vgf

1. THUYEÁT MINH HIEÄU QUAÛ TAØI CHÍNH
DÖÏ AÙN ÑAÀU TÖ
Teân döï aùn: CHUNG CÖ 20 TAÀNG
Ñòa chæ: Q8, TP. Hoà Chí Minh
--------------------------
Ngöôøi vieát:
- Nguyeãn Dieäu (0914.166.183)
Söûa ñoåi laàn 1
Ngaøy 26.12.2007
TAØI LIEÄU THAM KHAÛO

2. MUÏC LUÏC
1.Caên cöù .............................................................................................................3
2.Quy moâ döï aùn...................................................................................................3
3.Toång voán ñaàu tö vaø giaù trò quyeàn söû duïng ñaát..................................................3
3.1/ Toång voán ñaàu tö..........................................................................................................................4
3.2/ Giaù trò quyeàn söû duïng ñaát........................................................................................................4
3.3/ Toång voán ñaàu tö keå caû giaù trò QSD ñaát laø 460,616,177 nghìn ñoàng...............................4
4.Nguoàn voán.........................................................................................................4
4.1/ Voán öùng tröôùc cuûa ngöôøi mua.................................................................................................4
4.2/ Voán chuû ñaàu tö ...........................................................................................................................5
4.3/ Voán vay ngaân haøng ...................................................................................................................5
5.Caùc ñieàu kieän taøi chính.....................................................................................6
5.1/ Giaù baùn.........................................................................................................................................6
5.2/ Phöông thöùc kinh doanh.................................................................................................................6
5.3/ Doanh thu döï aùn............................................................................................................................8
5.4/ Chi phí döï aùn.................................................................................................................................8
5.5/ Caùc ñieàu kieän taøi chính khaùc...................................................................................................9
6.Keát quaû phaân tích hieäu quaû taøi chính döï aùn......................................................9
6.1/ Chæ tieâu taøi chính.........................................................................................................................9
6.2/ Ñaùnh giaù ruûi ro döï aùn: ............................................................................................................9
7.Keát luaän:..........................................................................................................11
2/12

3. THUYEÁT MINH HIEÄU QUAÛ TAØI CHÍNH
DÖÏ AÙN ÑAÀU TÖ CHUNG CÖ 20 TAÀNG
--------------=--------------
1. Caên cöù
- Nghò ñònh 90//2006/NÑ-CP ngaøy 06/09/2006 cuûa Chính phuû quy ñònh
chi tieát vaø höôùng daãn thi haønh Luaät Nhaø ôû;
- Nghò ñònh 153/2007/NÑ-CP ngaøy 15/10/2007 cuûa Chính phuû quy ñònh
chi tieát vaø höôùng daãn thi haønh Luaät Kinh doanh baát ñoäng saûn;
- Nghò ñònh 24/2007/NÑ-CP ngaøy 14/02/2007 cuûa Chính phuû quy ñònh chi
tieát thi haønh Luaät Thueá thu nhaäp doanh nghieäp;
- Nghò ñònh 99/2007/NÑ-CP ngaøy 13/06/2007 cuûa Chính phuû veà quaûn lyù
chi phí ñaàu tö xaây döïng cô baûn;
- Thoâng tö soá 05/2007/TT-BXD ngaøy 25/07/2007 cuûa Boä Xaây döïng höôùng
daãn laäp vaø quaûn lyù ñaàu tö xaây döïng coâng trình;
2. Quy moâ döï aùn
Noäi dung Chæ tieâu
1 Toång dieän tích ñaát quy hoaïch 6.292 m2
2 Toång dieän tích xaây döïng
Trong ñoù: - Chung cö
- Khu nhaø TDTT
3.143,3 m2
2.645,2 m2
498,1 m2
3 Toång dieän tích xaây döïng caây xanh, ñöôøng noäi boä 3.148,7 m2
4 Toång dieän tích saøn xaây döïng
Trong ñoù: - Chung cö (20 taàng)
- Khu nhaø TDTT(6 taàng)
47.472,8 m2
44.484,2 m2
2.988,6 m2
5 Soá caên hoä 256 caên
6 Toång dieän tích caên hoä (baèng 80% dieän tích saøn) 33,807.8 m2
3. Toång voán ñaàu tö vaø giaù trò quyeàn söû duïng ñaát
3/12

4. 3.1/ Toång voán ñaàu tö
Khoaûn muïc Soá tieàn
1 Chi phí xaây döïng 250,396,520
2 Chi phí thieát bò 5,000,000
3 Chi phí giaûi phoùng maët baèng, boài thöôøng, taùi ñònh cö 1,200,000
4 Chi phí quaûn lyù döï aùn 3,139,972
5 Chi phí tö vaán ñaàu tö xaây döïng 7,787,582
6 Chi phí khaùc (B/hieåmCT, caùc khoaûn phí vaø leä phí …) 1,000,000
7 Chi phí döï phoøng 26,352,407
8 Chi phí laõi vay NH trong t/gian XD 39,899,695
Coäng 334,776,177
3.2/ Giaù trò quyeàn söû duïng ñaát
Khu ñaát xaây döïng coù toång dieän tích 10.855 m2, Trong ñoù:
- Toång dieän tích ñaát phuø hôïp quy hoaïch: 6.292 m2
- Dieän tích ñaát thuoäc loä giôùi vaø haønh lang baûo veä keânh raïch: 4.563 m2
Giaù trò khu ñaát öôùc tính theo giaù thò tröôøng laø 20 trieäu ñoàng/m2, thaønh
tieàn 125.840 trieäu ñoàng. So vôùi giaù ñaát do UBNDTP quy ñònh taïi QÑ soá
179/2006/QÑ-UBND ngaøy 22/12/2006 baèng 8.7 laàn.
3.3/ Toång voán ñaàu tö keå caû giaù trò QSD ñaát laø 460,616,177 nghìn
ñoàng
Phaân chia: Coâng trình Chung cö 409,038,276 nghìn ñoàng
Coâng trình TDTT 51,577,900 nghìn ñoàng
4. Nguoàn voán
4.1/ Voán öùng tröôùc cuûa ngöôøi mua
Bao goàm tieàn ñaët coïc vaø tieàn öùng tröôùc cuûa khaùch haøng khi kyù keát hôïp
ñoàng mua baùn caên hoä.
Tyû leä huy ñoäng tieàn öùng tröôùc laø 30% trò giaù caên hoä, trong ñoù 10% ñoái
vôùi tieàn ñaët coïc vaø 20% tieàn öùng tröôùc.
Theo quy ñònh phaùp luaät veà nhaø ôû vaø kinh doanh baát ñoäng saûn, thôøi ñieåm
huy ñoäng laø ngay sau khi ñaõ baét ñaàu trieån khai xaây döïng cô sôû haï taàng kyõ
thuaät. Do ñoù, döï kieán keá hoaïch huy ñoäng voán öùng tröôùc nhö sau:
4/12

5. Dieãn giaûi
Tyû
leä
%
Naêm xaây döïng
Coäng
Naêm thöù 1
(1.000 ñoàng)
Naêm thöù 2
(1.000 ñoàng)
1. Thu tieàn ñaët coïc 10% 32,455,526 32,455,526
2. Thu tieàn khi kyù keát
hôïp ñoàng mua caên hoä
20%
40,358,732 40,358,732
Coäng 30% 32,455,526 40,358,732 72,814,258
Vaø döï kieán khaû naêng bieán ñoäng tieàn öùng tröôùc nhö sau:
 “Soá caên hoä ñöôïc ngöôøi mua ñaët tieàn
coïc” ñaït töø 40100% toång soá caên hoä,
khaû naêng xaûy ra lôùn nhaát laø 60%;
 “Soá caên hoä kyù keát HÑ” trong thôøi gian
thi coâng töø 40100% soá caên hoä ñöôïc baùn
trong naêm thöù 1, khaû naêng xaûy ra lôùn
nhaát laø 80%.
4.2/ Voán chuû ñaàu tö
Cuõng theo quy ñònh phaùp luaät veà nhaø ôû vaø kinh doanh baát ñoäng saûn, ñoái
vôùi döï aùn coù quy moâ söû duïng ñaát döôùi 20 ha, thì voán chuû ñaàu tö khoâng thaáp hôn
15% toång voán ñaàu tö. Döï aùn naøy, quy moâ söû duïng ñaát 0.6 ha vaø voán chuû ñaàu tö
tính baèng 32% toång voán ñaàu tö, ñoù laø giaù trò quyeàn söû duïng loâ ñaát döï aùn vaø
voán baèng tieàn huy ñoäng töø hoaït ñoäng SXKD hieän höõu cuûa doanh nghieäp.
4.3/ Voán vay ngaân haøng
Voán vay ngaân haøng 239,899,695,000 ñoàng (trong ñoù tieàn goác vay 200
tyû, tieàn laõi vay trong thôøi gian xaây döïng 39.89 tyû), chieám 52% toång voán ñaàu tö.
Thôøi haïn vay 5 naêm, thôøi gian traû nôï 3 naêm tính töø naêm döï aùn hoaøn thaønh xaây
döïng, laõi suaát 1.15%/thaùng, quy ra laõi suaát keùp laø 14.707%/naêm.
Tuy nhieân, tyû leä voán vay nhieàu hay ít coøn phuï thuoäc vaøo möùc huy ñoäng
voán öùng tröôùc cuûa ngöôøi mua. Neáu voán öùng tröôùc caøng lôùn thì tyû leä voán vay ít laïi
5/12

6. vaø ngöôïc laïi. Do ñoù, phaûi tính ñeán phöông aùn an toaøn voán cho döï aùn khi coù söï
gia giaûm voán huy ñoäng ngöôøi mua:
Phöông aùn 1: Vay voán tín duïng döï phoøng
Phöông aùn 2: Chieám duïng voán cuûa beân thi coâng, nhaø cung caáp
Trong ñoù phöông aùn 2 coù möùc ñoä khaû
thi thaáp, neân phöông aùn choïn laø vay voán
tín duïng döï phoøng.
Qua phaân tích bieán ñoäng tieàn öùng tröôùc1
,
thì voán vay ngaân haøng trong khoaûng
214.41 tyû  285.27 tyû ñoàng seõ ñaûm
baûo ñoä chaéc chaén 94.94% an toaøn voán
cho döï aùn.
5. Caùc ñieàu kieän taøi chính
5.1/ Giaù baùn
Caên cöù giaù baùn bình quaân 1m2 cuûa moät soá chung cö trong thaønh phoá, gaù
baùn döï kieán cuûa döï aùn naøy laø 16 trieäu ñoàng/m2, chöa coù thueá VAT. Ñaây laø möùc
giaù hôïp lyù coù khaû naêng caïnh tranh vaø ñaûm baûo hieäu quaû kinh doanh.
Giaù 16 trieäu ñoàng/m2, goïi laø giaù chuaån, giaù naøy coøn thay ñoåi theo heä soá
cao taàng laø 0.03, heä soá tröôït giaù vaø tình hình quan heä cung caàu.
Döï kieán heä soá tröôït giaù trong voøng 4
naêm keå töø naêm döï aùn hoaït ñoäng
05%/naêm, vôùi khaû naêng xaûy ra nhö nhau
Vaø giaù baùn caên hoä (giaù chuaån) coù
theå bieán ñoäng töø 1418 trieäu ñoàng/m2, vôùi
khaû naêng xaûy ra nhö sau:
Giaù baùn (trieäu ñoàng/m2) 14 15 16 17 18
Khaû naêng xaûy ra 10% 20% 40% 20% 10%
5.2/ Phöông thöùc kinh doanh
Vieäc kinh doanh thöïc hieän theo phöông thöùc ñaêng kyù mua ngay sau khi
trieån khai xaây döïng cô sôû haï taàng, vôùi phöông thöùc thanh toaùn nhö sau:
- Khi kyù keát hôïp ñoàng, ngöôøi mua thanh toaùn 30% giaù trò caên hoä (keå caû
tieàn ñaët coïc);
1
Daãn chieáu muïc 6.2 Ñaùnh giaù ruûi ro döï aùn
6/12

7. - Vaø traû 70% coøn laïi theo töøng ñôït cho ñeán khi hoaøn taát giao nhaø. Cuï
theå:
Ñôït
Hoaøn thieän phaàn
xaây döïng
Giao nhaø
Giao Giaáy
CNQSH nhaø ôû
% K/haøng thanh toaùn 30% 30% 10%
Theo kinh nghieäm töø nhöõng döï aùn tröôùc ñoù vaø caên cöù vaøo ñaëc ñieåm cuûa
döï aùn naøy, vieäc mua baùn caên hoä vaø thanh toaùn dieãn ra trong suoát thôøi gian xaây
döïng. Ngoaøi ra, coøn moät soá phöông thöùc kinh doanh döï phoøng khaùc coù theå ñöôïc
tính ñeán nhö: mua baùn traû goùp, cho thueâ. Giaù baùn traû goùp/ cho thueâ tính treân
giaù chuaån laø 16 trieäu ñoàng/m2.
Do giaù baùn traû goùp/ cho thueâ tính treân giaù chuaån coù coäng laõi suaát traû
chaäm, keå caû doøng tieàn thu theo ñôït seõ aûnh höôûng khoâng lôùn ñeán hieän giaù doøng
nieân kim cuûa toaøn boä döï aùn, neân toaøn boä tieàn baùn caên hoä coi nhö thu ñuû 100%
taïi thôøi ñieåm cuoái naêm.
• Keá hoaïch baùn caên hoä nhö sau:
Naêm thöù 1 Naêm thöù 2 Naêm thöù 3 Naêm thöù 4
40% 30% 30%
• Sô ñoà hình caây xaùc suaát mua baùn caên hoä:
• Vaø ma traän xaùc suaát:
Naêm 1
Naêm 2
Döôùi 20% Töø 2030% Töø 3040% Töø 4060% Coäng
Döôùi 20% 0.02 0.02 0.10 0.06 0.20
7/12

8. Töø 2030% 0.04 0.04 0.25 0.02 0.35
Töø 3040% 0.04 0.04 0.10 0.02 0.20
Töø 4060% 0.10 0.10 0.05 0.00 0.25
Coäng 0.20 0.20 0.50 0.10 1.00
5.3/ Doanh thu döï aùn
Döï aùn coù 3 nguoàn thu chính:
- Thu baùn caên hoä
- Thu dòch vuï coâng coäng: Thang maùy, veä sinh, ñeøn chieáu saùng coâng
coäng, giöõ xe, baûo veä v.v… taïm tính laø 200.000 ñoàng/hoä*thaùng
- Thu dòch vuï TDTT bao goàm thu töø caùc caâu laïc boä:
+ Caâu laïc boä boùng baøn
+ Caâu laïc boä caàu loâng
+ Caâu laïc boä bilard
+ Caâu laïc boä theå duïc nhòp ñieäu, theå hình
+ Caâu laïc boä côø töôùng, côø vua v.v…
+ Thu khaùc
Tính toaøn boä doanh thu dòch vuï TDTT laø 500 trieäu ñoàng/thaùng vaø cöù moãi
naêm taêng theâm 1,7.
Thu nhaäp töø baùn caên hoä laø ñoái töôïng chòu thueá thu nhaäp luõy tieán töøng
phaàn. Do thu nhaäp töø dòch vuï coâng coäng vaø dòch vuï TDTT laø khoâng ñaùng keå so
vôùi thu nhaäp töø baùn caên hoä, neân ñeå thuaän lôïi trong tính toaùn vaø phaân tích taøi
chính, toaøn boä thu nhaäp töø döï aùn naøy ñöôïc tính theo bieåu thueá thu nhaäp luõy tieán
töøng phaàn.
5.4/ Chi phí döï aùn
Qua khaûo saùt chi phí hoaït ñoäng cuûa nhöõng döï aùn töông ñöông, döï aùn naøy
tính chi phí vaän haønh nhö sau:
- Chi phí keát chuyeån voán ñaàu tö tính theo suaát voán ñaàu tö laø 12,099,000
ñoàng/m2 saøn höõu duïng,
- Chi phí khaáu hao khu TDTT 1,641,263,000 ñoàng/naêm (Thôøi gian tính
khaáu hao 20 naêm, toång giaù trò khaáu hao 31,636,786,000 ñoàng (khoâng bao goàm
giaù trò loâ ñaát),
- Chi phí BQL chung cö tính 60% doanh thu dòch vuï coâng coäng
8/12

9. - Chi phí hoaït ñoäng dòch vuï TDTT tính 30% doanh thu TDTT(chöa keå chi
phí khaáu hao),
- Leä phí tröôùc baï baèng 2% giaù baùn caên hoä
- Chi phí khaùc (chi phí duy tu, söûa chöõa, quaûng caùo, tieáp thò v.v…) tính
baèng 0.05% doanh thu baùn caên hoä
- Chi phí traû laõi tieàn vay ngaân haøng, tính treân dö nôï vaø laõi suaát tieàn vay
laø 1.15%/thaùng
5.5/ Caùc ñieàu kieän taøi chính khaùc
- Suaát chieát khaáu (WACC): Theo soá lieäu thoáng keâ, ñoái vôùi döï aùn ñaàu tö
ñòa oác, söû duïng WACC cuûa DN töø 1015%. Döï aùn naøy choïn WACC=14%.
- Tuoåi thoï kinh teá döï aùn 6 naêm, keå töø naêm khôûi coâng xaây döïng. Giaù trò
thu hoài taøi saûn tính baèng 80% voán ñaàu tö khu TDTT, töông ñöông
41,262,320,000 trieäu ñoàng.
- Toaøn boä tieàn ñaët coïc, tieàn öùng tröôùc hoaøn traû ngay naêm ñaàu tieân vaän
haønh döï aùn.
6. Keát quaû phaân tích hieäu quaû taøi chính döï aùn
6.1/ Chæ tieâu taøi chính
Caùc chæ tieâu tính toaùn hieäu quaû taøi chính döï aùn ñöôïc xeùt treân 2 goùc ñoä:
Quan ñieåm toång möùc ñaàu tö vaø Quan ñieåm chuû ñaàu tö, bao goàm caùc chæ tieâu:
Giaù trò hieän taïi roøng (NPV), Suaát thu hoài noäi taïi (IRR), Thôøi gian thu hoài voán (T)
vaø chæ tieâu khaû naêng traû nôï tieàn vay.
Keát quaû:
QUAN ÑIEÅM TOÅNG MÖÙC ÑAÀU TÖ QUAN ÑIEÅM CHUÛ ÑAÀU TÖ
NPV =6,858,349 NPV =13,210,039
IRR =14.76% IRR =16.70%
T khoâng CK = 3 naêm 4 thaùng T khoâng CK = 3 naêm 9 thaùng
T coù CK = 5 naêm 0 thaùng T coù CK = 4 naêm 11 thaùng
Khaû naêng traû nôï bình quaân 169%
6.2/ Ñaùnh giaù ruûi ro döï aùn:
6.2.1/ Phaân tích baûng
bieán thieân 2 chieàu ñoái vôùi yeáu
toá ñaàu vaøo taêng giaûm 5% laø
giaù baùn vaø tyû leä % mua baùn
caên hoä trong naêm thöù nhaát,
9/12

10. cho thaáy döï aùn coù ñoä nhaïy vôùi giaù baùn laø 91.37%, tyû leä mua baùn caên hoä
naêm thöù 1 laø 8.63%. Hay noùi caùch khaùc, söï taêng giaûm NPV ñöôïc giaûi
thích bôûi 91.37% do thay ñoåi giaù baùn vaø 8.63% do thay ñoåi tyû leä mua
baùn caên hoä trong naêm thöù 1.
Neáu giaù baùn vaø tyû leä mua baùn caên hoä
naêm thöù 1 taêng/ giaûm 10%, xaùc suaát NPV
>0 laø 83.09%
6.2.2/ Phaân tích xaùc suaát baèng caùch
thöû ngaãu nhieân (phöông phaùp moâ phoûng
Monte-Carlo) 1.000 laàn ñoái vôùi caùc yeáu toá baát ñònh taùc ñoäng ñeán chæ tieâu
taøi chính döï aùn2
, bao goàm:
 Söï bieán ñoäng giaù mua baùn caên hoä,
 Voán öùng tröôùc cuûa ngöôøi mua (bao goàm tieàn ñaët coïc vaø tieàn öùng
tröôùc khi kyù keát hôïp ñoàng mua caên hoä),
 Heä soá tröôït giaù,
 Tieán ñoä baùn caên hoä naêm thöù 1 vaø naêm thöù 2,
Keát quaû:
ÑVT
Ñoä tin
caäy
Töø Ñeán
Voán vay Ngaân haøng 1.000 ñoàng 94.94% 214,411,168 285,275,034
NPV 1.000 ñoàng 59.56% 0 74,810,126
Thôøi gian thu hoài voán
khoâng CK
naêm 99.98% 2,48 naêm 4,67 naêm
Khaû naêng traû nôï NH % 95.47% 100% 245%
Soá lieäu thoáng keâ
NPV VOÁN VAY NH
KHAÛ NAÊNG
TRAÛ NÔÏ
T/GIAN THU
HOÀI VOÁN
Max 74,810,126 293,768,183 245% 4.67
Min -86,285,527 193,602,029 47% 2.48
2
Ngöôøi ta chöùng minh raèng: Chæ tieâu taøi chính NPV, IRR, T/gian thu hoài voán,
Khaû naêng traû nôï vaø chæ tieâu voán vay ngaân haøng tuaân theo quy luaät phaân phoái
chuaån N(µ,σ2
)
10/12

11. Trung bình 5,797,208 249,843,101 153% 3.69
Trung vị 6,275,197 250,725,874 153% 3.73
Ñoà thò phaân phoái xaùc suaát:
Ñoà thò ñoä nhaïy döï aùn
Qua ñoà thò ñoä nhaïy döï aùn, nhaän thaáy taêng
giaûm NPV ñöôïc giaûi thích bôûi:
* 70.06 % do thay ñoåi giaù baùn
* 16.84% do thay ñoåi tyû leä % tieán ñoä mua
baùn caên hoä naêm thöù 1
* 13.10% do thay ñoåi caùc yeáu toá khaùc (tröôït
giaù, tieàn ñaët coïc, tieàn öùng tröôùc, tyû leä mua
baùn caên hoä naêm thöù 2).
7. Keát luaän:
7.1/ Ñaùnh giaù chung: Döï aùn khaû thi, caùc chæ tieâu taøi chính ñeàu ñaït so
vôùi yeâu caàu.
 Giaù trò hieän taïi roøng NPV bình quaân ñaït 5,797,208,000 ñoàng. Vaø xaùc suaát
59.56% NPV ñaït töø 0 ñeán 74,810,126,000 ñoàng.
11/12

12.  Ñaûm baûo khaû naêng traû nôï tieàn vay ngaân haøng 100%, vôùi ñoä tin caäy
95.47%
 Thôøi gian hoaøn voán töø 2,48 naêm ñeán 4,67 naêm, vôùi ñoä tin caäy 99.98%
7.2/ Nhaän dieän ruûi ro: Giaù caû vaø tyû leä % mua baùn caên hoä trong naêm
thöù 1 laø hai yeáu toá aûnh höôûng ñeán 86,10% hieäu quaû taøi chính döï aùn. Ngoaøi ra,
caùc yeáu toá khaùc coù theå phaùt sinh trong thöïc teá gaây toån thaát cho döï aùn nhö thôøi
gian thi coâng keùo daøi, toång voán ñaàu tö taêng so döï toaùn v.v..
7.3/ Kieán nghò voán vay ngaân haøng laø 239,899,695,000 ñoàng (trong ñoù
tieàn goác vay 200 tyû, tieàn laõi vay trong thôøi gian xaây döïng 39.89 tyû) laøm troøn laø
240 tyû ñoàng, laõi suaát 1,15%/thaùng, thôøi gian vay 5 naêm, thôøi gian traû nôï 3
naêm. Voán vay döï phoøng 45 tyû ñoàng. Toång coäng 285 tyû ñoàng ./.
(Tham khaûo caùc phuï luïc ñính keøm)
Baûng 1. Toång voán ñaàu tö (Chöa tính giaù trò quyeàn söû duïng ñaát)
Baûng 2. Nguoàn voán ñaàu tö vaø suaát voán ñaàu tö
Baûng 3. Dieän tích saøn höõu duïng vaø phöông aùn thu tieàn öùng tröôùc cuûa khaùch
haøng
Baûng 4. Doanh thu döï aùn
Baûng 5. Baûng tính chi phí vaän haønh döï aùn
Baûng 6. Baûng tính laõi loã
Baûng 7. Khaû naêng traû nôï vaø laõi vay voán ñaàu tö
Baûng 8. Baûng tính NPV, IRR vaø thôøi gian thu hoài voán theo quan ñieåm toång möùc
ñaàu tö
Baûng 9. Ñoä nhaïy döï aùn
Baûng 9. Ñoä nhaïy döï aùn (tt)
Baûng 10. THOÁNG KEÂ MOÂ PHOÛNG
12/12