Bất động sản liền kề là gì, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Các bất động sản phân lập với nhau thông qua ranh giới. Tuy nhiên không phải giữa tất cả bất động sản đều tồn tại ranh giới, mà chỉ có những bất động sản có bản chất không di dời được mới có ranh giới, điều này đồng nghĩa với việc chỉ có những bất động sản này mới tồn tại định nghĩa “bất động sản liền kề”. Trong bộ luật dân sự 2015 không có quy định về khái niệm bất động sản liền kề, tuy nhiên bất động sản liền kề có thể hiểu là bất động sản có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các bất động sản. Do nhiều yếu tố tác động trong quá trình hình thành và tồn tại nên các bất động sản có sự tiếp giáp lẫn nhau. Hai bất động sản liền kề theo đúng nghĩa pháp lý để áp dụng quyền đối với bất động sản liền kề khi và chỉ khi chúng thuộc các chủ sở hữu khác nhau và có chung một ranh giới.

1. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
Bất động sản liền kề là gì? quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
1.1.Khái niệm chung về bất động sản
Để quy định rõ những gì là tài sản cũng như khắc phục khiếm khuyết của các bộ
luật trước, Bộ luật dân sự (BLDS) 2015 đã nêu ra trong khoản 1, điều 105: “Tài sản là
vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Từ đây, dựa trên thuộc tính tự nhiên của tài sản
là có dịch chuyển cơ học được hay không mà pháp luật dân sự Việt Nam thông qua
phương pháp loại trừ chia tài sản thành bất động sản và động sản. Theo đó, khoản 1 điều
107 BLDS 2015 quy đinh như sau: “Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”
Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản không chỉ có ý nghĩa về lý
luận mà còn có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc. Bởi đi liền với việc phân biệt còn là những quy
chế pháp lý khác biệt, việc xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến hai loại tài sản rất
khác nhau, là căn cứ để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu và là cơ sở pháp lý để giải
quyết tranh chấp. Xác định một tài sản có là bất động sản hay không còn làm cơ sở cho
việc xác định bất động sản liền kề. Khi pháp luật có quy định về bất động sản và quyền
với bất động sản thì sẽ phải điều chỉnh quan hệ giữa các chủ sở hữu, chủ sử dụng bất
động sản liền kề nhau.
1.2.Các khái niệm cơ bản có liên quan đến bất động sản liền kề
1.2.1. Bất động sản liền kề
Các bất động sản phân lập với nhau thông qua ranh giới. Tuy nhiên không phải
giữa tất cả bất động sản đều tồn tại ranh giới, mà chỉ có những bất động sản có bản chất
không di dời được mới có ranh giới, điều này đồng nghĩa với việc chỉ có những bất động
sản này mới tồn tại định nghĩa “bất động sản liền kề”. Trong bộ luật dân sự 2015 không
có quy định về khái niệm bất động sản liền kề, tuy nhiên bất động sản liền kề có thể hiểu
là bất động sản có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các bất động sản. Do nhiều yếu tố

2. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
tác động trong quá trình hình thành và tồn tại nên các bất động sản có sự tiếp giáp lẫn
nhau. Hai bất động sản liền kề theo đúng nghĩa pháp lý để áp dụng quyền đối với bất
động sản liền kề khi và chỉ khi chúng thuộc các chủ sở hữu khác nhau và có chung một
ranh giới.
1.2.2.Ranh giới giữa các bất động sản liền kề
Ranh giới, cách xác định ranh giới là vấn đề hết sức quan trọng để xác định quyền
sử dụng, phạm vi sử dụng của chủ sở hữu một bất động sản, nó có ý nghĩa trong việc giải
quyết các vấn đề tranh chấp trong thực tế. Vậy làm thế nào để xác định được cách phân
chia ranh giới?
Theo quy định tại khoản 1, điều 175 BLDS 2015 thì có hai cách phân chia ranh
giới như sau: “ Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận
hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại
từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách kể cả trường hợp ranh giới
là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh
giới chung”
Có thể thấy, trong mỗi cách xác định ranh giới mà bộ luật quy định đều có 2 cách
thức nhỏ, tuy nhiên không có thứ tự ưu tiên cách thức nào trước mà chỉ nối bằng từ
“hoặc”. Điều này rất dễ gây ra những cách hiểu khác nhau dẫn đến nhiều tình trạng lách
luật diễn ra. Theo tư duy logic cũng như bản chất của quan hệ dân sự thì sự thỏa thuận
của các bên luôn được ưu tiên áp dụng trước nếu sự thỏa thuận đó là hợp pháp, không vi
phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, không xâm phạm lợi ích của
nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của công dân. Cũng theo điều này, có thể xác định
được ranh giới giữa các bất động sản liền kề có thể là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng...
nhưng pháp luật cũng chưa có một khái niệm rõ ràng cho những loại ranh giới này.
1.2.3. Quyền đối với bất động sản liền kề

3. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
Quyền đối với bất động sản liền kề là một quyền khách quan của công dân được
pháp luật công nhận và bảo vệ. Các vấn đề liên quan đến quyền đối với bất động sản liền
kề được quy định cụ thể tại mục 1, chương XIV, BLDS 2015.
Điều 245, BLDS 2015 với tiêu đề “Quyền đối với bất động sản liền kề” quy định:
“Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi
là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho mục đích khai thác một bất động
sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”
Có thể hiểu rằng, điều luật này cho phép chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có
thể mở lối đi, hệ thống dẫn, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc hay các nhu
cầu cần thiết khác trên phạm vi bất động sản của người khác để “phục vụ cho mục đích
khai thác” bất động sản của mình. Quyền đối với bất động sản liền kề chỉ được xác lập
đối với bất động sản có vị trí khó khăn, bị vây bọc bởi các bất động sản khác không thể
tiếp giáp với công trình hạ tầng kĩ thuật. Đây là một hiện thực khách quan từ thực tiễn
của nhà ở và đất đai.
Điều 245, BLDS 2015 là một điểm mới tiến bộ trong lịch sử pháp luật dân sự Việt
Nam về chế định quyền đối với bất động sản liền kề. Tại sao lại như vậy? Bởi lẽ đây là
lần đầu tiên trong một bộ luật dân sự nêu ra được một cách hoàn chỉnh, đầy đủ và chi tiết
khái niệm quyền. Cùng với thuật ngữ “Quyền đối với bất động sản liền kề” thay cho thuật
ngữ “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” .Trong khi đó, các bộ luật dân sự
trước đây (1995 và 2005) đều chưa đưa ra được khái niệm này, cụ thể trong điều 278
BLDS 1995 và điều 273 BLDS 2005 đều quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất
có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu
cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu
cầu cần thiết khác một cách hợp lý nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác”.
Hai điều luật này chỉ nêu ra những quyền năng của “chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất”
là những chủ thể có khả năng được hưởng các quyền “về lối đi, cấp, thoát nước, đường
dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác” trong phạm vi “một cách
hợp lý” trên bất động sản liền kề thuộc chủ quyền của người khác mà chưa nêu được khái
niệm quyền đối với bất động sản liền kề.

4. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
1.2.4. Khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Từ thời La Mã cổ đại, địa địch đã được định nghĩa là việc một bất động sản chịu sự khai
thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một người khác. Theo cách định
nghĩa đó, bất động sản được coi là một chủ thể. Đặc biệt, nó cũng có nhu cầu giao tiếp
với xã hội bên ngoài và để làm được việc đó, trong điều kiện bất động sản tồn tại cố định
trong cộng đồng láng giềng, nó có thể cần phải đi qua bất động sản khác, trong quá trình
xây dựng con đường thông thương với xã hội.
Quyền dụng ích, quyền địa dịch (Servitus) là một dạng quyền đối với tài sản của người
khác xuất phát từ quyền tư hữu đối với đất đai. Việc tồn tại sở hữu tư nhân đối với đất đai
có thể tồn tại tình trạng có khoảnh đất không có những điều kiện cần thiết, tối thiểu để sử
dụng một cách bình thường (một thửa ruộng không có nước để canh tác, không có đường
dẫn ra công lộ do bị bao bọc bởi những thửa ruộng của người khác). Để sử dụng, khai
thác một mảnh đất có các điều kiện nêu trên cần phải có sự “trợ giúp” của mảnh đất của
hàng xóm (bất động sản liền kề)
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam có cội nguồn
từ Luật La Mã, tiếp thu những nguyên lý cơ bản của Luật La Mã và những nguyên tắc cơ
bản trong BLDS Pháp năm 1804.
Thời kỳ Pháp thuộc, nước Việt Nam được phân chia thành 3 kỳ: Bắc Kỳ, Trung
Kỳ và Nam Kỳ với những quy chế chính trị khác nhau mặc dù nền tảng pháp luật dân sự
nói chung chịu ảnh hưởng sâu sắc của pháp luật dân sự của Pháp. Mỗi miền áp dụng một
BLDS khác nhau. Nền tảng pháp luật dân sự Việt Nam thời kỳ bấy giờ dựa trên ba bộ
luật khác nhau. Dân luật giản yếu Nam Kỳ ban hành ngày 26/03/1883, BLDS Bắc Kỳ ban
hành ngày 30/03/1931 thay thế cho bộ luật Gia Long (Hoàng Việt luật lệ) và Hoàng Việt
Trung Kỳ Hộ luật ban hành vào các ngày 13/07/1936, 08/01/1938, 28/09/1939. BLDS
giản yếu Nam Kỳ cùng với BLDS Pháp (kể cả các quy đinh của Luật Hồng Đức, Luật
Gia Long) cũng được áp dụng ở miền Nam bởi BLDS giản yếu Nam Kỳ không đủ và có
nhiều quy định không phù hợp với miền Nam cho đến khi ban hành BLDS Sài Gòn ngày
28/06/1972

5. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
Các quy định về quyền sử dụng bất động sản liền kề trong các BLDS nói trên đều
thống nhất sử dụng khái niệm địa dịch chứ không sử dụng khái niệm quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề như trong BLDS 1995, 2005. Cụ thể, điều 629 Hoàng Việt
Trung Kỳ Hộ luật qui định:
Địa dịch là những sự mà một bất động sản phải gánh. Bất động sản ấy gọi là bất
động sản chịu địa dịch để làm ích cho một bất động sản của của người khác, bất động sản
này là bất động sản hưởng địa dịch. Những sựngánh chịu ấy hoặc hạn chế sự tự do trong
đường hưởng dụng quyền lợi của người chủ sở hữu bất động sản chịu địa dịch, hoặc là
cho chủ sở hữu bất động sản hưởng địa dịch được lợi dụng một đôi chút về bất động sản
chịu địa dịch.
Tương tự như vậy, Điều 601 Dân luật Bắc Kỳ qui định:“Địa dịch là những sự
phiền lụy buộc vào một sở nhà đất để lợi dụng cho một sở nhà đất của người khác”
Đối chiếu với Luật Dân sự của chế độ Sài Gòn cũ về vấn đề địa dịch, chúng ta
thấy cũng có những quy định tương tự và khá đầy đủ, chi tiết về địa dịch. Quy định về
quyền địa dịch trong dân luật Sài Gòn năm 1972 Quyển 2 thiên thứ 4 điều 463 :
Địa dịch là dịch lụy đặt trên một bất động sản để làm thuận lợi hay tiện ích cho một bất
động sản khác, thuộc quyền sở hữu của ngừơi khác. Địa sản phải chịu dịch lụy như trên
gọi là địa sản thừa dịch, địa sản được hưởng sự thuận lợi gọi là địa sản hưởng dịch
Tóm lại quy định về địa dịch trong pháp luật dân sự Việt Nam trước khi ban hành
BLDS 1995, 2005, 2015 đều có điểm chung đó là thống nhất sử dụng khái niệm địa dịch
chứ không sử dụng khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Đồng thời, coi quan hệ địa dịch là một quan hệ vật quyền (quyền trên vật): một bất động
sản phải chịu “dịch lụy” để làm lợi cho một bất động sản khác. Bất động sản chịu dịch
lụy là bất động sản thừa dịch, bất động sản hưởng thuận lợi là bất động sản hưởng dịch.
Ngày nay, BLDS không sử dụng khái niệm “quyền địa dịch” mà sử dụng khái
niệm “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”. Điều 273 BLDS 2015 quy định về
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề như sau:
Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc
sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp

6. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp
lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.
Về bản chất pháp lý chúng có nội dung tương tự như nhau, nhưng khái niệm
“quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” mới này có tính Việt hóa, tạo điều kiện cho
những người không có nhiều kiến thức về luật có thể hiểu được dễ dàng. Tuy nhiên, khái
niệm “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” chưa bao quát được hết toàn bộ nội
dung khái niệm quyền địa dịch, vì nếu xem xét bất động sản liền kề là bất động sản thuộc
bản chất không di dời được và giữa chúng tồn tại một ranh giới chung thì bất động sản
liền kề đó mới phải chịu hạn chế quyền để phục vụ một bất động sản cùng loại. Nhưng
trên thực tế, có những bất động sản không có chung ranh giới nhưng giữa chúng vẫn tồn
tại quyền địa dịch: chẳng hạn muốn mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc hoặc
đường ống cấp thoát nước ….. cho một chủ sở hữu bất động sản, có thể phải hạn chế
quyền của nhiều bất động sản xung quanh không chỉ đối với bất động sản liền kề thì chủ
sở hữu bất động sản hưởng địa dịch mới có thể khai thác bình thường quyền đối với bất
động sản của mình. Chính vì vậy, khái niệm liền kề không chỉ hạn chế trong phạm vi
giữa các bất động sản cùng chung ranh giới mà còn được mở rộng đến các bất động sản
xung quanh. Để khai thác được giá trị của một bất động sản bị vây bọc không có lối đi,
hay không mắc được đường dây tải điện… thì cần thiết phải sử dụng hạn chế không chỉ
các bất động sản liền kề mà còn phải phiền lụy đến các bất động sản xung quanh. Pháp
luật hiện hành không quy định chỉ được sử dụng duy nhất một bất động sản liền kề mà có
khi phải hệ lụy đến nhiều bất động sản khác để chủ sở hữu, người sử dụng có thể thực
hiện được quyền về lối đi hay quyền cấp thoát nước. Tạm gọi bất động sản chịu địa dịch
là bất động sản phục vụ; Bất động sản hưởng địa dịch là bất động sản thụ hưởng.