Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay.doc

Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
ĐẶNG THỊ THÚY THÀNH
QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN
KỀ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY
Chuyên ngành : Luật dân sự
Mã số :603830
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. LÊ ĐÌNH NGHỊ
Hà Nội

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết
quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung
thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài
chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo
vệ luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn
Đặng Thị Thúy Thành

MỤC LỤC
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN SỬ
DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ.....................................................6
1.1. Khái niệm bất động sản .................................................................................... 6
1.1.1. Khái niệm bất động sản theo pháp luật một số nước ....................................... 6
1.1.2. Khái quát quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam về bất động sản ......... 8
1.2. Các khái niệm cơ bản có liên quan đến bất động sản liền kề...................... 15
1.2.1. Khái niệm bất động sản liền kề...................................................................... 15
1.2.2. Khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề ................................ 17
1.2.3. Quy chế pháp lý về ranh giới giữa các bất động sản liền kề.......................... 23
1.2.4. Khái niệm bất động sản bị vây bọc ................................................................ 28
1.3. Quyền đối với bất động sản liền kề (Địa dịch hay dịch quyền) theo pháp
luật một số nước ..................................................................................................... 29
Chương 2. QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO
QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 ..............................................34
2.1. Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
...................................................................................................................................34
2.1.1. Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề...................... 34
2.1.2. Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề ..................... 40
2.2. Nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề................................ 47
2.2.1. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề ....................................................... 47
2.2.2. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề .. 55
2.2.3. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề....................................... 59
2.2.4. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác............................................... 64

Chương 3. THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY
ĐỊNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ...........67
3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề.................................................................................. 67
3.1.1. Thực tiễn áp dụng chế định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo
thủ tục hành chính .................................................................................................... 69
3.1.2. Thực tiễn áp dụng chế định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để
giải quyết những tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự ......................................... 74
3.2. Một số phương hướng và giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật
về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề................................................... 84
KẾT LUẬN ..............................................................................................................94
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................95

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
1. BLDS : Bộ luật Dân sự
2. BLDS&TM : Bộ luật Dân sự và Thương mại
3. DLSG: Dân luật Sài Gòn
4. TAND: Tòa án nhân dân
5. UBND : Ủy ban nhân dân
6. VKSND : Viện Kiểm sát nhân dân
7. XHCN: Xã hội chủ nghĩa

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Do đặc tính của đất đai với tính chất tự nhiên không di dời được, cho nên việc
sử dụng bất động sản của người khác nói chung và đất đai nói riêng là một nhu cầu
cấp thiết, một đòi hỏi phải có sự điều chỉnh của pháp luật. Quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên của bất động sản và hậu quả của
việc phân chia, dịch chuyển quyền đối với bất động sản.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một chế định phái sinh của chế
định quyền sở hữu được quy định tại Chương XVI, Phần thứ hai Bộ luật Dân sự
2005 (từ đây gọi là BLDS 2005) với tiêu đề: Những quy định khác về quyền sở hữu.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được quy định trong BLDS của nước ta
với đặc thù là quyền sở hữu của tư nhân đối với đất đai không được thừa nhận và
theo quy định của Hiến pháp thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý. Tuy nhiên pháp luật về đất đai của Việt Nam quy định người sử dụng
đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền
sử dụng đất. Việc thực hiện các quyền này phải tuân theo các quy định của BLDS
2005 và pháp luật về đất đai.
Nghiên cứu về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền không chỉ có ý nghĩa
về mặt lý luận mà còn mang tính thực tiễn sâu sắc. Pháp luật dân sự của Việt Nam
trước đây cũng như của nhiều nước trên thế giới quy định quyền địa dịch trong điều
kiện ghi nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Pháp luật Việt Nam hiện nay không
thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai nhưng lại quy định quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề. Đây là sự khác biệt mang tính đặc thù trong pháp luật Việt
Nam cần được làm sáng tỏ. Thông qua đề tài: "Quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay", tác giả luận văn mong muốn góp
phần lý giải về lý luận cũng như thực tiễn trong pháp luật Việt Nam và một số nước
trên thế giới khi xây dựng và áp dụng chế định này.
1

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong một thời gian dài, pháp luật Việt Nam nói riêng cũng như của các nước
XHCH nói chung không đề cập đến chế định quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề, bởi cơ sở thực tiễn, khách quan cho chế định này không tồn tại đó là quyền
sở hữu tư nhân về đất đai. Vì vậy, cũng không có các công trình khoa học pháp lý
trong lĩnh vực này ở các nước XHCN nói chung và Việt Nam nói riêng. Các công
trình nghiên cứu trong lĩnh vực này được các luật gia trong chế độ cũ Sài Gòn đề
cập đến, nhưng chỉ giới hạn trong khuôn khổ của giáo trình luật khoa Sài Gòn.
Lần đầu tiên vấn đề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được đề cập
đến trong cuốn: “Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam” của TS.
Nguyễn Ngọc Điện, trong đó đề cập đến tài sản nói chung và một số vấn đề về các
hạn chế đối với việc thực hiện quyền sở hữu. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề được tác giả giới thiệu với tiêu đề: “Quyền và nghĩa vụ láng giềng” nhưng
chủ yếu mang tính giới thiệu các quy định của BLDS 1995, hiện còn có nhiều vấn
đề cần tranh luận đang còn bỏ trống.
Từ khi BLDS 2005 ra đời có một số tác giả khác nghiên cứu về quyền sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề một cách hệ thống, toàn diện. Điển hình là TS. Phạm
Công Lạc với cuốn: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” do nhà xuất bản
Tư pháp xuất bản năm 2006 và TS. Trần Thị Huệ cũng nghiên cứu về vấn đề này
trong cuốn: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và vấn đề tranh chấp ranh
giới” do Nhà xuất bản Tư pháp xuất bản năm 2011.
Các công trình trên tuy có nghiên cứu một cách hệ thống về quyền sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, khi mà chính sách
pháp luật về đất đai đã có sự thay đổi căn bản. Nhiều văn bản luật mới ra đời đòi hỏi
phải có sự hệ thống hóa các quy định của pháp luật Việt Nam về quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề, trên cơ sở đó tạo tiền đề cho việc áp dụng pháp luật một
cách thống nhất trên toàn quốc.
2

3. Mục tiêu nghiên cứu
3.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở phân tích lịch sử hình thành và phát triển của quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề và các quy định pháp luật liên quan nhằm hệ thống các khái
niệm về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; So sánh với
các quy định tương đồng trong pháp luật của một số nước trên thế giới để đưa ra các
kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định tương ứng trong luật thực định; Đóng góp
cho việc sửa đổi BLDS 2005 sắp tới và áp dụng các quy định của BLDS 2005 để
giải quyết những tranh chấp trong thực tế.
3.2. Mục tiêu cụ thể
Để thực hiện mục tiêu đó, luận văn đã tập trung nghiên cứu những vấn đề cụ
thể như sau:
- Quan niệm về bất động sản trong pháp luật của một số nước trên thế giới và
Việt Nam;
- Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật một số nước và
pháp luật Việt Nam trước khi ban hành BLDS 2005;
- Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong BLDS 2005 và một số quy
định liên quan chặt chẽ với nó;
- Nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được quy định trong
BLDS 2005;
- Thực trạng áp dụng pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
và hướng hoàn thiện các quy phạm pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề.
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần bổ sung và hoàn thiện những vấn
đề lý luận về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, tạo cơ sở
khoa học để hoàn thiện chế định quyền sở hữu trong điều kiện nền kinh tế thị
trường theo định hướng XHCN.
3

Luận văn là tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu và sinh viên, học viên
chuyên nghành luật dân sự cũng như các cơ quan áp dụng pháp luật để giải quyết
các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Các kết luận, ý kiến được trình bày trong luận án có thể giúp cho cơ quan nhà
nước có thẩm quyền hoàn thiện chế định quyền sở hữu nói chung và quyền sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề nói riêng.
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
"Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện
nay" là một đề tài nghiên cứu những quy định của pháp luật hiện hành về phần thứ 2
của BLDS với tiêu đề: “Những quy định khác về quyền sở hữu” và nghiên cứu các
vụ tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, trên cơ sở đó đưa ra
các kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật dân sự.
Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu đề tài này, với khuôn khổ của luận văn
thạc sĩ luật học tác giả chỉ tập trung vào nghiên cứu các quy định của pháp luật
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề một cách hệ thống và đầy đủ, tạo tiền
đề lý luận cũng như có cách hiểu thống nhất trong quá trình áp dụng pháp luật vào
giải quyết các tranh chấp thực tế về quyền này hiện nay.
6. Phương pháp nghiên cứu
Trong phạm vi nghiên cứu và mục đích nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng các
phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, lôgíc để lý giải nguyên nhân các hiện
tượng trong mối quan hệ giữa quyền sở hữu bất động sản, chuyển dịch quyền đối
với bất động sản với quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Bằng phương pháp phân tích, so sánh để tìm sự đồng nhất cũng như khác biệt
trong pháp luật Việt Nam với pháp luật của một số nước trên thế giới. Trên cơ sở đó
thấy được sự kế thừa, phát triển, tính đặc thù trong quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề pháp luật Việt Nam, từ đó liên hệ đến thực tiễn áp dụng các quy định
hiện hành của pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề và nêu ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật.
4

7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận
văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề.
Chương 2: Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của
BLDS 2005.
Chương 3: Thực tiễn áp dụng và hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật
về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
5

Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
1.1. Khái niệm bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản theo pháp luật một số nước
Việc phân loại tài sản thành bất động sản và động sản có nguồn gốc từ cổ luật
La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là
tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động
sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì
liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Một trong những cách phân loại vật được xem là chính thống, quan trọng nhất
bắt nguồn từ cổ luật La Mã và cho đến nay vẫn được ghi nhận trong các BLDS của
nhiều nước trên thế giới. Tài sản được phân chia thành động sản và bất động sản.
Tuy nhiên, tiêu chí để phân loại cũng như quan điểm phân loại trong các BLDS của
các nước có những điểm khác nhau, đẫn đến những tài sản nào được coi là động
sản, bất động sản cũng khác nhau.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của
mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu
chí phân loại, tạo ra cái gọi là khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và
động sản.
Khoản 1 Điều 86 BLDS Nhật Bản có hiệu lực từ năm 1889 quy định: “Đất đai
và các vật gắn liền với đất là bất động sản” [32]. Đất được biểu hiện là một diện tích
nhất định với không gian về chiều cao và bề sâu (đá, cát, sỏi, phù sa là một phần của
đất). Vật gắn liền với đất là những vật liên quan chặt chẽ với đất.
Điều 100 BLDS&TM Vương quốc Thái Lan có hiệu lực từ năm 1925 quy định:
“Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống
nhất với đất đai. Nó bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” [34].
6

Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất như
Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều
130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên
bang Đức. Tuy nhiên, BLDS Liên bang Nga quy định cụ thể bất động sản là mảnh
đất chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói
chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Mặt khác, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với
đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 BLDS Pháp quy định: “Mùa màng chưa
gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động
sản”[31]. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện trong BLDS Nhật Bản. Trong
khi đó, Điều 100 BLDS&TM Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những
vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” [34]
và pháp luật dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài
sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được
coi là gắn liền với đất đai và do vậy là bất động sản; Thứ hai, không giải thích rõ về
khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản gắn liền với
đất đai.
BLDS Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các BLDS truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê
tương tự theo cách của các BLDS truyền thống, mặt khác, đưa ra khái niệm chung
về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến đối tượng
và mục đích sử dụng của nó” [17, tr22] trong đó bao gồm rừng, vườn cây lâu năm,
nhà ở và các công trình xây dựng. Bên cạnh đó, luật này còn liệt kê những vật
không liên quan gì đến đất đai như tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ… cũng là
các bất động sản.
7

Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là động sản, trong
khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Việc phân loại tài sản
thành động sản hay bất động sản theo pháp luật của đa số các quốc gia khác trên thế
giới đều dựa vào tính chất di dời hay không di dời được của tài sản. Ngoài ra, một
số tài sản được quy định là bất động sản do tính chất, công dụng của tài sản hoặc do
pháp luật mỗi nước quy định.
1.1.2. Khái quát quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam về bất động sản
1.1.2.1. Quy định của pháp luật việt nam về bất động sản trước khi ban hành
BLDS 2005
Trong cổ luật Việt Nam không có sự phân biệt tài sản thành động sản và bất
động sản, nhưng đất đai được coi là một loại tài sản đặc biệt, bởi đất đai được coi là
tài sản có giá trị nhất. Từ thời Lý – Trần cũng như sau này các quy định về sở hữu
tài sản trong Quốc triều Hình luật cũng như trong Hoàng Việt luật lệ chủ yếu đề cập
đến đất đai hoặc các tài sản liên quan đến đất đai. Những quy định này xuất phát từ
điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam vào thời kỳ lịch sử đó khi mà nền nông
nghiệp chiếm vai trò chủ đạo, đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng nhất trong sản
xuất nông nghiệp. Trên cơ sở quy định nguyên tắc chung là Nhà nước (vua) thực
hiện quyền sở hữu tối cao đối với đất đai. Các quy định của pháp luật chủ yếu bảo
vệ quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Việc phân ruộng đất thành công điền (ruộng đất
công thuộc sở hữu của nhà nước, của làng xã) và tư điền (ruộng đất thuộc sở hữu tư
nhân) thể hiện rõ quan niệm này. Các hình thức sở hữu khác về đất đai vẫn tồn tại,
tuy nhiên, bao trùm lên tất cả là quyền sở hữu của Nhà nước. Mức độ của quyền lực
thực tế giảm dần từ sở hữu nhà nước đến sở hữu làng xã và sở hữu tư nhân.
Thời kỳ Pháp thuộc, Nước Việt Nam chia thành 3 kỳ: Bắc Kỳ, Trung Kỳ và
Nam Kỳ. Mỗi kỳ áp dụng các BLDS khác nhau. Dân luật giản yếu Nam Kỳ ban
hành ngày 26/03/1983 được áp dụng tại Nam Kỳ. Bắc Kỳ áp dụng BLDS Bắc Kỳ
thay thế cho Hoàng Việt luật lệ. Tại Trung Kỳ áp dụng Hoàng Việt Trung kỳ Hộ
luật ban hành vào các ngày 13/07/1936 ; 08/01/1938; 28/09/1939, BLDS giản yếu
8

cùng với BLDS Pháp. Riêng ở Nam Kỳ sử dụng đồng thời Dân luật giản yếu Nam
Kỳ và các quy định của Luật Hồng Đức, Luật Gia Long cho đến khi ban hành
BLDS Sài Gòn ngày 28/06/1972.
Điểm thống nhất trong các BLDS có hiệu lực ở Việt Nam trước đây, bất động
sản và động sản chỉ được quy định theo dạng liệt kê. Điều 312 Dân luật Sài Gòn
quy định: “Tài sản chia làm động sản và bất động sản” [30, Điều 312 ] sau đó liệt kê
những tài sản nào là bất động sản. BLDS Bắc Kỳ trực tiếp liệt kê bất động sản mà
không quy định tài sản bao gồm động sản và bất động sản. Điều 449 BLDS Bắc Kỳ
quy định: “Bất động sản có ba thứ, hoặc bởi tính chất của nó, hoặc bởi mục đích của
nó hoặc bởi quyền sử dụng vì cớ gì”. [2]
Điều 363 DLSG tương tự như quan niệm về bất động sản trong BLDS Pháp.
Bất động sản được quy định tại điều 517 BLDS Pháp: “Tài sản là bất động sản bởi
tính chất hoặc mục đích sử dụng của chúng hoặc bởi đối tượng mà chúng gắn liền
với nó ” [31, Điều 517]. Điều 363 DLSG quy định: “Bất động sản chia làm ba loại:
Bất động sản vì bản chất tự nhiên; Bất động sản vì công dụng riêng; Bất động sản vì
có đối tượng trên bất động sản” [30, Điều 363]. Quan niệm về bất động sản của
DLSG không có sự khác biệt đáng kể so với BLDS Pháp, đều chia bất động sản
thành 3 loại căn cứ vào bản chất tự nhiên hoặc do công dụng của chúng hoặc bởi đối
tượng mà chúng gắn liền với nó.
Như vậy, khái niệm bất động sản trong BLDS Pháp, BLDS Bắc Kỳ, BLDS Sài
Gòn không có sự khác biệt đáng kể bởi vì đều quy định bất động sản theo tính chất tự
nhiên, bất động sản do công dụng, bất động sản do có đối tượng trên bất động sản.
Thứ nhất, đối với bất động sản do bản chất tự nhiên, Điều 373 DLSG quy định
nhà ở là bất động sản nhưng đã loại ra một số loại nhà ở có thể tháo ra được và các
nhà cửa bằng vật liệu nhẹ tranh, tre, cây, tôn không có nền móng vững chắc hoặc
Khoản 2 Điều 450 BLDS Bắc Kỳ quy định tương tự nhà cửa là bất động sản trừ
những nhà lá có thể tháo ra, lắp lại được. Quy định này có sự khác biệt đáng kể so
với quy định về các tài sản là bất động sản trong BLDS Pháp. Sự khác biệt này có
thể giải thích mặc dù BLDS Sài Gòn, BLDS Bắc Kỳ được xây dựng trên cơ sở
9

tiếp thu thành tựu lập pháp của BLDS Pháp nhưng có sự cải biến cho phù hợp với
điều kiện kinh tế, xã hội Việt Nam thời kỳ này. Do điều kiện kinh tế Việt Nam chủ
yếu là làm nông nghiệp nên nhà ở nông thôn chủ yếu là nhà dựng tạm có lợp lá nên
các loại nhà ở này không có kết cấu bền vững, cố định và theo tính chất tự nhiên là
có thể di dời được nên không thể coi loại nhà ở này là bất động sản do bản chất tự
nhiên.
Như vậy, bất động sản do bản chất tự nhiên được xác định là đất đai (ruộng
đất, điền địa), và những vật gắn liền với đất đai như công trình xây dựng kiên cố
trên đất, cây cối có rễ ăn vào đất cùng hoa lợi từ các cây cối đó. Nếu vật gắn liền với
đất đai mà mất đi thuộc tính gắn vào đất, có thể bứt ra khỏi đất thì không được coi
là bất động sản nữa.
Thứ hai, bất động sản do công dụng (dụng ích): Các BLDS trước khi ban hành
BLDS năm 1995 đều liệt kê những tài sản bản chất là động sản nhưng do sử dụng vào
mục đích canh tác mà chúng trở thành bất động sản. Điều 522 BLDS Pháp quy định:
“Các súc vật giao cho tá điền hay người quản lý dùng vào canh tác được coi là bất động
sản nhưng nếu giao cho một người khác không phải là tá điền hay người quản lý trang
trại chăn nuôi thì được coi là động sản”[31, Điều 522]. Quy định này không có trong
BLDS Bắc Kỳ và DLSG. DLSG quy định một bất động sản do công dụng phải là các
động sản mà chủ sở hữu đã gắn vào một bất động sản chính có tính chất tự nhiên không
thể di dời được mà không thể tháo ra được mà không làm hư hại hay mất vẻ mỹ quan
của nhà cửa hay cơ sở đó. Bất động sản vì công dụng là một bộ phận của bất động sản
chính hay có thể coi bất động sản theo tính chất là vật chính, các bất động sản theo
công dụng là vật phụ. Bởi vậy, khi chuyển giao nghĩa vụ giao vật chính thì phải chuyển
giao vật phụ kèm theo. Người thừa kế di sản là bất động sản do bản chất tự nhiên thì
cũng được hưởng luôn các bất động sản vì mục đích.
Thứ ba, bất động sản do có đối tượng trên bất động sản: Loại bất động sản này
do pháp luật quy định. Các bất động sản do có đối tượng trên bất động sản bao gồm
các vật quyền trên bất động sản và quyền khởi kiện để đòi lại một bất động sản.
10

BLDS Việt Nam được Quốc hội nước ta thông qua ngày 28/10/1995 và có
hiệu lực từ ngày 01/7/1996 đã đưa ra khái niệm bất động sản sau đó liệt kê những
tài sản nào là bất động sản tại Điều 181.
Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. [20, Điều 181].
Như vậy, căn cứ vào quy đinh về bất động sản trong BLDS năm 1995 thì tính
chất không di, dời được được coi là căn cứ xác định tài sản được coi là bất động
sản. Tuy nhiên, căn cứ vào phần liệt kê những tài sản được coi là bất động sản ở các
điểm a, b, c, d, khoản 1 điều 181 BLDS năm 1995 chúng ta có thể nhận thấy tính
chất không di, dời được lại không phải là tiêu chí của tất cả các bất động sản đó.
Xét về phương diện vật lý, chỉ đất đai mới là tài sản không di, dời được. Tuy
nhiên, theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay, đất đai nói chung không phải
là đối tượng chuyển dịch trong giao lưu dân sự. Đất đai ở đây phải được hiểu là
từng mảnh đất, dải đất nói riêng chứ không phải đất đai nói chung, gắn với nó là
quyền sử dụng mảnh đất theo quy định của pháp luật Việt Nam. Người được giao
quyền sử dụng mảnh đất, dải đất đó có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Pháp luật Việt Nam quy định sở hữu đất đai
thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước đại diện cho toàn
dân để thực hiện quyền sở hữu về đất đai; Nhà nước có quyền quyết định mục đích
sử dụng đất, hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất, quy định quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất; Nhà nước có quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất. TS.
Phạm Công Lạc cho rằng: “Chính vì vậy quyền của người sử dụng đất đã bị hạn chế
rất nhiều so với quyền sở hữu các loại tài sản khác. Bởi vậy, đất đai được coi như
đối tượng bị hạn chế trong lưu thông dân sự”. [17, tr42].
11

Căn cứ quy định về bất động sản trong BLDS năm 1995 thì đất đai là bất động
sản đầu tiên còn nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất
động sản phái sinh từ đất đai. Nhà được hiểu là “công trình xây dựng có mái che, có
tường vách để ở hay dùng vào việc gì đó ” [30, tr667]. Cho đến nay, lần đầu tiên
khái niệm nhà ở đã được các nhà làm luật đưa ra trong Luật Nhà ở số:
56/2005/QH11 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2005 như sau : “Nhà ở
là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ
gia đình, cá nhân ” [26, Điều 1]. Về công trình xây dựng gắn liền với đất đai, Luật
Xây dựng số 16/2003/QH11 do Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 quy định:
Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của
con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết
định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất,
phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế.
Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công
nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông, công trình hạ tầng kỹ
thuật và công trình khác [27, Điều 3].
Ngoài bất động sản là nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai thì tại
điểm c khoản 1 điều 181 BLDS 1995 còn quy định những tài sản khác gắn liền với
đất đai cũng được coi là bất động sản. Mặc dù những tài sản này có thể di, dời được
về mặt cơ học nhưng do thuộc tính gắn liền với đất đai mà chúng trở thành bất
động. Chính vì vậy, những tài sản này chỉ được coi là bất động sản khi nó gắn liền
với đất đai do vị trí tự nhiên, nếu tách ra khỏi đất đai thì các tài sản này trở thành
động sản ( khai thác quặng, cây bị chặt, mùa màng thu hoạch ..... )
Bên cạnh những tài sản là bất động sản kể trên thì những tài sản khác có giá trị
kinh tế lớn được coi là bất động sản như tàu bay, tàu biển là đối tượng thế chấp và
được coi là bất động sản.
Tóm lại, quy định về bất động sản trong pháp luật dân sự Việt Nam đều coi đất
đai là bất động sản thứ nhất, chính trong mối quan hệ với đất mà một tài sản
12

được coi là di dời được hoặc không di dời được và tùy theo tính chất đó được gọi là
động sản hay bất động sản. Ngoài ra, pháp luật còn quy định những tài sản khác là
bất động sản do giá trị của tài sản đó cũng như ý nghĩa của tài sản đó đối với xã hội.
Việc quan niệm tài sản là bất động sản hay động sản không chỉ có ý nghĩa về mặt lý
luận mà còn có ý nghĩa về mặt thực tiễn sâu sắc, là cơ sở để phân định những quy
chế pháp lý đối với bất động sản đồng thời là cơ sở pháp lý cho việc giải quyết các
tranh chấp về bất động sản giữa các chủ thể với nhau.
1.1.2.2. Quy định về bất động sản trong BLDS 2005
Kế thừa và phát triển những quy định về bất động sản trong các BLDS trước
đó, Điều 174 Khoản 1 BLDS 2005 quy định bất động sản gồm:
a, Đất đai;
b, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó; c, Các tài sản khác gắn liền với đất
đai;
d, Các tài sản khác do pháp luật quy định. [21, Điều 174].
Qua liệt kê nêu trên, có thể thấy rõ cách quan niệm về bất động sản trong BLDS
1995 và BLDS 2005 về cơ bản không khác nhau ngoài việc BLDS 2005 đã loại bỏ cụm
từ “không di, dời được” trong quy định về bất động sản trong BLDS 1995.
Tương tự như quy định về bất động sản trong BLDS 1995, pháp luật Việt
Nam thừa nhận các loại bất động sản sau:
Thứ nhất, bất động sản không thể di dời được về mặt cơ học, không thay đổi
được vị trí địa lý do bản chất tự nhiên của nó, bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai (trừ nhà làm bằng vật liệu thân gỗ, cây leo, chất
bổi…..không có nền móng vững chắc, có thể dịch chuyển thủ công như gánh, gồng,
mang, vác); Những sản vật mà con người tác động trên đất, lao động trên đất mà có.
Ví dụ hoa lợi, lợi tức gắn liền với đất, như cây cối, hoa màu chưa thu hoạch, trái cây
chưa hái và các tài sản khác trên đất [16, tr10]. Tuy nhiên, những tài sản này được
coi là bất động sản khi chúng gắn liền với đất, nếu bứt chúng ra khỏi đất thì chúng
trở thành động sản.
13

Thứ hai, các động sản trở thành bất động sản vì công dụng, mục đích sử dụng.
Đó là các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng. Ví dụ như hệ thống điện,
nước được lắp đặt trong nhà, bể cá, tủ bày các vật dụng được gắn vào tường nhà
một cách kiên cố. Việc xác định một động sản trở thành bất động sản khi một động
sản được gắn vào, đặt vào một bất động sản. Việc một động sản được đặt vào, gắn
vào một bất động sản giúp hoàn thiện, làm tăng giá trị sử dụng, giá trị kinh tế của
nhà ở, công trình xây dựng đó, đồng thời, việc gắn vào được hiểu là gắn vào một
cách kiên cố, việc tháo dỡ động sản ra khỏi bất động sản mà chúng gắn vào có thể
làm giảm giá trị sử dụng, hư hại bất động sản hoặc làm mất đi tính thẩm mỹ của bất
động sản đó.
Thứ ba, bất động sản do pháp luật quy định: Ngoài những tài sản là bất động
sản kể trên, khi cần thiết, bằng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể quy
định những tài sản khác có giá trị kinh tế lớn là bất động sản như tàu bay, tàu thủy,
phương tiện hàng không, cổ phiếu…. là bất động sản. Việc xác định những tài sản
này được coi là bất động sản trước hết vì giá trị kinh tế và ý nghĩa của tài sản đó đối
với xã hội, đồng thời là cơ sở quy định các quy chế pháp lý đối với những tài sản
đó, theo đó, đối với những tài sản là bất động sản, về nguyên tắc, người có bất động
sản thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu để được thừa nhận là chủ sở hữu của bất
động sản đó.
Tài sản được coi là bất động sản trong hệ thống pháp luật nước ta được chuyển
hoá từ cách liệt kê thuần tuý những tài sản được coi là bất động sản đến việc phân
định thông qua việc mô tả tính chất của tài sản được coi là bất động sản và kết hợp
với việc liệt kê cùng mô tả tính chất chung của bất động sản. Như vậy, đất đai đứng
đầu trong danh mục tài sản được xác định là bất động sản, đồng thời là căn cứ để
xác định các tài sản khác là bất động sản, bởi theo quy định trên, đặc trưng để xác
định các bất động sản trước tiên là thuộc tính gắn liền với đất đai của tài sản đó.
Chính trong mối quan hệ với đất đai mà một tài sản được coi là di dời được hoặc
không di dời được và tùy theo tính chất đó được gọi là bất động sản hay động sản.
Tuy nhiên BLDS 2005 đã liệt kê mở những tài sản được coi là bất động sản chứ
14

không liệt kê khép kín như tại điều 163 BLDS 2005. Hơn nữa, các quy định về bất
động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có
các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Như vậy, bất động sản có thể là vật, có thể là quyền tài sản, nếu chúng gắn
liền với đất đai.
1.2. Các khái niệm cơ bản có liên quan đến bất động sản liền kề
1.2.1. Khái niệm bất động sản liền kề
Trong BLDS 2005 không ghi nhận cụ thể khái niệm bất động sản liền kề, tuy
nhiên bất động sản liền kề có thể được hiểu là bất động sản có sự tiếp giáp nhau về
ranh giới giữa các bất động sản. Do vị trí tự nhiên hay do những điều kiện kinh tế -
xã hội, do phong tục tập quán nên các bất động sản trong quá trình tồn tại đều có sự
tiếp giáp với các bất động sản xung quanh. Hai bất động sản được coi là liền kề với
nghĩa pháp lý để có thể thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chỉ khi
giữa chúng thuộc các chủ sở hữu khác nhau và giữa chúng có một ranh giới chung.
Theo Từ điển Luật học thì bất động sản liền kề là: “Bất động sản cùng loại, sát
nhau và giữa chúng tồn tại một ranh giới phân cách về địa lý cũng như pháp lý” [3,
tr52].
Pháp luật Việt Nam quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho cá nhân và tổ chức sử dụng ổn định, lâu
dài và nguời sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Vì vậy, mỗi mảnh đất được giao
luôn tiếp giáp với nhau, tách biệt nhau theo ranh giới dùng để phân biệt bất động
sản này đối với bất động sản khác hay với các bất động sản xung quanh.
Không thể có một mảnh đất tồn tại độc lập mà không có sự tiếp giáp đối với
mảnh đất khác, đây là sự tồn tại khách quan xuất phát từ hạn điền cũng như thẩm
quyền giao đất. Các mảnh đất tiếp giáp với nhau tách biệt nhau theo ranh giới dùng
để phân cách bất động sản này với bất động sản khác hay với các bất động sản xung
quanh. Trên cơ sở xác định các bất động sản được coi là liền kề và giữa chúng tồn
tại ranh giới mới có thể xác định được bất động sản nào phải chịu phiền lụy nhằm
15

phục vụ cho bất động sản kia. Một sự phiền lụy trên một bất động sản là dạng quyền
của người thứ ba trên một bất động sản. Bởi vậy, khi có bất kì một sự phiền lụy trên
một bất động sản có thể dẫn tới giá trị tài sản đó bị giảm sút đáng kể và việc thực
hiện quyền của chủ sở hữu bất động sản chịu sự phiền lụy cũng có những hạn chế
nhất định.
Nếu bất động sản liền kề là những bất động sản có chung ranh giới thì bất
động sản xung quanh được hiểu là những bất động sản có liên quan đến bất động
sản bị vây bọc trong một hay nhiều mối quan hệ nhất định khi khai thác, sử dụng
bất động sản đó. Theo TS. Phạm Công Lạc thì:
Một bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và có thể
phải chịu sự hạn chế về quyền đối với bất động sản chịu dịch quyền khi
chúng thuộc bất động sản về bản chất do tính không di dời được cùng
loại và giữa chúng tồn tại một ranh giới về địa lý cũng như về pháp lý
[17, tr58].
Một bất động sản có thể tồn tại cả hai loại ranh giới: ranh giới địa lý và ranh
giới pháp lý. Ranh giới địa lý là ranh giới thực tế được các bên xác định căn cứ vào
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới pháp lý là ranh giới
được thể hiện trên bản đồ địa chính và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Quan niệm bất động sản liền kề là bất động
sản có sự tiếp giáp với nhau về ranh giới địa lý hoặc ranh giới pháp lý thì có nghĩa
không bao gồm bất động sản xung quanh. Nhưng trong một số trường hợp, bất động
sản xung quanh cũng là đối tượng chịu sự phiền lụy trong quá trình khai thác công
dụng của một bất động sản khác, ví dụ như để thực hiện quyền mắc đường dây tải
điện, thông tin liên lạc không chỉ hạn chế quyền đối với chủ sở hữu bất động sản
liền kề mà còn phiền lụy tới chủ sở hữu các bất động sản xung quanh. Bởi bất động
sản chịu dịch quyền là các bất động sản về bản chất không di dời được và cùng loại
nên khi chúng tồn tại trong một cộng đồng tài sản ít nhiều phải chịu sự hạn chế
quyền của chủ sở hữu bất động sản đó để đảm bảo cho việc khai thác, sử dụng bình
thường các bất động sản khác. Từ việc xác định các bất động sản liền kề mới có thể
16

xác định được các hạn chế mà chủ sở hữu hay người sử dụng phải chịu để thuận lợi
cho chủ sở hữu bất động sản khác. Sự hạn chế trên một bất động sản là một dạng
quyền của người khác trên một bất động sản không thuộc sở hữu của mình.
Theo các quy định của BLDS tại phần: “Những quy định khác về quyền sở
hữu” thì các bất động sản liền kề chỉ được áp dụng đối với đất đai và một số công
trình xây dựng, đặc biệt giữa chúng có mối liên hệ hữu cơ về vật lý cũng như về
pháp lý được pháp luật ghi nhận.
Tóm lại, bất động sản liền kề là bất động sản là bất động sản về bản chất
không di dời được và giữa chúng tồn tại ranh giới chung. Ranh giới chung này được
xác định theo quy định của pháp luật, theo thỏa thuận giữa các chủ sở hữu, theo tập
quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Tuy
nhiên, nếu căn cứ khái niệm trên thì chỉ bất động sản liền kề phải có nghĩa vụ hạn
chế quyền sử dụng nhằm mục đích phục vụ một bất động sản liền kề khác. Thực tế
trong nhiều trường hợp, bất động sản không có sự tiếp giáp ranh giới trực tiếp với
bất động sản được hưởng quyền địa dịch cũng phải có nghĩa vụ đáp ứng quyền này
hoặc có những địa dịch không bao hàm quyền sử dụng đối với bất động sản liền kề
mà chỉ khống chế quyền sử dụng của chủ sở hữu bất động sản đó, vì lợi ích của chủ
bất động sản lân cận. Chẳng hạn, địa dịch không xây dựng hoặc xây dựng theo
những điều kiện nhất định không hề có tác dụng thừa nhận cho chủ sở hữu lân cận
một quyền sử dụng nào đối với bất động sản đó. Chính vì vậy, khái niệm bất động
sản liền kề chưa bao quát được trọn vẹn nội dung của quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề theo quy định của BLDS năm 2005.
1.2.2. Khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Từ thời La Mã cổ đại, địa địch đã được định nghĩa là việc một bất động sản chịu
sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một người khác. Theo
cách định nghĩa đó, bất động sản được coi là một chủ thể. Đặc biệt, nó cũng có nhu cầu
giao tiếp với xã hội bên ngoài và để làm được việc đó, trong điều kiện bất động sản tồn
tại cố định trong cộng đồng láng giềng, nó có thể cần phải đi qua bất động sản khác,
trong quá trình xây dựng con đường thông thương với xã hội.
17

Quyền dụng ích, quyền địa dịch (Servitus) là một dạng quyền đối với tài
sản của người khác xuất phát từ quyền tư hữu đối với đất đai. Việc tồn tại
sở hữu tư nhân đối với đất đai có thể tồn tại tình trạng có khoảnh đất
không có những điều kiện cần thiết, tối thiểu để sử dụng một cách bình
thường (một thửa ruộng không có nước để canh tác, không có đường dẫn
ra công lộ do bị bao bọc bởi những thửa ruộng của người khác). Để sử
dụng, khai thác một mảnh đất có các điều kiện nêu trên cần phải có sự
“trợ giúp” của mảnh đất của hàng xóm (bất động sản liền kề) [19, tr77].
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam có cội
nguồn từ Luật La Mã, tiếp thu những nguyên lý cơ bản của Luật La Mã và những
nguyên tắc cơ bản trong BLDS Pháp năm 1804.
Thời kỳ Pháp thuộc, nước Việt Nam được phân chia thành 3 kỳ: Bắc Kỳ,
Trung Kỳ và Nam Kỳ với những quy chế chính trị khác nhau mặc dù nền tảng pháp
luật dân sự nói chung chịu ảnh hưởng sâu sắc của pháp luật dân sự của Pháp. Mỗi
miền áp dụng một BLDS khác nhau. Nền tảng pháp luật dân sự Việt Nam thời kỳ
bấy giờ dựa trên ba bộ luật khác nhau. Dân luật giản yếu Nam Kỳ ban hành ngày
26/03/1883, BLDS Bắc Kỳ ban hành ngày 30/03/1931 thay thế cho bộ luật Gia
Long (Hoàng Việt luật lệ) và Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ luật ban hành vào các ngày
13/07/1936, 08/01/1938, 28/09/1939. BLDS giản yếu Nam Kỳ cùng với BLDS
Pháp (kể cả các quy đinh của Luật Hồng Đức, Luật Gia Long) cũng được áp dụng ở
miền Nam bởi BLDS giản yếu Nam Kỳ không đủ và có nhiều quy định không phù
hợp với miền Nam cho đến khi ban hành BLDS Sài Gòn ngày 28/06/1972
Các quy định về quyền sử dụng bất động sản liền kề trong các BLDS nói trên
đều thống nhất sử dụng khái niệm địa dịch chứ không sử dụng khái niệm quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề như trong BLDS 1995, 2005. Cụ thể, điều 629
Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ luật qui định:
Địa dịch là những sự mà một bất động sản phải gánh. Bất động sản ấy
gọi là bất động sản chịu địa dịch để làm ích cho một bất động sản của của
người khác, bất động sản này là bất động sản hưởng địa dịch. Những sự
18

gánh chịu ấy hoặc hạn chế sự tự do trong đường hưởng dụng quyền lợi
của người chủ sở hữu bất động sản chịu địa dịch, hoặc là cho chủ sở hữu
bất động sản hưởng địa dịch được lợi dụng một đôi chút về bất động sản
chịu địa dịch [2].
Tương tự như vậy, Điều 601 Dân luật Bắc Kỳ qui định:“Địa dịch là những sự
phiền lụy buộc vào một sở nhà đất để lợi dụng cho một sở nhà đất của người khác”
[2]. Đối chiếu với Luật Dân sự của chế độ Sài Gòn cũ về vấn đề địa dịch, chúng ta
thấy cũng có những quy định tương tự và khá đầy đủ, chi tiết về địa dịch. Quy định
về quyền địa dịch trong dân luật Sài Gòn năm 1972 Quyển 2 thiên thứ 4 điều 463 :
Địa dịch là dịch lụy đặt trên một bất động sản để làm thuận lợi hay tiện
ích cho một bất động sản khác, thuộc quyền sở hữu của ngừơi khác. Địa
sản phải chịu dịch lụy như trên gọi là địa sản thừa dịch, địa sản được
hưởng sự thuận lợi gọi là địa sản hưởng dịch [30].
Tóm lại quy định về địa dịch trong pháp luật dân sự Việt Nam trước khi ban
hành BLDS 1995, 2005 đều có điểm chung đó là thống nhất sử dụng khái niệm địa
dịch chứ không sử dụng khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Đồng thời, coi quan hệ địa dịch là một quan hệ vật quyền (quyền trên vật): một bất
động sản phải chịu “dịch lụy” để làm lợi cho một bất động sản khác. Bất động sản
chịu dịch lụy là bất động sản thừa dịch, bất động sản hưởng thuận lợi là bất động
sản hưởng dịch.
Ngày nay, BLDS không sử dụng khái niệm “quyền địa dịch” mà sử dụng khái
niệm “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”. Điều 273 BLDS 2005 quy định
về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề như sau:
Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền
kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối
đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và
các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu
không có thoả thuận khác [21, Điều 273].
19

Về bản chất pháp lý chúng có nội dung tương tự như nhau, nhưng khái niệm
“quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” mới này có tính Việt hóa, tạo điều
kiện cho những người không có nhiều kiến thức về luật có thể hiểu được dễ dàng.
Tuy nhiên, khái niệm “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” chưa bao quát
được hết toàn bộ nội dung khái niệm quyền địa dịch, vì nếu xem xét bất động sản
liền kề là bất động sản thuộc bản chất không di dời được và giữa chúng tồn tại một
ranh giới chung thì bất động sản liền kề đó mới phải chịu hạn chế quyền để phục vụ
một bất động sản cùng loại. Nhưng trên thực tế, có những bất động sản không có
chung ranh giới nhưng giữa chúng vẫn tồn tại quyền địa dịch: chẳng hạn muốn mắc
đường dây tải điện, thông tin liên lạc hoặc đường ống cấp thoát nước ….. cho một
chủ sở hữu bất động sản, có thể phải hạn chế quyền của nhiều bất động sản xung
quanh không chỉ đối với bất động sản liền kề thì chủ sở hữu bất động sản hưởng địa
dịch mới có thể khai thác bình thường quyền đối với bất động sản của mình. Chính
vì vậy, khái niệm liền kề không chỉ hạn chế trong phạm vi giữa các bất động sản
cùng chung ranh giới mà còn được mở rộng đến các bất động sản xung quanh. Để
khai thác được giá trị của một bất động sản bị vây bọc không có lối đi, hay không
mắc được đường dây tải điện… thì cần thiết phải sử dụng hạn chế không chỉ các bất
động sản liền kề mà còn phải phiền lụy đến các bất động sản xung quanh. Pháp luật
hiện hành không quy định chỉ được sử dụng duy nhất một bất động sản liền kề mà
có khi phải hệ lụy đến nhiều bất động sản khác để chủ sở hữu, người sử dụng có thể
thực hiện được quyền về lối đi hay quyền cấp thoát nước.
Tạm gọi bất động sản chịu địa dịch là bất động sản phục vụ; Bất động sản
hưởng địa dịch là bất động sản thụ hưởng.
Về đặc điểm của địa dịch
Thứ nhất, địa dịch là quyền đối vật: Trong Luật La Mã, địa dịch không phải là
quyền của một chủ sở hữu, tương ứng với nghĩa vụ của chủ sở hữu khác, mà là
quyền trực tiếp trên một vật, cụ thể là một bất động sản. Bởi vậy, dù bất động sản có
thuộc về ai, địa dịch vẫn tồn tại và vận hành. Tính đảm bảo và bền vững của quyền
địa dịch xác nhận đó là một dạng vật quyền: một mảnh đất phục vụ yêu cầu một
20

mảnh đất khác mà không phải một người phục vụ một người khác. Vì vậy, việc thay
đổi chủ sở hữu của một trong hai mảnh đất không làm mất đi tính phục vụ của nó.
Đối tượng của quyền địa dịch chính là mảnh đất mà không phải hành vi của chủ sở
hữu mảnh đất. Do đó, quyền địa dịch là một dạng vật quyền: quyền sử dụng tài sản
của người khác trong những quan hệ nhất định.
Thứ hai, địa dịch luôn gắn liền với bất động sản: Người nào trực tiếp sử dụng
bất động sản thì cũng trực tiếp thụ hưởng hoặc gánh chịu địa dịch. Khi bất động sản
được chuyển dịch, thì người nhận chuyển nhượng mặc nhiên thụ hưởng hoặc gánh
chịu địa dịch mà không có sự lựa chọn nào khác. Địa dịch không thể được tách rời
khỏi bất động sản để trở thành một quyền gắn liền với nhân thân của một chủ thể
nào đó.
Thứ ba, quyền địa dịch không thể phân chia: Địa dịch không thể chia nhỏ như
chia quyền sở hữu tài sản. Trong trường hợp bất động sản thụ hưởng thuộc sở hữu
chung của nhiều người, thì mỗi chủ sở hữu chung thực hiện trọn quyền địa dịch,
chứ không chỉ một phần quyền tương ứng với phần quyền sở hữu của mình. Tương
ứng, khi bất động sản phục vụ thuộc về nhiều người thì mỗi chủ sở hữu gánh trọn
địa dịch.
Về các yếu tố của địa dịch
Địa dịch được cấu thành từ ba yếu tố: có một bất động sản chịu địa dịch, gọi là
bất động sản phục vụ; có một bất động sản thụ hưởng địa dịch, gọi là bất động sản
thụ hưởng và hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau.
Thứ nhất, về bất động sản phục vụ: Sự phục vụ bao hàm sự hạn chế đối với
quyền của chủ sở hữu bất động sản, vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ sở hữu bất
động sản khác. Thực ra, sự phục vụ của bất động sản trong quan hệ địa dịch không
phải là thái độ chủ động mà là thụ động: chủ sở hữu để yên cho người khác khai
thác lợi ích từ bất động sản của mình hoặc không làm một việc gì đó ảnh hưởng xấu
đến việc khai thác lợi ích từ bất động sản của người khác.
Thứ hai, về bất động sản thụ hưởng: Sự thụ hưởng có tác dụng làm gia tăng
các quyền của chủ sở hữu, bên cạnh các quyền đối với bất động sản của mình, chủ
21

sở hữu còn có một số quyền đối với bất động sản của người khác. Thực ra, các
quyền đối với bất động sản của người khác chỉ phát sinh trong khuôn khổ thực hiện
các quyền đối với bất động sản của chính mình. Chẳng hạn, chủ sở hữu có quyền đi
qua bất động sản của người khác để ra đường công cộng, bởi vì chính bất động sản
của mình không trực tiếp thông thương được với đường công cộng; nếu vì lý do gì
đó, mà tình trạng vây bọc chấm dứt, thì quyền về lối đi qua trên bất động sản của
người khác cũng chấm dứt.
Thứ ba, hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau: Trong trường
hợp hai bất động sản thuộc về một chủ sở hữu, việc một bất động sản phục vụ một
bất động sản khác chỉ là một hình thức tổ chức nội bộ việc khai thác sản nghiệp của
chủ sở hữu, chứ không phải là một địa dịch. Hai bất động sản thuộc hai chủ sở hữu
khác nhau là điều kiện bắt buộc để quan hệ địa dịch tồn tại. Bởi vậy, nếu bất động
sản phục vụ được chuyển giao cho chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng, thì quan hệ
địa dịch cũng chấm dứt.
Tuy nhiên, nếu một người là chủ sở hữu một bất động sản đồng thời là đồng
chủ sở hữu chung theo phần đối với một bất động sản khác, thì quan hệ địa dịch
giữa hai bất động sản cũng có thể phát sinh. Tương tự, trong trường hợp một bất
động sản thuộc về một người, bất động sản còn lại thuộc về một công ty trách nhiệm
hữu hạn một thành viên, mà thành viên duy nhất cũng chính là người đó, thì quan hệ
địa dịch giữa hai bất động sản cũng có thể phát sinh, dù trên thực tế chủ sở hữu của
cả hai bất động sản chỉ là một.
Về các phương thức thiết lập địa dịch
Thứ nhất, Địa dịch do địa thế tự nhiên: Có trường hợp do địa thế tự nhiên mà
một bất động sản ở trong tình trạng phục vụ một hoặc nhiều bất động sản khác mà
không có sự lựa chọn. Trường hợp điển hình là địa dịch liên quan đến việc cấp thoát
nước: loại địa dịch này được đề cập tại BLDS 2005 Điều 277. Nước được đề cập
trong điều luật là nước thuộc mọi nguồn gốc: nước mưa, nước thải, nước tưới…
Thứ hai, địa dịch do luật: Trong nhiều trường hợp, luật chủ động can thiệp để
một địa dịch được thiết lập, nhằm bảo đảm sự khai thác bình thường đối với một bất
22

động sản. Sự can thiệp tỏ ra cần thiết trong điều kiện quyền sở hữu được thừa nhận
là tuyệt đối và độc quyền và thông thường, chủ sở hữu không bao giờ tự nguyện để
cho chủ sở hữu khác sử dụng tài sản của mình. Một trong các ví dụ điển hình về loại
địa dịch này là quyền về lối đi qua của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc.
Thứ ba, địa dịch do hành vi của người: Điạ dịch có thể được thiết lập do hiệu
lực của một giao dịch, tức là sự bày tỏ ý chí của một người. Về tính chất, giao dịch
có thể là sự thoả thuận hoặc là hành vi pháp lý đơn phương (ví dụ, di chúc). Chẳng
hạn, do việc phân chia một bất động sản lớn mà có một trong các bất động sản được
chia nhỏ ở trong tình trạng không thể tiếp xúc trực tiếp với đường công cộng và các
bên phân chia thoả thuận về việc dành cho người được chia bất động sản đó một lối
đi qua trên một hoặc nhiều bất động sản lân cận.
Địa dịch cũng có thể được thiết lập do việc tách một bất động sản có hệ thống
phục vụ nội bộ thành hai bất động sản thuộc về hai người khác nhau. Loại địa dịch
này được thiết lập thành hai giai đoạn. Trong giai đoạn thứ nhất, chủ sở hữu thiết
lập trên hai phần của bất động sản của mình một hệ thống phục vụ nội bộ mà nếu
hai phần đó là hai bất động sản thuộc về hai người khác nhau, thì hệ thống ấy thực
sự là một địa dịch. Các ví dụ rất đa dạng: đường dẫn nước thải, máng xối, lối đi
qua… Trong giai đoạn thứ hai, hai phần của bất động sản được tách ra thành hai bất
động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau và do các chủ sở hữu không có thoả
thuận gì đặc biệt về số phận của hệ thống phục vụ nội bộ trước đây mà hệ thống này
được duy trì và trở thành địa dịch. Tất nhiên, để địa dịch được thiết lập, thì hệ thống
phục vụ phải đang vận hành ở thời điểm bất động sản được phân chia. Nếu hệ thống
phục vụ đã ngưng vận hành, thì địa dịch không thể được thiết lập một cách đương
nhiên, mà cần có sự thoả thuận của các bên.
1.2.3. Quy chế pháp lý về ranh giới giữa các bất động sản liền kề
Ranh giới giữa các bất động sản liền kề là để phân cách bất động sản này với
bất động sản khác, là căn cứ để xác định quyền sử dụng của chủ sở hữu bất động
sản đó nên việc xác định ranh giới là vấn đề quan trọng để giải quyết các tranh chấp
về quyền sử dụng bất động sản. Ranh giới, cách xác định ranh giới, quyền của các
23

chủ sở hữu bất động sản đối với ranh giới là một trong những vấn đề có ý nghĩa
quan trọng, đặc biệt trong thực tiễn.
Theo Từ điển tiếng Việt thì: “Ranh giới là đường phân giới hạn giữa hai khu
vực, hai địa hạt liền nhau” [29, tr792].
TS. Nguyễn Ngọc Điện cho rằng: “Ranh giới giữa các bất động sản có tác
dụng phân lập các bất động sản với các bất động sản khác nhằm xác định quyền của
một chủ sỡ hữu đối với bất động sản đó” [10, tr399]. Cơ sở để xác định ranh giới là
diện tích, hình dáng, kích thước của bất động sản được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xác định.
Theo quy định tại Điều 265 Khoản 1, 3 BLDS 2005:
Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của
các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã
tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp. [21, Điều 265].
Điều 266 Khoản 1,2 BLDS 2005:
Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây
tường ngăn trền phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Nhưng người
sử dụng đất liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc,
hàng rào, xây tường ngăn, trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn
cách giữa các bất động sản; nhưng vật mốc giới này là sở hữu chung của
những người đó.
Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề
không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây
dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý [21,
Điều 266].
Ranh giới giữa các bất động sản có thể bao gồm cột mốc, hàng rào tường
ngăn, kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng, ngoài ra ranh giới còn có thể xác định theo
tập quán và theo thỏa thuận giữa các chủ sở hữu bất động sản liền kề. Qua những
quy định này chúng ta có thể nhận thấy ranh giới giữa các bất động sản được pháp
24

luật quy định dưới nhiều dạng khác nhau, nhưng khái niệm các loại ranh giới này lại
chưa được pháp luật quy định một cách rõ ràng vì chúng dựa trên các tiêu chí khác
nhau khi xác định. Việc xác định ranh giới giữa các bất động sản với nhau được thể
hiện bằng các vật thể vật chất và thông qua hành vi của chủ sở hữu bất động sản
hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cắm mốc giới được hiểu là việc xác định đường ranh giới giữa hai bất động
sản bằng các dấu hiệu vật chất gọi là cọc mốc.
Việc cắm mốc giới có thể được thực hiện theo thoả thuận. Thế nhưng, trong
trường hợp không có thoả thuận, thì luật Việt Nam lại có những quy tắc rất đặc thù
của một hệ thống pháp luật bất động sản dựa trên chế độ công hữu về đất đai.
Thứ nhất, cắm mốc theo thoả thuận: Theo BLDS Điều 266 Khoản 1, những
người sử dụng phần đất liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc,
hàng rào, xây tường ngăn. Luật không có quy định gì đặc biệt về các điều kiện xác
lập thoả thuận. Vậy có nghĩa rằng thoả thuận được xác lập theo luật chung về hợp
đồng. Vấn đề theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do nhà nước thống nhất quản lý và giao cho cá nhân, tổ chức sử dụng thông qua
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, việc trao cho người sử
dụng đất quyền thỏa thuận với nhau về việc cắm mốc giới xác định phần quyền của
mình trong quá trình sử dụng đất là không hợp lý. Việc cắm mốc theo thoả thuận chỉ
được thừa nhận trong trường hợp những người sử dụng đất đã là chủ sở hữu đất từ
trước khi có hệ thống pháp luật đất đai mới. Khi giao đất, cho thuê đất lần đầu, chủ
sở hữu đất trong khung cảnh luật thực định, tức là Nhà nước, thông qua vai trò của
cơ quan quản lý đất đai, phải chỉ rõ giới hạn phần đất liên quan bằng cách chủ động
cắm mốc giới.
Thứ hai, cắm mốc trong trường hợp không có thoả thuận: Theo BLDS, Điều
266, Khoản 1, chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào,
xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Tất nhiên, khi một
người làm việc gì đó trong phạm vi phần đất thuộc quyền sử dụng của mình mà
không ảnh hưởng đến quyền lợi của những người sử dụng đất lân cận, thì không cần
25

phải hỏi ý kiến hoặc thảo luận với những người này. Nếu mỗi người sử dụng đất lân
cận tự ý dựng cột mốc trên phần đất của mình thì sẽ tồn tại hai hệ thống cột mốc
song song phân chia hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau mà không
phải là một ranh giới chung. Kiểu cắm mốc này rất phung phí các nguồn lực vật
chất của xã hội và đặc biệt là quỹ đất, không nên được khuyến khích nhất là tại các
đô thị. Đồng thời, kiểu cắm mốc giới theo sang kiến cá nhân này cũng hoàn toàn
không phù hợp với chế độ công hữu đất đai bởi Nhà nước, chủ sở hữu đất, phải
phân định rõ giới hạn mảnh đất, dải đất mà người sử dụng đất có quyền sử dụng và
người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng được Nhà nước thừa nhận thông qua việc
phân ranh giới giữa các bất động sản.
Thứ ba, cắm mốc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Về
mặt lý thuyết, nếu các bên có tranh chấp về ranh giới, thì việc cắm mốc giới theo
sáng kiến cá nhân không thể thực hiện được, bởi cá nhân không biết được đâu là
giới hạn bên trong phần đất của mình. Muốn cắm mốc giới trong trường hợp này,
các bên phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Việc cắm mốc giới sẽ được
thực hiện theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Dựng hàng rào là việc chủ sở hữu thiết lập hệ thống che chắn vật chất trên
ranh giới bất động sản của mình, để ngăn chặn sự xâm nhập tuỳ tiện từ bên ngoài
hoặc sự tò mò của người thứ ba đối với cuộc sống riêng tư của chủ sở hữu bất động
sản diễn ra bên trong phần đất của chủ sở hữu đó. Dựng hàng rào là một quyền, chứ
không phải là một nghĩa vụ, của chủ sở hữu bất động sản. Việc dựng hàng rào phải
tuân theo các quy định chung về xây dựng.
Căn cứ quy định của BLDS điều 266 Khoản 1 có thể suy đoán mỗi chủ sở hữu
chung có quyền sử dụng riêng biệt, độc quyền, đối với phần vách tường nhìn vào
bất động sản của mình. Nếu tường rào cấu tạo bằng cây cối thì chủ sở hữu có quyền
chia một nửa hoa lợi, trừ trường hợp có thoả thuận khác. BLDS, Điều 266, Khoản 1
quy định: “Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi
thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thoả thuận khác” [21, Điều 266].
Như vậy, mốc giới vật chất giữa các bất động sản liền kề thuộc sở hữu chung theo
26

phần của các chủ sở hữu, trong đó đối tượng là vật không chia được. Các chủ sở
hữu chung đều có phần quyền tương ứng đối với vật chất tạo nên mốc giới chung đó
và được hưởng hoa lợi, lợi tức (nếu mốc giới đó sinh lợi) tương ứng với phần quyền
của mình. Tuy nhiên, khi chủ sở hữu chuyển giao bất động sản của mình cho người
thứ ba thì chuyển giao đồng thời phần quyền của chủ sở hữu đối với mốc giới chung
đó mà không cần hỏi ý kiến của chủ sở hữu còn lại. Chủ sở hữu còn lại cũng không
có quyền ưu tiên mua như trong trường hợp bán phần quyền sở hữu đối với tài sản
chung thông thường. Xác định rõ vấn đề này để tránh các tranh chấp liên quan đến
sở hữu chung về mốc giới giữa các chủ sở hữu bất động sản liền kề.
BLDS, Điều 266, Khoản 1 quy định:
Trong trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh
giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn
cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ
trường hợp có thoả thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề
không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc,
hàng rào, xây tường ngăn phải dỡ bỏ. [21, Điều 266]
Việc xây dựng mốc giới chung có thể được thực hiện theo thoả thuận giữa các
bên. Khi đó, chi phí xây dựng, phần quyền sở hữu, thực hiện quyền sở hữu,… cũng do
các bên thoả thuận. Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng
ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn
phải dỡ bỏ. Nếu mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản do một chủ sở hữu bất động
sản tạo dựng bằng chi phí của mình lại nằm trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động
sản liền kề đồng ý, thì mốc giới ngăn cách đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu
bất động sản. Điều này khó lý giải tại sao chi phí xây dựng mốc giới ngăn cách lại do
một bên ghánh chịu và bên kia lại có quyền sở hữu chung đối với mốc giới ngăn cách
mà mình không tạo ra trên ranh giới chung. Nếu xem xét quy định của pháp luật trong
trường hợp này với quy chế pháp lý đối với tài sản gắn liền với đất đai như nhà, công
trình xây dựng thì chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng không đồng thời là người có
quyền sử dụng đất. Bởi vậy, cho dù mốc giới vật chất này được
27

xác lập trên phần ranh giới chung nhưng do một bên xây dựng thì mốc giới vật chất
đó phải thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu tạo nên mốc giới vật chất đó, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác. Quy định như vậy mới có sự tương đồng và thống nhất giữa
các quy định của pháp luật về đất đai nói riêng và pháp luật nói chung.
1.2.4. Khái niệm bất động sản bị vây bọc
“Một bất động sản được coi là bị vây bọc nếu bất động sản đó không có ranh
giới tiếp xúc trực tiếp với hệ thống hạ tầng công cộng phục vụ cho việc sử dụng
cũng như khai thác bất động sản đó” [17, tr140]. Quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề chỉ được áp đối với những bất động sản không được tiếp giáp trực tiếp
với cơ sở hạ tầng công cộng (như đường đi, hệ thống thủy lợi, hệ thống cấp thoát
nước, hệ thống điện….).
Theo TS. Nguyễn Ngọc Điện, sự vây bọc một bất động sản có thể được phân
chia thành các dạng vây bọc khác nhau như:
“Vây bọc giả tạo là việc vây bọc trong đó chủ sở hữu bất động sản tự mình xây
dựng các công trình chắn ngang nơi mà bất động sản có thể trực tiếp thông thương
với đường công cộng, thiết bị công cộng” [10, tr.360]. Trong trường hợp này, sự
vây bọc giả tạo không phải là căn cứ pháp lý để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề vì thực tế, bất động sản bị vây bọc giả tạo vẫn có ranh giới tiếp xúc
trực tiếp với hệ thống hạ tầng công cộng phục vụ cho việc sử dụng và khai thác bất
động sản đó mà không cần phiền lụy một bất động sản khác.
“Vây bọc không hoàn hảo là tình trạng bất động sản chắn ngang bởi một công
trình xây dựng trên bất động sản do người khác tạo lâp” [10, tr.360].
Trong trường hợp này, bất động sản bị vây bọc và bất động sản có công trình
xây dựng chắn ngang tạo thành tình trạng vây bọc thực chất cùng nguồn gốc và
thuộc về một chủ sở hữu. Tình trạng này rất ít khi sảy ra trừ khi người sử dụng bất
động sản bị vây bọc cho thuê một phần bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình
cho người thứ ba và người này xây dựng công trình xây dựng khiến cho bất động
sản của chủ sở hữu bị vây bọc. Trên thực tế, trường hợp này rất ít. Xét về bản chất,
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chỉ tồn tại khi hai thửa đất thuộc về hai
28

chủ sở hữu khác nhau. Tuy nhiên, công trình xây dựng gắn với đất đai theo quy định
của pháp luật cũng là một bất động sản và do đó khi có các điều kiện hoàn cảnh dẫn
tới việc sử dụng hạn chế để đảm bảo việc khai thác bình thường một bất động sản
khác thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh. Trường hợp này nếu
có theo suy đoán có thể giải quyết rất dễ dàng mà không sảy ra tranh chấp vì thửa
đất thuộc về một chủ sở hữu, người sử dụng.
Vây bọc theo nghĩa kinh tế: “Bất động sản không bị vây bọc về địa lý nhưng
nếu khai thác bất động sản theo hướng không bị vây bọc về địa lý thì tốn kém hơn
nhiều so với việc sử dụng bất động sản liền kề” [10, tr.361].
Trong trường hợp này, việc tạo lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
chỉ có thể được thiết lập thông qua việc thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền
kề. Nhưng theo quy định của pháp luật, chủ sở hữu bất động sản liền kề không có
nghĩa vụ hạn chế quyền sở hữu của mình trong trường hợp bất động sản liền kề
không bị vây bọc về địa lý mặc dù việc hạn chế quyền sở hữu của họ trong trường
hợp này sẽ ít thiệt hại về mặt kinh tế hơn cho chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu
phiền lụy
Về bản chất, các bất động sản luôn luôn có sự tiếp giáp ranh giới với nhau, nếu
sự tiếp giáp ranh giới này dẫn đến một bất động sản không tiếp cận được với đường
công cộng, hệ thống điện, hệ thống cấp, thoát nước…. thì bất động sản đó mới phát
sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Tùy tình trạng vây bọc của bất
động sản mà BLDS 2005 quy định nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề cụ thể.
1.3. Quyền đối với bất động sản liền kề (Địa dịch hay dịch quyền) theo
pháp luật một số nước
Từ thời cổ La Mã, địa địch đã được định nghĩa là việc một bất động sản chịu
sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một người khác
Quyền địa dịch là dạng quyền đối với tài sản của người khác được xác lập bởi đối
tượng của quyền mà không phải căn cứ vào chủ thể của quyền đó. Quyền địa dịch
29

không phục vụ cho một chủ thể xác định nào với tư cách là chủ sở hữu mảnh đất mà
chính là sự hữu dụng mà mảnh đất đó được hưởng
Bộ luật Dân sự Đức được công bố ngày 01/01/1900, trong đó, luật pháp về bất
động sản vốn bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi pháp luật La Mã, gần như được giữ
nguyên và được pháp điển hóa trong cuốn thứ 3 của Bộ luật này. Tại Đức, pháp luật
về bất động sản được coi là một ngành luật khá ổn định.
Pháp luật bất động sản hiện hành của Cộng hòa Liên bang Đức dựa trên nguyên
tắc công nhận quyền sở hữu tư nhân, cho phép được tự do và thường xuyên sử dụng
cũng như khai thác các giá trị kinh tế vốn có của bất động sản. Chúng có liên hệ mật
thiết với các khái niệm quyền tự do của con người, tự do hợp đồng, tự do thương mại
và tự do lựa chọn nghề nghiệp. Pháp luật về bất động sản của Đức quy định 3 loại
quyền đối với đất đai là quyền sử dụng; quyền bảo đảm, sinh lợi và quyền được ưu tiên
mua bất động sản. Quyền địa dịch (quyền địa dịch trên bất động sản, quyền địa dịch cá
nhân, quyền hoa lợi) được quy định từ Điều 1018 đến Điều 1093.
Chủ sở hữu của mảnh đất phải chấp nhận hoặc bỏ qua một số hành vi nhất
định gọi là quyền địa dịch. Các quyền địa dịch được phân biệt tùy vào chủ thể có
quyền sử dụng đất. Chẳng hạn, Điều 1018 Bộ luật Dân sự Đức quy định quyền địa
dịch trên bất động sản vì lợi ích của chủ sở hữu hoặc người đang chiếm hữu đối với
bất động sản liền kề. Điều 1091 Bộ luật Dân sự Đức quy định quyền địa dịch cá
nhân vì lợi ích cá nhân người khác. Điều 1068 Bộ luật Dân sự Đức quy định người
thu hoa lợi có quyền sử dụng tài sản.
Luật bất động sản ở nhiều nước như Mỹ mang tính khu vực của từng bang,
không mang tính toàn liên bang. Thuật ngữ "Luật Mỹ" (American Law) do vậy phải
được hiểu theo ý nghĩa chung. Pháp luật về thị trường bất động sản ở Mỹ tồn tại
trên cơ sở những đạo luật của 50 bang khác nhau. Quyền địa dịch được hình thành
bằng các văn bản thoả thuận theo một hệ thống pháp luật nhằm tạo thuận lợi tối đa
cho việc sử dụng đất mà vẫn đảm bảo được sự hạn chế một cách tối đa việc xâm hại
đến lợi ích của những người sử dụng đất xung quanh.
30

Điều 637 BLDS Pháp đưa ra khái niệm dịch quyền như sau : “Dịch quyền là
một nghĩa vụ đối với một bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng một
bất động sản thuộc sở hữu của người khác” [31, Điều 637]. Điều 544 BLDS Pháp
quy định quyền sở hữu là quyền hưởng dụng và định đoạt tài sản một cách tuyệt đối
nhất, miễn là không sử dụng tài sản vào những việc pháp luật cấm. Tuy nhiên,
quyền sở hữu không có nghĩa là tuyệt đối mà trong một số trường hợp cụ thể chủ sở
hữu chỉ được phép sử dụng hạn chế tài sản của mình. Bộ luật dân sự Pháp quy định
về quyền địa dịch như sau: Quyền địa dịch gồm có các loại địa dịch do luật định
như: Vị trí miếng đất và việc thoát nước: miếng đất thấp phía dưới phải tôn trọng
quyền này của miếng đất phía trên; Lối đi: một miếng đất không có lối đi ra thì có
quyền tiếp cận với miếng đất để có lối đi ra đường; Tầm nhìn: nếu có bức tường
chung giữa 2 nhà thì không được mở cửa sổ trừ khi có khoảng trống; Trồng cây:
phải có khoảng cách giữa các cây của 2 nhà. Ngoài địa dịch do luật định còn có địa
dịch do thỏa thuận (hợp đồng), địa dịch hành chính…
BLDS Quêbec, Canada đưa ra khái niệm về quyền địa dịch tại chương 3 phần
1 Điều 1177: “Địa dịch là nghĩa vụ đặt ra cho một bất động sản (gọi là đất chịu địa
dịch) có lợi cho một bất động sản khác (gọi là đất địa dịch) thuộc về một chủ sở hữu
khác” [33, Điều 1177]
Tương tự như vậy, BLDS Nhật Bản quy định về nội dung của địa dịch
(content of servitudes) tại Chương 6 Điều 280 như sau:
Người có quyền địa dịch có thể sử dụng đất của người khác để làm thuận
lợi cho việc sử dụng hoặc khai thác lợi ích của mình phù hợp với mục
đích quy định trong văn bản xác lập địa dịch song không vi phạm các
quy định tại chương 3 mục I về trật tự công cộng [32, Điều 280]
Qua các quy định trên của các nước về bất động sản chúng ta nhận thấy về bản
chất địa dịch đã được ghi nhận trong các BLDS trên có những điểm cơ bản giống
nhau ở chỗ đều coi địa dịch là một dạng quyền đối với tài sản của người khác trong
đó một người (chủ sở hữu một bất động sản) được sử dụng bất động sản của người
khác trong phạm vi nhất định để phục vụ cho việc khai thác, sử dụng bất động sản
31

của mình. Các quy định về địa dịch được quy định trong các BLDS của các nước kể
trên có nguồn gốc từ Luật La Mã trong đó coi địa dịch là một dạng vật quyền: một
mảnh đất phục vụ yêu cầu một mảnh đất khác mà không phải một người phục vụ
một người khác. Vì vậy, việc thay đổi chủ sở hữu của một trong hai mảnh đất không
làm mất đi tính phục vụ của nó. Đối tượng của quyền địa dịch chính là mảnh đất mà
không phải hành vi của chủ sở hữu mảnh đất. Chính vì vậy, quyền địa dịch là một
dạng vật quyền: quyền sử dụng tài sản của người khác trong những quan hệ nhất
định.
BLDS Liên bang Nga quy định về địa dịch có nhiều điểm tương đồng với quy
định về địa dịch trong BLDS Việt Nam. BLDS Liên bang Nga Điều 274 quy định
chủ sở hữu một bất động sản (mảnh đất, các bất động sản khác) trong trường hợp
cần thiết, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề tạo cho họ quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Địa dịch được thiết lập trên một bất động sản nhằm mục đích đảm bảo cho
việc khai thác bình thường một bất động sản khác. Hay nói cách khác, sự phiền lụy
được xác định cho một bất động sản nhằm phục vụ cho một bất động sản khác mà
hai bất động sản này thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau. Với ý nghĩa này, quyền địa
dịch được coi là một dạng vật quyền (quyền trên vật), vì vậy, trong các BLDS đều
có quy định quyền địa dịch được dịch chuyển cùng với việc dịch chuyển quyền sở
hữu (quyền sử dụng) bất động sản chịu địa dịch. Điều này có nghĩa là việc chuyển
giao quyền sở hữu bất động sản hưởng địa dịch cho người thứ ba thì địa dịch được
thiết lập giữa hai bất động sản này mặc nhiên vẫn tồn tại. Chủ sở hữu, người sử
dụng bất động sản hưởng địa dịch không phải thỏa thuận hoặc yêu cầu lại chủ sở
hữu, người sử dụng bất động sản chịu địa dịch thiết lập lại địa dịch vì dù bất động
sản thuộc về ai, địa dịch vẫn tồn tại và vận hành. Tuy nhiên, để thiết lập quyền địa
dịch lần đầu tiên trên một bất động sản phải có quyền yêu cầu của chủ sở hữu,
người sử dụng bất động sản hưởng địa dịch và nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu của chủ sở
hữu, người sử dụng bất động sản chịu địa dịch (thông qua một hành vi cụ thể như
32

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay.doc

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay.doc

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay.doc

Similar to Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay.doc (20)

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói ☎☎☎ Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 👍👍

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói ☎☎☎ Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 👍👍 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay.doc