Manuál prodeje nemovitosti bez realitky

PRODEJ NEMOVITOSTI
BEZ REALITKY
11 kroků jak prodat svépomocí a bez chyby
Publikace od
www.attic-reality.cz
Ü Ç Ä ġ Ğ

ÚVOD
Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz
Rozhodli jste se, že
chcete prodat byt nebo
dům. A teď Vás čeká
rozhodnutí, jestli
prodat s realitní
kanceláří nebo
svépomocí. A třeba jste
už také přímo
rozhodnutí, že to
zvládnete sami.
Ať je to jak chce, my
jsme pro Vás připravili
přesný postup v 11
krocích. V této brožuře
najdete co musíte při
prodeji udělat a také
přehled nejdůležitějších
věcí, na které určitě
nesmíte zapomenout.
Poznámka
Pokud si u některého z bodů nebudete
vědět rady, ozvěte se nám. Rádi Vám po-
můžeme.
Můžete začít hned tady:
http://www.prodejbezchyby.cz/dotaz
4

Víte o někom, kdo bude prodávat byt?
Udělejte jim radost a sdílejte tuto publikaci také
svým přátelům, aby i oni měli jasný návod
a vyvarovali se chyb.

Kroky při prodeji nemovitosti
1. Ocenění nemovitosti
2. Prezentace nemovitosti
3. Inzerce nemovitosti
4. Vyřizování hovorů a domluvení prohlídek
5. Prohlídka nemovitosti
6. Konečně zájemce
7. Vyjednávání
8. Rezervační smlouva (a je vůbec třeba?)
9. Podpis kupní smlouvy, zástavní smlouvy,
smlouvy o úschově
10. Předání bytu
11. Daňové přiznání a další povinnosti po
úspěšném prodeji

1. Ocenění nemovitosti
Pro rychlý prodej je cena
nemovitosti klíčová. Z naší
zkušenosti víme, že cena je
ten nejdůležitější faktor.
Při volbě strategie máte dvě
možnosti.
1. Zkusit větší cenu a postupně
snižovat
Je to jistě způsob, který můžete použít.
Na první pohled se také zdá být jako
jediný správný.
Pokud na prodej nespěcháte, je to možná
cesta. Uvědomte si jen, že Vás to bude
stát více peněz, protože budete inzerovat
dlouho. A kvalitní inzerce, pokud
inzerujete jednu nemovitost, stojí
relativně dost peněz.
V lokalitách, kde se toho nabízí málo, je
těžké odhadnout přesnou cenu okamžitě
a pak stejně musíte „zkoušet“.

2. Okamžitě nabídnout odpovídající
cenu a prodat rychle
Dle statistik inzertních serverů, jsou
nemovitosti, které jsou okamžitě
inzerovány za spravedlivou cenu, prodány
rychleji a navíc i za více peněz, než při
nabídce, která leží na internetu dlouhou
dobu a její cena se postupně snižuje.
To dává smysl. Vžijte se do kůže
kupujícího. Najdete na internetu
nemovitost, která se Vám líbí, a dáte si jí do
svého seznamu.
Znovu se podíváte na inzerát po týdnu a
zjistíte, že nemovitost je levnější.
Co to ve Vás vyvolá?
Budete rychle volat, aby Vám nabídka
neutekla? Nebo budete přemýšlet, jestli
ještě nepočkat na lepší cenu?
Pokud Vás cena zaujme rovnou, určitě
zavoláte. Jestliže však máte na výběr
více času a váháte, rádi si možná
počkáte.
Proč taky koupit nemovitost za více
peněz, než je nutné? Takto přemýšlí
většina kupujících, a proto také statistiky
říkají to, co říkají.
Pokud chcete zvolit tuto strategii a
vyhnout se tomu, aby se Vaše
nemovitost stala „ležákem“, musíte
dobře odvodit cenu nemovitosti.
TIP
Nehodnoťte cenu podle nemovitostí na
internetu.
Pokud se podobná nemovitost jako Vaše
inzeruje například za 3 000 000 Kč, nezna-
mená to, že je to také hodnota Vaší nemo-
vitosti.
Musíte si uvědomit, že 3 000 000 Kč je ce-
na, za kterou podobnou nemovitost té Vaší
nikdo nekoupil! Je to tedy spíše cena ne-
prodejní, než prodejní.
Podle statistik jsou ceny inzerovaných ne-
movitostí dražší oproti skutečnosti o
10–15%, někdy však i o více než 50%.

Jak najít správnou cenu
 Makléř, který zná Vaší lokalitu, Vám dokáže
cenu říci velmi dobře. Můžete tedy realitní
makléře požádat alespoň o cenovou
analýzu.
Vyberte si makléře, který se specializuje na
Vaši lokalitu (prodává ve Vaší lokalitě nejví-
ce nemovitostí).
 Dále můžete využít cenové mapy jako je
http://cenovamapa.gekonsro.cz.
To je zřejmě nejlepší veřejná mapa. Najdete
tam prodejní ceny domů a bytů a také ná-
jem bytů. Berte však, že cena je průměrná a
neodpovídá vždy reálné ceně za konkrétní
nemovitost.
Dobře odhadnout cenu je úkol pro profesio-
nála. Pokud jste se však rozhodli prodat ne-
movitost sami, máte určitě dost času a chuti
si vše nastudovat a strávit tím spoustu času.
Pokud vezmete tyto zdroje (využijte i realitní
servery, ale pamatujte na jejich nepřesnost) a
vypracujete si souhrn, dojdete k ceně, která
by měla být v rozumných mezích.
Poté uvidíte, jak půjde nemovitost na odbyt
a případně cenu upravíte stejně jako v první
variantě.
 Nově je dobrý nástroj také na
www.cenovamapa.org, Ten je však již pla-
cený. Výhodou této mapy je, že čerpá
z katastru nemovitostí a z vložených kup-
ních smluv. Můžete tedy najít nemovitosti
v okolí, které již byly prodané a dozvědět se
za jakou cenu se prodaly.
 Další možností je využít odhad a nechat si
nemovitost odhadnout tržně. Na internetu
najdete i rychlé odhady, které stojí málo
peněz. Doporučujeme však využít znalce.
To je ta nejspolehlivější možnost, i když
zároveň ta nejdražší.
Pokud si nevíte se zjištěním ceny rady, ozvěte se nám, rádi Vám poradíme.
Pro Prahu 3 máme zpracované cenové mapy a jsme schopni najít reálnou cenu Vaší nemovitosti.
Jděte na www.prodejbytubezchyby.cz/cenovamapa, anebo nám napište.

2. Prezentace nemovitosti
Výhodou prodeje nemovitosti je jistě i to,
že za Vás inzertní servery na internetu
udělají dost práce. Relativně jednoduše
dostanete svoji nemovitost na internet,
kde je spoustu dalších nemovitostí a kde
se vyskytuje Vaše cílová skupina klientů
(kupujících).
Tato výhoda má však i stinnou stránku a
tou je to, že se zde vyskytuje velmi
mnoho nemovitostí. Vaší nemovitost
tedy zveřejníte, ale musíte jí také dostat
přes velikou konkurenci ke svému
kupujícímu. Záleží samozřejmě, v jaké
lokalitě prodáváte, ale například v centru
Prahy je nemovitostí opravdu
nepočítaně.
Dalším důležitým faktorem je prezentace
nemovitosti. Je skvělé, že máte dobrou
nemovitost s dobře odhadnutou cenou.
Ale pokud se o tom nikdo nedozví,
nebude to mít žádný smysl.
Prodej nemovitosti není jenom inzerát. Je
to mnoho věcí, které je potřeba dělat
profesionálně a prezentace nemovitosti
(tedy marketing) je jedna z nich.
Jistě víte, že marketingu se věnují firmy,
které nedělají nic jiného. I my na to
využíváme profesionály. Proto
zacházejte s Vaší nemovitostí, jako by to
byl produkt Vaší firmy, pro který máte
zajištěný perfektní marketing.
I přes tyto výhody, je však
potřeba marketing
nepodcenit.
Níže Vám představíme pár
tipů, které Vám při prodeji
Vaší nemovitosti pomohou.

1.Co prodáváte?
Nejprve si uvědomte, co prodáváte.
„Co prodávám?“
„To je snad jasné, prodávám byt“.
Ano prodáváte byt, nebo jinou
nemovitost, ale opravdu Váš zákazník
hledá byt? Když jste Vy hledali byt,
hledali jste byt nebo spíše domov?
Váš zákazník hledá v případě bytu či
domu svůj nový domov. Tam, kde bude
trávit čas s rodinou, odpočívat po práci a
bavit se.
Prodávejte domov a to, co
domov pro Vaše zákazníky
představuje. Získáte tak
jednoznačnou výhodu před
konkurencí. Dokonce budete
daleko před většinou
makléřů!

2.Kdo je Váš zákazník?
Jak bude asi Váš kupec vypadat?
Prodáváte garsonku? Kdo jí asi koupí?
Mladý pár? Starší dáma, či pán?
Představte si Vaší cílovou skupinu a
vystavujte nemovitost přímo pro ně.
Napište si, co je zajímá. Mladý pár bude
více zajímat, kde jsou např. restaurace či
bary, zda si večer v 10 hodin může koupit
rohlík ve večerce, nebo jak daleko je
zastávka MHD. Naopak starší dáma
(pán) bude chtít klid, bude jí (ho) zajímat,
jestli je v blízkosti supermarket, jestli se
má kde projít atd.
Představte si svého zákazníka, vžijte se do jeho potřeb a
směřujte svůj marketing na konkrétní osobu.

3.Jak ho oslovit
Jste skvělí! Už teď jste daleko, daleko
před ostatními. Pojďme tedy Vašeho
zákazníka se svým domovem oslovit.
Jak napsat text už jsme Vám vlastně
řekli. Pište o tom, co zajímá Vaší cílovou
skupinu.
Jen málo procent lidí zajímá, jak vysoké
jsou stropy, jak velký je obývací pokoj
atd. Neříkáme, abyste fakta neuvedli,
jistě jsou klíčovými prvky při prodeji Vaší
nemovitosti, ale vždy pamatujte také na
to, abyste přidali i něco navíc.
První dojem, který vzniká již při pohledu
na úvodní fotky, je nejdůležitější.
Když fotografie navodí atmosféru a
podtrhnout to co píšete, zvítězíte nad
ostatními. Další fotky již mohou být
víceúčelové, např. zdůrazněná prostorná
komora atd.
Vždy však připravte byt na focení. Ukliďte!
Dejte věci pryč z poličky, ze stolu
a prezentujte svůj byt v tom nejlepším
světle. Důležité je, aby fotky co nejméně
ukazovaly Vaši osobnost a byly spíše co
nejvíce univerzální.
Pokud na to nemáte čas a chuť, můžete si
najmout profesionální firmu.
Zkuste popsat, jak se Vám zde báječně
žilo, např. právě díky balkónu na jih či díky
prostorné koupelně s rohovou vanou atd.
Možná to zní divně, ale právě kvůli těmto
věcem považujete tento byt za svůj domov.
Věřte nám, že Váš kupec si ho koupí
přesně ze stejných důvodů a ne proto, že
má strop místo 245cm právě 250cm.
Další věci jsou fotografie. My jsme za to,
dělat vše profesionálně. Proto, pokud
nezvládnete udělat kvalitní fotografie,
najděte si profesionála.
Prvních 3–5 fotek v inzerci by mělo
zájemce navnadit.

Marketing a stejně tak marketing
nemovitosti jsou vlastní obory. Tyto tipy
Vám však dají jasnou výhodu a při jejich
dodržení zajisté předstihnete konkurenci.
Kromě jiného se můžete rozhodnout,
jestli použijete informační tabuli
s nápisem „na prodej“. To doporučujeme
hlavně v případě, že kolem Vaší
nemovitosti projede denně hodně aut
nebo, pokud chcete oslovit přímo své
sousedy.
Existují samozřejmě i další možnosti,
prostřednictvím kterých můžete
zviditelnit prodej Vaší nemovitosti, jedná
se např. o sociální sítě či speciální weby.
Je toho na Vás moc?
Chcete poradit?
Rádi Vám poradíme a pomůže-
me. Sami využíváme služeb
marketingových profesionálů
pro prodej svých služeb a stej-
nými principy prodáme i Váš
produkt – Váš dům.
Kontaktujte nás na
www.prodejbytubezchyby.cz/
prezentace

3. Inzerce nemovitosti
Teď už tedy máme cenu nemovitosti, její
prezentaci, profesionální fotky a jdeme
inzerovat.
Nyní si musíte zvolit, kde budete
inzerovat a kolik peněz budete
investovat.
Naše společnost inzeruje přibližně na 12
serverech a investuje do prodeje
nemovitostí relativně veliké sumy.
Pokud je prodej nemovitosti rychlý, tak
se nic neděje, pokud se však prodej
nemovitosti protáhne např. na půl roku či
dokonce na rok, investice se tím pádem
prodraží.
Posuďte sami.
Vybrali jsme pro Vás top servery a vypsali
jsme, kolik Vás inzerce bude stát.
(Ceny jsou z ceníku ze dne 20. 8. 2015).
Na tyto servery Vám doporučujeme
nezapomenout. Jeden z těchto serverů je
však pouze pro realitní kanceláře. Ten tedy
využijte pouze v případě, že se nakonec
rozhodnete využít služeb realitní
kanceláře.

Největší inzertní servery
Ceny uvedené u inzertních serverů jsou buď za den či za měsíc, vše se odvíjí od zvoleného portálu.
Topování je služba, kterou když využijete, tak Váš inzerát poskočí na první místo v seznamu. (Reality.cz mají obdobnou službu, ale jedná se
o banner, který je v popředí a je zvýrazněn před ostatními nabídkami).
www.sreality.cz – 60 Kč/den při 1 inzerátu. 25 Kč za topování.
www.reality.cz – 1 nabídka za 1měsíc – 499 Kč, 1nabídka za 2 měsíce – 799 Kč, 1 nabídka za 3 měsíce – 999 Kč. Pokud chcete inzerát
zviditelnit, bude Vás to stát 100kč/týden.
www.reality.idnes.cz – více variant. Základní 1 inzerát/1den = 3,35 Kč, Topování 1,50 Kč.
www.realhit.cz – je jen pro realitní kanceláře.
sreality.cz/reality.cz/reality.idnes.cz – jsou servery, na kterých by Vaše nemovitost neměla chybět. Dále můžete využít třeba Annonci.
Dlouhodobě nejlepším serverem jsou sreality.cz, do inzerce na tomto serveru se určitě vyplatí zainvestovat.

Bezrealitky.cz a další servery
zdarma
Můžete využít i servery bezrealitky.cz a
další inzerci, která je zdarma.
Vždy se ovšem vyplatí zkombinovat
minimálně 3 top servery s dalšími
servery, které jsou zdarma. Ovšem nikdy
se nezaměřujte pouze na ty servery, kde
nic neplatíte! Připravte se na jednu věc.
A to tu, že jsou tyto servery (myšleno
servery s inzercí zdarma) extrémně
monitorovány realitními makléři.
Proto vždy očekávejte, že z těchto
serverů Vám bude chodit mnohem méně
přímých zájemců než od placených
serverů.
Jedinou možností, jak se tomu vyhnout je,
vybrat si jednu realitní kancelář a svěřit jí
prodej exkluzivně.
Další nevýhodou těchto serverů je, že na ně
většinou chodí zájemci, kteří nemají moc
peněz a snaží se získat nemovitosti „o
provizi levněji“. Proto se pečlivě
rozhodněte, zda chcete oslovit také tuto
skupinu lidí.
Pokud jste první 3 kroky udělali správně a
investujete do inzerce (především do
velikých a ověřených serverů), ozve se
Vám brzy první zájemce o prohlídku Vaší
nemovitosti.
Většinou Vám budou volat realitní makléři.
Často se může také stát, že se i ze zájemce
nakonec vyklube makléř. Trh v České
republice je v tomhle velmi špatný a
mnohdy nevyzpytatelný.
Bohužel je to věc, která poté lidi odrazuje
od samotné inzerce. Vždyť ani text „RK
prosím nevolat“ nefunguje. Někteří makléři
vyhledávají přesně tyto inzeráty a považují
to za osobní výzvu. Tomu se však bohužel
nevyhnete.
V současné době si realitní kanceláře také
velmi často monitorují dané inzerce. Tento
monitoring jim vyhledá nemovitosti, které
jsou inzerované bez realitních kanceláří a
na ty se poté zaměří, aby sjednali obchod.

Je to hodně peněz?
Nevíte jak to udělat?
Nechcete riskovat
takové investice
s nejasným
výsledkem?
Vždy můžete převést riziko na realitního makléře.
My Vám rádi poradíme a pomůžeme.
Kontaktujte nás
na www.prodejbytubezchyby.cz/inzerce a společ-
ně najdeme optimální cestu.

4. Vyřizování hovorů a domluvení prohlídek
Mezi makléři, kteří chtějí prodat Vaši
nemovitost a Vy je musíte „slušně“
odmítat, Vám volají i první zájemci.
Pamatujte na důležitost prvního dojmu u
prezentace (vždy záleží na prvním dojmu
o Vás jako prodávajícím). Lidé chtějí
jednat s příjemnými lidmi. Jelikož se
jedná o prodej, kde je také důležitý vztah,
musíte umět tento vztah vytvořit.
To Vám potom pomůže i v případném
vyjednávání, pokud se v obchodu
posunete dál.
Dále si uvědomte jednu věc. Zájemce
pravděpodobně bude mít více nemovitostí
na zvážení, a pokud dojde k situaci, že
nebude vědět kterou z nich si vybrat, bude
se rozhodovat podle toho, kdo měl
příjemnější vystupování.
Nezapomeňte na to! I to Vám může ovlivnit
cenu nemovitosti!
V rámci toho Vám doporučujeme,
nekomplikujte to, buďte člověk, se kterým
je radost obchodovat.
Naopak vyjděte klientovi vstříc a se vším
mu pomozte.
Pokud víte, že při telefonním rozhovoru
umíte potenciální zájemce o Vaší
nemovitost zaujmout a že se s Vámi dobře
povídá, máte již předem vyhráno. Pokud
však víte, že telefon není Vaše silná
stránka, měli byste rozhovor
po telefonu trénovat. Vyzkoušejte si hovor
např. s partnerem.
Dáme Vám jeden tip, usmívejte se do
telefonu, úsměv je slyšet a pomůže Vám to
udělat dobrý dojem.

Pokud se nemůžete prodeji věnovat celý
den, tak tady budete mít nevýhodu proti
makléřům. Ti zvedají telefony téměř celý
den a hlavně si mohou domluvit
prohlídku kdykoliv.
O víkendu, brzo ráno, pozdě večer (pokud
to majitel dovolí, nebo v nemovitosti
nebydlí). Bohužel rychlejší vyhraje! A
pokud pracujete 9 nebo třeba i 12 hodin
v práci, kde nemůžete zvedat telefony,
budete mít veliký problém.
V tomto případě Vám doporučujeme
raději předat obchod realitnímu makléři.
Neriskujte, že neprodáte majetek
v hodnotě milionů, kvůli desetitisícům!
Nechcete tomu věnovat tolik
času?
Svěřte to flexibilním
profesionálům.
Kontaktujte nás a my Vám rádi
pomůžeme. Jsme tu od toho.
Začněte na
telefon
Celkově si uvědomte, kdy můžete zvedat
telefony a kdy můžete dělat prohlídky.
Měli byste být co nejflexibilnější!
A pokud nebudete moci udělat prohlídku
okamžitě, ale až např. za týden, můžete
také o kupce přijít!
Dejte si proto dohromady termíny,
případně zjistěte, zda Vás v době Vaší
nepřítomnosti nemůže zastoupit někdo
jiný.

5. Prohlídka nemovitosti
Gratulujeme, máte v bytě zájemce, který
může koupit Vaší nemovitost. Víme,
že těch prvních dojmů už je mnoho, ale
tady budete potřebovat udělat ještě
jeden.
Poprvé, kdy uvidí potencionální zájemce
Vaší nemovitost i Vás, dbejte na stejné
věci, jako v bodech předchozích. Vytvořte
dobrý dojem tím, že prohlídka bude
příjemná.
Buďte ta „osoba, se kterou se dobře
jedná“, hodně Vám to pomůže.
V konečném důsledku může rozhodovat
detail.
Uvědomte si jednu věc z psychologie
prodeje a to tu, že lidé se nerozhodují na
základě faktů, ale na základě pocitů!
Jestli si tedy zájemce vybere Váš byt, nebo
byt konkurenční záleží na tom, jaký z toho
bude mít pocit. Určitě tedy nechcete,
aby v zájemci zůstal pocit „to bylo jak u
doktora“ místo toho „tam jsem se cítil jako
doma“.
Máme pro Vás tip na nešvar, který často
vidíme. A tím jsou povlaky na obuv.
Chtěli bychom Vám doporučit, abyste na
ně u klientů netrvali. Hodně tím ztratíte a
získáte pouze to, že nemusíte uklidit.
Opět se vžijte do Vašich zájemců.
Jak byste se cítili Vy? Představte si, že
jste na internetu našli krásný byt, přesně
ten, který hledáte, dokážete si představit,
jak bude Vaším domovem a už se těšíte
na prohlídku. Pak přijdete ke dveřím a
majitel Vás navleče do nevkusných
návleků, které Vám ještě dají pocit, že jste
přišli někam k doktorovi. To Vám moc
pozitivních pocitů nezanechá.
Za nás doporučujeme raději poté uklidit,
ale neodhánět si zájemce!

V tomto bodě si ujasněte, že je prohlídka
nemovitosti jednoznačně obchodním
jednáním.
Obchodníci po celém světě se tvrdě
vzdělávají, aby byli ti nejlepší. Jděte do
toho jen, pokud se v tom cítíte dobře.
V opačném případě zvažte, jestli by
to neměl dělat profesionál.
Jestli chcete s tímto jednáním
pomoci, nebo nemáte na
prohlídky čas, rádi Vám
nabídneme své služby.
Kontaktujte nás na
prohlidky

6. Konečně zájemce
A je to. Zájemce se našel.
Gratulujeme, máte za sebou již polovinu práce.
Teď je ještě potřeba pustit se do právních věcí.

V tuto chvíli musíte vědět, co bude
dalším krokem.
Budete podepisovat rezervační smlouvu?
Smlouvu o smlouvě budoucí? Máte
zařízenou úschovu u advokáta? Jak si
zavážete zájemce, abyste mohli stáhnout
inzerci a neplatit tolik peněz a na druhou
stranu měli jistotu, že zájemce již
necukne?
Na tyto otázky si musíte zodpovědět
dříve, než k nim ve skutečnosti dojde.
Když Vám zavolá klient a řekne:
„nemovitost chci“ – jaký bude Váš další
postup? Co řeknete? Nevíte? V tomto
případě se vraťte zpět k daným otázkám.
V tuto chvíli to vypadá, že máte vyhráno,
ale pokud nevíte co dál, zájemce Vám
stále může utéct.
Rozhodně nechcete, abyste byli jeho
pokusný králík.
Při výběru advokáta je důležité zjistit, kolik
obchodů s podobnými nemovitostmi má již
za sebou. Hledejte specialistu. Nechcete
ani právníka, který zařizuje prodeje
činžovních domů, kancelářských budov či
obchodních center. Tyto obchody fungují
také jinak.
A už vůbec nechcete právního specialistu
na rozvody. Proto, vždy dbejte na správný
výběr a rozhodování!
Píšeme tento manuál
proto, abyste prodej zvládli
jako profesionálové.
A pokud se to nepodaří, o
zájemce můžete klidně
ještě přijít.
V tomto bodě je však rada
jednoduchá – vždy využijte
zkušeného advokáta, který
má za sebou více realitních
obchodů!

Můj strýc je právník!

Dvakrát promyslete, jestli služeb svého
strýce využijete.
Pokud je to ten správný specialista, jděte
do toho. Pokud však dělá VŠECHNO,
nebo jeho specialitou je právo rodinné či
obchodní, hledejte někoho jiného.
Možná bude naštvaný, ale uchráníte sebe
a i klid večeře např. o Vánočních
svátcích. Asi by mezi Vámi nebyla dobrá
atmosféra, pokud by Vám z vlastní
nezkušenosti prodej nemovitosti zkazil a
Vy jste přišli o peníze.
Rozhodli jste se prodat nemovitost
svépomocí? V tomto případě musíte vše
zařídit a jednotlivě platit sami.
V případě využití realitní kanceláře je vše
zahrnuto v provizi a Vás nic netrápí.
Ale pokud jste již rozhodnutí, a pokud
nejste specialista na realitní obchody,
neváhejte si najít kvalifikovanou pomoc.
Nakonec, úschovu (pokud budete dělat)
stejně sami nezařídíte.
Na advokátovi
rozhodně nešetřete.
Nepřeplácejte
zbytečně, ale
nešetřete!
Jedná-li se o prodej
nemovitosti za několik
milionů, investovat
tisíce korun
do advokáta se vyplatí.

Nemáte advokáta
specialistu?
Nevíte si rady
při výběru?
Ozvěte se nám a my Vám pomůžeme.
Můžeme za Vás v tomto bodě taky obchod
dotáhnout. Společně určitě najdeme ideální cestu.
Na www.prodejbytubezchyby.cz/pravo najdete
vše potřebné.
Nebo nás můžete přímo kontaktovat na
www.prodejbytubezchyby.cz/kontakt.

7. Vyjednávání
Kapitola, která by mohla popsat celou
knihu, a stejně by tam nebylo vše.
Po marketingu a prodeji je toto další
dovednost, kterou budete potřebovat
zvládnout. Možná jste si již na začátku
neuvědomovali, do čeho všeho se
pouštíte.
Pokud ale chcete a věříte si, tak to i
zvládnete.
Je ale zapotřebí si uvědomit, zda na
prodej nemovitosti a další činnosti s tím
souvisejícími, máte žaludek a nervy a zda
se jimi chcete vůbec zabývat.
Co uděláte, když k Vám přijde zájemce a
řekne, že tuto nemovitost bere hned? Ale
zároveň požaduje snížit cenu nemovitosti
alespoň o 10%?
Je to pro Vás dobrá cena nebo jste
ochotni snížit cenu pouze o 5%? Pokud
proti Vám bude stát profesionál a
v případě, pokud se rozhodnete snížit
danou cenu o 10%, ve skutečnosti bude
jeho cíl dostat od Vás slevu alespoň ve
výši 5%. Jak budete v tomto případě
jednat? Jaký bude Váš postup?
Nezapomeňte na to, že profesionální
vyjednávači mají jasné strategie a vědí,
co mají dělat.
Pro dané vyjednávání je vždy důležité
vytvořit si se zájemcem (vyjednavačem)
vztah důvěry (zmiňovaný již
v předchozích bodech), pokud jste však
udělali vše správně, tak máte hotovo.
Opravdu si myslíte, že jste zdárně u
konce? Bohužel, chce to však ještě víc.
Vyjednávat totiž nebudete jen o ceně,
nýbrž také o dalších věcech a to hlavně
o smluvních podmínkách.
To za Vás může udělat zkušený advokát,
ale bude Vás to stát další peníze, a pokud
s tím nemáte dlouhodobé zkušenosti,
rozhodně Vám doporučujeme vyhledat
specialistu.

My vyjednáváme
každý den několikrát
a v realitách umíme
chodit.
Víme, že musíme najít kompromis mezi oběma strana-
mi, protože ve vyjednávání se každý musí cítit jako
vítěz (proč by taky jinak na dohodu řekli ano).
Pokud se na vyjednávání necítíte, svěřte to nám.
Budeme se za Vás bít tak, abyste nakonec získali
dohodu, se kterou budete maximálně spokojeni.
Kontaktujte nás
na www.prodejbytubezchyby.cz/kontakt a společ-
ně pro Vás získáme skvělou dohodu.

8. Rezervační smlouva (a je vůbec třeba?)
Pokud nevyužíváte služeb realitního
makléře, možná si říkáte, zda jsou vůbec
tyto služby potřebné. My Vám rozhodně
doporučujeme tento krok udělat,
tzn. využít těchto služeb.
Již u samotné rezervační smlouvy, je
velmi důležité je využít.
Např. díky rezervační smlouvě si můžete
vzít nevratný rezervační poplatek.
Na základě jeho zaplacení můžete
s klidným svědomím stáhnout inzerát a
víte, že pokud si to kupující rozmyslí,
Vaše škoda (myšleno dny, které jste
neinzerovali) bude řádně nahrazena.
Jestliže nemáte za sebou realitního
makléře, musíte si s takovou smlouvou
pomoci sami nebo využít právního
poradce.
Rozhodně použijte právníka
či advokáta! Vždy pošlete
předpřipravenou smlouvu kupujícímu
k odsouhlasení. Správný poradce Vám
také dokáže detaily smluv vysvětlit a
celým procesem Vás provést.
Po odsouhlasení smluv je možné
přistoupit k podpisu. Po podpisu smlouvy
Vám kupující pošle rezervační poplatek.
Ten je při obchodu s realitním makléřem
uschován u RK, tady se však s kupujícím
musíte domluvit, že peníze pošle rovnou
Vám a nebo můžete trvat na úschově
bankovní či advokátní. To Vás případně
bude stát další peníze.
Vždy je potřeba upozornit kupujícího e-
mailem společně s potvrzením, že peníze
byly doručené na zvolený účet.
V případě, že Vám peníze v pořádku
dorazily na účet či do úschovny, stáhnete
inzerát z internetu! Pokud máte na
nemovitost úvěr, nastává teď doba, kdy
musíte zařídit vyplacení.

To samé pokud bere úvěr kupující.
Rezervační smlouva a rezervační
poplatek mu dává čas (většinou 30 dní,
pokud se strany nedomluví jinak) na
vyřízení úvěru.
Tyto dvě varianty můžou probíhat
současně. Pokud banka nefiguruje, může
být obchod uskutečněn téměř okamžitě.
Díky rezervační smlouvě, ale máte čas
odsouhlasit a připomínkovat si navzájem
kupní smlouvu. Její příprava bude trvat
delší čas, jelikož zde musí být vše
správně, aby prošla zápisem na katastru
nemovitostí.
Rezervační smlouva
Vám vlastně dává
časový prostor pro
vyřešení veškerých
detailů týkající se
obchodu.

Již se dostáváte do
právní stránky
obchodu.
Zde je potřeba dělat
vše správně
a profesionálně.
My Vám to chceme
ulehčit.
Proto jsme pro Vás připravili vzor rezervační smlouvy
s popisy jednotlivých bodů, které se mohou výrazně
měnit.
I tak ale vždy využijte služeb odborníka. Každý obchod
je jiný a smlouvy tomu musí odpovídat.
Pokud si nevíte rady, nebo chcete s procesem obchodu
pomoci, jsme tu pro Vás. Napište nám, zavolejte anebo
můžete nechat Vaše údaje a my se Vám ozveme.
Napište nám na www.prodejbytubezchyby.cz/chciradu.

9. Podpis kupní smlouvy, zástavní smlouvy, smlouvy o
úschově a katastr nemovitostí
Dostali jste se do bodu
podpisů smluv. To je
skvělé, gratulujeme!
Pokud jste nás poslechli,
máte při sobě skvělého a
zkušeného advokáta.
Ale i přesto Vám dáme
návod, abyste věděli, co
musí advokát udělat a
na co si dát pozor!
V tomto bodě je podpisů více.
Podepisujete kupní smlouvu a dále
potřebujete podepsat návrh na vklad
nemovitosti. Tento návrh budete dělat
jen jednou (ve dvou vyhotoveních),
společně s kupní smlouvou. A podruhé
pouze v případě, že kupující kupuje
nemovitost na úvěr.
Návrh na vklad je listina katastru
nemovitostí. Tu použijete při podání
smluv na katastr. 1 vklad stojí 1 000 Kč.
Návrh na vklad ke kupní smlouvě musíte
zařídit Vy nebo Váš právník. K zástavní
smlouvě si kupující přinese vlastní návrh,
připravený od banky.
Pokud je nemovitost kupovaná na úvěr,
podepisují se ještě zástavní smlouvy
(ty Vám přinese kupující od banky).
Nezapomeňte, že kupní smlouva musí
s těmito smlouvami souhlasit. Dále si
přinese zástavní smlouvy. Touto
smlouvou souhlasíte se zřízením
zástavního práva na Vaší nemovitosti.
Pokud jste se domluvili na využití
advokátní úschovy, budete podepisovat
i smlouvu o úschově. Tu může dělat jen
advokát, který může úschovu provádět
anebo notář (ne každý advokát může
dělat advokátní úschovu).
Nevíte zda je ve Vašem případě úschova
nutná? Kontaktujte nás a my Vám
poradíme.

Katastr nemovitostí pro
Prahu a Prahu východ
a západ najdete na
adrese:
Pod Sídlištěm 1800/9,
Praha 8
Pokud nemáte realitního makléře, který
za Vás vše obstará, musíte to zvládnout
sami.
V první řadě navštívíte katastr
nemovitostí. Ten najdete pro Prahu a
Prahu východ a západ v Kobylisích.
Pokud je nemovitost kupovaná na úvěr,
půjdete tam dvakrát. Nebo tam může
zajít kupující, záleží na domluvě.
Nicméně když je obchod zařizován
realitním makléřem, řeší všechno on.

Vklad zástavních
smluv
Jak to má být:
 na katastr odnesete pouze zástavní smlouvy a 2x návrh na vklad zástavní smlouvy.
Ten necháte na podatelně (V Praze je potřeba jít na správnou podatelnu. Buď Hlavní
město Praha, Praha Východ nebo Praha Západ). Jeden návrh na vklad jim tam necháte
se zástavní smlouvou a druhý Vám orazítkovaný vrátí.
 Orazítkovaný návrh na vklad přinesete kupujícímu, který ho pak ihned spolu
s podepsanou zástavní smlouvou dodá úvěrující bance. Ta poté uvolní peníze na účet
prodávajícího nebo do advokátní úschovy dle podmínek domluvených v kupní
smlouvě.

Vklad kupní smlouvy
Vklad provedete, jakmile budou peníze na
Vašem účtu nebo na účtu úschovy.
Je jedno, jestli jsou peníze z banky nebo od
kupujícího. Vklad kupní smlouvy provedete
až ve chvíli, kdy jsou všechny peníze na
účtu, dle podmínek kupní smlouvy.
Než se tak stane tak kupní smlouvy má u
sebe standardně realitní makléř v úschově.
V tomto případě zvolte druhou variantu a
tou je úschova smlouvy u advokáta či
notáře.
Jak to má být:
 Na katastr odnesete kupní smlouvu a 2x návrh na vklad k této kupní smlouvě. Ten ne-
cháte na podatelně (V Praze je potřeba jít na správnou podatelnu. Buď Hlavní město
Praha, Praha Východ nebo Praha Západ). Jeden návrh na vklad jim tam necháte
s kupní smlouvou a druhý Vám orazítkovaný vrátí.
 Orazítkovaný návrh na vklad si okopírujte a dodáte ho i kupujícímu. Budete čekat, než
uplyne ochranná lhůta, tzn. 20 dní a pak cca 7–14 dní (většinou je to do 1 týdne), než
katastr vklad provede.
 Sledujte návrhy na vklad dle jejich spisové značky na katastru. Jak bude vklad prove-
den, kontaktujte kupujícího a hlavně advokáta či notáře, kteří dělají úschovu. Ten na
základě nového Listu Vlastnictví (ideálně ho vyzvedněte na Czech Pointu na jakékoliv
poště) uvolní příslušnou částku na Váš účet.

Poznámka: V úschově nejčastěji zůstává částka ve výši 4% na za-
placení daně z nabytí nemovité věci, kterou advokát
uvolňuje z úschovy na základě doručení daňového při-
znání s razítkem podatelny Finančního úřadu.
Daňové přiznání standardně zajišťuje makléř. Jelikož
ho, ale Vy nemáte, musíte to zvládnout sami nebo si
musíte zaplatit účetního.
Gratulujeme, je to dlouhá cesta a máte za sebou hodně
úkolů. Vy jste to však zvládli!

Pokud si však nevíte
rady nebo je to na
Vás časově velmi
náročné, nechce se
Vám ani dlouze
vybírat vhodného
advokáta,
jsme tu pro Vás my.
Pracujeme s dlouhodobě ověřenými partnery, kteří využívají i
developerské firmy. Zajistíme vše tak, abyste neměli žádné
starosti. Vše Vám vysvětlíme a v právním procesu budeme
po ruce.
Kontaktujte nás na www.prodejbytubezchyby.cz/kontakt.
Připravujeme pro Vás i vzory smluv s komentáři. Budete mít
základní přehled o smlouvách a také o potřebných
formulářích. Navíc u bodů, kde je více variant, a kde jsou
zásadní změny, Vám dáme informace na co si dát pozor.
Najdete je brzy na www.prodejbytubezchyby.cz/smlouvy.

10. Předání bytu
Poslední věcí je odečtení potřebných
měřičů, mezi které patří – plyn, teplá
a studená voda, elektroměr.
Vždy vypište aktuální stav a na měřiče se
koukejte s kupujícím, abyste oba viděli,
že se do formulářů píší správné údaje.
Měřič můžete i vyfotit.
Také nezapomeňte uvést číslo měřiče.
Po tom, co jsou potřebné údaje vyplněné,
podepište předávací protokol.
Nezapomeňte, že je také potřeba převést
energie na nového majitele.
Každý dodavatel má svoje formuláře a
postup, jak změnit odběratele. Může se
také stát, že bude chtít nový vlastník
jiného dodavatele a pak je postup jiný.
Nejlepší je kontaktovat přímo daného
dodavatele a zjistit si potřebné informace
přímo u něj.
Vše je dokončeno, peníze jsou na Vašem
účtu a je zapsán nový majitel na katastru
nemovitostí. Je tedy čas byt předat a
obchod úplně uzavřít.
Proto je potřeba připravit předávací
protokol – ten obsahuje osobní údaje a
kontakt na předávajícího i přebírajícího.
Dále tam jsou údaje o předávané
nemovitosti a jejím vybavení. Také je
nezbytně nutné vypsat seznam a počet
předávaných klíčů.
Převádět můžete: Plyn – je-li vlastní plynoměr (nepřevádí se pro centrální plynové topení)
Elektřinu
Vodu – u prodeje rodinných domů
Kanalizaci – u prodeje rodinných domů

Máte hotovo? Výborně. Obchod máte dokončen. Je pouze
potřeba udělat pár posledních věcí, aby bylo vše
vyřízeno také s úřady.
Na to se podíváme v posledním bodě.
Stejně jako vzory smluv jsme pro Vás připravili
i předávací protokol. Dále seznam převodních
formulářů a návod jak postupovat.
Můžete si je zdarma stáhnout na
www.prodejbytubezchyby.cz/smlouvy.

11. Daňové přiznání a další povinnosti po úspěšném prodeji
Do 3 měsíců od převodu nemovitosti na
nového vlastníka, je potřeba podat
daňové přiznání.
Standardně daňové přiznání připravuje
realitní makléř.
Zde si musíte poradit sami anebo si vzít
na pomoc účetního. Na příslušném úřadě
(Finanční úřad) by Vám měli umět se
vším poradit.
Pokud jste dělali advokátní úschovu,
prostředky na zaplacení daně jsou stále
v advokátní úschově.
Pro její zaplacení je potřeba splnit
podmínky smlouvy o úschově.
Standardně je potřeba doručit advokátovi
či notáři daňové přiznání orazítkované od
Finančního úřadu (potvrzení, že bylo
podané) a na základě toho peníze
z úschovy uvolní.
TIP
V lednu následujícího roku musí kupující
podat již sám daňové přiznání k dani
z nemovitosti, na což ho raději upozorněte.
Vám doporučujeme v lednu následujícího
roku dát na FÚ oznámení, že již nemovitost
nevlastníte a že daň z nemovitosti bude
platit již nový vlastník.
Za daný rok platí daň z nemovitosti vždy
ten, kdo vlastní danou nemovitost a to až k
31. lednu téhož roku.

Závěr A je to! Máte to za sebou!
Byl to dlouhý proces, který je často velmi komplikovaný a náročný.
Pokud jste se drželi tohoto manuálu prodeje, věříme, že jste obcho-
dem prošli snadno a bez větších problémů. Těší nás, že jste dokončili
obchod a můžete se věnovat dalším věcem.
Budeme moc rádi, když nám napíšete referenci na tento manuál a
hlavně když ho budete sdílet svým přátelům, kteří tímto procesem
budou v budoucnu také procházet.
Dali jsme Vám to nejlepší z nás. A i když by o některých kapitolách
šla napsat samostatná kniha, měli jste díky našemu návodu jasný
náskok.

Gratulujeme k úspěšnému prodeji
a jsme rádi, že jsme Vám touto
formou mohli pomoci.

Autor
Ing. Lenka Bartošová ATTIC reality
Tuto publikaci napsala Ing. Lenka Bartošová,
majitelka realitní kanceláře ATTIC reality, pů-
sobící na Praze 3. Při psaní vycházela z vlast-
ní, více než patnáctileté zkušenosti v oboru.
Předává Vám všechny své zkušenosti s tím,
co se sama snaží ve své praxi prosazovat.
Zákazník je partner, který v nás skládá důvěru,
že s jeho majetkem naložíme co nejlépe. A pro
nás je důležité jeho důvěru nezklamat.
Pro více informací navštivte stránky
www.attic-reality.cz.
@vladaurbanek
Publikaci Vám přináší vladaurbanek.cz.
Pomáháme firmám a podnikatelům
vydělávat peníze na internetu.
Více informací najdete na
www.vladaurbanek.cz.

Manuál prodeje nemovitosti bez realitky

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Manuál prodeje nemovitosti bez realitky

Similar to Manuál prodeje nemovitosti bez realitky (20)

Manuál prodeje nemovitosti bez realitky