Thuyết minh dự án đầu tư Trung tâm Thương mại Khách sạn Hủa Phăn Thanh Hóa | duanviet.com.vn | 0918755356

CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO
Hòa bình – Độc lập – Dân chủ - Thống nhất – Thịnh Vượng
-----------  ----------
BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI
TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI -
KHÁCH SẠN HỦA PHĂN
– THANH HÓA
Chủ đầu tư:
Địa điểm: Thị xã Sầm Nưa, tỉnh Hủa Phăn, Lào.
----Tháng 09/2019----

Khu Thương Mại Dịch Vụ Du Lịch Nghỉ Dưỡng Phú Gia
CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO
Hòa bình – Độc lập – Dân chủ - Thống nhất – Thịnh Vượng
-----------  ----------
BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI
TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI KHÁCH
SẠN HỦA PHĂN – THANH HÓA
CHỦ ĐẦU TƯ
Giám đốc
ĐƠN VỊ TƯ VẤN
CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ
DỰ ÁN VIỆT
Giám đốc

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư vấn Đầu Tư Dự Án Việt
1
MỤC LỤC
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU....................................................................................... 4
I. Giới thiệu về chủ đầu tư............................................................................. 4
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án...................................................................... 4
III. Sự cần thiết xây dựng dự án.................................................................... 4
IV. Các căn cứ pháp lý.................................................................................. 5
V. Mục tiêu dự án.......................................................................................... 5
V.1. Mục tiêu chung....................................................................................... 5
V.2. Mục tiêu cụ thể....................................................................................... 5
CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN....................... 7
I. Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án...................................... 7
I.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án................................................ 7
I.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án. ................................................... 9
II. Quy mô đầu tư của dự án. ...................................................................... 10
III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án...................................... 10
III.1. Địa điểm xây dựng. ............................................................................ 10
III.2. Hình thức đầu tư. ............................................................................... 10
III.3. Nhu cầu sử dụng đất .......................................................................... 10
IV. Phân tích các yếu tố đầu vào của dự án ................................................ 11
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG
TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH....................................... 12
I. Phân tích qui mô, diện tích xây dựng công trình..................................... 12
II. Phân tích lựa chọn phương án quy hoạch .............................................. 14
II.1. Hạ tầng kỹ thuật xây dựng................................................................... 14
II.2. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật:............................................................... 15
CHƯƠNG IV: CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN............................. 16
I. Phương án GPMB, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng........... 16

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư vấn Đầu Tư Dự Án Việt 2
II. Các phương án xây dựng công trình. ..................................................... 16
III. Phương án tổ chức thực hiện................................................................. 17
IV. Tiến độ thực hiện .................................................................................. 18
CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG
CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHÒNG................... 19
I. Đánh giá tác động môi trường ................................................................. 19
Tác động của dự án tới môi trường............................................................. 19
Nguồn gây ra ô nhiễm ......................................................................... 19
Mức độ ảnh hưởng tới môi trường ...................................................... 20
II. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường. ..... 21
III. Kết luận ................................................................................................. 23
CHƯƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU
QUẢ CỦA DỰ ÁN........................................................................................... 24
I. Tổng vốn đầu tư của dự án. (1.000 đồng)................................................ 24
II. Nguồn vốn thực hiện dự án. (1.000 đồng) ............................................. 29
III. Phân tích hiệu quá kinh tế và phương án trả nợ của dự án. .................. 29
III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án. ................................................. 29
Đầu vào dự án phương án bán dự án........................................................... 30
III.2. Kế hoạch vay...................................................................................... 30
III.3. Các thông số tài chính của dự án phương án cho thuê hằng năm...... 30
III.4. Các thông số tài chính của dự án phương án bán. ............................. 32
KẾT LUẬN....................................................................................................... 34
I. Kết luận.................................................................................................... 34
II. Đề xuất và kiến nghị............................................................................... 34
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN ....... 35
Phụ lục 1 Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn của dự án thực hiện dự án .......... 35
Phụ lục 2 Bảng tính khấu hao hàng năm của dự án cho thuê hằng
năm. ..................................................................... Error! Bookmark not defined.
Phụ lục 3 Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm của dự án cho thuê
hằng năm. ............................................................ Error! Bookmark not defined.

Phụ lục 3’ Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm của dự án bán dự
án. ........................................................................ Error! Bookmark not defined.
Phụ lục 4 Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm của dự án thuê hằng năm.Error!
Bookmark not defined.
Phụ lục 4’ Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm của dự án bán dự án.......Error!
Phụ lục 5 Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án (thuê hằng năm)....Error!
Phụ lục 5’ Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án (bán dự án)..........Error!
Phụ lục 6 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (thuê hằng
năm)..................................................................... Error! Bookmark not defined.
Phụ lục 7 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu của dự án(thuê
hằng năm)............................................................ Error! Bookmark not defined.
Phụ lục 7’ Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu của dự án(bán
dự án)................................................................... Error! Bookmark not defined.
Phụ lục 8 Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự án(thuê
hằng năm)............................................................ Error! Bookmark not defined.
Phụ lục 8’ Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự án(bán
dự án)................................................................... Error! Bookmark not defined.
Phụ lục 9 Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự
án(thuê hằng năm)............................................... Error! Bookmark not defined.
Phụ lục 9’ Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự
án(bán dự án)....................................................... Error! Bookmark not defined.

CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. Giới thiệu về chủ đầu tư.
Chủ đầu tư :
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án.
Tên dự án: Trung tâm thương mại - Khách sạn Hủa Phăn -Thanh Hóa
Địa điểm xây dựng: Thị xã Sầm Nưa, tỉnh Hủa Phăn, Lào.
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác dự án.
Tổng mức đầu tư :80.131.836.000 đồng.(Tám mươi tỷ một
trăm ba mươi mốt triệu tám trăm ba mươi sáu nghìn đồng) Trong đó:
+ Vốn tự có (tự huy động) :56.092.285.000 đồng.
+ Vốn vay tín dụng :24.039.551.000 đồng.
III. Sự cần thiết xây dựng dự án.
1. Về kinh tế:
Dự án đầu tư Trung tâm thương mại - Khách sạn Hủa Phăn - Thanh Hóa
hoàn thành đi vào hoạt động sẽ thu hút hàng trăm lao động thường xuyên tại đại
phương có thu nhập ổn định (Ưu tiên tuyển dụng các em học sinh, sinh viên là
con em cán bộ và Nhân dân Lào đã tốt nghiệp các trường đào tạo tại Việt Nam),
đóng góp ngân sách cho địa phương; tạo ra hiệu qủa đầu tư kinh doanh hợp lý cho
chủ đầu tư.
2. Về ngoại giao:
Dự án đầu tư Trung tâm thương mại - Khách sạn Hủa Phăn - Thanh Hóa
hoàn thành đi vào hoạt động, tiếp tục củng cố và làm sâu sắc thêm mối quan hệ
hợp tác hữu nghị truyền thống tốt đẹp giữa 02 tỉnh Thanh Hóa - Hủa Phăn; giữa
02 nước Việt Nam - Lào.
3. Về chính trị:
Việc đầu tư xây dựng Dự án Trung tâm thương mại Khách sạn Hủa Phăn -
Thanh Hóa là bước cụ thể hóa nội dung trong thỏa thuận hợp tác Kinh tế - Xã Hội,
Quốc phòng - An ninh giữa 02 tỉnh Tỉnh Hủa Phăn -Thanh Hóa, 02 nước Việt
Nam - Lào

Từ những thực tế trên, chúng tôi đã lên kế hoạch thực hiện dự án “Trung tâm
thương mại - Khách sạn Hủa Phăn -Thanh Hóa” Thị xã Sầm Nưa, tỉnh Hủa Phăn,
Lào nhằm phát huy được tiềm năng thế mạnh của mình, đồng thời góp phần phát
triển hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thiết yếu để đảm bảo phục vụ
cho một khu dân cư ổn định, lâu dài của đô thị.
IV. Các căn cứ pháp lý.
- Căn cứ vào Thỏa thuận hợp tác Kinh tế - Xã Hội, Quốc phòng - An ninh
giữa 02 tỉnh Tỉnh Hủa Phăn, Nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào và Tỉnh Thanh
Hóa, nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, giai đoạn 2016 - 2020;
- Căn cứ vào Quyết định số 568/TTr.HP ngày 03 tháng 08 năm 2019 của
Phó Tỉnh trưởng tỉnh Hủa Phăn Nước Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào về việc
giao khu đất cho Công ty Phát triển Sầm Nưa tô nhượng (thuê) để xây dựng siêu
thị và khách sạn tại thị xã Sầm Nưa Tỉnh Hủa Phăn.
- Căn cứ vào các văn bản khác có liên quan của Ủy ban chính quyền tỉnh
Hủa Phăn và các Sở Ban ngành về việc hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện dự án.
V. Mục tiêu dự án
V.1. Mục tiêu chung
- Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế Thị xã Sầm Nưa tỉnh Hủa Phăn, Lào
và các vùng lân cận.
- Là địa điểm dừng chân của các du khách trong nước và trên thế giới.
- Thu hút khách du lịch – nghỉ dưỡng trong và ngoài nước đến với Thị xã
Sầm Nưa, tỉnh Hủa Phăn nói riêng và đất nước Lào nói chung.
V.2. Mục tiêu cụ thể.
- Tạo ra một công trình xây dựng với kiến trúc hiện đại kết hợp kiến trúc
truyền thống của Nước Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào, tô điểm thêm không
gian kiến trúc xây dựng của thị xã Sầm Nưa tỉnh Hủa Phăn.
- Hình thành thêm một trung tâm thương mại, khách sạn dịch vụ tại thị xã
Sầm Nưa tỉnh Hủa Phăn để phục vụ cho bà con tiểu thương, các doanh nghiệp
Thanh Hóa nói riêng và Việt Nam nói chung đang làm ăn sinh sống tại Lào có
thêm điều kiện về cơ sở vật chất, không gian để làm ăn, buôn bán, kinh doanh.
- Thu hút thêm các doanh nghiệp của Thanh Hóa nơi riêng và Việt Nam nói
chung tiếp tục sang đầu tư, kinh doanh, xuất khẩu sản phẩm hàng hóa vào thị
trường Lào nói chung và Hủa Phăn nói riêng

CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án.
I.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án.
1. Vị trí địa lý
Sầm Nưa là thị xã của tỉnh Hủa Phăn. Hủa Phăn là một tỉnh ở phía đông
của Lào, có tọa độ 190 48'B, ở giữa đường kinh tuyến 1030 105', diện tích 16.300
𝑘𝑚2
, tiếp giáp với các tỉnh: Luổng Phạ Bang ở phía tây và Xiêng Khoảng ở phía
tây nam, giáp với các tỉnh của Việt Nam là: Sơn La ở phía bắc, Thanh Hóa ở phía
đông, Nghệ An ở phía nam. Tỉnh lị Sầm Nưa có tọa độ 190 48'B, 1030 105'Đ,
diện tích 3.500 𝑘𝑚2
, thành lập ngày 14 tháng 4 năm 1963. Đây từng là căn cứ
kháng chiến của lực lượng cách mạng Lào do Chủ tịch Kay Xỏn Phôm Vi Hẳn
lãnh đạo.
Địa hình Sầm Nưa chủ yếu là núi, rừng che phủ và nằm trong lòng chảo
của các dãy núi bao quanh. Sông Nặm Sầm chảy qua trung tâm của huyện theo
hướng bắc - nam. Huyện là một luồng giao thông của ba huyện: Hủa Mương -
Sầm Nưa - Viêng Xay thông qua con đường số 6 từ ranh giới Nặm Nơn tỉnh Xiêng
Khoảng đi kết thúc cửa khẩu Na Mèo của tỉnh Thanh Hóa ở Việt Nam. Các làng
nằm trong thị xã Sầm Nưa gồm có Phăn Xay, Thạt Mương, Mi Súc, Na Viêng,
Hua Na Mí, Thạt Mương, Na Thồng Chong, trong huyện lị là bản Phăn Xay. Các
làng này đều nằm ở trung tâm thị xã Sầm Nưa.
Sầm Nưa xưa có tên là Mương Nứa (mường ở cực bắc) trong lịch sử là
một địa phận của Mương Xoa hay còn gọi là mường Xiêng Đông - Xiêng Thong
(hiện là tỉnh Luổng Phạ Bang). Cho đến thời Pháp thuộc, đặc biệt là năm 1924
tỉnh Hủa Phăn gồm có 5 huyện: Sầm Nưa, Xiêng Khọ, Sầm Tạy, Mương Sôi,
Mương Son. Dân số cả tỉnh khi ấy khoảng 44.010 người, mật độ dân số 1,2
người/1km2
. Đến năm 1935 - 1953 có thêm một huyện Hủa Mương là có 6 huyện.
Cho tới năm 1960 tỉnh Hủa Phăn vẫn giữ nguyên 6 huyện, 99 xã, 1.041 làng, dân

số 123.579 người. Khi ấy huyện Sầm Nưa có 16 xã, 150 làng, dân số 49.218
người.
Huyện Sầm Nưa hiện nay có vị trí như sau: phía bắc và phía đông bắc giáp
các huyện Mương Ét, Xiêng Khọ, Sốp Bau; phía tây nam giáp các huyện: Viêng
Thong, Hủa Mương; phía đông giáp Viêng Xay; phía nam giáp Sầm Tạy (hoặc
gọi là Sầm Tợ), diện tích 3.500 km2
, thành lập ngày 14 - 4 - 1963. Sầm Nưa là
một huyện miền núi, nằm cách khu căn cứ cách mạng Viêng Xay khoảng 27 km
về phía bắc. Xưa kia Sầm Nưa là một vùng đất rậm rạp, cây cối um tùm, sông suối
chảy qua huyện, có đặc trưng của nền văn hóa núi, rừng miền núi cao và là nơi có
sự giao lưu với văn hóa nước bạn như vùng văn hóa Tây Bắc của Việt Nam. Đặc
biệt cư dân Sầm Nưa vẫn còn giữ được nét đặc trưng của văn hóa dân tộc mình,
có nghề dệt thổ cẩm, văn hóa lễ hội, tín ngưỡng… Các cư dân nơi đây chủ yếu
sinh sống ở vùng ven sông Nặm Sầm chảy theo hướng bắc - nam, có một cư dân
sống ở ven sông Nặm Ham, nằm cách huyện Sầm Nưa khoảng 25 km về phía tây,
là ranh giới giữa huyện Hủa Mường và Sầm Nưa. Vùng đất Sầm Nưa trở thành
trung tâm của các huyện xung quanh như: Hủa Mương, Viêng Thong, Viêng Xay,
là vùng đất có vị thế thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế, văn hóa với các huyện
cận cư và quốc tế như Thanh Hóa, Sơn La, Mộc Châu của Việt Nam. Nhưng nơi
đây vốn là một miền núi cao nằm ở phía đông bắc của lãnh thổ Lào. Cư dân thuần
nông và có nghề thủ công truyền thống của mình. Cả huyện có nhiều làng nghề
như: làng Mường Xang, Na Púng, Na Khăm, Phăn Xay. Trong đó làng Phăn Xay
có chợ Sầm Nưa, nằm ngay ven sông Nậm Sầm, đây là điểm giao thương giữa
các chợ huyện cận cư và trở nên quen thuộc với nhân dân xa gần. Chợ nơi đây
không có nhiều hàng hóa, chủ yếu là các sản phẩm thủ công truyền thống của
người dân địa phương, còn lại là hàng nhập từ Thái Lan, Trung Quốc, Việt Nam.
Vì đây là tỉnh có nghề dệt thổ cẩm truyền thống nổi tiếng của các bộ tộc vùng này.
Với những sản phẩm tinh xảo, chất lượng cao, có thể nói “thổ cẩm Sầm Nưa cũng

nổi tiếng không kém gì lụa Hà Đông của Việt Nam”. Tấm Phà Chăn thổ cẩm được
dệt khá cầu kỳ và được bán tại đây. Ở giữa thị xã có hai dòng sông Sầm và suối
Mén nằm trong hệ thống thủy nông của cư dân ở vùng này, đây là dòng sông tạo
phát nguồn từ phía bắc chảy dọc về phía nam và còn một con suối phát nguồn từ
phía tây chảy dọc về phía đông rồi đổ ra sông Nặm Sầm ở ngay thị xã Sầm Nưa.
Phía bắc có cao nguyên hẹp Nỏng Khạng Sầm Nưa, với diện tích khoảng 1.800
ha, có một đỉnh núi Phu Phăn Sầm Nưa cao khoảng 2.079 m. Trung tâm có núi
bao quanh tạo thành một vùng lòng chảo của núi rừng. Các vùng đất này phần lớn
là núi cao, chỉ có phần ít ỏi vùng đất đồi bằng phẳng ở ven sông Nặm Sầm phía
bắc của huyện, những khu đất này được con người làm ruộng cố định từ lâu đời.
Trước kia người dân nơi đây sống chủ yếu bằng nghề làm nương lúa là chính, nay
chỉ còn một ít gia đình làm nghề này. Hiện nay, nhân dân nơi đây sống chủ yếu
bằng nghề trồng lúa nước, và họ chỉ làm một vụ lúa mùa và ít khi làm lúa chiêm
xuân, không giống như các bản làng ở vùng miền trung và nam Lào, thường làm
hai vụ lúa mùa và chiêm xuân.
I.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án.
Nền kinh tế Lào đang phát triển nhanh, khi quốc gia này bắt đầu giảm dần
quản lý nhà nước và khuyến khích thành phần kinh tế tư nhân vào năm 1986. Lào
đã mở một sở giao dịch chứng khoán vào năm 2011, đồng thời có vai trò như một
nhà cung cấp thủy điện cho các quốc gia láng giềng như Việt Nam, Trung
Quốc, Thái Lan. Mặc dù vậy, là một quốc gia không giáp biển, lại có cơ sở hạ
tầng chưa hoàn thiện và phần lớn lực lượng lao động thiếu kĩ năng, Lào vẫn là
một trong những nước nghèo nhất Đông Nam Á. Thu nhập bình quân đầu
người vào năm 2009 của Lào ước tính khoảng $2700 theo sức mua tương
đương.Tiết kiệm nội địa thấp khiến Lào phải phụ thuộc nặng nề vào viện trợ nước
ngoài và vay ưu đãi để lấy nguồn đầu tư cho phát triển đất nước.Ví dụ, vào năm

1999, viện trợ và vay nợ nước ngoài được cho là chiếm trên 20% GDP và hơn
75% đầu tư công.
II. Quy mô đầu tư của dự án.
- Hạng mục công trình: khách sạn, nhà hàng - dịch vụ cao tầng (quy mô 09
tầng)
- Hạng mục công trình: Thương mại thấp tầng và kết hợp nhà ở (quy mô 03
tầng)
III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án.
III.1. Địa điểm xây dựng.
Thị xã Sầm Nưa, tỉnh Hủa Phăn, Lào
Tứ cận như sau:
- Giáp Việt Nam ở phía bắc, đông và đông nam
- Giáp tỉnh Xiangkhouang về phía nam và tây nam
- Giáp tỉnh Luang Prabang về phía tây
III.2. Hình thức đầu tư.
Dự án Khu Trung tâm thương mại Khách sạn Hủa Phăn -Thanh Hóa được
đầu tư theo hình thức xây dựng mới.
III.3. Nhu cầu sử dụng đất
TT Nội dung Diện tích (m²) Tỷ lệ (%)
I.1 Khách sạn 9 tầng 540,20 23,12%
I.2 Thương mại thấp tầng (3 tầng) 1.796,40 77%
Tổng cộng 2.336,60 100%

11
IV. Phân tích các yếu tố đầu vào của dự án
Về phần xây dựng dự án: nguồn lao động dồi dào và vật liệu xây dựng được
chuyên chở từ Việt Nam và địa phương và trong nước nên nguyên vật liệu và các
yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực hiện dự án là tương đối thuận lợi và
đáp ứng kịp thời.
Về phần quản lý và các sản phẩm của dự án: nhân công quản lý và duy trì
hoạt động của dự án tương đối dồi dào, các sản vật đều có sẵn tại địa phương.

12
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH
I. Phân tích qui mô, diện tích xây dựng công trình.
Bảng tổng hợp các hạng mục công trình xây dựng của dự án
STT Nội dung Diện tích ĐVT
I Xây dựng 2.336,60
I.1 Khách sạn 9 tầng 540,20 m2
- Tầng 1: Sảnh, Lễ tân, Siêu thị mini 379,00 m2
- Tầng 2: Nhà hàng 379,00 m2
- Tầng 4: Karaoke 379,00 m2
- Tầng 5: Khách sạn Standard 379,00 m2
- Tầng 7: Khách sạn VIP 379,00 m2
- Tầng 8: Hội nghị 379,00 m2
- Tầng 9 Sân kỹ thuật - Giặt phơi 379,00 m2
- Tum mái 80,00 m2
I.2 Thương mại thấp tầng (3 tầng) 1.796,40 m2
1 Nhà phố mẫu 1 104,00 m2
- Tầng 1: Shop house 104,00 m2
- Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ 111,50 m2
- Tầng 3: 3 phòng ngủ 108,00 m2
- Mái 114,00 m2
- Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ 103,50 m2
- Mái 106,00 m2

- Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ 83,00 m2
- Mái 86,00 m2
- Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ 90,00 m2
- Mái 96,00 m2
- Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ 103,60 m2
- Mái 106,00 m2
- Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ 168,00 m2
- Mái 168,00
Hệ thống tổng thể
1 Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống
2 Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống
3 Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống

14
II. Phân tích lựa chọn phương án quy hoạch
II.1. Hạ tầng kỹ thuật xây dựng
Phương án Quy hoạch tổng mặt bằng:
1. Nguyên tắc:
+ Bố cục quy hoạch kiến trúc đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy
hoạch chung của khu vực.
+ Mật độ xây dựng tối đa khoảng 80% diện tích đất.
+ Đảm bảo các đường đi lại bố trí hợp lý và có sơ đồ hướng dẫn cụ thể, phải
bố trí các đường đi lại và vận chuyển riêng biệt cho các đối tượng hoạt động.
+ Đảm bảo quy hoạch sử dụng hạ tầng kỹ thuật hợp lý.
2. Giải pháp quy hoạch:
Tổng mặt bằng được quy hoạch nhưng có thể được điều chỉnh tổng thể để
phù hợp với mật độ xây dựng cho phép của Tổ hợp. Bố trí đầy đủ tất cả các hạng
mục phụ trợ, hỗ trợ cho khối bệnh viện chính, đảm bảo dây chuyền sử dụng liên
hoàn, đảm bảo tiêu chuẩn của công trình công cộng.
Giải pháp thiết kế xây dựng một số hạng mục chính:
1. Nguyên tắc chung:
Chủ đầu tư định hướng nguyên tắc thiết kế chung là mang kiến trúc hiện đại,
thân thiện, hòa nhập với cảnh quanh xung quanh, tạo cảm giác gần gũi thanh bình,
mang tính chất nghỉ dưỡng cho các đối tượng được chăm sóc.
Bố cục khối tập chung hệ thống kỹ thuật, hệ thống giao thông đảm bảo thuận
tiện, hợp lý.
Đảm bảo các tiêu chuẩn cách ly. Tổ chức không gian cây xanh xen lẫn công
trình, tạo hiệu quả vật lý kiến trúc, không gian thân thiện, tạo môi trường xanh
sạch đẹp, các khu vực phục vụ nhu cầu của nhân viên văn phòng.
2. Giải pháp về an toàn thoát hiểm:
Dự án được thiết kế chống hỏa hoạn ngay khi lửa bắt đầu phát ra, theo bậc
chịu lửa của công trình, đảm bảo:

Tính ổn định của kết cấu chung tòa nhà khi xảy ra hỏa hoạn.
Đảm bảo thoát hiểm:
+ Hệ thống giao thông thẳng, đơn giản, rộng rãi, ngắn;
+ Bố trí lối thoát thuận tiện
+ Chia ô khu vực thoát hiểm bằng cửa chống cháy.
Hệ thống thiết bị tự động phát hiện và bảo vệ:
+ Vòi phun tự động chống lửa;
+ Robine chống hỏa hoạn được gia cố;
+ Thiết bị báo cháy tự động;
+ Bình cứu hỏa riêng;
+ Hệ thống hút khói;
+ Cột và ống nước cứu hỏa;
+ Thiết bị phụ: Hệ thống chiếu sáng trong trường hợp khẩn cấp, điện thoại
nội bộ, điện thoại gọi bệnh nhân …
Các thiết bị này góp phần vào việc tìm ra hỏa hoạn, từ đó khoanh vùng dập
lửa.
3. Hệ thống phụ trợ:
- Hệ thống công viên cây xanh;
- Hệ thống điện nước kỹ thuật, máy phát điện dự phòng…
II.2. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật:
Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật sẽ được tính toán chi tiết trong Quy hoạch chi
tiết 1/500.
Hiện nay trong phạm vi khu đất chưa có hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Khi thực hiện dự án, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc
sẽ được đấu nối vào hệ thống chung của khu vực dẫn từ tuyến đường ven biển vào
dự án thông qua tuyến đường 24m ở phía Nam khu đất.

CHƯƠNG IV: CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Phương án GPMB, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng.
Dự án thực hiện đầy đủ các thủ tục về mua lại và đền bù theo quy định để
tiến hành xây dựng dự án.
II. Các phương án xây dựng công trình.
Danh mục công trình xây dựng và thiết bị của dự án
I Xây dựng 2.336,60
- Tầng 1: Sảnh, Lễ tân, Siêu thị mini 379,00 m2
- Tum mái 80,00 m2
- Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ 111,50 m2
- Mái 114,00 m2
- Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ 103,50 m2
- Mái 106,00 m2

- Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ 83,00 m2
- Mái 86,00 m2
- Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ 90,00 m2
- Mái 96,00 m2
- Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ 103,60 m2
- Mái 106,00 m2
- Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ 168,00 m2
- Mái 168,00
1 Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống
2 Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống
3 Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống
II Thiết bị
1 Thiết bị khách sạn Bộ
2 Thiết bị khu thương mại Bộ
3 Thiết bị khác Bộ
III. Phương án tổ chức thực hiện.
Dự án chủ yếu sử dụng lao động của địa phương. Đối với lao động chuyên
môn nghiệp vụ, dự án sẽ tuyển dụng và lên kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng nghiệp
vụ cho con em trong vùng để từ đó về phục vụ dự án trong quá trình hoạt động
sau này.

Phương án nhân sự dự kiến:
Năm Giải trình 1
Mức tăng lương 2% 1
Quản lý, Sale 1 người x 200 triệu/năm 200.000
Sale Marketing 1 người x 180 triệu/năm 180.000
Kế toán, Hành chính 1 người x 100 triệu/năm 100.000
Bảo trì và quản lý tài sản 1 người x 100 triệu/năm 100.000
TỔNG LƯƠNG 580.000
BHYT,BHXH (21%) 21,50% 124.700
TỔNG CỘNG 704.700
IV. Tiến độ thực hiện
- Ngày khởi công: 02/09/2019
- Ngày hoàn thành: 02/09/2021

CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI
PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH
QUỐC PHÒNG
I. Đánh giá tác động môi trường
Tác động của dự án tới môi trường.
Việc thực hiện dự án sẽ ảnh hưởng nhất định đến môi truờng xung quanh
khu vực lân cận, tác động trực tiếp đến quá trình sinh hoạt của các hộ dân sinh
sống xung quanh. Chúng ta có thể dự báo được những nguồn tác động đến môi
trường có khả năng xảy ra trong các giai đoạn khác nhau:
- Giai đoạn thi công xây dựng.
- Giai đoạn vận hành.
- Giai đoạn ngưng hoạt động
 Nguồn gây ra ô nhiễm
Chất thải rắn
- Rác thải trong quá trình thi công xây dựng: các loại bao bì đựng nguyên
vật liệu như giấy và một lượng nhỏ các loại bao nilon, đất đá do các hoạt động
đào đất xây dựng và các công trình phụ trợ khác.
- Sự rơi vãi vật liệu như đá, cát,v.v trong quá trình vận chuyển của các thiết
bị chuyên dụng đến nơi xây dựng.
- Vật liệu dư thừa và các phế liệu thải ra.
- Chất thải sinh hoạt của lực lượng nhân công lao động tham gia thi công.
Chất thải khí: Chất thải khí là nguồn gây ô nhiễm chính cho bầu khí
quyển, khí thải có thể phát ra từ các hoạt động trong các quá trình thi công từ giai
đoạn chuẩn bị nguyên vật liệu cho đến khi tháo dỡ các hạng mục công trình trong
giai đoạn ngừng hoạt động. Chủ yếu là khí thải phát sinh do hoạt động của động
cơ máy móc thi công cơ giới, phương tiện vận chuyển vật tư dụng cụ, thiết bị
phục vụ cho thi công.
Chất thải lỏng: Chất thải lỏng có ảnh hưởng trực tiếp đến vệ sinh môi
trường trong khu vực xây dựng dự án gây ảnh hưởng đến môi trường lân cận.
Chất thải lỏng của dự án gồm có nước thải từ quá trình xây dựng, nước thải sinh
hoạt của công nhân và nước mưa.
- Dự án chỉ sử dụng nước trong các quá trình phối trộn nguyên vật liệu và
một lượng nhỏ dùng cho việc tưới tường, tưới đất để giữ ẩm và hạn chế bụi phát
tán vào môi trường xung quanh. Lượng nước thải từ quá trình xây dựng chỉ gồm

các loại chất trơ như đất cát, không mang các hàm lượng hữu cơ, các chất ô nhiễm
thấm vào lòng đất.
- Nước thải sinh hoạt của công nhân trong giai đoạn thi công rất ít, chủ yếu
là nước tắm rửa đơn thuần và một phần rất nhỏ các hoạt động vệ sinh khác vì
trong quá trình xây dựng hầu hết tất cả công nhân xây dựng không ở lại, chỉ có
một hoặc hai người ở lại bảo quản vật tư.
- Nước mưa chảy tràn cuốn trôi các chất ô nhiễm bề mặt từ khu vực xây
dựng xuống các kênh rạch cận kề. Tuy nhiên, dự án đã có hệ thống thoát nước
ngầm thu nước do vậy kiểm soát được nguồn thải và xử lý nước bị ô nhiễm trước
khi thải ra ngoài.
Tiếng ồn
- Gây ra những ảnh hưởng trực tiếp lên hệ thần kinh làm giảm khả năng tập
trung và giảm năng suất lao động. Tiếng ồn có thể sinh ra theo những con đường
sau nhưng phải được kiểm soát và duy trì ở trong khoảng 80 – 85dBA theo tiêu
chuẩn quy định, tiếng ồn có thể phát sinh từ những nguồn.
- Động cơ, máy móc thi công, và những thiết bị phục vụ xây dựng, lắp đặt.
- Trong quá trình lao động như gò, hàn các chi tiết kim loại, và khung kèo
sắt và quá trình đóng, tháo cốt pha, giàn giáo, vận chuyển vật liệu.
- Từ động cơ máy nén khí, bơm, máy phát điện.
Bụi và khói
- Khi hàm lượng bụi và khói vượt quá ngưỡng cho phép sẽ gây ra những
bệnh về đường hô hấp làm giảm khả năng lao động của công nhân. Bụi và khói
được sinh ra từ những lý do sau:
- Từ các hoạt động chuyên chở vật liệu, tập kết đổ vật liệu đến nơi xây dựng.
- Từ các đống tập kết vật liệu.
- Từ các hoạt động đào bới san lấp.
- Từ quá trình thi công: quá trình phối trộn nguyên vật liệu, quá trình đóng
tháo côppha…
 Mức độ ảnh hưởng tới môi trường
Ảnh hưởng đến chất lượng không khí:
Chất lượng không khí của khu vực xây dựng sẽ chịu ít nhiều biến đổi do các
hoạt động thực thi Dự án. Tuy nhiên, trong hai giai đoạn thi công xây dựng và
tháo dỡ công trình ngưng hoạt động, khói bụi và khí thải là tác nhân ô nhiễm đáng
chú ý nhất. Khí thải sinh ra từ các động cơ máy móc chủ yếu là khí NOx, CO,
𝐶𝑂2, 𝑆𝑂2....Lượng khí thải phát sinh bởi hoạt động riêng rẽ các loại máy móc đạt

tiêu chuẩn kỹ thuật là không đáng kể, trong điều kiện môi trường làm việc thông
thoáng ngoài trời thì mức độ ảnh hưởng trực tiếp đến con người là không đáng kể
tuy nhiên khi hàm lượng cao nó sẽ là tác nhân gây ra những ô nhiễm cho môi
trường và con người như: khí 𝑆𝑂2 hoà tan được trong nước nên dễ phản ứng với
cơ quan hô hấp người và động vật.
Ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt:
Hoạt động xây dựng công trình có nhiều khả năng gây ảnh hưởng đến chất
lượng nước mặt. Do phải tiếp nhận lượng nước thải ra từ các quá trình thi công
có chứa chất nhiễm bẩn cao gồm các hoá chất như vết dầu mỡ rơi vãi từ các động
cơ máy móc trong quá trình thi công vận hành, nước thải sinh hoặt của công nhân
trong các lán trại ... cũng gây ra hiện tượng ô nhiễm, bồi lắng cho nguồn nước
mặt.
Ảnh hưởng đến giao thông
Hoạt động của các loại phương tiện vận tải phục vụ công tác thi công xây
dựng lắp đặt sẽ làm gia tăng mật độ lưu thông trên các tuyến đường vào khu vực,
mang theo những bụi bẩn đất, cát từ công trường vào gây ảnh hưởng xấu đến chất
lượng đường xá, làm xuống cấp nhanh chóng các tuyến đường này.
Ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng
- Không khí bị ô nhiễm sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ lực lượng nhân
công làm việc tại công trường và cho cả cộng đồng dân cư. Gây ra các bệnh về
cơ quan hô hấp, dị ứng, viêm mắt.
- Tiếng ồn phát sinh chủ yếu trong qúa trình thi công xây dựng và tháo dỡ
khi công trình ngừng hoạt động. Ô nhiễm tiếng ồn tác động trực tiếp lên lực lượng
lao động tại công trình và cư dân sinh sống gần khu vực thực thi dự án. Tiếng ồn
sẽ gây căng thẳng, ức chế, làm giảm năng suất lao động, gây xáo trộn cuộc sống
thường ngày của người dân. Mặt khác khi độ ồn vượt quá giới hạn cho phép và
kéo dài sẽ ảnh hưởng đến cơ quan thính giác.
II. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường.
Giảm thiểu lượng chất thải
- Trong quá trình thực thi dự án chất thải phát sinh ra là điều không tránh
khỏi. Tuy nhiên bằng các biện pháp kỹ thuật công nghệ phù hợp kết hợp với biện
pháp quản lý chặt chẽ ở từng bộ phận có thể giảm thiểu được số lượng lớn chất
thải phát sinh. Các biện pháp để giảm thiểu chất thải phát sinh:
- Dự toán chính xác khối lượng nguyên vật liệu phục vụ cho thi công, giảm
thiểu lượng dư thừa tồn đọng sau khi xây dựng công trình.
- Lựa chọn địa điểm tập kết nguyên vật liệu phù hợp nằm cuối hướng gió và
trên nền đất cao để tránh tình trạng hư hỏng và thất thoát khi chưa sử dụng đến.

- Đề xuất những biện pháp giảm thiểu khói bụi và nước thải phát sinh trong
quá trình thi công.
Thu gom và xử lý chất thải: Việc thu gom và xử lý chất thải trước khi thải
ra ngoài môi trường là điều bắt buộc đối với khu vực xây dựng công trình. Trong
dự án này việc thu gom và xử lý chất thải phải được thực hiện từ khi xây dựng
đến khi đi bàn giao nhà và quá trình tháo dỡ ngưng hoạt động để tránh gây ảnh
hưởng đến hoạt động của trạm và môi trường khu vực xung quanh. Việc thu gom
và xử lý phải được phân loại theo các loại chất thải sau:
Chất thải rắn: Đây là loại chất thải phát sinh nhiều nhất trong qúa trình thi
công bao gồm đất, đá, giấy, khăn vải, ... là loại chất thải rất khó phân huỷ đòi hỏi
phải được thu gom, phân loại để có phương pháp xử lý thích hợp. Những nguyên
vật liệu dư thừa có thể tái sử dụng được thì phải được phân loại và để đúng nơi
quy định thuận tiện cho việc tái sử dụng hoặc bán phế liệu. Những loại rác thải
khó phân huỷ hoặc độc hại phải được thu gom và đặt cách xa công trường thi
công, sao cho tác động đến con người và môi trường là nhỏ nhất để vận chuyển
đến nơi xử lý theo quy định. Các phương tiện vận chuyển đất đá san lấp bắt buộc
dùng tấm phủ che chắn, giảm đến mức tối đa rơi vãi trên đường gây ảnh hưởng
cho người lưu thông và đảm bảo cảnh quan môi trường được sạch đẹp.
Chất thải khí:
- Sinh ra trực tiếp trong quá trình thi công từ các máy móc thi công cơ giới,
phương tiện vận chuyển cần phải có những biện pháp để làm giảm lượng chất
thải khí ra ngoài môi trường, các biện pháp có thể dùng là:
- Đối với các phương tiện vận chuyển, máy móc thi công và các động cơ
khác cần thiết nên sử dụng loại nhiên liệu có khả năng cháy hoàn toàn, khí thải
có hàm lượng chất gây ô nhiễm thấp. Sử dụng máy móc động cơ mới đạt tiêu
chuẩn kiểm định và được chứng nhận không gây hại đối với môi trường.
- Thường xuyên kiểm tra các hạng mục công trình nhằm ngăn ngừa, khắc
phục kịp thời các sự cố có thể xảy ra.
Chất thải lỏng Chất thải lỏng sinh ra trong quá trình xây dựng sẽ được thu
gom vào hệ thống thoát nước hiện hữu được bố trí quanh khu vực dự án. Nước
thải có chứa chất ô nhiễm sẽ được thu gom và chuyển giao cho đơn vị có chức
năng xử lý còn nước không bị ô nhiễm sẽ theo hệ thống thoát nước bề mặt và thải
trực tiếp ra ngoài.
Tiếng ồn: Trang bị đầy đủ các thiết bị bảo vệ cho công nhân trong quá trình
thi công, sắp xếp công việc một cách hợp lý khoa học để mức độ ảnh hưởng đến
công nhân làm việc trong khu vực xây dựng và ở khu vực lân cận là nhỏ nhất.
Kiểm tra và bảo dưỡng định kỳ các máy móc thiết bị. Thông thường chu kỳ bảo
dưỡng đối với thiết bị mới là 4-6 tháng/lần, thiết bị cũ là 3 tháng/lần. Bố trí cách

ly các nguồn gây ồn với xung quanh nhằm làm giảm tác động lan truyền của sóng
âm. Để biện pháp phân lập đạt hiệu quả cao hơn cần cách lý và bố trí thêm các
tường ngăn giữa các bộ phận.Trồng cây xanh để tạo bóng mát, hạn chế lan truyền
ồn ra môi trường. Hạn chế hoạt động vào ban đêm
Bụi và khói: Trong quá trình thi công xây dựng bụi và khói là những nhân
tố gây ảnh hưởng nhiều nhất đến công nhân lao động nó trực tiếp ảnh hưởng đến
sức khoẻ của người công nhân gây ra các bệnh về đường hô hấp, về mắt ...làm
giảm khả năng lao động. Để khắc phục những ô nhiễm đó cần thực hiện những
biện pháp sau:
- Sử dụng nguyên vật liệu ít gây hại, thiết bị chuyên chở nguyên vật liệu phải
được che chắn cẩn thẩn tránh rơi vãi.
- Thưởng xuyên rửa xe để tránh phát sinh bụi, đất cát trong khu đô thị khi di
chuyển.
- Sử dụng những thiết bị bảo hộ cho công nhân khi làm việc trong tình trạng
khói bụi ô nhiễm như mặt nạ phòng độc, kính bảo vệ mắt....
- Tăng cường trồng cây xanh ở những khu vực đất trống quanh khu vực thi
công dự án.
III. Kết luận
Dựa trên những đánh giá tác động môi trường ở phần trên chúng ta có thể
thấy quá trình thực hiện dự án có thể gây tác động đến môi trường quanh khu vực
dự án và khu vực lân cận ở mức độ thấp không tác động nhiều đến môi trường,
có chăng chỉ là những tác động nhỏ trong khoảng thời gian ngắn không có tác
động về lâu dài.

CHƯƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN
I. Tổng vốn đầu tư của dự án. (1.000 đồng)
Bảng tổng mức đầu tư của dự án
STT Nội dung Diện tích ĐVT Số lượng Đơn giá Thành tiền
I Xây dựng 2.336,60 - 49.687.226
-
Tầng 1: Sảnh, Lễ tân, Siêu thị
mini
379,00
m2
6.500 2.463.500
6.500 2.463.500
6.500 2.463.500
6.500 2.463.500
17.450 6.613.550
17.450 6.613.550
11.694 4.432.026
6.500 2.463.500
3.000 1.137.000
- Tum mái 80,00 m2
4.800 384.000
1 Nhà phố mẫu 1 104,00 m2 6 -

5.500 572.000
- Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ 111,50 m2
5.500 613.250
6.000 648.000
- Mái 114,00 m2
4.800 547.200
2 Nhà phố mẫu 2 96,00 m2 4 -
- Tầng 1: Shop house 96,00 m2 5.500 528.000
- Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ 103,50 m2 5.500 569.250
6.000 600.000
- Mái 106,00 m2
4.800 508.800
2 -
5.500 429.000
- Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ 83,00 m2
5.500 456.500
6.000 498.000
- Mái 86,00 m2
4.800 412.800
1 -
5.500 418.000
- Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ 90,00 m2 5.500 495.000
- Tầng 3: 3 phòng ngủ 94,00 m2 6.000 564.000
- Mái 96,00 m2 4.800 460.800
1 -

5.500 528.000
- Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ 103,60 m2
5.500 569.800
6.000 600.000
- Mái 106,00 m2
4.800 508.800
6 Nhà phố mẫu 6 168,00 m2 1 -
- Tầng 1: Shop house 168,00 m2 5.500 924.000
- Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ 168,00 m2 5.500 924.000
6.000 1.008.000
- Mái 168,00 4.800 806.400
1 Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống 1.000.000 1.000.000
2 Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống 1.500.000 1.500.000
3 Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống 1.500.000 1.500.000
II Thiết bị 7.969.450
1 Thiết bị khách sạn Bộ 47 99.350 4.669.450
2 Thiết bị khu thương mại Bộ 15 20.000 300.000
3 Thiết bị khác Bộ 1 3.000.000 3.000.000
IV Chi phí quản lý dự án 2,334
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
1.345.707

V Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 2.637.491
1
Chi phí lập báo cáo nghiên cứu
tiền khả thi
0,339
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
195.456
2
Chi phí lập báo cáo nghiên cứu
khả thi
0,693
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
399.561
3
Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên
cứu tiền khả thi
0,044
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
25.369
4
Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên
cứu khả thi
0,127
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
73.224
5 Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng 0,169 GXDtt* ĐMTL% 83.971
6 Chi phí thẩm tra dự toán xây dựng 0,164 GXDtt* ĐMTL% 81.487
7
Chi phí lập hồ sơ mời đầu, đánh
giá hồ sơ dự thầu thi công xây
dựng
0,189 GXDtt* ĐMTL% 93.909
8
Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh
giá hồ sơ mua sắm thiết bị
0,37 GTBtt * ĐMTL% 29.248
9
Chi phí giám sát công trình xây
dựng
2,380 GXDtt* ĐMTL% 1.182.556
10 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 0,84 GTBtt * ĐMTL% 67.262
VII Dự phòng phí 18.491.962

1
Dự phòng khối lượng cộng việc
phát sinh
15% 9.245.981
2 Dự phòng yếu tố trượt giá 15% 9.245.981
Tổng
cộng
80.131.836

II. Nguồn vốn thực hiện dự án. (1.000 đồng)
Bảng cơ cấu nguồn vốn và tiến độ thực hiện của dự án
STT Cấu trúc vốn (1.000 đồng) 80.131.836
1 Vốn tự có (huy động) 56.092.285
2 Vốn vay Ngân hàng 24.039.551
Tỷ trọng vốn vay 30,00%
Tỷ trọng vốn chủ sở hữu 70,00%
III. Phân tích hiệu quá kinh tế và phương án trả nợ của dự án.
III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án.
 Tổng mức đầu tư :80.131.836.000 đồng.(Tám mươi tỷ một
trăm ba mươi mốt triệu tám trăm ba mươi sáu nghìn đồng) Trong đó:
 + Vốn tự có (tự huy động) :56.092.285.000 đồng.
 + Vốn vay tín dụng :24.039.551.000 đồng.
 Dự kiến nguồn doanh thu của dự án, chủ yếu thu từ các nguồn như sau:
 Doanh thu từ bán khối nhà thấp tầng
 Doanh thu từ bán khối khách sạn cao tầng
(Chi tiết sẽ được thế hiện trong phần Phụ lục)
 Dự kiến đầu vào của dự án phương án cho thuê hằng năm:
Chi phí đầu vào của dự án % Khoản mục
1 Chi phí khấu hao TSCD "" Bảng tính
2 Chi phí lãi vay "" Bảng tính
3 Chi phí nhân sự 0% Tổng mức đầu tư thiết bị
4 Giá vốn khối nhà thấp tầng 1% Doanh thu
5 Chi phí khác 0% Doanh thu
Chế độ thuế %
1 Thuế TNDN 20

Đầu vào dự án phương án bán dự án.
Chi phí đầu vào của dự án % Khoản mục
1 Chi phí khấu hao TSCD "" Bảng tính
2 Chi phí lãi vay "" Bảng tính
3 Chi phí khác 2% Doanh thu
Chế độ thuế %
1 Thuế TNDN 20
III.2. Kế hoạch vay
- Số tiền : 24.039.550.756 đồng
- Thời hạn: 10 năm (120 tháng).
- Ân hạn: 1 năm.
- Lãi suất, phí: Tạm tính lãi suất 12%/năm (tùy từng thời điểm theo lãi suất ngân
hàng).
Tài sản bảo đảm tín dụng: thế chấp toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay.
 Lãi vay, hình thức trả nợ gốc
1 Thời hạn trả nợ vay 10 năm
2 Lãi suất vay cố định 12% /năm
3 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) 6% /năm
4 Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC 7.8% /năm
5 Hình thức trả nợ: 1
(1: trả gốc đều; 2: trả gốc và lãi đều; 3: theo năng lực của dự án)
Chi phí sử dụng vốn bình quân được tính trên cơ sở tỷ trọng vốn vay là 70%
; tỷ trọng vốn chủ sở hữu là 30%; lãi suất vay dài hạn 12%/năm; lãi suất tiền gửi
trung bình tạm tính 6%/năm
III.3. Các thông số tài chính của dự án phương án cho thuê hằng năm.
a. Khả năng trả nợ
Kết thúc năm đầu tiên phải tiến hành trả lãi vay và trả nợ gốc thời gian trả nợ
trong vòng 5 năm của dự án, trung bình mỗi năm trả 3,2 tỷ đồng. Theo phân tích

khả năng trả nợ của dự án (phụ lục tính toán kèm theo) cho thấy, khả năng trả
được nợ là rất cao, trung bình dự án có khả năng trả được nợ, trung bình khoảng
trên 187% trả được nợ.
b. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn.
Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế và
khấu hao cơ bản của dự án để hoàn trả vốn vay.
KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao+lãi vay và giá vốn)/Vốn đầu tư.
Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (phần phụ lục) thì chỉ
số hoàn vốn của dự án là 1,89 lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ được
đảm bảo bằng 1,89 đồng thu nhập. Dự án có đủ khả năng tạo vốn cao để thực
hiện việc hoàn vốn.
Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận thấy
đến năm thứ 9 đã thu hồi được vốn và có dư.
Như vậy thời gian hoàn vốn của dự án là 7 năm 5 tháng kể từ ngày hoạt động.
c. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.
Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốn được phân tích cụ thể ở bảng phụ lục
tính toán của dự án. Như vậy PIp = 1,16 cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra đầu tư
sẽ được đảm bảo bằng 1,16 đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng tỏ dự án
có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 7,8%).
Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 14 đã hoàn được vốn và có dư. Do
đó phải xác định được số tháng của năm thứ 13
Kết quả tính toán: Tp = 12 năm 7 tháng tính từ ngày hoạt động.
d. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV).
P
tiFPCFt
PIp
nt
t



 1
)%,,/(




Tpt
t
TpiFPCFtPO
1
)%,,/(

Trong đó:
+ P: Giá trị đầu tư của dự án tại thời điểm đầu năm sản xuất.
+ CFt : Thu nhập của dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao + lãi vay và
giá vốn.
Hệ số chiết khấu mong muốn 7,8%/năm.
Theo bảng phụ lục tính toán NPV = 6.703.979 đồng. Như vậy chỉ trong vòng 10
năm của thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt được sau khi trừ giá trị đầu tư qui
về hiện giá thuần là: 6.703.979 đồng> 0 chứng tỏ dự án có hiệu quả cao.
e. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).
Theo phân tích được thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán cho
thấy IRR= 12,167% > 7,8% như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ dự án có
khả năng sinh lời.
III.4. Các thông số tài chính của dự án phương án bán.
a. Khả năng trả nợ
Kết thúc năm đầu tiên phải tiến hành trả lãi vay và trả nợ gốc thời gian trả nợ
trong vòng 10 năm của dự án, trung bình mỗi năm trả 3,27 tỷ đồng. Theo phân
tích khả năng trả nợ của dự án (phụ lục tính toán kèm theo) cho thấy, khả năng
trả được nợ là rất cao, trung bình dự án có khả năng trả được nợ, trung bình
khoảng trên 322% trả được nợ.
b. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn.
Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế và
khấu hao cơ bản của dự án để hoàn trả vốn vay.
KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao+lãi vay và giá vốn)/Vốn đầu tư.
Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (phần phụ lục) thì chỉ
số hoàn vốn của dự án là 1,36 lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ được
đảm bảo bằng 1,36 đồng thu nhập. Dự án có đủ khả năng tạo vốn cao để thực hiện
việc hoàn vốn.
Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận thấy
đến năm thứ 3 đã thu hồi được vốn và có dư.
Như vậy thời gian hoàn vốn của dự án là 1 năm 5 tháng kể từ ngày hoạt động.




nt
t
tiFPCFtPNPV
1
)%,,/(

c. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.
Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốn được phân tích cụ thể ở bảng phụ lục
tính toán của dự án. Như vậy PIp = 1,22 cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra đầu tư
sẽ được đảm bảo bằng 1,22 đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng tỏ dự án
có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 7,8%).
Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 3 đã hoàn được vốn và có dư. Do
đó phải xác định được số tháng của năm thứ 2
Kết quả tính toán: Tp = 1 năm 7 tháng tính từ ngày hoạt động.
d. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV).
Trong đó:
+ P: Giá trị đầu tư của dự án tại thời điểm đầu năm sản xuất.
+ CFt : Thu nhập của dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao + lãi vay và
giá vốn.
Hệ số chiết khấu mong muốn 7,8%/năm.
Theo bảng phụ lục tính toán NPV = 17.244.768 đồng. Như vậy chỉ trong vòng 10
năm của thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt được sau khi trừ giá trị đầu tư qui
về hiện giá thuần là: 17.244.768 đồng> 0 chứng tỏ dự án có hiệu quả cao.
e. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).
Theo phân tích được thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán cho
thấy IRR= 23,494%% > 7,8% như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ dự án có
khả năng sinh lời.
P
tiFPCFt
PIp
nt
t



 1
)%,,/(




Tpt
t
TpiFPCFtPO
1
)%,,/(




nt
t
tiFPCFtPNPV
1
)%,,/(

KẾT LUẬN
I. Kết luận.
Với kết quả phân tích như trên, cho thấy hiệu quả tương đối cao của dự án
mang lại, đồng thời giải quyết việc làm cho người dân trong vùng. Cụ thể như
sau:
+ Các chỉ tiêu tài chính của dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết khấu
cho thấy dự án có hiệu quả về mặt kinh tế.
+ Khả năng trả nợ và sử dụng hiệu quả nguồn vốn.
+ Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng trên
8 tỷ đồng thông qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động của dự án.
+ Hàng năm giải quyết việc làm cho 100 lao động của địa phương và
nhiều lao động thời vụ.
Góp phần “phát huy tiềm năng, thế mạnh của địa phương; đẩy nhanh tốc độ
phát triển du lịch của địa phương, xây dựng tạo bước chuyển biến mạnh mẽ và
phát triển kinh tế - xã hội.
II. Đề xuất và kiến nghị.
Với tính khả thi của dự án, rất mong ngân hàng xem xét và hỗ trợ chúng tôi
để chúng tôi có thể triển khai các bước theo đúng tiến độ và quy định. Để dự án
sớm đi vào hoạt động.

PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
Phụ lục 1 Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn của dự án thực hiện dự án
Phụ lục 2 Bảng tính khấu hao hàng năm của dự án.
Phụ lục 3 Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm của dự án.
Phụ lục 4 Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm của dự án.
Phụ lục 5 Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án.
Phụ lục 6 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án.
Phụ lục 7 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu của dự án.
Phụ lục 8 Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự án.
Phụ lục 9 Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án.

Thuyết minh dự án đầu tư Trung tâm Thương mại Khách sạn Hủa Phăn Thanh Hóa | duanviet.com.vn | 0918755356

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Thuyết minh dự án đầu tư Trung tâm Thương mại Khách sạn Hủa Phăn Thanh Hóa | duanviet.com.vn | 0918755356

Similar to Thuyết minh dự án đầu tư Trung tâm Thương mại Khách sạn Hủa Phăn Thanh Hóa | duanviet.com.vn | 0918755356 (20)

More from Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

More from Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt (20)

Thuyết minh dự án đầu tư Trung tâm Thương mại Khách sạn Hủa Phăn Thanh Hóa | duanviet.com.vn | 0918755356