מצגות

1. ‫שבח‬ ‫מס‬ ‫לחישוב‬ ‫סדנה‬
‫בניה‬ ‫זכויות‬ ‫עם‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫מיסוי‬
‫הרפורמה‬ ‫לאחר‬ ‫הפטורים‬ ‫וסוגי‬
‫עורך‬:‫עו‬"‫שחם‬ ‫עידו‬ ‫ד‬(‫מקרקעין‬ ‫שמאי‬)15.5.2017

2. ‫הרפורמה‬ ‫לאחר‬ ‫פטורים‬ ‫סוגי‬

3. ‫רקע‬:‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫חוק‬
‫חוק‬‫מיסוי‬‫מקרקעין‬(‫שבח‬‫ורכישה‬),‫תשכ‬"‫ג‬-1963(‫להלן‬:‫החוק‬).
‫בחוק‬‫נמצאים‬‫שני‬‫מסים‬‫שונים‬:
‫הראשון‬‫מס‬‫על‬‫הרווח‬"(‫שבח‬)"‫במכירת‬‫זכות‬‫במקרקעין‬‫ופעולה‬‫באיגוד‬‫מקרקעין‬
‫המוטל‬‫על‬‫המוכר‬,‫האחרון‬‫מס‬‫רכישה‬‫המוטל‬‫על‬‫הקונה‬.
‫מה‬‫הם‬‫הדברים‬‫החשובים‬‫שעל‬‫עו‬"‫ד‬‫לדעת‬?
‫האם‬‫יש‬‫ארוע‬‫מס‬?‫מתי‬?‫מקדמות‬‫סעיף‬15,‫פטורים‬‫לדירת‬‫מגורים‬.

4. ‫מגורים‬ ‫לדירות‬ ‫פטורים‬-‫ראשונים‬ ‫תנאים‬
•‫במדינת‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫לו‬ ‫שאין‬ ‫חוץ‬ ‫תושב‬ ‫או‬ ‫ישראל‬ ‫תושב‬ ‫הינו‬ ‫המוכר‬
‫תושב‬ ‫הוא‬ ‫שבה‬(‫תוספת‬2‫להו‬"‫ב‬5/2013.)‫זכויותיו‬ ‫כל‬ ‫את‬ ‫למכור‬ ‫המוכר‬ ‫על‬
‫ולעמוד‬ ‫המגורים‬ ‫בדירת‬‫בתנאיו‬‫ס‬ ‫לפי‬ ‫פטור‬ ‫ולבקש‬'49‫ב‬.
•‫להגדרת‬ ‫עונה‬ ‫הדירה‬"‫מגורים‬ ‫דירת‬"‫סעיף‬ ‫פי‬ ‫על‬1‫מיסוי‬ ‫לחוק‬
‫משמע‬ ‫מקרקעין‬:
•‫נסתיימה‬ ‫בנייתה‬
•‫יחיד‬ ‫בחכירת‬ ‫או‬ ‫בבעלות‬
•‫טיבה‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫למגורים‬ ‫מיועדת‬ ‫או‬ ‫למגורים‬ ‫משמשת‬
•‫הכנסה‬ ‫מס‬ ‫לעניין‬ ‫עסקי‬ ‫מלאי‬ ‫המהווה‬ ‫דירה‬ ‫למעט‬

5. ‫בסעיף‬ ‫מזכה‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬49
•‫שלהלן‬ ‫תקופות‬ ‫משתי‬ ‫באחת‬ ‫לפחות‬ ‫למגורים‬ ‫בעיקרה‬ ‫ששימשה‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬:
•1.‫השבח‬ ‫מחושב‬ ‫שבשלה‬ ‫מהתקופה‬ ‫חמישיות‬ ‫ארבע‬
•2.‫למכירה‬ ‫שקדמו‬ ‫שנים‬ ‫ארבע‬
•‫של‬ ‫לשווי‬ ‫עד‬ ‫ינתן‬ ‫הפטור‬4,443,000‫ש‬"‫ח‬,‫זה‬ ‫לסכום‬ ‫המכירה‬ ‫שווי‬ ‫בין‬ ‫ההפרש‬,‫כדמי‬ ‫יחושב‬
‫מזכה‬ ‫מגורים‬ ‫בדירת‬ ‫אחרת‬ ‫זכות‬ ‫של‬ ‫מכר‬,‫ככול‬ ‫חדש‬ ‫ליניארי‬ ‫בחישוב‬ ‫יחושב‬ ‫לגביה‬ ‫שהמס‬
‫המעבר‬ ‫הוראת‬ ‫בתנאי‬ ‫שעומד‬(.‫תיקון‬76‫ליום‬ ‫עד‬31.12.2017)
•‫בתנאים‬ ‫לעמידה‬ ‫בהתאם‬ ‫חלופיים‬ ‫פטורים‬ ‫מספר‬ ‫בין‬ ‫לבחור‬ ‫וניתן‬:
•‫לפחות‬50%‫למגורים‬ ‫ישמש‬ ‫הדירה‬ ‫משטח‬(‫למגורים‬ ‫שימוש‬ ‫נחשב‬ ‫שימוש‬ ‫אי‬ ‫גם‬)‫ה‬"‫ב‬19/98
‫מיום‬5.7.98
•‫ריקה‬ ‫הייתה‬ ‫אשר‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬,‫ילדים‬ ‫גן‬ ‫לפעילות‬ ‫שימשה‬,‫ילדים‬ ‫מעון‬,‫פעוטון‬,‫לימוד‬ ‫כיתת‬ ‫או‬
‫ל‬-10‫יותר‬ ‫או‬ ‫ילדים‬,‫נוער‬ ‫מועדון‬,‫תפילה‬ ‫בית‬,‫ה‬ ‫למגורים‬ ‫שימוש‬ ‫אף‬ ‫יחשבו‬ ‫דת‬ ‫לימוד‬ ‫לרבות‬"‫ב‬
19/98‫מיום‬5.7.98
•‫לפני‬ ‫תקופה‬ ‫בחשבון‬ ‫יובא‬ ‫לא‬ ‫התקופה‬ ‫בחישוב‬1.1.98‫ה‬"‫ב‬19/98‫מיום‬5.7.98

6. ‫סעיף‬ ‫ירושה‬ ‫דירת‬ ‫פטור‬49‫ב‬5
•
•‫המוריש‬ ‫של‬ ‫זוגו‬ ‫בן‬ ‫הוא‬ ‫המוכר‬,‫המוריש‬ ‫של‬ ‫צאצא‬ ‫או‬,‫של‬ ‫זוג‬ ‫בן‬ ‫או‬
‫המוריש‬ ‫של‬ ‫צאצא‬.
•‫בלבד‬ ‫אחת‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫של‬ ‫בעלים‬ ‫המוריש‬ ‫היה‬ ‫פטירתו‬ ‫לפני‬.
•‫המגורים‬ ‫דירת‬ ‫את‬ ‫ומוכר‬ ‫בחיים‬ ‫עדיין‬ ‫המוריש‬ ‫היה‬ ‫אילו‬,‫פטור‬ ‫היה‬
‫המכירה‬ ‫בשל‬ ‫ממס‬.

7. ‫פטור‬49‫ב‬(5)‫בירושה‬ ‫שנתקבלה‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬
‫חיוביות‬ ‫התשובות‬ ‫שתי‬‫יותר‬ ‫או‬ ‫אחת‬
‫מהתשובות‬
‫שלילית‬
‫זוג‬ ‫בן‬,‫צאצא‬,‫צאצא‬ ‫של‬ ‫זוג‬ ‫בן‬
‫אחר‬
‫של‬ ‫בעליה‬ ‫המוריש‬ ‫היה‬ ‫פטירתו‬ ‫לפני‬ ‫האם‬
‫אחת‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬?
‫דירת‬ ‫את‬ ‫ומוכר‬ ‫בחיים‬ ‫המוריש‬ ‫היה‬ ‫אילו‬
‫המכירה‬ ‫בגין‬ ‫ממס‬ ‫פטור‬ ‫היה‬ ‫האם‬ ‫המגורים‬?
‫המוכר‬ ‫מיהו‬?
‫ממס‬ ‫פטור‬
‫ממס‬ ‫פטור‬ ‫אין‬

8. ‫ירושה‬ ‫דירת‬ ‫פטור‬ ‫דוגמאות‬
•‫א‬.‫שלו‬ ‫מדודה‬ ‫דירה‬ ‫ירש‬ ‫אדם‬,‫בפטור‬ ‫הדירה‬ ‫את‬ ‫למכור‬ ‫יכול‬ ‫האם‬?
•‫עקב‬ ‫זה‬ ‫סעיף‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫לא‬‫שהוא‬ ‫כך‬‫המוריש‬ ‫של‬ ‫צאצא‬ ‫או‬ ‫זוג‬ ‫בן‬ ‫לא‬.
•‫ב‬.3‫דירה‬ ‫אחד‬ ‫כל‬ ‫מהורים‬ ‫ירשו‬ ‫אחים‬,‫את‬ ‫למכור‬ ‫מהאחים‬ ‫אחד‬ ‫כל‬ ‫יכול‬ ‫האם‬
‫בפטור‬ ‫דירתו‬?
•‫לא‬‫שביום‬ ‫כך‬ ‫עקב‬‫אחת‬ ‫מגורים‬ ‫מדירת‬ ‫יותר‬ ‫להורים‬ ‫היו‬ ‫הפטירה‬.
•‫ג‬.3‫מאביהם‬ ‫ירשו‬ ‫אחים‬1/3‫אחד‬ ‫כל‬ ‫דירה‬,‫למכור‬ ‫מהאחים‬ ‫אחד‬ ‫כל‬ ‫יכול‬ ‫האם‬
‫בפטור‬ ‫דירתו‬ ‫את‬?
•‫בפטור‬ ‫למכור‬ ‫יכול‬ ‫היה‬ ‫המנוח‬ ‫שהאב‬ ‫בתנאי‬ ‫גם‬ ‫עומד‬ ‫אם‬ ‫כן‬.

9. ‫יחידה‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫פטור‬49‫ב‬(2)
1.‫דירתו‬‫היחידה‬‫של‬‫המוכר‬‫בישראל‬‫ובאזור‬.
2.‫המוכר‬‫בעל‬‫הזכות‬‫בדירה‬18‫חודשים‬‫לפחות‬‫מיום‬‫שהפכה‬
‫לדירת‬‫מגורים‬.
3.‫לא‬‫מכר‬,‫במשך‬18‫שקדמו‬‫למכירה‬‫זו‬‫בפטור‬49‫ב‬(2)

10. ‫הפטור‬ ‫לצורך‬ ‫במניין‬ ‫באות‬ ‫אינן‬ ‫הבאות‬ ‫הדירות‬49‫ב‬(2),49‫ג‬
1.‫דירה‬‫אשר‬‫מוחזקת‬‫על‬‫ידי‬‫דייר‬‫מוגן‬‫מלפני‬1.1.1997.
2.‫דירה‬‫תחליפית‬(‫שנרכשה‬‫עד‬18‫חודשים‬‫לפני‬‫המכירה‬)
3.‫בעלות‬‫חלקית‬‫בדירה‬‫נוספת‬‫עד‬1/3‫או‬‫בדירה‬‫שנתקבלה‬‫בירושה‬‫עד‬1/2.
4.‫דירת‬‫ירושה‬‫מבן‬‫משפחה‬(‫בן‬‫זוג‬,‫צאצא‬,‫בן‬‫זוג‬‫של‬‫צאצא‬)‫והמוריש‬‫היה‬‫בעלים‬
‫של‬‫דירה‬‫יחידה‬‫לפני‬‫פטירתו‬.
5.‫דירה‬‫על‬‫הנייר‬‫וכן‬‫דירה‬‫בקבוצת‬‫רכישה‬‫שבנייתה‬‫טרם‬‫נסתימה‬‫אינה‬‫דירה‬
‫לצורכי‬‫מס‬‫שבח‬‫אך‬‫כן‬‫דירה‬‫לצורכי‬‫מס‬‫רכישה‬.

11. ‫נוספת‬ ‫דירה‬ ‫חזקת‬49‫צינון‬ ‫ותקופת‬ ‫ד‬49‫ו‬
‫לעניין‬49‫ב‬(2)‫דירה‬‫המשמשת‬‫למגורים‬‫או‬‫מיועדת‬‫למגורים‬‫לפי‬‫טיבה‬,‫שהיא‬
‫בבעלות‬‫איגוד‬,‫למעט‬‫דירה‬‫המהווה‬‫מלאי‬‫עסקי‬–‫למוכר‬‫יש‬‫באמצעות‬‫זכות‬
‫באיגוד‬‫חלק‬‫העולה‬‫על‬1/3‫וזכות‬‫שירש‬‫חלק‬‫העולה‬‫על‬½‫אך‬‫למעט‬‫דירה‬
‫שהושכרה‬‫לדייר‬‫מוגן‬‫לפני‬1.1.1997=‫דירה‬‫נוספת‬.
‫על‬‫אף‬‫כל‬‫האמור‬‫לעיל‬,‫לא‬‫יינתן‬‫פטור‬‫במכירת‬‫דירת‬‫מגורים‬‫מזכה‬‫שהמוכר‬
‫קיבל‬‫במתנה‬,‫אם‬‫המוכר‬‫לא‬‫המתין‬‫תקופת‬‫צינון‬‫שאורכה‬4‫שנים‬‫מיום‬‫שנעשה‬
‫בעליה‬‫ואם‬‫שימשה‬‫דרך‬‫קבע‬‫למגוריו‬‫של‬‫המכור‬3‫שנים‬.

12. ‫פטור‬49‫ב‬(2)‫יחידה‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬
‫התנאים‬ ‫התקימו‬ ‫האם‬
‫לפטור‬ ‫המקדמיים‬
‫המוכר‬ ‫בבעלות‬ ‫האם‬
‫ביום‬ ‫יחידה‬ ‫דירה‬
1.1.14
‫טופס‬ ‫לאחר‬ ‫האם‬4
‫המוכר‬ ‫בבעלות‬18
‫חודשים‬?
‫בפטור‬ ‫השתמש‬ ‫האם‬
‫ב‬ ‫זה‬-18‫חודשים‬
‫האחרונים‬?
‫ניתנה‬ ‫הדירה‬ ‫האם‬
‫במתנה‬?
‫ממס‬ ‫פטור‬
‫בדירה‬ ‫גר‬ ‫המוכר‬ ‫האם‬
‫קבע‬ ‫דרך‬?
‫צינון‬3‫שנים‬
‫צינון‬4‫שנים‬
‫ב‬ ‫מדובר‬"‫דירת‬
‫מזכה‬ ‫מגורים‬"
‫כל‬ ‫את‬ ‫מוכר‬
‫בדירה‬ ‫חלקו‬
‫שאין‬ ‫חוץ‬ ‫תושב‬
‫במדינת‬ ‫דירה‬ ‫לו‬
‫תשבותו‬
‫כן‬‫כן‬‫כן‬
‫לא‬
‫לא‬
‫כן‬
‫כן‬
‫לא‬

13. ‫יחידה‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫פטור‬ ‫דוגמאות‬
•1.‫חילופית‬ ‫דירה‬ ‫רוכש‬ ‫והוא‬ ‫יחידה‬ ‫דירה‬ ‫של‬ ‫בעלים‬ ‫אדם‬.‫רוצה‬ ‫לא‬ ‫הוא‬ ‫בסוף‬
‫לפטור‬ ‫זכאי‬ ‫האם‬ ‫אותה‬ ‫ומוכר‬ ‫ומנסה‬ ‫החילופית‬ ‫הדירה‬ ‫את‬?
•‫לא‬.‫בסעיף‬ ‫מדובר‬49‫ג‬‫יחידה‬ ‫דירה‬ ‫חילוף‬‫הדירה‬ ‫את‬ ‫למכור‬ ‫רק‬ ‫מאפשר‬
‫השניה‬ ‫דירתו‬ ‫שהיא‬ ‫החדשה‬ ‫הדירה‬ ‫את‬ ‫ולא‬ ‫בעבר‬ ‫היחידה‬ ‫דירתו‬ ‫שהייתה‬
‫היחידה‬ ‫דירתו‬ ‫בעבר‬ ‫שהיתה‬ ‫הדירה‬ ‫את‬ ‫ימכור‬ ‫ולא‬ ‫ככול‬.
•2.‫חילופית‬ ‫דירה‬ ‫רוכש‬ ‫והוא‬ ‫יחידה‬ ‫דירה‬ ‫של‬ ‫בעלים‬ ‫אדם‬.‫לאחר‬10‫חודשים‬
‫סעיף‬ ‫של‬ ‫לחזקה‬ ‫בהתאם‬ ‫הישנה‬ ‫דירתו‬ ‫את‬ ‫מוכר‬ ‫הוא‬49‫ג‬1.‫קיבל‬ ‫האדם‬
‫פטור‬.‫שלו‬ ‫היחידה‬ ‫הדירה‬ ‫את‬ ‫למכור‬ ‫שיוכל‬ ‫בכדי‬ ‫לחכות‬ ‫צריך‬ ‫הוא‬ ‫זמן‬ ‫כמה‬
‫נוסף‬ ‫בפטור‬ ‫היום‬?
•‫תשובה‬:18‫בה‬ ‫מחזיק‬ ‫כבר‬ ‫שהוא‬ ‫למרות‬ ‫חודש‬10‫שמכר‬ ‫זאת‬ ‫עקב‬ ‫חודשים‬
‫זו‬ ‫פסיקה‬ ‫לפי‬,‫להמתין‬ ‫צריך‬ ‫האדם‬18‫ו‬ ‫חודש‬/‫במס‬ ‫בחיוב‬ ‫למכר‬ ‫או‬.

14. ‫המשך‬ ‫יחידה‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫פטור‬ ‫דוגמאות‬
•3.‫לאדם‬2‫משנת‬ ‫מוגן‬ ‫דייר‬ ‫בה‬ ‫יש‬ ‫אחד‬ ‫מגורים‬ ‫דירות‬1998‫האם‬
‫בפטור‬ ‫השניה‬ ‫את‬ ‫למכור‬ ‫יכול‬?
•‫לפני‬ ‫להיות‬ ‫צרייך‬ ‫המוגן‬ ‫הדייר‬ ‫לא‬1.1.1997
•4.‫לקבל‬ ‫לו‬ ‫שמאפשר‬ ‫בחברה‬ ‫זכות‬ ‫דירה‬ ‫לאדם‬¼‫פירוק‬ ‫בעת‬ ‫דירה‬
‫החברה‬.‫לפטור‬ ‫זכאי‬ ‫האם‬?
•‫מעל‬ ‫זכות‬ ‫רק‬ ‫כן‬1/3‫או‬ ‫המוכר‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫שנרכש‬ ‫דירה‬½‫שירש‬ ‫מזכות‬
‫נוספת‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫נחשבת‬ ‫בחברה‬.

15. ‫דיור‬ ‫שיפור‬-‫ומס‬ ‫שבח‬ ‫ממס‬ ‫הפטור‬ ‫על‬ ‫לשמור‬ ‫כיצד‬
‫רכישה‬‫יחיד‬ ‫לדירת‬
•https://www.youtube.com/watch?v=ITPjobUNUkc
•‫המסים‬ ‫בערוץ‬ ‫פורסם‬ ‫יוטוב‬ ‫סרטון‬–‫סער‬ ‫אלישע‬
‫לעניין‬"‫דיור‬ ‫שיפור‬–‫יחיד‬ ‫לדירת‬ ‫רכישה‬ ‫ומס‬ ‫שבח‬ ‫ממס‬ ‫הפטור‬ ‫על‬ ‫לשמור‬ ‫כיצד‬"
•‫תיקון‬85‫למאי‬ ‫נכון‬ ‫לחוק‬2016.

16. ‫של‬ ‫שובו‬49‫ה‬-‫במכירת‬ ‫פטור‬2‫ורכישה‬ ‫קטנות‬ ‫דירות‬1‫גדולה‬
•‫זה‬ ‫פטור‬ ‫בעבר‬ ‫ניצל‬ ‫לא‬ ‫המשפחתי‬ ‫התא‬.
•‫רק‬ ‫המשפחתי‬ ‫בתא‬ ‫יש‬2‫סעיף‬ ‫של‬ ‫לתנאים‬ ‫בכפוף‬ ‫דירות‬49‫ו‬ ‫ג‬-49‫ד‬
•‫הנמכרת‬ ‫הדירה‬(‫הראשונה‬)‫בחיוב‬ ‫תמכר‬ ‫ראשון‬ ‫בשלב‬ ‫מזכה‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫הינה‬
•‫לאחר‬‫עמידה‬‫הפטור‬ ‫בתנאי‬,‫דירה‬(‫הראשונה‬)‫סעיף‬ ‫של‬ ‫הפטור‬ ‫את‬ ‫תקבל‬ ‫זו‬49‫ה‬
•‫הדירה‬ ‫את‬ ‫מוכר‬(‫השניה‬)‫תוך‬12‫סעיף‬ ‫לפי‬ ‫בפטור‬ ‫מוכר‬ ‫עם‬ ‫חודש‬49‫ב‬5
•‫הדירה‬ ‫את‬ ‫למכור‬ ‫מעוניין‬ ‫ואם‬(‫השניה‬)‫סעיף‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫בפטור‬49‫ב‬2‫ולאחר‬ ‫בנוסף‬ ‫למכור‬ ‫יש‬1.1.2018.
•‫שלישית‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫לרכוש‬ ‫נדרש‬ ‫המוכר‬(‫החילופית‬ ‫הדירה‬)‫אחרי‬ ‫שנה‬ ‫עד‬ ‫או‬ ‫לפני‬ ‫שנה‬ ‫מי‬ ‫שהיא‬ ‫בתקופה‬
‫ל‬ ‫השווה‬ ‫בסכום‬ ‫השניה‬ ‫הדירה‬ ‫של‬ ‫המכירה‬-¾‫יחד‬ ‫הדירות‬ ‫שני‬ ‫מכירת‬ ‫מערך‬.
•‫על‬ ‫יעלה‬ ‫לא‬ ‫יחד‬ ‫הדירות‬ ‫שני‬ ‫של‬ ‫המכירה‬ ‫שווי‬ ‫בסכום‬ ‫מוגבלת‬ ‫פטור‬ ‫לקבל‬ ‫אפשרות‬3,324,000‫ש‬"‫ח‬.
•‫ל‬ ‫יחד‬ ‫הדירות‬ ‫שני‬ ‫של‬ ‫המכירה‬ ‫שווי‬ ‫בתקרת‬ ‫מוגבל‬ ‫הפטור‬ ‫סכום‬-1,998,000‫ש‬"‫ח‬.
•‫תיקון‬ ‫שעה‬ ‫הוראת‬ ‫של‬ ‫מגבלה‬ ‫עקב‬76‫ביום‬ ‫מסתיימת‬ ‫אשר‬31.12.2017‫סעיף‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫בפטור‬ ‫למכור‬ ‫ניתן‬ ‫לא‬49‫ב‬2
‫ביום‬ ‫השעה‬ ‫להוראת‬ ‫שנכנס‬ ‫מי‬ ‫השעה‬ ‫הוראת‬ ‫סיום‬ ‫ליום‬ ‫עד‬1.1.2014‫יחידה‬ ‫מגורים‬ ‫מדירת‬ ‫יותר‬ ‫עם‬

17. ‫במכירת‬ ‫פעמי‬ ‫חד‬ ‫פטור‬2‫לשם‬ ‫קטנות‬ ‫מגורים‬ ‫דירות‬
‫חילופית‬ ‫דירה‬ ‫רכישת‬2‫אפשרויות‬.
‫פחות‬ ‫פחות‬
‫משנה‬ ‫משנה‬
‫פחות‬
‫משנה‬
‫דירה‬ ‫מכירת‬
‫בחיוב‬ ‫ראשונה‬
‫שניה‬ ‫דירה‬ ‫מכירת‬
‫בפטור‬
‫דירה‬ ‫רכישת‬
‫לפחות‬ ‫של‬ ‫בסכום‬
¾‫משווי‬2‫הדירות‬
‫בגין‬ ‫לפטור‬ ‫זכאות‬
‫הדירה‬ ‫מכירת‬
‫הראשונה‬
‫דירה‬ ‫מכירת‬
‫בחיוב‬ ‫ראשונה‬
‫שניה‬ ‫דירה‬ ‫מכירת‬
‫בפטור‬
‫בגין‬ ‫לפטור‬ ‫זכאות‬
‫הדירה‬ ‫מכירת‬
‫הראשונה‬
‫בסכום‬ ‫דירה‬ ‫רכישת‬
‫לפחות‬ ‫של‬¾‫משווי‬
2‫הדירות‬

18. ‫חדשות‬ ‫ביצוע‬ ‫הוראות‬:
‫עדכון‬‫סכומים‬‫מתבצע‬‫כל‬‫שנה‬‫לרוב‬‫ביום‬15.1.
‫רצ‬"‫ב‬‫הוראת‬‫ביצוע‬1.2017
‫רצ‬"‫ב‬‫תוספת‬2‫להוראת‬‫ביצוע‬5/2013‫חלופות‬‫להוכחת‬‫העדר‬‫דירת‬‫מגורים‬
‫במדינת‬‫התושבות‬‫של‬‫מוכר‬‫שאינו‬‫תושב‬‫ישראל‬‫לצורך‬‫זכאות‬‫לפטור‬‫לפי‬‫פרק‬
‫חמישי‬1

19. ‫בניה‬ ‫זכויות‬ ‫עם‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫מכירת‬
‫סעיף‬49‫ז‬‫מצוי‬‫בפרק‬‫חמישי‬1‫לחוק‬‫מסמ‬"‫ק‬(‫פרק‬‫הפטורים‬‫ממס‬‫שבח‬‫במכירת‬
‫דירת‬‫מגורים‬‫מזכה‬).
‫הסעיף‬‫אינו‬‫מהווה‬‫עוד‬‫פטור‬‫אלטרנטיבי‬‫לדירת‬‫המגורים‬‫עצמה‬‫אלה‬‫עוסק‬
‫במסוי‬‫מכירת‬‫זכויות‬‫הבניה‬‫נוספות‬(‫קיימות‬‫או‬‫צפויות‬)‫אשר‬‫התמורה‬‫בעסקה‬
‫הושפעה‬‫מזכויות‬‫אלו‬‫הנמכרות‬‫יחד‬‫עם‬‫הדירה‬.

20. ‫מנוצלות‬ ‫בלתי‬ ‫בנייה‬ ‫זכויות‬ ‫על‬ ‫פטור‬-
‫נכון‬ ‫זאת‬ ‫מחשבים‬ ‫כיצד‬
•https://www.youtube.com/watch?v=FVN6FgzAmEg
•‫אטקיין‬ ‫חיים‬ ‫פורסם‬ ‫יוטוב‬ ‫סרטון‬–‫נכסים‬ ‫וניהול‬ ‫מקרקעין‬ ‫שמאות‬
‫לעניין‬"‫מנוצלות‬ ‫בלתי‬ ‫בנייה‬ ‫זכויות‬ ‫על‬ ‫פטור‬–‫נכון‬ ‫זאת‬ ‫מחשבים‬ ‫כיצד‬.‫סעיף‬49‫ז‬"
•‫ינואר‬ ‫נכון‬2017.
•‫ולהסביר‬ ‫הסעיף‬ ‫את‬ ‫לקראו‬.

21. ‫סעיף‬ ‫מטרת‬49‫ז‬
‫א‬.‫לזכך‬‫את‬‫דירת‬‫המגורים‬‫מזכויות‬‫הבניה‬.
‫ב‬.‫מתן‬"‫פטור‬‫נוסף‬"‫ממס‬‫שבח‬‫למוכר‬‫בגין‬‫זכויות‬‫הבנייה‬‫הבלתי‬‫מנוצלות‬‫וזאת‬
‫בנוסף‬‫לפטור‬‫ממס‬‫המנוצל‬‫על‬‫פי‬‫פרק‬‫חמישי‬1‫ו‬/‫או‬‫בנוסף‬‫לזכאות‬‫המוכר‬
‫לחישוב‬‫לינארי‬‫מוטב‬‫ס‬'48‫א‬(‫ב‬3)

22. ‫עפ‬ ‫שבח‬ ‫במס‬ ‫מיסוי‬"‫ס‬ ‫י‬'49‫ז‬
‫רצון‬‫הלקוח‬(‫המוכר‬):‫קבלת‬‫פטור‬‫גבוה‬‫ככל‬‫הניתן‬‫עבור‬‫חלק‬‫שווי‬‫המכירה‬
‫המיוחס‬‫לדירת‬‫המגורים‬.
‫מטרת‬‫מנהל‬‫מס‬‫שבח‬:‫ערכת‬‫שומת‬‫אמת‬.
‫מטרת‬‫חוו‬"‫ד‬‫השמאי‬–‫עריכת‬‫שומה‬‫מקצועית‬‫בהתאם‬‫להנחיות‬‫המקצועיות‬,
‫הוראת‬‫מיסוי‬‫מקרקעין‬‫והוראות‬‫הביצוע‬‫במס‬"‫ק‬

23. ‫העסקה‬ ‫את‬ ‫בודקים‬ ‫איך‬?‫ס‬ ‫לעניין‬'49‫ז‬
‫א‬.‫בדיקה‬‫סטטורית‬(‫תכנונית‬)‫מבקשים‬‫מידע‬‫תכנוני‬‫בכתב‬‫מהוועדה‬‫המקומית‬
‫לתכנון‬‫ובניה‬.
‫ב‬.‫האם‬‫העסקה‬‫הושפעה‬‫מקיום‬‫זכויות‬‫בניה‬?
‫שני‬‫התנאים‬‫חייבים‬‫להתקיים‬‫במצתבר‬‫על‬‫מנת‬‫שהסעיף‬‫יחול‬.

24. ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫במכר‬ ‫המכירה‬ ‫שווי‬ ‫פיצול‬
‫בניה‬ ‫מזכויות‬ ‫מושפעת‬ ‫בגינה‬ ‫ששולמה‬ ‫שהתמורה‬
‫שני‬‫סוגי‬‫פיצול‬/‫חלוקת‬‫התמורה‬‫בשומת‬‫מס‬‫שבח‬:
1.‫הפיצול‬‫הרעיוני‬–‫אנכי‬–‫מקורו‬‫בחקיקה‬‫ראשית‬‫של‬‫ס‬'49‫ז‬‫לחוק‬‫מיסוי‬
‫מקרקעין‬.
2.‫הפיצול‬‫הפיזי‬–‫אופקי‬–‫מקורו‬‫בסמכות‬‫מנהל‬‫מיסוי‬‫מקרקעין‬‫לסווג‬‫את‬‫נכס‬
‫המקרקעין‬‫כשני‬‫נכסים‬‫כלכלים‬‫נפרדים‬(‫דירת‬‫מגורים‬‫ואנטנה‬‫סוללרית‬).‫פיצול‬
‫בשיטה‬‫זו‬‫קיבל‬‫תוקף‬‫משפטי‬‫במספר‬‫הלכות‬‫בעליון‬:
(‫רושגולד‬,‫נסל‬,‫ארליך‬,‫שוורץ‬...‫ועוד‬)

25. ‫פיזי‬ ‫פיצול‬
‫משמעות‬‫הפיצול‬‫הפיזי‬:‫חלוקת‬‫התמורה‬‫ששולמה‬‫למוכר‬‫בין‬‫חלק‬‫התמורה‬‫בגין‬‫דירת‬
‫המגורים‬‫לבין‬‫חלק‬‫התמורה‬‫ששולמה‬‫עבור‬"‫הזכות‬‫האחרת‬"(‫מגרש‬,‫חנות‬,‫גג‬‫לבניה‬)
‫על‬‫ידי‬‫סיווגה‬‫ככזו‬‫ובהסתמך‬‫על‬‫נתונים‬‫תכנוניים‬‫ומצב‬‫הפיסי‬‫של‬‫הנכס‬‫תמוסה‬
"‫הזכות‬‫האחרת‬"
‫טכניקת‬‫הפיצול‬‫הפיזי‬:
‫זיהוי‬‫דירת‬‫המגורים‬,‫זיהוי‬‫הזכות‬‫האחרת‬‫יצירת‬"‫קו‬‫כחול‬"‫מפריד‬‫בין‬‫הזכויות‬.
‫זיהוי‬‫מבוטה‬‫ע‬"‫פ‬‫ביקור‬‫בנכס‬‫הנמכר‬‫ובסביבתו‬‫הקרובה‬‫וכן‬‫ניתוח‬‫נתונים‬‫תכנונים‬
‫כלכלים‬‫ופיזים‬‫של‬‫הנכס‬.

26. ‫רעיוני‬ ‫פיצול‬
‫משמעות‬‫הפיצול‬‫בין‬‫דירת‬‫המגורים‬‫לבין‬‫זכויות‬‫למגורים‬(‫כולל‬‫יח‬"‫ד‬‫נוספות‬‫למגורים‬
‫שלא‬‫ניתן‬‫לפצל‬‫אותם‬‫פיזית‬‫מהדירה‬‫מאחר‬‫והיישום‬‫כרוך‬‫בהריסת‬‫המבנה‬‫הקיים‬).
‫תנאים‬‫מצטברים‬‫ל‬"‫פיצול‬‫רעיוני‬"
‫האם‬‫ישנם‬/‫צפויות‬‫יתרת‬‫זכויות‬‫בניה‬‫שטרם‬‫נוצלו‬?(‫ניתוח‬‫סטטורי‬‫בהתייחסות‬‫לניצול‬‫בפועל‬)
‫האם‬‫התמורה‬‫במכירה‬‫הושפעה‬‫מזכויות‬‫בניה‬?‫השפעה‬‫על‬‫המכירה‬‫בעליית‬‫ערך‬‫המכירה‬‫משמעותית‬
‫מעל‬100,000‫ש‬"‫ח‬.
‫אין‬‫מניע‬‫כי‬‫בעסקת‬‫מכר‬‫אחת‬‫יבוצע‬‫ראשית‬‫פיצול‬‫פיזי‬‫ולאחר‬‫מכן‬‫בחלק‬‫המיוחס‬‫לדירת‬‫המגורים‬‫יבוצע‬‫פיצול‬‫רעיוני‬.

27. ‫הדעת‬ ‫את‬ ‫עליהם‬ ‫לתת‬ ‫שצריך‬ ‫נוספים‬ ‫דגשים‬
‫אומדן‬‫שווי‬‫דירת‬‫המגורים‬‫הקיים‬‫בפועל‬‫ביום‬‫המכירה‬‫גם‬‫אם‬‫אינו‬‫תואם‬‫להיתר‬
‫בניה‬.(‫אם‬‫הדירה‬‫מפוצלת‬‫לא‬‫לכתוב‬‫יש‬‫דירה‬1‫פס‬"‫ד‬‫אבגי‬)
‫התייחסות‬‫לשימוש‬‫בפועל‬‫בנכס‬(‫נכס‬‫ריק‬/‫מגורים‬/‫מסחר‬/‫דירת‬‫נופש‬/
AIRBNB/‫אחר‬)

28. ‫בשומה‬ ‫השוואה‬ ‫נתוני‬ ‫טיב‬
1.‫השוואה‬‫ישירה‬–‫עסקאות‬‫השוואה‬‫של‬‫נכסים‬‫דומים‬‫לנכס‬‫הנישום‬‫שנצלו‬‫את‬
‫זכויות‬‫הבניה‬
2.‫השוואה‬‫עם‬‫קביעת‬‫מקדם‬‫שווי‬–‫עסקאות‬‫השוואה‬‫של‬‫דירת‬‫מגורים‬‫בניה‬‫רוויה‬
‫כפול‬30%(‫פרטיות‬/‫חצר‬‫וכ‬')
3.‫נוסחת‬‫בטאט‬–‫חישוב‬‫עלויות‬‫בניה‬‫נשחקת‬‫לדירה‬‫הקיימת‬=A
‫החסרה‬‫משווי‬‫המכירה‬‫את‬A=B
‫חלוקה‬‫של‬B‫בככל‬‫הזכויות‬‫הקיימות‬/‫צפויות‬‫בנכס‬=‫שווי‬‫למ‬"‫ר‬‫מבונה‬C
‫ההכפלה‬C‫בשטח‬‫בית‬‫כפול‬‫מקדם‬30%+A=‫שווי‬‫דירת‬‫המגורים‬.

29. ‫בשומות‬ ‫רכישה‬ ‫ושווי‬ ‫ונכוים‬ ‫הוצאות‬ ‫יחוס‬49‫ז‬
1.‫ככל‬‫בהתאם‬‫לחולקה‬‫בשווי‬‫המכירה‬‫ס‬'49‫ז‬(4)
2.‫יחוס‬‫ספציפי‬‫להוצאות‬‫שנותן‬‫כמו‬‫עלויות‬‫בניה‬,‫היטל‬‫השבחה‬.
*‫בהיטל‬‫השבחה‬‫חישוב‬‫שונה‬‫כאשר‬‫מתקבל‬‫פטור‬‫נוסף‬‫לזכויות‬‫הבניה‬

30. ‫חשוב‬!
‫הרווח‬ ‫על‬ ‫משולם‬ ‫השבח‬ ‫שמס‬ ‫לזכור‬ ‫יש‬
‫רווח‬ ‫אין‬ ‫ובעסקה‬ ‫ככול‬ ‫ולכן‬ ‫מקרקעין‬ ‫בעסקאת‬
(‫הפסד‬)‫פטור‬ ‫לנצל‬ ‫אין‬.
‫ההקשבה‬ ‫על‬ ‫רבה‬ ‫תודה‬!

31. ‫בניה‬ ‫זכויות‬ ‫עם‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫מיסוי‬
‫הרפורמה‬ ‫לאחר‬ ‫הפטורים‬ ‫וסוגי‬
‫רבה‬ ‫תודה‬
‫עורך‬:‫עו‬"‫שחם‬ ‫עידו‬ ‫ד‬(‫מקרקעין‬ ‫שמאי‬)15.5.2017‫נייד‬058-4760007,
‫טל‬:03-7284541,Email – Taxman.Shacham@gmail.com,‫לבונטין‬ ‫כתובת‬2‫אביב‬ ‫תל‬.