S naší brožurou víte naprosto přesně, co se bude během prodeje Vašeho bytu nebo domu dít. Připravili jsme pro Vás přehledný postup krok za krokem, díky kterému si můžete ohlídat, že Váš makléř ví, co dělá. #prodej #byt #dům #realitka #makléř

1. PRODEJ NEMOVITOSTI
BEZ CHYBY
Přesný postup prodeje s realitní kanceláří v 10 krocích
Publikace od
www.attic-reality.cz

2. Obsah
1 2 3 4 5
6 7 8 9 10
Rámcové podmínky
obchodu
Zprostředkovatelská
smlouva
Inzerce Prohlídky Zájemce
Podpis rezervační
smlouvy
Rezervační poplatek Podpis kupní smlouvy Předávací protokol Daňové povinnosti
Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz

3. 1. Klient domluví s makléřem rámcové podmínky obchodu
Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz
Měli byste se
domluvit na
 ceně nemovitosti, případně na přibliž-
ném plánu úpravy ceny po určitých ča-
sech
 marketingové strategii
(kde a jak probíhá inzerce, apod.)
 kdy je možné dělat prohlídky nemovi-
tosti
 co pro Vás makléř udělá, resp. co je
v ceně provize
 výše provize
 výhradní či nevýhradní spolupráce
Poznámka
Cílem je domluvit podmínky spolupráce. Vy-
jasněte si s makléřem, co od něj očekáváte a
jestli se může zavázat, že to zařídí.

4. Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz
Mýtus:
Když má někdo
exkluzivitu, přicházím o
možnosti.
Většina lidí si myslí,
že když dá nemovitost
jen jedné realitní kanceláři,
tak přichází o další možnosti.
Jak to má být:
Správný makléř má svoje kontakty a dokáže se domlu-
vit s dalšími makléři.
Makléř, který dostal exkluzivní zastoupení je jediný,
kdo může veřejně inzerovat (a to je dobře, protože čím
více inzercí jedné nemovitosti, tím menší důvěryhod-
nost).
Rada: vždy zajistěte, aby Vaše nemovitost byla veřej-
ně inzerovaná na každém realitním serveru jen jednou.
Pomůžete tím hlavně sobě. Zvýší se Vaše úspěšnost
prodeje.
Makléř, má-li exkluzivitu, může o své nemovitosti říci
dalším makléřům, kteří mohou mít přímo klienta nebo
ho též pomohou vyhledávat již bez inzerce právě mezi
svými klienty a kontakty a za to se s nimi makléř, který
má exkluzivní zastoupení, samozřejmě podělí o svoji
provizi. Tím Vy máte nemovitost perfektně nabízenou,
ale není zmatek v inzerci. S klienty jiných realitních
makléřů pak hovoří nakonec vždy makléř
s exkluzivním zastoupením, který o nemovitosti ví nej-
víc. Běžná praxe je i ta, že cizí makléři hledají
v exkluzivních nabídkách nemovitosti, které by mohly
vyhovovat jejich klientům, oslovují makléře a ptají se,
zda je možná spolupráce na prodeji. Má-li makléř ex-
kluzivní zastoupení, může bez problémů jakoukoli spo-
lupráci přijmout a prodej tím urychlit. Bez exkluzivního
zastoupení možnost spolupráce odpadá.
Správný nejvhodnější postup prodeje tedy je: Makléř
využije svojí exkluzivity a může v případě potřeby pře-
dat informaci, že Vaší nemovitost prodává i ostatním.
Vy komunikujete jen s jedním makléřem, což Vám šetří
čas a o vše ostatní se postará již makléř s exkluzivním
zastoupením tak, aby to bylo co nejvýhodnější jak pro
Vás, tak pro něj. Váš a jeho zájem je totiž naprosto
totožný – prodat Vaši nemovitost co nejrychleji za co
nejvyšší cenu, neboť výše provize se většinou odvíjí od
prodejní ceny a čím dříve je nemovitost prodána, tím
menší režii makléř má a tedy vydělá nejvíce.

5. 2. Klient podepíše zprostředkovatelskou smlouvu
Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz
Mýtus:
zprostředkovatelská
smlouva mě váže
a je výhodná jen
pro makléře
Zprostředkovatelskou smlouvu je výhodné
podepisovat vždy a zvláště, jedná-li se o ex-
kluzivní zastoupení.
Správná smlouva je pro obě strany výhodná.
Vy máte jistotu, že makléř udělá správnou
práci. Ve smlouvě musí být zakotveno, na
čem jste se domluvili, co přesně pro Vás udě-
lá a co se stane, když to nedodrží.
Makléř zase při exkluzivním zastoupení ví, že
může do prodeje více investovat, tím mno-
hem lépe a viditelněji inzerovat Vaši nemovi-
tost, protože má jistotu, že se mu vynaložené
prostředky nakonec vrátí.
Jak je to doopravdy:
Správná zprostředkovatelská smlouva dává na
papír to, na čem se dohodneme a váže obě strany
tak, aby dodržely, co slíbily. Navíc při podpisu ex-
kluzivní smlouvy se do Vaší nemovitosti určitě
více investuje (dražší inzerce, častější aktualiza-
ce, aby byl vždy inzerát mezi prvními, profesionál-
ní fotografie, širší prezentace nebo dokonce vlast-
ní webové stránky).
Vzor správné zprostředkovatelské smlouvy pro
Vás připravujeme.

6. 3. Makléř inzeruje nemovitost dle dohody s Vámi
Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz
Jak bylo napsáno
v bodě 2
Když je prodej exkluzivní, makléř ví, že se mu
investice vrátí. Proto investuje více.
Tak zvané topování, které umožnují inzertní
servery, stojí dost peněz. Tato funkce zajišťu-
je, že Váš inzerát je zobrazován mezi prvními
a to Vám dává výhodu. Díky tomu si Vaší ne-
movitosti všimne více lidí a Vy rychleji a také
možná dokonce i za více peněz máte mož-
nost svoji nemovitost prodat.

7. 4. Makléř provádí prohlídky a průběžně informuje majitele
Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz
Tip 1
Pokud máte nemovitost, ve které již nebydlíte,
je ideální svěřit makléři klíče (neměl by Vás do
toho nutit, ale tuto možnost Vám nabídnout).
Ušetříte si tím spoustu času. Navíc makléř mů-
že dělat prohlídky kdykoliv a být v pohotovosti.
Když mu klient zavolá, že chce prohlídku za
hodinu, může to udělat. Navíc může dělat pro-
hlídky brzy ráno, pozdě večer, nebo i o víken-
dech.
Tip 2
Když si vyberete realitní kancelář, která půso-
bí v dané lokalitě, máte jistotu, že to k Vaší
nemovitosti mají blízko. My působíme na
Praze 3 a zde i bydlíme, takže můžeme pro-
hlídky dělat kdykoliv a okamžitě.
A rychlost je velmi důležitá, mnohdy právě
díky ní se vyhrává v konkurenčním trhu. Po-
kud makléř domluví prohlídku až na další tý-
den, nebo nedokáže být pohotový, klient si
zatím může vybrat nemovitost jinou.
Správný přístup:
Makléř má pravidelně komunikovat s Vámi,
jak se prodej vyvíjí. Kolik měl prohlídek, jestli
je vážný zájemce. Kolik má naplánovaných
prohlídek na další týden atd. Ve smlouvě o
zprostředkování si toto můžete domluvit.
Zda Vám má makléř raději volat nebo raději
psát e-mail a jak často, prostě se domluvíte
tak, aby spolupráce a komunikace pro Vás
byla co nejkomfortnější a aby Vás zase mak-
léř přehnanou četností referencí spíš neobtě-
žoval.
Pokud se nemovitost nedaří prodat a je patr-
né, že za danou cenu je nemovitost neprodej-
ná, makléř by Vás měl na to upozornit a na-
vrhnout snížení ceny.

8. 5. Rozhodnutý klient kontaktuje makléře
Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz
Objeví-li se první klient,
který má zájem o koupi
Vaší nemovitosti,
makléř Vás okamžitě
kontaktuje a domluví se
na dalším postupu
a termínech.

9. 6. Makléř domlouvá termín podpisu rezervační smlouvy
Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz
Makléř Vám i kupujícímu pošle návrh rezervač-
ní smlouvy a jejích příloh, abyste si vše mohli
prostudovat, zkontrolovat, zeptat se na event.
nejasnosti a odsouhlasit jejich finální znění .
Správný makléř Vám taky detaily smluv dokáže
vysvětlit a musí Vás celým procesem provést.
Po odsouhlasení smluv je možné smlouvy po-
depsat.
Vzor správné
rezervační smlouvy
pro Vás připravujeme.
Tip
Rezervační smlouva musí být třístranná.
To znamená, že jí podepisujete Vy jako pro-
dávající, kupující a zprostředkovatel
(zástupce realitní kanceláře). Vždy rezervač-
ní smlouvu podepisujte i Vy. Sice tomu musí-
te věnovat čas navíc, ale když je rezervace
dvoustranná (bez Vašeho podpisu) tak je pak
špatně vymahatelná v případě, že ji kupující
nechce dodržet. Vyhněte se tomuto problé-
mu a vždy trvejte na třístranné rezervaci.
Pokud byste opravdu nemohli být u rezervač-
ní smlouvy přítomni, může za Vás podepiso-
vat na základě plné moci zprostředkovatel
nebo kdokoli jiný.

10. 7. Kupující posílá rezervační poplatek na účet zprostředkovatele.
Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz
Když je rezervační poplatek na základě podpi-
su rezervační smlouvy připsán na účtu zpro-
středkovatele, makléř musí všem stranám po-
tvrdit a napsat kvitanci, že ho již obdržel.
Po jeho přijetí makléř domluví termín podpisu
kupní smlouvy (někdy budoucí kupní smlouvy).
Pokud kupující potřebuje úvěr, čeká se na jeho
vyřízení.

11. 8. Kupující a prodávající podepisují kupní smlouvu
Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz
Dále návrh na vklad
kupní smlouvy
do katastru nemovitostí.
V případě úvěru kupujícího
podepisují i zástavní smlouvy
a jejich návrh na vklad
a často i smlouvu
o advokátní úschově.
Smlouvy se v případě
advokátní úschovy
podepisují přímo
v kanceláři advokáta.
Při podpisu smluv je potřeba podepsat návrhy na vklad. Jeden ke kupní smlouvě a případně jeden k
zástavní smlouvě. Podání jednoho návrhu na vklad stojí 1 000 Kč a platí si jej většinou kupující.
Makléř při podpisu smluv vyúčtuje provizi a rezervační poplatek. Vydá příjmové a výdajové doklady,
fakturu a eventuálně vrací přeplatek z rezervačního poplatku prodávajícímu.
Příklad
Rezervační poplatek byl 100 000 Kč a provize makléři je 70 000 Kč.
Při podpisu kupní smlouvy Vám makléř rozdíl vrátí.
Přinese Vám tedy potřebné daňové doklady a 30.000 Kč.

12. 8. pokračování
Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz
Dále je třeba, aby makléř
po podpisu vykonal:
Na katastr makléř odnese návrh na vklad
zástavní smlouvy a katastrem orazítkovaný
návrh na vklad zástavní smlouvy dodá ku-
pujícímu, který ji pak ihned spolu
s podepsanou zástavní smlouvou dodá
úvěrující bance, která uvolní peníze na účet
prodávajícího nebo do advokátní úschovy
dle podmínek, domluvených v kupní
smlouvě
Jakmile banka uvolní peníze, odnese makléř na
katastr návrh na vklad kupní smlouvy, který má
do té doby u sebe (event. může mít listiny
v úschově advokát)
Výjimečně banka požaduje k čerpání i vklad kupní
smlouvy, to je možné, vše dle úvěrové a kupní
smlouvy, musí se však vždy v tomto případě
smluvně dostatečně ochránit všechny strany,
hlavně prodávající.
Makléř sleduje návrhy na vklad a o provedení
vkladu informuje všechny strany, případně vy-
zvedne list vlastnictví s provedenou změnou, ten
dodá advokátovi, aby mohl uvolnit příslušnou
částku z advokátní úschovy na účet prodávající-
ho dle smlouvy o úschově
V úschově nejčastěji zůstává částka ve výši 4%
na zaplacení daně z nabytí nemovité věci, kterou
advokát uvolňuje z úschovy na základě doručení
daňového přiznání s razítkem podatelny FÚ. Da-
ňové přiznání většinou zajišťuje makléř, nedohod-
nou-li se s prodávajícím jinak.
Daňové přiznání
většinou zajišťuje
makléř, nedohodnou-li
se s prodávajícím jinak.

13. 9. Makléř připraví předávací protokol
Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz
do něj popíše
stav nemovitosti,
počet předávaných
klíčů, vybavení a stavy
všech měřičů energií
Připraví také
formuláře pro převod
elektřiny a plynu.
(U prodeje rodinných
domů i převod vody a
kanalizace)

14. 10. Realitní kancelář vypracuje daňové přiznání
Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz
Prostředky
na zaplacení
této daně jsou
nejčastěji uloženy
v advokátní úschově,
ze které se uvolní
na účet FÚ.
V lednu následujícího roku musí kupující
podat již sám daňové přiznání k dani
z nemovitosti, na což ho makléř upozorní.
Prodávající může v lednu následujícího
roku dát na FÚ oznámení, že již nemovi-
tost nevlastní a že daň z nemovitosti bu-
de platit již nový vlastník. Za daný rok
platí daň z nemovitosti vždy ten, kdo
vlastní danou nemovitost 31. ledna téhož
roku.

15. Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz
Případ je ukončen!
Gratulujeme.