Ontwikkelingen in facility management en de consequenties voor duurzaamheid

1,916 views

Published on

Presentatie van Bram Adema (Corporate Facility Partners) tijdens de bijeenkomst van Platform Duurzame Huisvesting op 31 augustus 2010.

Published in: Real Estate
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

Ontwikkelingen in facility management en de consequenties voor duurzaamheid

  1. 1. • Kostenbesparingen 15-40%, besparingen op CO2 40-100% • Ontwikkelaar van de CO2-Jaarrekening Scan duurzaamheid & besparingen • Uniek expertsysteem voor benchmarking van de kosten, CO2 -uitstoot en kwaliteit • Innovatief, resultaatgericht, Consultancy hands-on Interim Professionals Corporate Facility Services Outsourcing & Inkoop Management en beheer 2
  2. 2. 3
  3. 3. “Duurzame ontwikkeling is een ontwikkeling waarbij de huidige wereldbevolking in haar behoeften voorziet zonder de komende generaties te beperken om in hun behoeften te voorzien” (Brundtland, VN rapport ‘Our common future’) MVO betekent zoeken naar een balans tussen Triple P MVO is de manier waarop organisaties invulling geven aan duurzaamheid
  4. 4. Sociale Verzekeringsbank | vertrouwelijk | 25 mei 2010 5
  5. 5. CO2 Footprint Nederland Rest 12% Vervoer 22% Gebouwen 34% Industriële productie 32%
  6. 6. Gemiddelde werkplek stoot 5000 kg CO2 uit per jaar (Bron: Nationale CO2 Benchmark) Afval Papier 2% Water Verwarming 3% 0% 6% Vervoer 52% Electriciteit 37% Corporate Real Estate N.V.
  7. 7.  Noodzaak kostenreductie door economisch klimaat  Het Nieuwe Werken  Duurzaamheid  Outsourcing en centralisatie  Performance contracting  Mobiliteitsvraagstukken
  8. 8. ¶ Bestaande gebouwen zijn de grootste veroorzakers van CO2 uitstoot in Nederland ¶ Ondanks een aantrekkelijke waarde wordt onvoldoende bestaand vastgoed verduurzaamd ¶ Knelpunten in de keten veroorzaakt door ontbreken van inzicht in duurzaamheid, risico’s en opbrengsten ¶ Nieuwe contractvormen voor samenwerking, resultaatgarantie en financiering ¶ Praktijkvoorbeelden bewijzen kansen verduurzaming bestaande bouw
  9. 9. CO2 Footprint Nederland Rest 12% Vervoer 22% Gebouwen 34% Industriële productie 32%
  10. 10. Marktomvang kantoren en zorgvastgoed in m² vvo 23 mln. m² Kantoren Zorgvastgoed 47 mln. m² * bron: Factsheet kantorenmarkt DTZ Zadelhoff (2010), zorgvastgoed benadering TNO Bouw / DTZ (excl. aanleunwoningen)
  11. 11. Leegstand in 2009 13,3% van de bestaande voorraad * bron: Factsheet kantorenmarkt DTZ Zadelhoff (januari 2010)
  12. 12. Jaarlijks komt er circa 1 miljoen m² nieuwbouw bij daarmee duurt het > 40 jaar om de totale kantoorvoorraad te verduurzamen * bron: Factsheet kantorenmarkt DTZ Zadelhoff (januari 2010)
  13. 13. 65% 35% Geschikt voor verduurzaming Ongeschikt voor verduurzaming Kantoren in handen van beleggers betreffen Circa 60% van de totale voorraad kantoren* * bron: Duurzaam Vastgoed en de Praktijk (VROM)
  14. 14. Corporaties Project- Beleggers Architecten Adviseurs ontwikkelaar Aannemers / Componenten FM Beheerders installateurs leveranciers Organisatie Met name verschil in de eerste schakels daar waar het bestaande bouw of nieuwbouw betreft. Ook een verschil in financiering tussen zorg en kantoren.
  15. 15. ¶ Bestaande gebouwen zijn de grootste veroorzakers van CO2 uitstoot in Nederland ¶ Ondanks een aantrekkelijke waarde wordt onvoldoende bestaand vastgoed verduurzaamd ¶ Knelpunten in de keten veroorzaakt door ontbreken van inzicht in duurzaamheid, risico’s en opbrengsten ¶ Nieuwe contractvormen voor samenwerking, resultaatgarantie en financiering ¶ Praktijkvoorbeelden bewijzen kansen verduurzaming bestaande bouw
  16. 16. Stijging waarde en bezettingsgraad duurzame kantoren Verkoopwaarde 16% Bezettingsgraad 6% Huurwaarde 2% De vraag naar duurzame kantoren zal in de komende 5 jaar stijgen met circa 20 miljoen m²** bron: *N. Kok (2009) / **Jones Lang LaSalle
  17. 17. Ambitie om duurzaam gehuisvest te zijn binnen x jaar 2010 2008 41% 34% 31% 30% 21% 18% 12% 13% 0-2 jaar 2-5 jaar 5-10 jaar Alleen indien verplicht * bron: Jones Lang LaSalle
  18. 18. Gebouw Gebruikers Eigenaren/Beleggers Niet bereid te betalen 1-5% premie Niet bereid te betalen 1-5% premie 6-9% premie >9% premie 6-9% premie >9% premie 6% 7% 19% 7% 17% 22% 52% 70% 81% van de 83% van de gebruikers zijn eigenaren/beleggers geeft aan bereid om meer te betalen voor extra te willen investeren in duurzame huisvesting duurzame huisvesting * bron: Jones Lang LaSalle
  19. 19. Belangrijkste criteria om te investeren in duurzaamheid 62% 56% 29% 21% Energie Gezondheid & Water Afval Comfort Vooral meer investeren of hogere huurprijs op basis van energiereductie en verbetering gezondheid & comfort. * bron: Jones Lang LaSalle
  20. 20. Toepassing totale investeringsvolume 2009 op m² kantoren. Nieuwbouw: 10.000 EUR per m² Bestaande bouw: 127 EUR per m² Totale investeringsvolume neemt af sinds 2008 * bron: Soeters (2010)
  21. 21. Frankrijk, Duitsland, Zweden en Engeland lopen voor op Nederland in mate van duurzaamheid van gebouwen * bron: RREEF Research
  22. 22. ¶ Bestaande gebouwen zijn de grootste veroorzakers van CO2 uitstoot in Nederland ¶ Ondanks een aantrekkelijke waarde wordt onvoldoende bestaand vastgoed verduurzaamd ¶ Knelpunten in de keten veroorzaakt door ontbreken van inzicht in duurzaamheid, risico’s en opbrengsten ¶ Nieuwe contractvormen voor samenwerking, resultaatgarantie en financiering ¶ Praktijkvoorbeelden bewijzen kansen verduurzaming bestaande bouw
  23. 23. Knelpunt Omschrijving Split incentive Investeringen komen voor rekening van de eigenaar, de huurder behaalt kostenvoordeel Risico aversie Gebouweigenaren zijn niet gewend om te investeren in duurzaamheid van bestaande bouw Onduidelijke business case Eigenaren en huurders kennen de kosten, risico s en investeringen onvoldoende voor een weloverwogen besluit Achterblijvende investeringen Kredietcrisis zorgt voor dalende investeringen in de bouw, in 2009 een daling van 32%* Onduidelijkheid rondom duurzaamheid Definitie duurzaamheid en stadia van duurzaamheid zijn nog niet gestandaardiseerd of bekend in de markt Schaalgrootte duurzaamheid Vaak moeite met rechtvaardigen van verduurzaming van een enkel gebouw door kleine financiële omvang. Opdrachtgeverschap in de zorg Vroeger overheid verantwoordelijk voor ontwikkeling zorgvastgoed. Betrekken van wooncorporaties niet altijd succesvol. Versnippering van vastgoed .
  24. 24. Kernproblematiek: ¶ De business case voor verduurzaming van de bestaande bouw is vaak onvoldoende helder ¶ Onjuiste inschattingen omtrent kosten, opbrengsten en risico’s leidt tot verkeerde perceptie van waarde en risico. Er worden onvoldoende financiële middelen vrijgemaakt voor dit soort projecten Geschatte meerkosten bij realisatie duurzaamheid bestaande bouw 40% 35% 30% 25% 2008 20% 15% 2010 10% 5% 0% Lager Gelijk 1-5% 6-10% >10%
  25. 25. ¶ Standaard nog onvoldoende aanwezig, overheersend percentage gebouwgebruikers is onbekend met duurzaamheidcertificaten ¶ BREEAM NL- Bestaande Bouw en Gebruik in de bèta versie ¶ LEED vooral gebruikt in Verenigde Staten, focus in Nederland op BREEAM Bekendheid beheerders en eindgebruikers met duurzaamheidslabels Onbekend met 44% duurzaamheidscertificaten BREEAM 19% GreenCalc+ 14% Energielabel 14% GPR Gebouw 7% * bron: Jones Lang LaSalle
  26. 26. ¶ Bestaande gebouwen zijn de grootste veroorzakers van CO2 uitstoot in Nederland ¶ Ondanks een aantrekkelijke waarde wordt onvoldoende bestaand vastgoed verduurzaamd ¶ Knelpunten in de keten veroorzaakt door ontbreken van inzicht in duurzaamheid, risico’s en opbrengsten ¶ Nieuwe contractvormen voor samenwerking, resultaatgarantie en financiering ¶ Praktijkvoorbeelden bewijzen kansen verduurzaming bestaande bouw
  27. 27. Knelpunt Oplossingsrichting Rol voor Split incentive – Eigenaar en gebruiker Gezamenlijk investeren en afspraken Eigenaar en gebruiker gezamenlijk maken over het verdelen van de opbrengsten, hierdoor zal de gebruiker sneller akkoord gaan Risico aversie Leveranciers moeten opbrengsten en Beheerder, belegger en leveranciers resultaten garanderen. Bijvoorbeeld (o.a. installateurs en OEM-ers) door gebruik te maken van de diensten van een ESCO Onduidelijke business case Snelle identificatie van het Beheerder en adviseurs besparingspotentieel, gegarandeerde investeringen en gegarandeerde opbrengsten
  28. 28. Knelpunt Oplossingsrichting Rol voor Achterblijvende investeringen Schrijven van een objectieve en Eigenaar en overheid aantrekkelijke business case met hoge rendementen. Opzetten van een fonds voor gebouwinvesteringen Onduidelijkheid rondom duurzaamheid Duidelijke gecontroleerde definitie van Overheid , adviseurs en duurzame gebouwen die bekend eigenaar/beleggers wordt gemaakt in de markt. Opname van deze definitie in gebouwtaxaties. Meer regels van de overheid die niet duurzaamheid zijn onaantrekkelijk maakt Onvoldoende schaalgrootte Groepen gebouwen of gebieden Eigenaar/beleggers tegelijkertijd aanpakken. Combineren met verduurzamen onderhoud en maincontracting Financiering en opdrachtgeverschap Samenwerking met corporaties, Gebruikers, corporaties in de zorg gezamenlijk PvE, kostenreductie
  29. 29. ¶ Standaarden op gebied van duurzaamheid geven houvast, ook in taxatie van vastgoed ¶ Veel organisaties willen strengere wet- en regelgeving omtrent duurzaamheid ¶ Onaantrekkelijk maken van niet-duurzaam door de overheid ¶ Verplicht maken van een certificering voor nieuwbouw populairste maatregel Mening van beheerders en gebruikers over invoering wet- en regelgeving in de komende 5 jaar Geen 10% Beboeten aankoop zonder energielabel 8% Beboeten gebruiken zonder energielabel 10% CO2-uitstoot reductie & regulering 33% Beschikbaar stellen of verhogen subsidies 41% Belasten niet-energiezuinig 42% Aanscherpen EPC-nieuwbouw 42% Verplicht duurzaamheid certificaat… 53%
  30. 30. ¶ Bestaande gebouwen zijn de grootste veroorzakers van CO2 uitstoot in Nederland ¶ Ondanks een aantrekkelijke waarde wordt onvoldoende bestaand vastgoed verduurzaamd ¶ Knelpunten in de keten veroorzaakt door ontbreken van inzicht in duurzaamheid, risico’s en opbrengsten ¶ Nieuwe contractvormen voor samenwerking, resultaatgarantie en financiering ¶ Praktijkvoorbeelden bewijzen kansen verduurzaming bestaande bouw
  31. 31. De case: De Tempel Den Haag • Renovatie monumentaal kantoorpand De knelpunten • Split incentive • Risico aversie De oplossing • Gelijktijdig overeenkomsten gesloten tussen 3 partijen op basis van De sleutelpartijen garanties (eigenaar / gebruikers / serviceprovider, SP) • Eigenaren • Garantie op de energieprestatie door SP naar gebruiker • Gebruikers • Adviseur • SP geeft garanties aan belegger op hogere huurpenningen • Serviceprovider • Belegger geeft garanties aan SP op bestendigheid relatie • Besparingen op energie worden verdeeld over partijen • Heldere businesscase voor de belegger • Groenfinanciering gekregen voor het project
  32. 32. De case: portefeuille vastgoedbelegger • Verduurzamen portefeuille beleggingsfonds De knelpunten • Split incentive • Risico aversie De oplossing De sleutelpartijen • Financieel model servicekosten • Belegger • Investeringen pas doorbelasten bij succes • Gebruikers • Beheerder • Concretiseren van maatregelen voor de huurder • Goede relatie tussen eigenaar en huurder
  33. 33. De case: Rotterdam Groene Gebouwen • Verduurzaming vastgoedportefeuille Rotterdam. Start met zwembaden De knelpunten • Onduidelijke business case De oplossing De sleutelpartijen • Energy Service Companies (ESCO’s) inschakelen • Eigenaar • Concurrentiedialoog om o.a. garanties realistisch te krijgen • Adviseur • Leveranciers (ESCO’s) • Prestatiecontracten op basis van baseline energieverbruik
  34. 34. De case: portefeuille vastgoedbelegger • Prestatiegarantie op energieverbruik bij renovaties De knelpunten • Risico aversie • onduidelijke business case De oplossing • Samenwerking beheerder en installateur (combinaties vastgoedkennis en installatiekennis) De sleutelpartijen • Lange termijn servicecontract na realisatie met garanties op • Beheerder energieprestatie • Installateur • In eerste instantie visie ontwikkelen en vervolgens de investeringen berekenen • Voor beleggers belangrijk dat er een goede duurzaamheid standaard wordt ontwikkeld • Risico’s delen
  35. 35. De case: portefeuille vastgoedbelegger • Renovatie en nieuwbouw van verzorgingstehuis De knelpunten • Financiering • Opdrachtgeverschap De oplossing De sleutelpartijen • Corporatie financiert, 10 jarig huurcontract gebruiker • Corporatie • Integrale business case met life cycle perspectief en TCO • Architect berekening • Adviseurs • Gezamenlijke projectontwikkeling
  36. 36. Er bestaan kansen voor verduurzaming bestaande bouw ¶ Bestaande gebouwen zijn de grootste veroorzakers van CO2 uitstoot in Nederland ¶ Ondanks een aantrekkelijke waarde wordt onvoldoende bestaand vastgoed verduurzaamd ¶ Knelpunten in de keten veroorzaakt door ontbreken van inzicht in duurzaamheid, risico’s en opbrengsten ¶ Nieuwe contractvormen voor samenwerking, resultaatgarantie en financiering ¶ Praktijkvoorbeelden bewijzen kansen verduurzaming bestaande bouw
  37. 37. Contact Amersfoortseweg 15 a 7313 AB Apeldoorn t:+31 (0)55 355 5199 f:+31 (0)55 355 2555 e: info@cfp.nl w: www.cfp.nl

×