Пытаясь оценить тенденции рынка недвижимости, предлагаю посмотреть на стоимость квадратного метра жилой площади в Москве глазами инвестора как на финансовый инструмент.

1. Попытка прогноза тренда жилой недвижимости Москвы на 2017г.
Расти нельзя стоять? Ответ в картинках
Хрусталев М.А. Январь 2017
Пытаясь оценить тенденции рынка недвижимости, предлагаю посмотреть на
стоимость квадратного метра жилой площади в Москве глазами инвестора как на
финансовый инструмент.
o Инвестиции в московские квадратные метры с учётом сдачи в аренду – самая
доходная инвестиция на локальном рынке с начала века, без учёта аренды
уступают только фондовому рынку.
o Реальные доходы россиян привязаны к нефтяному тренду и снова вышли на
траекторию роста в конце 2016г.
o Недвижимости исторически с определённым лагом реагирует на изменение
доходов локальных домохозяйств.
o Прогнозируемое снижение рублёвых рыночных и ипотечных ставок может
послужить триггером для реализации отложенного спроса на квартиры.
o Снижение разницы процентных ставок между рублёвыми и долларовыми
активами не должно значительно повлиять на рынок недвижимости.
o Расхождение трендов российского фондового рынка и рынка недвижимости
открывает возможность для более активного роста последнего.
o Позитивный тренд на рынке энергоносителей задаёт тон для всех сегментов
российского финансового рынка.
üИстория инвестиций
• Внутренние инвесторы, оценивающие инвестиционную привлекательность в
локальной валюте, запомнили вложения в недвижимость Москвы в XXI веке
такой :

2. 2
• Глобальные инвесторы при инвестициях в страну предпочитают промышленную,
складскую и торговую недвижимость, тем не менее некоторые фонды имеют
значительные портфели доходной жилой недвижимости. Картинки для глобальных
инвесторов, мыслящих в долларах, выглядят так :
-100%
-50%
0%
50%
100%
150%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
RUB Instruments change, Y/Y
М2, RUB
MOEX Index, RUB
CPI
0%
200%
400%
600%
800%
1000%
1200%
1400%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
RUB yields, 2002=100%
M2, RUB
MOEX Index
OFZ 5Y
USD/RUB
CPI, %
M2+Rent

3. 3
ü Источник внутреннего благосостояния
• Не нужно быть экспертом по инвестициям или государственному бюджету, чтобы
понимать : благосостояние как России в целом, так и отдельного домохозяйства в
стране все ещё намертво привязано к экспортным энергоносителей.
-100%
-50%
0%
50%
100%
150%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
$ Instruments change, Y/Y
М2, $
RTS Index, $
Brent, $
0%
100%
200%
300%
400%
500%
600%
700%
800%
900%
1000%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
$ yields, 2002=100%
M2, $
RTS Index
Brent
USD/RUB
M2+Rent, $

4. 4
• Предыдущее дно нефтяных цен на пике глобального ипотечного кризиса было
пройдено в конце 2009 года. Под влиянием нефтяной ренты, реальные
располагаемые доходы начали устойчиво восстанавливаться темпами 5%+ весной
2010 года. Период выздоровления домохозяйств продлился полтора года.
• Последний нефтяной пузырь лопнул в 2014, после чего цены достигли дна и
оттолкнулись в январе 2016 г. Год с момента начала восстановления цен уже
прошёл, в начале 2017 страны ОПЕК и примкнувшие рапортуют о выполнении
согласованных сокращений добычи нефти.
• Есть понимание, что в период оставшийся до выборов Президента России
руководство страны приложит все усилия для как минимум сохранения доходов
населения на текущем уровне.
ü Доходы нужно инвестировать
• Рост или хотя бы стабилизация реальных доходов домохозяйств заставляют думать
не только о сегодняшнем дне, но и о будущем, а значит рассматривать варианты
сбережения средств.
• Нефтяное rally в начале 2000-х привело к взрывному росту доходов в стране с
запредельно низкой базы 1990-х и, соответственно, к спросу на московские
квартиры со стороны всех категорий покупателей : разбогатевших россиян,
трудовых мигрантов, иностранных и локальных инвесторов, экспатов, приехавших
зарабатывать в России.
-
20
40
60
80
100
120
140
-15
-10
-5
-
5
10
15
20
25
30
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Real Wages change vs Brent price
Real Wages change, %
Brent

5. 5
• Протяжённость во времени сделок с недвижимостью, инерционность рынка и
«профессиональная» работа риелторов и девелоперов помогли покупателям
временно проигнорировать снижение реальных доходов и создать «пузыри» на
рынке жилой недвижимости в 2009 и 2013 гг. Но, деревья не растут до небес!
• В 2010 г. рост показателя реальных доходов домохозяйств предопределил
окончание коррекции долларовых цен квадратного метра. В III квартале 2016 г.
этот показатель снова поднялся выше нуля после мега-провала в 2014-2015 гг.
• Картинка рублёвых инвесторов похожа, с той разницей что осенью 2014г., они
спасали обесценивающиеся средства в квадратных метрах.
-15
-10
-5
-
5
10
15
20
25
30
-
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
M2,$ vs Real Wages
M2,$
Real Wages Y/Y
-
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
-
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
M2, RUB vs M2, $
Avg M2, RUB
Avg M2,$

6. 6
ü Ставка на ставку
• Наличие стабильного недорогого фондирования даёт возможность финансовым
инвесторам увеличивать риски и/или дюрацию инвестиций. Недвижимость один из
вариантов средне- и долгосрочных инвестиций. Периоды относительно невысоких
и низковолатильных рублёвых ставок 2006-2008 гг. и 2010-2014 гг. формировали
базу для роста недвижимости.
• Последние отчёты Банка России в явном виде прогнозируют снижение ключевой
ставки в I- II кварталах 2017г.
• Банковская система столкнулась с избытком ликвидности начиная с лета 2016г.
• Достигнутый в 2016 г., уровень инфляции в 5,4% делает цель Банка России по на
2017 г. в 4% совсем не фантастической (если не учитывать степень релевантности
официальных статистических данных).
• Все это создаёт предпосылки к снижению ипотечных ставок ниже
психологического и исторического уровня в 10%, что может послужить триггером
для принятия дополнительного риска домохозяйствами и привлечения ипотеки для
реализации отложенного спроса на недвижимость.
-15
-10
-5
-
5
10
15
20
25
30
-
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
M2, RUB vs Real Wages
M2,RUB
Real Wages, %

7. 7
ü Баба Яга против
• Снижение уровня процентных ставок в России в паре с процессом ужесточения
кредитной политики в США может привести к сокращению разницы процентных
ставок между нашими странами на 150-200 б.п. в течении рассматриваемого
периода.
• Сокращение процентного дифференциала снижает интерес спекулятивного
капитала к вложениям в активы РФ. Но это в большей степени оказывает влияние
на вложения в инструменты с фиксированным доходом, чем на рисковые вложения,
к которым относится риск инвестиций в недвижимость.
-
5
10
15
20
25
30
35
-
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
M2,RUB vs OFZ 5Y and Funding rate
CB RF o/n rate (Mortgage indication)
М2, RUB
RUB 5Y OFZ Rate
Рост на стабильном
фондировании
Рост на стабильном
фондировании
-
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
-
5
10
15
20
25
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
M2,RUB vs CPI
CPI Index
M2, RUB

8. 8
• Американский рынок недвижимости, несмотря на намеченный ФРС тренд на
повышение целевой ставки, уже отыграл потери ипотечного кризиса и штурмует
новые высоты. Консенсус прогноз на 2017г. для американского рынка
недвижимости аналитиков Thomson Reuters +4,8%. Российский рынок пока отстаёт.
ü Глазами финансового спекулянта
• Финансовые спекулянты, опечаленные негативными ставками на развитых
европейских и азиатских рынках, с радостью будут использовать carry trade
возможности развивающихся рынков, в первую очередь российского.
• Для покупки рублёвого риска оцениваются рынки акций, облигаций, деривативов
и, для некоторых фондов, недвижимости. Сравнивается подобное с подобным.
5
10
15
20
25
30
35
-
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
M2,$ vs RU_US Rate differencial
M2,$
RU_US Rate differecial
RUB 5Y Bond,%
100
200
300
400
500
600
700
800
100
110
120
130
140
150
160
170
180
190
200
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Russian vs US Housing markets, 2000=100
US Housing price Index, $ (left)
Russia Housing price Index,$

9. 9
• Сравнение доходности облигаций с рентной доходностью не в пользу последней на
среднесрочном горизонте, но снижение уровня рублёвых ставок на финансовом
рынке вполне может вернуть ситуацию 2010-2011 гг. и 2013 г., когда рента была
сопоставима с доходностями рыночных инструментов (облигаций и свопов).
• Долгосрочная корреляция фондовых индексов со стоимостью недвижимости
доказывает интерес одного класса инвесторов к обоим инструментам.
Запаздывание рынка недвижимости (около года относительно индекса в $) связано
в основном с инерционностью этого рынка.
4
6
8
10
12
14
16
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Rent vs OFZ 5Y Rate
Rent rate, %
RUB 5Y OFZ Yield, %
-
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
-
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
M2 vs RTS Index, $
Avg M2,$
RTS Index

10. 10
• Явное расхождение рублёвого фондового индекса и цен недвижимости,
напоминает о ситуации 2010 г. и предполагает акселерацию рублёвых цен
квадратного метра до 10-15% в год.
ü Основной гаджет, это нефтяной вентиль
• Как не печально, но ни девальвация, ни санкции не меняют коренным образом
модель российской экономики - нефтяная и газовая ренты остаются её основой. А
значит, главный график, это железобетонная корреляция московского рынка
недвижимости с рынком экспортируемых нефтепродуктов и в рублях и в валюте.
-
500
1 000
1 500
2 000
2 500
-
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
M2 vs MOEX Index, RUB
Avg M2, RUB
MOEX RUB Index
-
20
40
60
80
100
120
140
-
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
M2 vs Brent, $
Avg M2,$
Brent

11. 11
• «Зелёные ростки» рублёвой цены Brent в 2016 г. напоминают о начале 2010 г., и
говорит что недвижимости пора догонять нефть.
• Консенсус прогноз аналитиков Thomson Reuters по стоимости нефти сорта Brent
на конец 2017 года – 59,68 $/brl (текущий уровень 56 $/brl)
ü Резюме : Расти, нельзя стоять
• Данные о ценах недвижимости – сайт irn.ru, выборка автора.
• Макро данные – Банк России, ФСГС
• Рыночные данные – Thomson Reuters, расчёты автора
-
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
-
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
M2 vs Brent RUB
Brent, RUB
Avg M2, RUB