Presentatie van Jan Pieter Klep, Peter Buurman en Jeroen Simons.

1. werkmethodiek
Duurzame Kans Bestaande Kantoren
Jan Pieter Klep DTZ Zadelhoff
Peter Buurman Deerns
Jeroen Simons Inbo
10 februari 2011
www.duurzamekans.nl

2. het aanbod veroudert
- 46,8 milj. m2 vvo totaal voorraad kantoren
- 7,15 milj. m2 is het aanbod
- 6,5 milj. m2 staat daadwerkelijk leeg (13,9%)
- nu 3 milj. m2 structurele leegstand
- RGD gaat tot 2018 1,2 milj. m2 achter laten
Afnemende beroepsbevolking + toename flexwerken.
Nieuwbouw aanbod neemt af en wordt afgeremd door overheid.

3. Kans
• Kwalitatief (duurzaam) vastgoed wordt schaars
• Kantoren bij OV knooppunten in gemengd gebied populair
(incl parkeren)
• Groei duurzaame eisen vanuit overheid, beleggers en
gebruikers
• kunstmatige vraag naar duurzaam vastgoed
Bedreiging
• Overaanbod > daling prijzen standaard kantoorsegment
• Toename leegstand in randgemeenten
• Gebouw ouder > te grotere kans structurele leegstand
• Leegstand langer dan 3 jaar > kleine kans op huurders

4. duurzame kantoren
nieuw marktsegment biedt kansen!
toaal rendement
lichte renovatie grondige renovatie vervangende nieuwbouw
2007 2010 2020 2030 2040 2050
Nieuw gerealiseerde kantoren op top locatie
Goede verduurzaamde kantoren
Standaard kantoorgebouwen
Niet courant, niet aanpasbaar
Differentiatie in duurzaam en niet-duurzaam

5. shift happens
duurzaam schaarste
Rau Paul de Ruiter
niet overaanbod
duurzaam
oud nieuw
1960-1995 1995-2010

6. duurzaamheidsambities
leiden tot marktdifferentiatie
marktkennis is cruciaal
Industrie & Overheid Non-profit Zakelijke Bank- & Totaal
transport dienst- verzekerings-
sector verlening wezen
X X X X X mvo
X X uitstraling
X X X X X welbevinden
bruikbaarheid
A
B
label
C
D
E
F
G
X X X X € energiekosten
Behoefte aan eenduidige definitie van mate van duurzaamheid bijv. BREEAM

7. verbetering door verduurzaming
Petran den Hartogh Rijksuniversiteit Groningen, DTZ Zadelhoff
Steekproef van 138 Nederlandse kantoren met energielabel
marktwaarde / VVO
G > C = E290,-/m2 VVO
energieindex

8. verbetering door verduurzaming
• Betere energie-index leidt tot hogere waarde. Vooral door
minder leegstand (niet zozeer door hogere huur dan de markt).
• Vanaf label C zijn labelstappen steeds interessanter voor de waarde.
• Labelstappen kleiner dan naar een label C zijn niet zinvol.
• Overige kwaliteitsaspecten blijven belangrijk en moeten ook kloppen.
• Indien locatie niet goed is, heeft renovatie weinig zin.
• Op betere locaties is het energielabel relatief meer waard
(slecht label harder afgestraft).
• Energiezuinige gebouwen verder verduurzamen levert relatief meer waarde op
dan niet duurzame gebouwen in dezelfde mate verduurzamen (afboekingen
en investeringen kunnen echter relatief groter zijn).

9. logische coalitie
Deerns
Inbo
kwaliteit & technische
beleving innovatie
Duurzame
Kans
marktkennis
DTZ Zadelhoff

10. werkmethodiek
1
Duurzame Kans
Bestaande Kantoren
verkenning commerciële kans
2 ambitie vaststellen
(investering, energiekosten, labels)
3 doelen kiezen
The village office, Houten - showroom & experience centre, transformatie
4 maatregelen selecteren
5 resultaat presenteren Werkboek Duurzame Kans Bestaande Kantoren 1

11. 1 verkenning locatie en gebouw
1 2 3 4 5 1 2 3 4 5
parkeernorm reistijd o.v. / lopen treinstation
1 Geen parkeerplaatsen 1 ≥ 30 min
2 ≤ 1:250 m2 BVO 2 ≥ 20 min ≤ 30 min
3 ≥ 1:250 ≤ 1:125 m2 BVO 3 ≥ 10 min ≤ 20 min
4 ≥ 1:125 ≤ 1:50 m BVO
2
4 ≥ 5 min ≤ 10 min
5 ≥ 1:50 m2 BVO 5 ≤ 5 min
1 2 3 4 5 1 2 3 4 5
type locatie organisaties in omgeving
1 Woonwijk 1 Zeer beperkt aantal Min. van Financiën, Den Haag
2 Bedrijventerrein 2 Hoofdzakelijk plaatselijk
3 Kantorenwijk 3 Plaatselijk en regionaal
4 Multifunctionele omgeving 4 Regionaal en landelijk
5 Binnenstad 5 Landelijk en internationaal
1 2 3 4 5 1 2 3 4 5
afstand tot eerste snelwegafrit voorzieningen
1 ≥ 10 km 1 Geen
2 ≥ 5 km, ≤ 10 km 2 < 10 winkels (buurtcentrum)
3 ≥ 2 km ≤ 5 km 3 > 10 winkels met minimaal 1 geldautomaat/wijkcentrum
4 ≥ 1 km ≤ 2 km 4 > 10 winkels plus restaurants (stadsdeelcentrum)
5 ≤ 1 km 5 > 10 winkels plus diverse restaurants (stadscentrum)
Meyer en Van Schooten
Totaal ... punten > 20

12. 2 ambitie (meetbaar) vaststellen
People Planet Profit
(mensen) (aarde) (resultaat)
comfort energiegebruik investering
binnenmilieu CO2-uitstoot exploitatie
gezondheid eco-costs waardecreatie
productiviteit certificering marktpositie

13. 2 ambitie investering
€ 250
}
/m2
jaren ‘80 kantoren
€ 550
/m2
€ 800
/m2
} jaren ‘60 kantoren
Bouwfonds Delft
€ 1050 /m2
nieuwbouwniveau
vernieuwing

14. 2 ambitie duurzaamheidslabel
Energielabel Greencalc GPR BREEAM NL
Energie 100 % 65 % 20 % 19 %
Materiaal 21 % 20 % 12.5 %
Water 6% 20 % 6%
Mobiliteit / transport 8% 8%
Gezondheid 20 % 15%
Management 12 %
Afval 20 % 7.5 %
Landgebruik & Ecologie 10 %
Vervuiling 10 %

15. 2 ambitie energiekosten
investering + terugverdientijd van G naar B
Energielabel
5.000 m2 15.000 m2
A++
nieuwbouw niveau
A+
A
B
111 € / m2 80 € / m2
minimaal verduurzaamd niveau C
D
E
TVT 12 jaar TVT 8.5 jaar
F
huidig niveau
G

16. 2 ambitie energiekosten
investering + terugverdientijd van G naar B van F naar B
Energielabel
5.000 m2 15.000 m2 5.000 m2 15.000 m2
A++
nieuwbouw niveau
A+
A
B
111 € / m2 80 € / m2 80 € / m2 60 € / m2
minimaal verduurzaamd niveau C
D
E
TVT 12 jaar TVT 8.5 jaar TVT 25 jaar TVT 20 jaar
F
huidig niveau
G

17. 2 ambitie duurzaamheidslabel
Energielabel Greencalc GPR BREEAM NL
Energie 100 % 65 % 20 % 19 %
Materiaal 21 % 20 % 12.5 %
Water 6% 20 % 6%
Mobiliteit / transport 8% 8%
Gezondheid 20 % 15%
Management 12 %
Afval 20 % 7.5 %
Landgebruik & Ecologie 10 %
Vervuiling 10 %
verborgen kosten
per € 1000 nieuwbouw € 400/m2 “milieubelasting”
per € 1000 renovatie € 200/m2 : helft “milieubelasting”

18. 2 ambitie BREEAM
 
  
     
 
  
  

 
  
  

  
     
 
  
  

  
 
  

  

     
 
  
  

  
  
 


19. 2 ambitie BREEAM
€ 200.000
good
excellent
outstanding
pass
very good
€ 150.000
€ 100.000
€ 50.000
€ 00,00
ambitie
0% 30% 45% 55% 70% 85%

20. 2 ambitie duurzaamheidslabel
Energielabel Greencalc GPR BREEAM NL
Energie 100 % 65 % 20 % 19 %
Materiaal 21 % 20 % 12.5 %
Water 6% 20 % 6%
Mobiliteit / transport 8% 8%
Gezondheid 20 % 15%
Management 12 %
Afval 20 % 7.5 %
Landgebruik & Ecologie 10 %
Vervuiling 10 %
verborgen opbrengsten
verhoging ventilatiedebiet: € 30 / p.p. / jaar
productiviteitsverhoging: € 300 / p.p. / jaar

21. 3 doelen kiezen
kosten / tvt opbrengsten waardecreatie
€
A
B
C duurzaam
D
E
F
G
energiekosten labelscore bruikbaarheid welbevinden uitstraling maatschappelijk

22. 4 maatregelen selecteren
100 maatregelen
labelscores + illustratie
E-index Greencalc BREEAM tvt
O zicht naar buiten 0 0 ++ -
O hogere lichtniveau’s - - ++ -
O meer daglicht toevoegen 0 0 ++ -
O te openen ramen 0 0 ++ -
O individuele regeling ventilatie 0 0 ++ -
O ventilatie verbeteren - - + -
O CO2 gestuurde ventilatie 0/+ 0/+ + 5-10 jaar
O natuurlijke ventilatie 0 0 + -
O vloerverwarming + 0 0 -
O optimale ruimtetemperatuur - -/0 + -
O individuele regelbaarheid temperatuur 0 0 ++ -
O verbeteren koeling - -/0 + -
O koelplafond 0 + + 5-10 jaar
O toegesneden werkplekconcepten 0 0 0 -
O bioritmische lichtsturing - - + -
O domotica / lichtmanagementsysteem ++ + + -
O verbeteren akoestiek 0 0 + -
O verbeteren verwarming - -/0 + -
kostendata + terugverdientijd
sortering op doel
welbevinden bevorderen

23. 5 resultaat presenteren
samenhangend effect:
• uitstraling
• schetsmatige verbeelding
• maatregelen overzicht
• toelichting en foto’s
• bouw- en installatiekosten
• opbrengsten en waardestijging

24. maatschappelijk motivering
TransPort Min.van Financiën Duurzame Kans
LEED Platinum Bestaande Voorraad
BMW A-label Toyota Prius Solar Challenge

25. uitstraling verbeteren
Gouda, Kampenringweg Inbo
Delft, Poortweg Bouwfonds

26. uitstraling
1960 - 2000

27. uitstraling
jaren ‘60

28. uitstraling
jaren ‘80







 

29. uitstraling
1960 2010 duurzaamheidslag + imagoverbetering

30. uitstraling
Samas, Houten Inbo
Friesland Campina, Amersfoort (SPF) van den Oever, Zaaier & Partners

31. drie cases eigenaar - gebruiker
perifeer voorstad stedelijk
1973 + 1988 1991 1969/1983

32. case 1: renoveren of nieuwbouw
perifeer, 1973 + 1988

33. ambitie: outstanding
Warmteopslagsysteem Gevels verbeteren dmv atrium
Bij gebouw G liggen de grootste kansen als het Afgewogen kan worden, de huidige gevels qua
gaat om het vergroten van het kantooroppervlak. isolatiewaarde te verbeteren, dit zijn echter kostbare
Bij renovatie gecombineerd met een toenemende aanpassingen. Door middel van aanvullende
gebouwgrootte is een nieuwe installatie nodig. Door nieuwbouw kan evenwel een compacter gebouw
te kiezen voor een koude- en warmteopslagsysteem, worden gecreëerd, waarbij een atrium onstaat. Een
kunnen de andere gebouwen hier op aantakken, met afgesloten atrium verhoogt de isolatiewaarde van het
een doorkijk naar gebiedsniveau. gebouw zonder dure gevelaanpassingen, terwijl extra
ruimte ontstaat die de beleving verbetert.
Oriëntatie ingrepen Licht- en comfort-
Oriëntatie van uitbreidingen/modificaties aan de management
Zuidzijde van het gebouw zijn hier het meest in het Het werkplekprincipe geeft bij renovatie/upgraden van
oog springend. Deze oriëntatie van de uitbreiding gebouw G een goede mogelijkheid om de verlichting,
is energetisch in het voordeel van het bestaande de verwarming en de ventilatie zo goed mogelijk aan
gebouw. te laten sluiten op de individuele behoefte van de
medewerkers.
Flexibiliteit vergroten PV-cellen aanbrengen
Het huidige kantoor is door middel van niet verplaatsbare Door het aanbrengen van pv-elementen wordt
als kamerkantoor ingedeeld, en sluit niet aan op het een ‘energieopwekkende laag’ aan het gebouw
werkplekconcept van de opdrachtgever. Het verdient toegevoegd. Deze laag kan dienen als vaste zonwering
daarom aanbeveling om het gehele inbouwpakket te en gaat door haar transparantie een symbiose met
vernieuwen waarmee efficiënter ruimtegebruik ontstaat. de oorspronkelijke gevel aan. PV-elementen zijn
De aanwezige constructie in de middenzone creëert ongeveer synoniem voor een duurzame uitstraling,
een loop- en ontmoetzone binnen een veel opener hoewel de terugverdientijd nog erg lang is.
kantoorconcept; gesloten ruimten de ruimte als het ware
opknippen.

34. resultaat: waardecreatie

35. case 2: verhogen energielabel
voorstad, 1991

36. resultaat: waardecreatie
bouwkundige basis goed, veel mogelijkheden tot verduurzaming:
G label 1,97 C label 1,25 B label 1,15
dubbelglas
Personeel
HR++ zonwerend PV-cellen (2000 m2)
verlichting 13.6 W/m2 verlichting 10 W/m2
veegpuls daglichtregeling
recirculatie Zicht naarlucht + wtw
100% verse buiten
warmte-koude-opslag / inrichting
zicht op groen dak
huidig groendak vervangen bij per. onderhoud
maatregelen ook kans voor:
Hogere lichtniveau’s
Te openen ramen
reeds aanwezig
Individuele regeling ventilatie
Vloerverwarming
Meer daglicht toevoegen
niet noodzakelijk

37. case 3: toekomstgerichte investering
stedelijk, 1969/1983

38. resultaat: waardecreatie
sedumdak regenwater vasthouden
A
€ HR ++ glas
verhogen isolatiewaarde
B
C
D
E
F
G
tweedehuid gevel
koeling en verwarming
plint uitnodigend

39. drie cases: leegkomend gebouw
voorstad voorstad stationslocatie
1985 1980 1990/1995

40. case 4: nieuwe uitstraling
voorstedelijk, 1985

41. case 5: onderzoek herkansing
voorstedelijk, 1980
transformatie scan:
• duurzame kans segment
• prijsvechters kantoren segment
• doelgroepwonen
• budget hotel
• opleidingscentrum/onderwijs

42. alternatieven
Duurzame Kans transformatie scan sloop +
Bestaande Kantoren herontwikkeling

43. case 6: zet de kansenbril op
stationslocatie, Zaanstad stationslocatie, Zaanstad

44. kansloos?
HTCE, gebouw WB - Inbo

45. nieuwe kansen
gebouwvolgend versterken
High Tech Campus Eindhoven, gebouw WB - Inbo

46. kansloos

47. kansrijk
versterken door combinatie oud met nieuw
Hogeschool Utrecht FNT, Utrecht - Inbo

48. werkmethodiek
Duurzame Kans Bestaande Kantoren
Jan Pieter Klep DTZ Zadelhoff
Peter Buurman Deerns
Jeroen Simons Inbo
10 februari 2011
www.duurzamekans.nl
Village Office Concept, Houten