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学際領域としての不動産の研究を活性化させるために
- 2. 2Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
› 「不不動産」に関連する学際的研究
の活性化
› 成熟しつつある画像処理理技術(と
くにディープラーニング)の応⽤用
研究への貢献
データセット提供の意義
- 5. 5Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
› ユーザが決断までに⻑⾧長い時間、多くの⼿手間をかける
• 動機づけ
• 情報収集
• ⽐比較検討
• 決断
› ニーズが時間の経過とともに変化する
• トレードオフ(価格 vs ○○)
• 地域・駅・路路線
• 買う – 借りる
• マンション – ⼀一⼾戸建て
• 各種こだわり条件(ペット、バストイレ別、…)
→ ユーザの理理解が著しく困難
住まい探しプロセスの特性 (他の商品との⽐比較)
- 6. 6Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
ユーザの⾏行行動変化の可視化 (HOME’S賃貸ユーザー)
ブ
ラ
ウ
ジ
ン
グ
----
具
体
的
な
検
索索
⾏行行
動
典型的な物件探しの行動
(路線・駅選択 or 地域選択⇒リスト表示⇒物件閲覧)
非典型的な
物件探しの行動
(地図検索など)
物件見学後に
サーチエンジン
経由で再訪
- 7. 7Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
› 「不不安」という感情が鍵となる
• ユーザにとっては、「まだ決まっていない」と
いう状態は不不安 → 早く決めたい!
• あとで後悔するかも?
› 「後悔のない、納得感のある選択」という体験を
創り出すことが必要
「⻑⾧長い時間、多くの⼿手間をかけて決断する」というプロセスの課題
- 9. 9Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
› 流流動性を⾼高めるために、貸し⼿手・借り⼿手(売り
⼿手・買い⼿手)双⽅方にとって納得できる価格を提⽰示
したい
› ディープラーニングなどの適⽤用も進められている
› ただし、現場で説得⼒力力のあるのは重回帰分析(ヘ
ドニック分析)
• 精度度よりも、「駅徒歩分が1分増えれば○○円安
くなる」という説明の⽅方が説得⼒力力がある
賃料料・価格推定
- 11. 11Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
› 残念念ながら、正確でない物件情報も存在する
• HOME’Sは物件情報審査部⾨門をもっています
• ただし、現時点ではほとんど⼿手作業
› 情報の精度度をあげるためには?
• 不不正情報の発⾒見見
• ランキング
情報品質の向上
- 12. 12Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
ディープラーニングによる物件画像の⾃自動分類
不不動産会社による分類
「内装」
ディープラーニングによる分類
「居間」 22.4294
「キッチン」 18.8581
「収納」 15.6817
不不動産会社による分類
「その他」
ディープラーニングによる分類
「バルコニー」 22.2454
「設備」 18.868
不不動産会社による分類
「収納」
ディープラーニングによる分類
「収納」 22.8901
「⽞玄関」 22.1572
「エントランス」 17.2992
「設備」 14.7072
- 13. 13Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
事例例: 異異常画像検出 (トーマツ+リクルート住まいカンパニー)
⼈人が映り込んでいる違反画像
(賃貸領領域)への適⽤用
→ 実際に⼈人が映り込んでいる
画像のうち、96.3%を発⾒見見
- 15. 15Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
› よい画像を撮影するための⽀支援
• 画像のよさを撮ったその場でフィードバック
› 画像からキャッチコピーを⽣生成
不不動産会社の⽀支援
- 19. 19
› テストデータでのError rate: 0.116
キッチンの種類の判定 実験結果
正解:セクショナル
スコア:99.6%
正解:システム
スコア:99.9%
正解:簡易易型
セクショナル:91.5%
簡易易型 :6.27%
正解:キッチン部分
その他 :94.1%
簡易易型 :3.92%
正答サンプル
不不正答サンプル
- 20. とても狭い 狭い 普通 広い とても広い
まな板が置け
ない
まな板はおけ
るが、切切った
もの等を置け
ない
まな板、切切っ
たものなどを
置ける
複数の調理理過
程のものを置
ける
調理理に⼗十分な
スペースがあ
る
キッチンのワークスペース広さの判定
› 置けるものの程度度で5段階+その他で6クラス分類
› 5500枚を分類し、各1000枚になるようデータ拡張
- 21. 21Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
› 相関係数 0.7程度度
› 元画像枚数が少ないクラスの精度度低
› データ数不不⾜足が原因と考えられる
キッチンのワークスペース広さの判定 実験結果
分類 元画像枚数
とても狭い 420枚
狭い 716枚
普通 1627枚
広い 1246枚
とても広い 254枚
- 23. 23Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
› 住み⼼心地に関する情報の収集(東⼤大 ⼭山崎先⽣生)
› 飲⾷食店の賃料料推定への活⽤用(NAIST 諏訪先⽣生)
IoTの活⽤用
- 25. 25Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
› Twitterデータから「住まい探しのニーズ」を明ら
かにする
• 電通⼤大 栗栗原研究室
› 街の雰囲気情報のデータ化
• NAIST 荒牧先⽣生/京⼤大 北北先⽣生/和歌⼭山⼤大 宮部先
⽣生/京産⼤大 河合先⽣生
› 介護分野をターゲットとした共同研究
• 九州⼯工業⼤大学 井上研究室
ネクストで遂⾏行行中の共同研究
- 27. 27Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
› ユーザーの住まい探しプロセスにおける⾏行行動、思
考、感情を⽰示すデータを豊富に含む
• 情報発信の⼼心理理的ハードルが低い(字数制限)
• コミュニケーションのチャネルになっている
(リプライ機能)
› タイムラインによって、数週間〜~数年年にわたる住
まい探しプロセスを追跡できる
アイディア: Twitterのつぶやきから住まい探し⾏行行動を抽出
- 28. 28Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
› うーむ。引っ越したばかりだけど、何か急激に住
宅宅購⼊入熱が上がってきている。物件の内覧会に
⾏行行ってさらに⾼高めるか
› 現在、購⼊入に向けた住居選びが佳境です。現在、
マンション優位。⼀一⼾戸建て⾼高いんだもの。でも、
優柔なのでしばらく決めれないと思う
› @foo そうなんです。いまメゾネットなんですが、
⾝身重な奥さんが階段をひぃひぃ⾔言いながら登って
いるのを⾒見見ると….。「70歳超えたら無理理」だと思
いますねぇ。結局、おっくうになって、ほとんど1
階で過ごしてそう
ツイートサンプル1(あるユーザーのタイムライン抜粋)
- 31. 31Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
› タスクサイズ
• 設問数 2400問
• 参加ワーカー数 396名
• 所要時間 2時間25分
• 費⽤用 18,000円+消費税
› チェック設問による信頼性評価
• 396名中、正解率率率100%: 223名、80%: 105名
→ この328名による判別データを使⽤用
› 多数決による判別結果
• 「探している」286設問
• 「探していない」1555設問
• 「わからない」40設問
• 多数決による判別不不可 519件
結果
- 32. 32Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
› @bar 池袋駅から徒歩5 分くらいらしい? 私もやっ
と職場探せるよー。早くしないと住むところ決め
られない?。
› @bar そうなんだ(^^)部屋探すの楽しい?!今、都
⽴立立にしようか⺠民間にするか悩んでてさぁ。困った
(;´Д`A
› 新潟在住ですよ?4 ⽉月から都内に引っ越し予定であ
ります♪(´ε` )
› Mさんには会えなかったけど、マンション決めて
来たー!!順調!ただ、職場がまだ決まってないw
ツイートサンプル2
- 33. 33Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
› 内⾒見見たのしー。いよいよ都⺠民になるときがやってきた!
› 電⾞車車使いづらくてもちょっとボロい下町臭い都内が好き。
⾞車車通勤できるし・・・と⾔言っても混んでるだろうけど
› ちょっと内⾒見見⾏行行って来るわ
› ひとりでいいから今より節約できる所に越したいよね
› ドアtoドアで考えたらこの物件でも通勤時間変わらない
な・・・内⾒見見と共益費詳細次第で確定しちゃおうか
な・・・6階だからさすがに引越業者呼ぼうw
› 鍵に悪戯されちゃったから怖くて—んでこの距離離だと同棲
はちょっとと⾔言われたので23区内で調べている
› 池袋の物件も内⾒見見したいなーー
› @baz 北北本桶川蕨上尾あたりは⼤大宮通勤者にとっては激安
⼟土地だからねー(⊃?ω?⊂)いいなーああせめて住宅宅⼿手当くら
い出ないかなー
ツイートサンプル3
- 36. 36Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
少⼦子⾼高齢化社会をどのようにデザインするか?
› 空き家問題
› 相続
› 医療療・介護
› 社会インフラ
現在の⾃自分の選択が、数年年後〜~数⼗十年年後の⼈人⽣生にど
う影響するか?
› 現在の⼈人⼯工知能研究の枠組み(帰納アプローチ)
では解けない
「課題先進国」⽇日本が存在感を⽰示せる研究テーマ