Prezentacja przedstawiona przez Władysław Jan Brzeski, Krzysztof Czerka, Jacek Łaszek, Edward Kozłowski i Grzegorz Buczek podczas 63 Seminarium BRE-CASE: http://www.case-research.eu/en/node/56254 (28.11.2002) Zobacz więcej na nasze stronie: http://www.case-research.eu/en/node/56254

1. 63
ROLA SEKTORA NIERUCHOMOŒCI
W WYDAJNEJ REALOKACJI ZASOBÓW
PRZESTRZENNYCH

2. Publikacja jest kontynuacj¹ serii wydawniczej Zeszyty PBR-CASE
CASE-Centrum Analiz Spo³eczno-Ekonomicznych, Fundacja Naukowa
00 – 944 Warszawa, ul. Sienkiewicza 12
BRE Bank SA
00 – 950 Warszawa, ul. Senatorska 18
Copyright by: CASE-Centrum Analiz Spo³eczno-Ekonomicznych, Fundacja Naukowa i BRE Bank SA
Redakcja Zeszytów
Redakcja naukowa
Ewa Balcerowicz
Sekretarz Zeszytów
Krystyna Olechowska
Autorzy
W³adys³aw Jan Brzeski
Grzegorz Buczek
Krzysztof Czerkas
Edward Koz³owski
Jacek £aszek
Opracowanie graficzne
Agnieszka Bury
DTP
SK Studio
ISSN 1233-121X
Wydawca
CASE-Centrum Analiz Spo³eczno-Ekonomicznych, Fundacja Naukowa, 00 - 944 Warszawa, ul. Sienkiewicza 12
Nak³adca
BRE Bank SA, 00-950 Warszawa, ul. Senatorska 18
Oddano do druku w grudniu 2002 r. Nak³ad 600 egz.

3. SPIS TREŒCI
WPROWADZENIE 5
W³adys³aw Jan Brzeski – KORZYŒCI WYDAJNEGO SEKTORA PRZESTRZENNEGO
– RYNEK NIERUCHOMOŒCI A ZWARTA PRZEBUDOWA MIAST 7
1. Wstêp 7
2. Rola sektora nieruchomoœci w gospodarce 8
2. 1. Misalokacje zasobów przestrzennych 8
2. 2. Misalokacja przestrzenna 10
2. 3. Misalokacja funkcjonalna 10
2. 4. Misalokacja lokalizacyjna 12
2. 5. Misalokacja podmiotowa 12
2. 6. KoniecznoϾ zwartej przebudowy miast 13
Przypisy 14
Jacek £aszek – KRYZYSY W SEKTORZE NIERUCHOMOŒCI – WNIOSKI DLA POLSKI 15
1. Sektor nieruchomoœci a gospodarka narodowa – podstawowe proporcje i zale¿noœci 15
2. Kryzysy na rynkach nieruchomoœci 17
3. Czy Polsce grozi kryzys rynku nieruchomoœci i sektora bankowego 19
3. 1. Zjawiska kryzysowe w budownictwie mieszkaniowym 19
4. Czy grozi nam ogólny kryzys na rynku nieruchomoœci 22
5. Wp³yw polityki pañstwa na sektor nieruchomoœci 25
Przypisy 25
Krzysztof Czerkas – ROLA BANKOWOŒCI HIPOTECZNEJ W PROCESIE PRZEBUDOWY POLSKICH MIAST 27
1. Co to jest bankowoϾ hipoteczna 27
2. Jaka jest rola banków hipotecznych w przebudowie polskich miast? 28
Grzegorz Buczek – PROBLEMY PRZESTRZENNE I EKONOMICZNE PRZY PRZYGOTOWANIU
WIELKIEJ INWESTYCJI – STUDIUM PRZYPADKU:NOWE MIASTO W KRAKOWIE 33
1. T³o gospodarczo-spo³eczno-przestrzenne przedsiêwziêcia 33
2. Problemy przestrzenne zagospodarowania obszaru strategicznego Krakowskiego Centrum
Komunikacyjnego (KCK) 34
3. Selekcja inwestora strategicznego dla obszaru KCK 35
4. Parametry planowanego przedsiêwziêcia i mo¿liwe efekty jego realizacji 38
5. Dzia³ania inwestora w relacji do uwarunkowañ przestrzennych 39
6. Dzia³ania inwestora strategicznego wobec uwarunkowañ ekonomicznych i prawnych 41
7. Przyczyny opóŸnieñ w realizacji inwestycji Nowe Miasto 43
Edward Koz³owski – RYNEK MIESZKANIOWY A RYNEK PRACY NA PRZYK£ADZIE KRAKOWA
W ŒWIETLE RAPORTU OECD 47
1. Otoczenie makroekonomiczne i makrospo³eczne 47
2. Przyk³ad Krakowa 51
3. Rynek mieszkaniowy 54
3. 1. Budowanie rynku 55

4. LISTA UCZESTNIKÓW SEMINARIUM
Ewa Balcerowicz Fundacja CASE
Dorota Bia³czak Urz¹d Mieszkalnictwa
i Rozwoju Miast
Barbara B³aszczyk Fundacja CASE
Magdalena Boniu-Jarkiewicz
Marek Bryx Urz¹d Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast
W³adys³aw Jan Brzeski Fundacja Krakowski Instytut Nieruchomoœci
Grzegorz Buczek Wydzia³ Architektury PW
Krzysztof Czerkas Rheinhyp - BRE Bank Hipoteczny SA
Marek D¹browski Fundacja CASE
Ma³gorzata Dowgia³³o Œl¹ski Bank Hipoteczny SA
Agnieszka Go³êbiowska HypoVerainsbank
Kazimierz Kierejczyk REAS
Rados³aw Koniar BRE Bank SA
Karina Kostrzewa UKIE
Marzenna Kowalska BRE Leasing
Ryszard Kowalski
Edward Koz³owski KIN
Bogdan KoŸmiñski TBS Praga Pó³noc
Pawe³ Krawczyk Zwi¹zek Miast Polskich
Zbigniew Krysiak PKO Bank Polski SA
Zenon Kulesza KIG
Jacek £aszek NBP
Zbigniew Miziewicz BRE Leasing
Krystyna Olechowska Fundacja CASE
Eleonora Rabczyñska Miejska Pracownia Urbanistyczna w Poznaniu
Bogdan Rogatko KIN
Miros³aw Sochaczewski Kredyt Bank SA
Piotr Sota Ministerstwo Finansów
El¿bieta Szeliñska
Andrzej Œniecikowski Zmiany Investment
Marek W³odarski TBS Marki
Gra¿yna Wojciechowicz Fundacja CASE
Micha³ Wydra Zwi¹zek Banków Polskich

5. Zeszyt zawiera teksty referatów wyg³oszonych podczas 63 seminarium, którego tematem by³a rola sek-tora
nieruchomoœci w wydajnej realokacji zasobów przestrzennych. Zorganizowane przez Fundacjê CASE
i BRE Bank SA, przy merytorycznej pomocy Fundacji Krakowski Instytut Nieruchomoœci, w ramach sta³ego
cyklu spotkañ panelowych, seminarium odby³o siê wWarszawie pod koniec listopada 2002 r.
Autorzy ni¿ej prezentowanych opracowañ to: W³adys³aw Jan Brzeski, cz³onek Rady Fundacji Krakow-ski
Instytut Nieruchomoœci i cz³onek Rady Fundacji CASE, Jacek £aszek, doradca prezesa NBP, Krzysztof
Czerkas, dyrektor Departamentu Kredytów Komercyjnych Rheinhyp – BRE Bank Hipoteczny SA, Grzegorz
Buczek, pracownik Wydzia³u Architektury Politechniki Warszawskiej i Edward Koz³owski, prezes Fundacji
Krakowski Instytut Nieruchomoœci.
Celem opracowania W.J. Brzeskiego by³a ocena korzyœci wydajnego sektora przestrzennego, ze szcze-g
ólnym uwzglêdnieniem roli sektora nieruchomoœci w zwartej przebudowie miast. Budowanie strategii za-rz
¹dzania terenami zurbanizowanymi nastawionej z jednej strony na wyzwolenie aktywnoœci rynku, a z dru-giej
na zarz¹dzanie aktywami w³asnymi, ma wiêcej zwolenników ni¿ przeciwników. Integracja europejska
akcentuje równie¿ traktowanie ca³ego obszaru miejskiego jako funkcjonalnie jednego miniregionu bez
wzglêdu na podzia³y administracyjne. G³ównym postulatem jest budowa paradygmatu miasta zwartego dla
wy¿szej produktywnoœci obszaru zurbanizowanego oraz doprowadzenie do bardziej rozwiniêtego i spraw-nego
rynku nieruchomoœci. Deklaracja Pierwszego Szczytu Nieruchomoœci w Rzymie (wrzesieñ’2002)
zwraca uwagê na to w³aœnie wyzwanie stoj¹ce przed krajami transformacji w naszym regionie, jeœli chc¹
realizowaæ dalsze reformy i wejœæ na œcie¿kê d³ugotrwa³ego wzrostu gospodarczego.
Konsekwencje kryzysów na rynkach nieruchomoœci przenosz¹ siê poza sektor i maj¹ istotny wp³yw na
ca³¹ gospodarkê. Zagro¿enia dla Polski wynikaj¹ce z analizy przyczyn i mechanizmów tych kryzysów by³y
tematem opracowania J. £aszka.Wanalizach kryzysów na rynakch nieruchomoœci, dotycz¹cych zw³aszcza
krajów s³abiej rozwiniêtych cywilizacyjnie, podkreœla siê wp³yw polityki pañstwa, która ma tendencje do po-g
³êbiania zjawisk kryzysowych. Klasycznym przyk³adem dotycz¹cym wszystkich grup krajów jest dzia³anie
nadzorcy systemu finansowego, który w warunkach pogorszenia koniunktury stara siê ograniczyæ zaanga-
¿owanie banków w sektorze wywo³uj¹c lub pog³êbiaj¹c kryzys.WPolsce problem ten dotyczy g³ównie ryn-ku
nieruchomoœci mieszkaniowych.Zmiany ekip rz¹dowych ³¹czy³y siê czêsto ze zmianami koncepcji, jak te¿
próbami wycofywania siê z podjêtych przez poprzednie ekipy zobowi¹zañ finansowych na rzecz realizacji
w³asnych. Negatywne konsekwencje dla bezpieczeñstwa i stabilnoœci sektora móg³ mieæ program kredy-t
ów kontraktowych (kasy mieszkaniowe oraz kasy budowlane).Na pewno wp³yw taki ma uchwalona w br. usta-wa
o ochronie lokatorów. Dlatego te¿ w najbli¿szych latach g³ównym czynnikiem destabilizuj¹cym mo¿e
5
okazaæ siê polityka pañstwa.
WPROWADZENIE

6. Rolê banku hipotecznego w przebudowie polskich miast omówi³ K. Czerkas. Specjalistyczny bank, ja-kim
jest bank hipoteczny, mo¿e w procesie przebudowy miast odegraæ wa¿n¹ rolê i promowaæ nowe podej-
œcie do nieruchomoœci i nowe na polskim rynku standardy dzia³ania.Zawsze jednak bêdzie tak, ¿e do wspó³-
pracy bank bêdzie wybiera³ najlepsze projekty, o najlepszych lokalizacjach, realizowane przez sprawdzo-nych
deweloperów gwarantuj¹cych odpowiednie zarz¹dzanie ryzykiem przedsiêwziêcia.
Tematem opracowania G. Buczka by³y problemy przestrzenne i ekonomiczne przy przygotowaniu wiel-kiej
inwestycji na przyk³adzie projektu Nowego Miasta w Krakowie. G³ówne zidentyfikowane przez autora
przyczyny doœæ istotnych, kilkuletnich ju¿ opóŸnieñ w realizacji inwestycji Nowe Miasto w Krakowie, z du-
¿ym prawdopodobieñstwem wystêpuj¹ce tak¿e przy innych inwestycjach o podobnej skali, podejmowa-nych
w naszym kraju to: brak ci¹g³oœci zobowi¹zañ podmiotów publicznych wobec zmiennych uwarunko-wa
ñ systemowych, ustrojowo-prawnych i politycznych oraz rynkowych; sprzecznoœæ interesów ró¿nych
podmiotów publicznych (lub quasi-publicznych) w relacji do potrzeb wielkiego procesu inwestycyjnego rea-lizowanego
w ich domenie w³asnoœciowej; ró¿nice w rozumieniu i oczekiwaniach co do wartoœci rynkowej nie-ruchomo
œci; ró¿nice w podejœciu do planowania przedsiêwziêcia komercyjnego przez inwestora niepublicz-nego;
„sztywnoœæ” planowania przestrzennego i postêpowania administracyjnego a potrzeba zarz¹dzania
ryzykiem oraz elastycznoœci rynkowej wielkiej inwestycji; patologie postaw i zachowañ przedstawicieli admi-nistracji
publicznej (rz¹dowej i samorz¹dowej) oraz podmiotów Skarbu Pañstwa w relacji do skali korzyœci dla
interesu publicznego wynikaj¹cych z realizacji wielkich inwestycji.
Rynek mieszkaniowy a rynek pracy na przyk³adzie Krakowa (na podstawie raportu OECD) omówi³ E.Ko-z
³owski. Efektem niskiego poziomu realnych dochodów gospodarstw domowych jest niska stopa oszczêd-no
œci w relacji do dochodów brutto.Wywo³uje to ró¿ne konsekwencje w odniesieniu do popytowej strony
rynku nieruchomoœci, a szczególnie obrotu mieszkaniowego, m.in.: utrzymuje siê niski popyt na nierucho-mo
œci; ograniczone s¹ wolne zasoby finansowe ludnoœci; istnieje generalny brak nawyków korzystania z kre-dyt
ów d³ugoterminowych; ograniczone s¹ mo¿liwoœci uruchomienia zró¿nicowanych programów mieszka-niowych
wspieranych œrodkami publicznymi ró¿nych segmentów dochodowych rynku mieszkaniowego.
Jednak¿e pozytywna dynamika przemian gospodarczych pozwala oczekiwaæ zmiany tych uwarunkowañ.Wie-lu
poœredników sygnalizuje wzrost zainteresowania potencjalnych nabywców ofertami inwestycyjnymi.
Szczególnym przejawem tego jest nadwy¿ka popytu nad poda¿¹ obserwowana w ostatnich dwóch-trzech
miesi¹cach. Obserwuje siê równie¿ wzrost udzia³u kredytów w finansowaniu inwestycji sektora nierucho-mo
œci – w wielu przypadkach przekraczaj¹ 50% kosztów.
Prezentowane w Zeszycie teksty s¹ rozszerzonymi wersjami wyst¹pieñ wyg³oszonych na listopadowym
seminarium. Zosta³y przygotowane specjalnie na potrzeby seminarium i niniejszej publikacji, za co ich Au-torom
organizatorzy sk³adaj¹ serdeczne podziêkowanie.
6

7. 1.Wstêp
KORZYŒCI WYDAJNEGO SEKTORA
PRZESTRZENNEGO
– RYNEK NIERUCHOMOŒCI
A ZWARTA PRZEBUDOWA MIAST
W³adys³aw Jan Brzeski
Wydajna alokacja zasobów w gospodarce wy-maga
istnienia sprawnych rynków gospodar-czych
czynników tradycyjnie dzielonych na trzy
kategorie: praca, kapita³ i ziemia. Ten trzeci czyn-nik
– ziemia, zawiera siê w pojêciu przestrzeni,
w której prowadzi siê dzia³alnoœæ gospodarcz¹
zarówno po stronie produkcji jak i konsumpcji.
Przestrzeñ produkcyjna i konsumpcyjna jest
w gospodarce rynkowej dostarczana w dominuj¹-
cej czêœci przez rynki nieruchomoœci. Wydajna
alokacja przestrzeni – jednego z podstawowych
czynników – zale¿y wiêc od sprawnoœci rynków
nieruchomoœci.
Podczas gdy polityka procesu transformacji
koncentrowa³a siê na tworzeniu sprawnych ryn-k
ów pracy i rynków kapita³owych, rynki nierucho-mo
œci traktowane by³y i s¹ „po macoszemu”. Co
prawda stworzono dla nich w³aœciwe podwaliny in-stytucjonalne
na poziomie ustawowym, pocz¹w-szy
od konstytucyjnej ochrony kodeksowych praw
w³asnoœci, ale nie stworzono nale¿ytych mechani-zm
ów wdra¿ania tych koncepcji oraz bodŸców
wspieraj¹cych w³aœciwy rozwój tego sektora.
Dzia³ania interwencyjne nie mia³y wsparcia infor-macyjnego,
analitycznego i badawczego, co pro-wadzi
³o do cz¹stkowych rozwi¹zañ bardziej krê-
puj¹cych ni¿ stymuluj¹cych konkurencjê. Dotyczy
to szczególnie mieszkaniowej czêœci sektora,
która jako jedyna by³a przedmiotem czêsto zmie-niaj
¹cych siê regulacji bez spójnego d³ugotermi-nowego
programu dzia³ania, który nie podlega³by
chwilowym zmianom w koniunkturze politycznej.
Tymczasem narastaj¹ce problemy z odzyska-niem
tempa wzrostu gospodarczego oraz nara-staj
¹ce bezrobocie zwraca coraz czêœciej uwagê
na przeszkody w bardziej sprawnej realokacji za-sob
ów, w tym zasobów przestrzennych. Ze wzro-stem
gospodarczym opartym na ma³ej i œredniej
przedsiêbiorczoœci w zakresie us³ug trzeciego
i czwartego rzêdu mamy do czynienia niemal wy-
³¹cznie w miastach. Nadmierne uprzemys³owie-nie
krajów z centralnie planowan¹ gospodark¹,
w tym PRL, doprowadzi³o do przyœpieszonej
urbanizacji co wymaga³o stworzenia kapita³u
urbanistycznego. Urbanizacja prowadzona za po-moc
¹ nakazowo-rozdzielczej alokacji zasobów
przestrzennych, nie doprowadzi³a do oczekiwa-nego
wzrostu produktywnoœci podmiotów gospo-darczych
i wy¿szych realnych zarobków ludnoœci,
co nie by³o widoczne przez wiele lat mimo tuszo-wania
prawdziwych wyników gospodarczych1.
Proces transformacji, który doprowadzi³ do g³ê-
bokiej restrukturyzacji przemys³u i redukcji zatru-dnienia
boleœnie odczu³y miasta, ukazuj¹c braki
poprzedniego systemu alokacji i nisk¹ produk-tywno
œæ kapita³u miejskiego.
Efektem wprowadzenia mechanizmów rynko-wych
jest rosn¹ce przekonanie, ¿e kszta³t pol-skich
miast nie jest ekonomiczny, co zwiêksza
koszty produkcyjne i konsumpcyjne, a obni¿a
produktywnoœæ podmiotów gospodarczych. Roz-
7

8. lokowanie przestrzenne dzia³alnoœci gospodar-czej
w miastach nie jest jedynie tylko problemem
estetycznym czy ekologicznym, ale rzutuje na
efektywnoϾ w gospodarce. Lokalizacja produkcji
i konsumpcji ma wp³yw na dochody podmiotów
gospodarczych i satysfakcjê konsumentów, a to
œwiadczy o produktywnoœci obszaru.
Niestety, jak dot¹d, nie pokuszono siê o zba-danie
tego zagadnienia, chocia¿ od lat jest sygna-lizowane
przez takie instytucje jak Bank Œwiatowy,
OECD, EUROCITIES czy UN ECE2. Wynikaj¹cy
z tego imperatyw realokacji zasobów przestrzen-nych
za pomoc¹ mechanizmów rynku nierucho-mo
œci nie zosta³ nale¿ycie dostrze¿ony przez za-dowolonych
z prywatyzacji strategów gospodar-czych,
którzy przekazali silnym starym i niewydaj-nym
podmiotom gospodarczym z poprzedniego
systemu prawa w³asnoœci do nieruchomoœci.
2. Rola sektora nieruchomoœci
w gospodarce
Sektor nieruchomoœci odgrywa piêæ istot-nych
funkcji w rozwiniêtej gospodarce rynko-wej
przyczyniaj¹c siê zarówno do stabilnoœci
gospodarczej, jak i tworz¹c czynniki wzrostu.
Po pierwsze, nieruchomoœci, w tym równie¿
obiekty infrastruktury, s¹ czynnikiem produk-cyjnym
stanowi¹c bazê kapita³ow¹ dla wytwa-rzania
towarów i us³ug. Po drugie, nieruchomo-
œci dostarczaj¹ przestrzeni dla bytowania, wy-poczynku
i dzia³alnoœci spo³ecznej gospo-darstw
domowych poza czasem wytwarzania.
Po trzecie, nieruchomoœci s¹ przedmiotem d³u-goterminowych
inwestycji i lokaty kapita³u dla
tych, którzy z nich nie korzystaj¹ a udostêpnia-j
¹ innym. Po czwarte, nieruchomoœci posiadaj¹
wartoœci kapita³owe, co umo¿liwia ich „monety-zacj
ê” nie tylko poprzez sprzeda¿, ale równie¿
poprzez zaci¹ganie kredytu na ró¿norakie cele
gospodarcze. Po pi¹te, sektor nieruchomoœci
jako ca³oœæ generuje znacz¹ce efekty mno¿ni-kowe
w obrocie gospodarczym dziêki licznym
powi¹zaniom rzeczowym i finansowym kreuj¹-
cym popyt na towary i us³ugi wytworzone przez
krajow¹ gospodarkê.
Wielofunkcyjnoœæ ta powoduje, ¿e sektor jest
silnie powi¹zany z ró¿nymi rynkami gospodarki
i wp³ywa na wiele decyzji skutkuj¹cych alokacj¹
zasobów, a wiêc równie¿ ich efektywnoœci¹. Sek-tor
ten ma równie¿ dwie strony: rzeczow¹ i finan-sow
¹, a ka¿da z nich ma dwa piêtra: rynek pier-wotny
oraz pochodny. Pokazane jest to w sposób
schematyczny na rysunku 1.
Rynek wydajnie wykonuje wy¿ej wymienione
funkcje, kiedy umo¿liwia podmiotom gospodar-czym
oraz konsumentom (gospodarstwom do-mowym)
szybki i tani dostêp do potrzebnych im
zasobów nieruchomoœci.W gospodarkach trans-formuj
¹cych siê, w tym równie¿ w Polsce, najbar-dziej
odczuwalna jest s³aboœæ dwóch z piêciu wy-mienionych
funkcji gospodarczych tego sektora:
– nieruchomoœci jako przedmiotu d³ugotermi-nowych
inwestycji i lokaty kapita³u,
– nieruchomoœci jako podstawy monetyzacji
opartej na wartoœci kapita³owej.
Ró¿ne aspekty tego sektora s¹ omówione
w artyku³ach zamieszczonych w Zeszycie. Do-datkowym
elementem jest problematyka produk-tywno
œci obszarów zurbanizowanych, w rozwoju
których sprawny sektor nieruchomoœci odgrywa
istotne znaczenie, szczególnie w warunkach
i przy wyzwaniach procesu transformacji. Albo-wiem
stopieñ pozostawionej przez poprzedni sy-stem
misalokacji zasobów przestrzennych w mia-stach
jest nie to przecenienia.
2. 1. Misalokacje zasobów przestrzennych
OECD w raporcie sporz¹dzonym na przyk³a-dzie
Krakowa3, jedynym raporcie dotycz¹cym pol-skich
miast, zwraca uwagê na to, ¿e kszta³t i struk-tura
przestrzenna miast zyskuje coraz wiêcej uwa-
8

9. gi w polityce gospodarczej krajów OECD. Miasta
s¹ postrzegane jako czynnik rozwoju gospodar-czego,
poniewa¿ to one przyci¹gaj¹ organizacje
tworz¹ce innowacje; wiele miast pe³ni funkcje go-spodarcze,
których nie da siê odtworzyæ gdziein-dziej
bez utraty wydajnoœci i produktywnoœci. Ale
w Polsce, tak jak i w innych krajach transformacji,
miasta obci¹¿one s¹ dziedzictwem monofunkcjo-nalnego
planowania przestrzennego hamuj¹cego
sukcesjê i ich rozwój, petryfikuj¹cego strukturê wy-korzystania
terenów sprzeczn¹ z logik¹ dynamicz-nie
zmieniaj¹cych siê rynków nieruchomoœci.
Efektem tego s¹ cztery g³ówne rodzaje misaloka-cji
zbadane i opisane na przyk³adzie Krakowa
przez specjalistów Banku Œwiatowego przy wspó³-
pracy Krakowskiego Instytutu Nieruchomoœci4.
Te cztery misalokacje s¹ efektem prowadzo-nej
przez ponad 40 lat polityki planowania prze-strzennego
opartej, miêdzy innymi, na czterech
czynnikach maj¹cych kapitalny wp³yw na struktu-r
ê przestrzenn¹:
1. Ziemia nie mia³a wartoœci rynkowej, wiêc
mo¿na by³o ni¹ dysponowaæ bez ponosze-nia
kosztów.
2. Kapita³ nie mia³ oprocentowania, wiêc mo¿-
na go by³o zamra¿aæ na d³ugie okresy, np.
buduj¹c latami obiekty nieruchomoœci.
3. Cena energii nie odzwierciedla³a rzeczywi-stych
kosztów wytworzenia, wiêc mo¿na
by³o lokowaæ nowe budownictwo w du¿ych
odleg³oœciach od centrum miasta.
4. Ceny, koszty i p³ace nie mia³y zwi¹zku z lo-kalizacj
¹ przestrzenn¹.
Decyzje planistyczne podejmowane przez
urbanistów nie by³y wiêc uwarunkowane powy¿-
szymi czynnikami. Realizacja przedsiêwziêæ
w ówczesnym nierynkowym sektorze nierucho-mo
œci nie by³a obarczona ryzykiem – planista by³
9
Rysunek 1.

10. jednoczeœnie inwestorem. Efektem systemu o ta-kiej
logice jest zaskakuj¹cy kszta³t polskich miast
znacznie ró¿ni¹cy siê od miast budowanych
w oszczêdnej, bo podatnej na rzeczywiste koszty,
gospodarce rynkowej – przynajmniej dla oka eko-nomisty
nieruchomoœci widz¹cego cztery zasa-dnicze
rodzaje misalokacji zasobów.
2. 2. Misalokacja przestrzenna
Pierwsza z nich to misalokacja przestrzenna,
wyra¿aj¹ca siê rozproszeniem zabudowy i rozci¹-
gniêt¹ infrastruktur¹, co narzuca wysokie koszty
funkcjonowania miast.Wgospodarce rynkowej po-woduje
to wysokie koszty funkcjonowania, brak
œrodków na utrzymanie, remonty i rozbudowê.
Oznacza to równie¿ wysokie zu¿ycie energii, nara-staj
¹ce zat³oczenie komunikacyjne, koszty zanie-czyszczenia
œrodowiska, zepsucia krajobrazu itp.
Struktura przestrzenna Krakowa, którego ludnoœæ
wzros³a niemal czterokrotnie w okresie powojen-nym,
jest tego dobitnym przyk³adem, tym bardziej
¿e nast¹pi³o zespolenie z wybudowan¹ kiedyœ ja-ko
osobne miasto Now¹ Hut¹.Wzwi¹zku z rozpro-szon
¹ struktur¹ panowa³o przekonanie o koniecz-no
œci istnienia struktury policentrycznej z centrami
w Starym Mieœcie, Nowej Hucie i Prokocimiu. Spo-rz
¹dzenie i analiza krzywej cennoœci gruntów,
a wiêc wiarygodnych sygna³ów rynkowych prefe-rencji,
ujawnia jednak strukturê monocentryczn¹5,
co widaæ na rysunku 2.
Obszary du¿ej gêstoœci zaludnienia (rysunek 3)
wystêpuj¹ równie¿ na peryferiach i to nie tylko
w Nowej Hucie. Gêstoœæ zaludnienia niektórych
z nich dorównuje centrum Nowego Jorku. Efektem
takiej nadmiernie rozci¹gniêtej zabudowy s¹ puste
lub s³abo wykorzystane ci¹gi infrastruktury w³¹cznie
z trasami tramwajowymi, co przek³ada siê na wyso-kie
koszty utrzymania infrastruktury. Efektem s¹ tak-
¿e wysokie koszty zu¿ycia energii i ska¿enie œrodo-wiska.
2. 3. Misalokacja funkcjonalna
Drugi rodzaj misalokacji odnosi siê do nie-trafnych
proporcji funkcji zagospodarowania te-
Rysunek 2. Cennoœæ gruntów w Krakowie w po³owie lat 90.
10
wszystkie rodzaje gruntów
xród³o: University of Southern California i Krakowski Instytut Nieruchomosci

11. Rysunek 3. Stopieñ rozproszenia kapita³u miejskiego zobrazowany rozk³adem przestrzennym
ludnoœci na obszarze miasta Krakowa
Kraków – gêstoœæ zaludnienia brutto (1988)
Struktura przestrzenna Krakowa nadal odzwierciedla jego socjalistyczn¹ przesz³oœæ
renów – misalokacja funkcjonalna. Porównanie
z miastami budowanymi w oszczêdnych gospo-darkach
rynkowych wskazuje, ¿e zbyt wiele te-ren
ów przeznaczano na funkcje przemys³owe6.
W Krakowie udzia³ terenów przeznaczony na te
funkcje przekracza znacznie 20%, podczas gdy
w miastach rynkowych nie przekracza 10% –
rysunek 4.
Z kolei udzia³ funkcji mieszkaniowych nie prze-kracza
40%, podczas gdy w miastach rynkowych
z regu³y przekracza 60%. ¯ywy widok natarczywe-go
handlu straganiarsko-ulicznego na pocz¹tku
Rysunek 4. Udzia³ terenów przemys³owych na obszarze zurbanizowanym wybranych miast
gospodarki rynkowej – Nowy Jork, Pary¿, Seul, Kurytyba, Hongkong, Seattle
oraz miast transformacji Petersburg, Moskwa, Kraków
11
rzeka
Gêstoœæ zaludnienia osób na hektar
91% ludnoœci Krakowa zamieszkuje
na terenach, gdzie gêstoœæ zaludnie-nia
wynosi ponad 14 osób na hektar

12. lat 90., ciesz¹cy reformatorów makroekonomicz-nych,
by³ wyrazem braku terenów handlowo-us³u-gowych
w systemie gospodarczym g³usz¹cym
rozwój handlu i us³ug na rzecz produkcji. Braki te
z du¿ym sukcesem wype³nia kapita³ zagraniczny
buduj¹cy biurowce i centra handlowe na terenie
wiêkszych miast polskich, z Krakowem w³¹cznie.
Obraz misalokacji funkcjonalnych mo¿na jeszcze
dope³niæ nadwy¿k¹ terenów rolnych, co w obecnej
dobie chronicznej nadprodukcji ¿ywnoœci oraz
ska¿enia terenów miejskich jest boleœnie oczywi-stym.
Przyk³ady te jaskrawo ukazuj¹ skalê prze-kszta
³ceñ koniecznych dla gospodarczej racjonali-zacji
struktury przestrzennej miast wykonywanej
si³ami rynku.
2. 4. Misalokacja lokalizacyjna
Trzeci rodzaj misalokacji odnosi siê do lokaliza-cji
ustalonych funkcji – misalokacja lokalizacyjna.
W miastach, w miarê rozwoju zabudowywane s¹
tereny na obrze¿ach, podczas gdy w centrum do-minuj
¹ funkcje handlowo-us³ugowe, a funkcje
mniej intensywne wypychane s¹ na peryferia. Mie-szkalnictwo
intensywne wypycha mieszkalnictwo
ni¿szej intensywnoœci, a tereny przemys³owe wy-pychane
s¹ na dalsze przedmieœcia. Nastêpuje
naturalna sukcesja funkcji oraz sanacja (recykling)
terenów pobudzana rachunkiem ekonomicznym,
którego podstawowym parametrem jest krzywa
cennoœci gruntów ró¿nych lokalizacji.Wysokie ce-ny
centralnych lokalizacji wymuszaj¹ na w³aœcicie-lach
zwiêkszenie intensywnoœci wykorzystania te-ren
ów. Generalnie ni¿sze ceny na peryferiach po-zwalaj
¹ na ni¿sz¹ intensywnoœæ zabudowy i wiêk-sz
¹ konsumpcjê terenów.
W okresie gospodarki socjalistycznej spekta-kularny
rozwój Krakowa nie poci¹ga³ za sob¹ ta-kich
organicznych zmian. Wzrost by³ lokalizowany
na peryferiach i nie towarzyszy³y mu procesy do-g
êszczania, sukcesji i sanacji terenów zainwesto-wanych.
Podobnie by³o w innych miastach. Dyspo-nenci
nieruchomoœci, w tym mieszkañ, nie mieli
mo¿liwoœci zmiany lokalizacji7. W efekcie takich
procesów dzisiejsze polskie miasta charakteryzuje
wiele cennych terenów centralnych zajmowanych
przez ma³o intensywne funkcje takie jak przemys³,
bocznice kolejowe, ogródki dzia³kowe czy wojsko.
Z kolei tereny peryferyjne s¹ czêsto zajmowane
przez budownictwo mieszkaniowe o wysokiej in-tensywno
œci co przeczy logice rynkowej i preferen-cjom
popytowym rynku mieszkaniowego8.
Polskie miasta witaj¹ doje¿dzaj¹cych wysokimi
blokami, podczas gdy miasta rynkowe witaj¹ nisk¹
zabudow¹, która gêstnieje w miarê zbli¿ania siê do
centrum. Przyk³adowo, Kraków wykazuje typow¹
odwrócon¹ krzyw¹ gêstoœci zaludnienia, gdzie po
pierwszych czterech kilometrach spadku gêstoœci
mieszkañców (rynkowa struktura przedwojenna)
nastêpuje wzrost gêstoœci w kierunku peryferii. Za-skakuj
¹cym jest fakt, ¿e niemal po³owa mieszkañ-
ców Krakowa zamieszkuje tereny o intensywnoœci
zbli¿onej do Nowego Jorku.W rezultacie, iloœæ tere-n
ów pod zabudow¹ mieszkaniow¹ jest barrdzo ma-
³a. Zarówno kombinat stalowy, jak te¿ blokowiska
nie zosta³yby zlokalizowane tam gdzie s¹, gdyby
uwzglêdniane by³y czynniki rynkowe.Te nierynkowe
relacje pokazane s¹ na rysunku 5.
2. 5. Misalokacja podmiotowa
Czwarty rodzaj misalokacji odnosi siê do sub-optymalnego
roz³o¿enia u¿ytkowników w ramach
istniej¹cych zasobów przestrzennych – misaloka-cja
podmiotowa. Cel maksymalizacji produktyw-no
œci obszaru zurbanizowanego wymaga, aby
najbardziej produktywni u¿ytkownicy mogli sytuo-wa
æ siê w najbardziej adekwatnych dla ich dzia-
³alnoœci lokalizacjach i kubaturach. Celem konku-rencji
w gospodarce rynkowej jest optymalne,
z punktu widzenia produktywnoœci obszaru zur-banizowanego,
roz³o¿enie u¿ytkowników gruntów
i budynków. Procesy alokacyjne okresu gospo-darki
socjalistycznej powodowa³y, ¿e kryteria
12

13. Rysunek 5. Przestrzenny rozk³ad gêstoœci zaludnienia (w jednokilometrowych „pierœcieniach”)
w miarê oddalania siê od centrum Krakowa
Kraków – gêstoœæ zaludnienia zabudowanych terenów (1988)
oraz œrednia cena gruntów zurbanizowanych (1993–1996)
gdy profil gêstoœci pokazuje „garb wielb³¹da" typowy dla socjalistycznego modelu,
to krzywa cen gruntów jest zgodna z mono-centrycznym modelem miasta w gospodarce rynkowej
konkurencji i produktywnoœci u¿ytkowników grun-t
ów i budynków nie by³y stosowane, w zwi¹zku
z czym, w momencie rozpoczêcia reform, roz³o-
¿enie u¿ytkowników nie mia³o nic wspólnego
z ich efektywnoœci¹ gospodarcz¹.
Na pocz¹tku okresu transformacji nast¹pi³ jed-nak
proces uw³aszczenia tych u¿ytkowników, z wy-j
¹tkiem przypadków restytucji i zwrotów nierucho-mo
œci by³ym w³aœcicielom. Proces uw³aszczeniowy
spetryfikowa³ niewydajn¹ nierynkow¹ strukturê
podmiotow¹ u¿ytkowników. Zezwolono co prawda,
i co by³o warunkiem koniecznym rozwoju rynku, na
swobodny obrót uw³aszczonymi prawami, ale ak-tywno
œæ gospodarcza uw³aszczonych „za darmo”
firm nie bêdzie nigdy tak intensywna jak aktywnoœæ
tych, którzy musz¹ nabywaæ nieruchomoœci po ce-nach
rynkowych. Brak podatku od wartoœci nieru-chomo
œci dodatkowo tê nierównoœæ wzmocni³, po-zwalaj
¹c na bezkarny wzrost spekulacji gruntami9.
Stosowanie u¿ytkowania wieczystego na wielu
uw³aszczonych gruntach pozwala na usuwanie
u¿ytkowników, którzy nie inwestuj¹ w otrzymane
grunty. Proces realokacji u¿ytkowników w kierunku
zwiêkszenia efektywnoœci gospodarczej wymagaæ
bêdzie tworzenia zachêt i presji na wiêkszy obrót
nieruchomoœciami, który tak¹ realokacjê umo¿liwia.
2. 6. KoniecznoϾ zwartej przebudowy miast
Istniej¹ce misalokacje powoduj¹ nisk¹ pro-duktywno
œæ obszarów zurbanizowanych. Jednak-
¿e nie ma wiarygodnych badañ przedstawiaj¹-
cych iloœciowo skalê tego problemu. Jest jednak
oczywiste, ¿e konieczna przebudowa miast mo¿e
nast¹piæ jedynie w oparciu o rynek nieruchomo-
œci dzia³aj¹cy w sposób inkrementalny, dostêpny
i organiczny. Rynek ten bêdzie reagowa³ na w³a-
œciw¹ infrastrukturê regulacyjn¹ w³¹cznie z przy-jaznym
planowaniem przestrzennym, oraz na in-westycje
publiczne tworz¹ce niezbêdn¹ infra-struktur
ê techniczn¹.
Wiele instrumentów wyzwalaj¹cych i stymulu-j
¹cych rynek nieruchomoœci jest w rêkach samo-rz
¹dów lokalnych, które kontroluj¹ stronê poda¿o-w
¹ poprzez: (a) planowanie przestrzenne; (b) in-westycje
infrastrukturalne; (c) regulacje procesu
inwestycyjnego. Samorz¹dy maj¹ w rêkach rów-
13
gêstoœæ (osób/hektar)
gêstoœæ
cena gruntu
odleg³oœæ od centrum miasta (km)
cena gruntu (z³/m2)

14. nie¿ instrument strategicznego zarz¹dzania zaso-bami
swoich w³asnych nieruchomoœci, które mog¹
wp³ywaæ na równowagê rynkow¹ poprzez opera-cje
otwartego rynku. Istnieje jednak obawa, czy
samorz¹dy lokalne s¹ w stanie prowadziæ tak¹ po-lityk
ê i czy maj¹ wolê do przebudowy struktury
przestrzennej w kierunku miasta zwartego, co jest
zbie¿ne z jednej strony z postulatem zrównowa¿o-nego
rozwoju, a z drugiej postulatem produktyw-no
œci gospodarczej obszaru zurbanizowanego.
Tendencje w kierunku zwartej przebudowy
miast s¹ dzisiaj coraz g³oœniej akcentowane
w polityce rozwoju miast europejskich i amery-ka
ñskich. Budowanie strategii zarz¹dzania tere-nami
zurbanizowanymi nastawionej z jednej stro-ny
na wyzwolenie aktywnoœci rynku, a z drugiej
na zarz¹dzanie aktywami w³asnymi, ma wiêcej
zwolenników. Integracja europejska akcentuje
równie¿ traktowanie ca³ego obszaru miejskiego
jako funkcjonalnie jednego miniregionu bez
wzglêdu na podzia³y administracyjne.
Lista zagadnieñ wymagaj¹cych zbadania oraz
rozstrzygniêcia jest naprawdê d³uga. G³ównymi po-stulatami
organizuj¹cymi tê listê s¹ budowa para-dygmatu
miasta zwartego dla wy¿szej produktyw-no
œci obszaru zurbanizowanego oraz doprowadze-nie
do bardziej rozwiniêtego i sprawnego rynku nie-ruchomo
œci. Niedawno opublikowana przez UN
ECE deklaracja Ziemia dla rozwoju, w nastêpstwie
pierwszego „szczytu nieruchomoœci”w Rzymie tego
roku10 zwraca uwagê na te w³aœnie wyzwanie stoj¹-
ce przed krajami transformacji w naszym regionie,
jeœli chc¹ realizowaæ dalsze reformy i wejœæ na
œcie¿kê d³ugotrwa³ego wzrostu gospodarczego. Do-tychczasowe
wysi³ki dotyczy³y g³ównie stworzenia
ochrony praw w³asnoœci i uw³aszczenia u¿ytkowni-k
ów, co okaza³o siê daleko niewystarczaj¹cym. Na
rynkach mieszkaniowych interwencje czêsto prowa-dzi
³y do amplifikacji nierównowagi oraz do dzia³añ
podwy¿szaj¹cych ryzyko uczestników odradzaj¹-
cych siê rynków nieruchomoœci.
Mo¿e wiêc i w Polsce zagadnienia te docze-kaj
¹ siê nale¿nego im zainteresowania.
Przypisy
1 W krajach o dojrza³ej gospodarce rynkowej urbanizacja
napêdzana jest wzrostem produktywnoœci i p³ac, co przyci¹-
ga nap³yw ludnoœci do miast.
2 United Nations Economic Commission for Europe z sie-dzib
¹ w Genewie.
3 Kraków – historyczne miasto w XXI wieku – zrównowa-
¿ona gospodarka terenami: odrodzenie spo³eczno-gospodar-cze
Krakowa, wyd. Krakowski Instytut Nieruchomoœci, Kra-k
ów, 2001.
4 Alain Bertaud: Kraków XXI wieku – ksi¹¿êta czy przed-si
êbiorcy? Zagospodarowanie gruntów a wydajnoœæ rynkowa
miasta na przyk³adzie Krakowa. Bank Œwiatowy, Waszyngton
2002.
5 Tak¹ krzyw¹ cennoœci gruntów przygotowa³ w po³owie
lat 90. Krakowski Instytut Nieruchomoœci.
6 W PRL przesiêbiorstwa sukcesywnie gromadzi³y surow-ce
i pó³fabrykaty i utrzymywa³y bazy transportowe oraz stacje
paliw i warsztaty naprawcze. Zajmowa³o to obszerne tereny.
W gospodarce rynkowej materia³y i surowce sk³adowane s¹
g³ównie w hurtowniach, a transport oferowany jest przez kon-kuruj
¹cych przewoŸników, co nie wymaga takiej iloœci terenów.
7 Ju¿ chocia¿by dlatego, ¿e posiadali niezbywalne prawa
zarz¹du (przedsiêbiorstwa) czy tzw. kwaterunek mieszkaniowy.
8 Cennoœæ terenów centralnych spowodowana jest do-godno
œci¹ komunikacyjn¹ i kulturow¹ szczególnie dla m³o-dych
i starszych grup, które wol¹ lokalizacjê centraln¹ ni¿
wiêksze mieszkanie. Rodziny z dzieæmi wol¹ wiêksze mie-szkania
i orientacjê przyziemn¹, co wypycha je na peryferie.
Prawid³owoœæ ta wystêpuje w gospodarkach rynkowych.
9 W uproszczeniu spekulacja gruntami to przetrzymywa-nie
cennych gruntów – a wiêc potrzebnych wielu chêtnym –
w stanie niezainwestowanym. W gospodarkach rynkowych,
gdzie istnieje podatek od wartoœci nieruchomoœci, spekulacja
takich gruntami ma koszt alternatywny, gdy¿ im cenniejsze
grunty s¹ przetrzymywane, tym wy¿szy podatek od wartoœci
spekulant musi p³aciæ.W Polsce stawki podatku od nierucho-mo
œci s¹ rzêdu groszy za metr kwadratowy i rok (p³atne gmi-nie
w 4 ratach) co znakomicie u³atwia spekulacjê cennymi te-renami
o niewielkiej powierzchni.
10 Pierwszy Szczyt Nieruchomoœci w Europie. Rzym 19-
20 wrzeœnia, 2002.
Autor jest cz³onkiem Rady Fundacji Krakowskiego Instytutu
Nieruchowoœci i cz³onkiem Rady Fundacji CASE
14

15. KRYZYSY W SEKTORZE
NIERUCHOMOŒCI
– WNIOSKI DLA POLSKI
Jacek £aszek
Nierównomierny rozwój rynków nieruchomo-
œci jest faktem wynikaj¹cym z ich struktury. Jest
on zwi¹zany z fluktuacj¹ takich wielkoœci jak ce-ny,
budownictwo mieszkaniowe, liczba transakcji,
zatrudnienie w sektorze. Kryzysy na rynkach nie-ruchomo
œci, które w ci¹gu ostatnich 20 lat obie-g
³y praktycznie ca³y œwiat, s¹ jednak zjawiskiem
znacznie wykraczaj¹cym poza nierównomierny
rozwój sektora. Ich konsekwencje przenosz¹ siê
poza sektor nieruchomoœci i maj¹ istotny wp³yw
na ca³¹ gospodarkê. Ich przyczyny, mimo ¿e
mo¿na wskazaæ na pewne schematy, s¹ jednak
w ka¿dym przypadku daleko zindywidualizowa-ne.
Czêsto kryzysy tego typu s¹ de facto wnoszo-ne
do sektora z zewn¹trz.
Rozpatruj¹c mechanizm kryzysów, a w szcze-g
ólnoœci wynikaj¹ce st¹d zagro¿enia dla Polski
nale¿a³oby rozwa¿yæ co najmniej trzy kwestie:
– relacji pomiêdzy sektorem nieruchomoœci
a gospodark¹ narodow¹ pokazuj¹ce skalê
wzajemnych powi¹zañ i wynikaj¹ce st¹d za-gro
¿enia;
– najczêstsze przyczyny i mechanizmy kryzy-s
ów sektorowych;
– zagro¿enia w sektorze nieruchomoœci
w Polsce w kontekœcie mo¿liwoœci powsta-nia
kryzysu. Rozpatruj¹c sektor nierucho-mo
œci w Polsce nale¿a³oby szczególne
uwzglêdniæ problematykê sektora finanso-wego
oraz zjawisko za³amania siê budow-nictwa
mieszkaniowego.
1. Sektor nieruchomoœci
a gospodarka narodowa
– podstawowe proporcje
i zale¿noœci
Maj¹tek nieruchomoœci mieszkaniowych oce-nia
siê na ok. 40% maj¹tku narodowego w Sta-nach
Zjednoczonych1.W innych krajach wielkoϾ
ta bêdzie nieznacznie ni¿sza.
Silny zwi¹zek miêdzy dobrze rozwiniêtym
rynkiem mieszkaniowym a rynkiem kapita³owym
znajduje swój wyraz w udziale kredytów hipo-tecznych
w ca³oœci aktywów w systemie banko-wym
na poziomie 20–40% dla krajów z rozwi-ni
êtym systemem finansowym oraz prowadz¹-
cymi politykê wspierania w³asnoœci mieszkanio-wej
i finansowania hipotecznego2. Podobnie
kszta³tuje siê udzia³ kredytów hipotecznych
w nowych kredytach udzielanych w systemie
bankowym. Kredyty na nowo budowane mie-szkania
to z regu³y kilka, kilkanaœcie procent
portfela kredytów hipotecznych. Wiêkszoœæ
transakcji mieszkaniowych oraz kredytów hipo-tecznych
dotyczy obrotu istniej¹cymi zasobami.
Zad³u¿enie zasobów mieszkaniowych wynosi
od 10 do 50% wartoœci rynkowej. W krajach
z rozwiniêtymi wtórnymi rynkami wierzytelnoœci
przez rynki te, a wiêc poza bilansami banków fi-nansuje
siê oko³o po³owy ogó³u wierzytelnoœci
hipotecznych, tak ¿e ich wp³yw na sektor finan-sowy
jest jeszcze silniejszy.
15

16. Sektor nieruchomoœci komercyjnych (biura
hotele, sklepy magazyny supermarkety) nie prze-kracza
na ogó³ 30–40% sektora mieszkaniowe-go.
Jest znacznie s³abiej poddany interwencji
pañstwa i w wiêkszym zakresie finansowany
przez sektor finansowy i system bankowy. Znacz-nie
wy¿sze s¹ tutaj stopy zwrotu i ryzyko.
Budownictwo mieszkaniowe jest wa¿nym sek-torem
gospodarki absorbuj¹cym nadwy¿ki si³y ro-boczej
oraz krajowe zasoby. Jego udzia³ w tworze-niu
PKB zawiera siê na ogó³ pomiêdzy 8-10%.
Udzia³ budownictwa mieszkaniowego w budow-nictwie
ogó³em wynosi 30–50%3. Budownictwo
ogó³em zatrudnia oko³o 9–12% zatrudnionych
ogó³em, podczas gdy budownictwo mieszkaniowe
oko³o 5%. Jest sektorem bardzo elastycznym tj.
daje mo¿liwoœæ osi¹gniêcia tej samej wartoœci
u¿ytkowej mimo stosowania wielu technologii
o ró¿nym stopniu zaawansowania i kapita³och³on-no
œci. Równie wysok¹ elastycznoœci¹ cechuje siê
reakcja firm budowlanych na popyt. Wynika to
z ma³ych rozmiarów firm oraz ich ma³ej kapita³o-ch
³onnoœci bêd¹cych reakcj¹ na sezonowy jak te¿
zwi¹zany z koniunktur¹ charakter produkcji4.
Ca³oœæ nak³adów na gospodarkê mieszkanio-w
¹ w gospodarce narodowej ocenia siê na ogó³
na 10–25% produktu krajowego brutto, przy czym
w zale¿noœci od wielkoœci i stanu zasobów oraz
rozmiarów budownictwa nak³ady rozk³adaj¹ siê
pomiêdzy utrzymaniem zasobu a inwestycjami
w proporcjach oko³o 60–40%. Nak³ady na utrzy-manie
zasobu i zwi¹zane z nimi czynsze s¹ przy
tym wzglêdnie stabilne, podczas gdy nak³ady in-westycyjne
poddane s¹ silnym, tj. przekraczaj¹-
cym 100% wahaniom koniunkturalnym5. Mówi¹c
o zasobie nieruchomoœci mieszkaniowych i ko-mercyjnych,
wielkoœci te nale¿a³oby powiêkszyæ
o 30–40%
Udzia³ nak³adów na sektor mieszkaniowy
w PKB jest te¿ zró¿nicowany w zale¿noœci od po-ziomu
rozwoju ekonomicznego. W przypadku
krajów najni¿ej rozwiniêtych wynosi ok. 8%, na-st
êpnie dla krajów œrednio rozwiniêtych, inten-sywnie
nadganiaj¹cych opróŸnienia sektora, ro-
œnie do poziomu 30–40%, aby spaœæ w wysoko-rozwini
êtych do 20–25%.
Nie sposób te¿ pomin¹æ popytowego efektu
sektora mieszkaniowego. Mieszkanie, a zw³aszcza
zaspokajanie ca³ego kompleksu zwi¹zanych z nim
potrzeb, zajmuje istotne miejsce w bud¿etach go-spodarstw
domowych. Dotyczy to zw³aszcza
pañstw wysokorozwiniêtych, gdzie na zaspokoje-nie
potrzeb mieszkaniowych, jak te¿ potrzeb zwi¹-
zanych z mieszkaniem (umeblowanie, sprzêt tech-niczny
itp.) wydaje siê ok. 40–50% bud¿etów go-spodarstw
domowych, a niekiedy nawet wiêcej.
W krajach o ni¿szym poziomie rozwoju, przy
znacznie ni¿szych mo¿liwoœciach spo³eczeñstwa,
udzia³ ten jest z regu³y mniejszy. Wynika to ze
znacznie wy¿szego udzia³u wydatków na ¿ywnoœæ
w bud¿ecie gospodarstwa domowego. Jednocze-
œnie mieszkanie nale¿y do najdro¿szych, po-wszechnych
dóbr nabywanych przez gospodar-stwa
domowe. Koszt przeciêtnego mieszkania
mierzony rocznymi dochodami przeciêtnego go-spodarstwa
domowego zawiera siê w przedziale
od 2 do 15 lat, przy œredniej oko³o 5,5 roku oraz
wysokoœci wskaŸnika w granicach 3 – 4 lat dla kra-j
ów rozwiniêtych z dobrze funkcjonuj¹cym rynkiem
mieszkaniowym6. Wraz ze wzrostem dochodów
ludnoœci roœnie wiêc udzia³ wydatków na mieszka-nie
oraz zwi¹zane z nim dobra tak bezwzglêdnie
jak i wzglêdnie. Udzia³ wydatków zwi¹zanych bez-po
œrednio z mieszkaniem zawiera siê zwykle miê-
dzy 3,5% (kraje ubogie, bardzo niski standard mie-szkaniowy,
reglamentacja czynszów) a 20–30%
(kraje wysokorozwiniête), przy czym przekrocze-nie
tego poziomu w po³¹czeniu ze spe³nianiem
normatywów powierzchniowych prowadzi na ogó³
w tych krajach do uruchamiania programów zasi³-
ków mieszkaniowych.W niektórych krajach rozwi-jaj
¹cych siê udzia³ ten przekracza 40% i powi¹za-ny
jest na ogó³ z szybkim odrabianiem dystansu
mieszkaniowego7.Wydatki na szeroko rozumiane
wyposa¿enie mieszkania zawieraj¹ siê miedzy 15
a 20%. Tak wiêc ca³kowite wydatki gospodarstw
16

17. domowych zwi¹zane z mieszkaniem dochodz¹
nawet do 50% wszystkich wydatków.
Istnieje te¿ wysoka korelacja pomiêdzy ryn-kiem
pracy a rynkiem mieszkañ. le dzia³aj¹cy
rynek mieszkaniowy utrudnia przep³ywy si³y ro-boczej
z obszarów o strukturalnym bezrobociu do
obszarów rozwojowych i mo¿e staæ siê jednym
z istotnych czynników wspó³tworz¹cych bezrobo-cie.
Brak elastycznej poda¿y w regionach rozwo-jowych
podnosi te¿ cenê mieszkañ (i w konse-kwencji
p³ace zatrudnionych) staj¹c siê czêsto
jedn¹ z barier dalszego rozwoju.
Wspó³czesny rynek nieruchomoœci w pañ-
stwach rozwiniêtych jest po³¹czony silnymi wiê-
zami z ca³¹ gospodark¹ narodow¹. Jeszcze bar-dziej
skomplikowan¹ struktur¹ regulacyjno-insty-tucjonaln
¹ jest wspó³czesny rynek mieszkaniowy
w pañstwach rozwiniêtych. Rozwi¹zuje on pod-stawowe
i czêœciowo sprzeczne problemy jakimi
s¹: p³ynnoœæ mieszkañ na rynku, bezpieczeñstwo
socjalne, bezpieczeñstwo po¿yczkodawcy oraz
dostêpnoœæ mieszkania i kredytu hipotecznego.
Rynek nieruchomoœci jest bardzo silnie powi¹-
zany z rynkami komplementarnymi, w szczególno-
œci rynkami czynników produkcji: materia³ów bu-dowlanych
oraz terenów budowlanych, jak te¿ ryn-kiem
kredytów budowlanych, a zw³aszcza hipo-tecznych.
W sposób silny oddzia³uj¹ na niego zja-wiska
makroekonomiczne oraz mezoekonomiczne.
Szczególna zale¿noœæ zachodzi pomiêdzy ryn-kiem
nieruchomoœci a rynkiem kredytów hipotecz-nych.
Popyt na kredyty hipoteczne jest g³ównie
funkcj¹ popytu na nieruchomoœci, szeroko rozu-mianej
ceny kredytu, chêci spo³eczeñstwa i dewe-loper
ów do zad³u¿ania siê, dochodów bie¿¹cych
i przewidywanych oraz zasobów pieniê¿nych. Sy-stem
kredytowania hipotecznego zwiêksza zwykle
globalny popyt nawet o 20–30%, co mo¿e prowa-dzi
æ do wzrostu cen nieruchomoœci i zachowañ
spekulacyjnych przy nie zmienionym popycie real-nym
w oparciu o finansowanie bankowe.
Dodatkowo nale¿y uwzglêdniaæ problemy
zwi¹zane z rynkiem terenów budowlanych, oraz
czynniki wp³ywaj¹ce na proces budowlany. Zw³a-szcza
istotne s¹ tutaj opóŸnienia pomiêdzy mo-mentem
decyzji o inwestycji, a momentem ukoñ-
czenia nieruchomoœci, które s¹ w znacznym
stopniu odpowiedzialne za cykle na rynku.
Nale¿y te¿ wzi¹æ pod uwagê lokalny charak-ter
rynków, jak te¿ ich segmentacjê. Jak wykazu-j
¹ badania zwi¹zki przyczynowo-skutkowe za-chodz
¹ce w segmentach rynku nieruchomoœci
ró¿ni¹ siê od siebie, mimo to zjawiska zachodz¹-
ce pomiêdzy cenami nieruchomoœci, wysokoœci¹
stóp procentowych oraz kosztami utrzymania nie-ruchomo
œci s¹ podobne.
Nale¿y wreszcie uwzglêdniæ strukturê instytu-cjonaln
¹, która mo¿e byæ zró¿nicowana nawet
w odniesieniu do podstawowych uczestników ryn-ku,
tj. systemu bankowego, dewelopera, w³adzy
lokalnej oraz centralnej wraz z prowadzon¹ przez
nie polityk¹. Podobnie zró¿nicowane bêd¹ ramy
prawne dotycz¹ce sektora jak te¿ jego otoczenia.
Ró¿niæ bêd¹ siê te¿ preferencje oraz zacho-wania
inwestora i konsumenta. Odmienny mo¿e
byæ wp³yw interwencji pañstwa.
Zró¿nicowane doœwiadczenia historyczne po-woduj
¹, ¿e w rzeczywistoœci nie istnieje jeden
uniwersalny model rynku nieruchomoœci mie-szkaniowych.
Mo¿na co najwy¿ej mówiæ o ele-mentach
tego modelu, które wystêpuj¹ najczê-
œciej, oraz o zwi¹zanych z tym doœwiadczeniach.
2. Kryzysy na rynkach nieruchomoœci
Problemem wystêpuj¹cym w sposób trwa³y na
rynkach nieruchomoœci s¹ cykle. W sposób bar-dziej
dotkliwy dotycz¹ one rynków nieruchomoœci
komercyjnych, ale maj¹ tak¿e znacz¹cy wp³yw na
rynki nieruchomoœci mieszkaniowych. W konse-kwencji
s¹ one istotnym elementem badañ oraz li-teratury
dotycz¹cej nieruchomoœci8. W literaturze
przedmiotu powszechne s¹ opinie o specyfice i uni-kalno
œci poszczególnych rynków i w konsekwencji
17

18. unikalnym w znacznym stopniu charakterze wa-ha
ñ9. Pomimo to wskazuje siê na pewne zjawiska
charakterystyczne dla ogó³u rynków nieruchomo-
œci.W szczególnoœci cyklicznym wahaniom podda-wane
s¹ podstawowe dla tych rynków zmienne ta-kie
jak: budownictwo, ceny, czynsze. sprzeda¿ kre-dyt
ów hipotecznych. Wiêkszoœæ autorów10 przy-czyn
tych zjawisk poszukuje w strukturalnej cesze
rynku nieruchomoœci jak¹ jest zmienny w krótkim
okresie popyt przy reaguj¹cej ze znacznym
opóŸnieniem poda¿y. Konsekwencj¹ opóŸnieñ
w krótkoterminowych dostosowaniach na rynku
jest kumulacja napiêæ i wiêksza amplituda wahañ.
Jako typowe przyk³ady podaje siê reakcje na zmia-ny
wysokoœci czynszów, cen mieszkañ czy opóŸ-
nienia powodowane cyklem inwestycyjnym.
Nadmierna kumulacja czynników wywo³uj¹-
cych fluktuacjê na rynkach nieruchomoœci, g³ów-nie
komercyjnych, prowadzi do d³u¿szych cykli po-woduj
¹cych powa¿niejsze konsekwencje gospo-darcze.
Czynnikiem potêguj¹cym trudnoœci jest
zwykle sektor finansowy sprzêgniêty z rynkiem
nieruchomoœci, który dostarczaj¹c dodatkowych
œrodków i zwiêkszaj¹c lub ograniczaj¹c popyt po-wi
êksza amplitudê wahañ.
W literaturze przedmiotu jako prowadz¹ce do
kryzysu wymienia siê zwykle nastêpuj¹ce zacho-wania
kredytodawców11:
– niedostrzeganie katastrofy,
– wyolbrzymianie katastrofy,
– instynkt stadny,
– nieodpowiednie dane i s³aba analiza,
– hazard moralny,
– z³e praktyki bankowe,
– polityka pañstwa.
Niedostrzeganie katastrofy wynika z faktu, ¿e
du¿e wstrz¹sy na rynkach nieruchomoœci zda-rzaj
¹ siê zwykle raz na pokolenie.W konsekwen-cji
banki nie doceniaj¹ gro¿¹cego im ryzyka. Dla-tego
te¿ po wstrz¹sie banki reaguj¹ nadmiernie
restrykcyjnie, ograniczaj¹c dop³yw kredytów na
rynek. Równie¿ instytucje nadzoruj¹ce sektor fi-nansowy
mog¹ w wyniku krachu nadmiernie
podwy¿szyæ wymogi ostro¿noœciowe. Gwa³towne
ograniczenie nap³ywu œrodków kredytowych na
rynek i w konsekwencji dalsze ograniczenie po-pytu
spowoduje znacz¹ce pog³êbienie kryzysu
jako skutku wyolbrzymiania katastrofy.
Istotne znaczenie mo¿e te¿ mieæ zachowanie
nazywane w literaturze instynktem stadnym. Je-
¿eli jakaœ grupa banków zani¿a prawdopodobieñ-
stwo wyst¹pienia krachu i prowadzi ekspansyw-n
¹ politykê kredytow¹ w sferze nieruchomoœci, to
poprzez konkurencjê mo¿e ona zmusiæ pozosta-
³e banki do prowadzenia takiej samej polityki.
Efekt taki wystêpuje czêsto w krajach przecho-dz
¹cych deregulacjê sektora bankowego.
W analizie dotychczasowych kryzysów banko-wych
wywo³anych w znacznej mierze sektorem
nieruchomoœci przyk³ada siê istotne znaczenie do
pozosta³ych czynników, a wiêc s³abej, opartej na
z³ych danych analizie sektorowej, nadmiernych
gwarancjach rz¹dowych lub przekonaniu o ich ist-nieniu
jako o czynniku powoduj¹cym hazard mo-ralny
oraz z³e praktyki bankowe12. Szczególnie
negatywne znaczenie ma z³a, to jest nadmiernie
optymistyczna, wycena wartoœci.nieruchomoœci
jako przdmiotu zabezpieczenia kredytów. Podob-ne
negatywne konsekwencje powoduje zbyt libe-ralna
praktyka bankowa w ocenie projektów inwe-stycyjnych,
bazuj¹ca na wartoœci zabezpieczenia
i nie uwzglêdniaj¹ca zagro¿eñ mikro- i makroeko-nomicznych
dotycz¹cych dochodów generowa-nych
przez te nieruchomoœci. Doœwiadczenie po-kazuje,
¿e w przypadku nieruchomoœci na wyna-jem
podstawowe znaczenie dla bezpieczeñstwa
banku ma konserwatywnie okreœlony stosunek
obs³ugi zad³u¿enia do dochodów generowanych
przez nieruchomoœæ, a nie stosunek zad³u¿enia
do wartoœci zabezpieczenia.
Po³¹czenie nadmiernej liberalizacji sektora
bankowego i gospodarki z brakiem wiedzy oraz
doœwiadczeñ mo¿e prowadziæ do ³¹czenia kryzy-s
ów w sektorze nieruchomoœci z powa¿nymi kry-zysami
ca³ej gospodarki i sektora bankowego.
Zw³aszcza negatywne i pouczaj¹ce s¹ doœwiad-
18

19. czenia ostatnich kryzysów w krajach azjatyckich,
gdzie deregulacja i nadmierny optymizm wyra¿a-j
¹cy siê zw³aszcza w finansowaniu wieloletnich
kredytów krótkimi depozytami, w tym w walutach
wymienialnych, doprowadzi³y poprzez z³e inwe-stycje
do bankructwa ca³e systemy bankowe.
Istotne znaczenie przypad³o tutaj sektorowi nieru-chomo
œci komercyjnych. Poniewa¿ poda¿ nieru-chomo
œci komercyjnych w krótkim czasie jest sta-
³a, zakres i czas trwania wzrostu cen na rynku jest
uzale¿niony od dop³ywu œrodków ze strony sekto-ra
bankowego. Kiedy boom na rynku nieruchomo-
œci zaczyna wygasaæ, banki, ograniczaj¹c finan-sowanie,
przyspieszaj¹ i pog³êbiaj¹ za³amanie.
Kryzys bêdzie siê pog³êbia³, je¿eli banki posiada-j
¹ du¿e udzia³y w nieruchomoœciach lub du¿a
czêœæ ich aktywów jest zabezpieczona na nieru-chomo
œciach.W takiej sytuacji nie bêd¹ one w sta-nie
wygenerowaæ dostatecznych dochodów, aby
odbudowaæ swoje kapita³y.Wkonsekwencji ulegnie
ograniczeniu poda¿ kredytów dla gospodarki wy-wo
³uj¹c problemy niedostatecznego popytu.
W krajach rozwijaj¹cych swoj¹ ekonomiê
wskazuje siê na politykê pañstwa jako na dodat-kowy
element ryzyka. Decyzje polityczne podej-mowane
bez nale¿ytego rozeznania mog¹ mieæ,
jak pokazuje doœwiadczenie, du¿e prze³o¿enie na
sektor i jego otoczenie oraz stabilnoϾ.
3. Czy Polsce grozi kryzys rynku nie-ruchomo
œci i sektora bankowego
3. 1. Zjawiska kryzysowe w budownictwie
mieszkaniowym
W roku 2001 oddano w Polsce rekordow¹
w stosunku do lat dziewiêædziesi¹tych liczbê 106
tys. mieszkañ. Jeszcze wy¿sze przyrosty liczby
oddawanych mieszkañ odnotowano w ci¹gu
ostatnich kilku lat w Warszawie i innych wielkich
miastach kraju. Szacuje siê, ¿e rezultaty roku
2002 mog¹ byæ znacznie, tj. o 25–25% ni¿sze.
Gwa³towny spadek rozmiarów budownictwa mie-szkaniowego
jest zawsze zwiastunem kryzysu
w sektorze. Powstaje wiêc pytanie, czy jest tak
równie¿ tym razem.
G³ówne czynniki kreuj¹ce problemy na rynku
budownictwa mieszkaniowego w wielkich mias-tach
Polski s¹ znane równie¿ z doœwiadczeñ z in-nych
krajów, zarówno rozwiniêtych jak te¿ budu-j
¹cych gospodarkê rynkow¹. Szczególna koncen-tracja
tych zjawisk wyst¹pi³a na rynku warszaw-skim.
Jego analiza jest interesuj¹ca zarówno ze
wzglêdu na dynamikê (czterokrotne zwiêkszenie
poda¿y w ci¹gu kilku ostatnich lat) oraz skalê zja-wisk
(oko³o po³owy rynkowego budownictwa wie-lomieszkaniowego
w Polsce).
Pocz¹wszy od roku 1990 rozwija siê rynek
mieszkañ nowobudowanych, którego coraz wiêk-sza
czêœæ przypada na deweloperów. Od 1995 r.
wWarszawie rozwija siê rynek komercyjnych kre-dyt
ów hipotecznych i mieszkaniowych, ich udzia³
w finansowaniu zw³aszcza nowych mieszkañ
szacuje siê na poziomie 2- 2,5-krotnoœci œredniej
krajowej.
Pomimo relatywnie d³ugiego czasu warszaw-ski
rynek mieszkaniowy, podobnie jak pozosta³e
rynki mieszkaniowe w Polsce, na razie s³abo
przenosi sygna³y z rynku kapita³owego.Wahania
realnych oraz nominalnych stóp procentowych
nie przenosz¹ siê praktycznie na ceny mieszkañ
– nie funkcjonuje wiêc podstawowa zale¿noœæ
rynków rozwiniêtych. Wynika to prawdopodobnie
z niskiego jeszcze poziomu wiedzy ekonomicz-nej,
niskiego udzia³u kredytów w finansowaniu
rynku oraz nierynkowego charakteru znacznej
czêœci sektora (czynsze regulowane).
G³ówne problemy tego rynku s¹ charaktery-styczne
dla pozosta³ych rynków w du¿ych mia-stach,
jednak¿e ze wzglêdu na jego skalê wystê-
puj¹ ze wzmo¿on¹ si³¹. S¹ to: wieloletnia koncen-tracja
polityki mieszkaniowej na popycie, w konse-kwencji
zaniedbanie strony poda¿owej, zw³aszcza
tej rynkowej. W efekcie poda¿ jest ma³o elastycz-
19

20. na, co przy wzroœcie popytu skutkuje wzrostem
cen. Redukcja popytu dla odmiany usztywnia ceny
i wywo³uje nadwy¿ki poda¿y, a w nastêpnym eta-pie
spadki liczby mieszkañ nowo rozpoczynanych.
Na rynek niekorzystnie oddzia³uje system fi-nansowania
budów z zaliczek przysz³ych nabyw-c
ów. Zachêca on deweloperów do brania nad-miernego
ryzyka.
Czynnikiem zak³ócaj¹cym funkcjonowanie
rynku by³a te¿ niekonsekwentna polityka mie-szkaniowa
pañstwa, a zw³aszcza kolejne próby li-kwidacji
tzw. du¿ej ulgi mieszkaniowej oraz
podwy¿ki podatku VAT.
Wieloletnie koncentrowanie polityki mieszka-niowej
na popycie spowodowa³o brak zaintereso-wania
stron¹ poda¿ow¹. W konsekwencji nie
podjêto skutecznych dzia³añ na rzecz ogranicza-nia
znanych barier prawnych wyd³u¿aj¹cych cykl
inwestycyjny. Szczególnie niekorzystnie oddzia³y-wa
³y ograniczenia poda¿y terenów budowlanych
bêd¹ce zarówno wynikiem ograniczeñ regulacyj-nych
jak te¿ brakiem prorynkowej polityki gmin
w tym obszarze. OpóŸnienie reakcji poda¿y
w stosunku do popytu jest samo w sobie wystar-czaj
¹cym powodem do generacji cykli, o ile nie
istnieje wiarygodny i dostêpny dla zainteresowa-nych
system monitorowania aktywnoœci na ryn-ku.
Omawiana koncentracja polityki mieszkanio-wej
na stronie popytowej spowodowa³a, pomimo
istnienia specjalistycznych instytutów bran¿o-wych,
¿e nikt nie podj¹³ tego typu badañ.
Konsekwencj¹ rosn¹cego popytu by³y s³abe
przyrosty poda¿y oraz wzrost cen nominalnych.
Spowodowa³y one wzrost rentownoœci inwestycji,
oraz optymizmu banków i deweloperów a tak¿e
bodŸce do zwiêkszania produkcji. Podobnie jak
w innych tego typu sytuacjach deweloperzy kie-rowali
siê w swoich dzia³aniach g³ównie wzro-stem
cen nominalnych, gdy¿ wzrosty cen real-nych
by³y stosunkowo niewielkie, a w latach
1994–1996 mia³ nawet miejsce spadek cen real-nych
(wykres 1).
W warunkach Polski, tj. dominacji zaliczkowe-go
systemu finansowania inwestycji, optymizm
deweloperów by³ jednak w pe³ni uzasadniony.
Podstawowym czynnikiem napêdzaj¹cym inwe-stycje
i decyduj¹cym o ich rentownoœci z punktu
widzenia dewelopera by³a dŸwignia finansowa
powstaj¹ca w wyniku finansowanie siê z nieopro-centowanych
zaliczek przysz³ych w³aœcicieli mie-szka
ñ. W przypadku stosowania najagresywniej-szych
tj. najbardziej ryzykownych form tego sche-
Wykres 1. Prognoza sytuacji na rynku w Warszawie (budownictwo rynkowe)
20

21. matu dawa³o to na pocz¹tku drugiej po³owy lat
dziewiêædziesi¹tych stopy zwrotu od zaanga¿o-wanego
przez dewelopera kapita³u na poziomie
kilkuset procent. Bardziej cywilizowane formy te-go
schematu dawa³y w drugiej po³owie lat dzie-wi
êædziesi¹tych stopy zwrotu na poziomie
50–80%. Równoczeœnie ryzyko dewelopera
w zwi¹zku z niewielkim zaanga¿owaniem w³a-snego
kapita³u by³o niewspó³mierne do osi¹ga-nych
zwrotów, co zachêca³o do ryzykownych
przedsiêwziêæ. Branie nadmiernego ryzyka jest
w tym schemacie u³atwione brakiem przymusu
korzystania z finansowania bankowego i zwi¹za-nej
z tym bankowej kontroli ryzyka.
Wysoka rentownoϾ inwestycji mieszkanio-wych
w po³¹czeniu ze sztywn¹ poda¿¹ gruntów
spowodowa³a znaczne wzrosty nominalnych i re-alnych
cen terenów budowlanych.
W warunkach nadprodukcji na rynku sztyw-no
œæ poda¿y i opóŸnienia w reakcji poda¿y na
zmiany popytu dzia³aj¹ w drug¹ stronê – zwiêk-szaj
¹c poda¿, na któr¹ nie bêdzie dostatecznego
popytu.
Równie¿ ceny pomimo spadku popytu
usztywniaj¹ siê. Mimo istnienia wWarszawie spo-rej
jeszcze rezerwy umo¿liwiaj¹cej obni¿kê cen,
s¹ one dosyæ sztywne. Dok³adniejsze badania
rynku potwierdzaj¹ fakt, ¿e ich poziom jest w za-sadzie
stabilny, zmniejsza siê tylko rozpiêtoœæ tj.
ró¿nica pomiêdzy cenami minimalnymi i maksy-malnymi.
W konsekwencji rynek nie jest w stanie
wch³on¹æ nadwy¿ki poda¿y. Sztywne ceny powo-dowane
s¹ prawdopodobnie równie¿ systemen fi-nansowania
zaliczkowego, który w tym wypadku
nie tworzy szybkiej i bezpoœredniej presji na
sprzeda¿ wybudownych mieszkañ. D³u¿sze
utrzymywanie siê takiej sytuacji grozi jednak
w d³u¿szym czasie gwa³townym spadkiem cen,
gdy zaczn¹ bankrutowaæ najs³absze i najbardziej
zad³u¿one firmy.
Na omawiane problemy funkcjonowania ryn-ku
budownictwa mieszkaniowego w Polsce na-k
³adaj¹ siê zewnêtrzne wobec sektora czynniki.
O ile w fazie wzrostowej optymizm konsumentów
motywowa³ ich do podejmowania inwestycji i za-ci
¹gania kredytów, co dodatkowo napêdza³o po-pyt
i podnosi³o ceny motywuj¹c inwestorów, o ty-le
obecnie czynniki makroekonomiczne oddzia³u-j
¹ w drug¹ stronê. Zmniejsza siê tempo wzrostu
i optymizm konsumentów, a w konsekwencji real-ny
popyt.
Dodatkowym czynnikiem zak³ócaj¹cym regu-larnie
samoregulacyjne dzia³anie rynku jest nie-przewidywalna
polityka mieszkaniowa poruszaj¹-
ca siê siê od wielu lat pomiêdzy dwoma skrajno-
œciami: du¿ymi i powszechnymi programami do-tacyjnymi
lub sektorem zasilanym w pe³ni na za-sadach
rynkowych. Dzia³a³a ona w kierunku po-g
³êbiania cykli, jak te¿ powodowa³a bie¿¹ce za-k
³ócenia popytu.
O ile w fazie wzrostowej dominowa³y koncep-cje
subsydiowania nadmiernie rozpêdzaj¹ce po-pyt,
o tyle w fazie narastania trudnoœci makroeko-nomicznych
(gdy poda¿ uleg³a wreszcie zwiêk-szeniu,
natomiast problemem stawa³ siê niedobór
popytu) zaczêto ograniczaæ subsydia i zwiêkszaæ
podatki, a w konsekwencji podnosiæ koszty i ogra-nicza
æ niedostateczny ju¿ popyt. Dobr¹ ilustracj¹
sprzecznych i niekonsekwentnych sygna³ów wy-sy
³anych na rynek mo¿e byæ historia ulgi mieszka-niowej,
gdy regularne zapowiedzi jej likwidacji
sztucznie podnosi³y popyt na koniec kilku kolej-nych
lat. Ostateczna jej likwidacja pod koniec
2001 r. przyczyni³a siê zapewne do rekordowej
liczby oddanych mieszkañ, pog³êbiaj¹c zapewne
spadek popytu w roku bie¿¹cym. Podobnie od-dzia
³ywa³a sprawa podatku VAT. Likwiduj¹c nagle
ulgê mieszkaniow¹ wprowadzono równie ko-sztowny
i nie do koñca przemyœlany system dota-cji
do kredytów oraz zapowiedziano ma³o reali-styczny
system tanich kredytów o sta³ej stopie
procentowej. Równoczeœnie zwiêkszono podatek
VAT, chocia¿ w skali mniejszej od zapowiadanej.
Na popyt mieszkaniowy na rynku warszaw-skim,
podobnie jak na rynkach pozosta³ych wiel-kich
miast oddzia³uje sektor bankowy. Jego rosn¹-
21

22. Wykres 2. Budownictwo mieszkaniowe, dochody nominalne ludnoœci i wyp³aty kredytów
cy wp³yw tj. korelacjê pomiêdzy wzrostem popytu,
a wyp³atami kredytów daje siê zauwa¿yæ zw³a-szcza
od roku 1998, tj. gdy portfele i ich dynami-ka
w kraju zaczê³a ju¿ byæ znacz¹ca (wykres 2).
Szczególnie znacz¹cy staje siê te¿ ich
udzia³ w finansowaniu inwestycji na obszarach
wielkich miast. Nie jest to jednak na ogó³ finan-sowanie
inwestycji sensu stricto, lecz w wiêk-szo
œci przypadków ryzykowne kredyty na finan-sowanie
zaliczek u deweloperów. Dotychczaso-we
doœwiadczenia dotycz¹ce jakoœci kredytów
hipotecznych i mieszkaniowych na tle pozosta-
³ych portfeli s¹ raczej dobre. Dlatego mo¿na siê
spodziewaæ, ¿e banki bêd¹ rozwijaæ ten seg-ment
dzia³alnoœci. Mo¿na siê jednak te¿
spodziewaæ, ¿e w warunkach problemów na
rynku banki bêd¹ ograniczaæ najryzykowniejsze
kredyty tj. deweloperskie i budowlano-hipotecz-ne,
ograniczaj¹c popyt na rynku i tym samym
pog³êbiaj¹c k³opoty.
Reasumuj¹c mo¿na stwierdziæ, ¿e tzw. kryzys
w budownictwie mieszkaniowym jest w znacznym
stopniu kryzysem wywo³anym na zamówienie
przez wadliw¹ polityk¹ sektorow¹ – stymulowania
popytu przy sztywnej poda¿y oraz gwa³townego
ograniczania popytu w warunkach znacznej
nadwy¿ki poda¿y nad popytem i pogorszeniu opty-mizmu
konsumentów. Ze wzglêdu na bezkredyto-wy
w wiêkszoœci system finansowania inwestycji
oraz niskie portfele kredytów budowlanych bêdzie
on mia³ minimalne prze³o¿enie na sektor bankowy.
4. Czy grozi nam ogólny kryzys
na rynku nieruchomoœci
Dotychczasowe doœwiadczenia banków pol-skich
z kredytami mieszkaniowymi i hipoteczny-mi
by³y jednoznacznie pozytywne, co powoduje
ich coraz szersze wchodzenie do sektora.
G³ówn¹ barier¹ rozwoju tego rynku staje siê
obecnie bardziej popyt potencjalnych klientów
ni¿ strona poda¿owa.
Tablica 1 . Popyt efektywny oraz potencjalny na
kredyty mieszkaniowe i hipoteczne
ród³o: Obliczenia w³asne
22
wWarszawie w latach 1994–2001
Lata 2002 2008
Roczny popyt potencjalny
wed³ug potrzeb sektora
14,0 22,0
Roczny popyt potencjalny
wed³ug zdolnoœci kredytowej
gospodarstw domowych
43,5 60
Roczny popyt efektywny 4,5 6,0
11,3
Portfel kredytów
hipotecznych
13,5 48,0
61,0

23. Zestawienie wielkoœci rzeczywistego popytu,
popytu potencjalnego, jak te¿ ich prognozy prowa-dzi
do interesuj¹cego wniosku, ¿e wbrew po-wszechnym
opiniom to nie dochody spo³eczeñ-
stwa, przek³adaj¹ce siê na jego zdolnoœæ kredyto-w
¹ s¹ g³ówn¹ barier¹ rozwoju sektora. Pokazuje
to potencjaln¹ skalê rozwoju sektora (tabela 1).
Doœwiadczenia miêdzynarodowe w tym
wzglêdzie nie zawsze s¹ jednak dobre i wykazu-j
¹, ¿e wysoka jakoœæ wierzytelnoœci hipotecznych
mo¿e ulec szybkiemu pogorszeniu (tabela 2).
Tabela 2. Kredyty mieszkaniowe o sp³atach
opó¿nionych o 3 i wiêcej miesiêcy w wybranych
krajach w roku 1990 i w Polsce w roku 2000
ród³o: Niepublikowane badania Banku Œwiatowego
* definiowany jako kredyty mieszkaniowe, w których sp³aty
s¹ opóŸnione o 3 i wiêcej miesiêcy w % ich ca³ego portfela
** szacunki autora
W krajach o rozwiniêtej gospodarce rynkowej
portfele kredytów finansuj¹cych nieruchomoœci
mieszkaniowe oraz komercyjne nierzadko osi¹-
gaj¹ poziom powy¿ej 30% ca³oœci aktywów ban-kowych.
Jak pokazuje te¿ historia œwiatowych
kryzysów bankowych oraz tzw. kryzysów finanso-wych13
ostatnich kilkunastu lat, nieruchomoœci,
a zw³aszcza nieruchomoœci komercyjne, by³y
czêsto istotn¹ przyczyn¹ b¹dŸ katalizatorem tych
kryzysów14.W Polsce, z wyj¹tkiem PKO BP, roz-miary
portfeli kredytów na nieruchomoœci nie
osi¹gnê³y jeszcze poziomu mog¹cego zagroziæ
poszczególnym bankom czy systemowi banko-wemu.
Równie¿ jakoœæ portfeli nie odbiega zna-cz
¹co od zagranicznych standardów charaktery-stycznych
dla krajów rozwiniêtych o zdrowych
sektorach nieruchomoœci i finansowym. Nie sto-suje
siê te¿ najbardziej ryzykownych schematów
kredytowania nieruchomoœci przez banki, zw³a-szcza
z braniem ryzyka kursowego.
Pomimo wielu barier kredyty hipoteczne nale-
¿¹ obecnie w Polsce do najdynamiczniej rozwija-j
¹cego siê segmentu bankowoœci polskiej w ci¹-
gu ostatnich 2–3 lat. Od kilku lat dynamicznie roz-wija
siê te¿ bankowe finansowanie nieruchomo-
œci komercyjnych. Mo¿na oceniæ, ¿e poziom
10–12% aktywów polskiego systemu bankowego
– a wiêc poziom, przy którym bêd¹ one mia³y
bezpoœrednie prze³o¿enie na ryzyko systemu
bankowego – kredyty mieszkaniowe osi¹gn¹
oko³o roku 2008–2010. Jednak¿e ju¿ za 3–4 lata,
przy utrzymaniu obecnej dynamiki rozwoju, ich
udzia³ stanie siê znacz¹cy z punktu widzenia
bezpieczeñstwa sektora.
Analiza podstawowych rodzajów ryzyka na
polskim rynku nieruchomoœci pokazuje, ¿e od kil-ku
lat jego poziom w zasadzie nie spada, konku-rencja
wymusi³a natomiast znacz¹ce obni¿enie
mar¿y: z 10–12% kilka lat temu, poprzez 4–6%
w ci¹gu ostatnich dwóch lat, do poziomu 2–2,5%
w roku 2002 i, jak mo¿na s¹dziæ, w latach nastêp-nych.
Ten korzystny dla konsumentów stan jest
mniej korzystny z punktu widzenia bezpieczeñ-
stwa banków. Znacznie ogranicza on rozmiary pre-mii
za ryzyko i mo¿liwoœci sfinansowania strat
z zysków. Zaledwie przed kilku laty dosyæ po-wszechny
by³ w systemie bankowym pogl¹d o du-
¿ym ryzyku oraz nieop³acalnoœci kredytów hipo-tecznych.
Wynika z tego, ¿e banki z jednej strony
dok³adniej rozpozna³y ryzyko, z drugiej natomiast
strony nauczy³y siê z nim ¿yæ. Dodatkowo wprowa-dzono
kilka „protez”, które omijaj¹ niektóre z pro-blem
ów charakterystycznych dla polskiego rynku.
Do najbardziej znanych nale¿¹ kredyty budowla-no-
hipoteczne oraz przejœciowe ubezpieczenie
23
Kraj WskaŸnik z³ych
kredytów*
Turcja 0,2
Japonia 0,4
Indie 0,6
Kanada 0,54
USA 0,78
Szwecja 1
Polska** 3 4
Hiszpania 2,6
Australia 6,7
Norwegia 7,2
Malezia 10
Tunezja 20
Chile 42

24. wartoœci zastawu, a de facto sp³at kredytu. Pierw-szy
z nich zwi¹zany jest z finansowaniem budowy
mieszkañ z przedp³at, drugi z niesprawnoœci¹ s¹-
dów wieczysto-ksiêgowych. Ci¹gle wysokie real-nie
stopy procentowe powoduj¹ rosn¹c¹ popular-no
œæ kredytów denominowanych, a wiêc obarczo-nych
najwy¿szym ryzykiem przy kryzysie finanso-wym.
Dodatkowo konkurencja na rynku wymusza
nie tylko obni¿kê mar¿y, ale i standardów analizy
wniosków kredytowych – zw³aszcza dotycz¹cych
analizy dochodów kredytobiorcy oraz wyceny war-to
œci nieruchomoœci. Wszystkie dotychczasowe
doœwiadczenia kryzysowe pokazywa³y wyraŸnie,
¿e ostatecznym sprawdzianem jakoœci portfeli s¹
kryzysy makroekonomiczne, finansowe b¹dŸ na
rynkach nieruchomoœci, oraz ¿e czynnikiem o pod-stawowym
znaczeniu dla banku jest standard ana-lizy
wniosków kredytowych. W warunkach rozwi-ni
êtego rynku wierzytelnoœci hipotecznych stan-dard
portfeli jest gwarantowany przez nacisk kon-kurencji.
Bez odpowiedniego audytu portfela nie
mo¿e on byæ odsprzedany, ani byæ podstaw¹ se-kurytyzacji.
Pomimo tego doœwiadczenia kryzysy
bankowe ostatnich lat pokazuj¹, ¿e nawet silna
konkurencja na rynku, jak te¿ zaanga¿owanie wia-rygodnych
instytucji bankowych oraz firm ratingo-wych
i audytorskich, nie s¹ gwarancj¹ stabilnoœci
systemu. Podstawowe znaczenie ma utrzymywa-nie
i egzekwowanie podstawowych standardów
bezpieczeñstwa, zw³aszcza w zakresie polityki
kredytowej przez nadzór bankowy15. Doœwiadcze-nia
zw³aszcza amerykañskie pokazuj¹ przy tym,
¿e nie s¹ wystarczaj¹ce pewne bardzo ogólne
standardy bezpieczeñstwa w tym zakresie typu
wska¿niki LTV czy Efford Ratio, jak te¿ standard
wyceny. Efektywna polityka nadzorcza w tym za-kresie
oznacza nadzór nad koncentracj¹ i struktu-r
¹ poszczególnych rodzajów kredytów, jak te¿ ro-dzaj
ów finansowanych nieruchomoœci. W Polsce
brak jest zarówno kontrolnego oddzia³ywania ryn-ku,
jak te¿ kontroli podstawowych standardów
ostro¿noœciowych, nie wspominaj¹c o bardziej za-awansowanych
technikach kontrolnych. Pomimo
ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecz-nych
nie wydaje siê, aby rynek narzuci³ w najbli¿-
szych latach miêdzynarodowe standardy w tym
zakresie.
Generalnie jednak ryzyko zwi¹zane z tym
rynkiem nie wydaje siê byæ na razie du¿e.
Pomimo niedostatecznej wiedzy analitycznej
o rynku istnieje ju¿ pewne wieloletnie doœwiad-czenie,
które umo¿liwia rozpoznanie ryzyka i za-rz
¹dzanie nim. Znacznie wzrós³ te¿ poziom wie-dzy
stricte bankowej w bankach obs³uguj¹cych
sektor, co prze³o¿y³o siê na profesjonalne proce-dury
i normy ostro¿noœciowe.
Obserwowany w ci¹gu ostatniego roku gwa³-
towny spadek stóp procentowych w portfelach z³o-towych,
jak te¿ rosn¹cy poziom œwiadomoœci eko-nomicznej
klientów powoduj¹ jednak, ¿e kredyty
z³otowe zaczynaj¹ odbudowywaæ swoj¹ pozycjê
na rynku. Wysokie wci¹¿ mar¿e na kredytach de-nominowanych
powoduj¹, ¿e mo¿liwe jest uwzglê-
dnienie w nich premii na ryzyko. Równie¿ banki
przy udzielaniu kredytów denominowanych stosu-j
¹ zazwyczaj dodatkowe wymogi ostro¿noœciowe.
W portfelach dalej dominuj¹ relatywnie nie-wielkie
kredyty o niskim wspó³czynniku LTV. Rów-nie
¿ mar¿e – mimo ¿e spadaj¹ce, ale w dalszym
ci¹gu wysokie jak na standardy miêdzynarodo-we,
zostawiaj¹ miejsce na premiê za ryzyko.
Reasumuj¹c mo¿na powiedzieæ, ¿e pomimo
pewnych niepokoj¹cych zjawisk obserwowanych
w sektorze finansowym zwi¹zanym z sektorem
nieruchomoœci nie stwarzaj¹ one, w ci¹gu kilku
najbli¿szych lat, przes³anek do zaistnienia kryzy-su
w tym sektorze.
5.Wp³yw polityki pañstwa na sektor
nieruchomoœci
Wanalizach kryzysów nieruchomoœci, dotycz¹-
cych zw³aszcza krajów s³abiej rozwiniêtych cywili-zacyjnie,
podkreœla siê wp³yw polityki pañstwa,
24

25. która ma tendencje do pog³êbiania zjawisk kryzy-sowych.
Klasycznym przyk³adem dotycz¹cym
wszystkich grup krajów jest dzia³anie nadzorcy sy-stemu
finansowego, który w warunkach pogorsze-nia
koniunktury stara siê ograniczyæ zaanga¿owa-nie
banków w sektorze wywo³uj¹c lub pog³êbiaj¹c
kryzys.W Polsce problem ten dotyczy g³ównie ryn-ku
nieruchomoœci mieszkaniowych. Zmiany ekip
rz¹dowych ³¹czy³y siê czêsto ze zmianami koncep-cji,
jak te¿ próbami wycofywania siê z podjêtych
przez poprzednie ekipy zobowi¹zañ finansowych
na rzecz realizacji w³asnych. Negatywne konse-kwencje
dla bezpieczeñstwa i stabilnoœci sektora
móg³ mieæ program kredytów kontraktowych, który
uzewnêtrzni³ siê w postaci tzw. programu kas mie-szkaniowych
(inicjatywa rz¹dowa), oraz kas bu-dowlanych
(inicjatywa poselska). Na pewno wp³yw
taki ma natomiast uchwalona w roku 2002 ustawa
o ochronie lokatorów. Kryzys w budownictwie mie-szkaniowym,
aczkolwiek nie doprowadzi do kryzy-su
sektora, jest te¿ w wiêkszoœci wywo³any przez
wadliw¹ politykê. Dlatego te¿ w najbli¿szych latach
podobnie zreszt¹ jak w czasie ostatniego dziesiê-
ciolecia, g³ównym czynnikiem destabilizuj¹cym
mo¿e okazaæ siê polityka pañstwa.
Przypisy
1 S. Mayo, Mieszkalnictwo a gospodarka, Aneks: reforma po-datkowa
oraz alternatywne strategie dotowania mieszkalnic-twa,
Urban Institute Consortium, kwiecieñ 1999 s.6
2 Materia³y The Housing Indicator Program, a joint program of
the United Nation Centre for Human Settlement and The World
Bank oraz Urban and Housing Indicators in the Transitional
Countries of Central and Eastern Europe, a joint program of
the United Nation Centre for Human Settlement and USAID
3 Materia³y The Housing Indicator Program, a Joint Program of the
United Nation Center for Human Settlement and The World Bank.
4 J. Goryñski, Ekonomika budownictwa, PWE, Warszawa 1981,
s. 123 i dalsze oraz s. 164
5 Materia³y The Housing Indicator Program, a joint program of
the United Nation Centre for Human Settlement and The World
Bank oraz Urban and Housing Indicators in the Transitional
Countries of Central and Eastern Europe, a joint program of
the United Nation Centre for Human Settlement and USAID
6 Materia³y The Housing Indicator Program, a joint program of the
United Nation Center for Human Settlement and The World Bank.
7 Tam¿e
8 M. Lea, Bankowoœæ miêdzynarodowa i kryzysy w sektorze
nieruchomoœci – wnioski dla Polski, Cardiff Consulting Servi-ces
& Urban Institute Consortium, 9 marca 1999.
9 Su J., Kelly J., Property Cycles in European Office Markets,
Jones Lang Wootton Research, London, June 1995
10 B. Renaud, The 1985 to 1994 Global Real Estate Cycle: An
Overview, Journal of Real Estate Literature, 5, 1997.
11 J. Guttentag, R. Herring, Credit Rationing and Financial Di-saster,
Journal of Finance, Dec. 1984, jak te¿ R. Herring, S.
Wachter, Real Estate Booms and Banking Busts: An Interna-tional
Perspective, Tokyo 1998.
12 Handorf W. C., Regulacje i nadzór finansowania hipoteczne-go,
USAID/Abt Associates 1997.
13 Szerzej Lea M., Bankowoœæ miêdzynarodowa i kryzysy
w sektorze nieruchomoœci – wnioski dla Polski, Cardiff Consul-ting
Services, Warszawa 1999, jak te¿ Russian Economy:
Trends and Perspectives, January 2000, Monthly Bulletin, In-stitute
for the Economy in Transition, Moscow 2000
14 Handorf W. C., Regulacje i nadzór finansowania hipoteczne-go,
USAID/Abt Associates 1997
15 Handorf W. C., Opracowanie za³o¿eñ polityki nadzorczej dla
kredytowania nieruchomoœci: omówienie przepisów obowi¹zu-j
¹cych w Stanach Zjednoczonych oraz wnioski p³yn¹ce dla
Polski, The Urban Institute, Washington D.C. 1998
Autor jest doradc¹ prezesa NBP
25

26. ROLA BANKOWOŒCI HIPOTECZNEJ
WPROCESIE PRZEBUDOWY
POLSKICH MIAST
Krzysztof Czerkas
OdpowiedŸ na pytanie o rolê bankowoœci hipo-tecznej
w procesie przebudowy polskich miast wy-maga
zdefiniowania pojêcia bankowoœæ hipotecz-na
i pojêcia proces przebudowy polskich miast.
1. Co to jest bankowoϾ hipoteczna
Bankowoœæ hipoteczna jest uzupe³nieniem ofer-ty
polskiego systemu finansowego. Banki hipoteczne
s¹ wyspecjalizowanymi instytucjami finansowymi
g³ównie nastawionymi na udzielanie kredytów za-bezpieczonych
hipotek¹. Mog¹ te¿ nabywaæ wierzy-telno
œci hipoteczne od innych instytucji finansowych.
Banki hipoteczne dzia³aj¹ na mocy ustawy
z 1997 roku o listach zastawnych i bankach hipo-tecznych,
znowelizowanej we wrzeœniu br. Oprócz
tego do dzia³alnoœci banków hipotecznych odnosz¹
siê wszystkie te przepisy prawne, które reguluj¹
funkcjonowanie banków uniwersalnych, w tym pra-wo
bankowe, oraz przepisy o rezerwach celowych,
które nie maj¹ swojego odpowiednika w ¿adnym
kraju w Europie, jeœli chodzi o konserwatyzm
i ostro¿noœæ w klasyfikacji kredytów.
Bank hipoteczny od banku uniwersalnego
odró¿niaj¹ nastêpuj¹ce cechy:
1. Ustawowe zawê¿enie dzia³alnoœci banku hi-potecznego
do kredytów, które musz¹ mieæ
zabezpieczenie hipoteczne, do kredytów
dla jednostek samorz¹du terytorialnego, do
nabywania wierzytelnoœci zabezpieczonych
hipotecznie, do emisji listów zastawnych
i innych papierów wartoœciowych, których
podstaw¹ s¹ hipoteki wpisane do rejestru.
2. Banki hipoteczne maj¹ pewne przywileje
egzekucyjne, choæ ostatnio zosta³y zrówna-ne
z innymi wierzycielami hipotecznymi.
3. Banki hipoteczne maj¹ te¿ przywileje upa-d
³oœciowe.
4. Banki hipoteczne musz¹ bardzo dok³adnie
i wnikliwie wyceniaæ nieruchomoœci. Do nich
odnosi siê tzw. rekomendacja F, reguluj¹ca
ustalanie wartoœci bankowo-hipotecznej.
5. Banki hipoteczne musz¹ te¿ przestrzegaæ
norm ostro¿noœciowych zwi¹zanych z ra-chunkiem
zabezpieczeñ listów zastawnych.
27
Rodzaje dzia³alnoœci banku hipotecznego
Udzielanie kredytów hipotecznych
Emisja listów zastawnych
W perspektywie dzia³alnoœæ doradcza na rynku nierucho-mo
œci i obs³uga jednostek samorz¹du terytorialnego
Cechy kredytu hipotecznego
Kredyty hipoteczne s¹ udzielane na okreœlony cel
Zabezpieczeniem s¹ hipoteki na nieruchomoœciach
Obowi¹zkowe jest stosownie zasady ostro¿nej wyceny
nieruchomoœci
Ten ostatni fakt narzuca, aby kredytowana nieruchomoϾ
posiada³a odpowiednie walory funkcjonalne, zapewniaj¹ce
jej konkurencyjnoœæ w d³u¿szym okresie

27. 6. Banków hipotecznych dotycz¹ tak¿e ustawo-we
limity bezpieczeñstwa zwi¹zane ze struk-tur
¹ pasywów w bankach hipotecznych.
Bank hipoteczny ma wiêc dosyæ zawê¿ony ka-talog
swoich czynnoœci. Dzia³aj¹ce w tej chwili
w Polsce cztery banki hipoteczne wcale nie s¹ naj-wi
êkszymi bankami, z którymi klient korporacyjny,
czy indywidualny mo¿e mieæ do czynienia. I Rhein-hyp
– BRE Bank Hipoteczny, HypoVerainsbank,
Bank Œl¹ski po wzglêdem sumy bilansowej, fundu-szy
w³asnych plasuj¹ siê w trzeciej lub czwartej
dziesi¹tce banków dzia³aj¹cych w Polsce. Banki te
funkcjonuj¹ w ramach grup bankowo-finansowych.
Obserwuj¹c praktykê ich funkcjonowania mo¿na
dostrzec przyk³ady kanibalizmu produktowego.
Z chwil¹ powstania banku hipotecznego, bank ma-cierzysty
wcale nie wycofuje siê z finansowania no-wych
projektów dotycz¹cych nieruchomoœci. Banki
hipoteczne chocia¿ nie maj¹ u³atwionego zadania,
radz¹ sobie na rynku.
Banki hipoteczne, gdyby mierzyæ ich efektyw-no
œæ zyskiem netto oraz sum¹ bilansow¹ na jed-nego
zatrudnionego, nale¿¹ do najbardziej efek-tywnych
instytucji finansowych w Polsce. DoϾ
powiedzieæ, ¿e w Rheinhyp – BRE pracuje 120
osób, bank za 9 miesiêcy tego roku wypracowa³
5 mln z³ zysku i ma blisko 1 mld z³ sumy bilanso-wej.
Gdyby trzyma³ proporcje zatrudnienia ban-k
ów uniwersalnych, to w Rheinhypie – BRE po-winno
pracowaæ od 250 do 300 osób.
Banki hipoteczne nie s¹ wiêc bankami porów-nywalnymi
z bankami uniwersalnymi pod wzglê-
dem zakresu dzia³ania, sieci, mo¿liwoœci finanso-wania
(do wrzeœnia br. nie mog³y przyjmowaæ lo-kat)
oraz wielkoœci zatrudnienia.
2. Jaka jest rola banków
hipotecznych w przebudowie
polskich miast?
Z racji wielkoœci i ograniczeñ w dzia³alnoœci
rola banków hipotecznych w przebudowie pol-skich
miast jest dosyæ ograniczona i, jak siê wy-daje,
dotyczy g³ównie pewnego specyficznego ty-pu
projektów.
28
Imperatywy dzia³alnoœci banku
hipotecznego
Analiza rynku i ustawodawstwa dotycz¹cego nieruchomoœci
Analiza trendów w architekturze i technologiach
Analiza rynku nieruchomoœci
Wykorzystywanie formu³y project finance i analizy strukturalnej
Finansowanie projektu na zasadach project
finance – cechy charakterystyczne
Pozyskiwanie finansowania dla konkretnego przedsiêwziê-
cia (projektu inwestycyjnego)
Wartoœæ przedsiêwziêcia realizowanego w ramach projektu
inwestycyjnego mo¿e przekraczaæ znaczn¹ kwotê
Oparcie struktury na wyselekcjonowanej grupie inwesto-r
ów akceptuj¹cych warunki transakcji
Organizatorzy (sponsorzy) przedsiêwziêcia formuj¹ spó³kê
wy³¹cznie dla celów realizacji projektu (Spó³ka Specjalnego
Przeznaczenia – SSP)
SSP „izoluje” organizatorów (sponsorów projektu) od ryzy-ka
zwi¹zanego z projektem, a sukces przedsiêwziêcia „izo-lowany
” jest od ryzyka niewyp³acalnoœci którejkolwiek ze
stron zaanga¿owanych w projekcie
Po zaanga¿owaniu œrodków w³asnych przez organizato-r
ów, kredytodawcy i/lub inwestorzy, dzia³aj¹c jako konsor-cjum,
w ramach umów kredytowych i umów emisji instru-ment
ów d³u¿nych, organizuj¹ zewnêtrzne komplementar-ne
Ÿród³a finansowania projektu
Zobowi¹zania wobec kredytodawców i inwestorów s¹ uza-le
¿nione od bilansu SSP (Spó³ki Specjalnego Przeznaczenia)
Rola bankowoœci hipotecznej
w procesie przebudowy polskich miast
BankowoϾ hipoteczna jest ban
kowoœci¹ specjalistyczn¹, wykorzystuj¹c¹ efekty specjalizacji,
innowacji i jakoœci obs³ugi
Specjalizacja daje mo¿liwoœæ selekcji najlepszych projek-t
ów i najlepszych deweloperów, co ma znaczenie w go-spodarce
przestrzennej

28. Rheinhyp – BRE nie jest bankiem masowym,
bankiem dla przeciêtnego Kowalskiego. Jest na-tomiast,
jak siê wydaje, bardzo ciekawym ban-kiem
dla œredniego polskiego dewelopera, a ko-rzystaj
¹c z pomocy naszych akcjonariuszy dla
du¿ych, zachodnich i krajowych grup deweloper-skich
i funduszy inwestycyjnych nabywaj¹cych
w Polsce nieruchomoœci komercyjne.
W portfelu kredytowym, takiego banku jak
Rheinhyp – BRE, mniej wiêcej 85% stanowi¹ kre-dyty
komercyjne, a oko³o 13–14% – kredyty dla
przeciêtnego Kowalskiego. Dzisiejszy bank hipo-teczny
¿yje g³ównie z kredytów komercyjnych.
Kilka lat temu twórcy banku zak³adali zupe³nie in-ne
proporcje. Bank mia³ ¿yæ z kredytów indywidu-alnych.
Co jest przyczyn¹ tak radykalnej zmiany?
Wydaje siê, ¿e moment wejœcia banków hipo-tecznych
na polski rynek finansowy by³ najgorszy
z mo¿liwych. Licencja, któr¹ uzyska³ Rheinhyp –
BRE w 1999 r. zbieg³a siê czasowo z recesj¹
w gospodarce, z podwy¿szeniem VAT-u na mate-ria
³y budowlane, dyskusj¹ ile ma wynosiæ VAT od
sprzedawanych mieszkañ, ze spowolnieniem
wzrostu gospodarczego, wysokimi stopami pro-centowymi.
I jak wiêkszoœæ zjawisk w polskim sy-stemie
finansowym po 1989 roku szczytna idea
bankowoœci hipotecznej, szczytne nawi¹zanie do
tradycji z okresu miêdzywojennego i tradycji wie-lu
krajów zachodnich nie by³o zwi¹zane z prze-zwyci
ê¿aniem istniej¹cych od wielu lat barier dla
rozwoju budownictwa i dla rozwoju rynku nieru-chomo
œci. Podstawowe bariery to:
– tryb rejestracji hipotek,
– prawo budowlane, które pozwala mi³oœni-kom
czapli siwej czy ¿urawia b³otnego skar-
¿yæ bezkarnie ka¿d¹ budowê w Polsce;
– szara strefa;
– niekorzystne regulacje podatkowe zwi¹za-ne
z rynkiem nieruchomoœci.
Zatem dzisiaj rola banku hipotecznego w prze-budowie
polskich miast, pod wzglêdem transakcji,
jest ograniczona po pierwsze – do budowy nowych,
spektakularnych obiektów, biurowców o wysokich
walorach funkcjonalnych, wielkich centrów handlo-wych,
wielkich centrów logistycznych i do obs³ugi ni-szy,
któr¹ nie s¹ zainteresowane banki uniwersalne
– chodzi tutaj o obs³ugê œredniego dewelopera,
który kupuje lokal u¿ytkowy i przysposabia go na
potrzeby konkretnego najemcy; buduje ma³y biuro-wiec
lub ma³e centrum handlowe; przeprowadza re-nowacj
ê zabytkowej kamienicy z przeznaczeniem
na luksusowy apartamentowiec lub biura. W tym
segmencie rynku Rheinhyp – BRE czuje siê najle-piej.
Obs³uga w³aœnie tego segmentu sta³a siê spe-cjalizacj
¹ banku. Co prawda nie ma dok³adnych da-nych
statystycznych, ale udzia³ Rheinhyp – BRE
w tej grupie klientów i tej grupie projektów jest na
pewno znacz¹cy. Natomiast wydaje siê, ¿e rozcza-rowali
œmy wielu obserwatorów rynku nieruchomo-
œci, bo Rheinhyp – BRE nie jest bankiem maso-wym.
Powstanie banków hipotecznych takich jak
Rheinhyp – BRE nie oznacza zliberalizowania
podejœcia do finansowania nieruchomoœci.
Nie jesteœmy dostêpni dla wiêkszoœci dewelo-per
ów mieszkaniowych, którzy realizuj¹ swoje pro-jekty
w nie akceptowanej przez bank strukturze
organizacyjnej, czyli bez powo³ywania spó³ek celo-wych.
Nie godzimy siê na to, ¿eby pieniêdzmi war-szawskich
klientów dewelopera finansowaæ wal¹-
c¹ siê budowê w Gdañsku, a pieniêdzmi przezna-
29
Struktura transakcji w project finance
Powinna uwzglêdniaæ aspekty prawne i podatkowe trans-akcji
(tzw. optymalizacja podatkowa), w tym kwestie
zwi¹zane z ustaw¹ o rachunkowoœci
Powinna zapewniæ odpowiedni¹ formê prawn¹ spó³ki celo-wej
i optymalizowaæ czas jej tworzenia
Powinna uwzglêdniaæ reputacjê i doœwiadczenie stron
uczestnicz¹cych w transakcji
Koncepcja architektoniczna i budowlana projektu powinna
zapewniæ konkurencyjnoœæ
Powinna uwzglêdniaæ kondycjê finansow¹ stron transakcji
Tworzy j¹ system umów i deklaracji, jest zwi¹zana z iden-tyfikacj
¹ i odpowiedni¹ alokacj¹ ryzyka projektu
Z punktu widzenia banku powinna uwzglêdniaæ w³aœciwe
proporcje kredytu i wartoœæ kredytowanego przedsiêwziêcia

29. czonymi na inwestycje w Warszawie i Gdañsku
podtrzymywaæ padaj¹cy projekt w Bia³ej Podla-skiej
czy Olsztynie. Bank ¿¹da, aby przep³ywy fi-nansowe
w projekcie by³y œciœle kontrolowane.
Wydaje siê, ¿e rosn¹ca popularnoœæ formu³y ra-chunku
powierniczego (zwanego escrow) w du¿ej
mierze jest zas³ug¹ dzia³alnoœci banków hipotecz-nych,
dla których ten rachunek jest jednym z pod-stawowych
narzêdzi kontroli przep³ywów finanso-wych
w projekcie. Pamiêtaj¹c o doœwiadczeniach
banków uniwersalnych z kredytowania budowy
statków i samolotów oraz zarz¹dzania ryzykiem
okresu budowy, standardem w Rheinhyp – BRE
jest zewnêtrzny in¿ynier, który pilnuje prawid³owo-
œci projektu z prawem budowlanym czy zgodnoœci
z wszystkimi mo¿liwymi pozwoleniami. Staramy
siê zatem kontrolowaæ ka¿d¹ z³otówkê wydan¹
w ramach projektu.W projektach dotycz¹cych nie-ruchomo
œci wymaganie odpowiedniego poziomu
przedsprzeda¿y jest dla Rheinhyp – BRE testem
œwiadcz¹cym o tym, ¿e projekt mieszkaniowy zo-sta
³ zaakceptowany przez rynek. Rheinhyp – BRE
wymaga tak¿e rzeczywistego zwi¹zania dewelo-pera
z projektem poprzez odpowiedni poziom
œrodków w³asnych w projekcie. Œrodkami w³asny-mi
dewelopera nie s¹ przedp³aty od nabywców, ani
kredyty kupieckie wykonawcy budowy tzn. czêœæ
robót jest wykonywanych a nie fakturowanych.Wy-mog
ów ww. wielu polskich deweloperów, przyzwy-czajonych
do zupe³nie innych standardów dzia³a-nia
z pocz¹tku lat 90., nie chce zaakceptowaæ.
W promocji rozwi¹zañ, nawi¹zuj¹cych do filozofii
project finance, nie pomaga te¿ polski system po-datkowy.
Ka¿de bowiem tworzenie spó³ki celowej
albo spó³ki obiektowej w trakcie procesu inwesty-cyjnego
rodzi konsekwencje podatkowe. Wielu
ekspertów twierdzi, ¿e w Polsce nie jest jeszcze
opodatkowane tylko oddychanie.
Rheinhyp – BRE nie by³ i nie jest bankiem dla
szarej strefy. Nie akceptujemy klientów o nieudoku-mentowanych
Ÿród³ach przychodów argumentuj¹-
cych, ¿e zarabiaj¹ u bogatego kuzyna we Francji,
a przywo¿one do Polski nie opodatkowane wynagro-dzenie
jest na tyle godziwe, ¿e wystarcza na ¿ycie
i wakacje na Wyspach Kanaryjskich. Podstawowym
dokumentem dla banku jest deklaracja podatkowa.
30
Przyk³ady krytycznego ryzyka
wp³ywaj¹cego na decyzjê kredytow¹
Przedsiêwziêcie nie uzyska³o stosownych pozwoleñ a bu-dowa
siê jeszcze nie rozpoczê³a
Projekt nie zachowuje p³ynnoœci w wyniku przedsprzeda¿y –
przedsprzeda¿ mniejsza ni¿ 30% przy przeciêtnej lokalizacji
Tocz¹ca siê debata polityczna lub spo³eczna mog¹ca za-grozi
æ powodzeniu projektu, np. kwestionowanie przez
lobby ekologiczne lokalizacji osiedla
Kapita³ spó³ki celowej powo³anej do realizacji przedsiê-
wziêcia nie zosta³ w pe³ni op³acony
Sytuacja w³asnoœciowa gruntu, na którym ma powstaæ
przedsiêwziêcie, nie jest w pe³ni wyjaœniona
Przedsiêwziêcie jest realizowane przez podmiot, którego
udzia³owcy i/lub cz³onkowie zarz¹du s¹ zaliczani do nieso-lidnych
d³u¿ników
Raport bieg³ych rewidentów dotycz¹cych sprawozdañ
sponsorów wskazuj¹cy na istotne uchybienia
Proponowany przedmiot zastawu jest ju¿ obci¹¿ony na
rzecz osób trzecich, mechanizm przep³ywów pieniê¿nych
dopuszcza pierwszeñstwo roszczeñ podmiotu powi¹zane-go
bezpoœrednio lub poœrednio z odbiorc¹ finansowania
przed roszczeniami banku (z wyj¹tkiem podmiotów maj¹-
cych pierwszeñstwo ustawowe, takich jak Skarb Pañstwa)
Wystêpuj¹ problemy z ochron¹ œrodowiska
Niejasne powi¹zania personalne i inne spó³ki celowej ze
sponsorami
Kryterium lokalizacji oznacza wziêcie
pod uwagê nastêpuj¹cych czynników
Odpowiedni¹ gêstoœæ populacji, strukturê zawodow¹, œre-dni
¹ wieku mieszkañców, status zatrudnienia, istnienie
i rozmiar przestêpczoœci, jakoœæ us³ug w zakresie edukacji,
lecznictwa, kultury i handlu
Kondycjê ekonomiczn¹ firm dzia³aj¹cych w otoczeniu nie-ruchomo
œci, poziom dochodów mieszkañców
Zasoby naturalne w otoczeniu (iloœæ, jakoœæ po³o¿enie, sto-pie
ñ wyczerpania).
Jakoœæ ochrony przeciwpo¿arowej i policyjnej, istnienie szkó³
oraz innych us³ug organizowanych przez w³adze lokalne
Kwestie zwi¹zane z ochron¹ œrodowiska. Kwestie te dotycz¹
emisji szkodliwych substancji, ska¿enia gleby, promieniowania
elektroenergetycznego.

30. Postawa Rheinhyp – BRE w projektach mie-szkaniowych
mo¿e byæ te¿ rozczarowaniem dla
nabywców mieszkañ. Bank nie jest stron¹ w ich
sporach z deweloperem o krzywe parapety, sufity
i Ÿle zrobione wylewki. Bank nie jest i nie mo¿e byæ
sêdzi¹ w tych sprawach, stron¹ w sporach o ja-ko
œæ robót budowlanych. Rol¹ banku jest finanso-wanie
przedsiêwziêcia, zamkniêcie struktury fi-nansowania.
Przebudowa polskich miast to budowa obiek-t
ów o odpowiednich walorach funkcjonalnych lub
podniesienie walorów obiektów ju¿ istniej¹cych.
Czy rola Rheinhyp – BRE w finansowaniu nieru-chomo
œci, w przebudowie polskich miast mo¿e byæ
wiêksza? Zale¿y to od kilku czynników. Przede
wszystkim od jasnego podzia³u ról w ramach grupy
kapita³owej, w której funkcjonuje bank hipoteczny.
Akcjonariusze banków hipotecznych powinni, jak
siê wydaje, rozwa¿yæ podniesienie kapita³ów w³a-snych
tych banków. Kapita³ w³asny Rheinhyp –
BRE, który wynosi 200 mln z³ umo¿liwia udzielenie
kredytu jednemu po¿yczkobiorcy w wysokoœci oko-
³o 11 mln USD. Koszt budowy najwiêkszych cen-tr
ów handlowych czy biurowych jest kilkakrotnie
wiêkszy. Nale¿y te¿ wzi¹æ pod uwagê problemy
zwi¹zane z upowszechnieniem w Polsce filozofii
project finance. Banki hipoteczne korzysta³y na
konserwatywnym podejœciu banków uniwersalnych
do klientów staraj¹cych siê o kredyt, którzy nie mo-g
¹ siê wykazaæ histori¹ dzia³alnoœci gospodarczej
i maj¹tkiem. Rheinhyp – BRE spó³ka celowa bez hi-storii
nie przera¿a, oby tylko deweloper mia³ do-
œwiadczenie i by³ w stanie wspieraæ projekt w mo-mentach
krytycznych. Rheinhyp – BRE analizuje
walory nieruchomoœci w d³u¿szym okresie. Rze-czoznawcy
banku obiekty wyceniaj¹ bardzo kon-serwatywnie
i straj¹ siê nie przekraczaæ proporcji
kredytu i wartoœci bankowo-hipotecznej. Chocia¿
teoretycznie kredyt mo¿e sfinansowaæ w 100%
projekt, w praktyce nie przekracza on 80% warto-
œci przedsiêwziêcia. Bank hipoteczny stara siê fi-nansowa
æ nieruchomoœæ o najlepszej lokalizacji,
o odpowiednich walorach konkurencyjnych, czêsto
wymusza remonty s³u¿¹ce odpowiedniemu pod-niesieniu
walorów obiektu lub zmianê koncepcji
obiektu. Rola banku mo¿e byæ wiêksza, co zale¿y
od promocji standardów w finansowaniu projektów
inwestycyjnych w nieruchomoœciach, od zmiany
przepisów podatkowych, od wzrostu gospodarcze-go,
od zmniejszenia bezrobocia, od prze³amania
niechêci polskiego spo³eczeñstwa do zad³u¿ania
siê; poza sfer¹ oddzia³ywania polskiego sektora
bankowego z ró¿nych powodów pozostaje nadal
ponad 50% doros³ej populacji. Du¿¹ szans¹ te¿ dla
banków hipotecznych w procesie przebudowy pol-skich
miast jest nowelizacja ustawy o listach za-stawnych
i bankach hipotecznych z wrzeœnia br.,
poniewa¿ umo¿liwia finansowanie infrastruktural-nych
projektów samorz¹du terytorialnego. W tej
chwili banki hipoteczne licz¹ na to, ¿e projekty in-
31
Czynnik lokalizacji
Czynnik lokalizacji jest równie¿ uto¿samiany z odleg³oœci¹
pomiêdzy dan¹ nieruchomoœci¹ a wszelkimi miejscami, do
których ludzie wyje¿d¿aj¹ i z nich przyje¿d¿aj¹. Wa¿ne
znaczenie ma dostêpnoœæ œrodków komunikacji. Szczegól-ne
znaczenie ma komunikacja z du¿ymi skupiskami ludno-
œci, dostêpnoœæ sklepów, placówek us³ugowych, urzêdów,
tak¿e parków i terenów rekreacyjnych etc. Waga wy¿ej
wymienionych czynników jest ró¿na w zale¿noœci od ty-p
ów projektów dotycz¹cych obszaru nieruchomoœci.
Zarz¹dzanie ryzykiem
w projektach deweloperskich
Jakoœæ tego zarz¹dzania powinna byæ jednym z czynni-k
ów oceny projektów deweloperskich.
W projektach deweloperskich wystêpuj¹ nastêpuj¹ce
problemy:
– z³a analiza wykonalnoœci
– brak skompletowanych Ÿróde³ finansowania
– niew³aœciwa lokalizacja
– b³êdne za³o¿enia co do harmonogramu i terminów
realizacji
– b³êdna koncepcja architektoniczna
– brak doœwiadczenia dewelopera
– b³êdy w zarz¹dzaniu inwestycj¹

31. frastrukturalne samorz¹du terytorialnego bêd¹ rea-lizowane
pod nadzorem unijnych doradców, bo
bardzo czêsto elementem ich finansowania s¹
granty Unii. Bank czuje siê bardzo pewnie w œrodo-wisku,
gdzie ktoœ patrzy na rêce, gdzie ktoœ bada
kosztorysy i przebieg projektu. Rheinhyp – BRE
promuje, jak siê wydaje, nowatorskie transakcje na
polskim rynku czyli monetyzacjê zasobów nieru-chomo
œciowych. Refinansowanie gotowej wynajê-
tej nieruchomoœci jest dla banku sytuacj¹ idealn¹.
deweloper otrzymuje kapita³, który pozwala mu na
realizowanie nastêpnych projektów. Rheinhyp –
BRE promuje tak¿e, bardzo popularne na Zacho-dzie,
a w Polsce jeszcze nie rozpowszechnione,
transakcje typu sate and leasback. Niekoniecznie
musi to byæ leasing zwrotny, mo¿e to byæ sprzeda¿
przez wielk¹ firmê jej w³asnych nieruchomoœci,
o w miarê uniwersalnym przeznaczeniu, do spó³ki
celowej i zast¹pienie prawa w³asnoœci d³ugoletnim
stosunkiem najmu.Takie transakcje mog¹ sprzyjaæ
restrukturyzacji podmiotów gospodarczych.
Specjalistyczny bank, jakim jest bank hipoteczny,
mo¿e wiêc w procesie przebudowy polskich miast
odegraæ wa¿n¹ rolê i promowaæ nowe podejœcie do
nieruchomoœci i nowe na rynku polskim standardy
dzia³ania. Zawsze jednak bêdzie tak, ¿e do wspó³-
pracy bank bêdzie wybieraæ najlepsze projekty,
o najlepszych lokalizacjach, realizowane przez
sprawdzonych deweloperów gwarantuj¹cych odpo-wiednie
zarz¹dzanie ryzykiem przedsiêwziêcia.
Autor jest dyrektorem Departamentu Kredytów Komercyj-nych
Rheinhyp - BRE Bank Hipoteczny SA
32
Spó³ka celowa daje bankowi
szereg korzyœci
Rozgraniczenie danego projektu od innych projektów (prze-p
³ywy finansowe)
Kwestie rêkojmi i gwarancji w odniesieniu do prac budow-lanych
(poprzednie projekty)
Przyspieszone dochodzenie roszczeñ przez bank poprzez
wykonywanie praw maj¹tkowych i korporacyjnych

32. PROBLEMY PRZESTRZENNE
I EKONOMICZNE
PRZY PRZYGOTOWANIU
WIELKIEJ INWESTYCJI – STUDIUM
PRZYPADKU: NOWE MIASTO
W KRAKOWIE
Grzegorz Buczek
1.T³o gospodarczo-spo³eczno-
-przestrzenne przedsiêwziêcia
T³o gospodarczo-spo³eczne-przestrzenne
przedsiêwziêcia Nowe Miasto (dalej: NM) w Kra-kowie
by³o monitorowane i analizowane przez
liczny miêdzynarodowy zespó³ doradców i eks-pert
ów amerykañskiego inwestora Tishman
Speyer Properties (www.tishmanspeyer.com; da-lej:
TSP) w wielu, wymienionych dalej aspektach
i na wielu poziomach – od miêdzynarodowego
i krajowego, poprzez regionalny, ogólnomiejski
i lokalny. Brano pod uwagê zarówno stan jak i da-j
¹ce siê okreœliæ i ekstrapolowaæ trendy w ci¹gu
8–10 lat, charakterystycznego dla tego typu
przedsiêwziêcia okresu realizacji i zwrotu nak³a-d
ów. Ze wzglêdu na spodziewan¹ znajomoœæ
ogólnych uwarunkowañ przez adresatów niniej-szego
tekstu, zostan¹ one wy³¹cznie wspomnia-ne
dla przypomnienia, ¿e tak¿e, a mo¿e przede
wszystkim, tego typu uwarunkowania s¹ brane
pod uwagê przez inwestorów globalnych (a do ta-kich
niew¹tpliwie nale¿y firma TSP), przy podej-mowaniu
decyzji o alokacji kapita³u inwestycyjne-go,
którym zarz¹dzaj¹.
Postêpowanie selekcyjne, którego celem by³o
znalezienie inwestora strategicznego dla zago-spodarowania
terenów obszaru Krakowskiego
Centrum Komunikacyjnego (dalej: KCK) zosta³o
rozpoczête wczesn¹ jesieni¹ 1997 roku, a wiêc
w okresie stosunkowo wysokiego optymizmu, co
do ogólnej sytuacji i trendów rozwojowych w na-szym
kraju i Europie. Owocowa³o to podejmowa-niem
istotnych decyzji inwestycyjnych przez in-westor
ów zagranicznych, tak¿e amerykañskich,
w Polsce oraz w makroregionie (m. in. General
Motors, Goodyear, Delphi, Motorola) i nie pozo-sta
³o bez wp³ywu na decyzje TSP o udziale we
wspomnianym postêpowaniu.
Pozytywnie oceniano wówczas Polskê, szcze-g
ólnie w aspekcie jej wiarygodnoœci i stabilnoœci
oraz znacz¹cego miejsca w œwiecie i Europie
(planowane przyst¹pienie do NATO oraz akcesja
do UE). Konsekwencj¹ by³a pozytywna ocena –
co dla inwestora zasadnicze – ryzyka polityczne-go
i gospodarczego.Wysoko oceniono tak¿e sam
region (rozpatrywany szerzej ni¿ samo woje-w
ództwo ma³opolskie), jego potencja³ rozwojowy
oraz si³ê nabywcz¹ mieszkañców, delimituj¹c
strefê oddzia³ywania planowanego przedsiêwziê-
cia inwestycyjnego na makroregion wyznaczony
godzinn¹ izochron¹ komunikacyjn¹, zaludniony
przez ok. 8 milionów potencjalnych u¿ytkowni-k
ów.
Szczególnie wysok¹ ocenê otrzyma³a sama –
tradycyjnie dobrze przez Amerykanów postrze-gana
– aglomeracja (metropolia) krakowska,
a zw³aszcza miasto Kraków, ze wzglêdów na je-go
szeroko znane walory, takie jak poprawiaj¹ca
siê dynamicznie jakoœæ ¿ycia, zaplecze edukacyj-ne
i naukowe czy poda¿ wysokokwalifikowanej
kadry. Taka korzystna percepcja Krakowa by³a
uwarunkowana tak¿e jego ówczesn¹ pozycj¹
33

33. w stosunku do Warszawy – z nies³ychanie ko-sztown
¹ sfer¹ otoczenia biznesu, niezbyt przyja-znej,
je¿eli chodzi o warunki ¿ycia i pracy oraz
zdaj¹cej siê powoli wyczerpywaæ swoje proste re-zerwy
rozwojowe. Amerykanie liczyli wówczas na
wyst¹pienie, charakterystycznego dla Stanów
Zjednoczonych i pozytywnego dla rozwoju Krako-wa,
zjawiska relokacji – co najmniej w relacji War-szawa
– Kraków (tak¿e ze wzglêdu na zasadni-czo
poprawiaj¹ce siê warunki podró¿owania po-mi
êdzy tymi miastami), obejmuj¹cego zarówno
mieszkañców jak i niektóre podmioty gospodar-cze.
Zak³adano tak¿e, ¿e drugim potencjalnym
kierunkiem takich relokacji by³aby aglomeracja
katowicka.
Z perspektywy czasu trzeba stwierdziæ, ¿e
mechanizm ten najwyraŸniej nie zafunkcjonowa³,
g³ównie z powodu doœæ zasadniczej zmiany
w tzw. otoczeniu biznesu, która nast¹pi³a w War-szawie,
a tak¿e na dalsze utrzymywanie siê w na-szym
kraju wielu syndromów pañstwa doœæ scen-tralizowanego.
W tej analizie regionalnej i ponadregionalnej
istotne znaczenie mia³ odpowiedni do potrzeb
rozwoju regionu oraz planowanego przedsiêwziê-
cia postêp realizacji inwestycji transportowych –
autostrady A2 oraz rozbudowa i wzrost miêdzy-narodowej
roli lotniska Balice. W tych uwarunko-waniach
dobrze mieœci³ siê prawid³owo zidentyfi-kowany
przez w³adze samorz¹dowe Krakowa ob-szar
strategiczny KCK, jego lokalizacja, wielkoϾ
oraz potencja³ rozwojowy, a zw³aszcza jego po-wi
¹zania komunikacyjne – zarówno drogowe, jak
i kolejowe, tak¿e w œwietle planowanej realizacji
szynowego po³¹czenia lotniska Balice i pozosta-j
¹cego w centrum KCK – Dworca PKP Kraków
G³ówny Osobowy. Nie bez znaczenia dla pozy-tywnej
oceny KCK by³y dla inwestora strategicz-nego
NM inne planowane inwestycje w sferze
transportu publicznego, pocz¹wszy od pozytyw-nie
wtedy ocenianych i ju¿ widocznych zmian
w czasie oraz komforcie podró¿owania kolejami,
zamierzone realizacje szybkiego tramwaju oraz
nowego regionalnego dworca autobusowego,
a tak¿e przedsiêwziêæ mostowych i drogowych
w Krakowie.
W ten pozytywny dla inwestora ogólny obraz,
zarysowuj¹cy siê w okresie podejmowania
wstêpnych decyzji dotycz¹cych NM (tj. na prze³o-mie
lat 1997 i 1998), wpisa³y siê jakiœ czas
póŸniej zalecenia OECD zawarte w Raporcie
o Krakowie [2000], a dotycz¹ce wysokich mo¿li-wo
œci wzrostu i przekszta³ceñ istotnych dla mia-sta
i regionu tzw. ³uku rozwojowego: Kampus UJ
– Nowe Miasto – Nowa Huta.
2. Problemy przestrzenne
zagospodarowania obszaru
strategicznego Krakowskiego
Centrum Komunikacyjnego (KCK)
Nieco bardziej zró¿nicowany i w konsekwencji
mniej pozytywny obraz zarysowa³ siê w roku
1998, ju¿ po przeprowadzeniu na rzecz TSP, wy-branego
jako inwestora strategicznego obszaru
KCK (pocz¹tek 1998), wielu szczegó³owych ana-liz
i ocen, g³ównie w zakresie uwarunkowañ roz-wojowo-
przestrzennych miasta Krakowa i same-go
KCK. Okaza³o siê np,. ¿e uchwalona przez Ra-d
ê Miasta Krakowa i wstêpnie wysoko oceniona
przez ekspertów TSP strategia rozwoju spo³ecz-no-
gospodarczego Krakowa, w rozumieniu stra-tegii
rozwoju powszechnie sporz¹dzanych przez
metropolie œwiatowe i europejskie, jest w zasa-dzie
dokumentem bez wiêkszego znaczenia,
a z pewnoœci¹ nie mog¹cym s³u¿yæ inwestorowi
strategicznemu w obszarze KCK jako pe³nowar-to
œciowa podstawa do oceny jego ryzyka inwe-stycyjnego.
W szczególnoœci niepokoj¹cy by³
brak jednoznacznych zwi¹zków tej strategii
z krótkookresowym planowaniem bud¿etowym
i inwestycyjnym, co wkrótce mia³o siê okazaæ jed-nym
z istotnych czynników opóŸniaj¹cych przy-gotowania
do rozpoczêcia inwestycji NM. Innym
34