Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, 9 điểm.doc

Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
0
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
Lời nói đầu
Mục đích của Pháp luật khởi nguồn từ chính những nhu cầu thường ngày
của mỗi con người, là công cụ phục vụ, bảo vệ lợi ích mọi thành viên trong xã hội
của Nhà Nước , nảy sinh từ các nhu cầu sinh hoạt và nhu cầu sản xuất cũng như
các nhu cầu khác trong cuộc sống hàng ngày . Những nhu cầu ngày càng tăng đó
của con người đòi hỏi phải có những phương tiện pháp lý mới nhằm điều chỉnh và
ổn định xã hội .
Do vậy sự ra đời chế định về Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là
một điều tất yếu . Đặc tính đất đai với tính chất tự nhiên không di dời được, cho
nên việc sử dụng bất động sản của người khác nói chung và đất đai nói riêng là
một nhu cầu cấp thiết, một đòi hỏi của thực tiễn khách quan, cần phải có sự điều
chỉnh của pháp luật. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh từ tính
chất tự nhiên của bất động sản và hậu quả của việc phân chia , dịch chuyển quyền
đối với bất động sản, trong đó đất đai là bất động sản đầu tiên, nguyên sinh, trên cơ
sở đó phát sinh các tài sản là bất động sản khác .
Nhận thức được tầm quan trọng của chế định quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề đối với xã hội , em xin chọn đề tài : “Quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề” để nghiên cứu trong bài tập lớn học kỳ .
Bài làm còn nhiều thiếu sót , mong các thầy cô nhẹ nhàng chỉ bảo

1
Nội dung
I . Khái niệm chung về bất động sản :
Nhằm khắc phục được khiếm khuyết trong các bộ luật dân sự trước đây
,BLDS 2005 đã xác định những gì được coi là tài sản trước khi phân loại thành
động sản bà bất động sản . Theo đó , trước khi phân loại tài sản , điều 163 BLDS
2005 xác định : “ Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, các giấy tờ giá trị được bằng
tiền và các quyền tài sản “.
Sau đó điều 174 BLDS 2005 đã xác nhận tài sản bao gồm động sản và bất
động sản dưới dạng liệt kê những gì là bất động sản sau đó quy định động sản là
những tài sản không phải bất động sản. Theo đó :
1. Bất động sản là các tài sản bao gồm :
a. Đất đai;
b. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy , có thể thấy , tiêu chí chung để xác định một tài sản mang tính chất
bất động sản là “ tính chất cố định hay không thể di dời của tài sản” .
Việc xác định này là cơ sở quan trọng cho việc xác định bất động sản liền kề .
Khi pháp luật quy định về bất động sản và quyền đối với bất động sản thì cũng
phải điều chỉnh quan hệ giữa các chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản liền kề với
nhau.

2
II. Khái niệm chung về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề
1. Khái niệm bất động sản liền kề
Một bất động sản được phân lập với một bất động sản khác thông qua việc
thiết lập ranh giới giữa các bất động sản. Tuy nhiên không phải giữa tất cả các bất
động sản đều tồn tại ranh giới, mà chỉ các bất động sản thuộc bản chất không di,
dời được mới tồn tại các ranh giới và chỉ khi giữa chúng tồn tại ranh giới mới có
thể tồn tại các bất động sản liền kề. Trong các bất động sản có tồn tại ranh giới thì
đất đai chiếm vị trí đầu tiên và có vai trò quan trọng nhất .
Trong bộ luật dân sự 2005 không ghi nhận cụ thể khái niệm bất động sản
liền kề cũng như ranh giới giữa các bất động sản liền kề , tuy nhiên bất động sản
liền kề có thể được hiểu là bất động sản có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các
bất động sản . Do vị trí tự nhiên hay do những điều kiện kinh tế - xã hội, do phong
tục tập quán nên các bất động sản trong quá trình tồn tại đều có sự tiếp giáp với các
bất động sản xung quanh . Tuy nhiên, hai bất động sản được coi là liền kề với
nghĩa pháp lý để có thể thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chỉ
khi giữa chúng thuộc các chủ sở hữu khác nhau và giữa chúng có một ranh giới
chung .
Pháp luật Việt Nam quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho cá nhân và tổ chức sử dụng ổn định, lâu
dài và nguời sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Vì vậy, mỗi mảnh đất được giao
luôn tiếp giáp với nhau, tách biệt nhau theo ranh giới dùng để phân lập bất động
sản này đối với bất động sản khác hay với các bất động sản xung quanh.

3
Việc phân định này có ý nghĩa hết sức quan trọng bởi để mảnh đất có thể trở
thành đối tượng của giao dịch dân sự thì trước tiên nó phải được xác định rõ ràng ,
cụ thể về mặt diện tích , không gian .Công việc xác định này hay còn gọi là đặc
định hóa có thể được thực hiện trên hai phương diện thực tế và pháp lý:
Trên phương diện pháp lý , việc đặc định hóa được thể hiện trên bản đồ địa
chính, được xác định trong quyết định giao đất và hình thức pháp lý cuối cùng là
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó xác nhận người có quyền sử dụng đất
loại đất, diện tích đất được giao và ranh giới của mảnh đất đó. Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp, xác nhận một chủ thể có quyền sử dụng một mảnh đất với những mục đích
nhất định.
Trên phương diện thực tế,căn cứ vào quyết định giao đất, cơ quan nhà nước
có thẩm quyền xác định mảnh đất đó trên thực địa thông qua việc tạo lập các mốc
giới, đồng thời trên cơ sở đó tạo lập ranh giới giữa các mảnh đất. Các mốc giới trên
thực địa phải phù hợp với các ranh giới được xác định trên bản đồ, phù hợp với các
quyết định giao đất. Vì vật, mỗi một mảnh đất đều có những ranh giới và mốc giới
Từ việc phân định các bất động sản , mới có thể xác định được các bất động
sản liền kề qua đó xác định được các hạn chế mà chủ sở hữu hay chủ sử dụng phải
chịu đề phục vụ cho các chủ sở hữu , chủ sử dụng một bất động sản khác. Sự hạn
chế trên một bất động sản là một dạng quyền của người khác trên một bất động sản
không thuộc sở hữu của người đó . Vì vậy, khi có sự hạn chế trên bất động sản , có
thể dẫn đến giá trị cũng như giá trị sử dụng của bất động sản đó bị thay đổi. Đây là
một sự hạn chết quyền của chủ sở hữu bất động sản, việc hạn chết này là cơ sở cho
quyền của các chủ bất động sản khác theo một chế định pháp lý nhất định .

4
2. Quy chế pháp lý ranh giới giữa các bất động sản liền kề
Ranh giới, cách xác định ranh giới, quyền của các chủ sở hữu bất động sản
đối với ranh giới là một trong những vấn đề có ý nghĩa quan trọng, đặc biệt trong
thực tiễn. VIệc xác định một bất động sản được coi là đối tượng của nghĩa vụ ,
cũng như đối tượng của quyền sở hữu là một khâu quan trọng, mang lại ý nghĩa
đích thực cho chủ sở hữu tài sản. Thông qua việc xác định đối tượng của quyền sở
hữu, cũng như đối tượng của nghĩa vụ. “ Ranh giới giữa các bất động sản có tác
dụng phân lập các bất động sản với các bất động sản khác nhằm xác định quyền
của một chủ sỡ hữu đối với bất động sản đó . Cơ sở để xác định ranh giới là diện
tích, hình dáng, kích thước của bất động sản được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xác định .
Theo quy định tại khoản 1,3 điều 265 BLDS 2005 :
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận
của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã
tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.
3.Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì
người sử dụng đất có nghĩa vụ tong trọng, duy trì ranh giới chung; không được
lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách.
Khoản 1,2 điều 266 BLDS 2005 :
1.Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây
tường ngăn trền phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Nhưngngười sử dụng đất
liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn,
trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; nhưng
vật mốc giới này là sở hữu chung của những người đó ……

5
2.Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề
không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ
trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý …..
Theo đó ranh giới giữa các bất động sản có thể bao gồm cột mốc, hàng rào
tường ngăn, kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng, ngoài ra ranh giới còn có thể xác
định theo tập quán, và theo thỏa thuận giữa các chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Qua những quy định này chúng ta có thể nhận thấy ranh giới giữa các bất động sản
được pháp luật quy định dưới nhiều dạng khác nhau, nhưng khái niệm các loại
ranh giới này lại chưa được pháp luật quy định một cách rõ ràng vì chúng dựa trên
các tiêu chí khác nhau khi xác định .
3. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam
Các vấn đề liên quan đến quyền hạn chế bất động sản liền kề được quy định
trong chương XVI phần thứ 2 BLDS 2005 . Trong đó bao gồm các quy định về
quyền của chủ sở hữu của chủ sở hữu xác định đối với sử dụng bất động sản của
các chủ sở hữu liền kề nhằm thỏa mãn một số nhu cầu nhất định.
Điều 273 BLDS 2005 quy định :
Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề
thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp,
thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác
một cách hợp lý, nhưng phải đền bì nếu không có thỏa thuận khác .
Như vậy , điều luật này đã nêu những quyền của chủ sở hữu nhà, người sử
dụng đất đối với lối đi , cấp thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và
các nhu cầu cần thiết khác trong phạm vi “một cách hợp lý” trên bất động sản liền
kề thuộc chủ quyền của người khác. Các quy định tại các điều 275 , 276 ,277 ,278

6
BLDS 2005 đã cụ thể hóa các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được
quy định tại điều 273 BLDS 2005 .
III. Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề
1. Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một quyền khách quan được
pháp luật ghi nhận . Tuy nhiên, quyền này vẫn là dạng quyền thuộc năng lực của
chủ thể mà không phải là một quyền dân sự chủ quan. Muốn một quyền khách
quan thành một quyền dân sự cụ thể phải có những điều kiện nhất định, bởi ứng
với mỗi một quyền dân sự của một chủ thể bao giờ cũng tồn tại nghĩa vụ đối với
một hay nhiều chủ thể khác.
Điều 274 BLDS 2005 quy định :
1.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận
hoặc theo quy định của pháp luật .
2.Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được
xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất, thì người được chuyển giao nhà,
quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó .
Qua nhưng quy định này , chúng ta thấy rằng, quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề không tồn tại mặc nhiên do sự liền kề giữa các bất động sản mà
phải dựa trên cơ sở nhất định và với những điều kiện nhất định. Pháp luật chỉ quy
định những cơ sở làm phát sinh quyền của các chủ thể, cùng những điều kiện về
mặt khác quan. Để tạo ra quyền về mặt chủ quan cần phải có những hành vi cùng
với những điều kiện nhất định. Những hành vi và điều kiện này phải phù hợp
những yêu cầu của pháp luật.

7
a.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận
Tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận là một trong các nguyên tắc cơ bản
mang bản chất của quan hệ dân sự. Nguyên tắc này cho phét các chủ thể dựa theo ý
chí, nguyện vọng của mình để tạo lập các quyền, nghĩa vụ dân sự. Tuy nhiên khi
pháp luật quy định: “ Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất
động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác ….. “ không có nghĩa bất cứ chủ sở
hữu nhà, người có quyền sử dụng đất nào cũng có thể yêu cầu chủ sở hữu bất động
sản liền kề, xung quanh đáp ứng yêu cầu của mình. Để chủ sở hữu bất động sản
liền kề đáp ứng yêu cầu về quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản của họ, thì
chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất phải thỏa thuận với chủ sở hữu bất
động sản liền kề để tạo lập quyền đó. Việc thỏa thuận này phải tuân thủ các nguyên
tắc chung về giao dịch dân sự và các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
Các bên có thể tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận nhưng không trái pháp luật và
đạo đức xã hội. Chỉ khi đã đạt được thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền
kề, thì chủ nhà, người có quyền sử dụng đất mới có thể tiến hành các hành vi cần
thiết trong việc thực hiện quyền sử dụng bất động sản liền kề nhằm thỏa mãn nhu
cầu trong việc khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình. Trong
trường hợp bất động sản bị vây bọc bởi nhiều bất động sản thuộc các chủ sở hữu
khác nhau, chủ sở hữu bất động sản bị bây bọc có thể lựa chọn một trong số cá chủ
sở hữu bất động sản liền kề, không loại trừ cà trường hợp thỏa thuận với các chủ sở
hữu bất động sản đề xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề với những
nội dung cụ thể.
Trong trường hợp các bên không đạt được một thỏa thuận về việc sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề, chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất có
quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Căn cứ vào yêu cầu
của chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất này, và các điều kiện thực tế của

8
các bên, Tòa án sẽ quyết định. Quyết định của tòa án có thể là bác bỏ hoặc chấp
nhận yêu cầu đó bằng một bản án. Trong trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu của
bên có quyền, thì toàn án có thể đưa ra các quyết định sau : nếu chưa có quyền sử
dụng bất động sản liền kề thì quyết định cho phép chủ sở hữu nhà, người có quyền
sủ dụng đất có được quyền đó, đồng thời tòa án xác định giới hạn của quyền, cách
thức tạo lập, phương thức xác định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
cùng khoản đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề .
b.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo quy định
của pháp luật
Các quyền được xác lập theo quy định ở đây không do các bên tạo lập theo
thỏa thuận mà phát sinh trực tiếp từ các quy định của pháp luật . Chúng bao gồm :
- Chuyển giao bất động sản đã xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề
Căn cứ vào khoản 2 điều 274 BLDS 2005, việc chuyển giao nhà hay quyền
sử dụng đất đã được xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, thì việc
chuyển giao nhà , quyền sử dụng đất đương nhiên được chuyển giao cùng quyền sử
dụng hạn chế bất đọng sản liền kề mà không cần sự thỏa thuận đặc biệt nào .
Người được chuyển giao không cần phải thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản
liền kề; chủ sở hữu bất động sản liền kề cũng không có quyền ngăn cản chủ sở hữu
nhà, người có quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng thực hiện quyền sử
dụng hạn chế bất động sản thuộc quyền sở hữu của họ. Người được chuyển
nhượng nhà , quyền sử dụng đất được sử dụng loại quyền này với nội dung,
phương thức như người chuyển giao đã thực hiện trước đó . Tuy nhiên , pháp luật
không cấm các bên có thỏa thuận khác .

9
Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản chuyển giao bất động sản của
mình cho người khác thì chủ sở hữu mới vẫn tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở
hữu bất động sản liền kề sử dụng hạn chế bất động sản đã được chuyển giao.
- Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thời hiệu
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 điều 257 BLDS 2005 thì : người chiếm hữu,
người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục,
công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất
động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bất đầu chiếm hữu.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được coi là một quyền trên bất
động sản, cho nên khi một người sử dụng bất động sản liền kề một cách công khai,
liên tục, ngày tình trong ba mươi năm thì pháp luật cũng đương nhiên thừa nhận
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mặc dù họ vẫn thừa nhận bất động sản
thuộc sở hữu của người khác. Họ có quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản
mà họ đã sử dụng trong suốt thời gian trước đó và quyền này sẽ tồn tại cho đến khi
có các căn cứ làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề .
-Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do sự phân chia bất
động sản
Theo quy định tại khoản 3 điều 275 BLDS 2005 : Trong trường hợp baasts
động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau
thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản
2 điều này mà không có đền bù .
Tuy điều luật này chỉ quy định về lối đi mà không quy định các quyền khác
đối với bất động sản bị phân chia , nhưng chúng ta dễ dàng nhận thất , việc xác lập
lối đi được xem là điều kiện thiết yếu đối với việc xác lập các quyền khác về sử

10
dụng hạn chế bất động sản liền kề , các quyền sử dụng khác vẫn có thể thực hiện
thông qua việc áp dụng tương tự pháp luật dân sự .
2. Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Cũng như các quyền dân sự khác, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề cũng được phát sinh , thay đổi hay chấm dứt theo những căn cứ và với những
điều kiện do pháp luật quy định. Theo quy định tại Điều 279 BLDS 2005 thì quyền
sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt trong các trường hợp :
1.Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một;
Căn cứ vào các điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề, thì giữa các bất động sản phải tồn tại ranh giới để phân lập các bất động sản đó
. Ranh giới đó chỉ có ý nghĩa về mặt pháp lý khi hai bất động sản đó thuộc quyền
sở hữu của các chủ sở hữu khác nhau và cũng không thuộc tài sản chung . Trong
trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung của hai hay nhiều chủ thể độc lập thì
các chủ sở hữu đó có phần quyền hay có quyền ngang nhau đối với khối tài sản
chung. Bất động sản thuộc sở hữu chung khi chưa phân chia nó vẫn là một chỉnh
thể thống nhất về mặt pháp lý và các chủ sở hữu có phần quyền trên toàn bộ bất
động sản chung mà không phải là phần bất động sản trong khối tài sản chung đó .
Vì vậy, khi bất động sản liền kề và bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhập làm một ( thuộc về một chủ sở
hữu duy nhất ) thì không còn tồn tại ranh giới giữa các bất động sản về mặt pháp lý
nữa .
Ví dụ : Ông A và ông B là hàng xóm , nhà 2 ông được ngăn cách bởi một
con mương . 2 ông đã thỏa thuận lấy con mương làm ranh giới giữa hai bất động

11
sản . Sau đó ông A mua lại mảnh đất của ông B , lúc này tuy con mương vẫn còn
đó nhưng không được coi là ranh giới giữa 2 bất động sản về mặt pháp lý nữa .
2.Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng bất động
sản liền kề :
Khi chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng bất động
sản liền kề cho việc khai thác sử dụng của mình nữa , họ có thể thể hiện thông qua
hành vi pháp lý đơn phương , dưới một hình thức nhất định như :
- Từ bỏ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thông qua lời nói hay
văn bản : Việc thể hiện ý chí phải bảo đảm những yêu cầu về điều kiện có hiệu lực
của giao dịch dân sự . Những hành vi của chủ sở hữu bất động sản đang sử dụng
hạn chế nhằm loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ như: Xây tường ngăn lối đi;
lấp đường thoát nước; gỡ bỏ đường tải điện… Hành vi loại bỏ hệ thống phục vụ có
thể được coi là tự chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề .
- Không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề : là trường hợp khi chủ sở hữu
không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề, do chủ sở hữu đã tạo được quyền đó
trên một bất động sản liền kề khác mà không quan tâm đến đối tượng đã được thiết
lập trước đó. Trong trường hợp bất động sản do địa thế tự nhiên bị vây bọc , mà sự
vây bọc đó không còn tại do quy hoạch, sạt lở đất … cũng được coi là một căn cứ
cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề yêu cầu chấm dứt quyền sử dụng hạn chế
bất động sản .
- Thỏa thuận chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề : Theo
nguyên tắc chung của pháp luật dân sự, các chủ thể đều có quyền thỏa thuận trong
việc tạo lập, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự, nhưng không được
trái pháp luật và đạo đức xã hội. Nếu quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

12
đã được thiết lập theo thỏa thuận, hay theo quy định của pháp luật thì các bên trong
quan hệ về sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đều có thể thỏa thuận chấm dứt
quan hệ đó. Các bên có thể thỏa thuận chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề, đồng thời giải quyết các hậu quả pháp lý của việc chấm dứt đó.
IV. Nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo
quy định của bộ luật dân sự :
1. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề :
Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề được quy định tài khoản 1 điều 275
BLDS 2005:
1.Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở
hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất
động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được
yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho
chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và
hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị
vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Theo quy định này thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu
một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề mở cho mình một lối đi ra ngoài .
Như vậy , về nguyên tắc bất cứ ai trong các chủ sở hữu bất động sản liền kề đều có
nghĩa vụ phải đáp ứng yêu cầu đó . Tuy nhiên chủ sở hữu bất động sản bị vât bọc
không thể tự chỉ định lối đi theo ý của mình mà cần phải có sự đồng ý của chủ sở
hữu bất động sản liền kề. Phải kết hợp quyền lợi của các bên trong việc xác lập lối
đi trên nguyên tắc bảo đảm quyền lợi của các bên .Do đó để xác định lối đi thuận

13
tiện nhất qua bất động sản liền kề , trong thực tế người ta thường căn cứ vào vị trí
tồn tại của bất động sản và một số yêu tố khác ….
Pháp luật quy định tính thuận tiện về lối đi được áp dụng cho chủ sở hữu bất
động sản bị vây bọc đồng thời là quyền lựa chọn của họ khi đưa ra yêu cầu về lối
đi. Thông thường thuận tiện thường được hiểu là ngắn nhất , chiếm không gian nhỏ
nhất , gây ít thiệt hại về kinh tế cho chủ sở hữu bất động sản liền kề nhất … Tuy
nhiên, thuận tiện không thể là khái niệm tuyệt đối, được xác định theo ý chỉ chủ
quan của chủ sở hữu bất động sản bị bao bọc , vì mỗi sự bao bọc đều có những
biểu hiện với những đặc điểm khác nhau . Do đó khoản 2 điều 275 BLDS 2005
quy định :
Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa
thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà nhất cho các bên; nếu
có tranh chấp về lối đi. Thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác
định.
Căn cứ theo quy định trên, sau khi chủ sở hữu vất động sản bị bao bọc được
chấp thuận để có lối đi , phải thỏa thuận tiếp về các điều kiện và các yếu tố xác
định lối đi đó .Trong quá trình thỏa thuận nếu có sự bất đồng về việc xác lập vị trí
lối đi, chiều dài, chiều rộng cũng như các điều khoản khác liên quan đến lối đi,
trong trường hợp không thể xác lập vị trí khác liên quan đến lối đi thì cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quyết định.
2. Quyền được cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề
Quyền được cấp thoát nước qua bất động sản liền kề được quy định tại điều
277 BLDS 2005 :

14
Trong trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát
nước buộc phải qua một bất động sản khác, thì chủ sở hữu bất dộng sản có nước
chảy qua phải dành một lối cấp thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc
ngăn chặn dòng chảy . Người sử dụng lối cấp thoát nước phải hạn chế đến mức
thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt
đương dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường …..
Quyền được dẫn nước chảy qua bất động sản liền kề cũng được ghi nhận tài
điều 33 luật tài nguyên nước :
Tổ chức , cá nhân khai thác sử dụng tài nguyên nước và xả nước thải vào
nguồn nước được quyên dẫn nước qua đất hoặc bất động sản liền kề thuộc quyền
quản lý, sử dụng của các tổ chức, cá nhân khác theo quy định của Luật này và Bộ
luật dân sự .
Theo các quy định trên thì các bất động sản do vị trí tự nhiên mà việc cấp ,
thoát nước không thể thực hiện trên phần đất của mình có quyền yêu cầu chủ sở
hữu bất động sản liền kề dành một lối cấp nước , thoát nước thải, thoát nước tự
nhiên thích hợp . Chúng ta cùng phân tích theo 2 hướng trên :
a. Quyền được cấp nước do vị trí tự nhiên :
Do vị trí tự nhiên mà một bất động sản không tiếp giáp trực tiếp với nguồn
nước tự nhiên hay nước máy thì chủ sở hữu bất động sản có thể áp dụng đến quyền
sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản khác
cho sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của họ để xây dựng đường ống dẫn nước .
Vị trí đặt đường ống do các bên tự thỏa thuận .
b. Quyền được thoát nước do vị trí tự nhiên :

15
-Thoát nước tự nhiên : Có thể được hiểu là thoát nước từ nguồn nước được
tạo bởi tự nhiên ( nước mưa , nước ngầm , nước của các dòng chảy tự nhiên …. )
mà không có sự tác động của con người . Pháp luật quy định nước tự nhiên có trên
bất động sản của ai thì thuộc quyền sở hữu của người đó . Tuy nhiên, có trường
hợp chủ sở hữu không muốn giữ lại lượng nước đó. Việc thoát nước này có thể làm
ảnh hưởng đến lợi ích của người khác. Điều 269 BLDS 2005 quy định :
Chủ sở hữu nhà phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà
của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền
kề .
Qua đó , chúng ta thấy rằng , lượng nước tự nhiên được tích tụ một lần thông
qua mái nhà không được trực tiếp chảy xuống bất động sản của người khác. Tuy
nhiên điều 277 BLDS 2005 có đoạn viết :
… Trong trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà
gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối
cấp thoát nước không phải bồi thường thiệt hại .
Như vậy , nếu nước mưa sau khi đã chảy xuống bất động sản của mình lại
chảy tràn sang bất động sản liền kề thì không vi phạm quy định tại điều 269 bởi
đơn giản nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp .
-Thoát nước thải sinh hoạt : Khác với nước tự nhiên , nước thải có tính chất
thường xuyên , liên tục và là nước không sạch . Vì vậy theo quy định chung , nước
thải khôn thể để chảy tràn lan trên mặt đất , chúng phải được thoát khỏi bất động
sản theo những con đường dẫn nước xác định. Điều 270 BLDS 2005 quy định :
Chủ sở hữu nhà phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải
ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở

16
hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng làm ô
nhiễm môi trường .
Tuy nhiên trong trường hợp bất động sản bị vây bọc mà không thể dẫn nước
thải trực tiếp ra nơi quy định thì có thể sử dụng quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề để làm cống ngầm hoăc rãnh thoát nước ra nơi dẫn nước qua bất động
sản khác. Ở đây , điều luật không quy định chỉ được sử dụng bất động sản liền kề
mà có thể sử dụng bất cứ bất động sản nào . Tuy nhiên vị trí đường ống vẫn phải
được xác định dựa trên các thỏa thuận giữa các chủ sở hữu , nếu việc đặt đường
dẫn nước mà gây thiệt hại thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải bồi thường
cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua .
3. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác :
Quyền về tưới nước, tiêu nước được quy định tại điều 278 BLDS 2005 :
Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu
nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lỗi
dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới tiêu; nguời được yêu cầu có nghĩa ụ
đáp ứng yêu cầu đó;Nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử
dụng đất xung quanh, thì phải bồi thường .
Theo quy định này thì quyền về tưới nước, tiêu nước chỉ được áp dụng trong
lĩnh vực sản xuất nông nghiệp ( trồng trọt , nuôi thủy sản … ), bởi chỉ áp dụng đối
với việc canh tác trên đất . Phạm vi quyền yêu cầu không chỉ còn bó hẹp đối với
chủ sở hữu bất động sản liền kề mà là áp dụng đối với người sử dụng đất xung
quanh - những người đang trực tiếp canh tác trên đất đó , họ có thể là người được
nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc những người khác được phép sử dụng đất .

17
Theo quan niệm chung cũng như thực tế trong đời sống xã hội, nước là một
yêu cầu không thể thiếu được trong sản xuất nông nghiệp, nhưng cũng không thể
có quá nhiều nước . Nhu cầu về tưới nước , tiêu nước là vô cùng quan trọng đối với
người canh tác , do đó những chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh có
nghĩa vụ tôn trọng và đáp ứng yêu cầu của họ .
4. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc
Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc được quy định tại điều 276
BLDS 2005 :
Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên
lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo
đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi
thường .
Căn cứ vào quy định này, pháp luật dân sự công nhận chủ sở hữu bất động
sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các
chủ sở hữu khác . Suy rộng ra có thể hiểu rằng bất cứ một chủ thể nào cũng có
quyền mắc đường dây tải điện. thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở
hữu vất động sản khác mà không phụ thuộc vào vị trí của các bất động sản đó.
Việc sử dụng hạn chế bất động sản của người khác để đáp ứng nhu cầu về mắc
đương dây tải điện, thông tin liên lạc không chỉ hạn chế trong phạm vi bất động
sản liền kề mà còn được áp dụng đối với bất động sản xung quanh .
Quan niệm thuận tiện và an toàn cho chủ sở hữu bất động sản có đường dây
tải điện , thông tin liên lạc đi qua được đề cập đến trong điều 276 BLDS 2005 có
thể được hiểu là các hệ thống dây dẫn này không được gây cản trở cho việc khai
thác bất động sản của các chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh. Không

18
làm gián đoạn việc khai thác bất động sản khi mắc đường dây tải điện thông tin
liên lạc cũng như cản trở chủ sở hữu bất dộng sản khai thác bất động sản đó trong
suốt quá trình khai thác, khi còn tồn tại các hệ thống này. Không gây thiệt hại hoặc
đe dọa gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có các hệ thống này đi qua .
Trong trường hợp hệ thống này gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản nó đi qua
thì phải bồi thường . Tuy nhiên người chịu trách nhiệm phải bồi thường không
được điều luật này quy định cụ thể . Do vậy , việc bồi thường thiệt hại sẽ được áp
dụng theo quy định chung về bồi thường thiệt hại . Theo đó :
TH1 : Nếu thiệt hại do các thiết bị nêu trên gây ra do người được cung cấp
dịch vụ thì bên cung cấp phải bồi thường thiệt hại, và trách nhiệm bồi thường thiệt
hại trong trường hợp này được xác định là bồi thường thiệt hại theeo hợp đồng,
người vi phạm hợp đồng là bên cung cấp các dịch vụ đó phải chịu trách nhiệm bồi
thường thiệt hại .
TH2 : Nếu thiệt hại do các thiết bị gây ra cho chủ sở hữu bất động sản hoặc
người thứ 3 thì áp dụng theo chế định bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng , người
nào là chủ sở hữu thiết bị phải bồi thường thiệt hại do thiết bị đó gây ra .
TH3 : Nêu thiệt hại do điện, thiết bị điện của chủ sở hữu bất động sản gây ra
cho sở hữu bất động sản gây ra cho chủ sở hữu bất động sản liền kề thì chủ sở hữu
bất động sản phải bồi thường theo trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng
5. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để đảm bảo nhu cầu cần
thiết khác
Điều 273 BLDS 2005 có đề cập tới quyền được sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề để đảm bảo nhu cầu cần thiết khác .

19
Các nhu cầu cần thiết khác ở đây có thể được hiểu là những nhu cầu của chủ
sở hữu bất động sản buộc phải cần đến sự trợ giúp của chủ sở hữu bất động sản
liền kề mới có thể khai thác tốt nhất bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình .
Xét trong thực tế các nhu cầu cần thiết khác có thể là : Mở của sổ , đưa ban công
sang bất động sản của người khác, thông khí, lấy ánh sang từ bất động sản của
người khác …..
Theo quy định tại khoản 2 điều 265 BLDS 2005 thì người có quyền sử dụng
đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong
khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của
người khác . Như vậy , về nguyên tắc , chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thực
hiện bất cứ hành vi nào, làm bất cứ việc gì trong khuôn viên đất thuộc quyền sử
dụng của mình phù hợp quy hoạch xây dựng nếu chúng không ảnh hưởng đến các
chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh .
V. Một số bất cập và kiến nghị nhằm hoàn thiện chế định về
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong BLDS :
1 .Theo quy định tài khoản 3 điều 275 BLDS năm 2005 thì : “ Trong trường
hợp bất động sản được phân chia làm nhiều phần cho các chủ sở hữu, người sử
dụng kahcs nhau, thì khi phân chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong
theo quy định tịa khoản 2 điều này mà không có đền bù”. Quy định này là không
phù hợp trong trường hợp bất động là nhà ở có nhiều tầng , cần được bổ sung
thêm.
2 . Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề
được quy định tại điều 276 BLDS 2005 là quyền của chủ sở hữu bất động sản bị

20
vây bọc. Tuy nhiên, việc mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc trong các hợp
đồng sử dụng điện chủ yếu thuộc về bên cung cấp dịch vụ . Vì vậy nếu pháp luật
chỉ quy định chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin
liên lạc qua bất động sản liền kề là chưa chặt chẽ . Do đó cần bổ sung thêm các tổ
chức cung cấp dịch vụ vào nhóm những người có quyền mắc đường dây tải điện ,
thông tin liên lạc qua các bất động sản .
3 . Điều 277 BLDS có đoạn quy định chủ sở hữu bất dộng sản có nước chảy
qua phải dành một lối cấp thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn
chặn dòng chảy . Tuy nhiên việc thoát nước tự nhiên như nước mưa , nước ngầm
từ bất động sản cao xuống vị trí thấp phù hợp với quy luật tự nhiên , các chủ sở
hữu bất động sản liền kề có quyền xây tường rào để nước không chảy tràn sang bất
động sản của mình . Nếu việc thực hiện các hành vi đó mà ngăn cản dòng chảy thì
không bị coi là hành vi ngăn cản dòng chảy theo quy định tại điều 277 . Bởi vậy
Pháp luật cần quy định rõ hơn về việc thoát nước tự nhiên qua bất động sản liền kề.
Kết luận
Khi xã hội ngày càng phát triển hiện đại thì song song đó nhu cầu phải hoàn
thiện bổ sung những quy định của pháp luật nhằm đáp ứng tối ưu nhất đòi hỏi của
xã hội cũng cần không ngừng được cải thiện, nâng cao. Hiện nay, xét riêng trong
những quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề thì còn chưa được thỏa đáng . Tuy nhiên so với các bộ luật trước thì BLDS
2005 đã có những bước cải thiện đáng kể, do vậy chúng ta hoàn toàn có thể tin
tưởng trong tương lai , những quy định của pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề sẽ ngày càng được hoàn thiện phù hợp với sự phát triển của xã
hội.

21
Danh mục tài liệu tham khảo
1 . Trường Đại học Luật Hà Nội, giáo trình luật Dân sự Việt Nam, tập 1, Nxb.
CAND, 2009.
2 . Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005.
3 . Bộ luật tố tụng dân sự
4 . Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề , Ts Phạm Công Lạc , NXB tư
pháp
5 . http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/06/27/276608/
6 . Quy chế pháp lý về ranh giới giữa các bất động sản liền kề , tạp chí nhà nước và
pháp luật , số 11/2001 , tr 16-23 , ts Phạm Công Lạc
7 . Khoa luật – Đại học quốc gia Hà Nội, Giáo trình luật dân sự, Phần chung, Nxb.
ĐHQG Hà Nội, Hà Nội, 2002.
8 . http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/02/05/566335/
9 . http://www.luattructuyen.net/

22

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, 9 điểm.doc

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, 9 điểm.doc

Similar to Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, 9 điểm.doc (20)

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói 😊 Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói 😊 Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (19)

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, 9 điểm.doc