Presentiatie tijdens CBS Woningmarktsymposium 2017

1. 1|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017

2. 2|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017 2|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Invloed van natuur op de
woningmarkt
9-03-2017 CBS Woningmarkt Symposium, Den Haag
Dr. Michiel Daams
m.n.daams@rug.nl
Economische Geografie

3. 3|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
“Why is central Paris rich
and
downtown Detroit poor?”
Brueckner et al. (1999) European Economic Review

4. 4|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Totale woningwaarde per gemeente
Bewerking Daams; data CBS/Kadaster (2015)

5. 5|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Bronnen: Cityfan.nl; geoparkdehondsrug.nl; natuurlandschap.nl

6. 6|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Bron: Daams, Sijtsma, Van der Vlist (2016)

7. 7|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Nu: recent nieuw onderzoek
“The effect of natural space on nearby property prices:
accounting for perceived attractiveness”
dr. Michiel Daams dr. Frans Sijtsma prof.dr. Arno van der Vlist
2016 artikel in Land Economics 92(3), 389-410

8. 8|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Doel onderzoek
› Beter begrijpen:
 Waardering woningkopers voor natuur in
specifieke locaties
›Waarom?

9. 9|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Source: Prorail

10. 10|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Woningprijsanalyse
› Waarom? Geen duidelijke markt voor natuur
 Feitelijk marktgedrag (vs. mensen bevragen)
 Marktomvang
› Hedonische prijsanalyse woningprijzen en kenmerken
 Multivariabele regressieanalyse
 Werkpaard van de natuurwaardering (100+ studies)
 Belangrijk: precieze schattingen vereisen goede data (Palmquist)
› Onze bijdrage
 Unieke consumenteninformatie: aantrekkelijke natuurplekken

11. 11|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Bestaande maatstaven: ‘natuur’
Meeste studies: typen grondgebruik (CBS data)
(bos, parken, meren, etc.)

12. 12|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Zelfde type grondgebruik

13. 13|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Hotspotmonitor (HSM); nationale survey
› Holistische maatstaf
› Alle ‘natuur’ kan gemarkeerd worden
Bedenker: dr. Frans Sijtsma
Sijtsma et al. (2012a; 2012c)
De Vries et al. (2013)
Daams and Sijtsma (2013)
Bijker et al. (2016)
Davis et al. (2016)
Daams and Veneri (2016)
Daams et al. (2016)
Ontwikkeld RUG i.s.m. PBL

14. 14|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Vier HSM niveaus
Aantrekkelijke plek met natuur
› Lokaal (<2km woonlocatie)
› Regionaal (<20km woonlocatie)
› Nationaal (in het land)
› Wereld (ergens in de wereld)

15. 15|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
›Een blik op de data: Groningen

16. 16|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Lokale markers <2km

17. 17|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Regionale markers <20km

18. 18|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Nationale markers

19. 19|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
›Den Haag:
een volstrekt andere structuur

20. 20|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Lokale markers
<2km

21. 21|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Regionale markers
<20km

22. 22|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Nationale markers

23. 23|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
›Groene Hart:
bouwrestricties, maar waardering?

24. 24|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Nationale
markers

25. 25|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
› Terug naar de woningprijsstudie

26. 26|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
8,613 Nationale markers
Consistent vergelijkbaar over NL
Respondenten uit heel NL
82% respondenten uit GfK panel
75% markers binnen 11km stedelijk gebied
Gecheckt op mogelijke regionale bias

27. 27|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Van punten naar 202 gebieden

28. 28|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017

29. 29|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Woningmarkt data
› Transactieprijzen eengezinswoningen
› 2009-2012
› Data: Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM)
±80% Nederlandse markt
› 203,344 woningen

30. 30|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
› Y: ln transactieprijs woning
› De X’en:
- conventionele hedonic (m², #kamers, #banen etc.)
- Afstand tot meest nabije aantrekkelijke groen
- Binair; dummies voor kilometer-intervallen
- Controls voor hoeveelheid aantrekkelijk groen
- Binnen uiterste bereik afstands-effect (7km); ring-measure
› Regionale woningmarkt (N=76) & tijd fixed effects (jaar)
› Zipcode clustered standard errors (6-positie postcode niveau)
Empirisch model

31. 31|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Bron: Daams, Sijtsma, Van der Vlist (2016)
Effect natuur ongeacht aantrekkelijkheid?
› Zwak effect (en niet verder dan 0,5 km)
› Niet significant voor meeste grondgebruikstypen
 Woningkopers willen niet zomaar natuur, maar…

32. 32|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Bron: Daams, Sijtsma, Van der Vlist (2016)
Verschillen tussen stad en platteland

33. 33|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Conclusies
› Uniek onderzoek: woningprijzen + Greenmapper
› Effecten aantrekkelijke natuur over 7 kilometer
› Sterkere relatie met woningwaarde dan gedacht
› Andere studies: mogelijk forse onderschatting van
waarde natuur voor woningkopers

34. 34|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Bron: http://jeugdjournaal.nl/artikel/2110444-bouw-
niet-meer-vakantiehuisjes-op-het-strand.html

35. 35|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Waar woningen ontwikkelen?
Bron: Google Maps

36. 36|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Vooruitblik 2017
› RUG - CBS: rekenen aan Nederlandse steden
› RUG - OECD: nieuwe internationale studie
› Greenmapper wensen:
• meer regionale dekking over heel Nederland
• structurele monitoring?

37. 37|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Nu online: www.woningwaardenatuur.nl

38. 38|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Nu online: www.woningwaardenatuur.nl

39. 39|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Nu online: www.woningwaardenatuur.nl

40. 40|
faculteit ruimtelijke
wetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
De invloed van natuur op de woningmarkt
Michiel Daams
Economische Geografie & Vastgoedkunde
m.n.daams@rug.nl

41. voor wat er feitelijk gebeurt

42. Samenwerken met het CBS?
Het CBS beschikt over een schat aan statistische gegevens, die
gratis beschikbaar zijn op www.cbs.nl en StatLine.
Maar soms is dit niet genoeg.
In dat geval kun je het CBS inschakelen via
woningmarktsymposium@cbs.nl