Het Strategisch Gebouw Ontrafeld

2,162 views

Published on

Het belang van de juiste huisvestingscode. Bestaat er zoiets als een strategisch gebouw? Het woord strategisch wordt tegenwoordig te pas en te onpas gebruikt bij gebouwen. Strategisch lijkt vooral een goed verkopend synoniem om iets belangrijker te laten lijken of in de betekenis van slim handelen. Door dit ‘verkeerd’ woordgebruik is de essentie niet meer duidelijk. Er worden kansen gemist om huisvesting te laten bijdragen om de bedrijfsstrategie te realiseren. FMI nr 10/2009-Ir. René P.M. Stevens MBA (www.atelier-v.nl)

Published in: Real Estate, Business
0 Comments
2 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

No Downloads
Views
Total views
2,162
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
11
Actions
Shares
0
Downloads
14
Comments
0
Likes
2
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Het Strategisch Gebouw Ontrafeld

  1. 1. Thema HeT KanToor Het strategische gebouw ontrafeld Het belang van de juiste huisvestingscode Bestaat er zoiets als een strategisch gebouw? Het woord ‘strategisch’ wordt tegenwoordig te pas en te onpas gebruikt bij gebouwen. ‘Strategisch’ lijkt vooral een goed verkopend synoniem om iets belangrijker te laten René P.M. Stevens lijken of in de betekenis van ‘slim handelen’. Door dit ‘verkeerd’ woordgebruik is de essentie niet meer dui- Strategie is een begrip dat stamt uit de krijgs- kunde. Legers zijn de oudste bestaande doelorga- delijk. er worden kansen gemist om huisvesting te laten nisaties. Bedrijven zijn eveneens doelorganisaties. Door de eeuwen heen zijn er in de krijgskunde bijdragen om de bedrijfsstrategie te realiseren. door evaluaties regels ontwikkeld die dan ook zonder meer toepasbaar zijn voor bedrijfsorga- nisaties. Succesvolle militaire strategen worden niet alleen gekenmerkt door het hebben van een strategie, maar ook door hun aandacht voor tactische zaken als flexibele organisatievormen, planningsmethoden, coördinatie en communicatie, materieel en manschappen en immateriële zaken als vakmanschap, motivatie en het moreel van de manschappen. Het begrip tactiek is, in tegenstelling tot strategie, vrijwel niet terechtgekomen in het vocabulaire van managers en bedrijfskundigen. Terwijl de krijgsgeschiedenis ons leert dat zonder een helder onderscheid tussen strategie en tactiek een suc- cesvolle strategie nauwelijks is uit te voeren. Strategie gaat over de inhoud, het hogere doel, het langetermijnbeleid dat wordt nagestreefd. Het legt gedurende een langere periode beslag op een zodanig belang- rijk deel van de bedrijfsmiddelen, dat andere alternatieven worden uitgesloten. Door het belang en de omvang ervan is een strategische beslissing in wezen onomkeerbaar. Tactiek gaat over het middel, het zijn de kleine stapjes in de uitvoering van de stra- tegie. De beheersing van de tactiek, ter realisatie van de gekozen strategie, is essen- tieel. Strategie speelt zich af op de landkaart, tactiek is de werkelijke strijd op het slagveld. Maar er is ook een wisselwerking. Je kunt de tactiek nog zo goed uitvoeren, maar als de strategie niet deugt, wordt het niks. Je beklimt heel tactisch de ladder, maar hij staat wel tegen de verkeerde muur. Bij een gebouw zijn drie groepen be- langhebbende te onderkennen: de huurders, de eigenaren en de samenleving. Huurder Bij een huurder is er geen sprake van een groot beslag op de middelen en al even- min van een onomkeerbaarheid. Huurcontracten hebben bovendien meestal beperkte looptijden. Een gebouw en zijn locatie zijn voor een huurder daarom ‘slechts’ tactische middelen: stappen om de bedrijfsstrategie ten uitvoer te brengen. Bijvoorbeeld om het gewenste imago naar de markt uit te stralen. Door in de juiste buurt te staan en/of op de juiste plaats als blikvanger te fungeren. Als logis- 20 fmi 10 - 2009
  2. 2. UITLEVEN VAN EMOTIES (extrovert) Extraverte Stedelijke trendsetters specialisten Maatschappelijke dienstverleners Ingetogen EGO IDENTITEIT conservatieven GROEP ANONIMITEIT Statusgevoelige Bureaucratische Sobere professionals functionelen verkooporganisaties CONTROLE VAN EMOTIES (introvert) tiek centrum vindbaar en bereikbaar. Huisvesting Figuur 1. Onderlinge derlinge positionering van de zeven ‘Office styles’ op voor de manschappen en het materieel en als uitvals- positionering Office het assenkruis van psycholoog Jung. Ben je als orga- basis om de markt te bedienen. Maar ook als onder- Styles nisatie extravert of introvert? Wil je een eigen iden- steuning van het moreel van de medewerkers. titeit uitstralen of meer opgaan in de anonimiteit? In de krijgskunst wordt moreel van doorslaggevend Aanbieders van kantoren zoals projectontwikkelaars belang geacht. Napoleon zei hierover: ‘Het moreel van en beleggers richten zich op de grote middenmoot. de troepen is driemaal zo belangrijk als hun fysieke Met een ‘marktconform’ gebouw dat voor zoveel conditie’. Een wezenlijk deel van de tactiek zou over mogelijk kantoorgebruikers toepasbaar is, trachten immateriële zaken moeten gaan. Over zaken die zij het risico op leegstand te verkleinen. Maar dé mensen raken, zingeving en hun welzijn. Dat je als kantoorgebruiker bestaat niet, daarom appelleren organisatie ergens voor staat waardoor mensen een marktconforme gebouwen te weinig aan de beleving binding hebben die het arbeidscontract overstijgt. van de gebruiker - zij zijn voor velen functioneel, maar Een goed moreel draagt onder andere bij aan het voor nagenoeg niemand onderscheidend. bundelen van de krachten, het bevorderen van cohe- sie en team spirit en versterkt zo de concurrentiepo- Huisvestingscode kraken sitie van de organisatie. De wijze waarop men gehuisvest is, zegt veel over de organisatie, net als kleding iets zegt over de persoon Bedrijfsstijl die het draagt. Huisvesting is daarmee veel meer dan De keuze en inrichting van het gebouw kunnen inge- een ‘functioneel onderdak’. Het maakt tastbaar waar zet worden om het moreel van de ‘manschappen’ hoog je als organisatie voor staat. Het gebouw vertegen- te houden en om zich te onderscheiden van de con- woordigt een code die af- currentie. De vestigingsplaats en het kantoorgebouw hankelijk is van situatie en moeten dan wel aansluiten bij de bedrijfstijl (manage- context. Je kunt het vergelij- mentstijl, cultuur en dergelijke) van een organisatie. ‘Huisvesting is daarmee ken met een ‘dress code’, een De Nederlandse markt is in zeven segmenten te ver- vaak cultureel bepaalde so- delen van kantoororganisaties met dezelfde huisves- veel meer dan een ciale code die aangeeft welk tingsvoorkeuren (www.officestyles.nl). De segmenten soort kleding geschikt ge- onderscheiden zich voor een belangrijk deel door de ‘functioneel onderdak’.’ acht wordt bij officiële par- mate waarin en hoe zij hun identiteit tot uiting willen tijen of specifieke situaties. laten komen in hun locatie- en gebouwkeuze. De Kernvraag is niet ‘wat is de segmenten geven inzicht in hoe de huisvesting over- benodigde omvang van de komt en in de kansen om een gewenst imago te ver- huisvesting en wat zijn de functionele en technische sterken. Hierin staan niet de functionele eisen maar eisen?’. Dit zijn ‘slechts’ de basale randvoorwaarden. de belevingsfactor centraal. Zie figuur 1 voor de on- Het gaat vooral om het effect van huisvesting op het 10 - 2009 fmi 21
  3. 3. Thema HeT KanToor gedrag van mensen en de boodschap die men ermee communiceert. Het is zaak om de organisatie-eigen huisvestingscode te ontcijferen die leidt tot de gewenste uitstraling en beleving. Dit geeft inzicht in de complexe relatie tus- sen individualiteit en collectiviteit, de dunne grens tussen authenticiteit en een ‘me-too’-huisvesting. De ingrediënten van de huisvestingscode zijn met name ‘zachte’ huisvestingsfactoren die met de beleving van het gebouw te maken hebben. Holistische benadering In de moderne managementliteratuur zie je een sa- mengaan van hard en zacht. De harde kant komt met name tot uitdrukking in de focus op effectiviteit en efficiency terwijl de zachte kant de nadruk legt op aandacht voor mensen en motivatie. Het is zaak dat beide met elkaar in balans worden gebracht waarbij deze balans per organisatie en per levensfase van de organisatie verschilt. Het samengaan van hard en zacht vraagt bovendien om een holistische benadering waarbij naar het geheel wordt gekeken in plaats naar de som der delen. Legers zijn de oud- de eigenaar/gebruiker, gelden genoemde overwegingen Uit onze adviespraktijk blijkt dat het vooral de zoge- ste bestaande over mens- en organisatiegericht huisvesten. Het be- naamde ‘zachte’ huisvestingsfactoren zijn die het doelorganisaties. paalt namelijk de match tussen gebouw en huurder/ verschil maken bij verder technisch en functioneel gebruiker en dus de slaagkans op een huur- of koop- gelijkwaardige gebouwen. Factoren die de bedrijfsiden- transactie. Hoe beter deze match is, hoe langer men titeit verbeelden en iets met je doen als mens. Die zal willen huren en hoe kleiner de kans op leegstand. emoties oproepen. Emoties zoals je veilig en op je Projectontwikkelaars zijn niet met doelgroepen bezig, gemak voelen, trots zijn, geaccepteerd zijn, saamhorig- maar met (her)ontwikkelingskansen. Zij zoeken er heid, er samen voor gaan. Zij maken het verschil een gebruiker bij en verkopen de ontwikkeling dan tussen ‘marktconforme’ doorsnee huisvesting en zo snel mogelijk aan een belegger. Voor een project- authentieke huisvesting die het imago van een orga- ontwikkelaar is een gebouw alleen een tactisch mid- nisatie bevestigt en versterkt. del in het realiseren van zijn bedrijfsstrategie van De juiste inrichting en aankleding van een gebouw korte doorlooptijden, minimaal beslag op eigen mid- dragen bij om gewenst gedrag en uitstraling te ver- delen, laag inkopen en hoog verkopen. sterken. Het is jezelf voor de gek houden door een Bij een belegger of eigenaar/gebruiker is er door het wezenlijke, inhoudelijke verandering te verwachten grote beslag op de middelen en de lange(re) termijn door alleen het toepassen van een ‘innovatief ’ werk- dat de gebouwen in portefeuille blijven, in veel geval- plekconcept en een inrichting volgens de laatste trend. len sprake van dat deze gebouwen strategisch zijn. In Misschien helpt het bij fake it till you make it. Maar het kader van actief vastgoedportefeuille beheer zijn vaak is het net zo hilarisch als een trainingspak aan- er ook gebouwen die weer redelijk snel worden ver- trekken en vervolgens denken dat je sportief bent. kocht. Bij deze gebouwen is eerder sprake van tactiek Het is de managementstijl, voorbeeldgedrag en be- om de eigen bedrijfsstrategie te realiseren. trokkenheid, die maken dat een gewenste verandering Een belegger kan door meer aandacht te geven aan aanslaat. Het gebouw met zijn inrichting is alleen de de identiteit voor de doelgroep zijn leegstandsrisico ‘zielloze’ hardware. verkleinen. Een gebouw moet in ieder geval voldoen Het zijn de dingen die meestal niet in een programma aan de harde criteria. Het zijn daarom vooral de van eisen staan, maar die je tussen de regels door leest, zachte huisvestingsfactoren die maken dat er een de dingen die mensen willen en die ze voelen, die transactie tot stand komt. Zachte criteria kunnen in maken dat een gebouw een ziel krijgt. Het gaat om sommige gevallen zelf tekortkomingen bij de harde behoeften, sfeer en verlangens. Kortom, een visie op huisvestingscriteria compenseren. het gebouw als teambuilding én als imagebuilding. Er is voor eigenaren nog een andere reden om extra aandacht te geven aan identiteit van hun gebouwen. Eigenaar Bij een perfecte match op identiteit is er een financi- Ook voor de eigenaar van een gebouw, dit kan de ele meerwaarde te creëren. Denk hierbij aan design projectontwikkelaar zijn, de belegger/verhuurder of en merkkleding. De vierkante centimeter met het 22 fmi 10 - 2009
  4. 4. merklogo vertegenwoordigt tachtig procent van het mensen hun economische én culturele creativiteit aankoopbedrag van het kledingstuk. kunnen manifesteren, de zogenaamde ‘nutteloze’ De waarde van een object wordt vooral bepaald door ruimten. Hierdoor ontstaan sfeervolle buurten met zijn ligging. Beleggers, projectontwikkelaars en ma- eigenheid die iets authentieks toevoegen aan de stad kelaars hanteren dan ook de vastgoedmantra: locatie, en mensen daar graag willen leven. locatie, locatie. Of anders gezegd: een krot in een Onderdeel van de ruimtelijke ordeningsstrategie zou villawijk is meer waard dan een villa in een krotten- ook moeten zijn om ruimte te laten voor vernieuwing. wijk. Bij het taxeren van gebouwen wordt er echter Stedenbouwkundige concepten en maatschappelijke (nog) geen aandacht gegeven aan niet tastbare waar- veranderingen volgen elkaar deaspecten zoals identiteit en naamsbekendheid van steeds sneller op waardoor een gebouw. Dit vertegenwoordigt niettemin wel een gebouwen en omgevingen immateriële meerwaarde die je zou kunnen vergelij- ‘Een gebouwde omgeving is eerder toe zijn aan renovatie. ken met de waarde van een merk. Een gebouw kan Vernieuwing dient letterlijk het merk of imago van de huurder ondersteunen. In een verzameling mensen met en figuurlijk de ruimte te sommige gevallen kan het gebouw zelf een merk krijgen: we wachten nog even worden. Denk bijvoorbeeld aan de WTC’s of aan een verlangens en behoeften.’ met het invullen van alle landmark als de voormalige lichttoren van Philips in plekken en geven ruimere Eindhoven. Echter, ook gebouwen die verbonden zijn bestemmingen aan gebou- met een historisch persoon of situatie, gebouwen met wen. Die tolerantie biedt bijzondere architectuur, gebouwen die een bijzon- ruimte voor creativiteit, en daarmee voor innovatie dere cultuur of periode kenmerken, of gebouwen die en economische groei. De kruisbestuivingen die zo veel (positieve) media aandacht krijgen, vertegen- ontstaan, leiden tot nieuwe ontwikkelingen, essentieel woordigen een meerwaarde. Het kan maken dat het voor kennissamenlevingen. gebouw en zijn directe omgeving daardoor voor één Het vergt een zorgvuldig omgaan met de ruimte of meerdere stakeholders strategisch wordt. omdat wat je maakt er voor decennia staat en mis- schien wel langer. De gebouwde omgeving is een Samenleving grote economische en maatschappelijke katalysator. Op het schaalniveau van de samenleving komen de Zij vormt bovendien een element van onze heden- belangen van de gebruiker en de eigenaar samen. De daagse cultuur. Een deel wordt uiteindelijk zelfs ons gebouwde omgeving is echter meer dan een optelsom cultureel erfgoed. Deze belangen en de omvang maken van gebouwen met (openbare) ruimte ertussen en dat gebouwen voor de samenleving vaak strategisch menselijke en economische belangen. Ook hier is een zijn. Dit is een grote verantwoordelijkheid voor de holistische benadering vereist. Een gebouwde omge- betrokkenen bij de totstandkoming en het gebruik ving is een verzameling mensen met verlangens en van onze gebouwde omgeving. behoeften. In de huidige ruimtelijke ordening kijkt men hoofdzakelijk naar de verzameling gebouwen en Moraal openbare ruimten. De mens wordt vooral gezien als Dat een gebouw functioneel, passend, betaalbaar en de betalende consument om de grondexploitatie duurzaam moet zijn, behoeft geen betoog, dat is een sluitend te krijgen. basis vereiste. Het zijn echter de ‘zachte’ factoren die De meeste gebouwen voegen weinig toe aan hun voor een mens en zijn functioneren het verschil ma- omgeving. Gebouwen kunnen en moeten echter meer ken. Gebouwen die mens- en organisatiegericht zijn zijn: gebouwen met betekenis voor bewoners en met een onderscheidende identiteit, roepen emoties omgeving, gebouwen met emotie en verbeeldings- op, waardoor het gebouw een communicatiemiddel kracht. Het onderscheidende karakter is daarmee is. Deze communicatie speelt een belangrijke rol om duidelijk zichtbaar en dat is een kwaliteit die gebrui- het moreel van de medewerkers hoog te houden, maar kers herkennen en waar zij steeds weer naar terugke- ook als marketinginstrument naar de markt/samen- ren. Een wijk appelleert dan aan een bepaald gevoel, leving. Waardoor het ondersteunend is aan de uit te communiceert, werkt beïnvloedend op gedrag en heeft voeren strategie en tactiek. fmi een sterke symbolische waarde. Dan zijn wijken met hun gebouwen belangrijke identiteitsdragers. Net als kleding hebben zij daarmee invloed op hoe je je voelt en in sommige gevallen zelfs hoe je je gedraagt. Winston Churchill heeft eens gezegd: ‘We shape our buildings and afterwards our buildings shape us’. Om authentieke wijken te creëren moet in plaats van > Ir. René P.M. Stevens MBA is algemeen directeur van Atelier V de grondexploitatie de mens centraal staan. Er dient real estate B.V. uit Amersfoort, rene.stevens@atelier-v.nl. rekening te worden gehouden met plekken waar 10 - 2009 fmi 23

×