housing Sociale) Altro obiettivo comune dei tre PSC: deve essere costituito da ERS non meno del 20% del dimensionamento complessivo programmato della nuova offerta abitativa e non meno del 25% di quanto realizzabile negli ambiti di nuova urbanizzazione
PSC di Castenaso (14.300 abitanti) estratto dello schema di assetto
POC di Castenaso Per raggiungere gli obiettivi della “Città Pubblica”: intenzioni precise, niente bando, trattative dirette Dimensionamento del POC per circa 350 alloggi (su 970 del PSC), 25% ERS (Housing Sociale) con perimetro nero e blu le due porzioni prescelte per un comparto arcipelago Carta degli ambiti: in quadrettato arancione le aree potenzialmente urbanizzabili (sovrabbondanti rispetto al dimensionamento massimo stabilito), in quadrettato verde le aree potenzialmente urbanizzabili solo per servizi
Gli Obiettivi del POC Il principale obiettivo per l’Amministrazione Comunale è stato quello di completare il Parco Urbano lungo il Torrente Idice con l’acquisizione di aree per circa 12 ettari lungo tutta la sponda sinistra del fiume fra il centro abitato e il ponte della ferrovia In tali aree si intende: - sistemare la parte prevalente come area a verde con attrezzature esclusivamente leggere come si addice a un parco lungo- fiume; - realizzare un centro servizi a disposizione dell’utenza del parco con il recupero della piccola casa colonica al centro dell’area; - realizzare un nuovo plesso scolastico nell’unica porzione non interessata dal vincolo di tutela fluviale, a ridosso delle aree già edificate.
Il Parco Lungo - Fiume acquisire tutto gratuitamente trasferendo l’edificabilità altrove Comparto Edificatorio Parco Lungo-Fiume
Il Parco Lungo - Fiume Carta delle proprietà
Il Parco Lungo – Fiume e la Manovra Perequativa Diritti 95% edificatori 5% per Superficie Indice per alloggi da uso non Proprietà Catastale Perequativo uso (media trasferire res. (mq) (mq/mq) res. 70 mq) Su (mq) (mq) (mq) Comune di Castenaso 35.286 0,05 1.764 1.676 24 88 Privato 35.115 0,05 1.756 1.668 24 88 46.547 0,05 2.327 2.211 32 116 Privato 5.539 0,10 554 526 8 28 recupero edificio esistente (400 mq di Su) + Privato / 1.300 1.235 18 65 (900 mq di Su per i costi di ristrutturazione) Totale Area 122.487 / 7.701 7.316 105 385 Parco Fluviale IP = 0,05 mq/mq di Su per tutte le aree soggette a vincolo di inedificabilità (rischio idraulico) IP = 0,10 mq/mq di Su per la sola porzione non soggetta a vincoli
Comparto Edificatorio dell’Ambito ANS_C2.1
Comparto Edificatorio e Parco – Lungo Fiume
Comparto Edificatorio di espansione ST = 83.592 MQ UT = 0,30 alloggi Usi non Uso res. SU (media res. (mq) 70 mq) (mq) A Su edificabile complessivamente 25.078 24.144 345 933 di cui: per diritti edificatori privati del suolo (IP = 0,10 B mq/mq di SU) 8.359 7.941 113 418 per diritti edificatori da trasferire dal Parco C lungo fiume 7.701 7.316 105 385 restano a disposizione del Comune: D (A) meno (B,C) 8.597 Per ERS (= 25% della Su residenziale 6.000 6.000 86 0 E edificabile complessivamente) + 420 + 420 +6 F Restano disponibili al Comune: (D) meno (E) 2.597 2.467 35 130
Edilizia Residenziale Sociale (Housing Sociale) I soggetti privati si impegnano a realizzare nell’ambito del comparto un intervento di Edilizia Residenziale Sociale per una Su complessiva di mq 6.000, così articolata: a) una quota pari al 45% (mq 2.700) in forma di alloggi di edilizia con prezzo di vendita convenzionato: circa 39 alloggi convenzionali; b) una quota pari al 30% (1.800 mq) in forma di alloggi con vincoli di affitto a canone convenzionato per 10 anni con patto di futura vendita: circa 17 alloggi convenzionali; c) una quota pari al 20% (1.200 mq) in forma di alloggi con vincoli di affitto a canone convenzionato permanente (o per 25 anni): circa 26 alloggi convenzionali; d) una quota pari al 5% (300 mq) in forma di 5 alloggi convenzionali costruiti e ceduti gratuitamente al Comune.
Potenziare la Qualità Urbana Completamento della riqualificazione del centro del capoluogo dal Ponte Nasica e Piazza Zappelloni, fino agli edifici comunali. Gli interventi realizzati in questi anni hanno posto le basi per la nascita di una nuova centralità urbana. Tale progetto è complesso e prevede un sistema di piazze e di spazi aperti collegati, compreso il ridisegno del giardino scolastico della scuola, funzionali alla valorizzazione degli elementi fondativi del paese: il ponte, il fiume e le strade, intorno a cui sono stati individuati luoghi, funzioni e servizi catalizzanti. Per completare il progetto iniziale si dovrà provvedere alla realizzazione dello spazio pedonale dalla piazza Zappelloni fino agli edifici comunali: un sistema di spazi aperti che circondano gli edifici pubblici da dedicare alle iniziative della città per arricchire la qualità del vivere urbano
Potenziare la Qualità Urbana Municipio Scuole Piazza Zappelloni Parco lungo-fiume
PSC di Ozzano dell’ Emilia (12.850 abitanti) estratto dello schema di assetto
POC di Ozzano Per raggiungere gli obiettivi della “Città Pubblica”: Avviso Pubblico e Selezione delle Proposte Dimensionamento del POC per circa 514 alloggi (su 1.250 del PSC), 25% ERS (Housing Sociale) Carta degli ambiti: in quadrettato arancione le aree potenzialmente urbanizzabili (sovrabbondanti rispetto al dimensionamento massimo stabilito), in quadrettato verde le aree potenzialmente urbanizzabili solo per servizi
L’ Avviso Pubblico e il Master Plan E’ stato emanato un avviso pubblico per la raccolta e la selezione delle proposte di trasformazione urbanistica ed edilizia da programmare nel POC sulla base di un MasterPlan.
Gli Obiettivi del POC Un primo obiettivo che si pone il POC, riguarda l’acquisizione di un’area idonea alla realizzazione di un Nuovo Plesso Scolastico Si ritiene che la collocazione ottimale per l’eventuale nuovo plesso vada individuata anch’essa a nord della Via Emilia, possibilmente nei pressi del Municipio e della materna più nido di recente realizzazione, in modo da realizzare un polo scolastico integrato. Per questo nuovo plesso scolastico occorre un’area di circa 2,5 ettari in modo da poter programmare uno sviluppo nel tempo e una realizzazione per stralci ma con adeguato respiro, in termini di spazi disponibili.
Gli Obiettivi del POC Un secondo obiettivo riguarda il completamento della parte occidentale della circonvallazione nord. L’obiettivo del completamento di quest’opera ha dei risvolti evidenti sulla possibilità di alleggerire il tratto della Via Emilia storica che attraversa il paese e di portare avanti la riqualificazione di questo asse storico attorno a cui il paese è sorto e a cui deve la propria identità.
Riqualificazione delle Aree Produttive Dismesse Un terzo obiettivo riguarda il proseguimento della riqualificazione delle aree produttive di più vecchio impianto che sono sorte lungo la Via Emilia. In questi ultimi anni sono stati già avviati primi interventi di trasformazione. Ora si tratta di proseguire, laddove si siano già verificate dismissioni di attività e si siano create le condizioni negoziali per una trasformazione che, a fronte della riqualificazione di beni privati, dia anche luogo ad adeguate contropartite a vantaggio della collettività: queste condizioni si sono avverate per una prima porzione dell’ambito di Riqualificazione (AR).
L’ Avviso Pubblico e la Selezione delle Proposte Sulla base dell’Avviso pubblico sono pervenute al Comune n. 33 proposte. Per quanto riguarda le previsioni di sviluppo residenziale, queste proposte nel loro complesso danno luogo ad una sommatoria di interventi per 1.300 alloggi teorici (pari a 91.153 mq di Su) in ambiti di nuovo insediamento/trasformazione e 380 alloggi teorici (pari a 26.712 mq di Su) in ambiti di Riqualificazione. Il PSC di Ozzano ha previsto un dimensionamento complessivo quindicennale per lo sviluppo residenziale pari a 1.800 alloggi teorici, di cui non più di 1.250 programmabili attraverso i successivi Piani Operativi Comunali
L’ Avviso Pubblico e la Selezione delle Proposte Con perimetro rosso le proposte relative agli ambiti di nuova espansione, in blu quelle relative agli ambiti di riqualificazione Carta degli ambiti: in quadrettato arancione le aree potenzialmente urbanizzabili (sovrabbondanti rispetto al dimensionamento massimo stabilito), in quadrettato verde le aree potenzialmente urbanizzabili solo per servizi
Concorrenza Territoriale Proposte di Adesione Selezione
Comparto Edificatorio di espansione Indice Diritti Superficie Perequativo IP Edificatori Territoriale (mq) (mq/mq) privati Comparto di attuazione coinvolto dall'applicazione A 109.618 dell' IP Proponente: "Parco Centonara" porzione non A1 soggetta a vincoli ( compreso 25.000 per area 101.470 0,0893 9.061 scolastica ) Proponente: "Parco Centonara" porzione soggetta a A2 1.533 0,045 69 vincoli ( area boscata ) Proponente Privato n1: porzione in attuazione A3 2.306 0,0893 206 ( al netto del lotto edificato stralciato dall'intervento ) A4 Proponente Privato n.2: recupero Su esistente / / 312 Proponente Privato n.2: porzione in attuazione A5 4.309 0,0893 385 ( al netto del lotto edificato stralciato dall'intervento ) Aree esterne collegate 17.139 B Area della vasca di finissaggio 4.858 0,0893 434 C Area 'gattile' ( per servizi pubblici ) 7.820 0,04 313 D Area di sedime del nuovo tratto di circonvallazione 4.461 0,0893 398
Comparto Edificatorio di espansione Diritti alloggi Uso Usi non Edificatori (media 70 residenza mq residenziali mq privati mq) Totale diritti edificatori perequativi privati a libero X mercato 11.178 9.278 133 1.900 alloggi Su Uso Usi non (media 70 mq residenza mq residenziali mq mq) Y Su edificabile complessivamente 19.000 17.100 244 1.900 Per ERS (minimo 25% della Su residenziale Z complessivamente edificabile ): lotti ceduti al Comune 4.275 4.275 61 Restano ( Y meno X e Z ) 3.547 3.547 51 Edificabilità compensativa attribuita ai proponenti per la realizzazione a loro cura della circonvallazione, sulla base di un preventivo del costo dell'opera pari a 2.619 2.619 37 €. 1.938.060,00 (incidenza € 740/mq di Su) Edificabilità compensativa attribuita ai proponenti per contributo economico di sostenibilità relativo al potenziamento acquedotto, sulla base di un preventivo 676 676 10 del costo dell'opera pari a €. 500.000,00. (incidenza € 740/mq di Su) Edificabilità residua nella disponibilità dell'Amministrazione comunale 252 252 4
Comparto Edificatorio di espansione Schema di Assetto Manovra Perequativa
Comparto Edificatorio di espansione Dalla data di sottoscrizione della convenzione urbanistica del PUA: - cessione dell’area corrispondente ai lotti che ospiteranno la capacità edificatoria attribuita al Comune (E.R.S. 4.275 mq di Su ed edilizia residenziale libera 252 mq di Su) - cessione dell’area afferente il Polo (25.000 mq di ST); - cessione dell’area di manovra di via Olmatello (651 mq di ST); - cessione dell’area ad uso bacino di irrigazione (4.858 mq di ST); - cessione dell’area ad uso oasi felina (7.820 mq di ST); - contributo economico di sostenibilità (€ 540.000,00) per il finanziamento delle opere pubbliche di cui all’accordo ex art. 18. Definizione tempi certi per procedure di affidamento della viabilità di collegamento ‘lotto b’ nuova circonvallazione (circa € 1.980.000,00).
Il Nuovo Polo Scolastico
Completamento della Viabilità alternativa alla via Emilia
Riqualificazione delle Aree Produttive Dismesse
135 Alloggi di ERS su 517: 26% Ambito ANS_C1.3 Su per ERS 21 alloggi Ambito AR Su per ERS 11 alloggi Ambito ANS_C2.1 Su per ERS Ambito AUC4 Su per ERS 61 alloggi 42 alloggi
Grazie per l’ Attenzione Luca Biancucci Tecnicoop Società di Ingegneria via San Felice, 21 – 40122 – Bologna biancucci@tecnicoop.it L’elaborazione del Piano Operativo Comunale San Giovanni in Persiceto - Bologna www.tecnicoop.it

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Come si elabora il POC, Rapporto pubblico-privato nell’art. 18, nei bandi, nei diritti edificatori

  • 1.
    L’elaborazione del PianoOperativo Comunale 2.1 – Definizione di obiettivi per l’amministrazione comunale nella formazione dei POC a cura di: Luca Biancucci 23 marzo 2012
  • 2.
    IL POC ELA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Cosa dice la legge Cosa dice la legge Il POC (art.30 L.R. 20/2000) contiene, per gli ambiti di intervento disciplinati: a) la delimitazione, l'assetto urbanistico, le destinazioni d'uso, gli indici edilizi, anche apportando rettifiche non sostanziali ai perimetri degli ambiti individuati dal PSC, purché non PSC riguardino ambiti soggetti a disciplina di tutela; a bis) un apposito elaborato denominato Documento programmatico per la qualità urbana che, per parti significative della città comprensive di quelle disciplinate dal POC stesso, individua i fabbisogni abitativi, di dotazioni territoriali e di infrastrutture per la mobilità, definendo gli elementi di identità territoriale da salvaguardare e perseguendo gli obiettivi del miglioramento dei servizi, della qualificazione degli spazi pubblici, del benessere ambientale e della mobilità sostenibile; b) le modalità di attuazione degli interventi di trasformazione, nonché di quelli di conservazione; c) i contenuti fisico morfologici, sociali ed economici e le modalità di intervento;
  • 3.
    IL POC ELA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Cosa dice la legge Cosa dice la legge Il POC contiene, per gli ambiti di intervento disciplinati: d) l'indicazione delle trasformazioni da assoggettare a specifiche valutazioni di sostenibilità e fattibilità e ad interventi di mitigazione e compensazione degli effetti, con la possibilità di avvalersi a tal fine di quanto previsto dal comma 11 del presente articolo per eventuali spostamenti di edificabilità; e) la definizione delle dotazioni territoriali da realizzare o riqualificare e delle relative aree, nonché gli interventi di integrazione paesaggistica; paesaggistica e bis) l'individuazione e la disciplina degli interventi di edilizia residenziale sociale da realizzare in conformità a quanto disposto dagli articoli A-6-bis e A-6-ter dell'Allegato; f) la localizzazione delle opere e dei servizi pubblici e di interesse pubblico. f bis) una relazione sulle condizioni di fattibilità economico- finanziaria dei principali interventi disciplinati, nonché una agenda attinente all'attuazione del piano, che indichi i tempi, le risorse e i soggetti pubblici e privati chiamati ad attuarne le previsioni, con particolare riferimento alla dotazioni territoriali, alle infrastrutture per la mobilità e agli interventi di edilizia residenziale sociale.
  • 4.
    IL POC ELA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Cosa dice la legge Cosa dice la legge ..... Il POC si coordina con il bilancio pluriennale comunale …. …. Esso costituisce strumento di indirizzo e coordinamento per il programma triennale delle opere pubbliche e per gli altri strumenti comunali settoriali …. …. Per le opere pubbliche e di interesse pubblico la deliberazione di approvazione del POC che assume il valore e gli effetti del PUA comporta la dichiarazione di pubblica utilità delle opere ivi previste …. …. Una relazione sulle condizioni di fattibilità economico- finanziaria dei principali interventi disciplinati, nonché una agenda attinente all'attuazione del Piano …. “ prima della L.R. 06/2009 si correva RISCHIO DI UN MERO ELENCO DI INTERVENTI PUBBLICI …. COME ERA SOVENTE NEGLI EX- PPA “
  • 5.
    IL POC ELA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Al di là della legge Al di là della legge a) Il POC è il momento chiave per il piano dei servizi (aspetto programmatico) b) Il POC è il momento chiave per il disegno urbano (aspetto morfologico) c) Il POC è il momento chiave per concretizzare il contributo economico e operativo dei privati alla città pubblica (aspetto economico)
  • 6.
    IL POC ELA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi Il POC momento chiave per Piano dei Servizi La maggior parte dei Comuni (con rilevanti eccezioni) ha già superato il problema degli standard da punto di vista quantitativo. Ma il tema dei servizi si pone comunque in spesso termini centrali nei nuovi piani: • Ricomparsa di esigenze di potenziamento (scuole) • Efficacia / allocazione dell’offerta • Operazioni di dismissione/ricollocazione (vecchie scuole, campi sportivi) • Obiettivi di qualità urbana oltre gli standard: dotazioni ecologiche, fasce boscate, sistemazioni lungo-fiume, parchi periurbani ….
  • 7.
    IL POC ELA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi Il POC momento chiave per Piano dei Servizi Nel PSC : • l’analisi del SISTEMA dei PSC di Reggio Emilia: Piano dei servizi servizi (pubblici e privati): aggregazioni, centralità, strade-mercato, percorsi, itinerari di connessione, barriere, sinergie ; • l’individuazione delle carenze ; • le strategie. Nel POC: le azioni e l’attuazione
  • 8.
    IL POC ELA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi Il POC momento chiave per Piano dei Servizi PSC di Bologna: le “situazioni”
  • 9.
    IL POC ELA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi Il POC momento chiave per Piano dei Servizi PSC di Bologna: la VAS/Valsat
  • 10.
    IL POC ELA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi Il POC momento chiave per Piano dei Servizi PSC di Ravenna: Piano dei servizi
  • 11.
    IL POC ELA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi Il POC momento chiave per Piano dei Servizi Interfaccia con strumenti pubblici settoriali: • Programma triennale opere pubbliche, • Progetti di Valorizzazione Commerciale, • PGTU, • Piano piste ciclabili, • ecc. e soprattutto con gli interventi a carico dei privati: cessione di aree per servizi, realizzazione di opere. Quindi concretizzazione delle operazioni sui servizi prefigurate nel PSC
  • 12.
    IL POC ELA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil DISEGNO URBANO Il POC momento chiave per DISEGNO URBANO Recupero di temi annosi dell’urbanistica: • il progetto di suolo • le schede-norma • ecc. • il momento di ricomposizione della dicotomia piano/progetto (ma attraverso un confronto ravvicinato con la progettualità privata)
  • 13.
    IL POC ELA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil disegno urbano Il POC momento chiave per disegno urbano Reggio Emilia: primi esiti del Piano dei servizi
  • 14.
    IL POC ELA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil disegno urbano Il POC momento chiave per disegno urbano Ravenna: masterplan del verde
  • 15.
    IL POC ELA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil disegno urbano Il POC momento chiave per disegno urbano Interfaccia con regolamenti settoriali: regolamento del verde, delle opere pubbliche, dell’arredo urbano Transcalarità, cioè dalla misura in cui i benefici e i costi dell’opera si distribuiscono tra le diverse scale urbane. Esplorazioni progettuali e verifica di Situazioni Urbanistiche Masterplan di operazioni più vaste di cui inserire nel POC un primo stralcio
  • 16.
    L’elaborazione del PianoOperativo Comunale 2.3 – Costruzione dei bandi per l’elaborazione del POC e attribuzione dei diritti edificatori per la realizzazione delle opere a cura di: Luca Biancucci 23 marzo 2012
  • 17.
    LA COSTRUZIONE DEIBandi-Avvisi Pubblici Cosa dice la legge Cosa dice la legge L’ art. 30, 10° comma della LR 20/2000 dice che “ Per selezionare gli ambiti nei quali realizzare nell'arco temporale di cinque anni interventi di nuova urbanizzazione e di sostituzione o riqualificazione tra tutti quelli individuati dal PSC, il Comune può attivare un concorso pubblico, per pubblico valutare le proposte di intervento che risultano più idonee a soddisfare gli obiettivi e gli standard di qualità urbana ed ecologico ambientale definiti dal PSC. Al concorso possono prendere parte i proprietari degli immobili situati negli ambiti individuati dal PSC, nonché gli operatori interessati a partecipare alla realizzazione degli interventi. Alla conclusione delle procedure concorsuali il Comune stipula, ai sensi dell'art. 18, un accordo con gli aventi titolo alla realizzazione degli interventi. “
  • 18.
    LA COSTRUZIONE DEIBandi-Avvisi Pubblici Cosa dice la legge Cosa dice la legge Per gli ambiti di riqualificazione, l'attività concorsuale è svolta, sulla base di quanto previsto dall'articolo 1, comma 1-bis, della legge regionale n. 19 del 1998, 1998 assicurando la massima partecipazione e cooperazione dei soggetti pubblici e privati, nelle forme più idonee individuate dall'Amministrazione comunale, con particolare attenzione al coinvolgimento dei cittadini che risiedono o operano nell'ambito da riqualificare ovvero negli ambiti urbani interessati dagli effetti della riqualificazione. La deliberazione di approvazione del POC si esprime sulle specifiche proposte avanzate da amministrazioni, associazioni e parti sociali.
  • 19.
    LA COSTRUZIONE DEIBandi-Avvisi Pubblici Cosa dice la legge Cosa dice la legge Ci si può chiedere se l’ espressione “può” debba essere intesa come una semplice facoltà dell’ Amministrazione, ovvero se Amministrazione – in realtà – introduca una sorta di vero e proprio obbligo. obbligo In ragione del fondamentale principio di “giustificabilità delle scelte”, se l’ Amministrazione intende poi procedere alla sottoscrizione di accordi con i privati (ex. art. 18), deve farli precedere da una selezione concorsuale in ossequio ai principi dell’ imparzialità e del buon andamento.
  • 20.
    LA COSTRUZIONE DEIBandi-Avvisi Pubblici … l’l’Avviso per ililPOC … … Avviso per POC … ……… per selezionare gli interventi di cui programmare la realizzazione nell'arco temporale di cinque anni tra tutti quelli individuati come potenzialmente possibili di trasformazione dal PSC, è volontà del Comune attivare un concorso pubblico (nei termini previsti dall’art. 30 comma 10 della L.R. 20/2000), al fine di accertare le intenzioni degli interessati ad intervenire, e di valutare le proposte di intervento che risultano più idonee a soddisfare gli obiettivi e gli standard di qualità urbana ed ecologico - ambientale definiti dal PSC ………
  • 21.
    LA COSTRUZIONE DEIBandi-Avvisi Pubblici … l’l’Oggetto ed iiSoggetti … … Oggetto ed Soggetti … …… I proprietari degli immobili inclusi negli ambiti classificati come ANS…., ASP_AN……, individuati dal PSC, nonché gli operatori interessati a partecipare alla realizzazione degli interventi ammissibili negli stessi, ovvero interessati a proporre progetti di valorizzazione ambientale, dotazioni territoriali e altri interventi previsti dallo stesso PSC, a presentare specifiche proposte di attuazione di interventi fra quelli ammissibili ai sensi del PSC e per i quali le norme del PSC prescrivano l’inserimento nel POC quale condizione per l’attuazione.attuazione Il proponente può rappresentare la proprietà, di tutta o parte dell’area interessata dalla proposta di attuazione. In ogni caso gli elaborati a corredo della proposta dovranno evidenziare graficamente le diverse proprietà interessate, con indicazione esplicita delle porzioni relative a proprietà estranee alla proposta d’intervento. Le proposte possono essere presentate da soggetti pubblici e privati, singolarmente o riuniti in consorzio o associati fra di loro (persone fisiche o giuridiche). Gli operatori associati o riuniti devono indicare il nome e le qualifiche di ciascun componente, compreso il soggetto individuato come capo- gruppo che assume il ruolo di proponente. ……
  • 22.
    LA COSTRUZIONE DEIBandi-Avvisi Pubblici … ililMaster Plan … … Master Plan … Al fine di orientare i proprietari/proponenti si riportano di seguito gli orientamenti dell’amministrazione comunale in riferimento alla cosiddetta ‘città pubblica’, ossia il sistema delle dotazioni territoriali pubbliche e sociali di interesse per la collettività ivi compresa l’Edilizia Residenziale Sociale (ERS): Schema di Assetto Urbanistico dell’areale Le proposte per l’areale ANS ........ dovranno attenersi alle previsioni dello schema di assetto urbanistico - allegato al presente avviso pubblico - elaborato dall’Amministrazione Comunale … Tale schema definisce e localizza - orientativamente - le destinazioni d’uso ammesse, lo schema viabilistico, le localizzazioni alternative del nuovo polo scolastico, le principali dotazioni ecologiche - naturali e le principali dotazioni territoriali per il verde pubblico e i parcheggi.
  • 23.
    LA COSTRUZIONE DEIBandi-Avvisi Pubblici … ililMaster Plan … … Master Plan … POC di Ozzano dell’Emilia
  • 24.
    LA COSTRUZIONE DEIBandi-Avvisi Pubblici … gli Obiettivi per la Città Pubblica … … gli Obiettivi per la Città Pubblica … Obiettivi dell’Amministrazione Comunale in termini di Edilizia Residenziale Sociale e Opere Pubbliche: Acquisizione gratuita di aree - ai sensi delle norme di PSC - per la realizzazione di Edilizia Residenziale Sociale, ovvero contributi per la realizzazione delle opere pubbliche. Tra le opere pubbliche – in via preliminare – l’Amministrazione Comunale intende finanziare: - il nuovo polo scolastico …………….; - un centro diurno ……………..; - l’acquisizione di un immobile e delle sue relative aree …………….; - il completamento della nuova circonvallazione ………….; - il potenziamento della rete ………….; - il potenziamento delle dotazioni territoriali ……………; - realizzazione di nuove dotazioni ecologiche, ………………...
  • 25.
    LA COSTRUZIONE DEIBandi-Avvisi Pubblici … ililDimensionamento e iiTipi di Intervento … … Dimensionamento e Tipi di Intervento … Entità orientativa dal dimensionamento degli interventi di sviluppo urbano residenziale Per quanto riguarda gli interventi di nuova urbanizzazione di parti dell’ambito per nuovi insediamenti urbani, è orientamento dell’Amministrazione Comunale prevedere un dimensionamento del POC per non oltre …………. mq di SU. Tipi di interventi e di ambiti Le proposte che il Comune attende di valutare riguardano in primo luogo interventi di urbanizzazione di porzioni dell’ambito per nuovi insediamenti urbani, ossia l’ ambito individuato nel PSC con la sigla ANS. ……. Si ricorda peraltro che la normativa del PSC demanda al POC anche altre tipologie di interventi ricadenti in altri ambiti, e in particolare: ……………………………………
  • 26.
    LA COSTRUZIONE DEIBandi-Avvisi Pubblici … ililMetodo … … Metodo … ………….. La proposta non costituirà comunque alcun titolo per l’automatico inserimento nel P.O.C. in quanto questo Piano, come prevede la Legge 20/2000, rappresenta uno strumento urbanistico la cui definizione e approvazione sono prerogativa esclusiva del Consiglio Comunale. Il presente bando e le proposte presentate non impegnano in modo alcuno il Comune né creano diritto tutelabile nei confronti del Comune medesimo. Nell'ambito del procedimento per la formazione del POC, l'Amministrazione Comunale si riserva di attivare forme di concertazione finalizzate alla messa a punto delle proposte stesse e di stipula di Accordi con i Privati, ai sensi dell'art.18 della L.R. 20/2000. I titolari delle candidature e delle proposte selezionate potranno essere invitati dall'Amministrazione Comunale ad approfondire i termini della proposta e delineare i contenuti della concertazione e dell'eventuale bozza di Accordo, i cui esiti potranno essere inseriti nel progetto di Piano Operativo Comunale (POC), da sottoporre al Consiglio Comunale per l'adozione, attribuendo allo stesso : il valore e gli effetti del PUA nel caso in cui le previsioni di intervento abbiano il dettaglio richiesto per i Piani urbanistici attuativi (PUA) dalla normativa del PSC e del RUE ed abbiano completato l’iter istruttorio nei termini utili prima dell’adozione del POC; il valore e gli effetti di un accordo ex art. 18 L.R. 20/2000 ………..
  • 27.
    LA COSTRUZIONE DEIBandi-Avvisi Pubblici … iiLivelli di Valutazione … … Livelli di Valutazione … Valutazione Tecnica. L’ufficio Tecnico effettuerà l’istruttoria tecnica delle proposte pervenute, finalizzata a verificarne la completezza, la comprensibilità ed i contenuti tecnici. Al termine di dette istruttorie verrà redatto un referto tecnico che sintetizzerà i contenuti delle proposte ricevute in relazione alle finalità del PSC. Valutazione Politica. Ciascuna Amministrazione Comunale, sulla base del referto tecnico predisposto come al precedente punto, valuterà le proposte pervenute e deciderà in merito, dando conseguente mandato agli organi tecnici per la redazione del POC.
  • 28.
    LA COSTRUZIONE DEIBandi-Avvisi Pubblici … iiCriteri di Valutazione … … Criteri di Valutazione … Criteri di valutazione delle proposte. Al fine di orientare i proprietari/proponenti si riportano di seguito alcuni criteri generali che saranno seguiti nella selezione degli ambiti per la redazione del POC: - apporto degli interventi alla qualificazione del contesto territoriale e ambientale; - risvolti di interesse sociale nella realizzazione degli interventi previsti, con particolare riferimento alla cessione di aree al Comune per la realizzazione di “alloggi sociali”; - realizzazione di nuove attrezzature e spazi collettivi e/o di dotazioni ecologiche; - fattibilità degli interventi in relazione al contesto; - efficacia urbanistica, ambientale e sociale delle azioni previste, in relazione ai contenuti urbanistica specifici delle proposte; - gradualità temporale nell'attuazione degli interventi previsti dal PSC; - coordinamento dell'attuazione, per garantire coerenza complessiva nella trasformazione di dell'attuazione parti omogenee del territorio. Le proposte saranno valutate in base al grado di soddisfacimento dei requisiti relativi ai criteri suesposti, ed alla capacità di concorrere alla realizzazione degli obiettivi del PSC, tenendo conto in particolare: - delle previsioni di cui allo schema di assetto urbanistico elaborato dall’Amministrazione Comunale (qualora la proposta riguardi l’ambito ANS ……); - della corrispondenza ai criteri generali sopra richiamati; - della valutazione di una maggiore utilità pubblica complessiva. complessiva
  • 29.
    L’elaborazione del PianoOperativo Comunale 2.3 – Dotazioni territoriali - Housing Sociale e contenuti ex art. 18 a cura di: Luca Biancucci 23 marzo 2012
  • 30.
    LA CRISI DELPEEP Il PEEP non è più uno strumento utilizzabile perché: • È fondato sull’esproprio (non più praticabile); • Determina soluzioni “ghettizzanti” da un punto di vista urbanistico e sociale; • Non fornisce risposta ad una fascia intermedia della popolazione che risulta esclusa ma non riesce ad accedere al libero mercato (giovani, anziani, immigrati).
  • 31.
    LA NUOVA NORMATIVANAZIONALE: L. 244/07 La legge finanziaria 2008 (L. 244/07) introduce all’art.1 (commi 258 e 259) disposizioni altamente innovative  “urbanistica perequata” compare, per la prima volta, nella legislazione nazionale
  • 32.
    LA NUOVA NORMATIVANAZIONALE: L. 244/07 L. 244/07 – art.1 – comma 258 “ Fino alla definizione della riforma organica del governo del territorio, in aggiunta alle aree necessarie per le superfici minime di spazi pubblici […] di cui al D.M. 1444/68, e alle relative leggi regionali, negli strumenti urbanistici sono definiti ambiti la cui trasformazione e` subordinata alla cessione gratuita da parte dei proprietari […] di aree o immobili da destinare a edilizia residenziale sociale, in rapporto al fabbisogno locale e in relazione all’entità e al valore della trasformazione. In tali ambiti è possibile prevedere, inoltre, l’eventuale fornitura di alloggi a canone calmierato, concordato e sociale.”
  • 33.
    LA NUOVA NORMATIVANAZIONALE: L. 244/07 L. 244/07 – art.1 – comma 259 “ Ai fini dell’attuazione di interventi finalizzati alla realizzazione di edilizia residenziale sociale, di rinnovo urbanistico ed edilizio, di riqualificazione e miglioramento della qualità ambientale degli insediamenti, il comune può, nell’ambito delle previsioni degli strumenti urbanistici, consentire un aumento di volumetria premiale nei limiti di incremento massimi della capacità edificatoria prevista per gli ambiti di cui al comma 258.”
  • 34.
    LA NUOVA NORMATIVANAZIONALE: L. 244/07 La legge finanziaria 2008 sancisce così, per la prima volta, le modalità dell’acquisizione compensativa Vengono introdotti concetti innovativi: Introduzione logica contrattuale e di scambio (controprestazione) finalizzata all’attuazione dell’Edilizia Sociale sulle aree a cessione compensativa (anche con aumento di volumetria premiale) + ERS come Standard urbanistico aggiuntivo ERS = Dotazione Territoriale
  • 35.
    LA NUOVA NORMATIVANAZIONALE: L. 244/07 Acquisizione compensativa (in cambio di assegnazione diritti edificatori)  formazione demanio di aree tale da rispondere alla nuova emergenza abitativa. Tali aree sono spesso associate ad un’ulteriore potenzialità edificatoria (che si aggiunge ai D.E. assegnati dal Piano alla proprietà). La potenzialità ulteriore può essere spesa direttamente dall’Amministrazione o essere oggetto di procedure concorsuali (bandi) finalizzati alla realizzazione di Edilizia Residenziale Sociale.
  • 36.
    LA NUOVA NORMATIVANAZIONALE: D.M. 22/08 Il D.M. 22 aprile 2008 definisce l’alloggio sociale, gli obiettivi e le modalità di realizzazione. Definizione ampia….confusa?  Nasce per colmare lacuna normativa (permettere aiuti di Stato nel campo dell’edilizia sociale) D.M. 22/08 ai sensi della legge 9/07 - art.1 - Definizioni “1. Ai fini dell'esenzione dall'obbligo della notifica degli aiuti di Stato di cui agli articoli 87 e 88 del Trattato istitutivo della Comunita' europea, il presente decreto provvede[..] alla definizione di «alloggio sociale».”
  • 37.
    LA NUOVA NORMATIVANAZIONALE: D.M. 22/08 D.M. 22/08 ai sensi della legge 9/07 - art.1 - Definizioni “[..] 2. E' definito «alloggio sociale» l'unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. […] 3. Rientrano nella definizione di cui al comma 2 gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche […] destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà. […]”
  • 38.
    LA NUOVA NORMATIVANAZIONALE: D.M. 22/08 D.M. 22/08 ai sensi della legge 9/07 - art.1 - Definizioni “4. Il servizio di edilizia residenziale sociale viene erogato da operatori pubblici e privati prioritariamente tramite l'offerta di alloggi in locazione alla quale va destinata la prevalenza delle risorse disponibili, nonche' il sostegno all'accesso alla proprieta’ della casa, perseguendo l'integrazione di diverse fasce sociali e concorrendo al miglioramento delle condizioni di vita dei destinatari. 5. L'alloggio sociale, in quanto servizio di interesse economico generale, costituisce standard urbanistico aggiuntivo da assicurare mediante cessione gratuita di aree o di alloggi, sulla base e con le modalità stabilite dalle normative regionali.[…]”
  • 39.
    LA NUOVA NORMATIVANAZIONALE: D.M. 22/08 OBIETTIVO CHIARO: Concorrere al miglioramento di vita dei destinatari e perseguire l’integrazione tra le diverse fasce sociali SOLUZIONI AMPIE Unità immobiliare in locazione permanente (ERP) MA ANCHE Offerta di alloggi in locazione temporanea min. 8 anni Sostegno all’accesso alla proprietà (non prioritaria) Il servizio di Edilizia Residenziale Sociale viene erogato da operatori pubblici e privati. L’alloggio sociale costituisce standard urbanistico aggiuntivo.
  • 40.
    LA NUOVA NORMATIVANAZIONALE: D.M. 22/08 D.M. 22/08 ai sensi della legge 9/07– art.2 – Caratteristiche e requisiti 1. Le regioni, in concertazione con le Anci regionali, definiscono i requisiti per l'accesso e la permanenza nell'alloggio sociale. [...] 6. Salvo diversa disciplina regionale, in relazione a particolari programmi d'intervento, gli enti locali possono stabilire specifici canoni, criteri di accesso e permanenza, assumendo a proprio totale carico i costi delle compensazioni spettanti agli operatori, da coprire anche attraverso valorizzazioni premiali di tipo urbanistico. […]”
  • 41.
    LA NUOVA NORMATIVANAZIONALE: Piano Casa Il D.L.112/08, convertito in legge n.133/08 (“Piano Casa”) avrebbe dovuto incrementare le abitazioni destinate a proprietà e locazione per le fasce più deboli della popolazione (nuclei familiari a basso reddito, giovani coppie, anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate, studenti fuori sede, immigrati…).  Per raggiungere tale obiettivo, viene sancito ulteriormente l’utilizzo delle modalità dell’urbanistica perequativa.
  • 42.
    LA NUOVA NORMATIVANAZIONALE: Piano Casa Modalità previste per l’attuazione dell’ERS: a) il trasferimento di diritti edificatori in favore dei promotori degli interventi di incremento del patrimonio abitativo; b) incrementi premiali di diritti edificatori finalizzati alla dotazione di servizi, spazi pubblici e di miglioramento della qualità urbana c) provvedimenti mirati alla riduzione del prelievo fiscale di pertinenza comunale o degli oneri di costruzione; d) la costituzione di fondi immobiliari […]. e) la cessione, in tutto o in parte, dei diritti edificatori come corrispettivo per la realizzazione anche di unità abitative di proprietà pubblica da destinare alla locazione a canone agevolato, ovvero da destinare alla alienazione in favore delle categorie sociali svantaggiate
  • 43.
    LA NORMATIVA REGIONALE:L.R. 6/09 La legislazione regionale recepisce tali innovazioni coordinandole organicamente nel quadro della legge urbanistica  introduzione art.7-bis L.R. 20/2000 (art. 15 L.R. 6/09) introduzione art.A-6-bis e art.A-6-ter L.R. 20/2000 (art.46 della L.R. 6/09)
  • 44.
    LA NORMATIVA REGIONALE:L.R. 6/09 L.R. 20/2000 modificata da L.R. 6/09– art.7-bis – Concorso alla realizzazione delle politiche di edilizia residenziale sociale 1. La pianificazione territoriale e urbanistica concorre alla realizzazione delle politiche pubbliche per la casa, disciplinando l’attuazione degli interventi edilizi […] diretti a soddisfare il fabbisogno di alloggi per le famiglie meno abbienti […]. 2. […] i proprietari degli immobili interessati da nuovi insediamenti e da interventi di riqualificazione concorrono alla realizzazione degli interventi di edilizia residenziale sociale nelle forme stabilite dagli strumenti di pianificazione urbanistica […]".
  • 45.
    LA NORMATIVA REGIONALE:L.R. 6/09 L.R. 20/2000 modificata da L.R. 6/09 – art.A-6-bis – Scelte strategiche per lo sviluppo delle politiche pubbliche per la casa 1. Allo scopo di realizzare gli obiettivi di sviluppo delle politiche pubbliche per la casa individuati dall’articolo 7-bis, comma 1, il PSC stabilisce il fabbisogno complessivo di alloggi di edilizia residenziale sociale […]. Il PSC può altresì specificare le diverse esigenze abitative in cui si articola il medesimo fabbisogno. 2. È stabilita la quota del 20 per cento di alloggi di edilizia residenziale sociale, riferita al dimensionamento complessivo dei nuovi insediamenti residenziali previsti dalla pianificazione comunale. […]”
  • 46.
    LA NORMATIVA REGIONALE:L.R. 6/09 L.R. 20/2000 modificata da L.R. 6/09 –Art.A-6-ter –Misure per l’attuazione degli interventi di edilizia residenziale sociale 1. Al fine di concorrere alla realizzazione del fabbisogno complessivo di alloggi di edilizia residenziale sociale, stabilito ai sensi dell’articolo A-6-bis, i seguenti interventi comportano: a) la cessione al Comune, a titolo gratuito di una quota di aree definita dal POC, pari al 20 per cento delle aree destinate a nuove costruzioni, nel caso di nuovi insediamenti residenziali; b) il riconoscimento a favore del Comune di un contributo alla realizzazione di alloggi di edilizia residenziale sociale [..] nel caso di interventi di riqualificazione nonché nel caso di nuovi insediamenti ricreativi [..], industriali, artigianali [..]”
  • 47.
    LA NORMATIVA REGIONALE:L.R. 6/09 2. Il Comune può favorire il concorso dei soggetti privati nella realizzazione dei necessari interventi di edilizia residenziale sociale, attraverso il ricorso ad appositi incentivi, permute ovvero ad altre misure compensative.” • Contrasto art A-6-bis (20% alloggi ERS) – art.A-6- ter (20% aree…non “minimo”!) • Introduzione “contributo” per riqualificazione/usi non residenziali • Conferma meccanismi compensativi/incentivanti
  • 48.
    LA NORMATIVA REGIONALE:L.R. 6/09 Il tema della realizzazione degli alloggi sociali, viene infatti affrontato ma ovviamente non risolto dalla nuova legislazione regionale. 7. Il Comune può realizzare, anche con la modalità della finanza di progetto, interventi di edilizia residenziale sociale. 8. Il Comune, allo scopo di promuovere la realizzazione degli interventi di edilizia residenziale sociale con il concorso di operatori privati, può conferire agli stessi, in diritto di superficie, le aree acquisite ai sensi del comma 1, quale concorso per la realizzazione dei medesimi interventi, secondo criteri di concorrenzialità e trasparenza [....]”
  • 49.
    CONCLUSIONI La nuova normativaERS nazionale introduce innovazioni prima presenti solo nelle leggi regionali: • Compensazione; • Incentivazione; • Perequazione; • Traslazione di diritti edificatori.  Necessità di conferma organica nazionale (riforma urbanistica)
  • 50.
    CONCLUSIONI La normativa regionalerecepisce e coordina organicamente tali innovazioni all’interno del quadro legislativo complessivo. Attraverso questi strumenti, i Comuni (in collaborazione con attuatori pubblici e privati) possono, attraverso i POC, costruire un demanio di aree pubbliche, predisponendo in particolare programmi ERS (privilegiando prioritariamente la locazione).
  • 51.
    ERS – ERP L’innovazionerappresentata dalle residenze private sociali (ERS - Social Housing) si candida a dare risposte adeguate e flessibili a una parte importante del problema casa, ma non a tutti. All’ emergenza abitativa assoluta (ERP – Edilizia Pubblica), attraverso finanziamenti pubblici, si deve rispondere per le richieste di chi vive in condizioni non-dignitose e insicure e dispone di poche possibilità economiche.
  • 52.
    LA DOMANDA DIERS L’ ERS si rivolge alla cosiddetta “area grigia”, formata da chi non vive in condizioni di assenza di reddito, ma non è in grado si sostenere i costi di una casa sul libero mercato (acquisto e/o affitto). Famiglie in difficoltà economica (anche temporanea); Giovani coppie; Anziani soli; Immigrati; Studenti e lavoratori fuori sede (city users).
  • 53.
    CONDIZIONI PER REALIZZAREERS E’ il legame pubblico - privato che intercetta la domanda sociale (di interesse dell’amministrazione locale) e la domanda immobiliare (d’interesse dell’ investitore) •Incidenza Costo dell’Area = 0 (zero) (Pubblico); •Riduzione oneri di urbanizzazione (Pubblico); •Contrazione dei Costi di Costruzione mantenendo elevato lo standard qualitativo delle costruzioni (Privato); •Elevati standard qualitativi dal punto di vista energetico, funzionale e distributivo (Privato).
  • 54.
    …I Contenuti dell’Accordoart. 18… Le premesse: quadro normativo e programmatico di riferimento L’oggetto: descrizione degli interventi (parametri di intervento, vincoli e condizioni) individuazione catastale delle aree, eventuale piano particellare di esproprio. I soggetti: individuazione dei soggetti sottoscrittori e relative qualifiche: persone fisiche, mandatari o legali rappresentanti, eventuale costituzione di società di scopo Gli obblighi Comune: predisposizione degli strumenti, verifica e controllo, presa in carico delle aree per dotazioni Promotore: richieste atti di assenso, realizzazione interventi, sistemazione delle aree da cedere, versamento oneri Proprietari: cessione delle aree Finanziatori : garanzie finanziarie, erogazione eventuali contributi pubblici MODIFICHE SOSTANZIALI, TEMPI E CONDIZIONI, DURATA ACCORDO
  • 55.
    …I Contenuti dell’Accordoart. 18… Iter amministrativo: approvazione degli strumenti urbanistici e dell’accordo, Trascrizione richiesta e rilascio dei permessi di costruire termini di inizio e fine lavori modalità di pagamento dei contributi di costruzione erogazione di eventuali contributi pubblici variazioni ICI vigilanza sui contenuti dell’accordo Garanzie: garanzie finanziarie o contrattuali (es: preaccordi), propedeuticità degli atti(es: abitabilità) Sanzioni: inadempimenti, recesso, ritardi , difetti delle opere, ecc. Vigilanza: criteri di valutazione degli adempimenti, MONITORAGGIO in corso e post operam Contenzioso: obbligo di conciliazione, arbitrato, foro competente, ecc. Allegati: - elenco degli immobili (ev. piano particellare) - scheda tecnica d’intervento - cronoprogramma – schemi progettuali
  • 56.
    L’elaborazione del PianoOperativo Comunale 2.4 – Problematiche connesse alla contribuzione per la realizzazione delle dotazioni territoriali a cura di: Luca Biancucci 23 marzo 2012
  • 57.
    CONTRIBUZIONE PER LEDOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge L’art. 6 della L.R. 20/2000 1. La pianificazione territoriale e urbanistica, oltre a disciplinare l'uso e le trasformazioni del suolo, accerta i limiti e i vincoli agli stessi che derivano: a) da uno specifico interesse pubblico insito nelle caratteristiche del territorio, stabilito da leggi statali o regionali relative alla tutela dei beni ambientali, paesaggistici e culturali, alla protezione della natura ed alla difesa del suolo; b) dalle caratteristiche morfologiche o geologiche dei terreni che rendono incompatibile il processo di trasformazione; c) dalla presenza di fattori di rischio ambientale, per la vulnerabilità delle risorse naturali. 2. Al fine di assicurare la sostenibilità ambientale e territoriale, la territoriale pianificazione territoriale e urbanistica può subordinare l'attuazione degli interventi di trasformazione: a) alla contestuale realizzazione di interventi di mitigazione degli impatti negativi o di infrastrutture per l'urbanizzazione degli insediamenti, di attrezzature e spazi collettivi, di dotazioni ecologiche e ambientali, di infrastrutture per la mobilità; ovvero b) al fatto che si realizzino le condizioni specificamente individuate dal piano, che garantiscono la sostenibilità del nuovo intervento, quali la intervento presenza di infrastrutture per la mobilità, in particolare su ferro, già programmate o esistenti, per favorire la mobilità e ridurre il consumo del territorio.
  • 58.
    CONTRIBUZIONE PER LEDOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge L’art. 6 della L.R. 20/2000 3. I vincoli e le condizioni di cui ai commi 1 e 2 sono inerenti alle qualità intrinseche del bene e operano senza alcun limite temporale. Essi sono stabiliti dal Piano Strutturale temporale Comunale (PSC) ovvero dagli strumenti di pianificazione territoriale generale e settoriale sovraordinati e sono recepiti dal Piano Operativo Comunale (POC). “ nel senso che quel bene immobile è edificabile se ed a condizione che vengano contestualmente realizzati quegli interventi, quelle infrastrutture o quelle dotazioni che ne garantiscono la sostenibilità. “ 4. Il POC può inoltre apporre vincoli urbanistici, finalizzati all'acquisizione coattiva di immobili.
  • 59.
    CONTRIBUZIONE PER LEDOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge L’art. A-6-ter Misure per l’attuazione degli interventi di Edilizia Residenziale Sociale (aggiunto art. A-6-ter da art. 46 L.R. 6 luglio 2009 n. 6) 1. Al fine di concorrere alla realizzazione del fabbisogno complessivo di alloggi di edilizia residenziale sociale, stabilito ai sensi dell’articolo A-6-bis, i seguenti interventi comportano: a) la cessione al Comune, a titolo gratuito di una quota Comune di aree definita dal POC, pari al 20 per cento delle aree destinate a nuove costruzioni, nel caso di nuovi insediamenti residenziali; b) il riconoscimento a favore del Comune di un contributo alla realizzazione di alloggi di edilizia residenziale sociale, definito dal POC a seguito di accordi di cui all’articolo 18, nel caso di interventi di 18 riqualificazione nonché nel caso di nuovi insediamenti ricreativi, ricettivi, direzionali, commerciali, industriali, artigianali e per il commercio all’ingrosso. Il contributo non è dovuto per l’ampliamento in aree limitrofe degli insediamenti esistenti, aventi le destinazioni produttive appena citate.
  • 60.
    CONTRIBUZIONE PER LEDOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge 2. Il Comune può favorire il concorso dei soggetti privati nella realizzazione dei necessari interventi di edilizia residenziale sociale, attraverso il ricorso ad appositi incentivi, permute ovvero ad altre misure compensative. Nel caso di delocalizzazione di insediamenti produttivi, il contributo alla realizzazione degli alloggi di edilizia residenziale sociale, che ha riguardo ai soli nuovi insediamenti produttivi, è soddisfatto con l’impegno, assunto dal privato interessato con l’accordo di cui all’articolo 18 della presente legge, a cedere al Comune, in tutto o in parte, gli immobili sedi delle attività produttive dismesse o da dismettere, ai sensi dell’articolo 4, comma 3-bis, della legge regionale n. 19 del 1998 o dell’articolo 30, comma 2-quater, della presente legge.
  • 61.
    CONTRIBUZIONE PER LEDOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge 3. Il RUE prevede la monetizzazione delle aree e degli alloggi qualora ricorrano i casi indicati dalle lettere b) e c) dell’articolo A-26, comma 7, definendo le modalità di calcolo del valore delle aree e degli alloggi da monetizzare, nell’osservanza dei criteri stabiliti dalla Giunta regionale. Le risorse derivanti da tali monetizzazioni sono interamente destinate a finanziare la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale. 4. Il POC, in conformità alle indicazioni del PSC, può individuare, ai sensi del comma 1, aree di cessione anche al di fuori degli ambiti di intervento, al fine di intervento assicurare nelle medesime aree adeguati standard di qualità urbana ed ecologico ambientale, anche attraverso le modalità previste dall’articolo A-26, comma 6.
  • 62.
    CONTRIBUZIONE PER LEDOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge 5. Il POC riconosce alle aree oggetto della cessione, ai sensi del comma 1, una propria capacità edificatoria, che è utilizzata dal Comune per la realizzazione di alloggi in locazione permanente. In conformità alle indicazioni permanente del PSC sui fabbisogni di edilizia residenziale sociale e tenendo conto delle specifiche esigenze presenti sul territorio, il POC può altresì prevedere che una quota delle medesime aree, sia destinata alla realizzazione di altre tipologie di interventi di edilizia residenziale sociale. 6. La convenzione urbanistica, di cui all’articolo A-26, comma 4, può prevedere che i soggetti interessati realizzino direttamente, in tutto o in parte, gli interventi di edilizia residenziale sociale previsti dal POC, in conformità alla normativa POC vigente. 7. Il Comune può realizzare, anche con la modalità della finanza di progetto, progetto interventi di edilizia residenziale sociale.
  • 63.
    CONTRIBUZIONE PER LEDOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge 8. Il Comune, allo scopo di promuovere la realizzazione degli interventi di edilizia residenziale sociale con il concorso di operatori privati, può conferire agli stessi, in diritto di superficie, le aree acquisite ai sensi del comma 1, quale superficie concorso per la realizzazione dei medesimi interventi, secondo criteri di concorrenzialità e trasparenza, ai sensi della legge regionale 8 agosto 2001, 24 (Disciplina generale dell’intervento pubblico nel settore abitativo). 9. In carenza di aree da destinare agli interventi per l’edilizia residenziale sociale, acquisite ai sensi del comma 1 del presente articolo, trova applicazione quanto disposto dall’articolo 51 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 (Programmi e coordinamento dell'edilizia residenziale pubblica; norme sulla espropriazione per pubblica utilità; modifiche ed integrazioni alla L. 17 agosto 1942, n. 1150; L. 18 aprile 1962, n. 167; L. 29 settembre 1964, n. 847; ed autorizzazione di spesa per interventi straordinari nel settore dell'edilizia residenziale, agevolata e convenzionata).
  • 64.
    CONTRIBUZIONE PER LEDOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge Art. A-26 della L.R. 20/2000 Concorso nella realizzazione delle dotazioni territoriali (modificato comma 1, sostituiti commi 2 e 4, aggiunto comma 4 bis, abrogato comma 5 da art. 50 L.R. 6 luglio 2009 n. 6) 1. Fatto salvo quanto disposto dagli articoli A-6-bis e A-6-ter, i soggetti attuatori degli interventi previsti dalla pianificazione urbanistica comunale concorrono alla realizzazione delle dotazioni territoriali correlate agli stessi, nelle forme e nei limiti previsti dai commi seguenti. 2. Ciascun intervento diretto all'attuazione di un nuovo insediamento o alla riqualificazione di un insediamento esistente, comporta l'onere per il soggetto attuatore: a) di provvedere al reperimento ed alla cessione al Comune, dopo la loro sistemazione, delle aree per la realizzazione delle dotazioni territoriali di cui agli articoli A- 23 e A-24, nella quantità fissata dalla pianificazione urbanistica in misura non inferiore a quanto previsto dalla presente legge; b) di provvedere alla realizzazione delle infrastrutture per l'urbanizzazione al diretto servizio degli insediamenti, di cui all’articolo A-23, ivi compresi gli allacciamenti con le reti tecnologiche di interesse generale e le eventuali opere di adeguamento di queste ultime rese necessarie dal nuovo carico insediativo; c) di provvedere alla realizzazione delle dotazioni ecologiche ed ambientali di cui all’articolo A-25 individuate dal piano; d) di concorrere alla realizzazione delle dotazioni territoriali, attraverso la corresponsione del contributo relativo agli oneri di urbanizzazione di cui all’articolo 28 della legge regionale n. 31 del 2002, salvo quanto disposto dal successivo comma 4 bis.
  • 65.
    CONTRIBUZIONE PER LEDOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge Art. A-26 della L.R. 20/2000 Concorso nella realizzazione delle dotazioni territoriali (modificato comma 1, sostituiti commi 2 e 4, aggiunto comma 4 bis, abrogato comma 5 da art. 50 L.R. 6 luglio 2009 n. 6) 4. Il Comune, su richiesta del soggetto attuatore, attraverso una apposita convenzione può consentire a quest’ultimo di realizzare, in tutto o in parte, le dotazioni territoriali di cui all’articolo A-24 alla cui realizzazione e attivazione la pianificazione urbanistica subordina l'attuazione degli interventi. 4 bis. La realizzazione delle dotazioni territoriali di cui agli articoli A-23 e A-24, eseguita dai soggetti attuatori degli interventi, in attuazione di quanto disposto dal comma 2, lettera b), e dal comma 4 o in caso di interventi diretti, comporta lo scomputo dei contributi concessori dovuti ai sensi dell’articolo 28 della legge regionale n. 31 del 2002 secondo quanto disposto dal RUE e l’acquisizione delle stesse al patrimonio indisponibile del Comune.
  • 66.
    Contributo di Sostenibilità Conclusioni Conclusioni Il contributo di sostenibilità: aspetti giuridici e valutativi post L.R. 06/2009 La redazione dei POC si sta confrontando con la determinazione del contributo di sostenibilità che la L.R. 6/2009 ha arricchito anche del significato di contributo per la realizzazione di ERS. La legislazione vigente lascia quindi agli urbanisti lo spazio nella determinazione di questo contributo. Esiste un nuovo rapporto che dovrà necessariamente intercorrere tra il fabbisogno di dotazioni necessarie alla sostenibilità dello sviluppo territoriale e la determinazione del contributo a carico dei soggetti attuatori della trasformazione. Confronto tra: la normativa sulle opere a scomputo, il documento di fattibilità economico-finanziaria del POC definito dalla LR 6/2009, la normativa sulle opere pubbliche, il bilancio pluriennale delle opere pubbliche del comune …
  • 67.
    Dotazioni territoriali: operedi urbanizzazione L' art. 45 del decreto "salva Italia", ormai convertito in legge e pubblicato in Gazzetta Ufficiale (legge 214/2011). Stabilisce che: Le opere di urbanizzazione primaria potranno essere realizzate senza gara, direttamente dal privato titolare del permesso di costruire ed a scomputo totale o parziale degli oneri dovuti, sempre, però, che l'importo dei lavori sia inferiore alla soglia comunitaria. Già introdotto nel Decreto Sviluppo e poi cancellato in sede di conversione, il provvedimento viene nuovamente proposto - questa volta però con successo - nella nuova legge. Essa aggiunge il comma 2 bis all'art. 16 del TU Edilizia (DPR 380/2001) stabilendo che, per interventi di attuazione dei piani urbanistici generali o particolareggiati, l'esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione primaria - di importo inferiore alla soglia comunitaria - è a carico del titolare del permesso di costruire e per esse non si applica il Codice dei contratti pubblici.
  • 68.
    Dotazioni territoriali: operedi urbanizzazione Il titolare di un permesso di costruire o l'attuatore di un piano di lottizzazione o altro piano attuativo può decidere di realizzare le opere di urbanizzazione in maniera diretta, andando poi a scomputare la spesa dagli oneri di urbanizzazione dovuti come contributo di partecipazione ai costi di trasformazione del territorio. E' quanto stabilito dal TU Edilizia (art. 16). Per le opere di urbanizzazione al di sotto della soglia comunitaria, era però, necessario indire una gara secondo procedura negoziata senza previa pubblicazione del bando, con invito rivolto ad almeno 5 operatori (art. 122, co. 8 Codice dei Contratti). Ora la procedura cambia: strade residenziali, spazi di sosta o parcheggio, fognature, reti idriche, reti di approvvigionamento di energia elettrica e gas, verde attrezzato, che siano di importo inferiore attrezzato alla soglia comunitaria (dal 1° gennaio pari a 5milioni di euro), potranno euro essere realizzati dal privato o dall'attuatore del piano secondo le modalità e le garanzie stabilite dal comune, ma senza alcuna gara.
  • 69.
    Dotazioni territoriali: operedi urbanizzazione La procedura negoziata senza pubblicazione del bando continuerà a trovare applicazione solo per le opere di urbanizzazione secondaria di importo inferiore alla soglia comunitaria; mentre per le opere di urbanizzazione sia primarie che secondarie di rilevanza comunitaria nulla cambia (resta quanto disposto dall'art. 32, co. 1, lettera g). Resta ferma quindi l'indizione della gara, in procedura aperta o ristretta, sulla base di un progetto preliminare che la stazione appaltante può richiedere al titolare del permesso, con possibilità da parte dello stesso di svolgere funzione di stazione appaltante.
  • 70.
    L’elaborazione del PianoOperativo Comunale 3.2 - Alcuni Piani a confronto come elementi di indirizzo per la costruzione del POC (Castenaso e Ozzano dell’Emilia) a cura di: Luca Biancucci 23 marzo 2012
  • 71.
    POC Due esempi concretie recenti di Pianificazione Operativa il POC di Castenaso (BO) (accordi sottoscritti e strumento approvato) esempio semplice di efficacia e consistenza dei risultati ottenibili il POC di Ozzano dell’ Emilia (BO) (emanato il bando, raccolte le proposte, accordi sottoscritti e strumento adottato): esempio della possibilità di sviluppare una competizione concorrenziale fra privati a vantaggio della collettività.
  • 72.
    PSC in FormaAssociata Due esempi diversi che derivano da una esperienza comune La formazione in Forma Associata dei nuovi strumenti urbanistici dell’ Associazione di Comuni “Valle dell’Idice” • Castenaso • Ozzano dell’ Emilia • San Lazzaro di Savena I 3 PSC e i 3 RUE sono stati approvati nel 2009, Il POC di Castenaso approvato nel 2010 Il POC di Ozzano adottato nel 2011 Il POC di San Lazzaro approvato nel 2011
  • 73.
    Perequazione Urbanistica I trePSC impostano il metodo della Perequazione Urbanistica e definiscono in modo fra loro uniforme le principali regole applicative: “Il PSC prevede l’ attribuzione di diritti edificatori uniformi a tutti gli immobili che si trovano nelle medesime condizioni di fatto e di diritto. L’entità dei diritti edificatori assegnabili dal POC per unità di superficie (IP), è definita secondo i criteri che seguono in relazione alle seguenti casistiche di condizioni di fatto (collocazione nel territorio urbanizzato o urbanizzabile, area edificata o non edificata) e di diritto (presenza di vincoli all’utilizzazione derivanti da disposizioni legislative o regolamentari o da piani sovraordinati al PSC, preesistenza di una condizione di edificabilità ai sensi del PRG previgente): .
  • 74.
    Entità dei DirittiEdificatori A) Aree libere esterne al territorio urbano ( aree agricole): IP: da 0,07 a 0,10 mq/mq di Su; B) Piccole aree libere residuali interne al perimetro del territorio urbanizzato o piccole aree marginali immediatamente esterne ad esso : IP: da 0,10 a 0,14 mq/mq di Su; C) Aree non urbane, non vocate all’urbanizzazione, ma utilizzabili esclusivamente per parchi urbani e territoriali e altre attrezzature pubbliche: IP: da 0,02 a 0,05 mq/mq di Su; D) Aree del tipo A) o B) o C) soggette a vincoli sovraordinati di inedificabilità IP: ridotto alla metà di quanto sopra; E) Aree entro ambiti edificati da riqualificare IP costituito dalla somma di due componenti: una quota proporzionata alla superficie fondiaria da trasformare (fra 0,12 e 0,15 mq/mq), e una quota proporzionata alla Su esistente da demolire (fra 0,25 e 0,50 mq/mq)”
  • 75.
    Edilizia Residenziale Sociale(Housing Sociale) Altro obiettivo comune dei tre PSC: deve essere costituito da ERS non meno del 20% del dimensionamento complessivo programmato della nuova offerta abitativa e non meno del 25% di quanto realizzabile negli ambiti di nuova urbanizzazione
  • 76.
    PSC di Castenaso(14.300 abitanti) estratto dello schema di assetto
  • 77.
    POC di Castenaso Perraggiungere gli obiettivi della “Città Pubblica”: intenzioni precise, niente bando, trattative dirette Dimensionamento del POC per circa 350 alloggi (su 970 del PSC), 25% ERS (Housing Sociale) con perimetro nero e blu le due porzioni prescelte per un comparto arcipelago Carta degli ambiti: in quadrettato arancione le aree potenzialmente urbanizzabili (sovrabbondanti rispetto al dimensionamento massimo stabilito), in quadrettato verde le aree potenzialmente urbanizzabili solo per servizi
  • 78.
    Gli Obiettivi delPOC Il principale obiettivo per l’Amministrazione Comunale è stato quello di completare il Parco Urbano lungo il Torrente Idice con l’acquisizione di aree per circa 12 ettari lungo tutta la sponda sinistra del fiume fra il centro abitato e il ponte della ferrovia In tali aree si intende: - sistemare la parte prevalente come area a verde con attrezzature esclusivamente leggere come si addice a un parco lungo- fiume; - realizzare un centro servizi a disposizione dell’utenza del parco con il recupero della piccola casa colonica al centro dell’area; - realizzare un nuovo plesso scolastico nell’unica porzione non interessata dal vincolo di tutela fluviale, a ridosso delle aree già edificate.
  • 79.
    Il Parco Lungo- Fiume acquisire tutto gratuitamente trasferendo l’edificabilità altrove Comparto Edificatorio Parco Lungo-Fiume
  • 80.
    Il Parco Lungo- Fiume Carta delle proprietà
  • 81.
    Il Parco Lungo– Fiume e la Manovra Perequativa Diritti 95% edificatori 5% per Superficie Indice per alloggi da uso non Proprietà Catastale Perequativo uso (media trasferire res. (mq) (mq/mq) res. 70 mq) Su (mq) (mq) (mq) Comune di Castenaso 35.286 0,05 1.764 1.676 24 88 Privato 35.115 0,05 1.756 1.668 24 88 46.547 0,05 2.327 2.211 32 116 Privato 5.539 0,10 554 526 8 28 recupero edificio esistente (400 mq di Su) + Privato / 1.300 1.235 18 65 (900 mq di Su per i costi di ristrutturazione) Totale Area 122.487 / 7.701 7.316 105 385 Parco Fluviale IP = 0,05 mq/mq di Su per tutte le aree soggette a vincolo di inedificabilità (rischio idraulico) IP = 0,10 mq/mq di Su per la sola porzione non soggetta a vincoli
  • 82.
  • 83.
    Comparto Edificatorio eParco – Lungo Fiume
  • 84.
    Comparto Edificatorio diespansione ST = 83.592 MQ UT = 0,30 alloggi Usi non Uso res. SU (media res. (mq) 70 mq) (mq) A Su edificabile complessivamente 25.078 24.144 345 933 di cui: per diritti edificatori privati del suolo (IP = 0,10 B mq/mq di SU) 8.359 7.941 113 418 per diritti edificatori da trasferire dal Parco C lungo fiume 7.701 7.316 105 385 restano a disposizione del Comune: D (A) meno (B,C) 8.597 Per ERS (= 25% della Su residenziale 6.000 6.000 86 0 E edificabile complessivamente) + 420 + 420 +6 F Restano disponibili al Comune: (D) meno (E) 2.597 2.467 35 130
  • 85.
    Edilizia Residenziale Sociale(Housing Sociale) I soggetti privati si impegnano a realizzare nell’ambito del comparto un intervento di Edilizia Residenziale Sociale per una Su complessiva di mq 6.000, così articolata: a) una quota pari al 45% (mq 2.700) in forma di alloggi di edilizia con prezzo di vendita convenzionato: circa 39 alloggi convenzionali; b) una quota pari al 30% (1.800 mq) in forma di alloggi con vincoli di affitto a canone convenzionato per 10 anni con patto di futura vendita: circa 17 alloggi convenzionali; c) una quota pari al 20% (1.200 mq) in forma di alloggi con vincoli di affitto a canone convenzionato permanente (o per 25 anni): circa 26 alloggi convenzionali; d) una quota pari al 5% (300 mq) in forma di 5 alloggi convenzionali costruiti e ceduti gratuitamente al Comune.
  • 86.
    Potenziare la QualitàUrbana Completamento della riqualificazione del centro del capoluogo dal Ponte Nasica e Piazza Zappelloni, fino agli edifici comunali. Gli interventi realizzati in questi anni hanno posto le basi per la nascita di una nuova centralità urbana. Tale progetto è complesso e prevede un sistema di piazze e di spazi aperti collegati, compreso il ridisegno del giardino scolastico della scuola, funzionali alla valorizzazione degli elementi fondativi del paese: il ponte, il fiume e le strade, intorno a cui sono stati individuati luoghi, funzioni e servizi catalizzanti. Per completare il progetto iniziale si dovrà provvedere alla realizzazione dello spazio pedonale dalla piazza Zappelloni fino agli edifici comunali: un sistema di spazi aperti che circondano gli edifici pubblici da dedicare alle iniziative della città per arricchire la qualità del vivere urbano
  • 87.
    Potenziare la QualitàUrbana Municipio Scuole Piazza Zappelloni Parco lungo-fiume
  • 88.
    PSC di Ozzanodell’ Emilia (12.850 abitanti) estratto dello schema di assetto
  • 89.
    POC di Ozzano Perraggiungere gli obiettivi della “Città Pubblica”: Avviso Pubblico e Selezione delle Proposte Dimensionamento del POC per circa 514 alloggi (su 1.250 del PSC), 25% ERS (Housing Sociale) Carta degli ambiti: in quadrettato arancione le aree potenzialmente urbanizzabili (sovrabbondanti rispetto al dimensionamento massimo stabilito), in quadrettato verde le aree potenzialmente urbanizzabili solo per servizi
  • 90.
    L’ Avviso Pubblicoe il Master Plan E’ stato emanato un avviso pubblico per la raccolta e la selezione delle proposte di trasformazione urbanistica ed edilizia da programmare nel POC sulla base di un MasterPlan.
  • 91.
    Gli Obiettivi delPOC Un primo obiettivo che si pone il POC, riguarda l’acquisizione di un’area idonea alla realizzazione di un Nuovo Plesso Scolastico Si ritiene che la collocazione ottimale per l’eventuale nuovo plesso vada individuata anch’essa a nord della Via Emilia, possibilmente nei pressi del Municipio e della materna più nido di recente realizzazione, in modo da realizzare un polo scolastico integrato. Per questo nuovo plesso scolastico occorre un’area di circa 2,5 ettari in modo da poter programmare uno sviluppo nel tempo e una realizzazione per stralci ma con adeguato respiro, in termini di spazi disponibili.
  • 92.
    Gli Obiettivi delPOC Un secondo obiettivo riguarda il completamento della parte occidentale della circonvallazione nord. L’obiettivo del completamento di quest’opera ha dei risvolti evidenti sulla possibilità di alleggerire il tratto della Via Emilia storica che attraversa il paese e di portare avanti la riqualificazione di questo asse storico attorno a cui il paese è sorto e a cui deve la propria identità.
  • 93.
    Riqualificazione delle AreeProduttive Dismesse Un terzo obiettivo riguarda il proseguimento della riqualificazione delle aree produttive di più vecchio impianto che sono sorte lungo la Via Emilia. In questi ultimi anni sono stati già avviati primi interventi di trasformazione. Ora si tratta di proseguire, laddove si siano già verificate dismissioni di attività e si siano create le condizioni negoziali per una trasformazione che, a fronte della riqualificazione di beni privati, dia anche luogo ad adeguate contropartite a vantaggio della collettività: queste condizioni si sono avverate per una prima porzione dell’ambito di Riqualificazione (AR).
  • 94.
    L’ Avviso Pubblicoe la Selezione delle Proposte Sulla base dell’Avviso pubblico sono pervenute al Comune n. 33 proposte. Per quanto riguarda le previsioni di sviluppo residenziale, queste proposte nel loro complesso danno luogo ad una sommatoria di interventi per 1.300 alloggi teorici (pari a 91.153 mq di Su) in ambiti di nuovo insediamento/trasformazione e 380 alloggi teorici (pari a 26.712 mq di Su) in ambiti di Riqualificazione. Il PSC di Ozzano ha previsto un dimensionamento complessivo quindicennale per lo sviluppo residenziale pari a 1.800 alloggi teorici, di cui non più di 1.250 programmabili attraverso i successivi Piani Operativi Comunali
  • 95.
    L’ Avviso Pubblicoe la Selezione delle Proposte Con perimetro rosso le proposte relative agli ambiti di nuova espansione, in blu quelle relative agli ambiti di riqualificazione Carta degli ambiti: in quadrettato arancione le aree potenzialmente urbanizzabili (sovrabbondanti rispetto al dimensionamento massimo stabilito), in quadrettato verde le aree potenzialmente urbanizzabili solo per servizi
  • 96.
    Concorrenza Territoriale Propostedi Adesione Selezione
  • 97.
    Comparto Edificatorio diespansione Indice Diritti Superficie Perequativo IP Edificatori Territoriale (mq) (mq/mq) privati Comparto di attuazione coinvolto dall'applicazione A 109.618 dell' IP Proponente: "Parco Centonara" porzione non A1 soggetta a vincoli ( compreso 25.000 per area 101.470 0,0893 9.061 scolastica ) Proponente: "Parco Centonara" porzione soggetta a A2 1.533 0,045 69 vincoli ( area boscata ) Proponente Privato n1: porzione in attuazione A3 2.306 0,0893 206 ( al netto del lotto edificato stralciato dall'intervento ) A4 Proponente Privato n.2: recupero Su esistente / / 312 Proponente Privato n.2: porzione in attuazione A5 4.309 0,0893 385 ( al netto del lotto edificato stralciato dall'intervento ) Aree esterne collegate 17.139 B Area della vasca di finissaggio 4.858 0,0893 434 C Area 'gattile' ( per servizi pubblici ) 7.820 0,04 313 D Area di sedime del nuovo tratto di circonvallazione 4.461 0,0893 398
  • 98.
    Comparto Edificatorio diespansione Diritti alloggi Uso Usi non Edificatori (media 70 residenza mq residenziali mq privati mq) Totale diritti edificatori perequativi privati a libero X mercato 11.178 9.278 133 1.900 alloggi Su Uso Usi non (media 70 mq residenza mq residenziali mq mq) Y Su edificabile complessivamente 19.000 17.100 244 1.900 Per ERS (minimo 25% della Su residenziale Z complessivamente edificabile ): lotti ceduti al Comune 4.275 4.275 61 Restano ( Y meno X e Z ) 3.547 3.547 51 Edificabilità compensativa attribuita ai proponenti per la realizzazione a loro cura della circonvallazione, sulla base di un preventivo del costo dell'opera pari a 2.619 2.619 37 €. 1.938.060,00 (incidenza € 740/mq di Su) Edificabilità compensativa attribuita ai proponenti per contributo economico di sostenibilità relativo al potenziamento acquedotto, sulla base di un preventivo 676 676 10 del costo dell'opera pari a €. 500.000,00. (incidenza € 740/mq di Su) Edificabilità residua nella disponibilità dell'Amministrazione comunale 252 252 4
  • 99.
    Comparto Edificatorio diespansione Schema di Assetto Manovra Perequativa
  • 100.
    Comparto Edificatorio diespansione Dalla data di sottoscrizione della convenzione urbanistica del PUA: - cessione dell’area corrispondente ai lotti che ospiteranno la capacità edificatoria attribuita al Comune (E.R.S. 4.275 mq di Su ed edilizia residenziale libera 252 mq di Su) - cessione dell’area afferente il Polo (25.000 mq di ST); - cessione dell’area di manovra di via Olmatello (651 mq di ST); - cessione dell’area ad uso bacino di irrigazione (4.858 mq di ST); - cessione dell’area ad uso oasi felina (7.820 mq di ST); - contributo economico di sostenibilità (€ 540.000,00) per il finanziamento delle opere pubbliche di cui all’accordo ex art. 18. Definizione tempi certi per procedure di affidamento della viabilità di collegamento ‘lotto b’ nuova circonvallazione (circa € 1.980.000,00).
  • 101.
    Il Nuovo PoloScolastico
  • 102.
    Completamento della Viabilitàalternativa alla via Emilia
  • 103.
    Riqualificazione delle AreeProduttive Dismesse
  • 104.
    135 Alloggi diERS su 517: 26% Ambito ANS_C1.3 Su per ERS 21 alloggi Ambito AR Su per ERS 11 alloggi Ambito ANS_C2.1 Su per ERS Ambito AUC4 Su per ERS 61 alloggi 42 alloggi
  • 105.
    Grazie per l’Attenzione Luca Biancucci Tecnicoop Società di Ingegneria via San Felice, 21 – 40122 – Bologna biancucci@tecnicoop.it L’elaborazione del Piano Operativo Comunale San Giovanni in Persiceto - Bologna www.tecnicoop.it