Het belang van de juiste huisvestingscode. Bestaat er zoiets als een strategisch gebouw? Het woord strategisch wordt tegenwoordig te pas en te onpas gebruikt bij gebouwen. Strategisch lijkt vooral een goed verkopend synoniem om iets belangrijker te laten lijken of in de betekenis van slim handelen. Door dit ‘verkeerd’ woordgebruik is de essentie niet meer duidelijk. Er worden kansen gemist om huisvesting te laten bijdragen om de bedrijfsstrategie te realiseren. FMI nr 10/2009-Ir. René P.M. Stevens MBA (www.atelier-v.nl)
1. Thema HeT KanToor
Het strategische
gebouw ontrafeld
Het belang van de juiste huisvestingscode
Bestaat er zoiets als een strategisch gebouw? Het woord
‘strategisch’ wordt tegenwoordig te pas en te onpas
gebruikt bij gebouwen. ‘Strategisch’ lijkt vooral een
goed verkopend synoniem om iets belangrijker te laten
René P.M. Stevens
lijken of in de betekenis van ‘slim handelen’. Door dit
‘verkeerd’ woordgebruik is de essentie niet meer dui- Strategie is een begrip dat stamt uit de krijgs-
kunde. Legers zijn de oudste bestaande doelorga-
delijk. er worden kansen gemist om huisvesting te laten nisaties. Bedrijven zijn eveneens doelorganisaties.
Door de eeuwen heen zijn er in de krijgskunde
bijdragen om de bedrijfsstrategie te realiseren.
door evaluaties regels ontwikkeld die dan ook
zonder meer toepasbaar zijn voor bedrijfsorga-
nisaties. Succesvolle militaire strategen worden
niet alleen gekenmerkt door het hebben van een strategie, maar ook door hun
aandacht voor tactische zaken als flexibele organisatievormen, planningsmethoden,
coördinatie en communicatie, materieel en manschappen en immateriële zaken
als vakmanschap, motivatie en het moreel van de manschappen.
Het begrip tactiek is, in tegenstelling tot strategie, vrijwel niet terechtgekomen in
het vocabulaire van managers en bedrijfskundigen. Terwijl de krijgsgeschiedenis
ons leert dat zonder een helder onderscheid tussen strategie en tactiek een suc-
cesvolle strategie nauwelijks is uit te voeren.
Strategie gaat over de inhoud, het hogere doel, het langetermijnbeleid dat wordt
nagestreefd. Het legt gedurende een langere periode beslag op een zodanig belang-
rijk deel van de bedrijfsmiddelen, dat andere alternatieven worden uitgesloten. Door
het belang en de omvang ervan is een strategische beslissing in wezen onomkeerbaar.
Tactiek gaat over het middel, het zijn de kleine stapjes in de uitvoering van de stra-
tegie. De beheersing van de tactiek, ter realisatie van de gekozen strategie, is essen-
tieel. Strategie speelt zich af op de landkaart, tactiek is de werkelijke strijd op het
slagveld. Maar er is ook een wisselwerking. Je kunt de tactiek nog zo goed uitvoeren,
maar als de strategie niet deugt, wordt het niks. Je beklimt heel tactisch de ladder,
maar hij staat wel tegen de verkeerde muur. Bij een gebouw zijn drie groepen be-
langhebbende te onderkennen: de huurders, de eigenaren en de samenleving.
Huurder
Bij een huurder is er geen sprake van een groot beslag op de middelen en al even-
min van een onomkeerbaarheid. Huurcontracten hebben bovendien meestal
beperkte looptijden. Een gebouw en zijn locatie zijn voor een huurder daarom
‘slechts’ tactische middelen: stappen om de bedrijfsstrategie ten uitvoer te brengen.
Bijvoorbeeld om het gewenste imago naar de markt uit te stralen. Door in de
juiste buurt te staan en/of op de juiste plaats als blikvanger te fungeren. Als logis-
20 fmi 10 - 2009
2. UITLEVEN VAN EMOTIES (extrovert)
Extraverte
Stedelijke
trendsetters
specialisten
Maatschappelijke
dienstverleners
Ingetogen
EGO IDENTITEIT conservatieven GROEP ANONIMITEIT
Statusgevoelige Bureaucratische Sobere
professionals functionelen verkooporganisaties
CONTROLE VAN EMOTIES (introvert)
tiek centrum vindbaar en bereikbaar. Huisvesting Figuur 1. Onderlinge derlinge positionering van de zeven ‘Office styles’ op
voor de manschappen en het materieel en als uitvals- positionering Office het assenkruis van psycholoog Jung. Ben je als orga-
basis om de markt te bedienen. Maar ook als onder- Styles nisatie extravert of introvert? Wil je een eigen iden-
steuning van het moreel van de medewerkers. titeit uitstralen of meer opgaan in de anonimiteit?
In de krijgskunst wordt moreel van doorslaggevend Aanbieders van kantoren zoals projectontwikkelaars
belang geacht. Napoleon zei hierover: ‘Het moreel van en beleggers richten zich op de grote middenmoot.
de troepen is driemaal zo belangrijk als hun fysieke Met een ‘marktconform’ gebouw dat voor zoveel
conditie’. Een wezenlijk deel van de tactiek zou over mogelijk kantoorgebruikers toepasbaar is, trachten
immateriële zaken moeten gaan. Over zaken die zij het risico op leegstand te verkleinen. Maar dé
mensen raken, zingeving en hun welzijn. Dat je als kantoorgebruiker bestaat niet, daarom appelleren
organisatie ergens voor staat waardoor mensen een marktconforme gebouwen te weinig aan de beleving
binding hebben die het arbeidscontract overstijgt. van de gebruiker - zij zijn voor velen functioneel, maar
Een goed moreel draagt onder andere bij aan het voor nagenoeg niemand onderscheidend.
bundelen van de krachten, het bevorderen van cohe-
sie en team spirit en versterkt zo de concurrentiepo- Huisvestingscode kraken
sitie van de organisatie. De wijze waarop men gehuisvest is, zegt veel over de
organisatie, net als kleding iets zegt over de persoon
Bedrijfsstijl die het draagt. Huisvesting is daarmee veel meer dan
De keuze en inrichting van het gebouw kunnen inge- een ‘functioneel onderdak’. Het maakt tastbaar waar
zet worden om het moreel van de ‘manschappen’ hoog je als organisatie voor staat. Het gebouw vertegen-
te houden en om zich te onderscheiden van de con- woordigt een code die af-
currentie. De vestigingsplaats en het kantoorgebouw hankelijk is van situatie en
moeten dan wel aansluiten bij de bedrijfstijl (manage- context. Je kunt het vergelij-
mentstijl, cultuur en dergelijke) van een organisatie. ‘Huisvesting is daarmee ken met een ‘dress code’, een
De Nederlandse markt is in zeven segmenten te ver- vaak cultureel bepaalde so-
delen van kantoororganisaties met dezelfde huisves- veel meer dan een ciale code die aangeeft welk
tingsvoorkeuren (www.officestyles.nl). De segmenten soort kleding geschikt ge-
onderscheiden zich voor een belangrijk deel door de ‘functioneel onderdak’.’ acht wordt bij officiële par-
mate waarin en hoe zij hun identiteit tot uiting willen tijen of specifieke situaties.
laten komen in hun locatie- en gebouwkeuze. De Kernvraag is niet ‘wat is de
segmenten geven inzicht in hoe de huisvesting over- benodigde omvang van de
komt en in de kansen om een gewenst imago te ver- huisvesting en wat zijn de functionele en technische
sterken. Hierin staan niet de functionele eisen maar eisen?’. Dit zijn ‘slechts’ de basale randvoorwaarden.
de belevingsfactor centraal. Zie figuur 1 voor de on- Het gaat vooral om het effect van huisvesting op het
10 - 2009 fmi 21
3. Thema HeT KanToor
gedrag van mensen en de boodschap die men ermee
communiceert.
Het is zaak om de organisatie-eigen huisvestingscode
te ontcijferen die leidt tot de gewenste uitstraling en
beleving. Dit geeft inzicht in de complexe relatie tus-
sen individualiteit en collectiviteit, de dunne grens
tussen authenticiteit en een ‘me-too’-huisvesting. De
ingrediënten van de huisvestingscode zijn met name
‘zachte’ huisvestingsfactoren die met de beleving van
het gebouw te maken hebben.
Holistische benadering
In de moderne managementliteratuur zie je een sa-
mengaan van hard en zacht. De harde kant komt met
name tot uitdrukking in de focus op effectiviteit en
efficiency terwijl de zachte kant de nadruk legt op
aandacht voor mensen en motivatie. Het is zaak dat
beide met elkaar in balans worden gebracht waarbij
deze balans per organisatie en per levensfase van de
organisatie verschilt. Het samengaan van hard en zacht
vraagt bovendien om een holistische benadering
waarbij naar het geheel wordt gekeken in plaats naar
de som der delen. Legers zijn de oud- de eigenaar/gebruiker, gelden genoemde overwegingen
Uit onze adviespraktijk blijkt dat het vooral de zoge- ste bestaande over mens- en organisatiegericht huisvesten. Het be-
naamde ‘zachte’ huisvestingsfactoren zijn die het doelorganisaties. paalt namelijk de match tussen gebouw en huurder/
verschil maken bij verder technisch en functioneel gebruiker en dus de slaagkans op een huur- of koop-
gelijkwaardige gebouwen. Factoren die de bedrijfsiden- transactie. Hoe beter deze match is, hoe langer men
titeit verbeelden en iets met je doen als mens. Die zal willen huren en hoe kleiner de kans op leegstand.
emoties oproepen. Emoties zoals je veilig en op je Projectontwikkelaars zijn niet met doelgroepen bezig,
gemak voelen, trots zijn, geaccepteerd zijn, saamhorig- maar met (her)ontwikkelingskansen. Zij zoeken er
heid, er samen voor gaan. Zij maken het verschil een gebruiker bij en verkopen de ontwikkeling dan
tussen ‘marktconforme’ doorsnee huisvesting en zo snel mogelijk aan een belegger. Voor een project-
authentieke huisvesting die het imago van een orga- ontwikkelaar is een gebouw alleen een tactisch mid-
nisatie bevestigt en versterkt. del in het realiseren van zijn bedrijfsstrategie van
De juiste inrichting en aankleding van een gebouw korte doorlooptijden, minimaal beslag op eigen mid-
dragen bij om gewenst gedrag en uitstraling te ver- delen, laag inkopen en hoog verkopen.
sterken. Het is jezelf voor de gek houden door een Bij een belegger of eigenaar/gebruiker is er door het
wezenlijke, inhoudelijke verandering te verwachten grote beslag op de middelen en de lange(re) termijn
door alleen het toepassen van een ‘innovatief ’ werk- dat de gebouwen in portefeuille blijven, in veel geval-
plekconcept en een inrichting volgens de laatste trend. len sprake van dat deze gebouwen strategisch zijn. In
Misschien helpt het bij fake it till you make it. Maar het kader van actief vastgoedportefeuille beheer zijn
vaak is het net zo hilarisch als een trainingspak aan- er ook gebouwen die weer redelijk snel worden ver-
trekken en vervolgens denken dat je sportief bent. kocht. Bij deze gebouwen is eerder sprake van tactiek
Het is de managementstijl, voorbeeldgedrag en be- om de eigen bedrijfsstrategie te realiseren.
trokkenheid, die maken dat een gewenste verandering Een belegger kan door meer aandacht te geven aan
aanslaat. Het gebouw met zijn inrichting is alleen de de identiteit voor de doelgroep zijn leegstandsrisico
‘zielloze’ hardware. verkleinen. Een gebouw moet in ieder geval voldoen
Het zijn de dingen die meestal niet in een programma aan de harde criteria. Het zijn daarom vooral de
van eisen staan, maar die je tussen de regels door leest, zachte huisvestingsfactoren die maken dat er een
de dingen die mensen willen en die ze voelen, die transactie tot stand komt. Zachte criteria kunnen in
maken dat een gebouw een ziel krijgt. Het gaat om sommige gevallen zelf tekortkomingen bij de harde
behoeften, sfeer en verlangens. Kortom, een visie op huisvestingscriteria compenseren.
het gebouw als teambuilding én als imagebuilding. Er is voor eigenaren nog een andere reden om extra
aandacht te geven aan identiteit van hun gebouwen.
Eigenaar Bij een perfecte match op identiteit is er een financi-
Ook voor de eigenaar van een gebouw, dit kan de ele meerwaarde te creëren. Denk hierbij aan design
projectontwikkelaar zijn, de belegger/verhuurder of en merkkleding. De vierkante centimeter met het
22 fmi 10 - 2009
4. merklogo vertegenwoordigt tachtig procent van het mensen hun economische én culturele creativiteit
aankoopbedrag van het kledingstuk. kunnen manifesteren, de zogenaamde ‘nutteloze’
De waarde van een object wordt vooral bepaald door ruimten. Hierdoor ontstaan sfeervolle buurten met
zijn ligging. Beleggers, projectontwikkelaars en ma- eigenheid die iets authentieks toevoegen aan de stad
kelaars hanteren dan ook de vastgoedmantra: locatie, en mensen daar graag willen leven.
locatie, locatie. Of anders gezegd: een krot in een Onderdeel van de ruimtelijke ordeningsstrategie zou
villawijk is meer waard dan een villa in een krotten- ook moeten zijn om ruimte te laten voor vernieuwing.
wijk. Bij het taxeren van gebouwen wordt er echter Stedenbouwkundige concepten en maatschappelijke
(nog) geen aandacht gegeven aan niet tastbare waar- veranderingen volgen elkaar
deaspecten zoals identiteit en naamsbekendheid van steeds sneller op waardoor
een gebouw. Dit vertegenwoordigt niettemin wel een gebouwen en omgevingen
immateriële meerwaarde die je zou kunnen vergelij- ‘Een gebouwde omgeving is eerder toe zijn aan renovatie.
ken met de waarde van een merk. Een gebouw kan Vernieuwing dient letterlijk
het merk of imago van de huurder ondersteunen. In een verzameling mensen met en figuurlijk de ruimte te
sommige gevallen kan het gebouw zelf een merk krijgen: we wachten nog even
worden. Denk bijvoorbeeld aan de WTC’s of aan een verlangens en behoeften.’ met het invullen van alle
landmark als de voormalige lichttoren van Philips in plekken en geven ruimere
Eindhoven. Echter, ook gebouwen die verbonden zijn bestemmingen aan gebou-
met een historisch persoon of situatie, gebouwen met wen. Die tolerantie biedt
bijzondere architectuur, gebouwen die een bijzon- ruimte voor creativiteit, en daarmee voor innovatie
dere cultuur of periode kenmerken, of gebouwen die en economische groei. De kruisbestuivingen die zo
veel (positieve) media aandacht krijgen, vertegen- ontstaan, leiden tot nieuwe ontwikkelingen, essentieel
woordigen een meerwaarde. Het kan maken dat het voor kennissamenlevingen.
gebouw en zijn directe omgeving daardoor voor één Het vergt een zorgvuldig omgaan met de ruimte
of meerdere stakeholders strategisch wordt. omdat wat je maakt er voor decennia staat en mis-
schien wel langer. De gebouwde omgeving is een
Samenleving grote economische en maatschappelijke katalysator.
Op het schaalniveau van de samenleving komen de Zij vormt bovendien een element van onze heden-
belangen van de gebruiker en de eigenaar samen. De daagse cultuur. Een deel wordt uiteindelijk zelfs ons
gebouwde omgeving is echter meer dan een optelsom cultureel erfgoed. Deze belangen en de omvang maken
van gebouwen met (openbare) ruimte ertussen en dat gebouwen voor de samenleving vaak strategisch
menselijke en economische belangen. Ook hier is een zijn. Dit is een grote verantwoordelijkheid voor de
holistische benadering vereist. Een gebouwde omge- betrokkenen bij de totstandkoming en het gebruik
ving is een verzameling mensen met verlangens en van onze gebouwde omgeving.
behoeften. In de huidige ruimtelijke ordening kijkt
men hoofdzakelijk naar de verzameling gebouwen en Moraal
openbare ruimten. De mens wordt vooral gezien als Dat een gebouw functioneel, passend, betaalbaar en
de betalende consument om de grondexploitatie duurzaam moet zijn, behoeft geen betoog, dat is een
sluitend te krijgen. basis vereiste. Het zijn echter de ‘zachte’ factoren die
De meeste gebouwen voegen weinig toe aan hun voor een mens en zijn functioneren het verschil ma-
omgeving. Gebouwen kunnen en moeten echter meer ken. Gebouwen die mens- en organisatiegericht zijn
zijn: gebouwen met betekenis voor bewoners en met een onderscheidende identiteit, roepen emoties
omgeving, gebouwen met emotie en verbeeldings- op, waardoor het gebouw een communicatiemiddel
kracht. Het onderscheidende karakter is daarmee is. Deze communicatie speelt een belangrijke rol om
duidelijk zichtbaar en dat is een kwaliteit die gebrui- het moreel van de medewerkers hoog te houden, maar
kers herkennen en waar zij steeds weer naar terugke- ook als marketinginstrument naar de markt/samen-
ren. Een wijk appelleert dan aan een bepaald gevoel, leving. Waardoor het ondersteunend is aan de uit te
communiceert, werkt beïnvloedend op gedrag en heeft voeren strategie en tactiek. fmi
een sterke symbolische waarde. Dan zijn wijken met
hun gebouwen belangrijke identiteitsdragers. Net als
kleding hebben zij daarmee invloed op hoe je je voelt
en in sommige gevallen zelfs hoe je je gedraagt.
Winston Churchill heeft eens gezegd: ‘We shape our
buildings and afterwards our buildings shape us’.
Om authentieke wijken te creëren moet in plaats van > Ir. René P.M. Stevens MBA is algemeen directeur van Atelier V
de grondexploitatie de mens centraal staan. Er dient real estate B.V. uit Amersfoort, rene.stevens@atelier-v.nl.
rekening te worden gehouden met plekken waar
10 - 2009 fmi 23