Holopov logistica moscow_ekbpromo

1. Обзор рынка складской
недвижимости. Новые форматы.
Чем обусловлен спрос на складские и индустриальные проекты?
Май 2017
Логистика будущего в России, г. Москва

2. Современные логистические парки

3. 21 млн кв.м качественных складских площадей в РФ (2017)
3
Источник: JLL
6 млн кв. м
13 млн кв. м
3 млн кв. м

4. Предложение качественных складских площадей (2017)
4
Источник: JLL
6 млн
кв. м
13 млн
кв. м
3 млн
кв. м
Две столицы:
27 млн человек
18% населения
16 млн кв.м
74% складов РФ

5. Объем рынка складской недвижимости, 2016
5
Объем рынка складской недвижимости, тыс. кв. м
64 628
Екатеринбург
Новосибирск
Омск
Пермь
Челябинск
Санкт-Петербург
Москва
Нижний Новгород
Казань
Красноярск
Хабаровск
Владивосток
Ростов-на-Дону
Краснодар
Уфа
Самара
Воронеж
2 812
12 808
>1 000
300 – 1 000
60 – 300
<60
148
325
439
533
244364
292
458
281
166
136
62
130
1 200
1 018
Распределение объема складских площадей
по регионам, тыс. кв. м
Источник: JLL

6. Вакансия: Москва vs регионы
6
Москва
1,65 млн кв. м

7. Вакансия: Москва vs регионы
7
Москва
750 тыс. кв. м
Россия
1,65 млн кв. м

8. Вакансия: Москва vs регионы
8
Москва
750 тыс. кв. м
Россия
Х 2,5
1,65 млн кв. м

9. Баланс складского рынка России
9
Источник: JLL
* Уровень ставок по новым сделкам, не включает НДС, операционные расходы и коммунальные платежи

10. Москва

11. Основные показатели рынка складов Москвы и Московской
области
11
Показатели 1 кв. 2017
2-4 кв. 2017
(прогноз)
Предложение
Общий объем качественных складских помещений
(млн кв. м)
12,9 13,5
Объем завершенных проектов (кв. м) 56 770 587 000
Объем свободных площадей (кв. м) 1 649 946 1 640 000
Доля свободных площадей в существующих складских
комплексах
12,8% 12,2%
Спрос
Объем купленных и арендованных площадей (кв. м) 129 569 730 000
Коммерческие условия
Максимальная базовая ставка аренды* (руб./кв. м/год) 3 800
Средняя базовая ставка аренды* (руб./кв. м/год) 3 200
Операционные расходы (руб./кв. м/год) 1 000 – 1 200
Минимальная ставка доходности 11 - 12,5%
*Уровень ставок по новым сделкам; не включая НДС, операционные расходы, коммунальные платежи Источник: JLL

12. Крупнейшие сделки на Московском рынке за 2016 г.
12
Источник: JLL
Арендатор Тип сделки Сектор
Площадь,
кв. м
4 кв. Ашан BTS Продажа Ритейл 138 000
4 кв. SLG* Аренда
Логистический
оператор
59 789
1 кв. О’кей Аренда Ритейл 59 654
4 кв. Hoff Аренда Ритейл 47 000
1 кв. Castorama Аренда Ритейл 42 445
3 кв. BMW Аренда Производство 34 345
4 кв. Bridgestone Аренда Производство 32 000
1
2
3
4
2
5
4
PNK – Чехов 2,
ПЛТ Чехов
ИП Южные Врата
2
1
4 Северное Домодедово
3 Логопарк Север - 2
5
PNK – Бекасово
*Сделки, закрытые компанией JLL

13. Крупнейшие сделки на Московском рынке в 2017 г.
13
Источник: JLL
Арендатор Тип сделки Сектор
Площадь,
кв. м
Все инструменты* Аренда Дистрибуция 20 619
Reckitt-Benckiser Аренда Ритейл 15 492
Конфиденциально* Аренда Производство 12 970
Yokohama Аренда Производство 10 726
BRS-Impeks* Аренда Дистрибуция 10 153
Паритет Аренда Дистрибуция 10 146
Castorama Аренда Ритейл 9 306
1
2
3
4
5
6
7
ПЛТ – Чехов
ИП Южные Врата
7
3
1
Логопарк
Белая Дача
2
ЛП Клин Логистик
20
км
4
6
ЛП Никольское
ЛП Дмитров
5
Технопарк
Успенский
*Сделки, закрытые компанией JLL

14. Спрос на склады в Московском регионе по секторам, 2016
14
1 2 3 4 5
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000 49029950,0%
261592,2
189196
172140,8
72805,2

15. Санкт-Петербург

16. Рынок складских площадей Петербурга, 1 кв. 2017
16
Основные показатели рынка складской недвижимости
Общий объем качественных складских площадей, кв. м 2 811 720
Объем спекулятивных складских площадей, кв. м 1 956 410
Объем введенных площадей, 1 кв. 2017, кв. м 0
Объем свободных площадей, кв. м 182 460
Объем чистого поглощения, 1 кв. 2017, кв. м
- 28 610
Объем сделок, 1 кв. 2017, кв. м 54 810
Общая доля свободных площадей, % 6,5%
Доля свободных спекулятивных площадей, % 9,3%
Максимальная базовая ставка аренды*, руб./ кв. м/ месяц 450–500
Источник: JLL* Ставка включает НДС и операционные расходы, коммунальные расходы оплачиваются по факту

17. 17
Предложение и ввод складских площадей
• В 1 кв. 2017 года в эксплуатацию не было введено ни одного качественного складского комплекса.
• До конца 2017 года к вводу заявлено 70,1 тыс. кв. м. Это наименьший показатель с 2012 года.
Ввод складских площадейОбъем качественных складских площадей
Источник: JLL

18. 18
Распределение спроса по типу арендатора
• В 1 кв. 2017 года наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга стали логистические
компании и дистрибьюторы (43% и 38% соответственно в общей структуре сделок).
• Впервые с 2013 года не было сделок с торговыми операторами.
Распределение спроса на склады по типу арендатора
Источник: JLL

19. Крупнейшие сделки в 1 кв. 2017 года
19
Октавиан
15 100 кв. м
Логистическая компания
Октавиан
MLP Уткина Заводь
MLP Уткина Заводь
11 100 кв. м
Дистрибьютор
Ладога
4 700 кв. м
Производственная
компания
ИП Ладога
Nordway
3 800 кв. м
Логистическая компания
Nordway
Источник: JLL

20. Регионы

21. Основные показатели складского рынка России
21
Источник: JLL
Общий объем рынка складских площадей в городах
России, тыс. кв. м

22. Ввод в эксплуатацию, региональные центры, 2016 год
22
Город Название Класс Девелопер
Площадь,
кв. м
Калуга
Омега Лиз Калуга
(фазы I, II)
А Delta Construction 52 000
Екатеринбург
Распределительный центр
Спортмастер
А Про-Бизнес-Парк 49 000
Тольятти
Распределительный центр
Лента
А PNK Group 46 700
Новосибирск
PNK - Толмачево
(корп. 7)
А PNK Group 39 600
Владивосток
Авиаполис Янковский
(фаза III)
А DNS Development 28 500
Екатеринбург
Складской комплекс
Ролси (фаза II)
А Ролси 22 400
Екатеринбург
PNK - Косулино
(фаза I)
А PNK Group 20 500
Екатеринбург
Распределительный центр
Верный
А Про-Бизнес-Парк 20 000
Источник: JLL

23. Крупнейшие сделки в регионах России, 2016
23
Источник: JLL
Хабаровск
Владивосток
Новосибирск
Иркутск
Челябинск
Омск
Пермь
Уфа
Казань
Москва
Санкт-Петербург
Воронеж
Орел
Модуль
Логистика
16 000 кв. м
3 кв. 2016
Эльдорадо
Ритейл
36 314 кв. м
3 кв. 2016
X5 Retail Group
Ритейл
15 430 кв. м
2 кв. 2016
Ашан
Ритейл
25 357 кв. м
2 кв. 2016
X5 Retail Group
Ритейл
24 000 кв. м
4 кв. 2016
STS Logistics
Логистика
14 267 кв. м
3 кв. 2016
Красноярск
Екатеринбург
Ростов-на-Дону
Краснодар
Самара
Нижний Новгород

24. Спрос
24
Источник: JLL
Распределение спроса по городам РФ за 2006-2016 гг.

25. Спрос
25
• Экспансия крупных торговых сетей - ключевой драйвер роста спроса на складские площади в регионах.
• Многие компании, планирующие развитие, открывают свои собственные складские комплексы.
Источник: JLL*Данные по городам РФ за исключением Москвы
Распределение спроса по секторам по городам РФ*

26. Новые форматы недвижимости

27. Индустриальные парки

28. Индустриальные парки
Базовые меры поддержки созданы:

Госпрограмма «Экономическое развитие
и инновационная экономика»,
подпрограмма «Развитие малого и
среднего предпринимательства»

Подпрограмма «Индустриальные парки»
в рамках ГП «Развитие промышленности
и повышение ее конкурентоспособности»

Национальный стандарт индустриального
парка ГОСТ Р
46 регионов РФ
Общая площадь действующих парков –
более 21 000 га
Средняя заполняемость парков – 50%

29. Оптово-распределительные центры

30. Примеры проектов ОРЦ в регионах РФ на
стадии развития
30
№ Город
Наименование
агрокластера
Общая
площадь, кв. м
Статус
1 Ростов-на-Дону Росагромаркет 243 000 проектируется
2 Новосибирск Ермак/Росагромаркет 200 000 проектируется
3 Казань Агромир 50 000 проектируется
4 Кабардино-Балкария ОРЦ Прохладное 200 000 проектируется
2
Ростов-на-Дону
Новосибирск
Казань
Кабардино-Балкария
3
4
1

31. Логистика в e-commerce
31
Производство
Региональный РЦ
Импортеры
Фулфилмент Центр –
На магистралях
федерального значения
Склад пересылки/
фулфилмент – на
границе города
Склад внутри
Москвы
A-107
30км
МКАД
Городской склад
Магазины
Фулфилмент склад/Склад пересылки

32. Типы складских объектов e-commerce
32
Распределительный центр Фулфилмент Центр Городской склад
Вблизи основных транспортно-логистических услуг,
основных магистралей национального и
международного значения
Удаленность от города: до 80 км Расположен в пределах города
• Площадь: более 50 тыс. кв. м
• Высота потолков: до 12 м
• Количество доков: не менее 1 дока на
1000 кв. м
• Разворотные площадки: до 44 м
• Площадь: 10-50 тыс. кв. м
• Высота потолков: 7-10 м
• Количество доков: не менее 1 дока на
500 кв. м
• Разворотные площадки: от 35 м
• Площадь: до 10 тыс. кв. м
• Высота потолков: 5 м, многоэтажное строение
• Количество доков: не менее 1 дока на
500 кв. м (до 350 кв. м)
• Разворотные площадки: от 35 м

33. Self-Storage
Москва: 47 объектов, площадь ± 120 тыс. кв. м
СПб: 9 объектов, площадь ± 20 тыс. кв. м

34. Self-Storage

Персональное хранение – развитый
рынок в США и Европе

Объекты расположены в крупнейших
городах рядом с жилыми массивами,
ключевыми трассами

Первые проекты появились в Москве
(2008 год) и Санкт-Петербурге

Средний объем хранилища —
порядка 2300 м2

Используются как
перепрофилируемые, так и
строящиеся заново здания

Ставка аренды – 1 100-1 800 руб. за
кв. м в месяц (13 000-21 000 руб. в
год)

Крупнейшие игроки – Складовка,
РэдБокс, Сити Бокс, Сейф Спейс,
Мой Сейф, Самосклад, Хоум Склад

35. Малый формат
12-метровые потолки
Встроенные системы хранения
Разборное здание

36. Малый формат

Самонесущие склады от 500 кв. м
со встроенной системой хранения,
срок строительства – 3 месяца

Объекты до 1 500 кв. м не требуют
разрешения на строительство

Низкая стоимость – около 25 000
руб. за кв. м

Ключевые девелоперы предлагают
продажу зданий по блокам

Новый продукт на рынке –
производственно-складские
здания под ключ

37. © Copyright 2017 Jones Lang LaSalle. Авторские права защищены. Ни одна из частей настоящего отчета не может быть воспроизведена или передана ни в какой форме и никакими средствами без предварительного
письменного разрешения Jones Lang LaSalle. Информация, содержащаяся в настоящем отчете, основана на достоверных по мнению Jones Lang LaSalle данных. Несмотря на все предпринятые меры обеспечить
достоверность содержащейся в отчете информации, Jones Lang LaSalle не может предоставить гарантии того, что в нем отсутствуют фактические неточности. В случае обнаружения таких неточностей, просим Вас
сообщить нам о них для того, чтобы мы смогли внести соответствующие изменения в отчет.