SlideShare a Scribd company logo

BRE-CASE Seminarium 51 - Significance of Foreign Capital for the Polish Economy

•
•
CASE Center for Social and Economic Research
CASE Center for Social and Economic Research

Significance of Foreign Capital for the Polish economy (01.01.1998) Zobacz więcej na nasze stronie:http://www.case-research.eu/en/node/56270

1 of 52
Download to read offline
51 FINANSOWANIE BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO
Publikacja jest kontynuacj¹ serii wydawniczej Zeszyty PBR-CASE CASE-Centrum Analiz Spo³eczno-Ekonomicznych, Fundacja Naukowa 00 – 944 Warszawa, ul. Sienkiewicza 12 BRE Bank SA 00 – 950 Warszawa, ul. Senatorska 18 Copyright by: CASE-Centrum Analiz Spo³eczno-Ekonomicznych, Fundacja Naukowa i BRE Bank SA Redakcja Zeszytów Redakcja naukowa Ewa Balcerowicz Sekretarz Zeszytów Krystyna Olechowska Autorzy W³adys³aw Jan Brzeski Piotr Cyburt Lech Gajewski Ryszard Kowalski Jacek £aszek Opracowanie graficzne: Agnieszka Bury DTP: SK Studio ISSN 1233-121X Wydawca: CASE-Centrum Analiz Spo³eczno-Ekonomicznych, Fundacja Naukowa, 00 - 944 Warszawa, ul. Sienkiewicza 12 Nak³adca: BRE Bank SA, 00-950 Warszawa, ul. Senatorska 18 Oddano do druku w grudniu 2000 r. Nak³ad 600 egz.
SPIS TREŒCI Lista uczestników seminarium 4 Od Redakcji – WPROWADZENIE 5 W³adys³aw Jan Brzeski – FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA: DLA KOGO I PO CO? 7 1. Budowa systemu finansowania mieszkalnictwa 7 2. Finansowanie dla kogo? 8 3. Finansowanie po co? 11 4. Podsumowanie 11 Lech Gajewski – G£ÓWNE PROBLEMY BANKOWOŒCI HIPOTECZNEJ W POLSCE 15 1. Wstêp 15 2. System bankowoœci hipotecznej 15 3. Ryzyko kredytowe 17 4. Ryzyko p³ynnoœci 17 5. Bariery w rozwoju bankowoœci hipotecznej 19 Piotr Cyburt – REFINANSOWANIE BANKOWOŒCI HIPOTECZNEJ 23 1. Wstêp 23 2. Refinansowanie kredytów hipotecznych przez polskie banki 23 3. Skutki obowi¹zuj¹cego refinansowania dla banków uniwersalnych 23 4. Skutki struktury refinansowania listami zastawnymi i kapita³em dla banków hipotecznych 24 5. List zastawny jako instrument finansuj¹cy bank hipoteczny 24 6. Podsumowanie 24 PREZENTACJA 25 Jacek £aszek – INSTRUMENTY FINANSOWANIA RYNKU NIERUCHOMOŒCI MIESZKANIOWYCH 35 1. Podstawowe formy kredytów hipotecznych 35 2. Instrumenty umo¿liwiaj¹ce wycofywanie kapita³u z mieszkania 35 3. Rozwój rynku kredytów mieszkaniowych i hipotecznych w Polsce 38 4.Wybrane elementy rynku kredytów hipotecznych w Polsce 41 Ryszard Kowalski – MIESZKANIA – PROBLEM POLITYCZNIE NIEROZWI¥ZYWALNY 47 1. Wprowadzenie 47 2. Sprawy elementarne 47 3. Diagnoza stanu 48 4. Co nale¿y zrobiæ? 50 5. Element pierwszy – obni¿ka (racjonalizacja) kosztów 50 6. Element drugi – zró¿nicowane zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych 51 7. Element trzeci – instrumenty finansowe 52 8. Uzupe³nienie 52 9. Uwagi koñcowe 53
LISTA UCZESTNIKÓW SEMINARIUM 4 Adam Berent BIG Bank Gdañski SA Anna Bigolas-Siwicka BRE Bank SA Barbara B³aszczyk Fundacja CASE Maria Bobiñska Gazeta Prawna El¿bieta Bodio Ministerstwo Gospodarki W³adys³aw J. Brzeski Fundacja KIN Joanna Bun TUiR WARTA SA Andrzej Chmielewski Nowe ¯ycie Gospodarcze Edmund Cumber BRE Bank SA Piotr Cyburt RHEINHYP-BRE Bank Hipoteczny SA Marcin Domaszewski Gazeta Finansowa Agnieszka Drewicz-Tu³odziecka Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego Marek Dul KPWiG Miros³aw Dusza Narodowy Bank Polski Micha³ Dwurzyñski Kredyt Bank SA Gerarf Ferent Société Générale-Warsaw Branch Jacek Furga HypoVereinsbank Bank Hipoteczny SA El¿bieta Gajeska Przedstawicielstwo Komisji Europejskiej w Polsce Lech Gajewski Bank Œl¹ski SA Justyna Galbarczyk PBK SA Dorota G³êbocka-Kaliszewska Citybank (Poland) S.A. Gabriel G³ówka Bank Œl¹ski SA Stanis³aw Godlewski TU SAMOPOMOC SA Krzysztof Grad PAP Piotr Grocholiñski LG Petro Bank SA Szymon Grochowski Uniwersytet £ódzki Beata Hawrylik Komitet Badañ Naukowych Danuta Horodyska Warmiñsko-Mazurski Bank Regionalny SA Mariusz Jarmu¿ek Uniwersytet £ódzki, CASE Izabela JuŸwiak Polska Konfederacja Pracodawców Prywatnych Bogumi³ Kamiñski Szko³a G³ówna Handlowa Kazimierz Kirejczyk REAS Sp. z o.o. Micha³ Kobosko Puls Biznesu Lidia Ko³ucka Fundacja Forda Marzena Kowalska Wood & Company SA Marek Kowalski Zwi¹zek Banków Polskich Miros³aw Kowalski Bank Przemys³owo-Handlowy SA Ryszard Kowalski Bank Handlowy w Warszawie SA Marek Kozak Polska Agencja Rozwoju Regionalnego Ma³gorzata Koz³owska Komitet Badañ Naukowych Edward Koz³owski Fundacja KIN Arkadiusz Krzeœniak WBK SA Zenon Kulesza Krajowa Izba Gospodarcza Piotr Liese PAIZ Jacek £aszek Bank Œl¹ski SA Monika Macio³ek-Romanowska RHEINHYP-BRE Miros³aw Maszybrocki DAEWOO TU SA Piotr Mi¹czyñski Gazeta Wyborcza Aleksandra Michalska Gazeta Finansowa Tomasz Myszkorowski Bank Handlowy w Warszawie SA Henryk Okrzeja BRE Bank SA Krystyna Olechowska Fundacja CASE Pawe³ Olesiñski PLD Aleksander Oleœ Pekao SA Marek Opi³owski Rz¹dowe Centrum Studiów Strategicznych Renata Ostafin TBS Elwira Ostrowska-Graczyk Bank Pekao SA Adam Paw³owicz PAIZ Iwona Pietrzak TUiR WARTA SA Piotr Pietrzak Gazeta Finansowa Maciej Piotrowski Bank of America (Polska) SA Ma³gorzata Przebindowska ABN-AMRO Bank(Polska) SA Stanis³aw M. Popów Bank of America (Polska) SA Andrzej Pyszkowski Polska Agencja Rozwoju Regionalnego Andrzej Raczko PKO BP Krystyna Rawska Górnoœl¹ski Bank Gospodarczy SA Wojciech Rzepka Bank Gospodarstwa Krajowego El¿bieta Sawicka PKO BP SA El¿bieta Skrzeszewska-Paczek Bank Handlowy w Warszawie SA Andrzej S³awiñski Narodowy Bank Polski Józef Sobota Narodowy Bank Polski Miros³aw Sochaczewski Kredyt Bank SA Jan K. Solarz Narodowy Bank Polski Piotr Sota Ministerstwo Finansów Tomasz Stankiewicz WNE UW Romeo Stanciu Ambasada Rumunii Maciej Stañczuk WestLB Polska SA Waldrmar Stawski PKO Bank Polski Piotr Stefaniak BOSS Stanis³aw Sudak Rz¹dowe Centrum Studiów Strategicznych Sylwester Szafarz BBN Tomasz Szapiro Szko³a G³ówna Handlowa Tadeusz Szkamruk Rynki Zagraniczne Piotr Szpunar Narodowy Bank Polski Urszula Szyperska Polityka Andrzej Œniecikowski IBD Zmiany SA Piotr Tefelski PBK SA Robert Tkaczyk AIG Poland Insurane Company SA Piotr Tomaszewski Bank Pocztowy SA Piotr Utrata Parkiet Stanis³aw Wellisz £ukasz Wilkowicz Gazeta Bankowa Adam Wiœniewski Uniwersytet £ódzki Gra¿yna Wojciechowicz Fundacja CASE Jacek Wojciechowicz Biuro Banku Œwiatowego w Polsce Jaros³aw Wolfram Bank Handlowy w Warszawie SA Pawe³ Wróbel BRE Bank SA Anna Zaj¹czkowska Narodowy Bank Polski Artur Zapa³a KPWiG Anna Z¹bkowicz INE PAN Anna Zwoliñska KPWiG £ukasz Wilkowicz Gazeta Bankowa Katarzyna Zajdel Citibank (Polska) SA Piotr Zawadzki LG Petro Bank SA Tomasz Zieliñski Uniwersytet Warszawski Ewa Zychowicz Rzeczpospolita Adam ¯o³nowski PAIZ
WPROWADZENIE Od Redakcji Dotychczasowe dzia³ania na rzecz budowy sytemu finansowania polskiego mieszkalnictwa rozwija³y siê w dwóch kierunkach: dotowania starych i nowych kredytów mieszkaniowych ze œrodków bud¿etu pañstwa oraz budowania zrê- bów rynkowego finansowania kredytami hipotecznymi.Co roku staczano boje o zwiêkszenie œrodków bud¿etowych i tym mierzono wiarygodnoœæ polityki wspierania mieszkalnictwa oraz skalê postêpu reform. Okaza³o siê jednak, ¿e pomimo spadku inflacji, wzrostu dochodów realnych, oraz rosn¹cej dostêpnoœci kredytów hipotecznych przyrost akcji kredyto-wej, startuj¹cy przecie¿ z bardzo niskiej bazy, jest nader mizerny i podobnie zreszt¹ dzieje siê w innych krajach o zaa-wansowanej transformacji. Prób¹ oceny dotychczasowego modelu finansowania budownictwa mieszkaniowego by³o 51 seminarium panelowe BRE-CASE, które odby³o siê 23 listopada 2000 r. w Warszawie. Do dyskusji organizatorzy za-prosili bankowców: Lecha Gajewskiego, Dyrektor Banku Œl¹skiego SA (referat pt.„G³ówne problemy bankowoœci hipotecznej”) i Piotra Cyburta, prezesa RHEINHYP-BRE Bank Hipoteczny SA (referat pt.„Refinansowanie bankowoœ- ci hipotecznej”) oraz ekspertów: W³adys³awa J. Brzeskiego, przewodnicz¹cego Rady Fundacji KIN i cz³oneka Rady Fundacji CASE (referat pt.„Finansowanie budownictwa: dla kogo i po co?”), Jaceka £aszka, doradcê Banku Œl¹skiego SA (referat pt.„Instrumenty finansowania rynku nieruchomoœci mieszkaniowych”) oraz Ryszarda Kowalskiego, który wyg³osi³ koreferat pt. „Patologie finansowania budownictwa mieszkaniowego”. Dzisiaj mówienie o mieszkalnictwie w dotychczasowej konwencji polityki mieszkaniowej, jak stwierdzili paneliœci, po prostu siê zu¿y³o. Ci¹g³e utyskiwanie na zapaœæ mieszkaniow¹, na zubo¿enie spo³eczeñstwa o narastaj¹cej bezdom-no œci oraz na brak œrodków z bud¿etu nie wytrzymuje nowoczesnej metodyki miêdzynarodowej czyni¹c dalsz¹ deba-t ê na ten temat coraz bardziej karykaturaln¹. Nie mo¿na ci¹gle powtarzaæ obiegowych diagnoz i recept, gdy zmienia-j ¹ siê uwarunkowania makroekonomiczne wyra¿one 25% wzrostem dochodów realnych oraz preferencje gospodarstw domowych wydaj¹cych zwiêkszone dochody na zakup milionów nowych samochodów, artyku³ów AGD, elektronikê do-mow ¹ czy na podró¿e zagraniczne. Takie zachowania konsumenckie, i to na masow¹ skalê, s¹ sygna³em zarówno s³a-bej dokuczliwoœci kryzysu mieszkaniowego jak te¿ inaczej uszeregowanych preferencji gospodarstw domowych. Podejrzenia o zbyt optymistyczne za³o¿enia co do potencjalnego popytu znajduj¹ poparcie w dopiero co og³oszonych badaniach CBOS wykazuj¹cych, ¿e problemy mieszkaniowe nie s¹ pierwszoplanowymi wœród polskich gospodarstw domowych.Wa¿niejszymi problemami s¹ bezrobocie, zarobki, bezpieczeñstwo i zdrowie. Badania te wykaza³y, ¿e kre-dyty hipoteczne wykorzystywane s¹ w mniej ni¿ 15% transakcji mieszkaniowych zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, a udzia³ ten nie wykazuje tendencji wzrostowej. Gospodarstwa domowe nie zdaj¹ siê wiêc reagowaæ na re-aln ¹ stopê oprocentowania, która w ostatnich latach spad³a nie wywo³uj¹c du¿ego wzrostu popytu na kredyty hipotecz-ne. Powodami niedu¿ego zainteresowania s¹: ma³e zapotrzebowanie na nowe mieszkanie, zbyt niskie i niepewne (w przysz³oœci) zarobki oraz brak zaufania do instrumentu kredytu. Wœród tych, którzy odczuwaj¹ g³ód mieszkaniowy – wg w³asnych kryteriów – tylko 12% interesuje siê kredytem d³ugoterminowym na nowe mieszkanie lub przebudowê, 5
7% interesuje siê takim kredytem na zakup u¿ywanego mieszkania, a a¿ 50% nie interesuje siê kredytami hipotecz-nymi lub komercyjnymi. Tylko 1,4% badanych gospodarstw powa¿nie interesuje siê systemem kontraktowego oszczêdzania w kasach mie-szkaniowych lub oszczêdnoœciowo-budowlanych, natomiast ju¿ 30% dostrzega kredyt jako uzupe³nienie w³asnych œrodków. Interesuj¹cym jest to, i¿ tylko 4% gospodarstw twierdzi, ¿e nie mo¿e podo³aæ wydatkom mieszkaniowym, przy czym odsetek ten maleje. Przeczy to argumentom za utrzymywaniem drastycznie zani¿onych czynszów przez polity-k ów samorz¹dowych. Jednoczeœnie wzrasta œwiadomoœæ tego, ¿e mieszkanie jest dobrem rynkowym, gdy¿ 2/3 uwa- ¿a, ¿e ka¿dy powinien mieæ takie mieszkanie, na jakie go staæ. Udzia³ gospodarstw domowych wydaj¹cych ponad 30% dochodów na koszty mieszkaniowe wzrós³ z 32% w 1995 do 38% w 2000 r. Oznacza to, ¿e nadal jednak ponad 60% nie akceptuje udzia³u kosztów mieszkaniowych rzêdu 25-30% niezbêdnego dla zaci¹gania skutecznej wielkoœci kre-dytu hipotecznego tj. takiego kredytu, który wype³nia lukê miêdzy œrodkami w³asnymi a kosztem zakupu mieszkania. Szacunki popytu na kredyty hipoteczne nie mog¹ wiêc opieraæ siê na za³o¿eniu, które potencjalni kredytobiorcy odrzu-caj ¹, o czym œwiadcz¹ przeprowadzone przez GUS badania. Inne priorytety nadal wypieraj¹ mieszkalnictwo i zanim nie zmieni siê struktura wydatków, nie mo¿na liczyæ na masowy wzrost zainteresowania, bez wzglêdu na to, co siê dzieje ze stopami oprocentowania. Prezentowane w Zeszycie teksty s¹ rozszerzonymi wersjami wyst¹pieñ wyg³oszonych na listopadowym seminarium. Zosta³y przygotowane specjalnie na potrzeby seminarium i niniejszej publikacji, za co ich Autorom organizatorzy sk³a-daj ¹ serdeczne podziêkowanie. 6
7
FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA: DLA KOGO I PO CO? W³adys³aw Jan Brzeski* Wiele powiedziano i napisano ju¿ o problematyce fi-nansowania mieszkalnictwa w Polsce. ¯aden z krajów transformacji nie doczeka³ siê tylu badañ i opracowañ dotycz¹cych szeregu aspektów finansowania mieszkal-nictwa – od podstawowych elementów kredytowania i dotowania gospodarstw domowych, poprzez Ÿród³a po-zyskiwania rynkowych œrodków kredytowych po nadzór bankowy nad instytucjami finansowania mieszkalnictwa. Efektem tych prac jest bogata kolekcja raportów finan-sowanych przez USAID1 i dostêpnych na stronie inter-netowej www.polandhousingfinance.org. Ponadto, na te tematy wypowiada³y siê czêsto inne instytucje rozwojo-we jak Bank Œwiatowy (IBRD), Bank Europejski (EBRD), Miêdzynarodowy Fundusz Walutowy (IMF), Organizacja Gospodarczej Wspó³pracy i Rozwoju (OECD) czy McKinsey Global Institute. 1. Budowa systemu finansowania mieszkalnictwa Ju¿ na pocz¹tku procesu reform Bank Œwiatowy uru-chomi ³ w Polsce program wspierania instytucjonalnego rozwoju finansowania mieszkalnictwa w warunkach wy-sokiej inflacji i niestabilnych dochodów, co zaowocowa³o miêdzy innymi: rozdzia³em kredytów budowlanych i hipo-tecznych, wykupem skapitalizowanych odsetek przez bud¿et pañstwa, wprowadzeniem procedur przygotowy-wania wniosków kredytowych czy wreszcie utworzeniem po stronie finansowania zabezpieczaj¹cego p³ynnoœæ bankom Funduszu Hipotecznego, a po stronie kredyto-wania instrument o podwójnej indeksacji typu DIM2. Dzia³ania na rzecz budowy sytemu finansowania mie-szkalnictwa rozwija³y siê w dwóch kierunkach: dotowania starych i nowych kredytów mieszkaniowych ze œrodków bud¿etu pañstwa oraz budowania zrêbów rynkowego fi-nansowania kredytami hipotecznymi. Te dwa kierunki konkurowa³y o uwagê sk¹pych mo¿liwoœci badawczych i intelektualnych w dyspozycji rz¹du. Na rynku konkuren-cja miêdzy kredytami preferencyjnymi oferowanymi g³ównie przez PKO bp z jednej strony, a niedotowanymi produktami komercyjnymi (w³¹cznie z kredytami typu DIM z Funduszu Hipotecznego) koñczy³a siê oczywist¹ dominacj¹ kredytów preferencyjnych dotowanych przez podatników. Jednoczeœnie, obydwa kierunki dzia³añ ba-zowa ³y na przekonaniu o wielkiej skali niezaspokojonego popytu na mieszkania, a co za to tym idzie na kredyty mieszkaniowe, które z biegiem czasu zaczêto po-wszechnie nazywaæ hipotecznymi3. Wystarczy³o wiêc stworzyæ pule œrodków oraz skonstruowaæ odpowiedni instrument kredytowy przesuwaj¹cy g³ówny ciê¿ar sp³at na póŸniejsze lata, a ko³o zamachowe pilnie oczekiwa-nych kredytów hipotecznych wzruszy³oby aktywnoœæ rynków nieruchomoœci i budowlanych a poprzez efekty mno¿nikowe – ca³¹ gospodarkê. W latach 90. oczywiste by³o wiêc dla kogo i po co na-le ¿a³o rozwijaæ i dotowaæ finansowanie mieszkalnictwa. Powtarzano obiegowe wskaŸniki kryzysu mieszkaniowe-go jako miarê potencjalnego popytu na kredyty hipotecz-ne, gdy stan¹ siê dostêpne, przytaczaj¹c serie wskaŸni-k ów z krajów Unii Europejskiej. Co roku staczano boje o zwiêkszenie œrodków bud¿etowych i tym mierzono wia-rygodno œæ polityki wspierania mieszkalnictwa oraz skalê postêpu reform. Okaza³o siê jednak, ¿e pomimo spadku inflacji, wzrostu dochodów realnych, oraz rosn¹cej do- 7
stêpnoœci kredytów hipotecznych przyrost akcji kredyto-wej, startuj¹cy przecie¿ z bardzo niskiej bazy, jest nader mizerny i podobnie zreszt¹ dzieje siê w innych krajach o zaawansowanej transformacji. Zaproszeni przez rz¹d polski miêdzynarodowi eksperci, sfinansowani przez USAID, przeprowadzili rygorystyczne badania, które wskaza³y na szereg przyczyn sk¹pych efektów rozwoju finansowania w naszym kraju mimo tak znacznych po-st êpów makroekonomicznych. W œwietle tych raportów i dyskusji, któr¹ wywo³a³y, dalsze pisanie i mówienie o mieszkalnictwie w dotych-czasowej konwencji polityki mieszkaniowej po prostu siê zu¿y³o. Ci¹g³e utyskiwanie na zapaœæ mieszkaniow¹, na zubo¿enie spo³eczeñstwa o narastaj¹cej bezdomnoœci oraz na brak œrodków z bud¿etu nie wytrzymuje nowo-czesnej metodyki miêdzynarodowej czyni¹c dalsz¹ de-bat ê na ten temat coraz bardziej karykaturaln¹. Nie mo¿na ci¹gle powtarzaæ obiegowych diagnoz i recept, gdy zmieniaj¹ siê uwarunkowania makroekonomiczne wyra¿one 25% wzrostem dochodów realnych oraz pre-ferencje gospodarstw domowych wydaj¹cych zwiêkszo-ne dochody na zakup milionów nowych samochodów, artyku³ów AGD, elektronikê domow¹ czy na podró¿e za-graniczne. Takie zachowania konsumenckie, i to na ma-sow ¹ skalê, s¹ sygna³em zarówno s³abej dokuczliwoœci kryzysu mieszkaniowego jak te¿ inaczej uszeregowa-nych preferencji gospodarstw domowych. Dlatego te¿ zabieraj¹c g³os otwieraj¹cy seminarium CASE na temat finansowania mieszkalnictwa pragnêli- œmy przyj¹æ czêœciowo inny ton odró¿niaj¹cy siê od do-tychczasowych obiegowych wypowiedzi oraz postuluj¹cy inne roz³o¿enie akcentów. Dotyczy to obramowania refe-rat ów technicznych zarówno niniejszym referatem otwie-raj ¹cym jak te¿ zamykaj¹cym referatem Ryszarda Kowal-skiego. Referaty te s¹ celowo prowokacyjne dla wywo³a-nia ¿ywszej dyskusji i zrewidowania obiegowych diagnoz, utyskiwañ i zaleceñ. Takie niekonwencjonalne myœlenie nie jest moim oryginalnym podejœciem, ale udzia³em w pojawiaj¹cych siê coraz czêœciej g³osach o potrzebie œwie¿ego podejœcia do starego tematu, które to podejœcie znalaz³o ju¿ pewien wyraz w uchwalonej kilka lat temu przez rz¹d œredniookresowej strategii dla sektora. Nieste-ty, strategia ta nie zosta³a prze³o¿ona na spójny program dzia³añ i nie stanowi jeszcze mocy sprawczej. Poniewa¿ przyrównywanie finansowania mieszkal-nictwa do napêdzania ko³a zamachowego budownictwa a zatem gospodarki, zosta³o ju¿ znacznie zu¿yte, po-zwol ê sobie przyrównaæ t¹ tematykê do symfonii, któr¹ ktoœ musi skomponowaæ w formie spójnej legislacji, ktoœ musi ni¹ dyrygowaæ w formie programów rz¹dowych i samorz¹dowych, ktoœ musi j¹ wykonywaæ na instru-mentach (finansuj¹cych i kredytuj¹cych) i wreszcie mu-si ktoœ chcieæ jej wys³uchaæ czyli zaci¹gaæ kredyt hipo-teczny. Z mojej obserwacji i subiektywnej oceny wynika, ¿e dotychczasowy dorobek mo¿na w uproszczeniu skwitowaæ jako niepe³n¹ kompozycjê i brak stanowcze-go dyrygenta przy jednoczesnej du¿ej aktywnoœci in-strumentalist ów wyrêczaj¹cych czêœciowo kompozytora i dyrygenta. Œrodowisko bankowe, inspirowane g³ównie przez banki niemieckie, wziê³o bowiem w swoje rêce trud przygotowania, skonsultowania i „przepchniêcia” stosownych ustaw i regulacji u³atwiaj¹cych wykonywa-nie symfonii kredytów hipotecznych4. Wziê³o nawet na siebie trud zachêcenia s³uchaczy koncertem, ale tutaj pojawi³ siê problem nik³ego zainteresowania tymi pro-duktami, co jest sporym zaskoczeniem wzglêdem obie-gowych opinii o pal¹cych potrzebach mieszkaniowych. 2. Finansowanie dla kogo? D¹¿¹c do uporz¹dkowania dzia³añ w tym zakresie rodzi siê zasadnicze pytanie o to, kto ma nadawaæ ton tworzeniu strategii finansowania mieszkalnictwa: parla-ment, rz¹d, instrumentaliœci czy s³uchacze. Wydaje siê, ¿e kanony gospodarki rynkowej nakazuj¹ najpierw zba-da æ stopieñ zainteresowania s³uchaczy czy potencjalne-go choæby popytu. Na to pytanie odpowiedziano sobie na pocz¹tku reform zak³adaj¹c trafnoœæ obiegowych dia-gnoz wygenerowanych metodologi¹ poprzedniego sy-stemu gospodarczego. A wiêc spytaæ siê dla kogo ma byæ to finansowanie, a nastêpnie spytaæ samych zainte-resowanych zamiast dedukowaæ ich zapatrywania na podstawie dotychczas stosowanych wskaŸników. Za³o- 8
¿ono, ¿e potrzeby mieszkaniowe s¹ w du¿ej mierze nie spe³nione, a wiêc popyt jest tylko funkcj¹ si³y nabywczej, której brak jest jedyn¹ barier¹ popytu na finansowanie mieszkalnictwa.Wydaje siê, i to poddajê nam wszystkim pod rozwagê, ¿e zapomnieliœmy o preferencjach i woli konsumentów, a wiêc w pewnym sensie o stopniu kryzy-su mieszkaniowego w Polsce. Je¿eli kryzys jest istotnie bardzo g³êboki, konsumenci bêd¹ preferowaæ wszelkie rozwi¹zania poprawiaj¹ce ich sytuacjê mieszkaniow¹, niekoniecznie przez zakup nadmiernie drogiego nowe-go mieszkania. Nie pytaj¹c o zdanie kredytobiorców, przytaczano przez wiêkszoœæ lat 90. wskaŸniki iloœciowe udowadnia-j ¹ce istnienie g³êbokiego kryzysu mieszkaniowego. Ty-powym wskaŸnikiem by³a liczba ok. 300 mieszkañ na 1.000 mieszkañców, który porównywano z podobnym wskaŸnikiem bogatych krajów Europy Zachodniej i Ameryki Pó³nocnej, a nawet z niektórymi krajami trans-formacji, jak Wêgry czy Czechy. Po pierwsze, porówny-wanie z krajami o kilkakrotnie wy¿szym dochodzie na mieszkañca jest wysoce nieadekwatne, a porównania z gospodarkami rynkowymi powinny dotyczyæ krajów o podobnych dochodach na mieszkañca a wiêc Turcji, Brazylii czy Meksyku. Takie porównanie wykazuje, ¿e w krajach tych jest mniej substancji mieszkaniowej ni¿ w krajach transformacji5. Przyk³adanie zachodnich standardów do miary pol-skich problemów mieszkaniowych jest wiêc trochê na wyrost. Wszak w Polsce za œrednie wynagrodzenie (ofi-cjalnie zarejestrowane) mo¿na kupiæ oko³o 0,6 – 0,8 m2 mieszkania przy 2,0 – 2,5 m2 na Zachodzie. Po drugie, iloœæ mieszkañ na 1.000 mieszkañców jest funkcj¹ œredniej wielkoœci gospodarstw domowych w da-nym spo³eczeñstwie. Polska jest krajem o znacznie wiêk-szej dzietnoœci ni¿ kraje zachodnie oraz niektóre kraje transformacji takie jak Wêgry czy Czechy.Wkraju o wiêk-szej dzietnoœci iloœæ mieszkañ na 1.000 mieszkañców powinna byæ mniejsza – wskaŸnik ten nie jest wiêc wy-starczaj ¹cym dowodem na kryzys, przynajmniej w sen-sie iloœciowym. Z kolei spojrzenie na iloœæ metrów kwadratowych na mieszkañca daje w Polsce wielkoœæ ok. 18 m2.Trudno to nazwaæ kryzysem patrz¹c na ubogi, wzglêdem Zacho-du, kraj. Nale¿y dodaæ jeszcze, ¿e na jednego mie-szka ñca przypada œrednio 1 pomieszczenie, aczkolwiek nie jest to równy rozk³ad w spo³eczeñstwie. Jednocze- œnie udzia³ w³asnoœci mieszkaniowej w Polsce (72%) jest wy¿szy ni¿ w Stanach Zjednoczonych, Francji czy Niemczech.Trudno wiêc traktowaæ ten wskaŸnik za mia-rodajny, aczkolwiek czêsto siê go przytacza w samorz¹- dach jako argument dalszych reform mieszkalnictwa. Czêsto przytacza siê nastêpuj¹ce szacunki – 600-800 mieszkañ do wyburzenia ze wzglêdu na z³y stan tech-niczny. Rzadziej mówi siê o tym, ¿e czynsze finansuj¹ nieca³e 50% kosztów utrzymania zasobów mieszkanio-wych a udzia³ kosztów mieszkaniowych (czynsze) w bu-d ¿etach gospodarstw domowych jest wiêcej ni¿ o po³o-w ê ni¿szy (15-20%) ni¿ w gospodarstwach domowych na Zachodzie (30-45%). Jednoczeœnie, zró¿nicowanie miêdzy czynszami wolnymi a regulowanymi s³abo koresponduje z zamo¿- noœci¹ gospodarstw domowych. Nadmierne koszty bu-downictwa oraz drogie finansowanie wynikaj¹ z szeregu niedoskona³oœci strony poda¿owej (rzeczowej i finanso-wej), co skutkuje bardzo nisk¹ wydajnoœci¹, a wiêc nadmiernymi cenami nowego budownictwa6. Wreszcie, przytacza siê czêsto wielkoœæ tzw. deficy-tu statystycznego wyra¿aj¹cego ró¿nicê miêdzy iloœci¹ mieszkañ a iloœci¹ gospodarstw domowych. Jest tutaj mowa o ok. 1,5 mln jednostek, przy czym nie jest pew-ne jak liczone s¹ gospodarstwa domowe na wsi, gdzie mieszkanie w gospodarstwach wielopokoleniowych jest norm¹, ale nie koniecznoœci¹. Je¿eli wzi¹æ pod uwagê, ¿e w chwili obecnej znajduje siê w budowie ok. 700.000 mieszkañ, to po³owa tego „deficytu” jest w trakcie likwi-dowania. Jednoczeœnie, tempo oddawania tych mieszkañ (rocznie ok. 70.000) sugeruje 10-letni cykl bu-dowlany, co jest kolejn¹ miar¹ niskiej wydajnoœci realnej strony poda¿owej7. Je¿eli wzi¹æ pod uwagê, ¿e gospodarstwa domowe doœwiadczy³y znacznego przyrostu realnych dochodów i przeznaczy³y ich wiêksz¹ czêœæ na zaspokojenie in-nych potrzeb (samochody, AGD, elektronika, podró¿e), to wzmacnia to tezê, ¿e g³êbokoœæ kryzysu mieszkanio-wego jest znacznie mniejsza ni¿ obiegowa diagnoza. Pamiêtajmy przy tym, ¿e strona poda¿owa (budownic- 9
two) wykazuje szereg oznak niskiej wydajnoœci i wyso-kich kosztów co tworzy nisk¹ si³ê nabywcz¹ i przyczynia siê do os³abienia popytu; i to przed rozwa¿eniem ko-szt ów kredytu, który wymaga i tak znacznych wk³adów œrodków w³asnych, które w du¿ej iloœci zosta³y zu¿ytko-wane na ww. zakupy konsumpcyjne. W zwi¹zku z tym popyt na finansowanie mieszkalnictwa (symfoniê) bê- dzie równie¿ ni¿szy ni¿ zak³adano i nadal zak³ada kom-pozytor, dyrygent oraz instrumentaliœci. Podejrzenia o zbyt optymistyczne za³o¿enia co do potencjalnego popytu znajduj¹ poparcie w dopiero co og³oszonych badaniach CBOS8 wykazuj¹cych, ¿e pro-blemy mieszkaniowe nie s¹ pierwszoplanowymi wœród polskich gospodarstw domowych.Wa¿niejszymi proble-mami s¹ bezrobocie, zarobki, bezpieczeñstwo i zdrowie. Badania te wykaza³y, ¿e kredyty hipoteczne wykorzysty-wane s¹ w mniej ni¿ 15% transakcji mieszkaniowych za-r ówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, a udzia³ ten nie wykazuje tendencji wzrostowej. Gospodarstwa do-mowe nie zdaj¹ siê wiêc reagowaæ na realn¹ stopê oprocentowania, która w ostatnich latach spad³a nie wy-wo ³uj¹c du¿ego wzrostu popytu na kredyty hipoteczne. Powodami niedu¿ego zainteresowania s¹: ma³e zapo-trzebowanie na nowe mieszkanie, zbyt niskie i niepew-ne (w d³u¿szej perspektywie) zarobki oraz brak zaufania do instrumentu kredytu. Wœród tych, którzy odczuwaj¹ g³ód mieszkaniowy – wg w³asnych kryteriów – tylko 12% interesuje siê kredytem d³ugoterminowym na nowe mie-szkanie lub przebudowê, 7% interesuje siê takim kredy-tem na zakup u¿ywanego mieszkania, a a¿ 50% nie in-teresuje siê kredytami hipotecznymi lub komercyjnymi9. Tylko 1,4% badanych gospodarstw powa¿nie intere-suje siê systemem kontraktowego oszczêdzania w ka-sach mieszkaniowych lub oszczêdnoœciowo-budowla-nych10, natomiast ju¿ 30% dostrzega kredyt jako uzupe³- nienie w³asnych œrodków. Interesuj¹cym jest to, i¿ tylko 4% gospodarstw twierdzi, ¿e nie mo¿e podo³aæ z wydat-kami mieszkaniowymi, przy czym odsetek ten maleje. Przeczy to argumentom za utrzymywaniem drastycznie zani¿onych czynszów przez polityków samorz¹dowych. Jednoczeœnie wzrasta œwiadomoœæ tego, ¿e mieszkanie jest dobrem rynkowym, gdy¿ 2/3 uwa¿a, ¿e ka¿dy powi-nien mieæ takie mieszkanie, na jakie go staæ. Udzia³ go-spodarstw domowych wydaj¹cych ponad 30% docho-d ów na koszty mieszkaniowe wzrós³ z 32% w 1995 do 38% w 2000 r. Oznacza to, ¿e nadal jednak ponad 60% nie akceptuje udzia³u kosztów mieszkaniowych rzêdu 25-30% niezbêdnego dla zaci¹gania skutecznej wielko- œci kredytów hipotecznych tj. takich kredytów, które wy-pe ³niaj¹ lukê miêdzy œrodkami w³asnymi a kosztem za-kupu mieszkania. Szacunki popytu na kredyty hipotecz-ne nie mog¹ wiêc opieraæ siê na za³o¿eniu, które potenc-jalni kredytobiorcy odrzucaj¹, o czym œwiadcz¹ przeprowadzone badania. Inne priorytety nadal wypiera-j ¹ mieszkalnictwo i zanim nie zmieni siê struktura wydat-k ów, nie mo¿na liczyæ na masowy wzrost zainteresowa-nia, bez wzglêdu na to, co siê dzieje ze stopami oprocen-towania. Jednoczeœnie szybciej postêpuje modernizacja i wy-posa ¿enie mieszkañ ni¿ nowe budownictwo, co sugeru-je pogl¹d wyra¿any przez ekspertów zachodnich, ¿e w nowoczesnej gospodarce miar¹ poprawy sytuacji mie-szkaniowej jest w coraz mniejszym stopniu iloœæ budo-wanych nowych mieszkañ a w coraz wiêkszym stopniu modernizacja i wyposa¿enie istniej¹cych.Tak te¿ zacho-wuje siê wiele polskich gospodarstw domowych, a ich wydatki na te cele powinny byæ uwzglêdniane w staty-stykach dotycz¹cych wydatków na mieszkalnictwo. Naj-wy ¿szy czas oderwaæ siê od modelu myœlenia o mie-szkalnictwie w kategoriach budowlanych, co by³o uporczywie lansowane przez ministerstwo przedsiê- biorstw budowlanych prowadz¹ce politykê mieszkanio-w ¹ kraju. Badania wybitnego ekonomisty mieszkaniowego studiuj¹cego transformacjê finansowania mieszkalnic-twa w krajach transformacji11 sugeruj¹, ¿e s³abe zainte-resowanie kredytem hipotecznym nie zale¿y od wysoko- œci realnej stopy oprocentowania tych kredytów12. Nie zale¿y równie¿ znacz¹co od nominalnej stopy oprocen-towania, gdy¿ spadek tych stóp i poprawa wspó³czynni-ka obs³ugi d³ugu nie wywo³a³y du¿ego wzrostu tych kre-dyt ów. Nie t³umaczy s³abego zainteresowania zaporowe zachowanie kredytodawców, albowiem szukaj¹ oni mo¿liwoœci zwiêkszenia swojego zaanga¿owania w tym sektorze. Równie¿ dotowanie stóp oprocentowania ze œrodków bud¿etowych (preferencyjne kredyty) nie wyka- 10
za³o znacznego wzrostu – szczególnie w Czechach, gdzie stopieñ preferencyjnoœci by³ znaczny – chyba ¿e dotacja oznacza³a czysty zysk finansowy w porównaniu z oprocentowaniem oszczêdnoœci13. Diamond twierdzi, ¿e g³ównym wspólnym mianowni-kiem wydaje siê byæ – przynajmniej pod koniec lat 90. – zjawisko kulturowe wyra¿aj¹ce siê niechêci¹ gospo-darstw domowych w Europie Œrodkowej do zaci¹gania kredytu d³ugoterminowego, chyba ¿e ³¹czy siê to ze znaczn¹ dotacj¹. Dodatkowym czynnikiem jest du¿a iloœæ mieszkañ czekaj¹cych na przejêcie przy zmianie pokoleñ w krajach o drastycznie spadaj¹cym przyroœcie naturalnym14. Jednoczeœnie, szereg gospodarstw do-mowych korzysta z mieszkañ czynszowych o zani¿o-nym czynszu, którego nie chce straciæ.Trzymanie siê ta-kiego pó³darmowego mieszkania powoduje wydatkowa-nie zwiêkszonych dochodów na inne cele ni¿ poprawa sytuacji mieszkaniowej, lub poprawa tej sytuacji poprzez wydatki na wyposa¿enie mieszkania lub jego remont. Szukaj¹cymi kredytu s¹ wiêc g³ównie m³ode pary nie maj¹ce mieszkania, za to z dobrymi perspektywami za-wodowymi. 3. Finansowanie po co? Je¿eli finansowanie mieszkalnictwa nie wydaje siê byæ tak pal¹cym problemem, to po co zajmowaæ siê nim w sensie polityki i wydatków na jej prowadzenie i doto-wanie? Pojawia siê tutaj mocny argument makroekono-miczny, który upatruje w finansowaniu mieszkalnictwa wa¿nego elementu rozwoju i dojrzewania rynków kapita- ³owych oraz efektów mno¿nikowych w gospodarce i to w sektorach silnie zorientowanych na rodzim¹ si³ê robo-cz ¹, produkcjê materia³ów budowlanych, wyposa¿enia mieszkañ, projektowania itp. Wszak udzia³ zasobów nie-ruchomo œci w maj¹tku narodowym krajów transformacji dochodzi zapewne do 70% w porównaniu z 30% w Sta-nach Zjednoczonych. T³umaczy siê to tym, ¿e kraje transformacji posiadaj¹ niewiele innych form maj¹tku ta-kich jak maszyny, urz¹dzenia, patenty, technologie oraz aktywa finansowe. Nieruchomoœci maj¹ wiêc dominuj¹- cy udzia³ w aktywach gospodarki. Najwiêkszy udzia³ w nieruchomoœciach maj¹ zasoby mieszkaniowe. Rozwój gospodarczy wymaga z jednej strony efek-tywnego wykorzystania istniej¹cych zasobów nierucho-mo œci15, a z drugiej strony inwestowania w potencja³ produkcyjny oraz akumulacje kapita³u. Oznacza to, ¿e wzrost gospodarczy „zasysa” skromne iloœci kapita³u krajowego do bardziej wydajnych sektorów gospodarki poprzez rynek kapita³owy wypieraj¹c nap³yw kapita³u na rynki mieszkaniowe. Jest to typowe zjawisko kontracy-kliczne, gdzie sektor mieszkaniowy traci nap³yw kapita- ³ów podczas cyklu wzrostu gospodarczego oraz przyj-muje nap³yw kapita³ów podczas cyklu spadku koniunk-tury. Wa¿na jest wiêc rola stabilizacyjna oraz antyimpor-towa tego sektora. W zwi¹zku z tym rodzi siê obawa, aby nie stymulowaæ sektora w cyklu wysokiej koniunktu-ry, gdy¿ pompowanie kapita³ów do tego sektora – po-przez instrumenty sterowania politycznego – spowoduje przegrzanie gospodarki oraz nadmierny wzrost cen i czynszów ograniczaj¹cy efekty rzeczowe takiej polityki a nawet pogorszy wskaŸniki dostêpnoœci16. Mo¿na mno¿yæ przyk³ady-przestrogi z krajów zachodnich, gdzie próbowano takiej polityki i co koñczy³o siê inflacj¹ i nadmiernym wzrostem kosztów17. Nie mniej jednak, w Polsce oraz innych krajach transformacji potrzebna jest dalsza praca nad przygotowaniem rynkowego sek-tora finansowania mieszkalnictwa, gdy zmieni¹ siê pre-ferencje konsumentów oraz spadnie koniunktura, a ka-pita ³ zacznie poszukiwaæ alternatywnych kontracyklicz-nych sektorów. Zmiana preferencji spowoduje zmiany w strukturze wydatków i nawet przy du¿ej koniunkturze pozwoli na zwiêkszenia roli sektora bez poœwiêcania wzrostu gospodarczego, co jest potrzebne krajowi. 4. Podsumowanie Rol¹ polityki w takim scenariuszu powinno byæ nie tylko u³atwianie rozwoju rynkowego finansowania mie-szkalnictwa, ale równie¿ silne oddzia³ywanie na wiêksz¹ wydajnoœæ sektora budowlanego, co pozwoli na obni¿e-nie kosztów produkcji i pobudzenie popytu. Jest to zwi¹- 11
zane z rynkiem nieruchomoœci i budowlanym, a te w du¿ym stopniu zale¿¹ od dzia³añ samorz¹dów. Równie wa¿nym jest oddzia³ywanie na preferencje konsumen-t ów poprzez edukacjê. Dotyczy to miêdzy innymi kry-tycznego stosunku do reklam, planowania finansowego w gospodarstwach domowych oraz zachêcania do wiêk-szych oszczêdnoœci poprzez inwestowanie w sp³atê za-ci ¹gniêtych kredytów mieszkaniowych. Poprawa sytuacji w finansowaniu mieszkalnictwa musi siê ostatecznie prze³o¿yæ na obni¿enie mar¿y stóp procentowych (do 1,5 – 2,0 % z obecnych zapewne 4- 5%) oraz zwiêkszenie udzia³u kredytu w finansowaniu istniej¹cych zasobów, a poprzez to roz³o¿enie ryzyka te-go sektora na szerokie krêgi spo³eczne przy jednocze-snym wzroœcie zachowañ oszczêdnoœciowych zwi¹za-nych ze sp³at¹ kredytu18. Nie nale¿y wiêc zapominaæ o zasadniczym uwarun-kowaniu polskiego sektora nieruchomoœci i mieszkal-nictwa jakim jest bardzo ma³y stopieñ wykorzystania zasobów maj¹tkowych nieruchomoœci do zabezpiecze-nia kredytowanego obrotu gospodarczego. Ten niewiel-ki stopieñ monetyzacji nieruchomoœci jest miar¹ jego niedojrza³oœci w porównaniu z krajami zachodnimi, gdzie nieruchomoœci stanowi¹ podstawê monetyzacji obrotu gospodarczego jako zabezpieczenie ró¿nego rodzaju wierzytelnoœci. Dlatego te¿ instrumentalistom, prezentuj¹cym na forum niniejszego seminarium swoje pogl¹du na rozwój systemu finansowania mieszkalnic-twa poprzez pryzmat mechanizmów i problemów finan-sowania i kredytowania tego systemu, licz¹cych jedynie na kredytowanie niewielkiego nadal strumienia nowego budownictwa, sugerowa³bym zwrócenie wiêkszej uwagi na uwolnienie zamro¿onego kapita³u w istniej¹cych nie-ruchomo œciach. Albowiem najwiêksz¹ ró¿nic¹ w porów-naniu z krajami zachodnimi nie s¹ rozmiary nowego bu-downictwa, ale stopieñ monetyzacji istniej¹cych zaso-b ów nieruchomoœci, które poprzez sam ten fakt stano-wi ¹ wielk¹ iloœæ kapita³ów w³asnych, których nie trzeba gromadziæ przez lata, ale natychmiast przeznaczyæ ja-ko wk³ad w³asny do otrzymania kredytu. Kredyty typu RAM s¹ instrumentem kredytu mieszkaniowego po-zwalaj ¹cym na stopniowe wycofywanie kapita³u z nieru-chomo œci mieszkaniowej bez tracenia nad ni¹ kontroli, ale przy jednoczesnym wyzwoleniu z niej czêœci w³a-snych kapita³ów zamienionych na strumieñ pieniêdzy typu renty19. S¹dzê, ¿e zarówno gospodarka jak i sami instrumentaliœci znajd¹ tutaj wiêcej potencja³u ni¿ w fi-nansowaniu nowego budownictwa czego nale¿a³oby nam wszystkim ¿yczyæ. * Autor jest ekonomist¹ nieruchomoœci, przewodnicz¹cym Rady i wspó³za³o¿ycielem Fundacji Krakowski Instytut Nieruchomoœci, cz³on-kiem Rady Programowej i wspó³za³o¿ycielem Fundacji CASE, wspó³- twórc¹ Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego, by³ doradc¹ wicepre-miera Leszka Balcerowicza w latach 1990-91 oraz 1998-2000. 12
Przypisy 1 USAID – United States Agency of Interenational Development: agen-cja rz¹du USA dla miêdzynarodowego rozwoju. 2 DIM – ang. Dual Index Mortgage jest zaprojektowany jako instrument ³agodz¹cy niepewnoœæ kredytodawców poprzez indeksowanie zad³u¿e-nia wskaŸnikiem wzrostu cen, oraz ³agodz¹cy niepewnoœæ kredytobior-c ów poprzez indeksowanie wielkoœci sp³at wskaŸnikiem wzrostu do-chod ów gospodarstw domowych. Generalnym efektem jest odroczenie czêœci sp³at poprzez kapitalizacjê czêœci zaleg³ych odsetek oraz nara-stanie nominalnego zad³u¿enia wraz z sukcesywnym obni¿aniem real-nego zad³u¿enia (wzglêdem p³ac). 3 Chodzi o kredyt d³ugoterminowy otrzymywany po zakoñczeniu budo-wy, zabezpieczony hipotecznie na przedmiotowej nieruchomoœci. 4 Na pocz¹tku lat 90. nowotworzony Polsko-Amerykañski Bank Hipo-teczny PAMBank, przyczyni³ siê do zwiêkszenia skutecznoœci zabez-pieczenia hipotecznego i mo¿liwoœci eksmisji, oraz wprowadzi³ stan-dardy wyceny nieruchomoœci dla celów kredytowych.Wdrugiej po³owie lat 90. niemieckie banki przygotowa³y polsk¹ wersjê Ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, a niemieckie kasy budowlane przygotowa³y polsk¹ wersjê Ustawy o kasach oszczêdnoœciowo-bu-dowlanych. Zwi¹zek Banków Polskich oraz wspierana przez banki Fun-dacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego wywar³y znaczny nacisk na mo-dyfikacj ê zapisów dotycz¹cych hipoteki ustawowej, zabezpieczeñ hipo-tecznych, regulacji wyceny nieruchomoœci czy te¿ mo¿liwoœci lokowa-nia w listy zastawne. 5 Badania takie przedstawi³ ekonomista Banku Œwiatowego S. Mayo na konferencji Habitat w Stambule w roku 1996. 6 Raport McKinsey Global Institute z r. 2000 szacuje, ¿e wydajnoœæ bu-downictwa jednorodzinnego stanowi 1/4 amerykañskiej, a budownic-twa wielorodzinnego 1/2 amerykañskiej. Przypisuje siê to ma³o wydaj-nej technologii i organizacji budownictwa oraz drogim kredytom, co jest spowodowane wysokimi mar¿ami polskich banków ukrywaj¹cych w ten sposób nisk¹ wydajnoœæ dzia³alnoœci kredytowej. 7 Panuje pogl¹d, ¿e tak naprawdê buduje siê wiêcej mieszkañ ni¿ po-daje, gdy¿ istniej¹ fiskalne bodŸce do niezg³aszania zasiedlenia. 8 CBOS, „Raport z badania opinii publicznej na temat postrzegania ak-tualnych problemów mieszkaniowych”, listopad 2000. 9 Ogólnymi kredytami banków komercyjnych na cele mieszkaniowe. 10 Kasy oszczêdnoœciowo-budowlane zosta³y wylansowane przez nie-mieckie kasy tzw. bausparkassen, których funkcjonowanie opiera siê na bardzo znacznych dotacjach z bud¿etu pañstwa. Rz¹d Polski wstrzyma³ jednak wdra¿anie tego systemu uznaj¹c, ¿e system ten two-rzy drogiego prywatnego poœrednika finansowego miêdzy bud¿etem pañstwa a oszczêdzaj¹cymi, a ponadto nie daje mo¿liwoœci kontroli skali tych dotacji, a wiêc i wydatków bud¿etowych przez wiele lat. 11 Doug Diamond: „Zmiany zasad finansowania mieszkalnictwa w Eu-ropie Œrodkowej”, grudzieñ 1998. 12 W Polsce i na Wêgrzech by³y wysokie stopy, podczas gdy w Cze-chach i na S³owacji by³y niskie, ale skala korzystania z kredytów hipo-tecznych taka sama. 13 Podobnie jak w Polsce w przypadku kas mieszkaniowych, których g³ówn¹ atrakcj¹ jest bardzo wysoka stopa zysku na kontraktowo oszczêdzanych œrodkach, na co mog¹ sobie pozwoliæ tylko zamo¿niej- œci oszczêdzaj¹cy znacz¹ce sumy. 14 Powoduje to, ¿e na dwa gospodarstwa domowe starszych rodziców przypadaj¹ czêsto dwa nowe gospodarstwa domowe dzieci wchodz¹- cych na rynek mieszkaniowy. M³odzi czêsto decyduj¹ siê na „doczeka-nie ” na te mieszkania mieszkaj¹c z rodzicami i konsumuj¹c wolne œrod-ki na inne cele. 15 Efektywne kojarzenie nieruchomoœci z najbardziej wydajnymi u¿yt-kownikami jest utrudnione g³êbok¹ misalokacj¹ przestrzenn¹, funkcjo-naln ¹, lokalizacyjn¹ oraz podmiotow¹ w miastach. Jest to efekt braku funkcjonowania rynku gruntów, braku sukcesji funkcji zagospodarowa-nia, braku sanacji zabudowy oraz uw³aszczenia w roku 1990 docze-snych u¿ytkowników zajmuj¹cych grunty i budynki przydzielone im w poprzednim systemie. 16 Co wymaga dodatkowych wydatków na rosn¹ce dodatki mieszkanio-we lub dop³aty do kredytów itp. 17 Np. w Szwecji, która dysponuje du¿¹ iloœci¹ sterowalnych œrodków publicznych (b. wysokie podatki), w latach 80. pompowano du¿e œrod-ki publiczne w stymulowanie budownictwa, co skutkowa³o nadmiernym wzrostem kosztów budowlanych. 18 Ka¿da sp³ata raty kapita³owej kredytu na nieruchomoœci skutkuje zwiêkszeniem d³ugoterminowych oszczêdnoœci ulokowanych w nieru-chomo œciach. 19 Pisze o tym wiêcej J. £aszek w swoim referacie. 13
1.Wstêp G£ÓWNE PROBLEMY BANKOWOŒCI HIPOTECZNEJ W POLSCE Lech Gajewski* Wka¿dym systemie gospodarczym kwestie zwi¹zane z budownictwem, w szczególnoœci z budownictwem mie-szkaniowym, nale¿¹ do najbardziej wra¿liwych proble-m ów spo³ecznych.W poszczególnych pañstwach istnie-j ¹ ró¿norodne mechanizmy, których zadaniem jest roz-wi ¹zywanie lub przynamniej ³agodzenie tych problemów. Skala potrzeb mieszkaniowych spo³eczeñstwa determi-nuje znaczenie finansowania rynku nieruchomoœci i da-leko wykracza poza funkcje czysto komercyjne. Dotychczas w Polsce finansowanie nieruchomoœci przez banki oparte by³o na systemie depozytowym ban-k ów uniwersalnych. Najwiêksz¹ rolê na tym rynku odgry-wa PKO BP.Wynika to nie tylko z jego wielkoœci i liczby oddzia³ów, lecz przede wszystkim z zadañ, jakie zosta³y mu powierzone w przesz³oœci. Zmiany polityczno-gospo-darcze w naszym kraju powoduj¹ coraz szybszy rozwój sektora finansowego, w tym zw³aszcza banków i instytu-cji rynku kapita³owego. Na rynku us³ug finansowych po-jawia siê coraz wiêcej nowych instytucji, produktów i in-strument ów. 2. System bankowoœci hipotecznej Wlatach 1995 – 1997 podjêto próbê stworzenia syste-mu finansowania budownictwa mieszkaniowego. Przygo-towano szereg nowych regulacji prawnych, których zada-niem by³o stymulowanie wzrostu d³ugookresowych oszczêdnoœci ludnoœci na cele mieszkaniowe oraz d³ugo-okresowych kredytów hipotecznych: – ustawa o popieraniu budownictwa mieszkaniowego wprowadzaj¹ca instytucjê Kas Mieszkaniowych z 26.10.1995, – ustawa o kasach oszczêdnoœciowo – budowlanych i wspieraniu przez pañstwo oszczêdzania na cele mieszkaniowe wprowadzaj¹ca system Kas Oszczêdnoœciowo-Budowlanych z 05.06.1997, – ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych z 29.08.1997. Dwie pierwsze ustawy tworz¹ system d³ugoterminowe-go oszczêdzania na cele mieszkaniowe, z oferowanym oprocentowaniem dla oszczêdnoœci poni¿ej stóp rynko-wych, z premi¹ ze strony pañstwa w postaci ulgi w podat-ku dochodowym (kasa mieszkaniowa) lub w postaci pre-mii dop³acanej do rachunku oszczêdnoœciowego (kasa budowlana) oraz mo¿liwoœci uzyskania kredytu oprocen-towanego poni¿ej stóp rynkowych. Trzecia ustawa stwarza warunki dla pozyskiwania, po-przez emisjê listów zastawnych, d³ugoterminowego ka-pita ³u dla finansowania udzielanych przez bank hipotecz-ny kredytów zabezpieczonych hipotek¹.Tylko bank hipo-teczny ma prawo emitowaæ listy zastawne. Zarówno kasy mieszkaniowe jak i budowlane mia³y za-pewni æ, po okresie kilkuletniego oszczêdzania, sposob-no œæ uzyskania relatywnie taniego kredytu. Bior¹c pod uwagê ceny nieruchomoœci, oszczêdnoœci z ewentual-nym preferencyjnym kredytem nie wystarcz¹ na nabycie lub budowê nieruchomoœci (mog¹ wystarczyæ ewentualnie na remont). Niezbêdny bêdzie uzupe³niaj¹cy kredyt hipo-teczny, a œrodki uzyskane z kas traktowane byæ mog¹ ja-ko wk³ad w³asny klienta. Ponadto, systematyczne oszczê- dzanie w kasach przez okres 2 – 4 lat podnosi³oby wiary- 15
godnoœæ kredytow¹ klienta i u³atwi³o uzyskanie kredytu hipotecznego. Przyk³adem komplementarnoœci omawianych syste-m ów finansowania mieszkalnictwa s¹ Niemcy, gdzie pro-porcje finansowania mieszkañ wynosz¹: udzia³ w³asny 25% kredyt z kasy budowlanej 25% kredyt hipoteczny 50% W Polsce powsta³y 3 kasy mieszkaniowe, w których oszczêdza ok. 60 tys. osób. Podstawow¹ przyczyn¹ oszczêdzania jest – jak siê wydaje – nie tyle chêæ rozwi¹- zania problemów mieszkaniowych, lecz skorzystanie z ulgi podatkowej. Kasy budowlano-oszczêdnoœciowe nie rozpoczê³y jeszcze dzia³alnoœci. Mo¿na zatem uznaæ, i¿ system d³ugookresowego oszczêdzania na cele mie-szkaniowe w Polsce nie odniós³ sukcesu. Rozwój bankowoœci hipotecznej nabra³ nowego impul-su z chwil¹ uchwalenia przez Sejm ustawy o listach za-stawnych i bankach hipotecznych (29 sierpnia 1997 roku). Ustawa spowodowa³a wzrost zainteresowania dzia³alno- œci¹ hipoteczn¹ oraz zapocz¹tkowa³a dyskusje o zasadni-czym znaczeniu dla rozwoju bankowoœci hipotecznej: – ustawa stwarza warunki pozyskiwania, poprzez emi-sj ê listów zastawnych, d³ugoterminowego kapita³u na finansowanie kredytów hipotecznych, – ustawa przyspieszy³a tworzenie infrastruktury dla rozwoju kredytów hipotecznych oraz zapocz¹tkowa- ³a proces standaryzowania produktu hipotecznego, – ustawa mo¿e przyczyniæ siê do rozwoju pierwotnego i wtórnego rynku hipotecznego; mobilizowanie kapi-ta ³ów pochodz¹cych z ró¿nych sektorów rynku finan-sowego i kierowanie ich do sektora budowlanego. Podstawowym za³o¿eniem ustawy jest zapewnienie bez-piecze ñstwa listu zastawnego jako pierwszorzêdnego d³ugo-terminowego instrumentu d³u¿nego oraz stworzenie podstaw wysokiej wiarygodnoœci ich emitenta – banku hipotecznego – m.in. poprzez nastêpuj¹ce rozwi¹zania i ograniczenia: – emitentem listów zastawnych mo¿e byæ tylko bank hipoteczny, – ograniczenie zakresu dzia³ania banku hipotecznego praktycznie wy³¹cznie do udzielania kredytów zabez-pieczonych hipotecznie, – poddanie dzia³alnoœci banku hipotecznego szczegól-nemu nadzorowi Narodowego Banku Polskiego oraz ustanowienie instytucji powiernika, którego zada-niem jest bie¿¹ca kontrola zabezpieczenia emisji li-st ów zastawnych, – poddanie zasad gospodarki finansowej banku hipo-tecznego szczególnym regu³om, tj. œcis³ego powiaza-nia wielkoœci emisji z wysokoœci¹ kapita³u w³asnego banku hipotecznego oraz uzale¿nienia wysokoœci emi-sji listów zastawnych od sumy udzielonych kredytów i wyceny bankowo-hipotecznej nieruchomoœci, na których ustanawiane s¹ hipoteki. Ustawa narzuca bankom hipotecznym nastêpuj¹ce ograniczenia: – brak mo¿liwoœci udzielania kredytów, których zabezpie-czeniem jest ograniczone prawo rzeczowe (spó³dziel-cze w³asnoœciowe prawo do lokalu), – refinansowanie kredytów zabezpieczonych hipotek¹ œrodkami uzyskanymi z emisji listów zastawnych nie mo¿e przekraczaæ kwoty odpowiadaj¹cej 60% ban-kowo- hipotecznej wartoœci nieruchomoœci, – kredyty na inwestycje w trakcie budowy oraz na zakup nieruchomoœci gruntowych mog¹ stanowiæ ³¹cznie tyl-ko 10% ogólnej wartoœci wierzytelnoœci hipotecznych, stanowi¹cych podstawê emisji listów zastawnych. Przewiduje siê równie¿ pewne przywileje dla banku hi-potecznego: – wniosek o wpis hipoteki s¹d zobowi¹zany jest rozpa-trzy æ w ci¹gu 30 dni, – nale¿noœci zabezpieczone hipotecznie wpisane do re-jestru zabezpieczenia listów zastawnych posiadaj¹ przywilej egzekucyjny (kategoria 2a w art. 1025 kpc), – wrazie upad³oœci banku, wierzytelnoœci wpisane do reje-stru listów zastawnych tworz¹ odrêbn¹ masê, która s³u- ¿y zaspokojeniu roszczeñ wierzycieli listów zastawnych. Wejœcie w ¿ycie ustawy spowodowa³o równie¿ wiele nieporozumieñ. Zasadniczym nieporozumieniem jest uto¿samianie bankowoœci hipotecznej z bankiem hipotecz-nym. Bank hipoteczny jest wa¿nym, ale nie jedynym podmiotem bankowoœci hipotecznej. Rynek nieruchomoœci jest w Polsce nadal na wstêpnym etapie rozwoju. Jest to jednoczeœnie rynek o du¿ych per-spektywach i jest na nim miejsce dla ró¿nych instrumentów 16
oraz ró¿nych instytucji finansowych. Potwierdza to równie¿ struktura finansowania niemieckiego rynku mieszkaniowego: banki uniwersalne 42% kasy budowlane 32% banki hipoteczne 21% inne 5% Bior¹c pod uwagê skalê potencjalnego popytu na fi-nansowanie hipoteczne, ustawowe ograniczenia w zakre-sie dzia³alnoœci banków hipotecznych oraz wstêpny etap rozwoju kas mieszkaniowych i budowlanych, g³ówny ciê- ¿ar kredytowania tego rynku spoczywaæ bêdzie na ban-kach uniwersalnych. Ustawowe ograniczenia zakresu dzia³alnoœci banków hipotecznych powoduj¹, ¿e banki uniwersalne nadal bê- d¹ odgrywa³y g³ówn¹ rolê w finansowaniu rynku mieszka-niowego poprzez: – udzielanie kredytów na zakup lub budowê nierucho-mo œci, których zabezpieczeniem jest ograniczone prawo rzeczowe, – udzielanie kredytów budowlanych oraz na zakup gruntów, – finansowanie przedsiêwziêæ do 100% kosztów in-westycji. Tylko œcis³a wspó³praca banku uniwersalnego z ban-kiem hipotecznym mo¿e zapewniæ komplementarn¹ ob-s ³ugê polskiego rynku hipotecznego pozwalaj¹c¹ maksy-malizowa æ korzyœci obu partnerom. Uchwalenie ustawy o listach zastawnych i bankach hi-potecznych rozpoczê³o bardzo o¿ywion¹ dyskusjê nt. modelu finansowania nieruchomoœci, jak równie¿ barier utrudniaj¹cych rozwój rynku hipotecznego w Polsce. Bez wzglêdu model, jaki ukszta³tuje siê w Polsce, istnie-je kilka podstawowych barier o fundamentalnym znaczeniu dla rozwoju rynku hipotecznego. Kredyt hipoteczny, aby by³ popularny i dostêpny musi spe³niaæ 3 zasadnicze warunki: du¿y 70 – 80% kosztów inwestycji d³ugi 20 – 30 lat tani 10% Spe³nienie tych warunków zale¿y od: – sytuacji makroekonomicznej (stopy procentowe), – poziomu ryzyka (infrastruktura prawna), – mo¿liwoœci refinansowania d³ugookresowych akty-w ów (ryzyko p³ynnoœci). 3. Ryzyko kredytowe Na ryzyko kredytowe powa¿ny wp³yw ma hipoteka usta-wowa oraz szeroki zakres przywilejów egzekucyjnych w szczególnoœci nadany zgodnie z art.1025 k.p.c. nale¿- noœciom skarbu pañstwa. Brakuje pe³nej wiedzy o historii kredytowej klienta – Biuro Informacji Kredytowej. Ograniczony jest zakres i wiarygodnoœæ informacji nt. rzeczywistych cen transakcyjnych na rynku nieruchomo- œci (koszty transakcji). Mamy te¿ do czyniena z niedro¿noœci¹ s¹dów wieczy-stoksi êgowych – ubezpieczenie kredytu na okres przej- œciowy (dodatkowe koszty dla klienta). 4. Ryzyko p³ynnoœci Powszechnym zjawiskiem jest finansowanie przez banki d³ugoterminowych kredytów krótko- i œredniotermi-nowymi lokatami przy zwiêkszonym ryzyku wynikaj¹cym z nieustalonych stanów prawnych nieruchomoœci. Zwiêk-sza to ryzyko utrzymania p³ynnoœci przez instytucje kre-dytuj ¹ce. Funkcjonuj¹ce do tej pory w Polsce instytucje finansuj¹ce budownictwo mieszkaniowe s¹ instytucjami depozytowymi. System oparty na depozytach ludnoœci jest najprostszym sformalizowanym mechanizmem finan-sowania budownictwa mieszkaniowego. ród³em finansowania inwestycji w nieruchomoœci s¹ banki hipoteczne, a œciœlej emitowane przez nie listy za-stawne. Pojawienie siê na rynku listu zastawnego mo¿e mieæ ogromne znaczenie dla rozwoju oferty hipotecznej po-przez w³¹czenie siê do finansowania nieruchomoœci (g³ównie mieszkaniowych) wiêkszej liczby banków (ma- ³ych banków uniwersalnych). Oznaczaæ to bêdzie zwiêk- 17
szenie dostêpnoœci produktu hipotecznego dla klienta in-dywidualnego oraz wzrost konkurencji na rynku. Banki konkurowaæ bêd¹ nie tyle cen¹ produktu czy kryte-riami kredytowymi, ile jakoœci¹ i zakresem œwiadczonych us³ug. Zwiêkszy to komfort i bezpieczeñstwo klienta oraz przyczyni siê do stopniowej eliminacji z rynku niewiarygod-nych firm developerskich. Mo¿liwoœæ refinansowania d³ugookresowych aktywów banku uniwersalnego poprzez ich sprzeda¿ bankowi hipo-tecznemu w celu emisji listów zastawnych wymaga precy-zyjnego zdefiniowania towaru bêd¹cego przedmiotem obro-tu miêdzy bankami poprzez: – okreœlenie standardów kredytowania i dokumentacji kredytowej, – okreœlenie standardów kredytowanej nieruchomoœci, – stosowanie przez banki uniwersalne zasad wyceny bankowo-hipotecznej, – przygotowanie i wdro¿enie odpowiednich progra-m ów i cyklów szkoleniowych dla inspektorów kredy-towych banków uniwersalnych, – now¹ specjalizacjê bankow¹, – przygotowanie odpowiedniego oprogramowania do analizy i administrowania kredytami hipotecznymi. Rozwi¹zania wymaga równie¿ problem kosztów transakcji (op³aty s¹dowe, skarbowe, notarialne etc.). W chwili obecnej op³aty s¹dowe, które s¹ zwi¹zane z przelewem wierzytelnoœci hipotecznych, stanowi¹ je-den z elementów hamuj¹cych p³ynnoœæ tej formy za-bezpiecze ñ. W zwi¹zku z powy¿szym konieczne jest zmniejszenie op³at od wniosku o wpis przelewu co naj-mniej do kwoty przewidzianej dla wpisu hipoteki. W chwili obecnej op³ata s¹dowa wynosi pi¹t¹ czêœæ wpisu stosunkowego od wniosku o wpis przelewu lub innego przejœcia prawa wpisanego.Wynika z tego, ¿e kilkukrotnie wy¿szy jest koszt przelewu wierzytelnoœci ni¿ jej ustanowienie ( op³ata w wysokoœci 1/20 wpisu stosunkowego). Taki stan wp³ywa hamuj¹co na rozwój hipotecznego zabezpieczenia wierzytelnoœci jak i p³yn-no œæ tego obrotu. Ponadto nale¿a³oby znieœæ koniecz-no œæ poœwiadczania przez notariusza przelewu wierzy-telno œci hipotecznej miêdzy bankami.Wyd³u¿a to pro-cedur ê i podnosi koszty ca³ej operacji, co w przypadku „hurtowego” obrotu wierzytelnoœciami miêdzy bankami jest szczególnie uci¹¿liwe i kosztowne, a tak¿e pozo-staje w sprzecznoœci z zasad¹ przyznaj¹c¹ moc pra-wn ¹ dokumentów urzêdowych okreœlonym dokumen-tom bankowym. Rozwój obrotu wierzytelnoœciami hipotecznymi pomiê- dzy bankami uniwersalnymi a hipotecznymi wymaga zwiêkszenia atrakcyjnoœci tego nowego na naszym ryn-ku papieru wartoœciowego oraz ustawowego zwiêkszenia liczby potencjalnych inwestorów mog¹cych nabywaæ ten papier wartoœciowy. W ostatnim czasie dokonano zmian w odpowiednich ustawach i dopuszczono mo¿liwoœæ lokowania œrodków w listy zastawne przez: – towarzystwa ubezpieczeniowe – do 10% wartoœci re-zerw techniczno-ubezpieczeniowych zak³ad ubez-pieczeniowy mo¿e lokowaæ w listy zastawne i inne papiery wartoœciowe niedopuszczone do publiczne-go obrotu na rynku regulowanym, – fundusze inwestycyjne – mog¹ nabywaæ listy za-stawne zarówno w publicznym jak i niepublicznym obrocie, – fundusze emerytalne – mog¹ nabywaæ listy zastaw-ne tylko dopuszczone do publicznego obrotu, – kas mieszkaniowych – mog¹ nabywaæ listy zastawne zarówno w publicznym, jak i niepublicznym obrocie. Rozwa¿enia wymagaj¹ równie¿ inne kroki zmierzaj¹ce do podniesienia atrakcyjnoœci listu zastawnego i ograni-czania kosztów zwi¹zanych z jego emisj¹ lub nabyciem: – waga ryzyka dla listów zastawnych – dyrektywa w sprawie wspó³czynnika wyp³acalnoœci Uni Euro-pejskij przewiduje 10% wagi ryzyka dla d³u¿nych pa-pier ów wartoœciowych, w tym listów zastawnych, – rezerwa obowi¹zkowa dla œrodków uzyskanych ze sprzeda¿y listów zastawnych – zwolnienie œrodków pozyskanych ze sprzeda¿y listów zastawnych wyemi-towanych na okres co najmniej dwóch lat z obowi¹z-ku naliczania i utrzymywania rezerwy obowi¹zkowej, – przyznanie listom zastawnym zdolnoœci lombardo-wej, co zwiêksz³oby atrakcyjnoœæ nabywania tych pa-pier ów wartoœciowych przez banki. Na zwiêkszenie atrakcyjnoœci i ograniczanie kosztów zwi¹zanych z emisj¹ lub nabyciem listów zastawnych po-zwala „ustawowe bezpieczeñstwo” listów zastawnych. 18
5. Bariery w rozwoju bankowoœci hipotecznej 5. 1. Prawne Fundamentem sprawnego finansowania budownictwa jest dobrze funkcjonuj¹ca instytucja hipoteki, jako instru-mentu zabezpieczenia kredytu. O przydatnoœci hipoteki jako zabezpieczenia kredytu decyduje mo¿liwosæ sku-tecznego zaspokojenia roszczeñ wierzyciela hipoteczne-go w postêpowaniu egzekucyjnym z nieruchomoœci. Kon-strukcja hipoteki w prawie polskim, jak równie¿ zasady funkcjonowania systemu wieczysto-ksiêgowego, odpo-wiadaj ¹ rozwi¹zaniom europejskim. Mankamentem unie-mo ¿liwiaj¹cym rozwój finansowania nieruchomoœci jest istnienie hipoteki ustawowej oraz szeroki zakres przywi-lej ów egzekucyjnych, w szczególnoœci nadany zgodnie z art. 1025 kpc nale¿noœciom skarbu pañstwa. Istniej¹ce w Polsce rozwi¹zania nie odpowiadaj¹ standar-dowi europejskiemu oraz nie znajduj¹ racjonalnego uzasa-dnienia. Wsposób istotny obni¿aj¹ wiarygodnoœæ hipoteki. Hipoteka ustawowa oraz przywileje egzekucyjne ogra-niczaj ¹ rêkojmiê wiary publicznej ksi¹g wieczystych po-przez dopuszczenie ukrytych obci¹¿eñ na nieruchomoœci. Regulacja hipoteki ustawowej jest wyj¹tkowo szeroka, obejmuje bowiem wszelkie nale¿noœci podatkowe, nieza-le ¿nie od ich Ÿród³a. Dotyczy tak¿e zaleg³oœci poprzednich w³aœcicieli nieruchomoœci (których bank nie ma mo¿liwo- œci sprawdziæ). Do powstania hipoteki ustawowej nie jest niezbêdny wpis w ksiêdze wieczystej. Fiskalizm bierze tu górê nad rê- kojmi¹ publicznej wiary ksi¹g wieczystych, czyni¹c tak usta-nowion ¹ hipotekê u³omn¹ i hamuj¹c w ten sposób rozwój rynku hipotecznego w Polsce. Nale¿y zatem znieœæ podpo-rz ¹dkowanie instytucji hipoteki fiskalnym interesom pañ- stwa. By³by to istotny krok w kierunku odbiurokratyzowania rynku nieruchomoœci. Fundamentem rozwoju finansowania nieruchomoœci w jakimkolwiek systemie bankowym jest sprawnie funk-cjonuj ¹cy system wieczystoksiêgowy, zapewniaj¹cy pew-no œæ stosunków w³asnoœciowych nieruchomoœci oraz ja-sno œæ co do stanu ich obci¹¿eñ. Niedro¿noœæ s¹dów wie-czystoksi êgowych, powoduje presjê na udzielanie kredy-t ów bez zabezpieczenia hipotecznego, jak te¿ powoduje wzrost ryzyka zwi¹zanego ze stanem prawnym nierucho-mo œci. Niezbêdne jest wspieranie wysi³ków Ministerstwa Sprawiedliwoœci w zakresie reformy systemu, w szcze-g ólnoœci wdro¿enie elektronicznej ksiêgi wieczystej.Wy-daje siê, i¿ wiêkszoœæ instytucji finansowych wspar³aby wysi³ek finansowy pañstwa zmierzaj¹cy do usprawnienia systemu i tym samym podniesienia bezpieczeñstwa fi-nansowania nieruchomoœci. Podstaw¹ podejmowania jakiejkolwiek dzia³alnoœci go-spodarczej, w tym w szczególnoœci instytucji finanso-wych, jest wiara w stabilnoœæ systemu prawnego. Dotych-czasowe doœwiadczenia nie s¹ niestety zachêcaj¹ce. Podejmowane s¹ próby zmiany sytemu prawnego re-guluj ¹cego sektor rodz¹cego siê sektora bankowoœci hi-potecznej w Polsce (kasy mieszkaniowe, kasy osczêdno- œciowo-budowlane, banki hipoteczne). Niedostateczne zrozumienie filozofii i mechanizmu funk-cjonowania bankowoœci hipotecznej przez niektórych przedstawicieli ró¿nych œrodowisk zwi¹zanych z rynkiem nieruchomoœci, w tym tak¿e przez czêœæ œrodowiska ban-kowego, utrudnia dialog i wspó³pracê. Zdarza siê, ¿e par-tykularne interesy i wynikaj¹ce z nich dzia³ania niektórych grup zawodowych wp³ywaj¹ os³abiaj¹co na bezpieczeñ- stwo systemu ju¿ na pocz¹tku jego wprowadzania w ¿ycie. 5. 2. Finansowe Do podstawowych barier w rozwoju rynku hipoteczne-go w Polsce nale¿¹ relatywnie niskie dochody ludnoœci przy wysokich cenach 1 m2 nieruchomoœci.W Polsce na zakup przeciêtnej wielkoœci mieszkania trzeba przezna-czy æ 7-, 8-letnie dochody.W krajach wy¿ej rozwiniêtych na ten cel wystarczaj¹ zarobki 2- lub 3-letnie. Relacja do-chod ów do kosztow ulegaæ bêdzie poprawie wraz z roz-wojem gospodarczym kraju. Istnieje jednak szereg zja-wisk patologicznych (korupcjogennych), podnosz¹cych koszty budowy: – procedury uzgodnieñ, zatwierdzania projektów, wy-dawania zgody na budowê, – dostawa mediów; budowa sieci wodno-kanalizacyj-nej, cieplnej, stacj transformatorowych na koszt inwe-stora, w sytuacji, gdy ich w³aœcicielem pozostaj¹ mo- 19
nopole infrastrukturalne; przedsiêbiorstwa medialne s¹ podmiotami gospodarczymi, ich stosunki z klien-tami okreœlaj¹ umowy (praktycznie jednostronnie na-rzucane), ale równoczeœnie na etapie uzgodnieñ okreœlaj¹ warunki w decyzjach administracyjnych. Na koszt produkcji 1 m2 ma równie¿ wp³yw niedorozwój systemu developerskiego, niski lub bardzo niski poziom ka-pita ³ów w³asnych tych firm oraz brak dostatecznych kwalifi-kacji i doœwiadczenia w prowadzeniu tego typu dzia³alnoœci. Dostêpnoœæ d³ugoterminowego kredytu hipotecznego determinowana jest m.in.: – posiadaniem wk³adu w³asnego na realizacjê; zwykle banki wymagaj¹ 20% – 30 % wk³adu w³asnego, – stop¹ porocentow¹ kredytu hipotecznego; wysokie stopy, przy za³o¿eniu bie¿¹cej obs³ugi odsetek i ka-pita ³u, nawet przy relatywnie d³ugim okresie kredyto-wania powoduj¹, i¿ miesiêczne zobowi¹zania z tytu- ³u obs³ugi kredytu istotnie wa¿¹ w dochodach oraz ograniczaj¹ dostêpnoœæ kredytu. Ocenia siê, i¿ kredyt hipoteczny dostêpny jest dla osób, których dochód wynosi dwukrotnoœæ przeciêtnej p³acy.Gene-ralnie jest to II i III grupa podatkowa, tj. ok. 6,7% podatników (oko³o 1,5 mln osób). Prognozowane procesy rozwojowe w polskiej gospodarce bêd¹ sprzyja³y dalszemu obni¿aniu stopy procentowej. Przy wzroœcie dochodów realnych ludno- œci spowoduje to istotny wzrost dostêpnoœci kredytów hipo-tecznych dla osób w coraz ni¿szych grupach dochodowych. Ograniczona dostêpnoœæ do kredytów hipotecznych po-woduje, i¿ ich udzia³ w finansowaniu budownictwa by³ i jest relatywnie niewielki. Podstawowym Ÿród³em finansowania inwestycji mieszkaniowych s¹ œrodki w³asne ludnoœci. Struktura nak³adów na inwestycje mieszkaniowe 1998 œrodki w³asne ludnoœci 75% ulgi podatkowe 10% kredyt bankowy 9% œrodki pañstwa 5% inne 1% Szczególn¹ kwesti¹ zwi¹zan¹ z finansowaniem budow-nictwa mieszkaniowego jest system ulg podatkowych. Ist-niej ¹cy system jest jedn¹ z przyczyn patologii na rynku bu-dowlanym. Nie dysponuj¹cy œrodkami w³asnymi developer prowadzi inwestycjê w oparciu o wp³aty klientów. Klienci zaœ p³ac¹c zaliczki korzystaj¹ z prawa do odpisu podatko-wego. System ten umo¿liwia przerzucenie przez develope-ra ryzyka inwestycyjnego na klienta. Ponadto, developer nie jest poddany jakiejkolwiek kontroli przez trzeci¹ stronê, np. bank finansuj¹cy – kontrola kosztów, terminów. Deve-loper nie jest równie¿ poddany analizie wiarygodnoœci fi-nansowej ze strony banku. Sytuacjê pogarsza niestabiloœæ systemu podatkowego. Przed koñcem ka¿dego roku, oczekuj¹c zmiany systemu podatkowego, mamy do czy-nienia ze zjawiskiem znacz¹cego wzrostu zainteresowa-nia klientów nowymi inwestycjami budowlanymi, nawet wówczas gdy developer nie dysponuje jeszcze odpowie-dnimi zezwoleniami, a nawet nie jest w³aœcicielem gruntu. Istniej¹cy zatem system ulg podatkowych nie tylko nie rozwi¹zuje problemu, lecz pog³êbia patologiê rynku bu-dowlanego. Wymaga zatem pilnej zmiany. Cel, dla które-go system ulg podatkowych powsta³, jest nadal aktualny: kreacja suwerennych ekonomicznie podmiotów (gospo-darstw domowych) na rynku mieszkaniowym przy równo-leg ³ym wycofywaniu siê pañstwa z bezpoœredniego udzia³u w tworzeniu popytu mieszkaniowego. Warto zatem rozwa¿yæ radykaln¹ zmianê tego systemu poprzez wprowadzenie systemu ulg podatkowych dla osób zaci¹gaj¹cych kredyt hipoteczny na cele mieszkaniowe. Sy-stem odpisów podatkowych z tytu³u sp³aty odsetek od kredy-tu hipotecznego stosowany jest w bardzo wielu krajach, w tym najszerzej w USA.W zale¿noœci od uwarunkowañ danego kraju, ulg¹ objête s¹ odsetki od ka¿dego lub tylko jednego kre-dytu, ca³oœæ oprocentowania lub jego czêœæ. Przedmiotem kredytu jest zakup (budowa) nowego mieszkania oraz (lub) remont kapitalny, kupno mieszkania na rynku wtórnym. Zalety tego systemu mo¿na uj¹æ w nastêpuj¹cych elementach: – zwiêksza dostêpnoœæ do kredytów hipotecznych, – anga¿uje stosunkowo niewielkie œrodki bud¿etu pañstwa, – zwiêkszaj¹c dostêp do kredytu hipotecznego pañ- stwo stymuluje rozwój systemu bankowego oraz je-go stabilizacjê, – ogranicza szar¹ sferê w budownictwie, – ogranicza koszty aparatu skarbowego. Rozwój bankowoœci hipotecznej zale¿y od tempa uno-wocze œniania infrastruktury niezbêdnej w tego rodzaju dzia³alnoœci. Do podstawowych zadañ i obowi¹zków rz¹du nale¿y zapewnienie stabilnoœci systemu prawnego reguluj¹ce-go dzia³alnoœæ wszystkich podmiotów bankowoœci hipo- 20
tecznej. Ponadto rz¹d powinien podj¹æ intesywne prace nad zniesieniem hipoteki ustawowej i reform¹ systemu wieczystoksiêgowego, podniesienia rangi hipoteki w pro-cesie egzekucji nale¿noœci (art. 1025 kpc), ograniczenia kosztów oraz uproszczenia procedur zwi¹zanych z obro-tem nieruchomoœciami i wierzytelnoœciami hipotecznymi. Jest to zestaw problemów o funadamentalnym znaczeniu dla finansowania nieruchomoœci i rozwoju bankowoœci hipo-tecznej. Bez szybkich decyzji rozwój bankowoœci hipotecznej zostanie zahamowany zanim tak naprawdê siê rozpocznie. Zadania stoj¹ce przed bankiem centralnym i sektorem bankowym maj¹ równie istotne znaczenie i w znacznej mie-rze skorelowane s¹ z zadaniami stoj¹cymi przed rz¹dem. Jak wspominano wczeœniej, banki hipoteczne s¹ przedmiotem szczególnego nadzoru banku centralnego. Je-dynie banki hipoteczne maj¹ szczegó³owo zdefiniowane normy ostro¿noœciowe zwi¹zane z udzielaniem kredytów hi-potecznych (wyceny nieruchomoœci, maksymalna kwota kredytu). Normy te nie s¹ obowi¹zujace dla innych podmio-t ów bankowoœci hipotecznej.Wkonsekwencji prowadzi to do nierównych warunków konkurowania pomiêdzy ró¿nymi podmiotami operuj¹cymi na tym samym rynku i obs³uguj¹- cymi ten sam segment klientów.Ponadto, bardziej liberalna oferta kredytowa mo¿e w przysz³osci spowodowaæ powa¿- ne perturbacje i zgro¿enia przyczyniaj¹c siê do ogranicze-nia zaufania do wszystkich podmiotów bankowoœci hipo-tecznej. Wszystkie instytucje bankowoœci hipotecznej powin-ny mieæ zbli¿one warunki dzia³ania. Jest to równie¿ istotne z punktu widzenia standaryzowania produktu hipotecznego. Standaryzacja jest warunkiem podstawowym dla rozwoju obrotu wierzytelnoœciami hipotecznymi. Przyczyni siê rów-nie ¿ do rozwoju wyspecjalizowanych systemów informatycz-nych niezbêdnych do obs³ugi kredytów hipotecznych. Pozostawienie dotychczasowych regu³ funkcjonowa-nia banków na rynku kredytów hipotecznych mo¿e spo-wodowa æ nastêpuj¹ce konsekwencje: – banki hipoteczne z trudem bêd¹ mog³y sprostaæ kon-kurencji banków uniwersalnych, co opóŸni emisjê li-st ów zastawnych i spowolni rozwój sektora, – banki uniwersalne, szczególnie, te które rozpoczy-naj ¹ dzia³alnoœæ na rynku kredytów hipotecznych, bêd¹ udzielaæ kredytów bez utrzymania odpowie-dnich standardów ostro¿noœciowych; z jednej strony bêdzie to stanowi³o zwiêkszone niebezpieczeñstwo dla jakoœci portfela kredytowego, co przy oczekiwa-nej dynamice wzrostu zainteresowania kredytami hi-potecznymi mo¿e spowodowaæ zagro¿enie dla ca³e-go sektora; z drugiej strony uniemo¿liwi swobodny obrót wierzytelnoœciami hipotecznymi co spowolni rozwój sektora oraz mo¿e doprowadziæ do proble-m ów z p³ynnoœci¹ banków uniwersalnych. Obecna sytuacja charakteryzuj¹ca siê wci¹¿ niewiel-kim udzia³em kredytów hipotecznych (choæ bardzo dyna-micznie rosn¹cych) w PKB (1-2%) stwarza mo¿liwoœæ odpowiedniego uregulowania rynku kredytów hipotecz-nych z punktu widzenia bezpieczeñstwa jego funcjono-wania. Podjête dziœ dzia³ania oka¿¹ siê bardzo racjonalne w momencie oczekiwanej wraz z rozwojem gospodar-czym Polski ekspansji kredytów hipotecznych. Bank centralny ma równie¿ bardzo wa¿ne znaczenie w zwiêkszeniu atrakcyjnoœci listu zastawnego, m.in. poprzez zwolnienia œrodków uzyskanych z emisji listów zastawnych z rezerwy obowi¹zkowej. Postulat ten zgodny jest z zarz¹- dzeniem Europejskiego Banku Centralnego z 1998 r., który mówi, i¿ na lokaty i papiery d³u¿ne o okresie wykupu powy- ¿ej dwóch lat na³o¿ony jest obowi¹zek tworzenia rezerwy obowi¹zkowej w wysokoœci 0%. Mia³oby to bezpoœredni wp³yw na obni¿enie kosztu pozyskania œrodków przez bank hipoteczny i kosztu kredytu hipotecznego dla klienta. Ustawowe bezpieczeñstwo listów zastawnych oraz fakt, i¿ œrodki uzyskane z ich emisji s³u¿¹ finansowaniu d³ugo-terminowych inwestycji a nie bie¿¹cej konsumpcji powin-no byæ wystarczaj¹cym uzasadnieniem dla tego postulatu. Innym przyk³adem istnienia w praktyce miêdzynarodo-wej szczególnych zasad stosowania instrumentów polity-ki pieniê¿nej wobec listu zastawnego jest przyznanie mu tzw. zdolnoœci lombardowej, co zwiêkszy³oby atrakcyj-no œæ nabywania listów zastawnych przez banki. Istnieje równie¿ ca³y zestaw zadañ, których realizacja zale¿y od samych banków i powinna byæ rozpoczêta jak najszybciej. Nale¿¹ do nich: wypracowanie i uzgodnienie standardów kredytowych i dokumentacji kredytowej, rozwój szkolenia kadr bankowych i wprowadzenie specjalizacji kadr bankowych oraz centralna informacja kredytowa. * Autor jest dyrektorem Banku Œl¹skiego SA 21
1.Wstêp REFINANSOWANIE BANKOWOŒCI HIPOTECZNEJ Piotr Cyburt* W2000 r. na rynku kredytów hipotecznych mieliœmy do czynienia z licznymi zmianami. Maj¹ one okreœlone konse-kwencje dla zarz¹dzania ryzykiem w banku i dla finanso-wania banku hipotecznego. Przede wszystkim widaæ wy-ra Ÿnie spadek pobytu na kredyty z³otowe, co jest efektem wysokich stóp procentowych.Wprost przeciwnie dzieje siê z kredytami mieszkaniowymi nominowanymi w euro, ich portfele w bankach uniwersalnych i hipotecznych bardzo szybko rosn¹. Na rynku pojawi³y siê równie¿ oferty ban-k ów, które zajmuj¹ siê finansowaniem wy³¹cznie gotowych nieruchomoœci. Latem, po raz pierwszy, zauwa¿alny sta³ siê proces zabiegania banków o klienta poprzez rezygna-cj ê z op³at i prowizji. Pojawi³y siê oferty kredytów ze sta³¹ stop¹ procentow¹. Niestety, po podniesieniu stóp procen-towych przez NBP, oferowanie kredytów z³otowych o sta- ³ej stopie oprocentowania przesta³o mieæ sens. 2. Refinansownie kredytów hipotecznych przez polskie banki Obecnie bankowoœæ hipoteczna jest w 99,9% domen¹ banków uniwersalnych. Sytuacja ta jest odzwierciedle-niem stanu wiêkszoœci krajów na œwiecie, zarówno euro-pejskich, azjatyckich, jak i w Stanach Zjednoczonych. Banki uniwersalne d³ugoterminowe aktywa finansuj¹ krótkoterminowymi pasywami. Banki hipoteczne ze wzglêdu na wysokie ryzyko bran¿owe (wynikaj¹ce z te-go, ¿e s¹ to instytucje zaanga¿owane w jeden segment finansowania) maj¹ okreœlone ograniczenia prawne, fi-nansuj ¹ siê z kapita³u poprzez rynek pieniê¿ny, ale tyl-ko do dwukrotnoœci swoich funduszów w³asnych i tym, czym mog¹ siê przede wszystkim finansowaæ, s¹ listy zastawne. Oprócz banków uniwersalnych na polskim rynku mamy i inne instytucje – nazwijmy je bankami specjalistycznymi – oferuj¹ce, b¹dŸ zamierzaj¹ce to ro-bi æ, kredyty wy³¹cznie na finansowanie budownictwa mieszkaniowego, ale nie bêd¹ce w rozumieniu ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych bankami specjalistycznymi. Finansowane s¹, jak np. GE Bank Mieszkaniowy przez firmê-matkê poprzez po¿yczki, z których sp³acaæ musz¹ jedynie odsetki. Mog¹ siê rów-nie ¿ finansowaæ na rynku pieniê¿nym. Innym sposobem finansowania jest sekuratyzacja (emitowanie papierów wartoœciowych zabezpieczonych na hipotekach), której w czystej postaci w Polsce jeszcze nie ma. Mo¿emy na-tomiast mówiæ o surogacie tego instrumentu, co zapew-nia zmieniona ustawa o obligacjach. 3. Skutki obowi¹zuj¹cego refinansowania dla banków uniwersalnych Paradoksalnie, wzrost stóp procentowych, dopóki nie natkniemy siê na barierê popytu, w bankach uniwersalnych powoduje wzrost mar¿, wiêksz¹ rentownoœæ banków i ich wy¿sze zyski.W takich przypadkach zazwyczaj wystêpuje mniejsza sk³onnoœæ banków do zajmowania siê ryzykiem niedopasowania terminowej struktury aktywów i pasywów. Przy czym w obecnych warunkach, kiedy w zasadzie port-fel d³ugoterminowych kredytów hipotecznych nie przekra- 23
cza kilku procent, na razie wiêkszego ryzyka nie mamy. Roœnie natomiast ryzyko walutowe i ryzyko klienta, bo ro- œnie portfel kredytów hipotecznych udzielanych w euro. 4. Skutki struktury refinansowania listami zastawnymi i kapita³em dla banków hipotecznych Wzrost stóp procentowych powoduje zazwyczaj dro¿- sze refinansowanie z rynku, presjê na zmniejszenie mar¿ i zagro¿enie spadkiem rentownoœci banku. Ryzyko walu-towe i ryzyko klienta s¹ identyczne jak dla banku uniwer-salnego. Natomiast ze wzglêdu na specjalistyczny cha-rakter i koncentracjê bran¿ow¹ w banku hipotecznym kompetentne zarz¹dzanie ryzykiem nabiera ogromnego znaczenia, st¹d tak ostre prawne normy ostro¿noœciowe, jak i te narzucane przez nadzór bankowy. 5. List zastawny jako instrument finansuj¹cy bank hipoteczny Podstawowymi cechami listu s¹: niskie ryzyko i przejrzy-sto œæ, które wynikaj¹ z ustawy o bankach hipotecznych i li-stach zastawnych. Listy maj¹ d³ugo- i œrednioterminowy charakter. Umo¿liwiaj¹ wybór waluty, jak i stopy procento-wej. Pierwsze listy wyemitowane przez RHEINHYP-BRE Bank Hipoteczny SA maj¹ okres zapadalnoœci piêciu lat, s¹ oparte na stawce WIBOR z trzymiesiêczn¹ sp³at¹ odsetek. Form¹, która powinna siê pojawiæ na polskim rynku s¹ obligacje zabezpieczone hipotecznie i s¹dzê, ¿e ban-ki uniwersalne ju¿ nied³ugo skorzystaj¹ z tej mo¿liwoœci. Obligacje maj¹ charakter pozabilansowy. Jeœli nie obci¹- ¿aj¹ bilansu, nie obci¹¿aj¹ równie¿ kapita³u. Jeœli wiêc wspó³czynnik wyp³acalnoœci zaczyna spadaæ, to banki, przynajmniej zagraniczne, szukaj¹ poprzez mortage back securities (MBS) mo¿liwoœci „zaoszczêdzenia” ka-pita ³u i polepszenia swoich wskaŸników. Jedna z zasa-dniczych ró¿nic miêdzy listami zastawnymi a obligacjami zabezpieczonymi hipotecznie jest taka, ¿e w przypadku listów zastawnych mamy do czynienia z tak¹ sytuacj¹, w której pula hipotek stanowi¹ca zabezpieczenie listów zastawnych jest ci¹gle uzupe³niana, a relacje musz¹ po-zostawa æ w zgodzie z prawem. Natomiast w przypadku sekuratyzacji i MBS-ów jest tak, ¿e raz okreœlona pula kredytów pozostaje na zawsze tym, co jest sekuratyzo-wane i sprzedawane inwestorom na rynku. 6. Podsumowanie W Polsce, tak jak i w innych krajach europejskich (z wy-j ¹tkiem Danii, gdzie jest oko³o 160 banków hipotecznych, a banki uniwersalne nie anga¿uj¹ siê w finansowanie bu-downictwa mieszkaniowego) docelowym modelem bankowoœci hipotecznej bêdzie model mieszany.W ostat-nich latach kraje europejskie, m.in. Francja, Finlandia, £o-twa, dosz³y do wniosku, ¿e wprowadzanie specjalnej regu-lacji pozwalaj¹cej na emisjê listów zastawnych poprzez wy-specjalizowan ¹ instytucjê jest dobrym rozwi¹zaniem w mo-mencie, gdy rynek do tego dojrzewa. Przyk³adem Irlandia, która przygotowuje emisjê listów zastawnych zarzucaj¹c dotychczasowy brytyjski model building society (towarzy-stwo budowlane) finansowany miêdzy innymi poprzez transakcje sekuratyzacyjne. Sk¹d ta zmiana? Z inicjatyw¹ wprowadzenia listów zastawnych wyst¹pili dyrektorzy de-partament ów skarbu w kilku bankach irlandzkich, ponie-wa ¿ zaczêli obawiaæ siê o p³ynnoœæ sektora bankowego w Irlandii. Zmusi³a ich do tego sytuacja: ma³e mar¿e, niskie stopy procentowe, a przy tym dla wielu obywateli alterna-tywn ¹ i bardziej efektywn¹ inwestycj¹ jest kupowanie pa-pier ów wartoœciowych a nie sk³adanie depozytu w banku. St¹d obawy irlandzkich bankierów o utrzymanie p³ynnoœci sektora. Podobne dyskusje tocz¹ siê obecnie w Rosji, na Litwie, w Bu³garii. Okazuje siê wiêc, ¿e mieszany model bankowoœci hipotecznej, w którym istnieje ró¿norodnoœæ podmiotów, ró¿norodne mo¿liwoœci dla klienta (w uzyska-niu najlepszego kredytu), jak i ró¿norodne mo¿liwoœci w sposobach finansowania s¹ elementami charaktery-stycznymi dla gospodarki rynkowej. */ Autor jest prezesem RHEINHYP-BRE Banku Hipotecznego SA 24
5(),1$162:$1,( %$1.2:2,+,327(=1(- 3LRWUEXUW 5+(,1+3%5( %DQN+LSRWHF]Q6$ $6( OLVWRSDGD :DUV]DZD %$1.2:2û+,327(=1$ )LQDQVRZDQLHSU]H]EDQNLQLHUXFKRPRFL nNRPHUFMQFK nPLHV]NDQLRZFK SRG]DEH]SLHF]HQLHKLSRWHF]QH
6(*0(17$-$51.8 n NOLHQFLSUZDWQLPLHV]NDQLDGRP
n PDáHLUHGQLHILUPQLHZLHONLHRELHNW KDQGORZHELXURZHNDPLHQLFHQDZQDMHP
n GX]LNOLHQFLNRPHUFMQLGX*HRELHNWELXURZH FHQWUDKDQGORZHVXSHUPDUNHWPDJD]Q FHQWUDGVWUEXFMQHORJLVWF]QHKRWHOH RELHNWVSRUWRZRUHNUHDFMQH
7(1'(1-(1$51.8:52.8 NOLHQFLSUZDWQL n VFKáRG]HQLHSRSWX n Z]URVW ]DLQWHUHVRZDQLD NUHGWRZDQLHPZ (852 PDáHLUILUP n URVQFSRSWQD ILQDQVRZDQLHQLHZLHONLFK RELHNWyZRFKDUDNWHU]H NRPHUFMQP n ]DSRWU]HERZDQLHQD NUHGWZ(852OXE86' n UHFHVMDZUyGGHYHORSHUyZ EXGXMFFKDSDUWDPHQW NOLHQFLNRPHUFMQL n SLHUZV]HWUDQVDNFMHQD UQNXZWyUQP n VSDGHN]DLQWHUHVRZDQLD ELXURZFDPLLFHQWUDPL KDQGORZPL n SRV]XNLZDQLH ILQDQVRZDQLDQDKRWHOH LRELHNWVSRUWRZR UHNUHDFMQH
:$581.,:=5267832378 1$+,327(=1(.5('70,(6=.$1,2:( n XWU]PDQLHFRQDMPQLHMWHPSDZ]URVWX JRVSRGDUF]HJR ]ZL NV]HQLH]DPR*QRFLVSRáHF]HVWZD n VSDGHNLQIODFML VSDGHNVWySSURFHQWRZFK n NRPSOHNVRZDSROLWNDZVSLHUDQLDEXGRZQLFWZD PLHV]NDQLRZHJR .21.85(1,1$51.8+,327(=1(- %$1.2:2,'(7$/,=1(- n EDQNLXQLZHUVDOQH ± 3.2%33HNDR%DQNOVNL3%.%3+%*) /*3HWUREDQN n EDQNLVSHFMDOLVWF]QH ± 5+(,1+3%5(+SR9HUHLQVEDQN ± *(%DQN0LHV]NDQLRZ'HXWVFKH%DQN n QRZLNRQNXUHQFL ± .UHGW%DQN)RUWLVLWLEDQN$,*%DQN
.$1$à'675%8-,352'8.7Ï: %$1.2:2,+,327(=1(- EDQNLXQLZHUVDOQH RGG]LDáEDQNyZ RF]HNLZDQLHQDNOLHQWD SDVZQDZVSyáSUDFD ]SRUHGQLNDPL EDQNLVSHFMDOLVWF]QH PDáHILOLHSU]HGVWDZLFLHOVWZD SRV]XNLZDQLHNOLHQWD DNWZQDZVSyáSUDFD ]SRUHGQLNDPL =0,$1:352'8.72:(-2)(5,( %$1.Ï::U n VSDGHNSRSWXQDNUHGWZ3/1 n Z]URVW]DLQWHUHVRZDQLDNUHGWDPLZ(852 n ILQDQVRZDQLHZáF]QLHJRWRZFKQLHUXFKRPRFL n ]DZLHV]HQLHÄ$OLFML´ n ]DELHJDQLHRNOLHQWDREQL*DQLHPOXEUH]JQDFM ]PDU*LRSáDW n RIHUWDQDNUHGWRVWDáHMVWRSLHSURFHQWRZHM
5(),1$162:$1,(.5('7Ï: +,327(=1+ n EDQNLXQLZHUVDOQH ± NUyWNRWHUPLQRZHSDVZD n EDQNLKLSRWHF]QH ± NDSLWDá ± UQHNSLHQL *Q ± OLVW]DVWDZQH n LQQHEDQNLVSHFMDOLVWF]QH*(%0$,*'%
± ILQDQVRZDQLHSU]H]ILUP PDWN ± UQHNSLHQL *Q n VHNXUDW]DFMD 6.87.,6758.7855(),1$162:$1,$'/$ %$1.Ï:81,:(56$/1+ n Z]URVWVWySSURFHQWRZFK Z]URVWVSUHDGyZ ZL NV]DUHQWRZQRü n PQLHMV]DVNáRQQRüGR]DMPRZDQLDVL U]NLHP QLHGRSDVRZDQLDWHUPLQRZHMVWUXNWXUDNWZyZ LSDVZyZ n Z]URVWU]NDZDOXWRZHJR n Z]URVWU]NDNOLHQWD n U]NRFLJOHRJUDQLF]RQHQLHZLHONLPXG]LDáHP NUHGWyZKLSRWHF]QFKZDNWZDFKRJyáHP
6.87.,6758.7855(),1$162:$1,$'/$ %$1.Ï:63(-$/,67=1+ n Z]URVWVWySSURFHQWRZFKGUR*V]H UHILQDQVRZDQLH]UQNXSUHVMDQD ]PQLHMV]HQLHPDU*]DJUR*HQLHVSDGNLHP UHQWRZQRFL n Z]URVWU]NDZDOXWRZHJR n Z]URVWU]NDNOLHQWD n VNXWHF]QHLNRPSHWHQWQH]DU]G]DQLHU]NLHP QLH]E GQHGODEH]SLHF]HVWZDEDQNX /,67=$67$:1-$.2,167580(17 ),1$168-%$1.+,327(=1 n QLVNLHU]NR n SU]HMU]VWRü n UHGQLR LGáXJRWHUPLQRZ FKDUDNWHU n PR*OLZRüZERUX ZDOXW n PR*OLZRüZERUX VWRSSURFHQWRZHM
/,67=$67$:1(:(8523,( n 'DQLD 5HDONUHGLWREOLJDWLRQHQ n 1LHPF 3IDQGEULHI n :áRFK 2EEOLJD]LRQL)RQGLDULH n $XVWULD 3IDQGEULHI n )UDQFMD 2EOLJDWLRQVIRQFLHUHV n +LV]SDQLD HGXODVKLSRWHFDULDV n 6]ZDMFDULD 3IDQGEULHIH n +RODQGLD 3IDQGEULHIH n /XNVHPEXUJ /HWWUHVGH*DJH n 6]ZHFMD +SRWKHNVREOLJDWLRQ n )LQODQGLD +SRWHHNNLODLQD n 1RUZHJLD 3DQWHREOLJDVMRQ /,67=$67$:1(:(8523,(52'.2:(- VWDQQD ]HFK 6áRZDFMD : JU 3ROVND /LWZD HPLVML HPLVMH HPLVML HPLVMD HPLVMH
/,67=$67$:1(:(8523,( 2JyáHPPLOLDUGyZ(852PDM
1LHPF 'DQLD 6]ZH FMD )UD QFMD 1RUZH JLD +LV ]SD QLD $XV WULD +ROD QGLD )LQODQGLD ,1:(6725=/,67Ï:=$67$:1+ 51(.0, '=1$52'2: WRZDU]V WZDXEH]SLHF]HQLRZH EDQNL JRV SRGDUV WZDGRPRZH IXQGXV ]HLQZHV WFMQH XU] GSDV WZRZH ]DJUDQLF]QLLQZHV WRU]
2%/,*$-(=$%(=3,(=21(+,327(=1,( 0%66(.85$7=$-$
n PDMFKDUDNWHUSR]DELODQVRZ n HPLWHQWHPMHVWVSyáNDFHORZDLQVWWXFMD QLHEDQNRZD
n UHGXNXMNRV]WNDSLWDáX n UHGXNXMEH]SRUHGQLHNRV]WILQDQVRZDQLD n QLHX]XSHáQLDVL ÄSRRO¶X´DNWZyZ VHNXUDW]RZDQFK n NRQLHF]QMHVWUDWLQJ 6(.85$7=$-$0,(6=.$1,2:+.5('7Ï: +,327(=1+:(8523,(0%6
:/$7$+ ,9 URN URN URN URN
*àÏ:1,(8523(-6(0,7(1, 0%6 n RJyáX$%6WR0%6 n :LHOND%UWDQLDL,UODQGLD ± %DUFODV ± 6NLSWRQ%XLOGLQJ6RFLHW ± /HJDO *HQHUDO n )UDQFMD ± 'RPRV0*(OHFWUD n +RODQGLD ± (XURSHDQ0RUWJDJH6HFXULWLHV ± 'XWFK0%6 ,1:(6725=:0%6 :LH OND %UWD QLD 1LHPF 86$ ,UOD QGLD ,QQH ‡Ä,QQH´REHMPXM%OLVNL :VFKyG%HOJL )UDQFM +LV]SDQL $XVWUL 6]ZDMFDUL L/XNVHPEXUJ ‡1DMF] FLHMIXQGXV]H LQZHVWFMQHEDQNL WRZDU]VWZDEXGRZODQH WRZDU]VWZD XEH]SLHF]HQLRZH
INSTRUMENTY FINANSOWANIA RYNKU NIERUCHOMOŒCI MIESZKANIOWYCH Jacek £aszek* 35 1. Podstawowe formy kredytów hipotecznych Jednym z podstawowych warunków rozwoju sektora nieruchomoœci jest rozwój wyspecjalizowanego w ich fi-nansowaniu sektora finansowego. Nieruchomoœci jako obiekty kapita³och³onne oraz d³ugowieczne s¹ zazwyczaj finansowane d³ugoletnimi kredytami hipotecznymi rozk³a-daj ¹cymi ich koszty na wiele lat. Szeroka poda¿ i dostêpnoœæ instrumentów kredyto-wych to podstawowy warunek p³ynnego, a wiêc relatywnie sprawnego rynku nieruchomoœci ze wszystkimi wynik³y-mi st¹d korzyœciami makroekonomicznymi dla budownic-twa, rynku pracy, oszczêdnoœci, motywacji pracowni-czych, koniunktury, etc. P³ynny rynek nieruchomoœci sty-muluje z kolei popyt na kredyty hipoteczne. Do podstawowych typów kredytów hipotecznych na rynku mo¿na zaliczyæ: – kredyty o malej¹cych ratach sp³aty, – kredyt o sta³ych sp³atach, – kredyty balonowe, – Graduated Mortgage Payment (GMP), – Fixed Rate Mortgage (FRM), – Adjustable Rate Mortgage (ARM), – kredyty indeksowane, – Deffered Payment Mortgage, czyli kredyty z odro-czon ¹ p³atnoœci¹ (DPM), – kredyty hipoteczne i polisy ubezpieczeniowe ofero-wane przez towarzystwa ubezpieczeniowe. 2. Instrumenty umo¿liwiaj¹ce wycofywanie kapita³u z mieszkania Mieszkanie jako drogie, d³ugowieczne dobro trwa³ego u¿ytku, wymaga kredytu rozk³adaj¹cego ciê¿ar jego ko-szt ów na wiele lat. Obecnie typowe kredyty tego typu to kredyty do 30 lat. Powy¿ej tego okresu wyd³u¿anie okre-su sp³aty niewiele zwiêksza dostêpnoœæ kredytu, zwiêk-szaj ¹c znacznie ryzyko. Otrzymuj¹cy kredyt musi oddaæ po¿yczone pieni¹dze (tzw. kapita³) oraz odsetki, które sta-nowi ¹ op³atê za mo¿liwoœæ po¿yczenia pieniêdzy. Kredyt hipoteczny jest kredytem dla konsumenta, wy-p ³acanym jednorazowo dla sfinansowania kosztu zakupu mieszkania i zabezpieczony wpisem hipotecznym na rzecz banku. Podstawowym parametrem takiego kredytu jest tzw. udzia³ w³asny kredytobiorcy, czyli procentowa kwota wartoœci rynkowej lub ceny zakupu mieszkania (mniejsza z tych kwot), któr¹ kredytobiorca sfinansuje z w³asnych œrodków. Generalnie rzecz bior¹c, im udzia³ w³asny jest wiêkszy, tym dla banku jest wiêksza szansa odzyskania kredytu w przypadku egzekucji i sprzeda¿y nieruchomoœci na rynku. Zabezpieczeniem obs³ugi kredytu hipotecznego jest dla banku przede wszystkim dochód kredytobiorcy. Dla-tego bank sprawdza wysokoœæ i stabilnoœæ dochodów, a nastêpnie kalkuluje wysokoœæ kredytu, tak aby koszty jego obs³ugi w relacji do dochodu kredytobiorcy nie prze-kroczy ³ granic uznanych za bezpieczne. W Polsce za bezpieczny przyjmuje siê przeciêtnie 25% udzia³ sp³aty kredytu w dochodzie netto, niektóre banki kalkuluj¹ go do poziomu 38% dochodów brutto plus minimalna nadwy¿ka na osobê (p³aca minimalna, po³owa przeciêtnej).W kra-
jach rozwiniêtych o wysokich dochodach udzia³ ten mo- ¿e siêgaæ 40%. Jest kwesti¹ niekoñcz¹cej siê dyskusji, który z tych dwóch czynników jest istotniejszy z punktu widzenia bez-piecze ñstwa banku. Amerykanie podstawowe znaczenie przywi¹zuj¹ do dochodów oraz wiarygodnoœci kredytowej klienta.W Niemczech istotniejsza jest raczej wartoœæ za-bezpieczenia. Wobydwu krajach egzekucja hipoteczna jest skuteczna, przy czym szybsza i skuteczniejsza jest w USA. W Polsce w pocz¹tkowym okresie rozwoju rynku jako podstawê przyjmowano zabezpieczenie. By³o to zapew-ne spowodowane niepewnoœci¹ przysz³ych dochodów klientów. Paradoks tego podejœcia polega³ na fakcie, ¿e wartoœæ rynkowa nieruchomoœci te¿ by³a niestabilna, zaœ sprawnoœæ egzekucji niewielka.Wmiarê dojrzewania ryn-ku, zdobywania wiedzy i doœwiadczenia zaczêto przywi¹- zywaæ coraz wiêksz¹ rolê do dochodów i poœrednio (brak dostatecznej informacji) do wiarygodnoœci. Teoretycznie istnieje wiele mo¿liwoœci sp³aty odsetek i kapita³u po¿yczki. Jednoczeœnie konkurencja miêdzy bankami wymusza szerok¹ ich ofertê w taki sposób, aby mo¿liwie najlepiej dopasowaæ je do mo¿liwoœci i potrzeb kredytobiorcy i tym samym przyci¹gn¹æ mo¿liwie du¿o klientów.Tzw. produkty bankowe, czyli propozycje kredyto-we dla klienta ró¿ni¹ siê oczywiœcie nie tylko form¹ sp³a-ty, ale równie¿ zwi¹zanymi z tym aspektami prawnymi. 2. 1. Podstawowe systemy sp³at tego typu kredytów to kredyty d³ugoterminowe o malej¹cych ratach sp³aty (tzw. sta³e umorzenie) oraz tzw. annuitety (sta³e sp³aty). Kredyty d³ugoterminowe o malej¹cych ratach sp³aty to kredyty, gdzie wysokoœæ okresowej raty kapita³owej jest sta³a. Kredytobiorca p³aci wiêc okresowo sta³¹ ratê kapi-ta ³ow¹ i odsetki od malej¹cego zad³u¿enia. W konsek-wencji jego rata sp³aty jest malej¹ca. Cen¹ jest ni¿sza zdolnoœæ kredytowa, ale te¿ spadaj¹ce szybciej ryzyko kredytowe. Kredyty annuitetowe rozwi¹zuj¹ problem do-st êpnoœci kredytu dziêki sta³ym ratom w okresie ich bie-gu. Dlatego jest to najpopularniejszy obecnie instrument kredytowy. Kosztem wzrostu dostêpnoœci jest jednak wol-niejsza amortyzacja i wzrost ryzyka kredytowego. 2. 2. Kredyty balonowe W pocz¹tkowym okresie rozwoju kredytów hipotecz-nych najpopularniejszym instrumentem kredytowym roz-wi ¹zuj¹cym w sposób formalny i mikroekonomiczny pro-blem dostêpnoœci kredytu przy finansowaniu z krótkich œrodków by³y tzw. kredyty balonowe.Wystêpowa³y w wa-riancie ze sp³at¹ samych odsetek b¹dŸ kapita³u amortyzo-wanego w okresie przekraczaj¹cym zapadalnoœæ kredytu. 2. 3. Graduated Mortgage Payment (GMP) Powsta³y jako potrzeba zaoferowania instrumentu do-pasowanego do ewolucji dochodów dobrze zapowiadaj¹- cego siê gospodarstwa domowego. S¹ one udzielane m³odym gospodarstwom w przewidywaniu wzrostu ich dochodów w miarê rozwoju kariery zawodowej. Wokresie pocz¹tkowym, gdy dochody s¹ niewielkie, sp³a-ty równie¿ s¹ niewielkie, kapita³ jest rolowany, ewentualnie kapitalizowana jest czêœæ odsetek.W miarê up³ywu czasu i wzrostu dochodów sp³aty rosn¹, aby zamortyzowaæ kredyt. W krajach o ustabilizowanej gospodarce ryzyko zmia-ny stopy procentowej powodowane inflacj¹, b¹dŸ sytua-cj ¹ na rynku kapita³owym, jest w znacznym stopniu prze-widywalne, zw³aszcza dla instytucji finansowych. W zwi¹zku z tym rynek kapita³owy akceptuje papiery wartoœciowe o sta³ej stopie zwrotu. 2. 4. Fixed Rate Mortgage (FRM) Jednoczeœnie wiêkszoœæ kredytobiorców hipotecznych ma awersjê do ryzyka i dlatego preferuj¹ oni Fixed Rate Mortgage (FRM) – czyli kredyt o sta³ej stopie procento-wej. By³ on od pocz¹tku podstawow¹ form¹ kredytu hipo-tecznego i zachowa³ swoje znaczenie do dzisiaj w po³¹- czeniu z annuitetow¹ formu³¹ sp³aty jako najchêtniej wy-bierany kredyt hipoteczny. 36
2. 5. Adjustable Rate Mortgage (ARM) Kredytobiorcy maj¹cy rozeznanie na rynkach finanso-wych preferuj¹ jednak ARM, czyli kredyt o zmiennej, do-stosowanej do rynkowej, stopie procentowej. Ze wzglêdu na wy¿szy dla po¿yczkobiorcy poziom ryzyka kredyty te s¹ z regu³y ni¿ej oprocentowane od FRM. Stopy procen-towe zmienia siê miesiêcznie lub kwartalnie w stosunku do przyjêtego indeksu stopy procentowej (np. depozyty 12-miesiêczne w najwiêkszych bankach, bony skarbowe, depozyty na rynku miêdzybankowym). Kalkulacji rat sp³a-ty dokonuje siê wed³ug formu³y annuitetowej lub malej¹- cych sp³at i wtedy wraz ze zmian¹ stopy dokonuje siê re-kalkulacji kredytu. 2. 6. Kredyty indeksowane Klasyczne instrumenty kredytowe mog¹ funkcjonowaæ dobrze w warunkach kilkuprocentowej inflacji.W warun-kach kilkunastoprocentowej inflacji powoduj¹ znaczne problemy, przy kilkudziesiêcio- lub kilkusetprocentowej in-flacji powoduj¹ niewyp³acalnoœæ klientów i bankructwa banków. Aby ograniczyæ skalê tych negatywnych zjawisk, powsta³y kredyty indeksowane. Dzia³aj¹ one inaczej ni¿ zwyk³e instrumenty kredytowe zmieniaj¹c roz³o¿enie p³at-no œci w czasie. Najprostsz¹ form¹ indeksacji d³ugu jest jego kalkulacja nie w walucie krajowej, ale w innych wiel-ko œciach, które s¹ zrozumia³e dla spo³eczeñstwa i zwi¹- zane z inflacj¹.Wkrajach latynoamerykañskich jako pod-staw ê takiej kalkulacji przyjmowano p³acê minimaln¹, która by³a regulowana przez rz¹d w miarê wzrostu cen. W czêœci krajów jako podstawê indeksacji przyjmowano te¿ waluty obce.W takim przypadku zad³u¿enie w walu-cie krajowej roœnie, sp³aty te¿, ale pomimo to sp³aty w wy-miarze realnym (odniesione do indeksu lub p³ac i cen) s¹ wzglêdnie sta³e, a zad³u¿enie realnie maleje. Stosunkowo najpopularniejsze s¹ kredyty jednoinde-ksowe, tzn. takie, w których waloryzacji d³ugu oraz sp³at dokonuje siê w oparciu o ten sam indeks. Pozwalaj¹ one unikn¹æ koncentracji sp³at realnych kredytu w pierwszych latach jego biegu (payment tilt) charakterystycznego dla kredytów ze sp³at¹ nominalnych odsetek, nie zabezpie-czaj ¹ jednak w pe³ni przed gwa³townymi wahaniami real-nych obci¹¿eñ. Bardziej zaawansowane – dwuindekso-we – odzielnie indeksuj¹ d³ug i wyliczaj¹ p³atnoœci. 2. 7. Kredyty hipoteczne i polisy ubezpieczeniowe oferowane przez towarzystwa ubezpieczeniowe Wostatnich latach coraz wiêksz¹ popularnoœæ zdoby-wa finansowanie nieruchomoœci ³¹cz¹ce kredyt hipotecz-ny z polis¹ na ¿ycie lub emerytaln¹, finansowany przez instytucje ubezpieczeniowe b¹dŸ do spó³ki z bankami. Mo¿liwe s¹ ró¿ne schematy, w tym taki, i¿ bior¹cy kredyt nie sp³aca jego raty kapita³owej, a tylko odsetki.Wkonse-kwencji d³ug hipoteczny nie ulega zmniejszeniu. Z drugiej strony p³acone s¹ raty polisy ubezpieczeniowej.W pew-nym momencie, gdy wartoœæ polisy osi¹gnie wartoœæ kre-dytu, kredytobiorca mo¿e j¹ zamieniæ na sp³atê kredytu. Mo¿na te¿ wzi¹æ kredyt mieszkaniowy bez hipoteki pod polisê, gdy jej wartoœæ jest dostatecznie du¿a. Relatyw-nie nowym zjawiskiem s¹ natomiast indywidualne kredy-ty hipoteczne udzielane bezpoœrednio przez instytucje ubezpieczeniowe, czêsto w po³¹czeniu z polis¹ ubezpie-czeniow ¹. G³ównym bodŸcem zachêcaj¹cym do ³¹czenia kredytów z polis¹ jest mo¿liwoœæ odpisywania odsetek od kredytów czy wydatków na polisê w koszty uzyskania przychodów.Towarzystwa ubezpieczeniowe jako dysponu-j ¹ce d³ugookresowym kapita³em oraz sieci¹ brokerów maj¹ szanse na zajêcie trwalszej pozycji na rynku pier-wotnym, a nie tylko na tradycyjnym wtórnym. W gospodarce rynkowej, mieszkanie traktowane jest w znacznej mierze jako lokata kapita³u i funkcja ta jest od-dzielona od typowych funkcji mieszkaniowych. Istotne staje siê wiêc p³ynne wycofanie ca³oœci lub czêœci zainwestowa-nych œrodków. System bankowy wspiera tutaj p³ynnoœæ ryn-ku. Sprzeda¿ mieszkania i przeniesienie siê do mieszkania czynszowego to model ca³kowitego wycofania kapita³u w oparciu o tradycyjny kredyt hipoteczny oferowany nabyw-cy. Wstosowanych czêsto transakcjach sale-lieseback mie-szkanie zostaje sprzedane, a nastêpnie wynajête sprze-dawcy. Równie¿ tutaj operacja nabycia jest czêsto kredyto-wana. Po¿yczka hipoteczna, czyli pod zastaw mieszkania, 37
umo¿liwia czêœciowe wycofanie kapita³u. Przybiera ona po-sta æ prostego obci¹¿enia hipoteki czy po¿yczki zabezpie-czonej na drugiej pozycji. Instrument typu reverse mortgage zbli¿ony do funkcjonuj¹cego w Polsce kontraktu do¿ywocia umo¿liwia wyp³atê œrodków (jednorazowo, w transzach, naj-cz êœciej czêœæ jednorazowo i resztê w transzach) z kapita-lizacj ¹ odsetek na hipotece. Po œmierci kredytobiorcy mie-szkanie jest sprzedawane i po¿yczka sp³acana. 3. Rozwój rynku kredytów mieszkaniowych i hipotecznych w Polsce System finansowania nieruchomoœci w Polsce po dzie-si êciu latach transformacji pokrywa swoim zasiêgiem za-r ówno nieruchomoœci mieszkaniowe, tereny budowlane, jak te¿ nieruchomoœci komercyjne, oferuj¹c finansowanie zarówno w fazie inwestycji jak te¿ zakupu obiektu i jego eksploatacji. Nieruchomoœci komercyjne finansowane s¹ na zasadach rynkowych. System finansowania nierucho-mo œci mieszkaniowych dotyczy zarówno œrodków bud¿e-towych jak te¿ œrodków pochodz¹cych z komercyjnych in-stytucji finansowych przeznaczonych na finansowanie in-westycji jak te¿ nabycie mieszkañ. Ogólnie rzecz bior¹c sy-stem finansowania nieruchomoœci komercyjnych, terenów budowlanych i nieruchomoœci mieszkaniowych w Polsce mo¿na umownie podzieliæ na cztery g³ówne segmenty: 1. System finansowania nieruchomoœci komercyjnych, re-alizowany przez banki uniwersalne wg ogólnie przyjê- tych zasad finansowania inwestycji d³ugoterminowych. 2.Wyspecjalizowany system finansowania przygoto-wania i uzbrojenia terenu pod zabudowê realizowa-ny przez niektóre banki oraz wyspecjalizowane fun-dusze inwestycyjne; 3. System preferencyjnego finansowania lub subsydio-wania nieruchomoœci mieszkaniowych zarówno w fazie inwestycji jak te¿ ich zakupu ze œrodków pu-blicznych. System ten funkcjonuje poprzez wyp³aty z bud¿etu pañstwa i obejmuje wykup kapitalizowa-nych odsetek, premie gwarancyjne, dotacje dla gmin na infrastrukturê, wydatki lokalnych bud¿etów gmin-nych (dodatki mieszkaniowe) oraz wyspecjalizowa-nych instytucji finansowych (Bank Gospodarstwa Krajowego). 4.Komercyjny i semikomercyjny system finansowania nieruchomoœci mieszkaniowych, realizowany przez banki uniwersalne i hipoteczne oraz przez agendy pañ- stwowe lub wybrane banki pañstwowe (Fundusz Hipo-teczny i Banki Uczestnicz¹ce), Kasy Mieszkaniowe. Rynek komercyjnych kredytów mieszkaniowych jest prawdopodobnie obok rynku nieruchomoœci mieszkanio-wych najlepiej rozwiniêtym segmentem rynkowym polskie-go mieszkalnictwa.Konkuruj¹ na nim g³ównie banki uniwer-salne oferuj¹c kredyty hipoteczne i budowlano-hipoteczne dla osób fizycznych oraz budowlane dla developerów. Na tle pesymistycznego obrazu polskiego sektora mieszkanio-wego zwraca uwagê dynamiczny rozwój od roku 1996 kre-dyt ów hipotecznych.Pomimo niewielkiego jeszcze wolume-nu w stosunku do transakcji rynkowych czy potencjalnego popytu, na rynku tym panuje ostra konkurencja pomiêdzy bankami komercyjnymi uwidaczniaj¹ca siê w oferowanych warunkach oraz obni¿aj¹cych siê mar¿ach banków. Kredy-ty hipoteczne nie by³y przy tym nigdy g³ównym celem polity-ki mieszkaniowej kolejnych rz¹dów, wrêcz przeciwnie by³y traktowane jako z³o konieczne, rozwi¹zanie marginalne dla bogatych zgodnie z zasad¹, ¿e kogo staæ na kredyt hipo-teczny tego staæ te¿ na wybudowanie domu bez kredytu. W sposób w miarê celowy i konsekwentny system ten by³ rozwijany tylko w latach 1990–94. Jednoczeœnie jako rzecz nie podlegaj¹c¹ dyskusji uznaje siê, ¿e rozwiniêty system kredytowania hipotecz-nego jest obok sprawnego rynku terenów budowlanych podstaw¹ rynkowego, efektywnego sektora mieszkanio-wego. Sukcesy Polski w tej dziedzinie s¹ o tyle interesuj¹- ce, ¿e w zasadzie nie uda³o siê ich do tej pory powtórzyæ w ¿adnym z dawnych krajów postsocjalistycznych (sy-stem bez subsydiów). System kredytów hipotecznych uznaje siê za bardzo wra¿liwy na ryzyko zarówno makro-ekonomiczne, polityczne, jak te¿ mikroekonomiczne. W literaturze istnieje uzasadniony przez wieloletnie do- œwiadczenie pogl¹d, i¿ musi byæ spe³nione pewne minimum warunków w tym zakresie, aby system ten zacz¹³ funkcjo-nowa æ. Problemy ze spe³nieniem tych warunków s¹ przy-czyn ¹ problemów budowy systemu w czêœci krajów s³abo rozwiniêtych. Do warunków tych zalicza siê miêdzy innymi: 38
BRE-CASE Seminarium 51 - Significance of Foreign Capital for the Polish Economy
BRE-CASE Seminarium 51 - Significance of Foreign Capital for the Polish Economy
BRE-CASE Seminarium 51 - Significance of Foreign Capital for the Polish Economy
BRE-CASE Seminarium 51 - Significance of Foreign Capital for the Polish Economy
BRE-CASE Seminarium 51 - Significance of Foreign Capital for the Polish Economy
BRE-CASE Seminarium 51 - Significance of Foreign Capital for the Polish Economy
BRE-CASE Seminarium 51 - Significance of Foreign Capital for the Polish Economy

Recommended

BRE-CASE Seminarium 55 - Portuguese Experience in Restructuring and Privatizi...
BRE-CASE Seminarium 55 - Portuguese Experience in Restructuring and Privatizi...BRE-CASE Seminarium 55 - Portuguese Experience in Restructuring and Privatizi...
BRE-CASE Seminarium 55 - Portuguese Experience in Restructuring and Privatizi...CASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE Seminarium 54 - Reform of the Financial Sector in the Countries of C...
BRE-CASE Seminarium 54 - Reform of the Financial Sector in the Countries of C...BRE-CASE Seminarium 54 - Reform of the Financial Sector in the Countries of C...
BRE-CASE Seminarium 54 - Reform of the Financial Sector in the Countries of C...CASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE Seminarium 61 - Condition of Banking Sector in Emerging Economies - ...
BRE-CASE Seminarium 61 - Condition of Banking Sector in Emerging Economies - ...BRE-CASE Seminarium 61 - Condition of Banking Sector in Emerging Economies - ...
BRE-CASE Seminarium 61 - Condition of Banking Sector in Emerging Economies - ...CASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE Seminarium 52 - Development and Restructuring of Banking Sector in P...
BRE-CASE Seminarium 52 - Development and Restructuring of Banking Sector in P...BRE-CASE Seminarium 52 - Development and Restructuring of Banking Sector in P...
BRE-CASE Seminarium 52 - Development and Restructuring of Banking Sector in P...CASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE Seminarium 53 - Why are the Germans Afraid of Expanding the EURO Zone?
BRE-CASE Seminarium 53 - Why are the Germans Afraid of Expanding the EURO Zone?BRE-CASE Seminarium 53 - Why are the Germans Afraid of Expanding the EURO Zone?
BRE-CASE Seminarium 53 - Why are the Germans Afraid of Expanding the EURO Zone?CASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE SEminarium 64 - The Future of the Warsaw Stock Exchange
BRE-CASE SEminarium 64 - The Future of the Warsaw Stock ExchangeBRE-CASE SEminarium 64 - The Future of the Warsaw Stock Exchange
BRE-CASE SEminarium 64 - The Future of the Warsaw Stock ExchangeCASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE Seminarium 56 - Does it Make Sense to Calculate Core Inflation
BRE-CASE Seminarium 56 - Does it Make Sense to Calculate Core InflationBRE-CASE Seminarium 56 - Does it Make Sense to Calculate Core Inflation
BRE-CASE Seminarium 56 - Does it Make Sense to Calculate Core InflationCASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE Seminarium 69 - Entry of the Dragon - China in WTO
BRE-CASE Seminarium 69 - Entry of the Dragon - China in WTO BRE-CASE Seminarium 69 - Entry of the Dragon - China in WTO
BRE-CASE Seminarium 69 - Entry of the Dragon - China in WTOCASE Center for Social and Economic Research
 

Recommended

BRE-CASE Seminarium 55 - Portuguese Experience in Restructuring and Privatizi...
BRE-CASE Seminarium 55 - Portuguese Experience in Restructuring and Privatizi...BRE-CASE Seminarium 55 - Portuguese Experience in Restructuring and Privatizi...
BRE-CASE Seminarium 55 - Portuguese Experience in Restructuring and Privatizi...CASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE Seminarium 54 - Reform of the Financial Sector in the Countries of C...
BRE-CASE Seminarium 54 - Reform of the Financial Sector in the Countries of C...BRE-CASE Seminarium 54 - Reform of the Financial Sector in the Countries of C...
BRE-CASE Seminarium 54 - Reform of the Financial Sector in the Countries of C...CASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE Seminarium 61 - Condition of Banking Sector in Emerging Economies - ...
BRE-CASE Seminarium 61 - Condition of Banking Sector in Emerging Economies - ...BRE-CASE Seminarium 61 - Condition of Banking Sector in Emerging Economies - ...
BRE-CASE Seminarium 61 - Condition of Banking Sector in Emerging Economies - ...CASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE Seminarium 52 - Development and Restructuring of Banking Sector in P...
BRE-CASE Seminarium 52 - Development and Restructuring of Banking Sector in P...BRE-CASE Seminarium 52 - Development and Restructuring of Banking Sector in P...
BRE-CASE Seminarium 52 - Development and Restructuring of Banking Sector in P...CASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE Seminarium 53 - Why are the Germans Afraid of Expanding the EURO Zone?
BRE-CASE Seminarium 53 - Why are the Germans Afraid of Expanding the EURO Zone?BRE-CASE Seminarium 53 - Why are the Germans Afraid of Expanding the EURO Zone?
BRE-CASE Seminarium 53 - Why are the Germans Afraid of Expanding the EURO Zone?CASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE SEminarium 64 - The Future of the Warsaw Stock Exchange
BRE-CASE SEminarium 64 - The Future of the Warsaw Stock ExchangeBRE-CASE SEminarium 64 - The Future of the Warsaw Stock Exchange
BRE-CASE SEminarium 64 - The Future of the Warsaw Stock ExchangeCASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE Seminarium 56 - Does it Make Sense to Calculate Core Inflation
BRE-CASE Seminarium 56 - Does it Make Sense to Calculate Core InflationBRE-CASE Seminarium 56 - Does it Make Sense to Calculate Core Inflation
BRE-CASE Seminarium 56 - Does it Make Sense to Calculate Core InflationCASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE Seminarium 69 - Entry of the Dragon - China in WTO
BRE-CASE Seminarium 69 - Entry of the Dragon - China in WTO BRE-CASE Seminarium 69 - Entry of the Dragon - China in WTO
BRE-CASE Seminarium 69 - Entry of the Dragon - China in WTOCASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE SEminarium 57: New Pension System in Poland – its influence on short...
BRE-CASE SEminarium 57: New Pension System in Poland – its influence on short...BRE-CASE SEminarium 57: New Pension System in Poland – its influence on short...
BRE-CASE SEminarium 57: New Pension System in Poland – its influence on short...CASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE 46 - Budget for 2000
BRE-CASE 46 - Budget for 2000BRE-CASE 46 - Budget for 2000
BRE-CASE 46 - Budget for 2000CASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE Seminarium 68 - The Competitiveness of Tax Reform - Poland Agains...
BRE-CASE Seminarium 68 - The Competitiveness of Tax Reform - Poland Agains... BRE-CASE Seminarium 68 - The Competitiveness of Tax Reform - Poland Agains...
BRE-CASE Seminarium 68 - The Competitiveness of Tax Reform - Poland Agains...CASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE Seminarium 62 - The Role of Foreign Investment in Economy
BRE-CASE Seminarium 62 - The Role of Foreign Investment in EconomyBRE-CASE Seminarium 62 - The Role of Foreign Investment in Economy
BRE-CASE Seminarium 62 - The Role of Foreign Investment in EconomyCASE Center for Social and Economic Research
 
Rynek kredytu ratalnego_z_20-letniej_perspektywy_zagiel_sa-2
Rynek kredytu ratalnego_z_20-letniej_perspektywy_zagiel_sa-2Rynek kredytu ratalnego_z_20-letniej_perspektywy_zagiel_sa-2
Rynek kredytu ratalnego_z_20-letniej_perspektywy_zagiel_sa-2Jacek Lipski
 
Zagiel rynek kredytu_ratalnego_20-letnia_perspektywa
Zagiel rynek kredytu_ratalnego_20-letnia_perspektywaZagiel rynek kredytu_ratalnego_20-letnia_perspektywa
Zagiel rynek kredytu_ratalnego_20-letnia_perspektywaWojciech Boczoń
 
BRE-CASE Seminarium 117 - Perspektywy polskiej gospodarki w latach 2012–2013
BRE-CASE Seminarium 117 - Perspektywy polskiej gospodarki w latach 2012–2013BRE-CASE Seminarium 117 - Perspektywy polskiej gospodarki w latach 2012–2013
BRE-CASE Seminarium 117 - Perspektywy polskiej gospodarki w latach 2012–2013CASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE Seminarium 48 - Significance of Foreign Capital for Polish Economy
BRE-CASE Seminarium 48 - Significance of Foreign Capital for Polish EconomyBRE-CASE Seminarium 48 - Significance of Foreign Capital for Polish Economy
BRE-CASE Seminarium 48 - Significance of Foreign Capital for Polish EconomyCASE Center for Social and Economic Research
 
Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Lipiec 2013
Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Lipiec 2013Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Lipiec 2013
Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Lipiec 2013Metrohouse
 
Magazyn Bankowości Spółdzielczej BS NET
Magazyn Bankowości Spółdzielczej BS NETMagazyn Bankowości Spółdzielczej BS NET
Magazyn Bankowości Spółdzielczej BS NETFast Forward Communication
 
BRE-CASE Seminarium 50 - Prospects for the Russian Economy in the Aftermath o...
BRE-CASE Seminarium 50 - Prospects for the Russian Economy in the Aftermath o...BRE-CASE Seminarium 50 - Prospects for the Russian Economy in the Aftermath o...
BRE-CASE Seminarium 50 - Prospects for the Russian Economy in the Aftermath o...CASE Center for Social and Economic Research
 
Raport szybko pl, metrohouse i expandera wrzesien 2013
Raport szybko pl, metrohouse i expandera wrzesien 2013Raport szybko pl, metrohouse i expandera wrzesien 2013
Raport szybko pl, metrohouse i expandera wrzesien 2013Metrohouse
 
BRE-CASE Seminarium 63 - The Role of Real Estate Sector in Effective Realloca...
BRE-CASE Seminarium 63 - The Role of Real Estate Sector in Effective Realloca...BRE-CASE Seminarium 63 - The Role of Real Estate Sector in Effective Realloca...
BRE-CASE Seminarium 63 - The Role of Real Estate Sector in Effective Realloca...CASE Center for Social and Economic Research
 
Bre case 2002_no59
Bre case 2002_no59Bre case 2002_no59
Bre case 2002_no59CASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE Seminarium 123 - "Unia bankowa – skutki dla UE, strefy euro i dla Po...
BRE-CASE Seminarium 123 - "Unia bankowa – skutki dla UE, strefy euro i dla Po...BRE-CASE Seminarium 123 - "Unia bankowa – skutki dla UE, strefy euro i dla Po...
BRE-CASE Seminarium 123 - "Unia bankowa – skutki dla UE, strefy euro i dla Po...CASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE Seminarium 118 - "Problemy fiskalne w czasach malejącego popytu i ob...
BRE-CASE Seminarium 118 - "Problemy fiskalne w czasach malejącego popytu i ob...BRE-CASE Seminarium 118 - "Problemy fiskalne w czasach malejącego popytu i ob...
BRE-CASE Seminarium 118 - "Problemy fiskalne w czasach malejącego popytu i ob...CASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE Seminarium 129 - Długofalowe skutki polityki niskich stóp i poluzowa...
BRE-CASE Seminarium 129 - Długofalowe skutki polityki niskich stóp i poluzowa...BRE-CASE Seminarium 129 - Długofalowe skutki polityki niskich stóp i poluzowa...
BRE-CASE Seminarium 129 - Długofalowe skutki polityki niskich stóp i poluzowa...CASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE SEminarium 116 - Zróżnicowanie polityki fiskalnej w trakcie kryzysu ...
BRE-CASE SEminarium 116 - Zróżnicowanie polityki fiskalnej w trakcie kryzysu ...BRE-CASE SEminarium 116 - Zróżnicowanie polityki fiskalnej w trakcie kryzysu ...
BRE-CASE SEminarium 116 - Zróżnicowanie polityki fiskalnej w trakcie kryzysu ...CASE Center for Social and Economic Research
 
On Competition in the Banking Sector in Poland and Europe Before and During t...
On Competition in the Banking Sector in Poland and Europe Before and During t...On Competition in the Banking Sector in Poland and Europe Before and During t...
On Competition in the Banking Sector in Poland and Europe Before and During t...CASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE Seminarium 109 - "Kryzys finansowy – Zmiany w regulacji i nadzorze n...
BRE-CASE Seminarium 109 - "Kryzys finansowy – Zmiany w regulacji i nadzorze n...BRE-CASE Seminarium 109 - "Kryzys finansowy – Zmiany w regulacji i nadzorze n...
BRE-CASE Seminarium 109 - "Kryzys finansowy – Zmiany w regulacji i nadzorze n...CASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE Seminarium 105 - Nowe Wyzwania w Zarządzaniu Bankami w Czasie Kryzysu
BRE-CASE Seminarium 105 - Nowe Wyzwania w Zarządzaniu Bankami w Czasie KryzysuBRE-CASE Seminarium 105 - Nowe Wyzwania w Zarządzaniu Bankami w Czasie Kryzysu
BRE-CASE Seminarium 105 - Nowe Wyzwania w Zarządzaniu Bankami w Czasie KryzysuCASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE Seminarium 45 - First Year of the Euro Zone - Experiences and Perspe...
BRE-CASE Seminarium 45 - First Year of the Euro Zone - Experiences and Perspe...BRE-CASE Seminarium 45 - First Year of the Euro Zone - Experiences and Perspe...
BRE-CASE Seminarium 45 - First Year of the Euro Zone - Experiences and Perspe...CASE Center for Social and Economic Research
 

More Related Content

What's hot

BRE-CASE SEminarium 57: New Pension System in Poland – its influence on short...
BRE-CASE SEminarium 57: New Pension System in Poland – its influence on short...BRE-CASE SEminarium 57: New Pension System in Poland – its influence on short...
BRE-CASE SEminarium 57: New Pension System in Poland – its influence on short...CASE Center for Social and Economic Research
 
Rynek kredytu ratalnego_z_20-letniej_perspektywy_zagiel_sa-2
Rynek kredytu ratalnego_z_20-letniej_perspektywy_zagiel_sa-2Rynek kredytu ratalnego_z_20-letniej_perspektywy_zagiel_sa-2
Rynek kredytu ratalnego_z_20-letniej_perspektywy_zagiel_sa-2Jacek Lipski
 
Zagiel rynek kredytu_ratalnego_20-letnia_perspektywa
Zagiel rynek kredytu_ratalnego_20-letnia_perspektywaZagiel rynek kredytu_ratalnego_20-letnia_perspektywa
Zagiel rynek kredytu_ratalnego_20-letnia_perspektywaWojciech Boczoń
 
Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Lipiec 2013
Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Lipiec 2013Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Lipiec 2013
Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Lipiec 2013Metrohouse
 
Raport szybko pl, metrohouse i expandera wrzesien 2013
Raport szybko pl, metrohouse i expandera wrzesien 2013Raport szybko pl, metrohouse i expandera wrzesien 2013
Raport szybko pl, metrohouse i expandera wrzesien 2013Metrohouse
 
BRE-CASE Seminarium 123 - "Unia bankowa – skutki dla UE, strefy euro i dla Po...
BRE-CASE Seminarium 123 - "Unia bankowa – skutki dla UE, strefy euro i dla Po...BRE-CASE Seminarium 123 - "Unia bankowa – skutki dla UE, strefy euro i dla Po...
BRE-CASE Seminarium 123 - "Unia bankowa – skutki dla UE, strefy euro i dla Po...CASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE Seminarium 129 - Długofalowe skutki polityki niskich stóp i poluzowa...
BRE-CASE Seminarium 129 - Długofalowe skutki polityki niskich stóp i poluzowa...BRE-CASE Seminarium 129 - Długofalowe skutki polityki niskich stóp i poluzowa...
BRE-CASE Seminarium 129 - Długofalowe skutki polityki niskich stóp i poluzowa...CASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE SEminarium 116 - Zróżnicowanie polityki fiskalnej w trakcie kryzysu ...
BRE-CASE SEminarium 116 - Zróżnicowanie polityki fiskalnej w trakcie kryzysu ...BRE-CASE SEminarium 116 - Zróżnicowanie polityki fiskalnej w trakcie kryzysu ...
BRE-CASE SEminarium 116 - Zróżnicowanie polityki fiskalnej w trakcie kryzysu ...CASE Center for Social and Economic Research
 
BRE-CASE Seminarium 109 - "Kryzys finansowy – Zmiany w regulacji i nadzorze n...
BRE-CASE Seminarium 109 - "Kryzys finansowy – Zmiany w regulacji i nadzorze n...BRE-CASE Seminarium 109 - "Kryzys finansowy – Zmiany w regulacji i nadzorze n...
BRE-CASE Seminarium 109 - "Kryzys finansowy – Zmiany w regulacji i nadzorze n...CASE Center for Social and Economic Research
 

What's hot (20)

BRE-CASE SEminarium 57: New Pension System in Poland – its influence on short...
BRE-CASE SEminarium 57: New Pension System in Poland – its influence on short...BRE-CASE SEminarium 57: New Pension System in Poland – its influence on short...
BRE-CASE SEminarium 57: New Pension System in Poland – its influence on short...
 
BRE-CASE 46 - Budget for 2000
BRE-CASE 46 - Budget for 2000BRE-CASE 46 - Budget for 2000
BRE-CASE 46 - Budget for 2000
 
BRE-CASE Seminarium 68 - The Competitiveness of Tax Reform - Poland Agains...
BRE-CASE Seminarium 68 - The Competitiveness of Tax Reform - Poland Agains... BRE-CASE Seminarium 68 - The Competitiveness of Tax Reform - Poland Agains...
BRE-CASE Seminarium 68 - The Competitiveness of Tax Reform - Poland Agains...
 
BRE-CASE Seminarium 62 - The Role of Foreign Investment in Economy
BRE-CASE Seminarium 62 - The Role of Foreign Investment in EconomyBRE-CASE Seminarium 62 - The Role of Foreign Investment in Economy
BRE-CASE Seminarium 62 - The Role of Foreign Investment in Economy
 
Rynek kredytu ratalnego_z_20-letniej_perspektywy_zagiel_sa-2
Rynek kredytu ratalnego_z_20-letniej_perspektywy_zagiel_sa-2Rynek kredytu ratalnego_z_20-letniej_perspektywy_zagiel_sa-2
Rynek kredytu ratalnego_z_20-letniej_perspektywy_zagiel_sa-2
 
Zagiel rynek kredytu_ratalnego_20-letnia_perspektywa
Zagiel rynek kredytu_ratalnego_20-letnia_perspektywaZagiel rynek kredytu_ratalnego_20-letnia_perspektywa
Zagiel rynek kredytu_ratalnego_20-letnia_perspektywa
 
BRE-CASE Seminarium 117 - Perspektywy polskiej gospodarki w latach 2012–2013
BRE-CASE Seminarium 117 - Perspektywy polskiej gospodarki w latach 2012–2013BRE-CASE Seminarium 117 - Perspektywy polskiej gospodarki w latach 2012–2013
BRE-CASE Seminarium 117 - Perspektywy polskiej gospodarki w latach 2012–2013
 
BRE-CASE Seminarium 48 - Significance of Foreign Capital for Polish Economy
BRE-CASE Seminarium 48 - Significance of Foreign Capital for Polish EconomyBRE-CASE Seminarium 48 - Significance of Foreign Capital for Polish Economy
BRE-CASE Seminarium 48 - Significance of Foreign Capital for Polish Economy
 
Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Lipiec 2013
Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Lipiec 2013Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Lipiec 2013
Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Lipiec 2013
 
Magazyn Bankowości Spółdzielczej BS NET
Magazyn Bankowości Spółdzielczej BS NETMagazyn Bankowości Spółdzielczej BS NET
Magazyn Bankowości Spółdzielczej BS NET
 
BRE-CASE Seminarium 50 - Prospects for the Russian Economy in the Aftermath o...
BRE-CASE Seminarium 50 - Prospects for the Russian Economy in the Aftermath o...BRE-CASE Seminarium 50 - Prospects for the Russian Economy in the Aftermath o...
BRE-CASE Seminarium 50 - Prospects for the Russian Economy in the Aftermath o...
 
Raport szybko pl, metrohouse i expandera wrzesien 2013
Raport szybko pl, metrohouse i expandera wrzesien 2013Raport szybko pl, metrohouse i expandera wrzesien 2013
Raport szybko pl, metrohouse i expandera wrzesien 2013
 
BRE-CASE Seminarium 63 - The Role of Real Estate Sector in Effective Realloca...
BRE-CASE Seminarium 63 - The Role of Real Estate Sector in Effective Realloca...BRE-CASE Seminarium 63 - The Role of Real Estate Sector in Effective Realloca...
BRE-CASE Seminarium 63 - The Role of Real Estate Sector in Effective Realloca...
 
Bre case 2002_no59
Bre case 2002_no59Bre case 2002_no59
Bre case 2002_no59
 
BRE-CASE Seminarium 123 - "Unia bankowa – skutki dla UE, strefy euro i dla Po...
BRE-CASE Seminarium 123 - "Unia bankowa – skutki dla UE, strefy euro i dla Po...BRE-CASE Seminarium 123 - "Unia bankowa – skutki dla UE, strefy euro i dla Po...
BRE-CASE Seminarium 123 - "Unia bankowa – skutki dla UE, strefy euro i dla Po...
 
BRE-CASE Seminarium 118 - "Problemy fiskalne w czasach malejącego popytu i ob...
BRE-CASE Seminarium 118 - "Problemy fiskalne w czasach malejącego popytu i ob...BRE-CASE Seminarium 118 - "Problemy fiskalne w czasach malejącego popytu i ob...
BRE-CASE Seminarium 118 - "Problemy fiskalne w czasach malejącego popytu i ob...
 
BRE-CASE Seminarium 129 - Długofalowe skutki polityki niskich stóp i poluzowa...
BRE-CASE Seminarium 129 - Długofalowe skutki polityki niskich stóp i poluzowa...BRE-CASE Seminarium 129 - Długofalowe skutki polityki niskich stóp i poluzowa...
BRE-CASE Seminarium 129 - Długofalowe skutki polityki niskich stóp i poluzowa...
 
BRE-CASE SEminarium 116 - Zróżnicowanie polityki fiskalnej w trakcie kryzysu ...
BRE-CASE SEminarium 116 - Zróżnicowanie polityki fiskalnej w trakcie kryzysu ...BRE-CASE SEminarium 116 - Zróżnicowanie polityki fiskalnej w trakcie kryzysu ...
BRE-CASE SEminarium 116 - Zróżnicowanie polityki fiskalnej w trakcie kryzysu ...
 
On Competition in the Banking Sector in Poland and Europe Before and During t...
On Competition in the Banking Sector in Poland and Europe Before and During t...On Competition in the Banking Sector in Poland and Europe Before and During t...
On Competition in the Banking Sector in Poland and Europe Before and During t...
 
BRE-CASE Seminarium 109 - "Kryzys finansowy – Zmiany w regulacji i nadzorze n...
BRE-CASE Seminarium 109 - "Kryzys finansowy – Zmiany w regulacji i nadzorze n...BRE-CASE Seminarium 109 - "Kryzys finansowy – Zmiany w regulacji i nadzorze n...
BRE-CASE Seminarium 109 - "Kryzys finansowy – Zmiany w regulacji i nadzorze n...
 

Similar to BRE-CASE Seminarium 51 - Significance of Foreign Capital for the Polish Economy

Case study marki PKO z Albumu Superbrands Polska 2005
Case study marki PKO z Albumu Superbrands Polska 2005Case study marki PKO z Albumu Superbrands Polska 2005
Case study marki PKO z Albumu Superbrands Polska 2005Superbrands Polska
 
Polska bankowośc w liczbach - II kw. 2017
Polska bankowośc w liczbach - II kw. 2017Polska bankowośc w liczbach - II kw. 2017
Polska bankowośc w liczbach - II kw. 2017Wojciech Boczoń
 

Similar to BRE-CASE Seminarium 51 - Significance of Foreign Capital for the Polish Economy (18)

BRE-CASE Seminarium 105 - Nowe Wyzwania w Zarządzaniu Bankami w Czasie Kryzysu
BRE-CASE Seminarium 105 - Nowe Wyzwania w Zarządzaniu Bankami w Czasie KryzysuBRE-CASE Seminarium 105 - Nowe Wyzwania w Zarządzaniu Bankami w Czasie Kryzysu
BRE-CASE Seminarium 105 - Nowe Wyzwania w Zarządzaniu Bankami w Czasie Kryzysu
 
BRE-CASE Seminarium 45 - First Year of the Euro Zone - Experiences and Perspe...
BRE-CASE Seminarium 45 - First Year of the Euro Zone - Experiences and Perspe...BRE-CASE Seminarium 45 - First Year of the Euro Zone - Experiences and Perspe...
BRE-CASE Seminarium 45 - First Year of the Euro Zone - Experiences and Perspe...
 
BRE-CASE Seminarium 105 - Credit Crunch w Polsce
BRE-CASE Seminarium 105 - Credit Crunch w PolsceBRE-CASE Seminarium 105 - Credit Crunch w Polsce
BRE-CASE Seminarium 105 - Credit Crunch w Polsce
 
BRE-CASE Seminarium 47 - Prospects for the Russian Economy in the Aftermath o...
BRE-CASE Seminarium 47 - Prospects for the Russian Economy in the Aftermath o...BRE-CASE Seminarium 47 - Prospects for the Russian Economy in the Aftermath o...
BRE-CASE Seminarium 47 - Prospects for the Russian Economy in the Aftermath o...
 
BRE-CASE Seminarium 111
BRE-CASE Seminarium 111BRE-CASE Seminarium 111
BRE-CASE Seminarium 111
 
BRE-CASE Seminarium 110 - "Kryzys fiskalny w Europie - Strategie wyjścia"
BRE-CASE Seminarium 110 - "Kryzys fiskalny w Europie - Strategie wyjścia"BRE-CASE Seminarium 110 - "Kryzys fiskalny w Europie - Strategie wyjścia"
BRE-CASE Seminarium 110 - "Kryzys fiskalny w Europie - Strategie wyjścia"
 
BRE-CASE Seminarium 101 - Działalność Antykryzysowa Banków Centralnych
BRE-CASE Seminarium 101 - Działalność Antykryzysowa Banków CentralnychBRE-CASE Seminarium 101 - Działalność Antykryzysowa Banków Centralnych
BRE-CASE Seminarium 101 - Działalność Antykryzysowa Banków Centralnych
 
BRE-CASE Seminarium 65 - The State of Public Finance - Necessity for Reform
BRE-CASE Seminarium 65 - The State of Public Finance - Necessity for ReformBRE-CASE Seminarium 65 - The State of Public Finance - Necessity for Reform
BRE-CASE Seminarium 65 - The State of Public Finance - Necessity for Reform
 
BRE-CASE Seminarium 126 <sektor> Co zmienił kryzys?
BRE-CASE Seminarium 126 <sektor> Co zmienił kryzys?BRE-CASE Seminarium 126 <sektor> Co zmienił kryzys?
BRE-CASE Seminarium 126 <sektor> Co zmienił kryzys?
 
BRE-CASE Seminarium 95 - Inflacja - czy mamy nowy problem?
BRE-CASE Seminarium 95 - Inflacja - czy mamy nowy problem?BRE-CASE Seminarium 95 - Inflacja - czy mamy nowy problem?
BRE-CASE Seminarium 95 - Inflacja - czy mamy nowy problem?
 
BRE-CASE Seminarium 100 - Kryzys Finansowy i Przyszlość Systemu Finansego
BRE-CASE Seminarium 100 - Kryzys Finansowy i Przyszlość Systemu FinansegoBRE-CASE Seminarium 100 - Kryzys Finansowy i Przyszlość Systemu Finansego
BRE-CASE Seminarium 100 - Kryzys Finansowy i Przyszlość Systemu Finansego
 
BRE-CASE Seminarium 67 - Poland's Accession to the European Union and the Rat...
BRE-CASE Seminarium 67 - Poland's Accession to the European Union and the Rat...BRE-CASE Seminarium 67 - Poland's Accession to the European Union and the Rat...
BRE-CASE Seminarium 67 - Poland's Accession to the European Union and the Rat...
 
Case study marki PKO z Albumu Superbrands Polska 2005
Case study marki PKO z Albumu Superbrands Polska 2005Case study marki PKO z Albumu Superbrands Polska 2005
Case study marki PKO z Albumu Superbrands Polska 2005
 
BRE-CASE Seminarium 84 - Communal Obligations in Poland
BRE-CASE Seminarium 84 - Communal Obligations in PolandBRE-CASE Seminarium 84 - Communal Obligations in Poland
BRE-CASE Seminarium 84 - Communal Obligations in Poland
 
BRE-CASE Seminarium 76 - Competitiveness of the Banking Sector after Polan...
BRE-CASE Seminarium 76 - Competitiveness of the Banking Sector after Polan... BRE-CASE Seminarium 76 - Competitiveness of the Banking Sector after Polan...
BRE-CASE Seminarium 76 - Competitiveness of the Banking Sector after Polan...
 
BRE-CASE Seminarium 80 - Integration of European Financial Markets - The C...
BRE-CASE Seminarium 80 - Integration of European Financial Markets - The C... BRE-CASE Seminarium 80 - Integration of European Financial Markets - The C...
BRE-CASE Seminarium 80 - Integration of European Financial Markets - The C...
 
Polska bankowośc w liczbach - II kw. 2017
Polska bankowośc w liczbach - II kw. 2017Polska bankowośc w liczbach - II kw. 2017
Polska bankowośc w liczbach - II kw. 2017
 
BRE-CASE Seminarium 102 - Jak z Powodzeniem Wejść do Strefy Euro
BRE-CASE Seminarium 102 - Jak z Powodzeniem Wejść do Strefy EuroBRE-CASE Seminarium 102 - Jak z Powodzeniem Wejść do Strefy Euro
BRE-CASE Seminarium 102 - Jak z Powodzeniem Wejść do Strefy Euro
 

More from CASE Center for Social and Economic Research

More from CASE Center for Social and Economic Research (20)

In search of new opportunities. Circular migration between Belarus and Poland...
In search of new opportunities. Circular migration between Belarus and Poland...In search of new opportunities. Circular migration between Belarus and Poland...
In search of new opportunities. Circular migration between Belarus and Poland...
 
Praca nierejestrowana. Przyczyny i konsekwencje
Praca nierejestrowana. Przyczyny i konsekwencjePraca nierejestrowana. Przyczyny i konsekwencje
Praca nierejestrowana. Przyczyny i konsekwencje
 
The retirement age and the pension system, the labor market and the economy
The retirement age and the pension system, the labor market and the economyThe retirement age and the pension system, the labor market and the economy
The retirement age and the pension system, the labor market and the economy
 
Problems at Poland’s banks are threatening the economy
Problems at Poland’s banks are threatening the economyProblems at Poland’s banks are threatening the economy
Problems at Poland’s banks are threatening the economy
 
Thinking Beyond the Pandemic: Monetary Policy Challenges in the Medium- to Lo...
Thinking Beyond the Pandemic: Monetary Policy Challenges in the Medium- to Lo...Thinking Beyond the Pandemic: Monetary Policy Challenges in the Medium- to Lo...
Thinking Beyond the Pandemic: Monetary Policy Challenges in the Medium- to Lo...
 
Informal employment and wages in Poland
Informal employment and wages in PolandInformal employment and wages in Poland
Informal employment and wages in Poland
 
The Rule of Law and its Social Reception as Determinants of Economic Developm...
The Rule of Law and its Social Reception as Determinants of Economic Developm...The Rule of Law and its Social Reception as Determinants of Economic Developm...
The Rule of Law and its Social Reception as Determinants of Economic Developm...
 
Study and Reports on the VAT Gap in the EU-28 Member States: 2020 Final Report
Study and Reports on the VAT Gap in the EU-28 Member States: 2020 Final ReportStudy and Reports on the VAT Gap in the EU-28 Member States: 2020 Final Report
Study and Reports on the VAT Gap in the EU-28 Member States: 2020 Final Report
 
Increasing the International Role of the Euro: A Long Way to Go
Increasing the International Role of the Euro: A Long Way to GoIncreasing the International Role of the Euro: A Long Way to Go
Increasing the International Role of the Euro: A Long Way to Go
 
Is the economy doomed to a long recession?
Is the economy doomed to a long recession?Is the economy doomed to a long recession?
Is the economy doomed to a long recession?
 
mBank-CASE Seminar Proceedings No. 162 "The European Union: State of play and...
mBank-CASE Seminar Proceedings No. 162 "The European Union: State of play and...mBank-CASE Seminar Proceedings No. 162 "The European Union: State of play and...
mBank-CASE Seminar Proceedings No. 162 "The European Union: State of play and...
 
Nasza Europa: 15 lat Polski w Unii Europejskiej
Nasza Europa: 15 lat Polski w Unii EuropejskiejNasza Europa: 15 lat Polski w Unii Europejskiej
Nasza Europa: 15 lat Polski w Unii Europejskiej
 
Our Europe: 15 Years of Poland in the European Union
Our Europe: 15 Years of Poland in the European UnionOur Europe: 15 Years of Poland in the European Union
Our Europe: 15 Years of Poland in the European Union
 
The Story of the Open Pension Funds and the Employee Capital Plans in Poland....
The Story of the Open Pension Funds and the Employee Capital Plans in Poland....The Story of the Open Pension Funds and the Employee Capital Plans in Poland....
The Story of the Open Pension Funds and the Employee Capital Plans in Poland....
 
The evolution of Belarusian public sector: From command economy to state capi...
The evolution of Belarusian public sector: From command economy to state capi...The evolution of Belarusian public sector: From command economy to state capi...
The evolution of Belarusian public sector: From command economy to state capi...
 
30 Years of Economic Transformation in CEE: Key Five Lessons For Belarus
30 Years of Economic Transformation in CEE: Key Five Lessons For Belarus30 Years of Economic Transformation in CEE: Key Five Lessons For Belarus
30 Years of Economic Transformation in CEE: Key Five Lessons For Belarus
 
Does Low Inflation Pose a Risk to Economic Growth and Central Banks Reputation?
Does Low Inflation Pose a Risk to Economic Growth and Central Banks Reputation?Does Low Inflation Pose a Risk to Economic Growth and Central Banks Reputation?
Does Low Inflation Pose a Risk to Economic Growth and Central Banks Reputation?
 
Estonian corporate tax: Lessons for Poland
Estonian corporate tax: Lessons for PolandEstonian corporate tax: Lessons for Poland
Estonian corporate tax: Lessons for Poland
 
Turning away from globalization? Trade wars and the rules of competition in g...
Turning away from globalization? Trade wars and the rules of competition in g...Turning away from globalization? Trade wars and the rules of competition in g...
Turning away from globalization? Trade wars and the rules of competition in g...
 
Study and Reports on the VAT Gap in the EU-28 Member States: 2019 Final Report
Study and Reports on the VAT Gap in the EU-28 Member States: 2019 Final ReportStudy and Reports on the VAT Gap in the EU-28 Member States: 2019 Final Report
Study and Reports on the VAT Gap in the EU-28 Member States: 2019 Final Report
 

BRE-CASE Seminarium 51 - Significance of Foreign Capital for the Polish Economy

  • 2. Publikacja jest kontynuacj¹ serii wydawniczej Zeszyty PBR-CASE CASE-Centrum Analiz Spo³eczno-Ekonomicznych, Fundacja Naukowa 00 – 944 Warszawa, ul. Sienkiewicza 12 BRE Bank SA 00 – 950 Warszawa, ul. Senatorska 18 Copyright by: CASE-Centrum Analiz Spo³eczno-Ekonomicznych, Fundacja Naukowa i BRE Bank SA Redakcja Zeszytów Redakcja naukowa Ewa Balcerowicz Sekretarz Zeszytów Krystyna Olechowska Autorzy W³adys³aw Jan Brzeski Piotr Cyburt Lech Gajewski Ryszard Kowalski Jacek £aszek Opracowanie graficzne: Agnieszka Bury DTP: SK Studio ISSN 1233-121X Wydawca: CASE-Centrum Analiz Spo³eczno-Ekonomicznych, Fundacja Naukowa, 00 - 944 Warszawa, ul. Sienkiewicza 12 Nak³adca: BRE Bank SA, 00-950 Warszawa, ul. Senatorska 18 Oddano do druku w grudniu 2000 r. Nak³ad 600 egz.
  • 3. SPIS TREŒCI Lista uczestników seminarium 4 Od Redakcji – WPROWADZENIE 5 W³adys³aw Jan Brzeski – FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA: DLA KOGO I PO CO? 7 1. Budowa systemu finansowania mieszkalnictwa 7 2. Finansowanie dla kogo? 8 3. Finansowanie po co? 11 4. Podsumowanie 11 Lech Gajewski – G£ÓWNE PROBLEMY BANKOWOŒCI HIPOTECZNEJ W POLSCE 15 1. Wstêp 15 2. System bankowoœci hipotecznej 15 3. Ryzyko kredytowe 17 4. Ryzyko p³ynnoœci 17 5. Bariery w rozwoju bankowoœci hipotecznej 19 Piotr Cyburt – REFINANSOWANIE BANKOWOŒCI HIPOTECZNEJ 23 1. Wstêp 23 2. Refinansowanie kredytów hipotecznych przez polskie banki 23 3. Skutki obowi¹zuj¹cego refinansowania dla banków uniwersalnych 23 4. Skutki struktury refinansowania listami zastawnymi i kapita³em dla banków hipotecznych 24 5. List zastawny jako instrument finansuj¹cy bank hipoteczny 24 6. Podsumowanie 24 PREZENTACJA 25 Jacek £aszek – INSTRUMENTY FINANSOWANIA RYNKU NIERUCHOMOŒCI MIESZKANIOWYCH 35 1. Podstawowe formy kredytów hipotecznych 35 2. Instrumenty umo¿liwiaj¹ce wycofywanie kapita³u z mieszkania 35 3. Rozwój rynku kredytów mieszkaniowych i hipotecznych w Polsce 38 4.Wybrane elementy rynku kredytów hipotecznych w Polsce 41 Ryszard Kowalski – MIESZKANIA – PROBLEM POLITYCZNIE NIEROZWI¥ZYWALNY 47 1. Wprowadzenie 47 2. Sprawy elementarne 47 3. Diagnoza stanu 48 4. Co nale¿y zrobiæ? 50 5. Element pierwszy – obni¿ka (racjonalizacja) kosztów 50 6. Element drugi – zró¿nicowane zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych 51 7. Element trzeci – instrumenty finansowe 52 8. Uzupe³nienie 52 9. Uwagi koñcowe 53
  • 4. LISTA UCZESTNIKÓW SEMINARIUM 4 Adam Berent BIG Bank Gdañski SA Anna Bigolas-Siwicka BRE Bank SA Barbara B³aszczyk Fundacja CASE Maria Bobiñska Gazeta Prawna El¿bieta Bodio Ministerstwo Gospodarki W³adys³aw J. Brzeski Fundacja KIN Joanna Bun TUiR WARTA SA Andrzej Chmielewski Nowe ¯ycie Gospodarcze Edmund Cumber BRE Bank SA Piotr Cyburt RHEINHYP-BRE Bank Hipoteczny SA Marcin Domaszewski Gazeta Finansowa Agnieszka Drewicz-Tu³odziecka Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego Marek Dul KPWiG Miros³aw Dusza Narodowy Bank Polski Micha³ Dwurzyñski Kredyt Bank SA Gerarf Ferent Société Générale-Warsaw Branch Jacek Furga HypoVereinsbank Bank Hipoteczny SA El¿bieta Gajeska Przedstawicielstwo Komisji Europejskiej w Polsce Lech Gajewski Bank Œl¹ski SA Justyna Galbarczyk PBK SA Dorota G³êbocka-Kaliszewska Citybank (Poland) S.A. Gabriel G³ówka Bank Œl¹ski SA Stanis³aw Godlewski TU SAMOPOMOC SA Krzysztof Grad PAP Piotr Grocholiñski LG Petro Bank SA Szymon Grochowski Uniwersytet £ódzki Beata Hawrylik Komitet Badañ Naukowych Danuta Horodyska Warmiñsko-Mazurski Bank Regionalny SA Mariusz Jarmu¿ek Uniwersytet £ódzki, CASE Izabela JuŸwiak Polska Konfederacja Pracodawców Prywatnych Bogumi³ Kamiñski Szko³a G³ówna Handlowa Kazimierz Kirejczyk REAS Sp. z o.o. Micha³ Kobosko Puls Biznesu Lidia Ko³ucka Fundacja Forda Marzena Kowalska Wood & Company SA Marek Kowalski Zwi¹zek Banków Polskich Miros³aw Kowalski Bank Przemys³owo-Handlowy SA Ryszard Kowalski Bank Handlowy w Warszawie SA Marek Kozak Polska Agencja Rozwoju Regionalnego Ma³gorzata Koz³owska Komitet Badañ Naukowych Edward Koz³owski Fundacja KIN Arkadiusz Krzeœniak WBK SA Zenon Kulesza Krajowa Izba Gospodarcza Piotr Liese PAIZ Jacek £aszek Bank Œl¹ski SA Monika Macio³ek-Romanowska RHEINHYP-BRE Miros³aw Maszybrocki DAEWOO TU SA Piotr Mi¹czyñski Gazeta Wyborcza Aleksandra Michalska Gazeta Finansowa Tomasz Myszkorowski Bank Handlowy w Warszawie SA Henryk Okrzeja BRE Bank SA Krystyna Olechowska Fundacja CASE Pawe³ Olesiñski PLD Aleksander Oleœ Pekao SA Marek Opi³owski Rz¹dowe Centrum Studiów Strategicznych Renata Ostafin TBS Elwira Ostrowska-Graczyk Bank Pekao SA Adam Paw³owicz PAIZ Iwona Pietrzak TUiR WARTA SA Piotr Pietrzak Gazeta Finansowa Maciej Piotrowski Bank of America (Polska) SA Ma³gorzata Przebindowska ABN-AMRO Bank(Polska) SA Stanis³aw M. Popów Bank of America (Polska) SA Andrzej Pyszkowski Polska Agencja Rozwoju Regionalnego Andrzej Raczko PKO BP Krystyna Rawska Górnoœl¹ski Bank Gospodarczy SA Wojciech Rzepka Bank Gospodarstwa Krajowego El¿bieta Sawicka PKO BP SA El¿bieta Skrzeszewska-Paczek Bank Handlowy w Warszawie SA Andrzej S³awiñski Narodowy Bank Polski Józef Sobota Narodowy Bank Polski Miros³aw Sochaczewski Kredyt Bank SA Jan K. Solarz Narodowy Bank Polski Piotr Sota Ministerstwo Finansów Tomasz Stankiewicz WNE UW Romeo Stanciu Ambasada Rumunii Maciej Stañczuk WestLB Polska SA Waldrmar Stawski PKO Bank Polski Piotr Stefaniak BOSS Stanis³aw Sudak Rz¹dowe Centrum Studiów Strategicznych Sylwester Szafarz BBN Tomasz Szapiro Szko³a G³ówna Handlowa Tadeusz Szkamruk Rynki Zagraniczne Piotr Szpunar Narodowy Bank Polski Urszula Szyperska Polityka Andrzej Œniecikowski IBD Zmiany SA Piotr Tefelski PBK SA Robert Tkaczyk AIG Poland Insurane Company SA Piotr Tomaszewski Bank Pocztowy SA Piotr Utrata Parkiet Stanis³aw Wellisz £ukasz Wilkowicz Gazeta Bankowa Adam Wiœniewski Uniwersytet £ódzki Gra¿yna Wojciechowicz Fundacja CASE Jacek Wojciechowicz Biuro Banku Œwiatowego w Polsce Jaros³aw Wolfram Bank Handlowy w Warszawie SA Pawe³ Wróbel BRE Bank SA Anna Zaj¹czkowska Narodowy Bank Polski Artur Zapa³a KPWiG Anna Z¹bkowicz INE PAN Anna Zwoliñska KPWiG £ukasz Wilkowicz Gazeta Bankowa Katarzyna Zajdel Citibank (Polska) SA Piotr Zawadzki LG Petro Bank SA Tomasz Zieliñski Uniwersytet Warszawski Ewa Zychowicz Rzeczpospolita Adam ¯o³nowski PAIZ
  • 5. WPROWADZENIE Od Redakcji Dotychczasowe dzia³ania na rzecz budowy sytemu finansowania polskiego mieszkalnictwa rozwija³y siê w dwóch kierunkach: dotowania starych i nowych kredytów mieszkaniowych ze œrodków bud¿etu pañstwa oraz budowania zrê- bów rynkowego finansowania kredytami hipotecznymi.Co roku staczano boje o zwiêkszenie œrodków bud¿etowych i tym mierzono wiarygodnoœæ polityki wspierania mieszkalnictwa oraz skalê postêpu reform. Okaza³o siê jednak, ¿e pomimo spadku inflacji, wzrostu dochodów realnych, oraz rosn¹cej dostêpnoœci kredytów hipotecznych przyrost akcji kredyto-wej, startuj¹cy przecie¿ z bardzo niskiej bazy, jest nader mizerny i podobnie zreszt¹ dzieje siê w innych krajach o zaa-wansowanej transformacji. Prób¹ oceny dotychczasowego modelu finansowania budownictwa mieszkaniowego by³o 51 seminarium panelowe BRE-CASE, które odby³o siê 23 listopada 2000 r. w Warszawie. Do dyskusji organizatorzy za-prosili bankowców: Lecha Gajewskiego, Dyrektor Banku Œl¹skiego SA (referat pt.„G³ówne problemy bankowoœci hipotecznej”) i Piotra Cyburta, prezesa RHEINHYP-BRE Bank Hipoteczny SA (referat pt.„Refinansowanie bankowoœ- ci hipotecznej”) oraz ekspertów: W³adys³awa J. Brzeskiego, przewodnicz¹cego Rady Fundacji KIN i cz³oneka Rady Fundacji CASE (referat pt.„Finansowanie budownictwa: dla kogo i po co?”), Jaceka £aszka, doradcê Banku Œl¹skiego SA (referat pt.„Instrumenty finansowania rynku nieruchomoœci mieszkaniowych”) oraz Ryszarda Kowalskiego, który wyg³osi³ koreferat pt. „Patologie finansowania budownictwa mieszkaniowego”. Dzisiaj mówienie o mieszkalnictwie w dotychczasowej konwencji polityki mieszkaniowej, jak stwierdzili paneliœci, po prostu siê zu¿y³o. Ci¹g³e utyskiwanie na zapaœæ mieszkaniow¹, na zubo¿enie spo³eczeñstwa o narastaj¹cej bezdom-no œci oraz na brak œrodków z bud¿etu nie wytrzymuje nowoczesnej metodyki miêdzynarodowej czyni¹c dalsz¹ deba-t ê na ten temat coraz bardziej karykaturaln¹. Nie mo¿na ci¹gle powtarzaæ obiegowych diagnoz i recept, gdy zmienia-j ¹ siê uwarunkowania makroekonomiczne wyra¿one 25% wzrostem dochodów realnych oraz preferencje gospodarstw domowych wydaj¹cych zwiêkszone dochody na zakup milionów nowych samochodów, artyku³ów AGD, elektronikê do-mow ¹ czy na podró¿e zagraniczne. Takie zachowania konsumenckie, i to na masow¹ skalê, s¹ sygna³em zarówno s³a-bej dokuczliwoœci kryzysu mieszkaniowego jak te¿ inaczej uszeregowanych preferencji gospodarstw domowych. Podejrzenia o zbyt optymistyczne za³o¿enia co do potencjalnego popytu znajduj¹ poparcie w dopiero co og³oszonych badaniach CBOS wykazuj¹cych, ¿e problemy mieszkaniowe nie s¹ pierwszoplanowymi wœród polskich gospodarstw domowych.Wa¿niejszymi problemami s¹ bezrobocie, zarobki, bezpieczeñstwo i zdrowie. Badania te wykaza³y, ¿e kre-dyty hipoteczne wykorzystywane s¹ w mniej ni¿ 15% transakcji mieszkaniowych zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, a udzia³ ten nie wykazuje tendencji wzrostowej. Gospodarstwa domowe nie zdaj¹ siê wiêc reagowaæ na re-aln ¹ stopê oprocentowania, która w ostatnich latach spad³a nie wywo³uj¹c du¿ego wzrostu popytu na kredyty hipotecz-ne. Powodami niedu¿ego zainteresowania s¹: ma³e zapotrzebowanie na nowe mieszkanie, zbyt niskie i niepewne (w przysz³oœci) zarobki oraz brak zaufania do instrumentu kredytu. Wœród tych, którzy odczuwaj¹ g³ód mieszkaniowy – wg w³asnych kryteriów – tylko 12% interesuje siê kredytem d³ugoterminowym na nowe mieszkanie lub przebudowê, 5
  • 6. 7% interesuje siê takim kredytem na zakup u¿ywanego mieszkania, a a¿ 50% nie interesuje siê kredytami hipotecz-nymi lub komercyjnymi. Tylko 1,4% badanych gospodarstw powa¿nie interesuje siê systemem kontraktowego oszczêdzania w kasach mie-szkaniowych lub oszczêdnoœciowo-budowlanych, natomiast ju¿ 30% dostrzega kredyt jako uzupe³nienie w³asnych œrodków. Interesuj¹cym jest to, i¿ tylko 4% gospodarstw twierdzi, ¿e nie mo¿e podo³aæ wydatkom mieszkaniowym, przy czym odsetek ten maleje. Przeczy to argumentom za utrzymywaniem drastycznie zani¿onych czynszów przez polity-k ów samorz¹dowych. Jednoczeœnie wzrasta œwiadomoœæ tego, ¿e mieszkanie jest dobrem rynkowym, gdy¿ 2/3 uwa- ¿a, ¿e ka¿dy powinien mieæ takie mieszkanie, na jakie go staæ. Udzia³ gospodarstw domowych wydaj¹cych ponad 30% dochodów na koszty mieszkaniowe wzrós³ z 32% w 1995 do 38% w 2000 r. Oznacza to, ¿e nadal jednak ponad 60% nie akceptuje udzia³u kosztów mieszkaniowych rzêdu 25-30% niezbêdnego dla zaci¹gania skutecznej wielkoœci kre-dytu hipotecznego tj. takiego kredytu, który wype³nia lukê miêdzy œrodkami w³asnymi a kosztem zakupu mieszkania. Szacunki popytu na kredyty hipoteczne nie mog¹ wiêc opieraæ siê na za³o¿eniu, które potencjalni kredytobiorcy odrzu-caj ¹, o czym œwiadcz¹ przeprowadzone przez GUS badania. Inne priorytety nadal wypieraj¹ mieszkalnictwo i zanim nie zmieni siê struktura wydatków, nie mo¿na liczyæ na masowy wzrost zainteresowania, bez wzglêdu na to, co siê dzieje ze stopami oprocentowania. Prezentowane w Zeszycie teksty s¹ rozszerzonymi wersjami wyst¹pieñ wyg³oszonych na listopadowym seminarium. Zosta³y przygotowane specjalnie na potrzeby seminarium i niniejszej publikacji, za co ich Autorom organizatorzy sk³a-daj ¹ serdeczne podziêkowanie. 6
  • 7. 7
  • 8. FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA: DLA KOGO I PO CO? W³adys³aw Jan Brzeski* Wiele powiedziano i napisano ju¿ o problematyce fi-nansowania mieszkalnictwa w Polsce. ¯aden z krajów transformacji nie doczeka³ siê tylu badañ i opracowañ dotycz¹cych szeregu aspektów finansowania mieszkal-nictwa – od podstawowych elementów kredytowania i dotowania gospodarstw domowych, poprzez Ÿród³a po-zyskiwania rynkowych œrodków kredytowych po nadzór bankowy nad instytucjami finansowania mieszkalnictwa. Efektem tych prac jest bogata kolekcja raportów finan-sowanych przez USAID1 i dostêpnych na stronie inter-netowej www.polandhousingfinance.org. Ponadto, na te tematy wypowiada³y siê czêsto inne instytucje rozwojo-we jak Bank Œwiatowy (IBRD), Bank Europejski (EBRD), Miêdzynarodowy Fundusz Walutowy (IMF), Organizacja Gospodarczej Wspó³pracy i Rozwoju (OECD) czy McKinsey Global Institute. 1. Budowa systemu finansowania mieszkalnictwa Ju¿ na pocz¹tku procesu reform Bank Œwiatowy uru-chomi ³ w Polsce program wspierania instytucjonalnego rozwoju finansowania mieszkalnictwa w warunkach wy-sokiej inflacji i niestabilnych dochodów, co zaowocowa³o miêdzy innymi: rozdzia³em kredytów budowlanych i hipo-tecznych, wykupem skapitalizowanych odsetek przez bud¿et pañstwa, wprowadzeniem procedur przygotowy-wania wniosków kredytowych czy wreszcie utworzeniem po stronie finansowania zabezpieczaj¹cego p³ynnoœæ bankom Funduszu Hipotecznego, a po stronie kredyto-wania instrument o podwójnej indeksacji typu DIM2. Dzia³ania na rzecz budowy sytemu finansowania mie-szkalnictwa rozwija³y siê w dwóch kierunkach: dotowania starych i nowych kredytów mieszkaniowych ze œrodków bud¿etu pañstwa oraz budowania zrêbów rynkowego fi-nansowania kredytami hipotecznymi. Te dwa kierunki konkurowa³y o uwagê sk¹pych mo¿liwoœci badawczych i intelektualnych w dyspozycji rz¹du. Na rynku konkuren-cja miêdzy kredytami preferencyjnymi oferowanymi g³ównie przez PKO bp z jednej strony, a niedotowanymi produktami komercyjnymi (w³¹cznie z kredytami typu DIM z Funduszu Hipotecznego) koñczy³a siê oczywist¹ dominacj¹ kredytów preferencyjnych dotowanych przez podatników. Jednoczeœnie, obydwa kierunki dzia³añ ba-zowa ³y na przekonaniu o wielkiej skali niezaspokojonego popytu na mieszkania, a co za to tym idzie na kredyty mieszkaniowe, które z biegiem czasu zaczêto po-wszechnie nazywaæ hipotecznymi3. Wystarczy³o wiêc stworzyæ pule œrodków oraz skonstruowaæ odpowiedni instrument kredytowy przesuwaj¹cy g³ówny ciê¿ar sp³at na póŸniejsze lata, a ko³o zamachowe pilnie oczekiwa-nych kredytów hipotecznych wzruszy³oby aktywnoœæ rynków nieruchomoœci i budowlanych a poprzez efekty mno¿nikowe – ca³¹ gospodarkê. W latach 90. oczywiste by³o wiêc dla kogo i po co na-le ¿a³o rozwijaæ i dotowaæ finansowanie mieszkalnictwa. Powtarzano obiegowe wskaŸniki kryzysu mieszkaniowe-go jako miarê potencjalnego popytu na kredyty hipotecz-ne, gdy stan¹ siê dostêpne, przytaczaj¹c serie wskaŸni-k ów z krajów Unii Europejskiej. Co roku staczano boje o zwiêkszenie œrodków bud¿etowych i tym mierzono wia-rygodno œæ polityki wspierania mieszkalnictwa oraz skalê postêpu reform. Okaza³o siê jednak, ¿e pomimo spadku inflacji, wzrostu dochodów realnych, oraz rosn¹cej do- 7
  • 9. stêpnoœci kredytów hipotecznych przyrost akcji kredyto-wej, startuj¹cy przecie¿ z bardzo niskiej bazy, jest nader mizerny i podobnie zreszt¹ dzieje siê w innych krajach o zaawansowanej transformacji. Zaproszeni przez rz¹d polski miêdzynarodowi eksperci, sfinansowani przez USAID, przeprowadzili rygorystyczne badania, które wskaza³y na szereg przyczyn sk¹pych efektów rozwoju finansowania w naszym kraju mimo tak znacznych po-st êpów makroekonomicznych. W œwietle tych raportów i dyskusji, któr¹ wywo³a³y, dalsze pisanie i mówienie o mieszkalnictwie w dotych-czasowej konwencji polityki mieszkaniowej po prostu siê zu¿y³o. Ci¹g³e utyskiwanie na zapaœæ mieszkaniow¹, na zubo¿enie spo³eczeñstwa o narastaj¹cej bezdomnoœci oraz na brak œrodków z bud¿etu nie wytrzymuje nowo-czesnej metodyki miêdzynarodowej czyni¹c dalsz¹ de-bat ê na ten temat coraz bardziej karykaturaln¹. Nie mo¿na ci¹gle powtarzaæ obiegowych diagnoz i recept, gdy zmieniaj¹ siê uwarunkowania makroekonomiczne wyra¿one 25% wzrostem dochodów realnych oraz pre-ferencje gospodarstw domowych wydaj¹cych zwiêkszo-ne dochody na zakup milionów nowych samochodów, artyku³ów AGD, elektronikê domow¹ czy na podró¿e za-graniczne. Takie zachowania konsumenckie, i to na ma-sow ¹ skalê, s¹ sygna³em zarówno s³abej dokuczliwoœci kryzysu mieszkaniowego jak te¿ inaczej uszeregowa-nych preferencji gospodarstw domowych. Dlatego te¿ zabieraj¹c g³os otwieraj¹cy seminarium CASE na temat finansowania mieszkalnictwa pragnêli- œmy przyj¹æ czêœciowo inny ton odró¿niaj¹cy siê od do-tychczasowych obiegowych wypowiedzi oraz postuluj¹cy inne roz³o¿enie akcentów. Dotyczy to obramowania refe-rat ów technicznych zarówno niniejszym referatem otwie-raj ¹cym jak te¿ zamykaj¹cym referatem Ryszarda Kowal-skiego. Referaty te s¹ celowo prowokacyjne dla wywo³a-nia ¿ywszej dyskusji i zrewidowania obiegowych diagnoz, utyskiwañ i zaleceñ. Takie niekonwencjonalne myœlenie nie jest moim oryginalnym podejœciem, ale udzia³em w pojawiaj¹cych siê coraz czêœciej g³osach o potrzebie œwie¿ego podejœcia do starego tematu, które to podejœcie znalaz³o ju¿ pewien wyraz w uchwalonej kilka lat temu przez rz¹d œredniookresowej strategii dla sektora. Nieste-ty, strategia ta nie zosta³a prze³o¿ona na spójny program dzia³añ i nie stanowi jeszcze mocy sprawczej. Poniewa¿ przyrównywanie finansowania mieszkal-nictwa do napêdzania ko³a zamachowego budownictwa a zatem gospodarki, zosta³o ju¿ znacznie zu¿yte, po-zwol ê sobie przyrównaæ t¹ tematykê do symfonii, któr¹ ktoœ musi skomponowaæ w formie spójnej legislacji, ktoœ musi ni¹ dyrygowaæ w formie programów rz¹dowych i samorz¹dowych, ktoœ musi j¹ wykonywaæ na instru-mentach (finansuj¹cych i kredytuj¹cych) i wreszcie mu-si ktoœ chcieæ jej wys³uchaæ czyli zaci¹gaæ kredyt hipo-teczny. Z mojej obserwacji i subiektywnej oceny wynika, ¿e dotychczasowy dorobek mo¿na w uproszczeniu skwitowaæ jako niepe³n¹ kompozycjê i brak stanowcze-go dyrygenta przy jednoczesnej du¿ej aktywnoœci in-strumentalist ów wyrêczaj¹cych czêœciowo kompozytora i dyrygenta. Œrodowisko bankowe, inspirowane g³ównie przez banki niemieckie, wziê³o bowiem w swoje rêce trud przygotowania, skonsultowania i „przepchniêcia” stosownych ustaw i regulacji u³atwiaj¹cych wykonywa-nie symfonii kredytów hipotecznych4. Wziê³o nawet na siebie trud zachêcenia s³uchaczy koncertem, ale tutaj pojawi³ siê problem nik³ego zainteresowania tymi pro-duktami, co jest sporym zaskoczeniem wzglêdem obie-gowych opinii o pal¹cych potrzebach mieszkaniowych. 2. Finansowanie dla kogo? D¹¿¹c do uporz¹dkowania dzia³añ w tym zakresie rodzi siê zasadnicze pytanie o to, kto ma nadawaæ ton tworzeniu strategii finansowania mieszkalnictwa: parla-ment, rz¹d, instrumentaliœci czy s³uchacze. Wydaje siê, ¿e kanony gospodarki rynkowej nakazuj¹ najpierw zba-da æ stopieñ zainteresowania s³uchaczy czy potencjalne-go choæby popytu. Na to pytanie odpowiedziano sobie na pocz¹tku reform zak³adaj¹c trafnoœæ obiegowych dia-gnoz wygenerowanych metodologi¹ poprzedniego sy-stemu gospodarczego. A wiêc spytaæ siê dla kogo ma byæ to finansowanie, a nastêpnie spytaæ samych zainte-resowanych zamiast dedukowaæ ich zapatrywania na podstawie dotychczas stosowanych wskaŸników. Za³o- 8
  • 10. ¿ono, ¿e potrzeby mieszkaniowe s¹ w du¿ej mierze nie spe³nione, a wiêc popyt jest tylko funkcj¹ si³y nabywczej, której brak jest jedyn¹ barier¹ popytu na finansowanie mieszkalnictwa.Wydaje siê, i to poddajê nam wszystkim pod rozwagê, ¿e zapomnieliœmy o preferencjach i woli konsumentów, a wiêc w pewnym sensie o stopniu kryzy-su mieszkaniowego w Polsce. Je¿eli kryzys jest istotnie bardzo g³êboki, konsumenci bêd¹ preferowaæ wszelkie rozwi¹zania poprawiaj¹ce ich sytuacjê mieszkaniow¹, niekoniecznie przez zakup nadmiernie drogiego nowe-go mieszkania. Nie pytaj¹c o zdanie kredytobiorców, przytaczano przez wiêkszoœæ lat 90. wskaŸniki iloœciowe udowadnia-j ¹ce istnienie g³êbokiego kryzysu mieszkaniowego. Ty-powym wskaŸnikiem by³a liczba ok. 300 mieszkañ na 1.000 mieszkañców, który porównywano z podobnym wskaŸnikiem bogatych krajów Europy Zachodniej i Ameryki Pó³nocnej, a nawet z niektórymi krajami trans-formacji, jak Wêgry czy Czechy. Po pierwsze, porówny-wanie z krajami o kilkakrotnie wy¿szym dochodzie na mieszkañca jest wysoce nieadekwatne, a porównania z gospodarkami rynkowymi powinny dotyczyæ krajów o podobnych dochodach na mieszkañca a wiêc Turcji, Brazylii czy Meksyku. Takie porównanie wykazuje, ¿e w krajach tych jest mniej substancji mieszkaniowej ni¿ w krajach transformacji5. Przyk³adanie zachodnich standardów do miary pol-skich problemów mieszkaniowych jest wiêc trochê na wyrost. Wszak w Polsce za œrednie wynagrodzenie (ofi-cjalnie zarejestrowane) mo¿na kupiæ oko³o 0,6 – 0,8 m2 mieszkania przy 2,0 – 2,5 m2 na Zachodzie. Po drugie, iloœæ mieszkañ na 1.000 mieszkañców jest funkcj¹ œredniej wielkoœci gospodarstw domowych w da-nym spo³eczeñstwie. Polska jest krajem o znacznie wiêk-szej dzietnoœci ni¿ kraje zachodnie oraz niektóre kraje transformacji takie jak Wêgry czy Czechy.Wkraju o wiêk-szej dzietnoœci iloœæ mieszkañ na 1.000 mieszkañców powinna byæ mniejsza – wskaŸnik ten nie jest wiêc wy-starczaj ¹cym dowodem na kryzys, przynajmniej w sen-sie iloœciowym. Z kolei spojrzenie na iloœæ metrów kwadratowych na mieszkañca daje w Polsce wielkoœæ ok. 18 m2.Trudno to nazwaæ kryzysem patrz¹c na ubogi, wzglêdem Zacho-du, kraj. Nale¿y dodaæ jeszcze, ¿e na jednego mie-szka ñca przypada œrednio 1 pomieszczenie, aczkolwiek nie jest to równy rozk³ad w spo³eczeñstwie. Jednocze- œnie udzia³ w³asnoœci mieszkaniowej w Polsce (72%) jest wy¿szy ni¿ w Stanach Zjednoczonych, Francji czy Niemczech.Trudno wiêc traktowaæ ten wskaŸnik za mia-rodajny, aczkolwiek czêsto siê go przytacza w samorz¹- dach jako argument dalszych reform mieszkalnictwa. Czêsto przytacza siê nastêpuj¹ce szacunki – 600-800 mieszkañ do wyburzenia ze wzglêdu na z³y stan tech-niczny. Rzadziej mówi siê o tym, ¿e czynsze finansuj¹ nieca³e 50% kosztów utrzymania zasobów mieszkanio-wych a udzia³ kosztów mieszkaniowych (czynsze) w bu-d ¿etach gospodarstw domowych jest wiêcej ni¿ o po³o-w ê ni¿szy (15-20%) ni¿ w gospodarstwach domowych na Zachodzie (30-45%). Jednoczeœnie, zró¿nicowanie miêdzy czynszami wolnymi a regulowanymi s³abo koresponduje z zamo¿- noœci¹ gospodarstw domowych. Nadmierne koszty bu-downictwa oraz drogie finansowanie wynikaj¹ z szeregu niedoskona³oœci strony poda¿owej (rzeczowej i finanso-wej), co skutkuje bardzo nisk¹ wydajnoœci¹, a wiêc nadmiernymi cenami nowego budownictwa6. Wreszcie, przytacza siê czêsto wielkoœæ tzw. deficy-tu statystycznego wyra¿aj¹cego ró¿nicê miêdzy iloœci¹ mieszkañ a iloœci¹ gospodarstw domowych. Jest tutaj mowa o ok. 1,5 mln jednostek, przy czym nie jest pew-ne jak liczone s¹ gospodarstwa domowe na wsi, gdzie mieszkanie w gospodarstwach wielopokoleniowych jest norm¹, ale nie koniecznoœci¹. Je¿eli wzi¹æ pod uwagê, ¿e w chwili obecnej znajduje siê w budowie ok. 700.000 mieszkañ, to po³owa tego „deficytu” jest w trakcie likwi-dowania. Jednoczeœnie, tempo oddawania tych mieszkañ (rocznie ok. 70.000) sugeruje 10-letni cykl bu-dowlany, co jest kolejn¹ miar¹ niskiej wydajnoœci realnej strony poda¿owej7. Je¿eli wzi¹æ pod uwagê, ¿e gospodarstwa domowe doœwiadczy³y znacznego przyrostu realnych dochodów i przeznaczy³y ich wiêksz¹ czêœæ na zaspokojenie in-nych potrzeb (samochody, AGD, elektronika, podró¿e), to wzmacnia to tezê, ¿e g³êbokoœæ kryzysu mieszkanio-wego jest znacznie mniejsza ni¿ obiegowa diagnoza. Pamiêtajmy przy tym, ¿e strona poda¿owa (budownic- 9
  • 11. two) wykazuje szereg oznak niskiej wydajnoœci i wyso-kich kosztów co tworzy nisk¹ si³ê nabywcz¹ i przyczynia siê do os³abienia popytu; i to przed rozwa¿eniem ko-szt ów kredytu, który wymaga i tak znacznych wk³adów œrodków w³asnych, które w du¿ej iloœci zosta³y zu¿ytko-wane na ww. zakupy konsumpcyjne. W zwi¹zku z tym popyt na finansowanie mieszkalnictwa (symfoniê) bê- dzie równie¿ ni¿szy ni¿ zak³adano i nadal zak³ada kom-pozytor, dyrygent oraz instrumentaliœci. Podejrzenia o zbyt optymistyczne za³o¿enia co do potencjalnego popytu znajduj¹ poparcie w dopiero co og³oszonych badaniach CBOS8 wykazuj¹cych, ¿e pro-blemy mieszkaniowe nie s¹ pierwszoplanowymi wœród polskich gospodarstw domowych.Wa¿niejszymi proble-mami s¹ bezrobocie, zarobki, bezpieczeñstwo i zdrowie. Badania te wykaza³y, ¿e kredyty hipoteczne wykorzysty-wane s¹ w mniej ni¿ 15% transakcji mieszkaniowych za-r ówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, a udzia³ ten nie wykazuje tendencji wzrostowej. Gospodarstwa do-mowe nie zdaj¹ siê wiêc reagowaæ na realn¹ stopê oprocentowania, która w ostatnich latach spad³a nie wy-wo ³uj¹c du¿ego wzrostu popytu na kredyty hipoteczne. Powodami niedu¿ego zainteresowania s¹: ma³e zapo-trzebowanie na nowe mieszkanie, zbyt niskie i niepew-ne (w d³u¿szej perspektywie) zarobki oraz brak zaufania do instrumentu kredytu. Wœród tych, którzy odczuwaj¹ g³ód mieszkaniowy – wg w³asnych kryteriów – tylko 12% interesuje siê kredytem d³ugoterminowym na nowe mie-szkanie lub przebudowê, 7% interesuje siê takim kredy-tem na zakup u¿ywanego mieszkania, a a¿ 50% nie in-teresuje siê kredytami hipotecznymi lub komercyjnymi9. Tylko 1,4% badanych gospodarstw powa¿nie intere-suje siê systemem kontraktowego oszczêdzania w ka-sach mieszkaniowych lub oszczêdnoœciowo-budowla-nych10, natomiast ju¿ 30% dostrzega kredyt jako uzupe³- nienie w³asnych œrodków. Interesuj¹cym jest to, i¿ tylko 4% gospodarstw twierdzi, ¿e nie mo¿e podo³aæ z wydat-kami mieszkaniowymi, przy czym odsetek ten maleje. Przeczy to argumentom za utrzymywaniem drastycznie zani¿onych czynszów przez polityków samorz¹dowych. Jednoczeœnie wzrasta œwiadomoœæ tego, ¿e mieszkanie jest dobrem rynkowym, gdy¿ 2/3 uwa¿a, ¿e ka¿dy powi-nien mieæ takie mieszkanie, na jakie go staæ. Udzia³ go-spodarstw domowych wydaj¹cych ponad 30% docho-d ów na koszty mieszkaniowe wzrós³ z 32% w 1995 do 38% w 2000 r. Oznacza to, ¿e nadal jednak ponad 60% nie akceptuje udzia³u kosztów mieszkaniowych rzêdu 25-30% niezbêdnego dla zaci¹gania skutecznej wielko- œci kredytów hipotecznych tj. takich kredytów, które wy-pe ³niaj¹ lukê miêdzy œrodkami w³asnymi a kosztem za-kupu mieszkania. Szacunki popytu na kredyty hipotecz-ne nie mog¹ wiêc opieraæ siê na za³o¿eniu, które potenc-jalni kredytobiorcy odrzucaj¹, o czym œwiadcz¹ przeprowadzone badania. Inne priorytety nadal wypiera-j ¹ mieszkalnictwo i zanim nie zmieni siê struktura wydat-k ów, nie mo¿na liczyæ na masowy wzrost zainteresowa-nia, bez wzglêdu na to, co siê dzieje ze stopami oprocen-towania. Jednoczeœnie szybciej postêpuje modernizacja i wy-posa ¿enie mieszkañ ni¿ nowe budownictwo, co sugeru-je pogl¹d wyra¿any przez ekspertów zachodnich, ¿e w nowoczesnej gospodarce miar¹ poprawy sytuacji mie-szkaniowej jest w coraz mniejszym stopniu iloœæ budo-wanych nowych mieszkañ a w coraz wiêkszym stopniu modernizacja i wyposa¿enie istniej¹cych.Tak te¿ zacho-wuje siê wiele polskich gospodarstw domowych, a ich wydatki na te cele powinny byæ uwzglêdniane w staty-stykach dotycz¹cych wydatków na mieszkalnictwo. Naj-wy ¿szy czas oderwaæ siê od modelu myœlenia o mie-szkalnictwie w kategoriach budowlanych, co by³o uporczywie lansowane przez ministerstwo przedsiê- biorstw budowlanych prowadz¹ce politykê mieszkanio-w ¹ kraju. Badania wybitnego ekonomisty mieszkaniowego studiuj¹cego transformacjê finansowania mieszkalnic-twa w krajach transformacji11 sugeruj¹, ¿e s³abe zainte-resowanie kredytem hipotecznym nie zale¿y od wysoko- œci realnej stopy oprocentowania tych kredytów12. Nie zale¿y równie¿ znacz¹co od nominalnej stopy oprocen-towania, gdy¿ spadek tych stóp i poprawa wspó³czynni-ka obs³ugi d³ugu nie wywo³a³y du¿ego wzrostu tych kre-dyt ów. Nie t³umaczy s³abego zainteresowania zaporowe zachowanie kredytodawców, albowiem szukaj¹ oni mo¿liwoœci zwiêkszenia swojego zaanga¿owania w tym sektorze. Równie¿ dotowanie stóp oprocentowania ze œrodków bud¿etowych (preferencyjne kredyty) nie wyka- 10
  • 12. za³o znacznego wzrostu – szczególnie w Czechach, gdzie stopieñ preferencyjnoœci by³ znaczny – chyba ¿e dotacja oznacza³a czysty zysk finansowy w porównaniu z oprocentowaniem oszczêdnoœci13. Diamond twierdzi, ¿e g³ównym wspólnym mianowni-kiem wydaje siê byæ – przynajmniej pod koniec lat 90. – zjawisko kulturowe wyra¿aj¹ce siê niechêci¹ gospo-darstw domowych w Europie Œrodkowej do zaci¹gania kredytu d³ugoterminowego, chyba ¿e ³¹czy siê to ze znaczn¹ dotacj¹. Dodatkowym czynnikiem jest du¿a iloœæ mieszkañ czekaj¹cych na przejêcie przy zmianie pokoleñ w krajach o drastycznie spadaj¹cym przyroœcie naturalnym14. Jednoczeœnie, szereg gospodarstw do-mowych korzysta z mieszkañ czynszowych o zani¿o-nym czynszu, którego nie chce straciæ.Trzymanie siê ta-kiego pó³darmowego mieszkania powoduje wydatkowa-nie zwiêkszonych dochodów na inne cele ni¿ poprawa sytuacji mieszkaniowej, lub poprawa tej sytuacji poprzez wydatki na wyposa¿enie mieszkania lub jego remont. Szukaj¹cymi kredytu s¹ wiêc g³ównie m³ode pary nie maj¹ce mieszkania, za to z dobrymi perspektywami za-wodowymi. 3. Finansowanie po co? Je¿eli finansowanie mieszkalnictwa nie wydaje siê byæ tak pal¹cym problemem, to po co zajmowaæ siê nim w sensie polityki i wydatków na jej prowadzenie i doto-wanie? Pojawia siê tutaj mocny argument makroekono-miczny, który upatruje w finansowaniu mieszkalnictwa wa¿nego elementu rozwoju i dojrzewania rynków kapita- ³owych oraz efektów mno¿nikowych w gospodarce i to w sektorach silnie zorientowanych na rodzim¹ si³ê robo-cz ¹, produkcjê materia³ów budowlanych, wyposa¿enia mieszkañ, projektowania itp. Wszak udzia³ zasobów nie-ruchomo œci w maj¹tku narodowym krajów transformacji dochodzi zapewne do 70% w porównaniu z 30% w Sta-nach Zjednoczonych. T³umaczy siê to tym, ¿e kraje transformacji posiadaj¹ niewiele innych form maj¹tku ta-kich jak maszyny, urz¹dzenia, patenty, technologie oraz aktywa finansowe. Nieruchomoœci maj¹ wiêc dominuj¹- cy udzia³ w aktywach gospodarki. Najwiêkszy udzia³ w nieruchomoœciach maj¹ zasoby mieszkaniowe. Rozwój gospodarczy wymaga z jednej strony efek-tywnego wykorzystania istniej¹cych zasobów nierucho-mo œci15, a z drugiej strony inwestowania w potencja³ produkcyjny oraz akumulacje kapita³u. Oznacza to, ¿e wzrost gospodarczy „zasysa” skromne iloœci kapita³u krajowego do bardziej wydajnych sektorów gospodarki poprzez rynek kapita³owy wypieraj¹c nap³yw kapita³u na rynki mieszkaniowe. Jest to typowe zjawisko kontracy-kliczne, gdzie sektor mieszkaniowy traci nap³yw kapita- ³ów podczas cyklu wzrostu gospodarczego oraz przyj-muje nap³yw kapita³ów podczas cyklu spadku koniunk-tury. Wa¿na jest wiêc rola stabilizacyjna oraz antyimpor-towa tego sektora. W zwi¹zku z tym rodzi siê obawa, aby nie stymulowaæ sektora w cyklu wysokiej koniunktu-ry, gdy¿ pompowanie kapita³ów do tego sektora – po-przez instrumenty sterowania politycznego – spowoduje przegrzanie gospodarki oraz nadmierny wzrost cen i czynszów ograniczaj¹cy efekty rzeczowe takiej polityki a nawet pogorszy wskaŸniki dostêpnoœci16. Mo¿na mno¿yæ przyk³ady-przestrogi z krajów zachodnich, gdzie próbowano takiej polityki i co koñczy³o siê inflacj¹ i nadmiernym wzrostem kosztów17. Nie mniej jednak, w Polsce oraz innych krajach transformacji potrzebna jest dalsza praca nad przygotowaniem rynkowego sek-tora finansowania mieszkalnictwa, gdy zmieni¹ siê pre-ferencje konsumentów oraz spadnie koniunktura, a ka-pita ³ zacznie poszukiwaæ alternatywnych kontracyklicz-nych sektorów. Zmiana preferencji spowoduje zmiany w strukturze wydatków i nawet przy du¿ej koniunkturze pozwoli na zwiêkszenia roli sektora bez poœwiêcania wzrostu gospodarczego, co jest potrzebne krajowi. 4. Podsumowanie Rol¹ polityki w takim scenariuszu powinno byæ nie tylko u³atwianie rozwoju rynkowego finansowania mie-szkalnictwa, ale równie¿ silne oddzia³ywanie na wiêksz¹ wydajnoœæ sektora budowlanego, co pozwoli na obni¿e-nie kosztów produkcji i pobudzenie popytu. Jest to zwi¹- 11
  • 13. zane z rynkiem nieruchomoœci i budowlanym, a te w du¿ym stopniu zale¿¹ od dzia³añ samorz¹dów. Równie wa¿nym jest oddzia³ywanie na preferencje konsumen-t ów poprzez edukacjê. Dotyczy to miêdzy innymi kry-tycznego stosunku do reklam, planowania finansowego w gospodarstwach domowych oraz zachêcania do wiêk-szych oszczêdnoœci poprzez inwestowanie w sp³atê za-ci ¹gniêtych kredytów mieszkaniowych. Poprawa sytuacji w finansowaniu mieszkalnictwa musi siê ostatecznie prze³o¿yæ na obni¿enie mar¿y stóp procentowych (do 1,5 – 2,0 % z obecnych zapewne 4- 5%) oraz zwiêkszenie udzia³u kredytu w finansowaniu istniej¹cych zasobów, a poprzez to roz³o¿enie ryzyka te-go sektora na szerokie krêgi spo³eczne przy jednocze-snym wzroœcie zachowañ oszczêdnoœciowych zwi¹za-nych ze sp³at¹ kredytu18. Nie nale¿y wiêc zapominaæ o zasadniczym uwarun-kowaniu polskiego sektora nieruchomoœci i mieszkal-nictwa jakim jest bardzo ma³y stopieñ wykorzystania zasobów maj¹tkowych nieruchomoœci do zabezpiecze-nia kredytowanego obrotu gospodarczego. Ten niewiel-ki stopieñ monetyzacji nieruchomoœci jest miar¹ jego niedojrza³oœci w porównaniu z krajami zachodnimi, gdzie nieruchomoœci stanowi¹ podstawê monetyzacji obrotu gospodarczego jako zabezpieczenie ró¿nego rodzaju wierzytelnoœci. Dlatego te¿ instrumentalistom, prezentuj¹cym na forum niniejszego seminarium swoje pogl¹du na rozwój systemu finansowania mieszkalnic-twa poprzez pryzmat mechanizmów i problemów finan-sowania i kredytowania tego systemu, licz¹cych jedynie na kredytowanie niewielkiego nadal strumienia nowego budownictwa, sugerowa³bym zwrócenie wiêkszej uwagi na uwolnienie zamro¿onego kapita³u w istniej¹cych nie-ruchomo œciach. Albowiem najwiêksz¹ ró¿nic¹ w porów-naniu z krajami zachodnimi nie s¹ rozmiary nowego bu-downictwa, ale stopieñ monetyzacji istniej¹cych zaso-b ów nieruchomoœci, które poprzez sam ten fakt stano-wi ¹ wielk¹ iloœæ kapita³ów w³asnych, których nie trzeba gromadziæ przez lata, ale natychmiast przeznaczyæ ja-ko wk³ad w³asny do otrzymania kredytu. Kredyty typu RAM s¹ instrumentem kredytu mieszkaniowego po-zwalaj ¹cym na stopniowe wycofywanie kapita³u z nieru-chomo œci mieszkaniowej bez tracenia nad ni¹ kontroli, ale przy jednoczesnym wyzwoleniu z niej czêœci w³a-snych kapita³ów zamienionych na strumieñ pieniêdzy typu renty19. S¹dzê, ¿e zarówno gospodarka jak i sami instrumentaliœci znajd¹ tutaj wiêcej potencja³u ni¿ w fi-nansowaniu nowego budownictwa czego nale¿a³oby nam wszystkim ¿yczyæ. * Autor jest ekonomist¹ nieruchomoœci, przewodnicz¹cym Rady i wspó³za³o¿ycielem Fundacji Krakowski Instytut Nieruchomoœci, cz³on-kiem Rady Programowej i wspó³za³o¿ycielem Fundacji CASE, wspó³- twórc¹ Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego, by³ doradc¹ wicepre-miera Leszka Balcerowicza w latach 1990-91 oraz 1998-2000. 12
  • 14. Przypisy 1 USAID – United States Agency of Interenational Development: agen-cja rz¹du USA dla miêdzynarodowego rozwoju. 2 DIM – ang. Dual Index Mortgage jest zaprojektowany jako instrument ³agodz¹cy niepewnoœæ kredytodawców poprzez indeksowanie zad³u¿e-nia wskaŸnikiem wzrostu cen, oraz ³agodz¹cy niepewnoœæ kredytobior-c ów poprzez indeksowanie wielkoœci sp³at wskaŸnikiem wzrostu do-chod ów gospodarstw domowych. Generalnym efektem jest odroczenie czêœci sp³at poprzez kapitalizacjê czêœci zaleg³ych odsetek oraz nara-stanie nominalnego zad³u¿enia wraz z sukcesywnym obni¿aniem real-nego zad³u¿enia (wzglêdem p³ac). 3 Chodzi o kredyt d³ugoterminowy otrzymywany po zakoñczeniu budo-wy, zabezpieczony hipotecznie na przedmiotowej nieruchomoœci. 4 Na pocz¹tku lat 90. nowotworzony Polsko-Amerykañski Bank Hipo-teczny PAMBank, przyczyni³ siê do zwiêkszenia skutecznoœci zabez-pieczenia hipotecznego i mo¿liwoœci eksmisji, oraz wprowadzi³ stan-dardy wyceny nieruchomoœci dla celów kredytowych.Wdrugiej po³owie lat 90. niemieckie banki przygotowa³y polsk¹ wersjê Ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, a niemieckie kasy budowlane przygotowa³y polsk¹ wersjê Ustawy o kasach oszczêdnoœciowo-bu-dowlanych. Zwi¹zek Banków Polskich oraz wspierana przez banki Fun-dacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego wywar³y znaczny nacisk na mo-dyfikacj ê zapisów dotycz¹cych hipoteki ustawowej, zabezpieczeñ hipo-tecznych, regulacji wyceny nieruchomoœci czy te¿ mo¿liwoœci lokowa-nia w listy zastawne. 5 Badania takie przedstawi³ ekonomista Banku Œwiatowego S. Mayo na konferencji Habitat w Stambule w roku 1996. 6 Raport McKinsey Global Institute z r. 2000 szacuje, ¿e wydajnoœæ bu-downictwa jednorodzinnego stanowi 1/4 amerykañskiej, a budownic-twa wielorodzinnego 1/2 amerykañskiej. Przypisuje siê to ma³o wydaj-nej technologii i organizacji budownictwa oraz drogim kredytom, co jest spowodowane wysokimi mar¿ami polskich banków ukrywaj¹cych w ten sposób nisk¹ wydajnoœæ dzia³alnoœci kredytowej. 7 Panuje pogl¹d, ¿e tak naprawdê buduje siê wiêcej mieszkañ ni¿ po-daje, gdy¿ istniej¹ fiskalne bodŸce do niezg³aszania zasiedlenia. 8 CBOS, „Raport z badania opinii publicznej na temat postrzegania ak-tualnych problemów mieszkaniowych”, listopad 2000. 9 Ogólnymi kredytami banków komercyjnych na cele mieszkaniowe. 10 Kasy oszczêdnoœciowo-budowlane zosta³y wylansowane przez nie-mieckie kasy tzw. bausparkassen, których funkcjonowanie opiera siê na bardzo znacznych dotacjach z bud¿etu pañstwa. Rz¹d Polski wstrzyma³ jednak wdra¿anie tego systemu uznaj¹c, ¿e system ten two-rzy drogiego prywatnego poœrednika finansowego miêdzy bud¿etem pañstwa a oszczêdzaj¹cymi, a ponadto nie daje mo¿liwoœci kontroli skali tych dotacji, a wiêc i wydatków bud¿etowych przez wiele lat. 11 Doug Diamond: „Zmiany zasad finansowania mieszkalnictwa w Eu-ropie Œrodkowej”, grudzieñ 1998. 12 W Polsce i na Wêgrzech by³y wysokie stopy, podczas gdy w Cze-chach i na S³owacji by³y niskie, ale skala korzystania z kredytów hipo-tecznych taka sama. 13 Podobnie jak w Polsce w przypadku kas mieszkaniowych, których g³ówn¹ atrakcj¹ jest bardzo wysoka stopa zysku na kontraktowo oszczêdzanych œrodkach, na co mog¹ sobie pozwoliæ tylko zamo¿niej- œci oszczêdzaj¹cy znacz¹ce sumy. 14 Powoduje to, ¿e na dwa gospodarstwa domowe starszych rodziców przypadaj¹ czêsto dwa nowe gospodarstwa domowe dzieci wchodz¹- cych na rynek mieszkaniowy. M³odzi czêsto decyduj¹ siê na „doczeka-nie ” na te mieszkania mieszkaj¹c z rodzicami i konsumuj¹c wolne œrod-ki na inne cele. 15 Efektywne kojarzenie nieruchomoœci z najbardziej wydajnymi u¿yt-kownikami jest utrudnione g³êbok¹ misalokacj¹ przestrzenn¹, funkcjo-naln ¹, lokalizacyjn¹ oraz podmiotow¹ w miastach. Jest to efekt braku funkcjonowania rynku gruntów, braku sukcesji funkcji zagospodarowa-nia, braku sanacji zabudowy oraz uw³aszczenia w roku 1990 docze-snych u¿ytkowników zajmuj¹cych grunty i budynki przydzielone im w poprzednim systemie. 16 Co wymaga dodatkowych wydatków na rosn¹ce dodatki mieszkanio-we lub dop³aty do kredytów itp. 17 Np. w Szwecji, która dysponuje du¿¹ iloœci¹ sterowalnych œrodków publicznych (b. wysokie podatki), w latach 80. pompowano du¿e œrod-ki publiczne w stymulowanie budownictwa, co skutkowa³o nadmiernym wzrostem kosztów budowlanych. 18 Ka¿da sp³ata raty kapita³owej kredytu na nieruchomoœci skutkuje zwiêkszeniem d³ugoterminowych oszczêdnoœci ulokowanych w nieru-chomo œciach. 19 Pisze o tym wiêcej J. £aszek w swoim referacie. 13
  • 15. 1.Wstêp G£ÓWNE PROBLEMY BANKOWOŒCI HIPOTECZNEJ W POLSCE Lech Gajewski* Wka¿dym systemie gospodarczym kwestie zwi¹zane z budownictwem, w szczególnoœci z budownictwem mie-szkaniowym, nale¿¹ do najbardziej wra¿liwych proble-m ów spo³ecznych.W poszczególnych pañstwach istnie-j ¹ ró¿norodne mechanizmy, których zadaniem jest roz-wi ¹zywanie lub przynamniej ³agodzenie tych problemów. Skala potrzeb mieszkaniowych spo³eczeñstwa determi-nuje znaczenie finansowania rynku nieruchomoœci i da-leko wykracza poza funkcje czysto komercyjne. Dotychczas w Polsce finansowanie nieruchomoœci przez banki oparte by³o na systemie depozytowym ban-k ów uniwersalnych. Najwiêksz¹ rolê na tym rynku odgry-wa PKO BP.Wynika to nie tylko z jego wielkoœci i liczby oddzia³ów, lecz przede wszystkim z zadañ, jakie zosta³y mu powierzone w przesz³oœci. Zmiany polityczno-gospo-darcze w naszym kraju powoduj¹ coraz szybszy rozwój sektora finansowego, w tym zw³aszcza banków i instytu-cji rynku kapita³owego. Na rynku us³ug finansowych po-jawia siê coraz wiêcej nowych instytucji, produktów i in-strument ów. 2. System bankowoœci hipotecznej Wlatach 1995 – 1997 podjêto próbê stworzenia syste-mu finansowania budownictwa mieszkaniowego. Przygo-towano szereg nowych regulacji prawnych, których zada-niem by³o stymulowanie wzrostu d³ugookresowych oszczêdnoœci ludnoœci na cele mieszkaniowe oraz d³ugo-okresowych kredytów hipotecznych: – ustawa o popieraniu budownictwa mieszkaniowego wprowadzaj¹ca instytucjê Kas Mieszkaniowych z 26.10.1995, – ustawa o kasach oszczêdnoœciowo – budowlanych i wspieraniu przez pañstwo oszczêdzania na cele mieszkaniowe wprowadzaj¹ca system Kas Oszczêdnoœciowo-Budowlanych z 05.06.1997, – ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych z 29.08.1997. Dwie pierwsze ustawy tworz¹ system d³ugoterminowe-go oszczêdzania na cele mieszkaniowe, z oferowanym oprocentowaniem dla oszczêdnoœci poni¿ej stóp rynko-wych, z premi¹ ze strony pañstwa w postaci ulgi w podat-ku dochodowym (kasa mieszkaniowa) lub w postaci pre-mii dop³acanej do rachunku oszczêdnoœciowego (kasa budowlana) oraz mo¿liwoœci uzyskania kredytu oprocen-towanego poni¿ej stóp rynkowych. Trzecia ustawa stwarza warunki dla pozyskiwania, po-przez emisjê listów zastawnych, d³ugoterminowego ka-pita ³u dla finansowania udzielanych przez bank hipotecz-ny kredytów zabezpieczonych hipotek¹.Tylko bank hipo-teczny ma prawo emitowaæ listy zastawne. Zarówno kasy mieszkaniowe jak i budowlane mia³y za-pewni æ, po okresie kilkuletniego oszczêdzania, sposob-no œæ uzyskania relatywnie taniego kredytu. Bior¹c pod uwagê ceny nieruchomoœci, oszczêdnoœci z ewentual-nym preferencyjnym kredytem nie wystarcz¹ na nabycie lub budowê nieruchomoœci (mog¹ wystarczyæ ewentualnie na remont). Niezbêdny bêdzie uzupe³niaj¹cy kredyt hipo-teczny, a œrodki uzyskane z kas traktowane byæ mog¹ ja-ko wk³ad w³asny klienta. Ponadto, systematyczne oszczê- dzanie w kasach przez okres 2 – 4 lat podnosi³oby wiary- 15
  • 16. godnoœæ kredytow¹ klienta i u³atwi³o uzyskanie kredytu hipotecznego. Przyk³adem komplementarnoœci omawianych syste-m ów finansowania mieszkalnictwa s¹ Niemcy, gdzie pro-porcje finansowania mieszkañ wynosz¹: udzia³ w³asny 25% kredyt z kasy budowlanej 25% kredyt hipoteczny 50% W Polsce powsta³y 3 kasy mieszkaniowe, w których oszczêdza ok. 60 tys. osób. Podstawow¹ przyczyn¹ oszczêdzania jest – jak siê wydaje – nie tyle chêæ rozwi¹- zania problemów mieszkaniowych, lecz skorzystanie z ulgi podatkowej. Kasy budowlano-oszczêdnoœciowe nie rozpoczê³y jeszcze dzia³alnoœci. Mo¿na zatem uznaæ, i¿ system d³ugookresowego oszczêdzania na cele mie-szkaniowe w Polsce nie odniós³ sukcesu. Rozwój bankowoœci hipotecznej nabra³ nowego impul-su z chwil¹ uchwalenia przez Sejm ustawy o listach za-stawnych i bankach hipotecznych (29 sierpnia 1997 roku). Ustawa spowodowa³a wzrost zainteresowania dzia³alno- œci¹ hipoteczn¹ oraz zapocz¹tkowa³a dyskusje o zasadni-czym znaczeniu dla rozwoju bankowoœci hipotecznej: – ustawa stwarza warunki pozyskiwania, poprzez emi-sj ê listów zastawnych, d³ugoterminowego kapita³u na finansowanie kredytów hipotecznych, – ustawa przyspieszy³a tworzenie infrastruktury dla rozwoju kredytów hipotecznych oraz zapocz¹tkowa- ³a proces standaryzowania produktu hipotecznego, – ustawa mo¿e przyczyniæ siê do rozwoju pierwotnego i wtórnego rynku hipotecznego; mobilizowanie kapi-ta ³ów pochodz¹cych z ró¿nych sektorów rynku finan-sowego i kierowanie ich do sektora budowlanego. Podstawowym za³o¿eniem ustawy jest zapewnienie bez-piecze ñstwa listu zastawnego jako pierwszorzêdnego d³ugo-terminowego instrumentu d³u¿nego oraz stworzenie podstaw wysokiej wiarygodnoœci ich emitenta – banku hipotecznego – m.in. poprzez nastêpuj¹ce rozwi¹zania i ograniczenia: – emitentem listów zastawnych mo¿e byæ tylko bank hipoteczny, – ograniczenie zakresu dzia³ania banku hipotecznego praktycznie wy³¹cznie do udzielania kredytów zabez-pieczonych hipotecznie, – poddanie dzia³alnoœci banku hipotecznego szczegól-nemu nadzorowi Narodowego Banku Polskiego oraz ustanowienie instytucji powiernika, którego zada-niem jest bie¿¹ca kontrola zabezpieczenia emisji li-st ów zastawnych, – poddanie zasad gospodarki finansowej banku hipo-tecznego szczególnym regu³om, tj. œcis³ego powiaza-nia wielkoœci emisji z wysokoœci¹ kapita³u w³asnego banku hipotecznego oraz uzale¿nienia wysokoœci emi-sji listów zastawnych od sumy udzielonych kredytów i wyceny bankowo-hipotecznej nieruchomoœci, na których ustanawiane s¹ hipoteki. Ustawa narzuca bankom hipotecznym nastêpuj¹ce ograniczenia: – brak mo¿liwoœci udzielania kredytów, których zabezpie-czeniem jest ograniczone prawo rzeczowe (spó³dziel-cze w³asnoœciowe prawo do lokalu), – refinansowanie kredytów zabezpieczonych hipotek¹ œrodkami uzyskanymi z emisji listów zastawnych nie mo¿e przekraczaæ kwoty odpowiadaj¹cej 60% ban-kowo- hipotecznej wartoœci nieruchomoœci, – kredyty na inwestycje w trakcie budowy oraz na zakup nieruchomoœci gruntowych mog¹ stanowiæ ³¹cznie tyl-ko 10% ogólnej wartoœci wierzytelnoœci hipotecznych, stanowi¹cych podstawê emisji listów zastawnych. Przewiduje siê równie¿ pewne przywileje dla banku hi-potecznego: – wniosek o wpis hipoteki s¹d zobowi¹zany jest rozpa-trzy æ w ci¹gu 30 dni, – nale¿noœci zabezpieczone hipotecznie wpisane do re-jestru zabezpieczenia listów zastawnych posiadaj¹ przywilej egzekucyjny (kategoria 2a w art. 1025 kpc), – wrazie upad³oœci banku, wierzytelnoœci wpisane do reje-stru listów zastawnych tworz¹ odrêbn¹ masê, która s³u- ¿y zaspokojeniu roszczeñ wierzycieli listów zastawnych. Wejœcie w ¿ycie ustawy spowodowa³o równie¿ wiele nieporozumieñ. Zasadniczym nieporozumieniem jest uto¿samianie bankowoœci hipotecznej z bankiem hipotecz-nym. Bank hipoteczny jest wa¿nym, ale nie jedynym podmiotem bankowoœci hipotecznej. Rynek nieruchomoœci jest w Polsce nadal na wstêpnym etapie rozwoju. Jest to jednoczeœnie rynek o du¿ych per-spektywach i jest na nim miejsce dla ró¿nych instrumentów 16
  • 17. oraz ró¿nych instytucji finansowych. Potwierdza to równie¿ struktura finansowania niemieckiego rynku mieszkaniowego: banki uniwersalne 42% kasy budowlane 32% banki hipoteczne 21% inne 5% Bior¹c pod uwagê skalê potencjalnego popytu na fi-nansowanie hipoteczne, ustawowe ograniczenia w zakre-sie dzia³alnoœci banków hipotecznych oraz wstêpny etap rozwoju kas mieszkaniowych i budowlanych, g³ówny ciê- ¿ar kredytowania tego rynku spoczywaæ bêdzie na ban-kach uniwersalnych. Ustawowe ograniczenia zakresu dzia³alnoœci banków hipotecznych powoduj¹, ¿e banki uniwersalne nadal bê- d¹ odgrywa³y g³ówn¹ rolê w finansowaniu rynku mieszka-niowego poprzez: – udzielanie kredytów na zakup lub budowê nierucho-mo œci, których zabezpieczeniem jest ograniczone prawo rzeczowe, – udzielanie kredytów budowlanych oraz na zakup gruntów, – finansowanie przedsiêwziêæ do 100% kosztów in-westycji. Tylko œcis³a wspó³praca banku uniwersalnego z ban-kiem hipotecznym mo¿e zapewniæ komplementarn¹ ob-s ³ugê polskiego rynku hipotecznego pozwalaj¹c¹ maksy-malizowa æ korzyœci obu partnerom. Uchwalenie ustawy o listach zastawnych i bankach hi-potecznych rozpoczê³o bardzo o¿ywion¹ dyskusjê nt. modelu finansowania nieruchomoœci, jak równie¿ barier utrudniaj¹cych rozwój rynku hipotecznego w Polsce. Bez wzglêdu model, jaki ukszta³tuje siê w Polsce, istnie-je kilka podstawowych barier o fundamentalnym znaczeniu dla rozwoju rynku hipotecznego. Kredyt hipoteczny, aby by³ popularny i dostêpny musi spe³niaæ 3 zasadnicze warunki: du¿y 70 – 80% kosztów inwestycji d³ugi 20 – 30 lat tani 10% Spe³nienie tych warunków zale¿y od: – sytuacji makroekonomicznej (stopy procentowe), – poziomu ryzyka (infrastruktura prawna), – mo¿liwoœci refinansowania d³ugookresowych akty-w ów (ryzyko p³ynnoœci). 3. Ryzyko kredytowe Na ryzyko kredytowe powa¿ny wp³yw ma hipoteka usta-wowa oraz szeroki zakres przywilejów egzekucyjnych w szczególnoœci nadany zgodnie z art.1025 k.p.c. nale¿- noœciom skarbu pañstwa. Brakuje pe³nej wiedzy o historii kredytowej klienta – Biuro Informacji Kredytowej. Ograniczony jest zakres i wiarygodnoœæ informacji nt. rzeczywistych cen transakcyjnych na rynku nieruchomo- œci (koszty transakcji). Mamy te¿ do czyniena z niedro¿noœci¹ s¹dów wieczy-stoksi êgowych – ubezpieczenie kredytu na okres przej- œciowy (dodatkowe koszty dla klienta). 4. Ryzyko p³ynnoœci Powszechnym zjawiskiem jest finansowanie przez banki d³ugoterminowych kredytów krótko- i œredniotermi-nowymi lokatami przy zwiêkszonym ryzyku wynikaj¹cym z nieustalonych stanów prawnych nieruchomoœci. Zwiêk-sza to ryzyko utrzymania p³ynnoœci przez instytucje kre-dytuj ¹ce. Funkcjonuj¹ce do tej pory w Polsce instytucje finansuj¹ce budownictwo mieszkaniowe s¹ instytucjami depozytowymi. System oparty na depozytach ludnoœci jest najprostszym sformalizowanym mechanizmem finan-sowania budownictwa mieszkaniowego. ród³em finansowania inwestycji w nieruchomoœci s¹ banki hipoteczne, a œciœlej emitowane przez nie listy za-stawne. Pojawienie siê na rynku listu zastawnego mo¿e mieæ ogromne znaczenie dla rozwoju oferty hipotecznej po-przez w³¹czenie siê do finansowania nieruchomoœci (g³ównie mieszkaniowych) wiêkszej liczby banków (ma- ³ych banków uniwersalnych). Oznaczaæ to bêdzie zwiêk- 17
  • 18. szenie dostêpnoœci produktu hipotecznego dla klienta in-dywidualnego oraz wzrost konkurencji na rynku. Banki konkurowaæ bêd¹ nie tyle cen¹ produktu czy kryte-riami kredytowymi, ile jakoœci¹ i zakresem œwiadczonych us³ug. Zwiêkszy to komfort i bezpieczeñstwo klienta oraz przyczyni siê do stopniowej eliminacji z rynku niewiarygod-nych firm developerskich. Mo¿liwoœæ refinansowania d³ugookresowych aktywów banku uniwersalnego poprzez ich sprzeda¿ bankowi hipo-tecznemu w celu emisji listów zastawnych wymaga precy-zyjnego zdefiniowania towaru bêd¹cego przedmiotem obro-tu miêdzy bankami poprzez: – okreœlenie standardów kredytowania i dokumentacji kredytowej, – okreœlenie standardów kredytowanej nieruchomoœci, – stosowanie przez banki uniwersalne zasad wyceny bankowo-hipotecznej, – przygotowanie i wdro¿enie odpowiednich progra-m ów i cyklów szkoleniowych dla inspektorów kredy-towych banków uniwersalnych, – now¹ specjalizacjê bankow¹, – przygotowanie odpowiedniego oprogramowania do analizy i administrowania kredytami hipotecznymi. Rozwi¹zania wymaga równie¿ problem kosztów transakcji (op³aty s¹dowe, skarbowe, notarialne etc.). W chwili obecnej op³aty s¹dowe, które s¹ zwi¹zane z przelewem wierzytelnoœci hipotecznych, stanowi¹ je-den z elementów hamuj¹cych p³ynnoœæ tej formy za-bezpiecze ñ. W zwi¹zku z powy¿szym konieczne jest zmniejszenie op³at od wniosku o wpis przelewu co naj-mniej do kwoty przewidzianej dla wpisu hipoteki. W chwili obecnej op³ata s¹dowa wynosi pi¹t¹ czêœæ wpisu stosunkowego od wniosku o wpis przelewu lub innego przejœcia prawa wpisanego.Wynika z tego, ¿e kilkukrotnie wy¿szy jest koszt przelewu wierzytelnoœci ni¿ jej ustanowienie ( op³ata w wysokoœci 1/20 wpisu stosunkowego). Taki stan wp³ywa hamuj¹co na rozwój hipotecznego zabezpieczenia wierzytelnoœci jak i p³yn-no œæ tego obrotu. Ponadto nale¿a³oby znieœæ koniecz-no œæ poœwiadczania przez notariusza przelewu wierzy-telno œci hipotecznej miêdzy bankami.Wyd³u¿a to pro-cedur ê i podnosi koszty ca³ej operacji, co w przypadku „hurtowego” obrotu wierzytelnoœciami miêdzy bankami jest szczególnie uci¹¿liwe i kosztowne, a tak¿e pozo-staje w sprzecznoœci z zasad¹ przyznaj¹c¹ moc pra-wn ¹ dokumentów urzêdowych okreœlonym dokumen-tom bankowym. Rozwój obrotu wierzytelnoœciami hipotecznymi pomiê- dzy bankami uniwersalnymi a hipotecznymi wymaga zwiêkszenia atrakcyjnoœci tego nowego na naszym ryn-ku papieru wartoœciowego oraz ustawowego zwiêkszenia liczby potencjalnych inwestorów mog¹cych nabywaæ ten papier wartoœciowy. W ostatnim czasie dokonano zmian w odpowiednich ustawach i dopuszczono mo¿liwoœæ lokowania œrodków w listy zastawne przez: – towarzystwa ubezpieczeniowe – do 10% wartoœci re-zerw techniczno-ubezpieczeniowych zak³ad ubez-pieczeniowy mo¿e lokowaæ w listy zastawne i inne papiery wartoœciowe niedopuszczone do publiczne-go obrotu na rynku regulowanym, – fundusze inwestycyjne – mog¹ nabywaæ listy za-stawne zarówno w publicznym jak i niepublicznym obrocie, – fundusze emerytalne – mog¹ nabywaæ listy zastaw-ne tylko dopuszczone do publicznego obrotu, – kas mieszkaniowych – mog¹ nabywaæ listy zastawne zarówno w publicznym, jak i niepublicznym obrocie. Rozwa¿enia wymagaj¹ równie¿ inne kroki zmierzaj¹ce do podniesienia atrakcyjnoœci listu zastawnego i ograni-czania kosztów zwi¹zanych z jego emisj¹ lub nabyciem: – waga ryzyka dla listów zastawnych – dyrektywa w sprawie wspó³czynnika wyp³acalnoœci Uni Euro-pejskij przewiduje 10% wagi ryzyka dla d³u¿nych pa-pier ów wartoœciowych, w tym listów zastawnych, – rezerwa obowi¹zkowa dla œrodków uzyskanych ze sprzeda¿y listów zastawnych – zwolnienie œrodków pozyskanych ze sprzeda¿y listów zastawnych wyemi-towanych na okres co najmniej dwóch lat z obowi¹z-ku naliczania i utrzymywania rezerwy obowi¹zkowej, – przyznanie listom zastawnym zdolnoœci lombardo-wej, co zwiêksz³oby atrakcyjnoœæ nabywania tych pa-pier ów wartoœciowych przez banki. Na zwiêkszenie atrakcyjnoœci i ograniczanie kosztów zwi¹zanych z emisj¹ lub nabyciem listów zastawnych po-zwala „ustawowe bezpieczeñstwo” listów zastawnych. 18
  • 19. 5. Bariery w rozwoju bankowoœci hipotecznej 5. 1. Prawne Fundamentem sprawnego finansowania budownictwa jest dobrze funkcjonuj¹ca instytucja hipoteki, jako instru-mentu zabezpieczenia kredytu. O przydatnoœci hipoteki jako zabezpieczenia kredytu decyduje mo¿liwosæ sku-tecznego zaspokojenia roszczeñ wierzyciela hipoteczne-go w postêpowaniu egzekucyjnym z nieruchomoœci. Kon-strukcja hipoteki w prawie polskim, jak równie¿ zasady funkcjonowania systemu wieczysto-ksiêgowego, odpo-wiadaj ¹ rozwi¹zaniom europejskim. Mankamentem unie-mo ¿liwiaj¹cym rozwój finansowania nieruchomoœci jest istnienie hipoteki ustawowej oraz szeroki zakres przywi-lej ów egzekucyjnych, w szczególnoœci nadany zgodnie z art. 1025 kpc nale¿noœciom skarbu pañstwa. Istniej¹ce w Polsce rozwi¹zania nie odpowiadaj¹ standar-dowi europejskiemu oraz nie znajduj¹ racjonalnego uzasa-dnienia. Wsposób istotny obni¿aj¹ wiarygodnoœæ hipoteki. Hipoteka ustawowa oraz przywileje egzekucyjne ogra-niczaj ¹ rêkojmiê wiary publicznej ksi¹g wieczystych po-przez dopuszczenie ukrytych obci¹¿eñ na nieruchomoœci. Regulacja hipoteki ustawowej jest wyj¹tkowo szeroka, obejmuje bowiem wszelkie nale¿noœci podatkowe, nieza-le ¿nie od ich Ÿród³a. Dotyczy tak¿e zaleg³oœci poprzednich w³aœcicieli nieruchomoœci (których bank nie ma mo¿liwo- œci sprawdziæ). Do powstania hipoteki ustawowej nie jest niezbêdny wpis w ksiêdze wieczystej. Fiskalizm bierze tu górê nad rê- kojmi¹ publicznej wiary ksi¹g wieczystych, czyni¹c tak usta-nowion ¹ hipotekê u³omn¹ i hamuj¹c w ten sposób rozwój rynku hipotecznego w Polsce. Nale¿y zatem znieœæ podpo-rz ¹dkowanie instytucji hipoteki fiskalnym interesom pañ- stwa. By³by to istotny krok w kierunku odbiurokratyzowania rynku nieruchomoœci. Fundamentem rozwoju finansowania nieruchomoœci w jakimkolwiek systemie bankowym jest sprawnie funk-cjonuj ¹cy system wieczystoksiêgowy, zapewniaj¹cy pew-no œæ stosunków w³asnoœciowych nieruchomoœci oraz ja-sno œæ co do stanu ich obci¹¿eñ. Niedro¿noœæ s¹dów wie-czystoksi êgowych, powoduje presjê na udzielanie kredy-t ów bez zabezpieczenia hipotecznego, jak te¿ powoduje wzrost ryzyka zwi¹zanego ze stanem prawnym nierucho-mo œci. Niezbêdne jest wspieranie wysi³ków Ministerstwa Sprawiedliwoœci w zakresie reformy systemu, w szcze-g ólnoœci wdro¿enie elektronicznej ksiêgi wieczystej.Wy-daje siê, i¿ wiêkszoœæ instytucji finansowych wspar³aby wysi³ek finansowy pañstwa zmierzaj¹cy do usprawnienia systemu i tym samym podniesienia bezpieczeñstwa fi-nansowania nieruchomoœci. Podstaw¹ podejmowania jakiejkolwiek dzia³alnoœci go-spodarczej, w tym w szczególnoœci instytucji finanso-wych, jest wiara w stabilnoœæ systemu prawnego. Dotych-czasowe doœwiadczenia nie s¹ niestety zachêcaj¹ce. Podejmowane s¹ próby zmiany sytemu prawnego re-guluj ¹cego sektor rodz¹cego siê sektora bankowoœci hi-potecznej w Polsce (kasy mieszkaniowe, kasy osczêdno- œciowo-budowlane, banki hipoteczne). Niedostateczne zrozumienie filozofii i mechanizmu funk-cjonowania bankowoœci hipotecznej przez niektórych przedstawicieli ró¿nych œrodowisk zwi¹zanych z rynkiem nieruchomoœci, w tym tak¿e przez czêœæ œrodowiska ban-kowego, utrudnia dialog i wspó³pracê. Zdarza siê, ¿e par-tykularne interesy i wynikaj¹ce z nich dzia³ania niektórych grup zawodowych wp³ywaj¹ os³abiaj¹co na bezpieczeñ- stwo systemu ju¿ na pocz¹tku jego wprowadzania w ¿ycie. 5. 2. Finansowe Do podstawowych barier w rozwoju rynku hipoteczne-go w Polsce nale¿¹ relatywnie niskie dochody ludnoœci przy wysokich cenach 1 m2 nieruchomoœci.W Polsce na zakup przeciêtnej wielkoœci mieszkania trzeba przezna-czy æ 7-, 8-letnie dochody.W krajach wy¿ej rozwiniêtych na ten cel wystarczaj¹ zarobki 2- lub 3-letnie. Relacja do-chod ów do kosztow ulegaæ bêdzie poprawie wraz z roz-wojem gospodarczym kraju. Istnieje jednak szereg zja-wisk patologicznych (korupcjogennych), podnosz¹cych koszty budowy: – procedury uzgodnieñ, zatwierdzania projektów, wy-dawania zgody na budowê, – dostawa mediów; budowa sieci wodno-kanalizacyj-nej, cieplnej, stacj transformatorowych na koszt inwe-stora, w sytuacji, gdy ich w³aœcicielem pozostaj¹ mo- 19
  • 20. nopole infrastrukturalne; przedsiêbiorstwa medialne s¹ podmiotami gospodarczymi, ich stosunki z klien-tami okreœlaj¹ umowy (praktycznie jednostronnie na-rzucane), ale równoczeœnie na etapie uzgodnieñ okreœlaj¹ warunki w decyzjach administracyjnych. Na koszt produkcji 1 m2 ma równie¿ wp³yw niedorozwój systemu developerskiego, niski lub bardzo niski poziom ka-pita ³ów w³asnych tych firm oraz brak dostatecznych kwalifi-kacji i doœwiadczenia w prowadzeniu tego typu dzia³alnoœci. Dostêpnoœæ d³ugoterminowego kredytu hipotecznego determinowana jest m.in.: – posiadaniem wk³adu w³asnego na realizacjê; zwykle banki wymagaj¹ 20% – 30 % wk³adu w³asnego, – stop¹ porocentow¹ kredytu hipotecznego; wysokie stopy, przy za³o¿eniu bie¿¹cej obs³ugi odsetek i ka-pita ³u, nawet przy relatywnie d³ugim okresie kredyto-wania powoduj¹, i¿ miesiêczne zobowi¹zania z tytu- ³u obs³ugi kredytu istotnie wa¿¹ w dochodach oraz ograniczaj¹ dostêpnoœæ kredytu. Ocenia siê, i¿ kredyt hipoteczny dostêpny jest dla osób, których dochód wynosi dwukrotnoœæ przeciêtnej p³acy.Gene-ralnie jest to II i III grupa podatkowa, tj. ok. 6,7% podatników (oko³o 1,5 mln osób). Prognozowane procesy rozwojowe w polskiej gospodarce bêd¹ sprzyja³y dalszemu obni¿aniu stopy procentowej. Przy wzroœcie dochodów realnych ludno- œci spowoduje to istotny wzrost dostêpnoœci kredytów hipo-tecznych dla osób w coraz ni¿szych grupach dochodowych. Ograniczona dostêpnoœæ do kredytów hipotecznych po-woduje, i¿ ich udzia³ w finansowaniu budownictwa by³ i jest relatywnie niewielki. Podstawowym Ÿród³em finansowania inwestycji mieszkaniowych s¹ œrodki w³asne ludnoœci. Struktura nak³adów na inwestycje mieszkaniowe 1998 œrodki w³asne ludnoœci 75% ulgi podatkowe 10% kredyt bankowy 9% œrodki pañstwa 5% inne 1% Szczególn¹ kwesti¹ zwi¹zan¹ z finansowaniem budow-nictwa mieszkaniowego jest system ulg podatkowych. Ist-niej ¹cy system jest jedn¹ z przyczyn patologii na rynku bu-dowlanym. Nie dysponuj¹cy œrodkami w³asnymi developer prowadzi inwestycjê w oparciu o wp³aty klientów. Klienci zaœ p³ac¹c zaliczki korzystaj¹ z prawa do odpisu podatko-wego. System ten umo¿liwia przerzucenie przez develope-ra ryzyka inwestycyjnego na klienta. Ponadto, developer nie jest poddany jakiejkolwiek kontroli przez trzeci¹ stronê, np. bank finansuj¹cy – kontrola kosztów, terminów. Deve-loper nie jest równie¿ poddany analizie wiarygodnoœci fi-nansowej ze strony banku. Sytuacjê pogarsza niestabiloœæ systemu podatkowego. Przed koñcem ka¿dego roku, oczekuj¹c zmiany systemu podatkowego, mamy do czy-nienia ze zjawiskiem znacz¹cego wzrostu zainteresowa-nia klientów nowymi inwestycjami budowlanymi, nawet wówczas gdy developer nie dysponuje jeszcze odpowie-dnimi zezwoleniami, a nawet nie jest w³aœcicielem gruntu. Istniej¹cy zatem system ulg podatkowych nie tylko nie rozwi¹zuje problemu, lecz pog³êbia patologiê rynku bu-dowlanego. Wymaga zatem pilnej zmiany. Cel, dla które-go system ulg podatkowych powsta³, jest nadal aktualny: kreacja suwerennych ekonomicznie podmiotów (gospo-darstw domowych) na rynku mieszkaniowym przy równo-leg ³ym wycofywaniu siê pañstwa z bezpoœredniego udzia³u w tworzeniu popytu mieszkaniowego. Warto zatem rozwa¿yæ radykaln¹ zmianê tego systemu poprzez wprowadzenie systemu ulg podatkowych dla osób zaci¹gaj¹cych kredyt hipoteczny na cele mieszkaniowe. Sy-stem odpisów podatkowych z tytu³u sp³aty odsetek od kredy-tu hipotecznego stosowany jest w bardzo wielu krajach, w tym najszerzej w USA.W zale¿noœci od uwarunkowañ danego kraju, ulg¹ objête s¹ odsetki od ka¿dego lub tylko jednego kre-dytu, ca³oœæ oprocentowania lub jego czêœæ. Przedmiotem kredytu jest zakup (budowa) nowego mieszkania oraz (lub) remont kapitalny, kupno mieszkania na rynku wtórnym. Zalety tego systemu mo¿na uj¹æ w nastêpuj¹cych elementach: – zwiêksza dostêpnoœæ do kredytów hipotecznych, – anga¿uje stosunkowo niewielkie œrodki bud¿etu pañstwa, – zwiêkszaj¹c dostêp do kredytu hipotecznego pañ- stwo stymuluje rozwój systemu bankowego oraz je-go stabilizacjê, – ogranicza szar¹ sferê w budownictwie, – ogranicza koszty aparatu skarbowego. Rozwój bankowoœci hipotecznej zale¿y od tempa uno-wocze œniania infrastruktury niezbêdnej w tego rodzaju dzia³alnoœci. Do podstawowych zadañ i obowi¹zków rz¹du nale¿y zapewnienie stabilnoœci systemu prawnego reguluj¹ce-go dzia³alnoœæ wszystkich podmiotów bankowoœci hipo- 20
  • 21. tecznej. Ponadto rz¹d powinien podj¹æ intesywne prace nad zniesieniem hipoteki ustawowej i reform¹ systemu wieczystoksiêgowego, podniesienia rangi hipoteki w pro-cesie egzekucji nale¿noœci (art. 1025 kpc), ograniczenia kosztów oraz uproszczenia procedur zwi¹zanych z obro-tem nieruchomoœciami i wierzytelnoœciami hipotecznymi. Jest to zestaw problemów o funadamentalnym znaczeniu dla finansowania nieruchomoœci i rozwoju bankowoœci hipo-tecznej. Bez szybkich decyzji rozwój bankowoœci hipotecznej zostanie zahamowany zanim tak naprawdê siê rozpocznie. Zadania stoj¹ce przed bankiem centralnym i sektorem bankowym maj¹ równie istotne znaczenie i w znacznej mie-rze skorelowane s¹ z zadaniami stoj¹cymi przed rz¹dem. Jak wspominano wczeœniej, banki hipoteczne s¹ przedmiotem szczególnego nadzoru banku centralnego. Je-dynie banki hipoteczne maj¹ szczegó³owo zdefiniowane normy ostro¿noœciowe zwi¹zane z udzielaniem kredytów hi-potecznych (wyceny nieruchomoœci, maksymalna kwota kredytu). Normy te nie s¹ obowi¹zujace dla innych podmio-t ów bankowoœci hipotecznej.Wkonsekwencji prowadzi to do nierównych warunków konkurowania pomiêdzy ró¿nymi podmiotami operuj¹cymi na tym samym rynku i obs³uguj¹- cymi ten sam segment klientów.Ponadto, bardziej liberalna oferta kredytowa mo¿e w przysz³osci spowodowaæ powa¿- ne perturbacje i zgro¿enia przyczyniaj¹c siê do ogranicze-nia zaufania do wszystkich podmiotów bankowoœci hipo-tecznej. Wszystkie instytucje bankowoœci hipotecznej powin-ny mieæ zbli¿one warunki dzia³ania. Jest to równie¿ istotne z punktu widzenia standaryzowania produktu hipotecznego. Standaryzacja jest warunkiem podstawowym dla rozwoju obrotu wierzytelnoœciami hipotecznymi. Przyczyni siê rów-nie ¿ do rozwoju wyspecjalizowanych systemów informatycz-nych niezbêdnych do obs³ugi kredytów hipotecznych. Pozostawienie dotychczasowych regu³ funkcjonowa-nia banków na rynku kredytów hipotecznych mo¿e spo-wodowa æ nastêpuj¹ce konsekwencje: – banki hipoteczne z trudem bêd¹ mog³y sprostaæ kon-kurencji banków uniwersalnych, co opóŸni emisjê li-st ów zastawnych i spowolni rozwój sektora, – banki uniwersalne, szczególnie, te które rozpoczy-naj ¹ dzia³alnoœæ na rynku kredytów hipotecznych, bêd¹ udzielaæ kredytów bez utrzymania odpowie-dnich standardów ostro¿noœciowych; z jednej strony bêdzie to stanowi³o zwiêkszone niebezpieczeñstwo dla jakoœci portfela kredytowego, co przy oczekiwa-nej dynamice wzrostu zainteresowania kredytami hi-potecznymi mo¿e spowodowaæ zagro¿enie dla ca³e-go sektora; z drugiej strony uniemo¿liwi swobodny obrót wierzytelnoœciami hipotecznymi co spowolni rozwój sektora oraz mo¿e doprowadziæ do proble-m ów z p³ynnoœci¹ banków uniwersalnych. Obecna sytuacja charakteryzuj¹ca siê wci¹¿ niewiel-kim udzia³em kredytów hipotecznych (choæ bardzo dyna-micznie rosn¹cych) w PKB (1-2%) stwarza mo¿liwoœæ odpowiedniego uregulowania rynku kredytów hipotecz-nych z punktu widzenia bezpieczeñstwa jego funcjono-wania. Podjête dziœ dzia³ania oka¿¹ siê bardzo racjonalne w momencie oczekiwanej wraz z rozwojem gospodar-czym Polski ekspansji kredytów hipotecznych. Bank centralny ma równie¿ bardzo wa¿ne znaczenie w zwiêkszeniu atrakcyjnoœci listu zastawnego, m.in. poprzez zwolnienia œrodków uzyskanych z emisji listów zastawnych z rezerwy obowi¹zkowej. Postulat ten zgodny jest z zarz¹- dzeniem Europejskiego Banku Centralnego z 1998 r., który mówi, i¿ na lokaty i papiery d³u¿ne o okresie wykupu powy- ¿ej dwóch lat na³o¿ony jest obowi¹zek tworzenia rezerwy obowi¹zkowej w wysokoœci 0%. Mia³oby to bezpoœredni wp³yw na obni¿enie kosztu pozyskania œrodków przez bank hipoteczny i kosztu kredytu hipotecznego dla klienta. Ustawowe bezpieczeñstwo listów zastawnych oraz fakt, i¿ œrodki uzyskane z ich emisji s³u¿¹ finansowaniu d³ugo-terminowych inwestycji a nie bie¿¹cej konsumpcji powin-no byæ wystarczaj¹cym uzasadnieniem dla tego postulatu. Innym przyk³adem istnienia w praktyce miêdzynarodo-wej szczególnych zasad stosowania instrumentów polity-ki pieniê¿nej wobec listu zastawnego jest przyznanie mu tzw. zdolnoœci lombardowej, co zwiêkszy³oby atrakcyj-no œæ nabywania listów zastawnych przez banki. Istnieje równie¿ ca³y zestaw zadañ, których realizacja zale¿y od samych banków i powinna byæ rozpoczêta jak najszybciej. Nale¿¹ do nich: wypracowanie i uzgodnienie standardów kredytowych i dokumentacji kredytowej, rozwój szkolenia kadr bankowych i wprowadzenie specjalizacji kadr bankowych oraz centralna informacja kredytowa. * Autor jest dyrektorem Banku Œl¹skiego SA 21
  • 22. 1.Wstêp REFINANSOWANIE BANKOWOŒCI HIPOTECZNEJ Piotr Cyburt* W2000 r. na rynku kredytów hipotecznych mieliœmy do czynienia z licznymi zmianami. Maj¹ one okreœlone konse-kwencje dla zarz¹dzania ryzykiem w banku i dla finanso-wania banku hipotecznego. Przede wszystkim widaæ wy-ra Ÿnie spadek pobytu na kredyty z³otowe, co jest efektem wysokich stóp procentowych.Wprost przeciwnie dzieje siê z kredytami mieszkaniowymi nominowanymi w euro, ich portfele w bankach uniwersalnych i hipotecznych bardzo szybko rosn¹. Na rynku pojawi³y siê równie¿ oferty ban-k ów, które zajmuj¹ siê finansowaniem wy³¹cznie gotowych nieruchomoœci. Latem, po raz pierwszy, zauwa¿alny sta³ siê proces zabiegania banków o klienta poprzez rezygna-cj ê z op³at i prowizji. Pojawi³y siê oferty kredytów ze sta³¹ stop¹ procentow¹. Niestety, po podniesieniu stóp procen-towych przez NBP, oferowanie kredytów z³otowych o sta- ³ej stopie oprocentowania przesta³o mieæ sens. 2. Refinansownie kredytów hipotecznych przez polskie banki Obecnie bankowoœæ hipoteczna jest w 99,9% domen¹ banków uniwersalnych. Sytuacja ta jest odzwierciedle-niem stanu wiêkszoœci krajów na œwiecie, zarówno euro-pejskich, azjatyckich, jak i w Stanach Zjednoczonych. Banki uniwersalne d³ugoterminowe aktywa finansuj¹ krótkoterminowymi pasywami. Banki hipoteczne ze wzglêdu na wysokie ryzyko bran¿owe (wynikaj¹ce z te-go, ¿e s¹ to instytucje zaanga¿owane w jeden segment finansowania) maj¹ okreœlone ograniczenia prawne, fi-nansuj ¹ siê z kapita³u poprzez rynek pieniê¿ny, ale tyl-ko do dwukrotnoœci swoich funduszów w³asnych i tym, czym mog¹ siê przede wszystkim finansowaæ, s¹ listy zastawne. Oprócz banków uniwersalnych na polskim rynku mamy i inne instytucje – nazwijmy je bankami specjalistycznymi – oferuj¹ce, b¹dŸ zamierzaj¹ce to ro-bi æ, kredyty wy³¹cznie na finansowanie budownictwa mieszkaniowego, ale nie bêd¹ce w rozumieniu ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych bankami specjalistycznymi. Finansowane s¹, jak np. GE Bank Mieszkaniowy przez firmê-matkê poprzez po¿yczki, z których sp³acaæ musz¹ jedynie odsetki. Mog¹ siê rów-nie ¿ finansowaæ na rynku pieniê¿nym. Innym sposobem finansowania jest sekuratyzacja (emitowanie papierów wartoœciowych zabezpieczonych na hipotekach), której w czystej postaci w Polsce jeszcze nie ma. Mo¿emy na-tomiast mówiæ o surogacie tego instrumentu, co zapew-nia zmieniona ustawa o obligacjach. 3. Skutki obowi¹zuj¹cego refinansowania dla banków uniwersalnych Paradoksalnie, wzrost stóp procentowych, dopóki nie natkniemy siê na barierê popytu, w bankach uniwersalnych powoduje wzrost mar¿, wiêksz¹ rentownoœæ banków i ich wy¿sze zyski.W takich przypadkach zazwyczaj wystêpuje mniejsza sk³onnoœæ banków do zajmowania siê ryzykiem niedopasowania terminowej struktury aktywów i pasywów. Przy czym w obecnych warunkach, kiedy w zasadzie port-fel d³ugoterminowych kredytów hipotecznych nie przekra- 23
  • 23. cza kilku procent, na razie wiêkszego ryzyka nie mamy. Roœnie natomiast ryzyko walutowe i ryzyko klienta, bo ro- œnie portfel kredytów hipotecznych udzielanych w euro. 4. Skutki struktury refinansowania listami zastawnymi i kapita³em dla banków hipotecznych Wzrost stóp procentowych powoduje zazwyczaj dro¿- sze refinansowanie z rynku, presjê na zmniejszenie mar¿ i zagro¿enie spadkiem rentownoœci banku. Ryzyko walu-towe i ryzyko klienta s¹ identyczne jak dla banku uniwer-salnego. Natomiast ze wzglêdu na specjalistyczny cha-rakter i koncentracjê bran¿ow¹ w banku hipotecznym kompetentne zarz¹dzanie ryzykiem nabiera ogromnego znaczenia, st¹d tak ostre prawne normy ostro¿noœciowe, jak i te narzucane przez nadzór bankowy. 5. List zastawny jako instrument finansuj¹cy bank hipoteczny Podstawowymi cechami listu s¹: niskie ryzyko i przejrzy-sto œæ, które wynikaj¹ z ustawy o bankach hipotecznych i li-stach zastawnych. Listy maj¹ d³ugo- i œrednioterminowy charakter. Umo¿liwiaj¹ wybór waluty, jak i stopy procento-wej. Pierwsze listy wyemitowane przez RHEINHYP-BRE Bank Hipoteczny SA maj¹ okres zapadalnoœci piêciu lat, s¹ oparte na stawce WIBOR z trzymiesiêczn¹ sp³at¹ odsetek. Form¹, która powinna siê pojawiæ na polskim rynku s¹ obligacje zabezpieczone hipotecznie i s¹dzê, ¿e ban-ki uniwersalne ju¿ nied³ugo skorzystaj¹ z tej mo¿liwoœci. Obligacje maj¹ charakter pozabilansowy. Jeœli nie obci¹- ¿aj¹ bilansu, nie obci¹¿aj¹ równie¿ kapita³u. Jeœli wiêc wspó³czynnik wyp³acalnoœci zaczyna spadaæ, to banki, przynajmniej zagraniczne, szukaj¹ poprzez mortage back securities (MBS) mo¿liwoœci „zaoszczêdzenia” ka-pita ³u i polepszenia swoich wskaŸników. Jedna z zasa-dniczych ró¿nic miêdzy listami zastawnymi a obligacjami zabezpieczonymi hipotecznie jest taka, ¿e w przypadku listów zastawnych mamy do czynienia z tak¹ sytuacj¹, w której pula hipotek stanowi¹ca zabezpieczenie listów zastawnych jest ci¹gle uzupe³niana, a relacje musz¹ po-zostawa æ w zgodzie z prawem. Natomiast w przypadku sekuratyzacji i MBS-ów jest tak, ¿e raz okreœlona pula kredytów pozostaje na zawsze tym, co jest sekuratyzo-wane i sprzedawane inwestorom na rynku. 6. Podsumowanie W Polsce, tak jak i w innych krajach europejskich (z wy-j ¹tkiem Danii, gdzie jest oko³o 160 banków hipotecznych, a banki uniwersalne nie anga¿uj¹ siê w finansowanie bu-downictwa mieszkaniowego) docelowym modelem bankowoœci hipotecznej bêdzie model mieszany.W ostat-nich latach kraje europejskie, m.in. Francja, Finlandia, £o-twa, dosz³y do wniosku, ¿e wprowadzanie specjalnej regu-lacji pozwalaj¹cej na emisjê listów zastawnych poprzez wy-specjalizowan ¹ instytucjê jest dobrym rozwi¹zaniem w mo-mencie, gdy rynek do tego dojrzewa. Przyk³adem Irlandia, która przygotowuje emisjê listów zastawnych zarzucaj¹c dotychczasowy brytyjski model building society (towarzy-stwo budowlane) finansowany miêdzy innymi poprzez transakcje sekuratyzacyjne. Sk¹d ta zmiana? Z inicjatyw¹ wprowadzenia listów zastawnych wyst¹pili dyrektorzy de-partament ów skarbu w kilku bankach irlandzkich, ponie-wa ¿ zaczêli obawiaæ siê o p³ynnoœæ sektora bankowego w Irlandii. Zmusi³a ich do tego sytuacja: ma³e mar¿e, niskie stopy procentowe, a przy tym dla wielu obywateli alterna-tywn ¹ i bardziej efektywn¹ inwestycj¹ jest kupowanie pa-pier ów wartoœciowych a nie sk³adanie depozytu w banku. St¹d obawy irlandzkich bankierów o utrzymanie p³ynnoœci sektora. Podobne dyskusje tocz¹ siê obecnie w Rosji, na Litwie, w Bu³garii. Okazuje siê wiêc, ¿e mieszany model bankowoœci hipotecznej, w którym istnieje ró¿norodnoœæ podmiotów, ró¿norodne mo¿liwoœci dla klienta (w uzyska-niu najlepszego kredytu), jak i ró¿norodne mo¿liwoœci w sposobach finansowania s¹ elementami charaktery-stycznymi dla gospodarki rynkowej. */ Autor jest prezesem RHEINHYP-BRE Banku Hipotecznego SA 24
  • 24. 5(),1$162:$1,( %$1.2:2,+,327(=1(- 3LRWUEXUW 5+(,1+3%5( %DQN+LSRWHF]Q6$ $6( OLVWRSDGD :DUV]DZD %$1.2:2û+,327(=1$ )LQDQVRZDQLHSU]H]EDQNLQLHUXFKRPRFL nNRPHUFMQFK nPLHV]NDQLRZFK SRG]DEH]SLHF]HQLHKLSRWHF]QH
  • 27. n GX]LNOLHQFLNRPHUFMQLGX*HRELHNWELXURZH FHQWUDKDQGORZHVXSHUPDUNHWPDJD]Q FHQWUDGVWUEXFMQHORJLVWF]QHKRWHOH RELHNWVSRUWRZRUHNUHDFMQH
  • 28. 7(1'(1-(1$51.8:52.8 NOLHQFLSUZDWQL n VFKáRG]HQLHSRSWX n Z]URVW ]DLQWHUHVRZDQLD NUHGWRZDQLHPZ (852 PDáHLUILUP n URVQFSRSWQD ILQDQVRZDQLHQLHZLHONLFK RELHNWyZRFKDUDNWHU]H NRPHUFMQP n ]DSRWU]HERZDQLHQD NUHGWZ(852OXE86' n UHFHVMDZUyGGHYHORSHUyZ EXGXMFFKDSDUWDPHQW NOLHQFLNRPHUFMQL n SLHUZV]HWUDQVDNFMHQD UQNXZWyUQP n VSDGHN]DLQWHUHVRZDQLD ELXURZFDPLLFHQWUDPL KDQGORZPL n SRV]XNLZDQLH ILQDQVRZDQLDQDKRWHOH LRELHNWVSRUWRZR UHNUHDFMQH
  • 29. :$581.,:=5267832378 1$+,327(=1(.5('70,(6=.$1,2:( n XWU]PDQLHFRQDMPQLHMWHPSDZ]URVWX JRVSRGDUF]HJR ]ZL NV]HQLH]DPR*QRFLVSRáHF]HVWZD n VSDGHNLQIODFML VSDGHNVWySSURFHQWRZFK n NRPSOHNVRZDSROLWNDZVSLHUDQLDEXGRZQLFWZD PLHV]NDQLRZHJR .21.85(1,1$51.8+,327(=1(- %$1.2:2,'(7$/,=1(- n EDQNLXQLZHUVDOQH ± 3.2%33HNDR%DQNOVNL3%.%3+%*) /*3HWUREDQN n EDQNLVSHFMDOLVWF]QH ± 5+(,1+3%5(+SR9HUHLQVEDQN ± *(%DQN0LHV]NDQLRZ'HXWVFKH%DQN n QRZLNRQNXUHQFL ± .UHGW%DQN)RUWLVLWLEDQN$,*%DQN
  • 30. .$1$à'675%8-,352'8.7Ï: %$1.2:2,+,327(=1(- EDQNLXQLZHUVDOQH RGG]LDáEDQNyZ RF]HNLZDQLHQDNOLHQWD SDVZQDZVSyáSUDFD ]SRUHGQLNDPL EDQNLVSHFMDOLVWF]QH PDáHILOLHSU]HGVWDZLFLHOVWZD SRV]XNLZDQLHNOLHQWD DNWZQDZVSyáSUDFD ]SRUHGQLNDPL =0,$1:352'8.72:(-2)(5,( %$1.Ï::U n VSDGHNSRSWXQDNUHGWZ3/1 n Z]URVW]DLQWHUHVRZDQLDNUHGWDPLZ(852 n ILQDQVRZDQLHZáF]QLHJRWRZFKQLHUXFKRPRFL n ]DZLHV]HQLHÄ$OLFML´ n ]DELHJDQLHRNOLHQWDREQL*DQLHPOXEUH]JQDFM ]PDU*LRSáDW n RIHUWDQDNUHGWRVWDáHMVWRSLHSURFHQWRZHM
  • 31. 5(),1$162:$1,(.5('7Ï: +,327(=1+ n EDQNLXQLZHUVDOQH ± NUyWNRWHUPLQRZHSDVZD n EDQNLKLSRWHF]QH ± NDSLWDá ± UQHNSLHQL *Q ± OLVW]DVWDZQH n LQQHEDQNLVSHFMDOLVWF]QH*(%0$,*'%
  • 32. ± ILQDQVRZDQLHSU]H]ILUP PDWN ± UQHNSLHQL *Q n VHNXUDW]DFMD 6.87.,6758.7855(),1$162:$1,$'/$ %$1.Ï:81,:(56$/1+ n Z]URVWVWySSURFHQWRZFK Z]URVWVSUHDGyZ ZL NV]DUHQWRZQRü n PQLHMV]DVNáRQQRüGR]DMPRZDQLDVL U]NLHP QLHGRSDVRZDQLDWHUPLQRZHMVWUXNWXUDNWZyZ LSDVZyZ n Z]URVWU]NDZDOXWRZHJR n Z]URVWU]NDNOLHQWD n U]NRFLJOHRJUDQLF]RQHQLHZLHONLPXG]LDáHP NUHGWyZKLSRWHF]QFKZDNWZDFKRJyáHP
  • 33. 6.87.,6758.7855(),1$162:$1,$'/$ %$1.Ï:63(-$/,67=1+ n Z]URVWVWySSURFHQWRZFKGUR*V]H UHILQDQVRZDQLH]UQNXSUHVMDQD ]PQLHMV]HQLHPDU*]DJUR*HQLHVSDGNLHP UHQWRZQRFL n Z]URVWU]NDZDOXWRZHJR n Z]URVWU]NDNOLHQWD n VNXWHF]QHLNRPSHWHQWQH]DU]G]DQLHU]NLHP QLH]E GQHGODEH]SLHF]HVWZDEDQNX /,67=$67$:1-$.2,167580(17 ),1$168-%$1.+,327(=1 n QLVNLHU]NR n SU]HMU]VWRü n UHGQLR LGáXJRWHUPLQRZ FKDUDNWHU n PR*OLZRüZERUX ZDOXW n PR*OLZRüZERUX VWRSSURFHQWRZHM
  • 34. /,67=$67$:1(:(8523,( n 'DQLD 5HDONUHGLWREOLJDWLRQHQ n 1LHPF 3IDQGEULHI n :áRFK 2EEOLJD]LRQL)RQGLDULH n $XVWULD 3IDQGEULHI n )UDQFMD 2EOLJDWLRQVIRQFLHUHV n +LV]SDQLD HGXODVKLSRWHFDULDV n 6]ZDMFDULD 3IDQGEULHIH n +RODQGLD 3IDQGEULHIH n /XNVHPEXUJ /HWWUHVGH*DJH n 6]ZHFMD +SRWKHNVREOLJDWLRQ n )LQODQGLD +SRWHHNNLODLQD n 1RUZHJLD 3DQWHREOLJDVMRQ /,67=$67$:1(:(8523,(52'.2:(- VWDQQD ]HFK 6áRZDFMD : JU 3ROVND /LWZD HPLVML HPLVMH HPLVML HPLVMD HPLVMH
  • 36. 1LHPF 'DQLD 6]ZH FMD )UD QFMD 1RUZH JLD +LV ]SD QLD $XV WULD +ROD QGLD )LQODQGLD ,1:(6725=/,67Ï:=$67$:1+ 51(.0, '=1$52'2: WRZDU]V WZDXEH]SLHF]HQLRZH EDQNL JRV SRGDUV WZDGRPRZH IXQGXV ]HLQZHV WFMQH XU] GSDV WZRZH ]DJUDQLF]QLLQZHV WRU]
  • 38. n PDMFKDUDNWHUSR]DELODQVRZ n HPLWHQWHPMHVWVSyáNDFHORZDLQVWWXFMD QLHEDQNRZD
  • 39. n UHGXNXMNRV]WNDSLWDáX n UHGXNXMEH]SRUHGQLHNRV]WILQDQVRZDQLD n QLHX]XSHáQLDVL ÄSRRO¶X´DNWZyZ VHNXUDW]RZDQFK n NRQLHF]QMHVWUDWLQJ 6(.85$7=$-$0,(6=.$1,2:+.5('7Ï: +,327(=1+:(8523,(0%6
  • 40. :/$7$+ ,9 URN URN URN URN
  • 41. *àÏ:1,(8523(-6(0,7(1, 0%6 n RJyáX$%6WR0%6 n :LHOND%UWDQLDL,UODQGLD ± %DUFODV ± 6NLSWRQ%XLOGLQJ6RFLHW ± /HJDO *HQHUDO n )UDQFMD ± 'RPRV0*(OHFWUD n +RODQGLD ± (XURSHDQ0RUWJDJH6HFXULWLHV ± 'XWFK0%6 ,1:(6725=:0%6 :LH OND %UWD QLD 1LHPF 86$ ,UOD QGLD ,QQH ‡Ä,QQH´REHMPXM%OLVNL :VFKyG%HOJL )UDQFM +LV]SDQL $XVWUL 6]ZDMFDUL L/XNVHPEXUJ ‡1DMF] FLHMIXQGXV]H LQZHVWFMQHEDQNL WRZDU]VWZDEXGRZODQH WRZDU]VWZD XEH]SLHF]HQLRZH
  • 42. INSTRUMENTY FINANSOWANIA RYNKU NIERUCHOMOŒCI MIESZKANIOWYCH Jacek £aszek* 35 1. Podstawowe formy kredytów hipotecznych Jednym z podstawowych warunków rozwoju sektora nieruchomoœci jest rozwój wyspecjalizowanego w ich fi-nansowaniu sektora finansowego. Nieruchomoœci jako obiekty kapita³och³onne oraz d³ugowieczne s¹ zazwyczaj finansowane d³ugoletnimi kredytami hipotecznymi rozk³a-daj ¹cymi ich koszty na wiele lat. Szeroka poda¿ i dostêpnoœæ instrumentów kredyto-wych to podstawowy warunek p³ynnego, a wiêc relatywnie sprawnego rynku nieruchomoœci ze wszystkimi wynik³y-mi st¹d korzyœciami makroekonomicznymi dla budownic-twa, rynku pracy, oszczêdnoœci, motywacji pracowni-czych, koniunktury, etc. P³ynny rynek nieruchomoœci sty-muluje z kolei popyt na kredyty hipoteczne. Do podstawowych typów kredytów hipotecznych na rynku mo¿na zaliczyæ: – kredyty o malej¹cych ratach sp³aty, – kredyt o sta³ych sp³atach, – kredyty balonowe, – Graduated Mortgage Payment (GMP), – Fixed Rate Mortgage (FRM), – Adjustable Rate Mortgage (ARM), – kredyty indeksowane, – Deffered Payment Mortgage, czyli kredyty z odro-czon ¹ p³atnoœci¹ (DPM), – kredyty hipoteczne i polisy ubezpieczeniowe ofero-wane przez towarzystwa ubezpieczeniowe. 2. Instrumenty umo¿liwiaj¹ce wycofywanie kapita³u z mieszkania Mieszkanie jako drogie, d³ugowieczne dobro trwa³ego u¿ytku, wymaga kredytu rozk³adaj¹cego ciê¿ar jego ko-szt ów na wiele lat. Obecnie typowe kredyty tego typu to kredyty do 30 lat. Powy¿ej tego okresu wyd³u¿anie okre-su sp³aty niewiele zwiêksza dostêpnoœæ kredytu, zwiêk-szaj ¹c znacznie ryzyko. Otrzymuj¹cy kredyt musi oddaæ po¿yczone pieni¹dze (tzw. kapita³) oraz odsetki, które sta-nowi ¹ op³atê za mo¿liwoœæ po¿yczenia pieniêdzy. Kredyt hipoteczny jest kredytem dla konsumenta, wy-p ³acanym jednorazowo dla sfinansowania kosztu zakupu mieszkania i zabezpieczony wpisem hipotecznym na rzecz banku. Podstawowym parametrem takiego kredytu jest tzw. udzia³ w³asny kredytobiorcy, czyli procentowa kwota wartoœci rynkowej lub ceny zakupu mieszkania (mniejsza z tych kwot), któr¹ kredytobiorca sfinansuje z w³asnych œrodków. Generalnie rzecz bior¹c, im udzia³ w³asny jest wiêkszy, tym dla banku jest wiêksza szansa odzyskania kredytu w przypadku egzekucji i sprzeda¿y nieruchomoœci na rynku. Zabezpieczeniem obs³ugi kredytu hipotecznego jest dla banku przede wszystkim dochód kredytobiorcy. Dla-tego bank sprawdza wysokoœæ i stabilnoœæ dochodów, a nastêpnie kalkuluje wysokoœæ kredytu, tak aby koszty jego obs³ugi w relacji do dochodu kredytobiorcy nie prze-kroczy ³ granic uznanych za bezpieczne. W Polsce za bezpieczny przyjmuje siê przeciêtnie 25% udzia³ sp³aty kredytu w dochodzie netto, niektóre banki kalkuluj¹ go do poziomu 38% dochodów brutto plus minimalna nadwy¿ka na osobê (p³aca minimalna, po³owa przeciêtnej).W kra-
  • 43. jach rozwiniêtych o wysokich dochodach udzia³ ten mo- ¿e siêgaæ 40%. Jest kwesti¹ niekoñcz¹cej siê dyskusji, który z tych dwóch czynników jest istotniejszy z punktu widzenia bez-piecze ñstwa banku. Amerykanie podstawowe znaczenie przywi¹zuj¹ do dochodów oraz wiarygodnoœci kredytowej klienta.W Niemczech istotniejsza jest raczej wartoœæ za-bezpieczenia. Wobydwu krajach egzekucja hipoteczna jest skuteczna, przy czym szybsza i skuteczniejsza jest w USA. W Polsce w pocz¹tkowym okresie rozwoju rynku jako podstawê przyjmowano zabezpieczenie. By³o to zapew-ne spowodowane niepewnoœci¹ przysz³ych dochodów klientów. Paradoks tego podejœcia polega³ na fakcie, ¿e wartoœæ rynkowa nieruchomoœci te¿ by³a niestabilna, zaœ sprawnoœæ egzekucji niewielka.Wmiarê dojrzewania ryn-ku, zdobywania wiedzy i doœwiadczenia zaczêto przywi¹- zywaæ coraz wiêksz¹ rolê do dochodów i poœrednio (brak dostatecznej informacji) do wiarygodnoœci. Teoretycznie istnieje wiele mo¿liwoœci sp³aty odsetek i kapita³u po¿yczki. Jednoczeœnie konkurencja miêdzy bankami wymusza szerok¹ ich ofertê w taki sposób, aby mo¿liwie najlepiej dopasowaæ je do mo¿liwoœci i potrzeb kredytobiorcy i tym samym przyci¹gn¹æ mo¿liwie du¿o klientów.Tzw. produkty bankowe, czyli propozycje kredyto-we dla klienta ró¿ni¹ siê oczywiœcie nie tylko form¹ sp³a-ty, ale równie¿ zwi¹zanymi z tym aspektami prawnymi. 2. 1. Podstawowe systemy sp³at tego typu kredytów to kredyty d³ugoterminowe o malej¹cych ratach sp³aty (tzw. sta³e umorzenie) oraz tzw. annuitety (sta³e sp³aty). Kredyty d³ugoterminowe o malej¹cych ratach sp³aty to kredyty, gdzie wysokoœæ okresowej raty kapita³owej jest sta³a. Kredytobiorca p³aci wiêc okresowo sta³¹ ratê kapi-ta ³ow¹ i odsetki od malej¹cego zad³u¿enia. W konsek-wencji jego rata sp³aty jest malej¹ca. Cen¹ jest ni¿sza zdolnoœæ kredytowa, ale te¿ spadaj¹ce szybciej ryzyko kredytowe. Kredyty annuitetowe rozwi¹zuj¹ problem do-st êpnoœci kredytu dziêki sta³ym ratom w okresie ich bie-gu. Dlatego jest to najpopularniejszy obecnie instrument kredytowy. Kosztem wzrostu dostêpnoœci jest jednak wol-niejsza amortyzacja i wzrost ryzyka kredytowego. 2. 2. Kredyty balonowe W pocz¹tkowym okresie rozwoju kredytów hipotecz-nych najpopularniejszym instrumentem kredytowym roz-wi ¹zuj¹cym w sposób formalny i mikroekonomiczny pro-blem dostêpnoœci kredytu przy finansowaniu z krótkich œrodków by³y tzw. kredyty balonowe.Wystêpowa³y w wa-riancie ze sp³at¹ samych odsetek b¹dŸ kapita³u amortyzo-wanego w okresie przekraczaj¹cym zapadalnoœæ kredytu. 2. 3. Graduated Mortgage Payment (GMP) Powsta³y jako potrzeba zaoferowania instrumentu do-pasowanego do ewolucji dochodów dobrze zapowiadaj¹- cego siê gospodarstwa domowego. S¹ one udzielane m³odym gospodarstwom w przewidywaniu wzrostu ich dochodów w miarê rozwoju kariery zawodowej. Wokresie pocz¹tkowym, gdy dochody s¹ niewielkie, sp³a-ty równie¿ s¹ niewielkie, kapita³ jest rolowany, ewentualnie kapitalizowana jest czêœæ odsetek.W miarê up³ywu czasu i wzrostu dochodów sp³aty rosn¹, aby zamortyzowaæ kredyt. W krajach o ustabilizowanej gospodarce ryzyko zmia-ny stopy procentowej powodowane inflacj¹, b¹dŸ sytua-cj ¹ na rynku kapita³owym, jest w znacznym stopniu prze-widywalne, zw³aszcza dla instytucji finansowych. W zwi¹zku z tym rynek kapita³owy akceptuje papiery wartoœciowe o sta³ej stopie zwrotu. 2. 4. Fixed Rate Mortgage (FRM) Jednoczeœnie wiêkszoœæ kredytobiorców hipotecznych ma awersjê do ryzyka i dlatego preferuj¹ oni Fixed Rate Mortgage (FRM) – czyli kredyt o sta³ej stopie procento-wej. By³ on od pocz¹tku podstawow¹ form¹ kredytu hipo-tecznego i zachowa³ swoje znaczenie do dzisiaj w po³¹- czeniu z annuitetow¹ formu³¹ sp³aty jako najchêtniej wy-bierany kredyt hipoteczny. 36
  • 44. 2. 5. Adjustable Rate Mortgage (ARM) Kredytobiorcy maj¹cy rozeznanie na rynkach finanso-wych preferuj¹ jednak ARM, czyli kredyt o zmiennej, do-stosowanej do rynkowej, stopie procentowej. Ze wzglêdu na wy¿szy dla po¿yczkobiorcy poziom ryzyka kredyty te s¹ z regu³y ni¿ej oprocentowane od FRM. Stopy procen-towe zmienia siê miesiêcznie lub kwartalnie w stosunku do przyjêtego indeksu stopy procentowej (np. depozyty 12-miesiêczne w najwiêkszych bankach, bony skarbowe, depozyty na rynku miêdzybankowym). Kalkulacji rat sp³a-ty dokonuje siê wed³ug formu³y annuitetowej lub malej¹- cych sp³at i wtedy wraz ze zmian¹ stopy dokonuje siê re-kalkulacji kredytu. 2. 6. Kredyty indeksowane Klasyczne instrumenty kredytowe mog¹ funkcjonowaæ dobrze w warunkach kilkuprocentowej inflacji.W warun-kach kilkunastoprocentowej inflacji powoduj¹ znaczne problemy, przy kilkudziesiêcio- lub kilkusetprocentowej in-flacji powoduj¹ niewyp³acalnoœæ klientów i bankructwa banków. Aby ograniczyæ skalê tych negatywnych zjawisk, powsta³y kredyty indeksowane. Dzia³aj¹ one inaczej ni¿ zwyk³e instrumenty kredytowe zmieniaj¹c roz³o¿enie p³at-no œci w czasie. Najprostsz¹ form¹ indeksacji d³ugu jest jego kalkulacja nie w walucie krajowej, ale w innych wiel-ko œciach, które s¹ zrozumia³e dla spo³eczeñstwa i zwi¹- zane z inflacj¹.Wkrajach latynoamerykañskich jako pod-staw ê takiej kalkulacji przyjmowano p³acê minimaln¹, która by³a regulowana przez rz¹d w miarê wzrostu cen. W czêœci krajów jako podstawê indeksacji przyjmowano te¿ waluty obce.W takim przypadku zad³u¿enie w walu-cie krajowej roœnie, sp³aty te¿, ale pomimo to sp³aty w wy-miarze realnym (odniesione do indeksu lub p³ac i cen) s¹ wzglêdnie sta³e, a zad³u¿enie realnie maleje. Stosunkowo najpopularniejsze s¹ kredyty jednoinde-ksowe, tzn. takie, w których waloryzacji d³ugu oraz sp³at dokonuje siê w oparciu o ten sam indeks. Pozwalaj¹ one unikn¹æ koncentracji sp³at realnych kredytu w pierwszych latach jego biegu (payment tilt) charakterystycznego dla kredytów ze sp³at¹ nominalnych odsetek, nie zabezpie-czaj ¹ jednak w pe³ni przed gwa³townymi wahaniami real-nych obci¹¿eñ. Bardziej zaawansowane – dwuindekso-we – odzielnie indeksuj¹ d³ug i wyliczaj¹ p³atnoœci. 2. 7. Kredyty hipoteczne i polisy ubezpieczeniowe oferowane przez towarzystwa ubezpieczeniowe Wostatnich latach coraz wiêksz¹ popularnoœæ zdoby-wa finansowanie nieruchomoœci ³¹cz¹ce kredyt hipotecz-ny z polis¹ na ¿ycie lub emerytaln¹, finansowany przez instytucje ubezpieczeniowe b¹dŸ do spó³ki z bankami. Mo¿liwe s¹ ró¿ne schematy, w tym taki, i¿ bior¹cy kredyt nie sp³aca jego raty kapita³owej, a tylko odsetki.Wkonse-kwencji d³ug hipoteczny nie ulega zmniejszeniu. Z drugiej strony p³acone s¹ raty polisy ubezpieczeniowej.W pew-nym momencie, gdy wartoœæ polisy osi¹gnie wartoœæ kre-dytu, kredytobiorca mo¿e j¹ zamieniæ na sp³atê kredytu. Mo¿na te¿ wzi¹æ kredyt mieszkaniowy bez hipoteki pod polisê, gdy jej wartoœæ jest dostatecznie du¿a. Relatyw-nie nowym zjawiskiem s¹ natomiast indywidualne kredy-ty hipoteczne udzielane bezpoœrednio przez instytucje ubezpieczeniowe, czêsto w po³¹czeniu z polis¹ ubezpie-czeniow ¹. G³ównym bodŸcem zachêcaj¹cym do ³¹czenia kredytów z polis¹ jest mo¿liwoœæ odpisywania odsetek od kredytów czy wydatków na polisê w koszty uzyskania przychodów.Towarzystwa ubezpieczeniowe jako dysponu-j ¹ce d³ugookresowym kapita³em oraz sieci¹ brokerów maj¹ szanse na zajêcie trwalszej pozycji na rynku pier-wotnym, a nie tylko na tradycyjnym wtórnym. W gospodarce rynkowej, mieszkanie traktowane jest w znacznej mierze jako lokata kapita³u i funkcja ta jest od-dzielona od typowych funkcji mieszkaniowych. Istotne staje siê wiêc p³ynne wycofanie ca³oœci lub czêœci zainwestowa-nych œrodków. System bankowy wspiera tutaj p³ynnoœæ ryn-ku. Sprzeda¿ mieszkania i przeniesienie siê do mieszkania czynszowego to model ca³kowitego wycofania kapita³u w oparciu o tradycyjny kredyt hipoteczny oferowany nabyw-cy. Wstosowanych czêsto transakcjach sale-lieseback mie-szkanie zostaje sprzedane, a nastêpnie wynajête sprze-dawcy. Równie¿ tutaj operacja nabycia jest czêsto kredyto-wana. Po¿yczka hipoteczna, czyli pod zastaw mieszkania, 37
  • 45. umo¿liwia czêœciowe wycofanie kapita³u. Przybiera ona po-sta æ prostego obci¹¿enia hipoteki czy po¿yczki zabezpie-czonej na drugiej pozycji. Instrument typu reverse mortgage zbli¿ony do funkcjonuj¹cego w Polsce kontraktu do¿ywocia umo¿liwia wyp³atê œrodków (jednorazowo, w transzach, naj-cz êœciej czêœæ jednorazowo i resztê w transzach) z kapita-lizacj ¹ odsetek na hipotece. Po œmierci kredytobiorcy mie-szkanie jest sprzedawane i po¿yczka sp³acana. 3. Rozwój rynku kredytów mieszkaniowych i hipotecznych w Polsce System finansowania nieruchomoœci w Polsce po dzie-si êciu latach transformacji pokrywa swoim zasiêgiem za-r ówno nieruchomoœci mieszkaniowe, tereny budowlane, jak te¿ nieruchomoœci komercyjne, oferuj¹c finansowanie zarówno w fazie inwestycji jak te¿ zakupu obiektu i jego eksploatacji. Nieruchomoœci komercyjne finansowane s¹ na zasadach rynkowych. System finansowania nierucho-mo œci mieszkaniowych dotyczy zarówno œrodków bud¿e-towych jak te¿ œrodków pochodz¹cych z komercyjnych in-stytucji finansowych przeznaczonych na finansowanie in-westycji jak te¿ nabycie mieszkañ. Ogólnie rzecz bior¹c sy-stem finansowania nieruchomoœci komercyjnych, terenów budowlanych i nieruchomoœci mieszkaniowych w Polsce mo¿na umownie podzieliæ na cztery g³ówne segmenty: 1. System finansowania nieruchomoœci komercyjnych, re-alizowany przez banki uniwersalne wg ogólnie przyjê- tych zasad finansowania inwestycji d³ugoterminowych. 2.Wyspecjalizowany system finansowania przygoto-wania i uzbrojenia terenu pod zabudowê realizowa-ny przez niektóre banki oraz wyspecjalizowane fun-dusze inwestycyjne; 3. System preferencyjnego finansowania lub subsydio-wania nieruchomoœci mieszkaniowych zarówno w fazie inwestycji jak te¿ ich zakupu ze œrodków pu-blicznych. System ten funkcjonuje poprzez wyp³aty z bud¿etu pañstwa i obejmuje wykup kapitalizowa-nych odsetek, premie gwarancyjne, dotacje dla gmin na infrastrukturê, wydatki lokalnych bud¿etów gmin-nych (dodatki mieszkaniowe) oraz wyspecjalizowa-nych instytucji finansowych (Bank Gospodarstwa Krajowego). 4.Komercyjny i semikomercyjny system finansowania nieruchomoœci mieszkaniowych, realizowany przez banki uniwersalne i hipoteczne oraz przez agendy pañ- stwowe lub wybrane banki pañstwowe (Fundusz Hipo-teczny i Banki Uczestnicz¹ce), Kasy Mieszkaniowe. Rynek komercyjnych kredytów mieszkaniowych jest prawdopodobnie obok rynku nieruchomoœci mieszkanio-wych najlepiej rozwiniêtym segmentem rynkowym polskie-go mieszkalnictwa.Konkuruj¹ na nim g³ównie banki uniwer-salne oferuj¹c kredyty hipoteczne i budowlano-hipoteczne dla osób fizycznych oraz budowlane dla developerów. Na tle pesymistycznego obrazu polskiego sektora mieszkanio-wego zwraca uwagê dynamiczny rozwój od roku 1996 kre-dyt ów hipotecznych.Pomimo niewielkiego jeszcze wolume-nu w stosunku do transakcji rynkowych czy potencjalnego popytu, na rynku tym panuje ostra konkurencja pomiêdzy bankami komercyjnymi uwidaczniaj¹ca siê w oferowanych warunkach oraz obni¿aj¹cych siê mar¿ach banków. Kredy-ty hipoteczne nie by³y przy tym nigdy g³ównym celem polity-ki mieszkaniowej kolejnych rz¹dów, wrêcz przeciwnie by³y traktowane jako z³o konieczne, rozwi¹zanie marginalne dla bogatych zgodnie z zasad¹, ¿e kogo staæ na kredyt hipo-teczny tego staæ te¿ na wybudowanie domu bez kredytu. W sposób w miarê celowy i konsekwentny system ten by³ rozwijany tylko w latach 1990–94. Jednoczeœnie jako rzecz nie podlegaj¹c¹ dyskusji uznaje siê, ¿e rozwiniêty system kredytowania hipotecz-nego jest obok sprawnego rynku terenów budowlanych podstaw¹ rynkowego, efektywnego sektora mieszkanio-wego. Sukcesy Polski w tej dziedzinie s¹ o tyle interesuj¹- ce, ¿e w zasadzie nie uda³o siê ich do tej pory powtórzyæ w ¿adnym z dawnych krajów postsocjalistycznych (sy-stem bez subsydiów). System kredytów hipotecznych uznaje siê za bardzo wra¿liwy na ryzyko zarówno makro-ekonomiczne, polityczne, jak te¿ mikroekonomiczne. W literaturze istnieje uzasadniony przez wieloletnie do- œwiadczenie pogl¹d, i¿ musi byæ spe³nione pewne minimum warunków w tym zakresie, aby system ten zacz¹³ funkcjo-nowa æ. Problemy ze spe³nieniem tych warunków s¹ przy-czyn ¹ problemów budowy systemu w czêœci krajów s³abo rozwiniêtych. Do warunków tych zalicza siê miêdzy innymi: 38