DU AN_KHU NHA O THAP TANG

THUYẾT MINH DỰ ÁN
KHU NHÀ Ở THẤP TẦNG
CÔNG TY CỔ PHẦN
Địa điểm:
Thành phố Hồ Chí Minh

-----------  -----------
DỰ ÁN
KHU NHÀ Ở THẤP TẦNG
Địa điểm:Phường Thành phố Hồ Chí Minh
CHỦ ĐẦU TƯ
Chủ tịch hội đồng quản trị

Dự án “KHU NHÀ Ở THẤP TẦNG”
2
MỤC LỤC
MỤC LỤC ..................................................................................................... 2
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU................................................................................... 6
I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ................................................................. 6
II. MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN........................................................ 6
III. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ........................................................................ 7
IV. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ......................................................................... 9
V. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN.............................................................11
5.1. Mục tiêu chung.......................................................................................11
5.2. Mục tiêu cụ thể.......................................................................................11
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN.......................12
I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN DỰ
ÁN................................................................................................................12
1.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án. .................................................12
1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án........................................13
II. ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG.....................................................15
2.1. Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2022 ...........................................15
2.2. Những điểm sáng của thị trường bất động sản 2022..................................19
III. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN...........................................................................20
3.1. Các hạng mục xây dựng của dự án...........................................................20
3.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư..................................22
IV. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ...................................25
4.1. Địa điểm xây dựng..................................................................................25
4.2. Hình thức đầu tư.....................................................................................26
V. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO.26
5.1. Nhu cầu sử dụng đất................................................................................26
5.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án.............27

3
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG
TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ ...................28
I. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ..............28
II. PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ......28
2.1. Công trình nhà liên kế.............................................................................28
2.2. Nhà biệt thự đơn lập................................................................................32
2.3. Nhà biệt thự song lập ..............................................................................34
2.4. Khu ngoại quan, cây xanh .......................................................................36
2.5. Hạ tầng kỹ thuật xây dựng.......................................................................37
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN .............................40
I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ
XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG....................................................................40
1.1. Chuẩn bị mặt bằng ..................................................................................40
1.2. Phương án tổng thểbồi thường, giải phóng mặt bằng, táiđịnh cư:................40
1.3. Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật....................................40
II. PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH...................40
2.1. Các phương án xây dựng công trình.........................................................40
2.2. Các phương án kiến trúc..........................................................................41
III. PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN...................................................43
3.1. Phương án tổ chức thực hiện ...................................................................43
3.2. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý .....................44
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG................................45
I. GIỚI THIỆU CHUNG................................................................................45
II. CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG. ...............45
III. SỰ PHÙ HỢP ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN......................................46
IV. NHẬN DẠNG, DỰ BÁO CÁC TÁC ĐỘNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐỐI
VỚI MÔI TRƯỜNG .....................................................................................46
4.1. Giai đoạn thi công xây dựng công trình....................................................46

4
4.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng ..............................................48
V. PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN VỀ QUY MÔ,
CÔNG NGHỆ SẢN XUẤT ...........................................................................50
VI. BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU MÔI TRƯỜNG............................................51
6.1. Giai đoạn xây dựng dự án........................................................................51
6.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng ..............................................52
VII. KẾT LUẬN ...........................................................................................53
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ
HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN .............................................................................55
I. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN..................................................55
II. HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN.......................57
2.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án........................................................57
2.2. Dự kiến nguồn doanh thu và công suất thiết kế của dự án:........................57
2.3. Các chi phí đầu vào của dự án: ................................................................57
2.4. Phương ánvay. ........................................................................................58
2.5. Các thông số tài chính của dự án..............................................................58
KẾT LUẬN ..................................................................................................61
I. KẾT LUẬN. ..............................................................................................61
II. ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ. .....................................................................61
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ...............................62
Phụ lục 1: Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án.................................62
Phụ lục 2: Bảng tính khấu hao hàng năm. .......................................................63
Phụ lục 3: Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm....................................64
Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm.....................................................65
Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án............................................66
Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn...................................67
Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu. ...........................68
Phụ lục 8: Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV). .............................69

5
Phụ lục 9: Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).........................70

6
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ
Tên doanh nghiệp/tổ chức: CÔNG TY CỔ PHẦN
Mã số doanh nghiệp
Thông tin về người đại diện theo pháp luậtcủa doanhnghiệp/tổ chức đăng ký
đầu tư, gồm:
Họ tên:
Chức danh:Chủ tịch hội đồng quản trị
Giới tính: Nam
Sinh ngày:
Dân tộc: Kinh
Quốc tịch: Việt Nam
Loại giấy tờ pháp lý của cá nhân: Thẻ căn cước công dân
Số giấy tờ pháp lý của cá nhân:
Ngày cấp:
Nơi cấp: Cục cảnh sát QLHC về TTXH
Địa chỉ thường trú:
MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN
Tên dự án:
“KHU NHÀ Ở THẤP TẦNG”
Địa điểm thực hiện dự án: Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.
Diện tích đất, mặt nước, mặt bằng dự kiến sử dụng: 45.465,2 m (4,5 ha).
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác.
Tổng mức đầu tư của dự án: 577.012.679.000 đồng.
(Năm trăm bảy mươi bảy tỷ, không trăm mười hai triệu, sáu trăm bảy mươi chín
nghìn đồng)
Trong đó:
+ Vốn tự có (20%) : 115.402.536.000 đồng.
+ Vốn vay - huy động (80%) : 461.610.143.000 đồng.

7
Công suất thiết kế và sản phẩm/dịch vụ cung cấp:
Xâydựng nhà biệt thự 20,0 căn
Xây dựng nhà liên kế 129,0 căn
II. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ
Cách đây hơn 1 năm thành phố Thủ Đức chính thức được thành lập trên
cơ sở sáp nhập 3 quận phía Đông thành phố Hồ Chí Minh là quận 2, quận 9 và
quận Thủ Đức.
Sự đầu tư hoành tráng và rầm rộ của các dự án bất động sản tại khu vực
Thủ Đức. Nhất là những dự án có căn hộ chung cư với diện tích cùng giá cả đa
dạng và phong phú. Tạo nên thị trường bất động sản nơi đây có đầy sức hút
mãnh liệt.
Thủ Đức cũng được phát triển và đầu tư sớm cũng đã đạt được sự ổn định
tương tự như những quận trung tâm khác. Tuy nhiên hiện nay quỹ đất để có thể
phát triển nhà ở đã không còn nhiều. Điều này trong nhiều năm qua đã tạo nên
nghịch lý nhu cầu cần thì nhiều mà nguồn cung luôn trong tình trạng thiếu hụt.
Đầu mối kết nối & những kỳ vọng
Thủ Đức là thành phố đánh dấu sự kiện lần đầu tiên Việt Nam có mô hình
thành phố trong thành phố. Đặc biệt khi mô hình này được áp dụng ở thành phố
Hồ Chí Minh – thành phố có quy mô kinh tế lớn nhất cả nước.
Thành phố Thủ Đức được kỳ vọng sẽ tạo ra những bước đột phá cho
thành phố Hồ Chí Minh phát triển mạnh mẽ trong tương lai. Đồng thời, TP. Thủ
Đức được kỳ vọng sẽ là mẫu hình để hình thành thêm nhiều thành phố và tỉnh
khác.
Thủ Đức được định hướng phát triển theo mô hình sáng tạo, trở thành
trung tâm phía Đông của thành phố Hồ Chí Minh về kinh tế, khoa học – kĩ thuật
và công nghệ, văn hóa, giáo dục.
Khu vực này là đầu mối kết nối trung tâm thành phố Hồ Chí Minh với
cảng hàng không quốc tế Long Thành và các khu đô thị chức năng trọng điểm
phía Đông của thành phố Hồ Chí Minh.
Trong hơn 1 năm qua, thành phố đã đạt được những thành quả nhất định
trong việc phát triển kinh tế – xã hội, đẩy nhanh tiến độ một số công trình hạ

8
tầng quan trọng như: cầu Thủ Thiêm 2, cầu Mỹ Thủy 3, mở rộng đường Đồng
Văn Cống.
Tuy nhiên, nhìn vào thực tế thành phố Thủ Đức, vẫn chưa thực sự có
nhiều thay đổi. Nhiều dự án trọng điểm vẫn đang trong quá trình quy hoạch hoặc
giải phóng mặt bằng. Các thủ tục về mặt hành chính cần cải thiện để xứng tầm
với kỳ vọng lớn của người dân và các cấp chính quyền.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, năm 2022 và năm 2023 là giai đoạn
mang đến sự thay đổi rõ nét của thành phố Thủ Đức với nhiều đột phá mới. Xét
trên thực tế, trong hơn 1 năm qua khác với những lĩnh vực khác, bất động sản ở
khu vực này đã có những bước chuyển mình rõ rệt. Điều này được thể hiện rõ
nét qua giá bán ở nhiều khu vực TP. Thủ Đức đã tăng mạnh ở hàng loạt phân
khúc bất động sản, dẫn đầu với tốc độ tăng giá của toàn thành phố Hồ Chí Minh.
Giao thông đi lại trong Thành Phố được thuận tiện
Theo đề án phát triển hạ tầng giao thông Tp.HCM từ 2021 – 2030, nhiều
công trình giao thông lớn ở Tp. Thủ Đức sẽ được tiếp tục đầu tư như cao tốc
Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây, nút giao Mỹ Thủy, nút giao An Phú, đường
vành đai 3, cầu Cát Lái, cầu Thủ Thiêm, tuyến Metro số 1… Trong đó cụ thể
như sau:
1. Hầm chui Mỹ Thủy – đây là dự án giao thông trọng điểm của Tp.HCM
với tổng số vốn lên đến 2.400 tỉ đồng. Dự án được hoàn thiện sẽ kết nối với
đường Vành đai 2 đồng thời giải quyết ùn tắc giao thông, đáp ứng nhu cầu vận
tải hàng hóa vào cảng Cát Lái.
2. Hầm Thủ Thiêm công trình nổi bật trên đại lộ Võ Văn Kiệt có ý nghĩa
vô cùng quan trọng đối với sự phát triển của Tp. Thủ Đức, tạo tiền đề to lớn cho
sự phát triển khu đô thị Thủ Thiêm – khu trung tâm tài chính của Tp. Thủ Đức
trong tương lai.
3. Tuyến cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, bắt đầu tại giao
điểm của Đại lộ Mai Chí Thọ kết nối với Quốc lộ 51 thuộc địa phận Long Thành
– Đồng Nai. Tuyến đường quan trọng giúp kết nối giao thông giữa Tp.HCM với
các vùng kinh tế trọng điểm Đông Nam Bộ. Đặc biệt kết nối với sân bay Long
Thành trong tương lai.
4. Các tuyến đường huyết mạch như: Quốc lộ 1A, Đại lộ Phạm Văn
Đồng, Tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên, một phần của tuyến đường Xa lộ

9
Hà Nội, Tuyến đường 3A (Hiệp Bình Phước – Ngã 6 Cộng Hòa) Quốc lộ 13
được mở rộng lên 60m…
Hiện nay thì cơ sở hạ tầng của khu vực Thủ Đức. Đang ủy ban thành phố
Hồ Chí Minh đầu tư với nguồn vốn rất lớn để chất lượng được nâng cao hơn.
Tất cả đã tạo nên thành phố Thủ Đức với cơ sở hạ tầng đầy chất lượng và vững
chắc. Để trong quá trình sinh sống, làm việc và học tập của cư dân nơi đây được
thuận tiện nhất.
Bên cạnh đó tuyến đường sắt Bắc Nam thì Thủ Đức là một tròn số ít các
quận được sở hữu. Tuyến đường sắt này sẽ được nâng cấp và phát triển mạnh
mẽ hơn nữa trong tương lai. Và Thủ Đức sẽ được sở hữu thêm kênh vận chuyển
hàng hóa đầy chất lượng. Tại dọc các tuyến đường này đều có các dự án đầu tư
bất động sản.
Tiện ích xung quanh khu vực Thủ Đức đầy nổi trội
Tại đây cư dân được đáp ứng mọi nhu cầu. Xung quanh có rất nhiều các
siêu thị lớn, ví dụ như Big C hay Coopmart đã lựa chọn bến đỗ là Thủ Đức.
Ngoài ra còn sự xuất hiện của tập đoàn Vingroup đồng loạt được phát triển các
trung tâm thương mại. Ví dụ như: Nguyễn Kim, Vincom Thủ Đức…
Bên cạnh đó còn có hàng loạt các tiện ích khác. Bao gồm: Chợ đầu mối,
sân bay Tân Sơn Nhất, công viên Tam Phú, chợ Thủ Đức, Làng Đại Học, Đại lộ
Phạm Văn Đồng, Vành Đai 2, White Palace….. Để cư dân có thể di chuyển
được thuận tiện và dễ dàng hơn, cùng các sinh hoạt thiết yếu được đầy đủ hơn…
Tất cả đã tạo nên giá trị của thị trường bất động sản Thủ Đức.
Từ những thực tế trên, chúng tôi đã lên kế hoạch thực hiện dự án “Khu
nhà ở thấp tầng”tại Phường Long Bình, Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ
Chí Minhnhằm phát huy được tiềm năng thế mạnh của mình, đồng thời góp
phần phát triển hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thiết yếu để đảm bảo
phục vụ cholĩnh vực bất động sản của TP. HCM.
III. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ
 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Quốc
hội;
 Luật Xây dựng số 62/2020/QH11 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc
hội sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18

10
tháng 06 năm 2014 của Quốc hội;
 Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày ngày 17 tháng 11 năm
2020của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc
Hộinước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của
Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Văn bản hợp nhất 14/VBHN-VPQH năm 2014 hợp nhất Luật thuế thu
nhập doanh nghiệp do văn phòng quốc hội ban hành;
 Nghị định số 31/2021/NĐ-CPngày 26 tháng 03 năm 2021Quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;
 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 về sửa đổi bổ
sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09 tháng 02 năm 2021về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng;
 Nghị định số 54/2021/NĐ-CP ngày 21 tháng 5 năm 2021quy định về đánh
giá sơ bộ tác động môi trường;
 Hướng dẫn thi hành nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm
2013 của chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh
nghiệp;
 Thông tư số 01/2021/TT-BXD ngày 19 tháng 05 năm 2021 của Bộ Xây
dựng ban hành QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch
xây dựng;
 Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
 Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng quy định tại
Phụ lục VIII, của thông tư số 12/2021/TT-BXDngày 31 tháng 08 năm 2021 của
Bộ Xây dựngban hành định mức xây dựng;
 Quyết định 65/QĐ-BXD ngày 20 tháng 01 năm 2021 ban hành Suất vốn
đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình
năm 2020.

11
IV. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN
4.1. Mục tiêu chung
 Phát triển dự án “Khu nhà ở thấp tầng” theohướng chuyên nghiệp, hiện
đại, cung cấp sản phẩm bất động sản nhà ở chất lượng, hiệu quả kinh tế cao
nhằm nâng cao chuỗi giá trị sản phẩm ngành bất động sản, đáp ứng nhu cầu thị
trường góp phần tăng hiệu quả kinh tế địa phương cũng như của cả nước.
 Khai thác có hiệu quả hơn tiềm năng về: đất đai, lao động và sinh thái của
khu vực TP. HCM.
 Dự án khi đi vào hoạt động sẽ góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế,
đẩy nhanh tiến trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá và hội nhập nền kinh tế của
địa phương, của TP. HCM.
 Hơn nữa, dự án đi vào hoạt động tạo việc làm với thu nhập ổn định cho
nhiều hộ gia đình, góp phần giải quyết tình trạng thất nghiệp và lành mạnh hoá
môi trường xã hội tại vùng thực hiện dự án.
4.2. Mục tiêu cụ thể
 Phát triển khu dân cư kiểu mẫu có hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và
xã hội đồng bộ và hiện đại với kiến trúc, cảnh quan khu vực, phù hợp với quy
hoạch được duyệt.
 Khai thác triệt để quỹ đất hiện có, đáp ứng nhu cầu của mọi đối tượng có
nhu cầu về đất ở và nhà ở, góp phần tích cực vào chương trình phát triển nhà ở
của thành phố.
 Cung cấp sản phẩm nhà ở cho người dân tại khu vực thành phố Thủ Đức
và khu vực lân cận.
 Dự án thiết kế với quy mô, công suất như sau:
Xây dựng nhà biệt thự 20,0 căn
 Giải quyết công ăn việc làm cho một bộ phận người dân địa phương, nâng
cao cuộc sống cho người dân.
 Góp phần phát triển kinh tế xã hội của người dân trên địa bàn và TP.
HCMnói chung.

12
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN
I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN
DỰ ÁN
1.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án.
Vị trí địa lý:
Thành phố Hồ Chí Minh (còn gọi là Sài Gòn) là thành phố lớn nhất tại
Việt Nam về dân số và quy mô đô thị hóa. Đây còn là trung tâm kinh tế, chính
trị, văn hóa và giáo dục tại Việt Nam. Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố trực
thuộc trung ương thuộc loại đô thị đặc biệt của Việt Nam cùng với thủ đô Hà
Nội.

13
Thành phố Hồ Chí Minh có toạ độ 10°10' – 10°38' Bắc và 106°22' –
106°54' Đông, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh,
Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng
Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang. Nằm ở miền Nam Việt
Nam, Thành phố Hồ Chí Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung tâm
thành phố cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim bay
1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án
Kinh tế
Một trong những điểm nổi bật của tình hình kinh tế - xã hội TP.HCM 6
tháng đầu năm 2022 là hoạt động sản xuất công nghiệp đã phục hồi; hoạt động
thương mại, dịch vụ trở nên sôi động khi khách du lịch quay trở lại Thành phố
với nhiều hoạt động được tổ chức để kích cầu tiêu dùng; thủ tục hành chính tiếp
tục được cải thiện nhằm kêu gọi đầu tư....
Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) 6 tháng đầu năm 2022, xét theo giá
so sánh 2010, ước đạt 511.910 tỷ đồng, tăng 3,82% so cùng kỳ.
Trong mức tăng trưởng chung 3,82% này của kinh tế TP.HCM thì khu
vực thương mại dịch vụ đóng góp nhiều nhất 3,02 điểm phần trăm đồng thời có
mức tăng trưởng 4,83% trong bối cảnh các hoạt động dịch vụ vừa bắt đầu hồi
phục sau khi chịu nhiều ảnh hưởng của dịch Covid-19.
Kế đến là khu vực công nghiệp – xây dựng đóng góp 0,52 điểm phần trăm
với mức tăng trưởng 2,23%; trong đó công nghiệp đóng góp 0,78 điểm phần
trăm trong khi xây dựng kéo giảm 0,26 điểm phần trăm do có mức tăng trưởng -
6,41%.
Khu vực nông nghiệp đóng góp thấp nhất 0,01 điểm phần trăm và tăng
1,77%.
Về cơ cấu nền kinh tế 6 tháng đầu năm 2022 (xét theo giá hiện hành) thì
khu vực nông lâm thuỷ sản chiếm tỷ trọng 0,5%; khu vực công nghiệp và xây
dựng chiếm 22,0%; khu vực thương mại dịch vụ chiếm 64,0%; thuế sản phẩm
trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 13,5%.

14
Đáng chú ý, chỉ tính riêng đóng góp của 9 ngành dịch vụ trọng yếu trong
GRDP 6 tháng đầu năm 2022, giá trị tăng thêm của 9 ngành dịch vụ chiếm
58,8% trong GRDP và chiếm 91,8% trong khu vực dịch vụ.
Trong đó, 4 ngành chiếm tỷ trọng cao trong GRDP lần lượt là thương
nghiệp 16,9%; vận tải kho bãi 9,8%; tài chính ngân hàng 8,9%; hoạt động
chuyên môn, khoa học công nghệ 5,6%. Bốn ngành này chiếm 64,3% nội bộ khu
vực dịch vụ.
Dân số
Thành phố Hồ Chí Minh, với dân số đông, mật độ cao trong nội thành, cộng
thêm một lượng lớn dân vãng lai, đã phát sinh nhu cầu lớn về chỗ ở, y tế và
chăm sóc sức khỏe.
Theo đà phát triển của kinh tế, lượng người nhập cư đổ vào thành phố
cũng ngày càng tăng, tính đến ngày 1/4/2019, dân số thành phố Hồ Chí Minh đạt
hơn 8,99 triệu người, trở thành địa phương đông dân nhất cả nước, tăng 1,8 triệu
người so với năm 2009; trong đó nam chiếm 48,7%, nữ 51,3%.
Trong đó, số dân thành thị là 7.125.493 người, số dân nông thôn chiếm
1.867.589 người. Tuy nhiên, nếu tính những người cư trú không đăng ký hộ
khẩu thì dân số thực tế của thành phố này năm 2018 là gần 14 triệu người.
Chỉ trong chưa đến 2 thập kỷ, dân số Thành phố Hồ Chí Minh đã tăng gấp
đôi, từ 4 triệu người năm 1990, lên 8 triệu người năm 2016. Tốc độ gia tăng dân
số nhanh, cứ bình quân mỗi năm TP HCM gia tăng khoảng 200.000 người, trung
bình 5 năm khoảng 1 triệu người. Tỉ lệ tăng dân số bình quân 2009-2019 là
2,28%/ năm.
Mật độ dân số Thành phố Hồ Chí Minh là 4.292 người/km2 (tăng gần
26% so với năm 2009) và cũng là TP có mật độ dân số cao nhất của cả nước
(mật độ dân số của Hà Nội là 2.398 người/km2).
Thành phố HCM cũng là địa phương có số hộ lớn nhất cả nước với tổng
cộng 2.558.914 hộ. Sau 10 năm, số hộ TP tăng hơn 743.000 hộ, chiếm gần 1/2
số hộ tăng của cả vùng Đông Nam Bộ và chiếm gần 1/6 số hộ tăng của cả nước.

15
Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố trẻ, năng động. Dân số thành
phố Hồ Chí Minh ngày càng đông và tăng nhanh do số lượng người nhập cư, tìm
kiếm cơ hội và lập nghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh ngày càng nhiều. Đây
cũng là cơ hội lớn để thành phố phát triển hơn nữa để là đầu tàu kinh tế Việt
Nam. Nhưng cũng là thách thức của người trẻ, khi thành phố ngày càng mở rộng
nhưng giá nhà vẫn tiếp tục tăng chóng mặt, khiến cho người trẻ ngày càng khó
có thể sở hữu một căn nhà tại Thành Phố.
II. ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG
2.1. Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2022
Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2021
Nửa đầu năm 2021, Việt Nam đã đón nhận những làn sóng Covid nặng,
gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống sinh hoạt, làm việc của người dân.
Tuy nhiên không vì thế mà giá BĐS giảm sút:
• Thị trường Việt Nam duy trì nền kinh tế ổn định, bất động sản vẫn đạt
được những thành tựu đáng nể.
• Các chuyên gia cũng đánh giá năm 2021 là một năm thuận lợi cho BĐS
về mọi mặt.
• Tín dụng rất hào phóng cho thị trường BĐS khi có cam kết giải ngân
đến 157 tỷ đồng trong 4 tháng
• Những chính sách tích cực để giải ngân cho các dự án cơ sở hạ tầng
được đẩy mạnh
Rõ ràng, với tình hình thực tế, Việt Nam vẫn là quốc gia hết sức thuận lợi
trong mọi mặt. Việc thực hiện chính sách thay đổi toàn diện rất tốt cho nền kinh
tế nói chung và lĩnh vực BĐS nói riêng. Trong đó, BĐS rất thuận lợi bởi 2021 là
năm đầu của kế hoạch. Việc phê duyệt hàng loạt dự án hạ tầng có tính chất thúc
đẩy vô cùng lớn đối với BĐS.
Thông tin quy hoạch được tung ra “ồ ạt”
Nhận định của nhà đầu tư, chưa khi nào các thông tin quy hoạch lại được
tung ra ồ ạt với quy mô rộng như hiện nay. Từ hệ thống cao tốc Miền Tây, đến
quy hoạch sân bay, thành phố vệ tinh, đường ven biển, thành phố cấp 1 lên

16
thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố trực thuộc Trung ương lên đô thị
đặc biệt, quy hoạch hai bên sông Hồng, xây thêm 12 cầu nối 2 bờ sông Hồng...
Cả nước giống như một đại dự án được triển khai với quy hoạch đồng bộ.
Những thông tin tích cực này đang “chắp cánh” cho thanh khoản và giá bất động
sản đầu năm 2021, đặc biệt là ở phân khúc đất nền.
Giá tăng theo cơ sở hạ tầng
Ăn theo thông tin hạ tầng, có những nơi giá đất tăng dựa trên nhu cầu và
tiềm năng, cũng có nơi giá bị thổi lên với những tin đồn và có thể tác động tiêu
cực tới thị trường. Chẳng hạn, ở các khu vực như Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh
Phúc, Bắc Ninh… đều là những địa phương có lợi thế phát triển bất động sản
công nghiệp, nhiều khu công nghiệp được phê duyệt chủ trương đầu tư xây
dựng, tạo ra hệ sinh thái, giá đất tăng dựa trên nhu cầu thật. Còn với những khu
vực có thông tin quy hoạch sân bay, trung tâm thương mại… giá đất tăng nóng,
tăng liên tục trong một thời gian ngắn có thể xem là bị thổi, gây ra những tác hại
xấu đến thị trường, đến xã hội mà chúng ta không thể lường trước được. Nhận
định về thị trường bất động sản trong thời gian tới, chuyên gia và nhà đầu tư đều
tin tưởng, sẽ có sự lạc quan và tăng trưởng tốt. Những yếu tố tạo xung lực phát
triển mạnh nhất đến thị trường bất động sản trong năm 2021 cũng như năm
2022, chính là: Nút thắt trong chính sách bất động sản đang dần gỡ bỏ; khả năng
kiểm soát dịch bệnh; sức chịu đựng và khả năng phục hồi nền kinh tế sau đại
dịch Covid-19; dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam và lãi suất giảm.
Bên cạnh đó, chính sách giải ngân đầu tư công được coi như cứu cánh khi
mọi thứ bị trì hoãn, việc quyết tâm giải ngân đầu tư công là chính sách mạnh mẽ
nhất trong năm 2020 và 2021. Ngoài ra, các chính sách kinh tế vĩ mô, chính sách
tài chính được điều chỉnh linh hoạt, kiểm soát tín dụng tốt… sẽ góp phần thúc
đẩy và tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản tăng nhiệt. Tuy nhiên, các chuyên
gia cũng khuyến cáo, nhà đầu tư cần có sự lựa chọn loại hình bất động sản phù
hợp để đầu tư; có sự hiểu biết, có khả năng phân tích dự án, tìm hiểu kỹ quy
hoạch bất động sản; cũng như tránh “bỏ hết trứng vào một giỏ”.
Chu kỳ bất động sản với 4 lần đạt đỉnh trong 30 năm qua Trong 30 năm
qua, giá BĐS đã đạt “đỉnh” vào 4 năm:
• Đỉnh thứ 1 là vào năm 1994, lúc này tổ quốc cơ bản đã ra khỏi cuộc
khủng hoảng kinh tế – xã hội, “đỉnh” giá bất động sản tới sau “đỉnh” giá vàng
khoảng 3 năm (năm 1991)

17
• Đỉnh thứ 2 hai rơi vào năm 2001, khi Việt Nam và Mỹ ký Hiệp định
Thương mại song phương, sau lúc bị liên quan của cuộc khủng hoảng tài chính –
tiền tệ khu vực (1997 – 1998)
• Đỉnh thứ 3 rơi vào năm 2008, sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức
Thương mại thế giới (WTO), FDI vào Việt Nam đạt mức kỷ lục về vốn đăng ký
(71,73 tỷ USD) và FDI thực hiện (11,5 tỷ USD)
• Đỉnh thứ 4 rơi vào năm 2014, lúc giá vàng năm 2013 đã giảm sâu
(24,46%), sau lúc tăng rất cao trong 10 năm trước ấy (2002 – 2011)
Vậy nên có thể thấy thời gian đạt “đỉnh” thường sau khoảng 7 năm. Thời
gian này sẽ rơi vào năm 2021-2022, khi giá vàng vượt qua đỉnh mới, khi đầu tư
trong nước tăng lớn thông qua khởi nghiệp, mở rộng sản xuất kinh doanh, khi
đầu tư nước ngoài với làn sóng mới…Tuy nhiên, do ảnh hưởng của đại dịch
toàn cầu Covid-19. Thị trường bất động sản vẫn chưa thấy đỉnh vào năm qua.
Và thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn nhiều tiềm năng cho sự phát triển
mới.
Thị trường BĐS Việt Nam và tiềm năng phát triển
Thị trường BĐS Việt Nam vẫn có rất nhiều lợi ích, thu hút được nhiều
nhà đầu tư trong và ngoài nước. Với quy mô dân số Việt Nam xấp xỉ 100 triệu
dân, độ tuổi từ 25-40 tuổi chiếm tỷ lệ 55%, nhu cầu nhà ở và sức mua sắm rất
lớn; tốc độ tăng trưởng GDP ổn định 6,5-6,8% trong nhiều năm qua, nền chính
trị ổn định, hạ tầng giao thông đang dần phát triển, quá trình đô thị hóa diễn ra
mạnh mẽ…Đây chính là điều kiện rất tốt để nhà đầu tư có thể yên tâm khi tìm
đến đầu tư ở Việt Nam.
Trong khi đó, tốc độ gia tăng diện tích đất ở và đất chuyên dụng hàng năm
chỉ khoảng 1%. Chính điều này là cho đất ở ngày càng trở nên khan hiếm và có
nhiều tiềm năng tăng giá cao hơn trong tương lai.
Sự căng thẳng chính trị và kinh tế Mỹ – Trung ngày càng leo thang. Vì
thế, nguồn vốn trọng yếu từ các doanh nghiệp nước ngoài cũng đổ liên tục vào
Việt Nam. Cơ hội cho bất động sản công nghiệp cũng theo đó tăng lên. Công với
đó, là sự phát triển của những doanh nghiệp trong nước, các công ty khởi nghiệp
mọc ra; mở rộng sản xuất… Tạo công ăn việc làm và gia tăng nguồn thu nhập
cho người dân.

18
Một yếu tố quan trọng khác dẫn đến biến động bất động sản đó là mối
quan hệ giữa các thị trường đầu tư. Nguồn tiền từ thị trường tài chính, chứng
khoán và thị trường tiền số sẽ đổ về thị trường bất động sản trong tương lai.
Dự báo thị trường bất động sản năm 2022 Gần đây nhất, có 3 xu hướng
dự báo cho thị trường bất động sản năm 2022:
• Dự đoán thứ nhất: Giá bất động sản sẽ tăng mạnh vào những tháng cuối
năm và sẽ đạt đỉnh vào đầu năm 2022. Những dự đoán này dựa vào yếu tố
nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam. Cùng với đó là các thông tin
phát triển kinh tế như Việt Nam ký hiệp định tự do thương mại; việc nới lỏng
tiền tệ làm cho lạm phát có xu hướng tăng. Kéo theo nguồn vốn đổ dồn vào thị
trường bất động sản. Và thị trường bất động sản sẽ có cơ hội đạt đỉnh; khi mà
đại dịch Covid-19 được đẩy lùi và nền kinh tế hoạt động lại bình thường.
• Dự đoán thứ hai: Giá bất động sản năm 2022 có xu hướng tăng mạnh ở
các khu vực TP. Hồ Chí Minh và các vùng lân cận như Đồng Nai, Long An,
Bình Dương. Nhưng tổng thể cả nước sẽ theo chiều hướng giảm; do ảnh hưởng
của đại dịch Covid-19 vẫn tiếp tục hoành hành.
• Dự đoán thứ ba: Bất động sản năm 2022 sẽ về vùng đáy. Trước tình hình
dịch Covid-19 vẫn chưa được kiểm soát, số lượng vaccine tiêm cho người dân
chưa đủ để miễn dịch cộng đồng sẽ gây khó khăn lên thị trường bất động sản nói
riêng và tình hình phát triển xã hội nói chung. Khi đó giá nhà đất sẽ về vùng đáy
và nằm "bất động".
Theo báo cáo thị trường của các đơn vị nghiên cứu: vào đầu tháng 4/2021,
hầu hết các điểm nóng bất động sản đã hạ nhiệt. Thị trường hiện đã “cắt sốt” và
đang quay trở lại thời điểm giảm cả về giao dịch lẫn mức độ quan tâm. Các địa
phương xảy ra tình trạng sốt nóng như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hà Nội, Hải
Phòng,… mức độ người tìm kiếm đã giảm, không có giao dịch. Thị trường đã
xuất hiện tình trạng cắt lỗ, bỏ cọc lên đến vài trăm triệu đồng. Có thể thấy, động
lực tăng giá thời điểm đầu năm bắt nguồn từ nhiều xung lực liên quan đến hạ
tầng, quy hoạch. Đây là thông tin “vàng” thu hút các nhà đầu tư tham gia thị
trường đông đảo; mức độ tăng giá cao đã tạo ra con sóng đầu năm 2021. Sau
những cơn “sốt” đẩy giá lên, các nhà đầu tư chưa thể tham gia ngay mà cần chờ
thị trường tự điều chỉnh xuống một ngưỡng hợp lý. Trong khi một vài điểm sốt
nóng có giá tăng hợp lý; thì không ít nơi lại xuất hiện giá ảo, gây rủi ro cho nhà
đầu tư và hệ lụy cho các tổ chức, hoạt động kinh tế.

19
Nhìn chung, dù theo dự đoán nào đi nữa thì thị trường hiện nay cũng ghi
nhận giá đất ở nhiều nơi cũng có dấu hiệu tăng nhẹ. Các nguồn tiền từ thị trường
tài chính và nguồn vốn đầu tư đổ vào thị trường bất động sản. Những điều này
cho thấy khả năng phát triển của thị trường bất động sản thời gian tới.
2.2. Những điểm sáng của thị trường bất động sản 2022
Diện mạo những thị trường lớn trong làn sóng Covid-19 lần thứ 4
Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới
Bất động sản Việt Nam cho biết tại khu vực phía Bắc, một số thị trường vẫn
đang đối mặt với nhiều khó khăn. Một số thị trường đã có dấu hiệu phục hồi sau
những tác động mạnh của đại dịch Covid-19 lần thứ 4. Tại thị trường Hà Nội,
nguồn cung bất động sản nhà ở vẫn khan hiếm do tốc độ phê duyệt dự án chậm.
80% các sản phẩm chào bán là hàng tồn kho từ các năm trước. Giá căn hộ chung
cư ổn định hoặc tăng nhẹ, trong khi giá nhà đất tăng mạnh từ 20-30%. Các đợt
sốt đất nền cục bộ cũng diễn ra tại các huyện ngoại thành, đặc biệt tại những
huyện có thông tin lên quận.
Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Bắc Giang là ba tỉnh có dấu hiệu hồi phục tích cực
nhất trong phân khúc bất động sản nhà ở khi nhà đầu tư tìm kiếm nguồn cung
thay thế Hà Nội – thị trường vốn đã bắt đầu khan hiếm. Bắc Giang cũng là tỉnh
chứng kiến tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ với sự phát triển mạnh của phân khúc bất
động sản công nghiệp. Trong khi đó, Quảng Ninh và Hải Phòng được dự báo sẽ
sôi nổi thời gian tới khi những công trình giao thông huyết mạch đã hoặc sẽ
được vận hành thời gian tới. Cụ thể, tại Quảng Ninh, sân bay Vân Đồn cùng
tuyến đường cao tốc kết nối tam giác kinh tế phía Bắc (Hà Nội – Hải Phòng –
Quảng Ninh) được kì vọng sẽ thắp sáng thị trường bất động sản Quảng Ninh
thời gian tới. Tại Hải Phòng, tuyến đường cao tốc kết nối các trung tâm kinh tế
phía Bắc bao gồm Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh đã thu hút nhà đầu tư tìm
kiếm cơ hội với bất động sản các tỉnh này.
Khu vực phía Nam, phân khúc đất nền, căn hộ, nhà phố, biệt thự TP.HCM
năm 2021 đều chứng kiến mức sụt giảm cả về phía cung và cầu. Khu Đông dẫn
dắt nguồn cung căn hộ, nhà phố, biệt thự trong khi các huyện ngoại thành như
Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, quận 9 (cũ) dẫn dắt nguồn cung phân khúc đất
nền. Tuy nguồn cung đều cao hơn nhu cầu, mức giá được ghi nhận đều tăng so
với năm 2020 ở tất cả các phân khúc. Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục duy
trì trong năm 2022. Ngoài ra, Bình Dương, Long An, Đồng Nai tiếp tục giữ vị
thế là những thị trường vệ tinh phát triển mạnh của TP.HCM. Nhiều phân khúc,

20
loại hình ở các thị trường vệ tinh này đều ghi nhận sự tăng trưởng nguồn cung
trong năm 2021.
Kịch bản thị trường bất động sản 2022
Nhận định về thị trường bất động sản 2022, ông Đính cho rằng những yếu
tố lợi thế của bất động sản Việt Nam vẫn đang giữ nguyên trong dài hạn từ tốc
độ đô thị hóa, dân số tăng, kinh tế phát triển, hạ tầng liên tục được đẩy mạnh.
Việt Nam là một điểm đến hứa hẹn của dòng tiền đầu tư thế giới năm 2022 khi
các thị trường xung quanh nóng lên hoặc bất ổn chính trị. Gói kích thích nền
kinh tế đang trông đợi được tung ra cùng với chính sách tín dụng có điều chỉnh,
các chính sách quản lý thị trường, quản lý dữ liệu thị trường… được tập trung,
hứa hẹn năm 2022 sẽ có nhiều tín hiệu tích cực.
Ông Đính nhấn mạnh dự kiến nguồn cung mới trong 2022 sẽ tăng so với
2021. Tăng trưởng chung cả thị trường sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn bởi các
cơ chế, chính sách. Phân khúc cao cấp và đất nền vẫn sẽ có sức hấp thụ tốt, do
phù hợp hơn với nhu cầu tài sản trú ẩn, tương ứng là giá khu vực này sẽ tiếp tục
tăng, tuy có thể không còn mạnh như giai đoạn trước. Ngoài ra, giá căn hộ bình
dân và có thể cả trung cấp sẽ tăng chậm hơn, để duy trì lượng hấp thụ. Kiểm
soát dịch bệnh và từng bước mở cửa lại du lịch là tiền đề để bất động sản nghỉ
dưỡng và bất động sản du lịch sẽ là điểm sáng hấp dẫn đầu tư của năm 2022, với
vai trò tiên phong trong thúc đẩy đô thị hoá.
III. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN
3.1. Các hạng mục xây dựng của dự án
Diện tích đất của dự án gồm các hạng mục như sau:
Bảng tổng hợp danh mục các công trình xây dựng và thiết bị
TT Nội dung Diện tích ĐVT
I Xây dựng 45.465,2 m2
1 Đất biệt thự 8.000,0 m2
2 Đất nhà liên kế 12.900,0 m2

21
TT Nội dung Diện tích ĐVT
3 Công trình công cộng 700,0 m2
4 Đất công viên cây xanh 13.592,2 m2
5 Đất giao thông ,hạ tầng 10.273,0 m2
6 Xâydựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị
- Hệ thống cấp nước Hệ thống
- Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống
- Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống
- Hệ thống PCCC Hệ thống
II Thiết bị
1 Thiết bị văn phòng Trọn Bộ
2 Thiết bị hạ tầng kỹ thuật Trọn Bộ
3 Thiết bị khác Trọn Bộ

22
3.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư
(ĐVT:1000 đồng)
TT Nội dung Diện tích
Diện tích
sàn
ĐVT Đơn giá
Thành tiền sau
VAT
385.719.773
1 Đất biệt thự 8.000,0 13.500,0 m2 8.310 112.185.000
2 Đất nhà liên kế 12.900,0 30.960,0 m2 6.850 212.076.000
3 Công trình công cộng 700,0 700,0 m2 2.480 1.736.000
4 Đất công viên cây xanh 13.592,2 - m2 1.100 14.951.420
5 Đất giao thông ,hạ tầng 10.273,0 - m2 1.300 13.354.900
6 Xâydựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị
- Hệ thống cấp nước Hệ thống 9.739.100 9.739.100
- Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống 10.053.265 10.053.265
- Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống 7.854.113 7.854.113
- Hệ thống PCCC Hệ thống 3.769.974 3.769.974
II Thiết bị 16.079.560
1 Thiết bị văn phòng Trọn Bộ 1.440.000 1.440.000
2 Thiết bị hạ tầng kỹ thuật Trọn Bộ 13.639.560 13.639.560
3 Thiết bị khác Trọn Bộ 1.000.000 1.000.000
III Chi phí quản lý dự án 1,681 (GXDtt+GTBtt) * 6.754.498

23
Diện tích
sàn
ĐVT Đơn giá
Thành tiền sau
VAT
ĐMTL%
IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 18.226.013
1
Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả
thi 0,127
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL% 511.871
2 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi 0,339
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL% 1.360.676
3 Chi phí thiết kế kỹ thuật 1,320 GXDtt * ĐMTL% 5.089.650
4 Chi phí thiết kế bản vẽ thi công 0,726 GXDtt * ĐMTL% 2.799.308
5
Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền
khả thi 0,020
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL% 80.528
6
Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả
thi 0,057
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL% 228.135
7 Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng 0,095 GXDtt * ĐMTL% 368.152
8 Chi phí thẩm tra dự toán côngtrình 0,091 GXDtt * ĐMTL% 350.769
9 Chi phí giám sát thi công xây dựng 1,366 GXDtt * ĐMTL% 5.269.777
10 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 0,784 GTBtt * ĐMTL% 126.133
11
Chi phí báo cáo đánh giá tác động môi
trường TT 2.041.014
V Chi phí đất 45.465,2 m2
2.700 122.756.040
V Chi phí dự phòng 5% 27.476.794

24
Diện tích
sàn
ĐVT Đơn giá
Thành tiền sau
VAT
Tổng cộng 577.012.679
Ghi chú: Dự toán sơ bộ tổng mức đầu tư được tính toán theo Quyết định 65/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ngày 20 tháng 01 năm
2021 về Ban hành suấtvốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2020,Thông tư
số 11/2021/TT-BXD ngày31 tháng 8 năm 2021của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư
xây dựng và Phụ lục VIII về định mức chi phíquản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng của thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31
tháng 08 năm 2021 của Bộ Xây dựng ban hành định mức xây dựng.

25
IV. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
4.1. Địa điểm xây dựng
Dự án“Khu nhà ở thấp tầng” được thực hiệntại Phường Long Bình, Thành
phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất tại Phường Long Bình
Vị trí thực hiện dự án

26
Cơ sở pháp lý xác định quyền sử dụng khu đất: Quyết định số 2446/QĐ-
UBND ngày 17/05/2016 về cho công ty Cổ phần Nhà tiền chế thuê đất tại
Phường Long Bình, quận 9.
4.2. Hình thức đầu tư
Dự ánđượcđầu tư theo hình thức xây dựng mới.
V. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO
5.1. Nhu cầu sử dụng đất
Bảng cơ cấu nhu cầu sử dụng đất
TT Nội dung Diện tích (m2
) Tỷ lệ (%)
1 Đất biệt thự 8.000,0 17,60%
2 Đất nhà liên kế 12.900,0 28,37%
3 Công trình công cộng 700,0 1,54%

27
TT Nội dung Diện tích (m2
) Tỷ lệ (%)
4 Đất công viên cây xanh 13.592,2 29,90%
5 Đất giao thông ,hạ tầng 10.273,0 22,60%
Tổng cộng 45.465,2 100,00%
5.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án
Các yếu tố đầu vào như nguyên vật liệu, vật tư xây dựng đều có bán tại địa
phương và trong nước nên các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực hiện là
tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.
Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động sau này, dự kiến sử
dụng nguồn lao động của gia đình và tại địa phương. Nên cơ bản thuận lợi cho
quá trình thực hiện.

28
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNHLỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG
NGHỆ
I. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
Bảng tổng hợp quy mô diện tích xây dựng công trình
Số
lượng
Diện tích
xây dựng
Tầng
cao
Diện tích
sàn
ĐVT
1 Đất biệt thự 8.000,0 20 4.500 3,0 13.500,0 m2
2
Đất nhà liên
kế
12.900,0 129 10.320 3,0 30.960,0 m2
3
Công trình
công cộng
700,0 1 350 2,0 700,0 m2
4
Đất công
viên cây xanh
13.592,2 - - - - m2
5
Đất giao
thông,hạ tầng
10.273,0 - - - - m2
II. PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ
2.1. Công trình nhà liên kế
Khu đô thị được thiết kế xây dựng theo đúng tiêu chuẩn qui định, bao gồm:
Nhà liền kề, các công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật đảm bảo đầy đủ tiện
nghi, lợi ích cho cư dân sinh sống tại đây.

29
Nhà liền kề sở hữu những tính năng ưu việt như sau:
Đảm bảo không gian rộng thoáng. Với thiết kế độc đáo hai căn phòng liền kề
với nhau sẽ giúp cho gia chủ không có cảm giác chật chội mà các căn hộ mang
lại.
Các tiện ích luôn được đảm bảo. Theo quy định hiện hành, tất cả các khu
chung cư thương mại khi xây dựng đều phải kèm theo các tiện ích như phòng
tập thể hình, hồ bơi, công viên…
Khi sở hữu căn hộ thiết kế liền kề, nhiều thế hệ trong gia đình có thể sống
gần nhau nhưng vẫn đảm bảo được tính riêng tư.
Khả năng sinh lời là rất cao. Và gia chủ có thể sử dụng một phòng lớn và
dùng phòng nhỏ cho thuê.

30
Các hành lang xanh của Khu dân cư: Các tuyến đường vòng xung quanh
Khu dân cư, đường dạo - có chức năng như các tuyến sinh thái - là nơi cách ly
Khu dân cư với các khu vực xung quanh. Những tuyến này là những tuyến cây
xanh bao quanh khu vực dự án, dọc theo con kênh, các tuyến đường phía bắc,
nam bao quanh dự án, đó là những ‘ngón tay’ xanh - thâm nhập vào các khu
chức năng cho đến khu trung tâm của Khu dân cư.

31
+ Các tuyến cây xanh đường phố:
- Khu cây xanh: Khu vực này được thiết có nhiều cây cối, hoa cỏ nhiều
mầu sắc, kết hợp với hệ thống đèn chiếu sáng, tiện ích tạo nên khu vui chơi giải
trí lý tưởng cho người dân địa phương. Khu vực này được bố trí đường dạo và
trở thành khu công viên của khu vực là điểm dừng trong Khu dân cư.
- Các không gian xanh: Các bãi cỏ - thường là nơi tổ chức các hoạt động
cộng đồng như nơi giao lưu, gặp gỡ, trò truyện hoặc tổ chức các hoạt động thể
thao như đánh cờ, đá bóng, đấu vật trong Khu dân cư.

32
2.2. Nhà biệt thự đơn lập
Biệt thự nghỉ dưỡng tại đây có kiểu nội thất, kiểu dáng độc đáo và tinh tế.
Tại những khu biệt thự này, các trang thiết bị đều đảm bảo được sự tiện ích hoàn
hảo trong đời sống, nhằm phục vụ được yêu cầu của các du khách, những
chuyến đi nghỉ dưỡng vào các dịp lễ, các ngày cuối tuần.
Biệt thự nghỉ dưỡng thường có hệ thống cửa sổ kính rộng, thông ra sân
vườn tạo nên không gian thoáng. Phòng khách, phòng ăn được mở rộng để đón
ánh sáng và những làn gió từ thiên nhiên mang đến sự thư giãn, thoải mái tuyệt
vời, đáp ứng được việc nghỉ dưỡng. Ngoài ra, việc đảm bảo không gian riêng
như phòng ngủ, phòng làm việc tại mỗi tầng đều thiết kế đáp ứng không gian
sinh hoạt chung cho các gia đình.
Thiết kế biệt thự tại đây có khá nhiều phong cách thiết kế đa dạng, phong
phú khác nhau, từ hiện đại đến phong cách làng quên với kiểu mái ngói truyền
thống hay những thiết kế nội thất bằng gỗ bên trong biệt thự.

33
Không gian sang trọng, đẳng cấp
Phong cách kiến trúc hiện đại là kiểu công trình phong cách trẻ trung,
sang trọng, nó phù hợp với mọi xu thế. Ngày nay, với sự phát triển không ngừng
của công nghệ hiện đại, nhiều nhà máy đã sản xuất ra những vật liệu trang
trí độc đáo, lạ mắt thể hiện những nét đẹp riêng biệt, phong cách không đụng
hàng với sự phổ cập.

34
Nội thất hiện đại, đa năng
Đồ nội thất trong biệt thự đều được lựa chọn kỹ càng. Thông thường, nội
thất hiện đại có kiểu dáng đơn giản, gọn nhẹ nhưng lại có tính đa năng.
2.3. Nhà biệt thự song lập
Biệt thự song lập là mẫu biệt thự mới được các nhà thiết kế kiến tạo dựng
trên hình khối mảnh đất. Nhìn vào phối cảnh thì đây là công trình kiến trúc biệt

35
thự hiện đại với 2 ngôi biệt thự được ghép vào nhau. Đây là lựa chọn thích hợp
cho những gia đình nào liên nhau mà đều có mong muốn thiết kế biệt thự. Biệt
thự song lập không có gì khác biệt nhưng nó lại đem đến hiệu quả cao trong
thiết kế kiến trúc, tạo ra những ngôi nhà ghép đôi đồ sộ, lộng lẫy từ đó làm tăng
thêm tính thẩm mỹ trong thiết kế nhà đẹp.

36
Biệt thự song lập được thiết kế kết hợp tài tính giữa hình khối ngôi nhà
và mặt bằng ngôi nhà. Không những kiến trúc mặt tiền đẹp phong cách hiện đại
trang nhã mà mặt bằng được bố trí hợp lý nhất. Với những gia đình có kinh tế
khá thì biệt thự song lập là một trong những thiết kế mới mang đến cho khách
hàng một không gian sinh hoạt hợp lý và độc đáo.
2.4. Khu ngoại quan, cây xanh
Khu trung tâm thương mại cũng bao gồm các công trình công cộng khác
như: công viên, hồ nước… được xây dựng với thiết kế chuẩn Khu trung tâm
thương mại cao cấp. Hệ thống công trình công cộng sẽ đảm bảo phục vụ nhu cầu
của người dân trong khu biệt thự kết hợp thương mại một không gian đầy đủ
tiện ích nhưng không kém phẩm thoải mái, thư giản.
Khu công viên, cây xanh được thiết có nhiều cây cối, hoa cỏ nhiều màu
sắc, kết hợp với hệ thống đèn chiếu sáng, tiện ích tạo nên khu vui chơi giải trí lý
tưởng cho người dân trong khu vực. Khu vực này được bố trí đường dạo và trở
thành khu công viên của khu vực là điểm dừng trong khuôn viên dự án.

37
Các không gian xanh: Các bãi cỏ - thường là nơi tổ chức các hoạt động
cộng đồng như nơi giao lưu, gặp gỡ, trò truyện hoặc tổ chức các hoạt động thể
thao như đánh cờ, đá bóng, đấu vật trong khu dân cư.
2.5. Hạ tầng kỹ thuật xây dựng
Phương án Quy hoạch tổng mặt bằng:
1. Nguyên tắc:
+ Bố cục quy hoạch kiến trúc đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo
quy hoạch chung của khu vực.
+ Mật độ xây dựng tối đa khoảng 80% diện tích đất.
+ Đảm bảo các đường đi lại bố trí hợp lý và có sơ đồ hướng dẫn cụ thể,
phải bố trí các đường đi lại và vận chuyển riêng biệt cho các đối tượng hoạt
động.
+ Đảm bảo quy hoạch sử dụng hạ tầng kỹ thuật hợp lý.
2. Giải pháp quy hoạch:
Tổng mặt bằng được quy hoạch nhưng có thể được điều chỉnh tổng thể để
phù hợp với mật độ xây dựng cho phép của Tổ hợp. Bố trí đầy đủ tất cả các hạng
mục phụ trợ, hỗ trợ cho khối bệnh viện chính, đảm bảo dây chuyền sử dụng liên
hoàn, đảm bảo tiêu chuẩn của công trình công cộng.
Giải pháp thiết kế xây dựng một số hạng mục chính:
1. Nguyên tắc chung:

38
Chủ đầu tư định hướng nguyên tắc thiết kế chung là mang kiến trúc hiện
đại, thân thiện, hòa nhập với cảnh quanh xung quanh, tạo cảm giác gần gũi
thanh bình, mang tính chất nghỉ dưỡng cho các đối tượng được chăm sóc.
Bố cục khối tập chung hệ thống kỹ thuật, hệ thống giao thông đảm bảo
thuận tiện, hợp lý.
Đảm bảo các tiêu chuẩn cách ly. Tổ chức không gian cây xanh xen lẫn
công trình, tạo hiệu quả vật lý kiến trúc, không gian thân thiện, tạo môi trường
xanh sạch đẹp, các khu vực phục vụ nhu cầu của nhân viên văn phòng.
2. Giải pháp về an toàn thoát hiểm:
Dự án được thiết kế chống hỏa hoạn ngay khi lửa bắt đầu phát ra, theo bậc
chịu lửa của công trình, đảm bảo:
Tính ổn định của kết cấu chung tòa nhà khi xảy ra hỏa hoạn.
Đảm bảo thoát hiểm:
+ Hệ thống giao thông thẳng, đơn giản, rộng rãi, ngắn;
+ Bố trí lối thoát thuận tiện
+ Chia ô khu vực thoát hiểm bằng cửa chống cháy.
Hệ thống thiết bị tự động phát hiện và bảo vệ:
+ Vòi phun tự động chống lửa;
+ Robine chống hỏa hoạn được gia cố;
+ Thiết bị báo cháy tự động;
+ Bình cứu hỏa riêng;
+ Hệ thống hút khói;
+ Cột và ống nước cứu hỏa;
+ Thiết bị phụ: Hệ thống chiếu sáng trong trường hợp khẩn cấp, điện thoại
nội bộ, điện thoại gọi bệnh nhân …
Các thiết bị này góp phần vào việc tìm ra hỏa hoạn, từ đó khoanh vùng
dập lửa.
3. Hệ thống phụ trợ:
- Hệ thống công viên cây xanh;

39
- Hệ thống điện nước kỹ thuật, máy phát điện dự phòng…

40
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ
XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG
1.1. Chuẩn bị mặt bằng
Chủ đầu tư sẽ phối hợp với các cơ quan liên quan để thực hiện đầy đủ các
thủ tục về đất đai theo quy định hiện hành. Ngoài ra, dự án cam kết thực hiện
đúng theo tinh thần chỉ đạo của các cơ quan ban ngành và luật định.
1.2. Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư:
Dự án thực hiện tái định cư theo quy định hiện hành.
1.3. Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Dự án chỉ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng liên quan đến dự án như đường
giao thông đối ngoại và hệ thống giao thông nội bộ trong khu vực.
II. PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
2.1. Các phương án xây dựng công trình
Số
lượng
Diện
tích
xây
dựng
Tầng
cao
Diện
tích sàn
ĐVT
1 Đất biệt thự 8.000,0 20 4.500 3,0 13.500,0 m2
2 Đất nhà liên kế 12.900,0 129 10.320 3,0 30.960,0 m2
3
Công trình công
cộng
700,0 1 350 2,0 700,0
m2
4
Đất công viên cây
xanh
13.592,2 - - - -
m2
5
Đất giao thông ,hạ
tầng
10.273,0 - - - -
m2
6
Xâydựng hạ tầng
kỹ thuật khu đô
thị
-
Hệ thống cấp
nước
Hệ
thống
- Hệ thống cấp điện Hệ

41
Số
lượng
Diện
tích
xây
dựng
Tầng
cao
Diện
tích sàn
ĐVT
tổng thể thống
-
Hệ thống thoát
nước tổng thể
Hệ
thống
- Hệ thống PCCC
Hệ
thống
Các danh mục xây dựng công trình phải đáp ứng các tiêu chuẩn, quy
chuẩn và quy định về thiết kế xây dựng. Chi tiết được thể hiện trong giai đoạn
thiết kế cơ sở xin phép xây dựng.
2.2. Các phương án kiến trúc
Căn cứ vào nhiệm vụ các hạng mục xây dựng và yêu cầu thực tế để thiết
kế kiến trúc đối với các hạng mục xây dựng. Chi tiết sẽ được thể hiện trong giai
đoạn lập dự án khả thi và Bản vẽ thiết kế cơ sở của dự án. Cụ thể các nội dung
như:
1. Phương án tổ chức tổng mặt bằng.
2. Phương án kiến trúc đối với các hạng mục xây dựng.
3. Thiết kế các hạng mục hạ tầng.

42
Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất
Trên cơ sở hiện trạng khu vực dự án, thiết kế hệ thống hạ tầng kỹ thuật
của dự án với các thông số như sau:
 Hệ thống giao thông
Xác định cấp đường, cấp tải trọng, điểm đấu nối để vạch tuyến và phương
án kết cấu nền và mặt đường.
 Hệ thống cấp nước
Xác định nhu cầu dùng nước của dự án, xác định nguồn cấp nước sạch
(hoặc trạm xử lý nước), chọn loại vật liệu, xác định các vị trí cấp nước để vạch
tuyến cấp nước bên ngoài nhà, xác định phương án đi ống và kết cấu kèm theo.
 Hệ thống thoát nước
Tính toán lưu lượng thoát nước mặt của từng khu vực dự án, chọn tuyến
thoát nước mặt của khu vực, xác định điểm đấu nối. Thiết kế tuyến thu và thoát
nước mặt, chọn vật liệu và các thông số hình học của tuyến.
 Hệ thống xử lý nước thải

43
Khi dự án đi vào hoạt động, chỉ có nước thải sinh hoạt, nước thải từ các
khu sản xuất không đáng kể nên không cần tính đến phương án xử lý nước thải.
Xây dựng hệ thống xử lý nước thải sinh hoạt, hệ thống xử lý nước thải
trong sản xuất (nước từ việc xử lý giá thể, nước có chứa các hóa chất xử lý mẫu
trong quá trình sản xuất).
 Hệ thống cấp điện
Tính toán nhu cầu sử dụng điện của dự án. Căn cứ vào nhu cầu sử dụng
điện của từng tiểu khu để lựa chọn giải pháp thiết kế tuyến điện trung thế, điểm
đặt trạm hạ thế. Chọn vật liệu sử dụng và phương án tuyến cấp điện hạ thế ngoài
nhà. Ngoài ra dự án còn đầu tư thêm máy phát điện dự phòng.
III. PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN
3.1. Phương án tổ chức thực hiện
Dự ánđược chủ đầu tư trực tiếp tổ chức triển khai, tiến hành xây dựng và
khai thác khi đi vào hoạt động.
Dự án chủ yếu sử dụng lao động địa phương. Đối với lao động chuyên
môn nghiệp vụ, chủ đầu tư sẽ tuyển dụng thêm và lên kế hoạch đào tạo, bồi
dưỡng nghiệp vụ cho con em trong vùng để từ đó về phục vụ trong quá trình
hoạt động sau này.
Bảng tổng hợp Phương án nhân sự dự kiến(ĐVT: 1000 đồng)
TT Chức danh
Số
lượng
Mức thu
nhập bình
quân/tháng
Tổng
lương
năm
Bảo
hiểm
21,5%
Tổng/năm
1 Giám đốc 1 25.000 300.000 64.500 364.500
2
Ban quản lý,
điều hành
2 15.000 360.000 77.400 437.400
3
Công nhân viên
văn phòng, bán
hàng
21 8.000 2.016.000 433.440 2.449.440
4
Nhân viên an
ninh, vệ sinh
10 6.500 780.000 167.700 947.700
Cộng 34 288.000 3.456.000 743.040 4.199.040

44
3.2. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý
Thời gian hoạt động dự án: 50 năm kể từ ngày cấp Quyết định chủ trương
đầutư.
Tiến độ thực hiện: 24 tháng kể từ ngày cấp Quyết định chủ trương đầu tư,
trong đó:
STT Nội dung công việc Thời gian
1 Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư Quý III/2022
2
Thủ tục phê duyệt đồ án quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ
1/500
Quý IV/2022
3 Thủ tục phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường Quý IV/2022
4
Thủ tục giao đất, thuê đất và chuyển mục đích sử dụng
đất
Quý I/2023
5 Thủ tục liên quan đến kết nối hạ tầng kỹ thuật Quý II/2023
6
Thẩm định, phê duyệt TKCS, Tổng mức đầu tư và phê
duyệt TKKT
Quý II/2023
7
Cấp phép xây dựng (đối với công trình phải cấp phép xây
dựng theo quy định)
Quý III/2023
8 Thi công và đưa dự án vào khai thác, sử dụng
Quý IV/2023
đến Quý
III/2024

45
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG
I. GIỚI THIỆU CHUNG
Mục đích của công tác đánh giá tác động môi trường của dự án“Khu nhà
ở thấp tầng”là xem xét đánh giá những yếu tố tích cực và tiêu cực ảnh hưởng
đến khu vực thực hiện dự án và khu vực lân cận, để từ đó đưa ra các giải pháp
khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất lượng môi trường hạn chế
những tác động rủi ro cho môi trường và cho chính dự án khi đi vào hoạt động,
đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường.
II. CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG.
- Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 đã được Quốc hội nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 17/11/2020;
- Luật Phòng cháy và chữa cháy số 40/2013/QH13 đã được Quốc hội nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 22/11/20013;
- Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật số 68/2006/QH11 đã được Quốc
hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/06/2006;
- Bộ Luật lao động số 45/2019/QH14 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 20/11/2019;
- Nghị định số 127/2007/NĐ-CP ngày 01/08/2007 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật;
- Nghị định số 136/2020/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết một số
điều và biện pháp thi hành Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy;
- Nghị định số 80/2014/NĐ-CP ngày 06/08/2014 của Chính phủ về thoát
nước và xử lý nước thải;
- Nghị định số 03/2015/NĐ-CP ngày 06/01/2015 của Chính phủ quy định
về xác định thiệt hại đối với môi trường;
chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;

46
về Nghị định sửa đổi bổ sung một số điều của một số nghị định chi tiết, hướng
dẫn thi hành Luật bảo vệ Môi trường;
Các tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng:
- TCVN 33:2006 - Cấp nước - Mạng lưới đường ống công trình - Tiêu
chuẩn thiết kế;
- QCVN 01:2008/BXD - Quy hoạch xây dựng;
- TCVN 7957:2008 - Tiêu chuẩn Thiết kế thoát nước - Mạng lưới bên
ngoài và công trình;
- QCVN 26:2010/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về tiếng ồn;
- QCVN 05:2013/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chất lượng
không khí xung quanh;
- Tiêu chuẩn vệ sinh lao động theo Quyết định số 3733/2002/QĐ-BYT
ngày 10/10/2002 của Bộ Y tế về việc ban hành 21 tiêu chuẩn vệ sinh lao động,
05 nguyên tắc và 07 thông số vệ sinh lao động.
III. SỰ PHÙ HỢP ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN
Dự án “Khu nhà ở thấp tầng”được thực hiện tại Thành phố Hồ Chí
Minh.
IV. NHẬN DẠNG, DỰ BÁO CÁC TÁC ĐỘNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐỐI
VỚI MÔI TRƯỜNG
4.1. Giai đoạn thi công xây dựng công trình
Tác động đến môi trường không khí:
Quá trình xây dựng sẽ không tránh khỏi phát sinh nhiều bụi (ximăng, đất,
cát…)từcôngviệc đào đất,sanủimặt bằng, vậnchuyển và bốc dỡ nguyên vật liệu
xây dựng, phatrộnvàsửdụngvôivữa, đấtcát...hoạtđộngcủacácmáymóc thiết bị
cũngnhư các phươngtiệnvận tảivà thicôngcơ giớitại công trường sẽ gây ra tiếng

47
ồn.Bụi phát sinh sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe công nhân trên công
trường và người dân lưu thông trên tuyến đường.
Tiếng ồnphátsinh trongquátrìnhthi công là không thể tránh khỏi. Tiếng ồn
có thể phát sinh khi xe, máy vận chuyển đất đá, vật liệu hoạt động trên công
trường sẽ gây ảnh hưởng đến người dân sống hai bên tuyến đường vận chuyển
và người tham gia giao thông.
Tác động của nước thải:
Trong giai đoạn thi công cũng có phát sinh nước thải sinh hoạt của công
nhân xây dựng. Lượng nước thải này tuy không nhiều nhưng cũng cần phải
được kiểm soát chặt chẽ để không làm ô nhiễm nguồn nước mặt, nước ngầm.
Nước mưa chảy tràn qua khu vực Dự án trong thời gian xây dựng cũng là
một trong những tác nhân gây ô nhiễm môi trường nếu dòng chảy cuốn theo bụi,
đất đá, xăng dầu và các loại rác thải sinh hoạt. Trong quá trình xây dựng dự án
áp dụng các biện pháp thoát nước mưa thích hợp.
Tác động của chất thải rắn:
Chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn này gồm 2 loại: Chất thải rắn từ
quá trình xây dựng và rác sinh hoạt của công nhân xây dựng. Các chất thải rắn
phát sinh trong giai đoạn này nếu không được quản lý và xử lý kịp thời sẽ có thể
bị cuốn trôi theo nước mưa gây tắc nghẽn đuờng thoát nước và gây ra các vấn đề
vệ sinh khác. Ở đây, phần lớn phế thải xây dựng (xà bần, cát, sỏi…) sẽ được tái
sử dụng làm vật liệu san lấp. Riêng rác sinh hoạt rất ít vì lượng công nhân không
nhiều cũng sẽ được thu gom và giao cho các đơn vị dịch vụ vệ sinh đô thị xử lý
ngay.
Tác động đến hệ sinh thái, cảnh quan khu vực:
Quá trình thi công cần đào đắp, san lấp mặt bằng, bóc hữu cơ và chặt bỏ
lớp thảm thực vật trong phạm vi quy hoạch nên tác động đến hệ sinh thái và

48
cảnh quan khu vực dự án, cảnh quan tự nhiên được thay thế bằng cảnh quan
nhân tạo.
Tác động đến sức khỏe cộng đồng:
Các chất có trong khí thải giao thông, bụi do quá trình xây dựng sẽ gây
tác động đến sức khỏe công nhân, người dân xung quanh (có phương tiện vận
chuyển chạy qua) và các công trình lân cận. Một số tác động có thể xảy ra như
sau:
– Các chất gây ô nhiễm trong khí thải động cơ (Bụi, SO2, CO, NOx, THC,...),
nếu hấp thụ trong thời gian dài, con người có thể bị những căn bệnh mãn tính
như về mắt, hệ hô hấp, thần kinh và bệnh tim mạch, nhiều loại chất thải có trong
khí thải nếu hấp thụ lâu ngày sẽ có khả năng gây bệnh ung thư;
– Tiếng ồn, độ rung do các phương tiện giao thông, xe ủi, máy đầm,…gây tác
động hệ thần kinh, tim mạch và thính giác của cán bộ công nhân viên và người
dân trong khu vực dự án;
– Các sự cố trong quá trình xây dựng như: tai nạn lao động, tai nạn giao thông,
cháy nổ,… gây thiệt hại về con người, tài sản và môi trường.
– Tuy nhiên, những tác động có hại do hoạt động xây dựng diễn ra có tính chất
tạm thời, mang tính cục bộ.
4.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng
Tác động do bụi và khí thải:
Đối với dự án, bụi và khí thải sẽ phát sinh do các nguồn chính:
Từ hoạt động giao thông (các phương tiện vận chuyển ra vào dự án);
Từ quá trình hoạt động:
 Bụi phát sinh từ quá trình vận chuyển, bốc dở, nhập liệu;
 Bụi phát sinh từ dây chuyền sản xuất (nếu có);
Hoạt động của dự án luôn gắn liền với các hoạt động chuyên chở hàng
hóa nhập, xuất kho và nguyên liệu. Đồng nghĩa với việc khi dự án đi vào hoạt

49
động sẽ phát sinh ô nhiễm không khí từ các phương tiện xe chuyên chở vận tải
chạy bằng dầu DO.
Mức độ ô nhiễm này còn tùy thuộc vào từng thời điểm có số lượng xe tập
trung ít hay nhiều, tức là còn phụ thuộc vào khối lượng hàng hóa nhập, xuất kho.
Đây là nguồn gây ô nhiễm di động nên lượng chất ô nhiễm này sẽ rải đều
trên những đoạn đường mà xe đi qua, chất độc hại phát tán cục bộ. Xét riêng lẻ,
tuy chúng không gây tác động rõ rệt đối với con người nhưng lượng khí thải này
góp phần làm tăng tải lượng ô nhiễm cho môi trường xung quanh. Cho nên chủ
dự án cũng sẽ áp dụng các biện pháp quản lý nội vi nhằm hạn chế đến mức thấp
nhất ảnh hưởng do ô nhiễm không khí đến chất lượng môi trường tại khu vực dự
án trong giai đoạn này.
Tác động do nước thải
Nguồn nước thải phát sinh tại dự án chủ yếu là nước thải sinh hoạt và
nước mưa chảy tràn.
Thành phần nước thải sinh hoạt chủ yếu bao gồm: Chất rắn lơ lửng (SS),
các chất hữu cơ (COD, BOD), dinh dưỡng (N, P…), vi sinh vật (virus, vi khuẩn,
nấm…)
Nếu nước thải sinh hoạt không được thu gom và xử lý thích hợp thì chúng
sẽ gây ô nhiễm môi trường nước mặt, đất, nước ngầm và là nguy cơ lan truyền
bệnh cho con người và gia súc.
Nước mưa chảy tràn: Vào mùa mưa, nuớc mưa chảy tràn qua khu vực sân
bãi có thể cuốn theo đất cát, lá cây… rơi vãi trên mặt đất đưa xuống hệ thống
thoát nước, làm tăng mức độ ô nhiễm nguồn nước tiếp nhận.
Tác động do chất thải rắn
Chất thải rắn sản xuất không nguy hại:phát sinh trong quá trình hoạt động

50
Chất thải rắn sản xuất nguy hại:Các chất thải rắn nguy hại phát sinh dính
hóa chất trong quá trình hoạt động. Xăng xe, sơn, dầu mỡ tra máy trong quá
trình bảo dưỡng thiết bị, máy móc; vỏ hộp đựng sơn, vecni, dầu mỡ; chất kết
dính, chất bịt kín là các thành phần nguy hại đối với môi trường và con người.
Chất thải rắn sinh hoạt: Phát sinh từ hoạt động của công nhân viên phần
rác thải chủ yếu là thực phẩm thừa, bao bì đựng thức ăn hay đồ uống như hộp
xốp, bao cà phê, ly sinh tố, hộp sữa tươi, đũa tre, ống hút, muỗng nhựa, giấy,…;
cành, lá cây phát sinh từ hoạt động vệ sinh sân vườn trong khuôn viên của nhà
máy. Theo thống kê của Tổ chức Y tế Thế giới (WHO, 1993), thì hệ số phát sinh
chất thải rắn sinh hoạt là 0,5 kg/người/ngày
V. PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN VỀ QUY MÔ,
CÔNG NGHỆ SẢN XUẤT
Căn cứ quá trình tham quan, khảo sát công nghệ trên địa bàn cả nước đối
với các phương pháp đã giới thiệu trên, phương án công nghệ áp dụng tại dự án
là công nghệ hiện đại phù hợp với quy mô dự án, đảm bảo các quy chuẩn môi
trường, bên cạnh đó, công nghệ sản xuất, máy móc chủ yếu mua tại trong nước
nên không cần phải chuyển giao công nghệ. Máy móc sản xuất đáp ứng các tiêu
chí yêu cầu sau:
- Phù hợp với tất cả các loại sản phẩm đầu vào
- Sử dụng tiết kiệm quỹ đất.
- Chi phí đầu tư hợp lý.

51
VI. BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU MÔI TRƯỜNG
6.1. Giai đoạn xây dựng dự án
Thường xuyên kiểm tra các phương tiện thi công nhằm đảm bảo các thiết
bị, máy móc luôn ở trong điều kiện tốt nhất về mặt kỹ thuật, điều này sẽ giúp
hạn chế được sự phát tán các chất ô nhiễm vào môi trường;
Bố trí hợp lý tuyến đường vận chuyển và đi lại. Các phương tiện đi ra
khỏi công trường được vệ sinh sạch sẽ, che phủ bạt (nếu không có thùng xe) và
làm ướt vật liệu để tránh rơi vãi đất, cát… ra đường, là nguyên nhân gián tiếp
gây ra tai nạn giao thông;
Công nhân làm việc tại công trường được sử dụng các thiết bị bảo hộ lao
động như khẩu trang, mũ bảo hộ, kính phòng hộ mắt;
Máy móc, thiết bị thực hiện trên công trường cũng như máy móc thiết bị
phục vụ hoạt động của dự án phải tuân thủ các tiêu chuẩn Việt Nam về an toàn
(ví dụ: TCVN 4726 – 89 Máy cắt kim loại - Yêu cầu đối với trang thiết bị điện;
TCVN 4431-1987 Tiêu chuẩn bắt buộc áp dụng toàn phần: Lan can an toàn -
Điều kiện kĩ thuật, …)
Hạn chế vận chuyển vào giờ cao điểm: hoạt động vận chuyển đường bộ sẽ
được sắp xếp vào buổi sáng (từ 8h đến 11h00), buổi chiều (từ 13h30 đến 16h30),
buổi tối (từ 18h00 đến 20h) để tránh giờ tan ca của công nhân của các công trình
lân cận;
Phun nước làm ẩm các khu vực gây bụi như đường đi, đào đất, san ủi mặt
bằng…
Che chắn các bãi tập kết vật liệu khỏi gió, mưa, nước chảy tràn, bố trí ở
cuối hướng gió và có biện pháp cách ly tránh hiện tượng gió cuốn để không ảnh
hưởng toàn khu vực.

52
Đối với chất thải rắn sinh hoạt được thu gom vào những thùng chuyên
dụng có nắp đậy. Chủ đầu tư sẽ ký kết với đơn vị khác để thu gom, xử lý chất
thải sinh hoạt đúng theo quy định hiện hành của nhà nước.
Xây dựng nội quy cấm phóng uế, vứt rác sinh hoạt, đổ nước thải bừa bãi
gây ô nhiễm môi trường và tuyên truyền cho công nhân viên của dự án.
Luôn nhắc nhở công nhân tuân thủ nội quy lao động, an toàn lao động và
giáo dục nâng cao ý thức bảo vệ môi trường cộng đồng.
6.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng
Giảm thiểu ô nhiễm không khí
Nồng độ khí thải phát sinh từ phương tiện giao thông ngoài sự phụ thuộc
vào tính chất của loại nhiên liệu sử dụng còn phải phụ thuộc vào động cơ của
các phương tiện. Nhằm hạn chế đến mức thấp nhất ảnh hưởng của các phương
tiện vận chuyển, Chủ đầu tư sẽ áp dụng các biện pháp sau:
Tất cả phương tiện vận chuyển ra vào dự án phải đạt Tiêu chuẩn Việt
Nam về an toàn kỹ thuật và môi trường theo đúng Thông tư số 10/2009/TT-
BGTVT của Bộ Giao thông Vận tải ngày 24/06/2009;
Quy định nội quy cho các phương tiện ra vào dự án như quy định tốc độ
đối với các phương tiện di chuyển trong khuôn viên dự án, yêu cầu tắt máy khi
trong thời gian xe chờ…;
Trồng cây xanh cách ly xung quanh khu vực thực hiện dự án và đảm bảo
diện tích cây xanh chiếm 20% tổng diện tích dự án như đã trình bày trong báo
cáo;
Giảm thiểu tác động nước thải
Quy trình xử lý nước thải bằng bể tự hoại:

53
Nước thải từ bồn cầu được xử lý bằng bể tự hoại. Bể tự hoại là công trình
đồng thời làm hai chức năng: lắng và phân hủy cặn lắng. Cặn lắng giữ trong bể
từ 3 – 6 tháng, dưới ảnh hưởng của các vi sinh vật kỵ khí, các chất hữu cơ bị
phân hủy, một phần tạo thành các chất hòa tan. Nước thải lắng trong bể với thời
gian dài bảo đảm hiệu suất lắng cao.
Khi qua bể tự hoại, nồng độ các chất hữu cơ trong nước thải giảm khoảng
30%, riêng các chất lơ lửng hầu như được giữ lại hoàn toàn.
Bùn từ bể tự hoại được chủ đầu tư hợp đồng với đơn vị có chức năng để
hút và vận chuyển đi nơi khác xử lý.
Giảm thiểu tác động nước mưa chảy tràn:
Thiết kế xây dựng và vận hành hệ thống thoát nước mưa tách biệt hoàn
toàn với với hệ thống thu gom nước thải;
Định kỳ nạo vét các hố ga và khai thông cống thoát nước mưa;
Quản lý tốt chất thải rắn sinh hoạt, chất thải rắn sản xuất và chất thải nguy
hại, tránh các loại chất thải này rơi vãi hoặc bị cuốn vào hệ thống thoát nước
mưa.
Giảm thiểu ô nhiễm chất thải rắn
Chủ đầu tư cam kết sẽ tuân thủ đúng pháp luật hiện hành trong công tác
thu gom, lưu trữ và xử lý các chất thải rắn, cụ thể là tuân thủ theo Nghị định số
38/2015/NĐ-CP ngày 24/04/2015 của Chính phủ về việc quản lý chất thải và
phế liệu thông tư số 36/2015/TT-BTNMT ban hành ngày 30/6/2015 về Quy định
quản lý chất thải nguy hại.
VII. KẾT LUẬN
Các tác động từ hoạt động của dự án tới môi trường là không lớn và hoàn
toàn có thể kiểm soát được. Đồng thời, các sản phẩm mà dự án tạo ra đóng vai
trò rất quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu của thị trường. Hoạt động của dự

54
án mang lại lợi ích đáng giá và đặc biệt có hiệu quả về mặt xã hội lớn lao, tạo
điều kiện công việc làm cho người lao động tại địa phương.
Trong quá trình hoạt động của dự án, các yếu tố ô nhiễm môi trường phát
sinh không thể tránh khỏi. Nhận thức được tầm quan trọng của công tác bảo vệ
môi trường, mối quan hệ giữa phát triển sản xuất và giữ gìn trong sạch môi
trường sống, Chủ đầu tư sẽ thực hiện các bước yêu cầu của công tác bảo vệ môi
trường. Bên cạnh đó, vấn đề an toàn lao động trong sản xuất cũng được chú
trọng.

55
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC
HIỆNVÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN
I. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN.
Nguồn vốn: vốn chủ sở hữu 20%, vốn vay 80%. Chủ đầu tưsẽ làm việc
với các ngân hàng thương mại để vay dài hạn. Lãi suất cho vay các ngân hàng
thương mại theo lãi suất hiện hành.
Tổng mức đầu tư xây dựng công trình được lập dựa theo quyết định về Suất
vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổnghợp bộ phận kết cấu công
trình của Bộ Xây dựng; giá thiết bị dựa trên cơ sở tham khảo các bản chào giá
của các nhà cung cấp vật tư thiết bị.
Nội dung tổng mức đầu tư
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây
dựng dự án “Khu nhà ở thấp tầng”làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn
đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư bao gồm: Chi phí xây dựng và lắp đặt, Chi phí vật tư thiết
bị; Chi phí tư vấn, Chi phí quản lý dự án & chi phí khác, dự phòng phí.
Chi phí xây dựng và lắp đặt
Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình; Chi phí xây dựng
công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí nhà tạm tại hiện
trường để ở và điều hành thi công.
Chi phí thiết bị
Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ; chi phí đào tạo và chuyển giao công
nghệ; chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo
hiểm thiết bị; thuế và các loại phí có liên quan.
Các thiết bị chính, để giảm chi phí đầu tư mua sắm thiết bị và tiết kiệm
chi phí lãi vay, các phương tiện vận tải có thể chọn phương án thuê khi cần thiết.
Với phương án này không những giảm chi phí đầu tư mà còn giảm chi phí điều
hành hệ thống vận chuyển như chi phí quản lý và lương lái xe, chi phí bảo trì
bảo dưỡng và sửa chữa…
Chi phí quản lý dự án

56
Chi phí quản lý dự án tính theo Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn
đầu tư xây dựng công trình.
Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công
việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn
thành nghiệm thu bàn giao công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm:
- Chi phí tổ chức lập dự án đầu tư.
- Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, tổng mức đầu tư; chi phí tổ chức
thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công
trình.
- Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
- Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ và quản lý chi phí
xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường của công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán,
quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;
- Chi phí khởi công, khánh thành;
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm
- Chi phí khảo sát xây dựng phục vụ thiết kế cơ sở;
- Chi phí khảo sát phục vụ thiết kế bản vẽ thi công;
- Chi phí tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây
dựng công trình;
- Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phí
phân tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn
nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tư thiết, tổng
thầu xây dựng;
- Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng và giám
sát lắp đặt thiết bị;
- Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;
- Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toán, định
mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng;
- Chi phí tư vấn quản lý dự án;

57
Chi phí khác
Chi phí khác bao gồm các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng;
chi phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý dự án và
chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên:
- Chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư; Chi phí bảo hiểm công trình;
- Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư;
- Chi phí vốn lưu động ban đầu đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm
mục đích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng; chi phí cho quá trình tiền
chạy thử và chạy thử.
Dự phòng phí
- Dự phòng phí bằng 5% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự
án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác.
II. HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN.
2.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư của dự án: 577.012.679.000 đồng.
(Năm trăm bảy mươi bảy tỷ, không trăm mười hai triệu, sáu trăm bảy mươi chín
nghìn đồng)
Trong đó:
+ Vốn tự có (20%) : 115.402.536.000 đồng.
+ Vốn vay - huy động (80%) : 461.610.143.000 đồng.
2.2. Dự kiến nguồn doanh thu vàcông suất thiết kế của dự án:
Xây dựng nhà biệt thự 20,0 căn
Nội dung chi tiết được trình bày ở Phần phụ lục dự án kèm theo.
2.3. Các chi phí đầu vào của dự án:
Chi phí đầu vào của dự án % Khoản mục
1 Chi phí marketing, bán hàng 1% Doanh thu
2 Chi phí khấu hao TSCĐ "" Khấu hao
3 Chi phí bảo trì thiết bị 2% Tổng mức đầu tư thiết bị

58
Chi phí đầu vào của dự án % Khoản mục
4 Chi phí quản lý vận hành 10% Doanh thu
5 Chi phí lãi vay "" Kế hoạch trả nợ
6 Chi phí lương "" Bảng lương
Chế độ thuế %
1 Thuế TNDN 20
2.4. Phương ánvay.
• Sốtiền : 461.610.143.000 đồng.
• Thờihạn : 10năm (120tháng).
• Ân hạn : 1năm.
• Lãi suất,phí : Tạmtínhlãisuất10%/năm(tùytừngthờiđiểmtheo lãisuất
ngânhàng).
• Tài sản bảo đảm tín dụng: thế chấp toàn bộ tài sản hình thành từ vốnvay.
Lãi vay, hình thức trả nợgốc
1 Thời hạn trả nợ vay 10 năm
2 Lãi suất vay cố định 10% /năm
3 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) 15% /năm
4 Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC 9,4% /năm
5 Hình thức trả nợ 1
(1: trả gốc đều; 2: trả gốc và lãi đều; 3: theo năng lực của dự án)
Chi phí sử dụng vốn bình quân được tính trên cơ sở tỷ trọng vốn vay là
80%; tỷ trọng vốn chủ sở hữu là 20%; lãi suất vay dài hạn 10%/năm; chi phí sử
dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) là15%/năm.
2.5. Các thông số tài chính của dự án
2.5.1. Kế hoạch hoàn trả vốn vay.
Kết thúc năm đầu tiên phải tiến hành trả lãi vay và trả nợ gốc thời gian trả
nợ trong vòng 10 năm của dự án, trung bình mỗi năm trả 73,9 tỷ đồng. Theo
phân tích khả năng trả nợ của dự án (phụ lục tính toán kèm theo) cho thấy, khả
năng trả được nợ là rất cao, trung bình dự án có khả năng trả được nợ, trung bình
khoảng trên 103% trả được nợ.

59
2.5.2. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn.
Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế
và khấu hao cơ bản của dự án để hoàn trả vốn vay.
KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao + lãi vay)/Vốn đầu tư.
Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (phần phụ lục) thì
chỉ số hoàn vốn của dự án là1,85lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ được
đảm bảo bằng1,85đồng thu nhập. Dự án có đủ khả năng tạo vốn cao để thực
hiện việc hoàn vốn.
Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận
thấy đến năm thứ 5 đã thu hồi được vốn và có dư, do đó cần xác định số tháng
của năm thứ 4 để xác định được thời gian hoàn vốn chính xác.
Số tháng = Số vốn đầu tư còn phải thu hồi/thu nhập bình quân năm có dư.
Như vậy thời gian hoàn vốn giản đơn của dự án là 4 năm 7 thángkể từ
ngày hoạt động.
2.5.3. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.
Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốn được phân tích cụ thể ở bảng
phụ lục tính toán của dự án. Như vậy PIp = 1,27cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra
đầu tư sẽ được đảm bảo bằng 1,27đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng tỏ
dự án có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 9,4%).
Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ7 đã hoàn được vốn và có dư.
Do đó ta cần xác định số tháng cần thiết của năm thứ6.
Như vậy thời gian hoàn vốn có chiết khấu của dự án là 6 năm 2 thángkể
từ ngày hoạt động.
2.5.4. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV).






Tp
t
t
Tp
i
F
P
CFt
P
O
1
)
%,
,
/
(
P
t
i
F
P
CFt
PIp
n
t
t



 1
)
%,
,
/
(

DU AN_KHU NHA O THAP TANG

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to DU AN_KHU NHA O THAP TANG

Similar to DU AN_KHU NHA O THAP TANG (20)

More from LẬP DỰ ÁN VIỆT

More from LẬP DỰ ÁN VIỆT (20)

DU AN_KHU NHA O THAP TANG