dự án khu văn phòng và nhà ở của cán bộ 0918755356

1. THUYẾT MINH DỰ ÁN
KHU VĂN PHÒNG VÀ NHÀ Ở CÁN BỘ
CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN
Địa điểm:
Tỉnh Đồng Tháp

2. CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN
-----------  -----------
DỰ ÁN
KHU VĂN PHÒNG VÀ NHÀ Ở CÁN BỘ
Địa điểm: Tỉnh Đồng Tháp
ĐƠN VỊ TƯ VẤN CHỦ ĐẦU TƯ
CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN
0918755356- 0903034381 Tổng Giám đốc

3. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
2
MỤC LỤC
MỤC LỤC ..................................................................................................... 2
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU................................................................................... 5
I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ................................................................. 5
II. MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN........................................................ 5
III. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ........................................................................ 6
IV. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ........................................................................12
V. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN.............................................................13
5.1. Mục tiêu chung.......................................................................................13
5.2. Mục tiêu cụ thể.......................................................................................14
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN.......................15
I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN DỰ
ÁN................................................................................................................15
1.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án..................................................15
1.2. Điều kiện kinh tế xã hội vùng thực hiện dự án..........................................17
II. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN............................................................................19
2.1. Các hạng mục xây dựng của dự án...........................................................19
2.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư..................................21
III. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG....................................24
3.1. Địa điểm xây dựng..................................................................................24
3.2. Hình thức đầu tư.....................................................................................24
IV. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO24
4.1. Nhu cầu sử dụng đất................................................................................24
4.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án.............24
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG
TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ ...................25
I. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ..............25

4. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
3
II. PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ......25
2.1. Công trình nhà ở liên kế ..........................................................................26
2.2. Hệ thống văn phòng cho thuê ..................................................................29
2.3. Hạ tầng kỹ thuật xây dựng.......................................................................33
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN .............................36
I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ
XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG....................................................................36
1.1. Chuẩn bị mặt bằng ..................................................................................36
1.2. Phương án tổng thểbồi thường, giải phóng mặt bằng, táiđịnh cư:................36
1.3. Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật....................................36
II. PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH...................36
2.1. Các phương án xây dựng công trình.........................................................36
2.2. Các phương án kiến trúc..........................................................................37
III. PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN...................................................39
3.1. Phương án tổ chức thực hiện ...................................................................39
3.2. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý .....................40
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG................................41
I. GIỚI THIỆU CHUNG................................................................................41
II. CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG. ...............41
III. SỰ PHÙ HỢP ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN......................................42
IV. NHẬN DẠNG, DỰ BÁO CÁC TÁC ĐỘNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐỐI
VỚI MÔI TRƯỜNG .....................................................................................42
4.1. Giai đoạn thi công xây dựng công trình....................................................42
4.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng ..............................................44
V. PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN VỀ QUY MÔ,
CÔNG NGHỆ SẢN XUẤT ...........................................................................46
VI. BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU MÔI TRƯỜNG............................................47

5. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
4
6.1. Giai đoạn xây dựng dự án........................................................................47
6.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng ..............................................48
VII. KẾT LUẬN ...........................................................................................50
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ
HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN .............................................................................51
I. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN..................................................51
II. HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN.......................53
2.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án........................................................53
2.2. Dự kiến nguồn doanh thu và công suất thiết kế của dự án:........................53
2.3. Các chi phí đầu vào của dự án: ................................................................54
2.4. Phương ánvay. ........................................................................................54
2.5. Các thông số tài chính của dự án..............................................................55
KẾT LUẬN ..................................................................................................58
I. KẾT LUẬN. ..............................................................................................58
II. ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ. .....................................................................58
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ...............................59
Phụ lục 1: Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án.................................59
Phụ lục 2: Bảng tính khấu hao hàng năm. .......................................................62
Phụ lục 3: Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm....................................66
Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm.....................................................72
Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án............................................73
Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn...................................75
Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu. ...........................78
Phụ lục 8: Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV). .............................82
Phụ lục 9: Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).........................85

6. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
5
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ
Tên doanh nghiệp/tổ chức: CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN
Mã số doanh nghiệp:
- do Sở Kế hoạch và đầu tư tỉnh Đồng Tháp cấp.
Địa chỉ trụ sở:
Thông tin về người đại diện theo pháp luậtcủa doanhnghiệp/tổ chức đăng ký
đầu tư, gồm:
Họ tên:
Chức danh:Chủ tịch Hội đồng thành viên kiêm Tổng Giám đốc
Sinh ngày:
Dân tộc: Kinh tế
Quốc tịch: Việt Nam
Loại giấy tờ chứng thực cá nhân: Chứng minh nhân dân
Số giấy chứng thực cá nhân: 3
Ngày cấp:
Nơi cấp: CA tỉnh Đồng Tháp
Nơi đăng ký hộ khẩu thường trú:
MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN
Tên dự án:
“Khu văn phòng và nhà ở cán bộ á”
Địa điểm thực hiện dự án: Tỉnh Đồng Tháp.
Diện tích đất, mặt nước, mặt bằng dự kiến sử dụng: 37.836,5 m2
(3,78 ha).
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác.
Tổng mức đầu tư của dự án: 362.075.432.000 đồng.
(Ba trăm sáu mươi haitỷ, không trăm bảy mươi lăm triệu, bốn trăm ba mươi hai
nghìn đồng)
Trong đó:

7. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
6
+ Vốn tự có (20%) : 72.415.086.000 đồng.
+ Vốn vay - huy động (80%) : 289.660.346.000 đồng.
Công suất thiết kế và sản phẩm/dịch vụ cung cấp:
Cho thuê văn phòng 24,0 phòng
Cho thuê nhà ở cán bộ công nhân viên 73,0 căn
Cho thuê nhà chuyên gia và cán bộ kỹ thuậtcao cấp 29,0 căn
II. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ
UBND tỉnh Đồng Tháp đã ban hành Quyết định số 1635/QĐ-UBND.HC
phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2021 - 2030.
Theo Quyết định, từ nay đến năm 2025 sẽ xây dựng 38.932 căn nhà ở các loại,
với tổng vốn đầu tư 32.000 tỷ đồng; giai đoạn 2026 - 2030 nhu cầu phát triển
nhà ở các loại 55.709 căn, với tổng vốn đầu tư 60.381 tỷ đồng.
Thực trạng nhà ở đơn sơ vẫn còn nhiều…
Theo kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở ngày 01/04/2019 và kết quả
khảo sát, tính toán về công tác phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp,
hiện trạng chung về nhà ở trên địa bàn tỉnh vào thời điểm 01/04/2019, tỉnh có
khoảng 441.419 căn nhà với tổng diện tích sàn nhà ở là 34.849.669m2. Nhà ở
trên địa bàn tỉnh đều được xây dựng theo loại hình nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà
ở riêng lẻ dân tự xây và nhà ở theo dự án nhà ở thương mại. Diện tích nhà ở
bình quân đầu người trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp là 21,8m2 sàn/người. Trong
đó khu vực đô thị là 23,09m2 sàn/người và khu vực nông thôn là 21,49m2
sàn/người. Nhà ở đô thị: Tổng số căn nhà ở khu vực đô thị trên địa bàn toàn tỉnh
là 87.898 căn với tổng diện tích sàn là 7.037.218m2. Nhà ở nông thôn: Tổng số
căn nhà khu vực nông thôn trên địa bàn toàn tỉnh là 353.521 căn với tổng diện
tích sàn là 27.813.396m2.
10 năm qua, chất lượng nhà ở trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp đã được cải
thiện nhiều. Vào thời điểm 2009, nhà ở kiên cố và nhà bán kiên cố trên địa bàn

8. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
7
tỉnh chỉ chiếm 55%, nhà ở thiếu kiên cố và đơn sơ chiếm 45%. Qua thời gian
phát triển, chất lượng nhà ở trên địa bàn tỉnh được nâng cao và cải thiện rất
nhiều, sau 10 năm tính đến thời điểm Tổng điều tra dân số và nhà ở ngày
01/04/2019, nhà ở kiên cố và nhà bán kiên cố trên địa bàn tỉnh đã chiếm đến
76%, nhà ở thiếu kiên cố và đơn sơ chiếm 24%.
Tại thành phố Sa Đéc và Cao Lãnh là nơi có mật độ dân số và mật độ nhà ở
trên địa bàn tỉnh cao nhất, 02 thành phố này là nơi phát triển mạnh các loại hình
dịch vụ thương mại, văn phòng cho thuê trên toàn tỉnh. Đặc biệt là thành phố Sa
Đéc, là thành phố đã phát triển từ lâu, có mật độ dân số lên tới 1.799 người/km2,
mật độ nhà ở 518 căn nhà/km2.
Nhà ở trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp đều được phát triển theo loại hình nhà ở
riêng lẻ, bao gồm nhà ở riêng lẻ do dân tự xây và nhà ở riêng lẻ theo dự án nhà ở
thương mại. Trung bình mỗi năm trên địa bàn tỉnh xây dựng khoảng 1,9 triệu
m2 sàn nhà ở. Tromg đó:
Nhà ở do dân tự xây dựng chiếm chủ yếu trong tổng số nhà ở hiện hữu và
xây mới trên địa bàn tỉnh. Phần lớn nhà ở tự xây là nhà ống và nằm trong hẻm,
có số tầng cao thấp (từ 1 - 3 tầng), một số có thể là những căn biệt thự rộng rãi
cho những người thu nhập cao hoặc các ngôi nhà tạm bợ cho người có thu nhập
thấp. Nhà ở tự xây cũng được phát triển nhiều hơn tại các khu vực trung tâm,
xây dựng trên nền đất trong các dự án hoặc trên đất ở hộ gia đình, nhà ở riêng lẻ
tại các khu vực trung tâm ngoài mục đích để ở còn là nơi phát triển các dịch vụ
thương mại, văn phòng. Một số nhà ở tự xây là không chính thức do thiếu giấy
tờ về quyền sử dụng đất, được xây dựng hoặc từng bước xây dựng mà chưa
được cho phép hoàn toàn bởi các cơ quan chức năng. Ngoài ra, do đặc thù về địa
hình, địa chất, trên địa bàn tỉnh có nhiều nhà “cao cẳng”, loại hình nhà này tập
trung chủ yếu ở ven sông, ở những nơi có địa hình thấp và thường xuyên bị ảnh
hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.

9. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
8
Trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp đến nay có 22 dự án nhà ở thương mại với
quy mô 139,6ha, 4.137 căn, tổng diện tích sàn nhà ở là 791.71 m2. Nhà ở
thương mại góp phần đa dạng hóa sản phẩm nhà ở cho người dân lựa chọn, giải
quyết một phần nhu cầu nhà ở của người dân. Nhà ở thương mại chỉ chiếm một
phần nhỏ so với lượng nhà ở hiện có trên toàn tỉnh, tất cả đều phát triển dưới
dạng nhà ở riêng lẻ, một số dự án hỗn hợp cùng với kinh doanh dịch vụ. Phát
triển nhà ở thương mại theo dự án tạo cảnh quan khang trang, hiện đại; hình
thành các khu đô thị mới, đồng bộ, có hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh như
Dự án Vincom Shophouse Cao Lãnh,… Nhà ở thương mại phát triển đa dạng về
kiểu dáng, không gian kiến trúc cũng như nâng cao tính thẩm mỹ về nội thất và
ngoại thất, kiến trúc đẹp, hiện đại và công năng khá hoàn chỉnh.
Việc phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh vẫn còn rất nhiều hạn chế.
Trên địa bàn tỉnh hiện có 03 khu công nghiệp và 14 cụm công nghiệp, trong đó
Khu công nghiệp Trần Quốc Toản (thành phố Cao Lãnh), Khu công nghiệp Sa
Đéc, Cụm công nghiệp Mỹ Hiệp (huyện Cao Lãnh) công nhân lao động có nhu
cầu nhà ở xã hội tương đối nhiều. Tuy nhiên, rất ít chủ đầu tư tham gia thực hiện
đầu tư nhà ở xã hội nên đa số công nhân phải thuê nhà trọ bên ngoài để ở. Đến
nay, trên địa bàn tỉnh mới triển khai thực hiện 03 dự án nhà ở xã hội đang triển
khai thực hiện với quy mô xây dựng là 466 căn hộ, tổng diện tích sàn là
24.906m2. Đó là dự án: Dự án nhà ở xã hội Song Hải Long tại thành phố Sa Đéc
có quy mô xây dựng là 157 căn hộ, tổng diện tích sàn là 9.700m2; Dự án nhà ở
xã hội Nguyễn Hùng tại huyện Hồng Ngự dành cho đối tượng công nhân có quy
mô xây dựng là 88 căn hộ, tổng diện tích sàn là 2.816m2; Dự án nhà ở cho
người lao động Vĩnh Hoàn tại thành phố Cao Lãnh cho đối tượng công nhân có
quy mô xây dựng là 183 căn hộ, tổng diện tích sàn là 11.935m2…
Thông tin từ Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2021-
2030 của UBND tỉnh Đồng Tháp, cho biết: Trong vòng 10 năm (2009-2019) dân
số toàn tỉnh có phần giảm nhẹ, giảm khoảng 68.000 người so với thời điểm năm

10. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
9
2009, diện tích nhà ở bình quân đầu người tăng từ 15,18 m2/người năm 2009 lên
21,89 m2/người năm 2019. Diện tích nhà ở bình quân đầu người ước tính đến
31/12/2020 là 22 m2/người, đạt với mục tiêu đề ra của Chương trình phát triển
nhà ở tỉnh Đồng Tháp đến năm 2020 và xếp thứ 46 toàn quốc, xếp thứ 8 so với
13 tỉnh vùng Đồng bằng sông Cửu Long.
Qua thời gian phát triển, chất lượng nhà ở trên địa bàn tỉnh được nâng cao
và cải thiện rất nhiều, nhà ở kiên cố và bán kiên cố năm 2009 chiếm 55%, đến
năm 2019 nhà ở kiên cố và bán kiên cố đã chiếm đến 76%, nhà ở kiên cố tăng
thêm hiện nay đa phần là nhà ở bán kiên cố và nhà ở thiếu kiên cố được người
dân cải tạo, xây dựng lại. Tuy nhiên, lượng nhà ở đơn sơ trên địa bàn tỉnh vẫn
còn rất nhiều (19%), có phần tăng nhẹ so với thời điểm năm 2009, nhà ở đơn sơ
chủ yếu là nhà ở của các hộ gia đình nghèo, cận nghèo và có thu nhập thấp, tập
trung phần lớn tại khu vực nông thôn (chiếm 93%), ven kênh rạch, các vùng
thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai và biến đổi khí hậu.
Nhu cầu nhà ở ngày tăng cao
Theo dự báo Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2021
- 2030: Giai đoạn 2020 – 2025, nhu cầu phát triển nhà ở chung của toàn tỉnh
khoảng 4,5 triệu m2 sàn, dự báo dân số cơ học tập trung về thành phố Cao Lãnh,
Sa Đéc, huyện Tháp Mười, Lấp Vò, Lai Vung; vì vậy nhu cầu nhà ở cũng tăng
cao tại khu vực này. Đặc biệt là thành phố Sa Đéc có nhu cầu nhà ở chiếm
17,6% tổng nhu cầu của toàn tỉnh; Giai đoạn 2026 – 2030, nhu cầu phát triển
nhà ở chung của toàn tỉnh khoảng 6,5 triệu m2 sàn, dự báo dân số tiếp tục tập
trung vào các đô thị Cao Lãnh, Sa Đéc, Lai Vung, Lấp Vò và thành phố Hồng
Ngự dân số phát triển cả ở các khu vực ngoại thành. Dự báo giai đoạn đến 2025,
toàn tỉnh có nhu cầu cần 1.732ha; giai đoạn 2026 – 2030 toàn tỉnh cần 1.694ha
đất để phát triển nhà ở.

11. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
10
Theo kết quả tổng hợp các dự án nhà ở thương mại đang xây dựng và danh
mục dự án kêu gọi, chuẩn bị đầu tư trên địa bàn tỉnh, trong giai đoạn 2020 -
2030 sẽ cung ứng khoảng 6.492.000m2 sàn, tương ứng khoảng 32.460 căn. Giai
đoạn 2020 - 2025, chỉ tiêu phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị, khu dân cư
hoàn thành là 924.709m2 sàn tương ứng khoảng 6.165 căn; trong đó:
543.662m2 sàn hoàn thành từ các dự án đang triển khai; 352.768m2 sàn hoàn
thành từ các dự án kêu gọi phát triển mới. Giai đoạn 2026 - 2030, chỉ tiêu phát
triển nhà ở thương mại hoàn thành là 677.005m2 sàn từ các dự án kêu gọi phát
triển mới, tương ứng khoảng 4.513 căn.
Giai đoạn 2020-2030, tổng diện tích các dự án nhà ở xã hội đang thực hiện
và dự kiến kêu gọi đầu tư có thể cung ứng khoảng 217.503m2 sàn. Các dự án
nhà ở đang đầu tư, giai đoạn 2020 – 2030 sẽ tiếp tục kêu gọi đầu tư phát triển
các dự án mới, tổng mục tiêu diện tích nhà ở xã hội xây dựng mới theo mỗi giai
đoạn: Giai đoạn 2020 – 2025, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội là 151.853m2 sàn,
tương ứng khoảng 3.473 căn, trong đó các dự án đang xây dựng cung ứng
11.935m2 và từ các dự án phát triển mới là 26.858m2 sàn: Diện tích sàn hoàn
thành nhà ở người thu nhập thấp là 38.793m2 tương ứng khoảng 647 căn; Diện
tích sàn hoàn thành nhà ở cho người có công là 23.580m2 tương ứng khoảng
590 căn; Diện tích sàn hoàn thành cho hộ nghèo là 89.480m2 tương ứng khoảng
2.237 căn. Giai đoạn 2026 – 2030, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội là 135.848m2
sàn, tương ứng khoảng 3.080 căn, trong đó: Diện tích sàn nhà ở hoàn thành cho
người thu nhập thấp là 38.000m2 tương ứng khoảng 633 căn; Diện tích sàn hoàn
thành nhà ở cho người có công là 35.208m2 tương ứng khoảng 880 căn; Diện
tích sàn hoàn thành cho hộ nghèo là 62.640m2 tương ứng khoảng 1.566 căn.
Căn cứ số liệu nhà ở người dân tự xây dựng mới từ năm 2014 – 2019 và
căn cứ mục tiêu phát triển các loại nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, dự kiến
lượng nhà ở riêng lẻ tự xây dựng của hộ gia đình tăng thêm giai đoạn 2020 –
2030 là 9.298.141m2 tương ứng khoảng 77.485 căn, trong đó: diện tích sàn hoàn

12. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
11
thành giai đoạn 2020 - 2025 là 3.518.237m2 sàn tương ứng khoảng 29.319 căn;
giai đoạn 2026 - 2030 là 5.779.904m2 sàn tương ứng khoảng 48.166 căn.
Dự báo nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở giai đoạn đến 2025: Tổng nguồn
vốn để phát triển nhà ở trong giai đoạn đến năm 2025 khoảng 32.000 tỷ đồng,
trong đó: Ngân sách Trung ương dự kiến hỗ trợ 2.237 hộ nghèo khó khăn có nhu
cầu hỗ trợ nhà ở; Ngân sách tỉnh cân đối hỗ trợ có mục tiêu cho các huyện,
thành phố để hỗ trợ nhà ở người có công với cách mạng; Còn lại là vốn của
doanh nghiệp thực hiện các dự án nhà ở; vốn hỗ trợ từ các doanh nghiệp, nhà
hảo tâm, quỹ từ thiện và vốn của người dân tự bỏ ra hoặc huy động từ họ hàng,
người thân để xây dựng nhà ở.
Tổng nguồn vốn để phát triển nhà ở trong giai đoạn năm 2026 - 2030
khoảng 60.381 tỷ đồng, trong đó: Ngân sách Trung ương dự kiến hỗ trợ
1.566 hộ nghèo khó khăn có nhu cầu hỗ trợ nhà ở; Ngân sách tỉnh cân đối hỗ trợ
có mục tiêu cho các huyện, thành phố để hỗ trợ nhà ở người có công với cách
mạng; Còn lại là vốn của doanh nghiệp thực hiện các dự án nhà ở; vốn hỗ trợ từ
các doanh nghiệp, nhà hảo tâm, quỹ từ thiện và vốn của người dân tự bỏ ra hoặc
huy động từ họ hàng, người thân để xây dựng nhà ở.
UBND tỉnh Đồng Tháp giao Sở Xây dựng Đồng Tháp: Chủ trì, phối hợp
UBND huyện, thành phố và các Sở, ngành liên quan triển khai thực hiện
Chương trình phát triển nhà ở; hướng dẫn, đôn đốc và giải quyết những khó
khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện; tổng hợp báo cáo kết quả thực hiện
Chương trình với UBND tỉnh, Bộ Xây dựng theo định kỳ và đột xuất theo yêu
cầu; Chủ trì, phối hợp các ngành liên quan, UBND huyện, thành phố lập kế
hoạch phát triển nhà ở hàng năm và 05 năm; Phối hợp Sở Lao động - Thương
binh và Xã hội lập kế hoạch hỗ trợ xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính
sách; Thiết kế mẫu nhà ở phù hợp với tập quán sinh hoạt, điều kiện sản xuất và

13. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
12
truyền thống văn hóa của các vùng, miền, có khả năng ứng phó với thiên tai,
biến đổi khí hậu để người dân tham khảo, áp dụng trong xây dựng nhà ở…
Phát triển hệ thống văn phòng cho thuê tại Đồng Tháp
Trong công cuộc đổi mới công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay
chúng ta chứng kiến sự thay đổi từng ngày của đất nước, kinh tế tăng trưởng
mạnh, giáo dục, văn hóa xã hội được nâng cao, cuộc sống của người dân ngày
càng tốt hơn. Bên cạnh đó, công tác xây dựng cơ sở hạ tầng cũng có những bước
tiến vượt bậc đem lại diện mạo mới cho đất nước. Hiện nay, Thành phố Hồng
Ngự đang trên đà phát triển kinh tế vì vậy dự án văn phòng cho thuê kết hợp với
nhà ở góp phần phụ vụ cho sự phát triển của thành phố. Dự án được xây dựng sẽ
đem lại môi trường làm việc và giao dịch thương mại thuận tiện và thoải mái
cho các doanh nghiệp, tạo lối sống văn minh đô thị, giúp phát triển kinh tế, đầy
mạnh giao dịch thương mại.
Từ thực tế đời sống rút ra những ghi nhận đóng góp cho thiết kế văn phòng
kết hợp nhà ở với ba yếu tố: tiện nghi, an toàn và sức khỏe. Việc xây dựng mô
hình này không chỉ thỏa mãn nhu cầu vật chất, mà còn cả vấn đề tinh thần của
con người.
Từ những thực tế trên, chúng tôi đã lên kế hoạch thực hiện dự án “Khu
văn phòng và nhà ở cán bộ”tại Tỉnh Đồng Thápnhằm phát huy được tiềm năng
thế mạnh của mình, đồng thời góp phần phát triển hệ thống hạ tầng xã hội và hạ
tầng kỹ thuật thiết yếu để đảm bảo phục vụ cho ngànhbất động sảncủa tỉnh Đồng
Tháp.
III. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ
 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Quốc
hội;
 Luật Xây dựng số 62/2020/QH11 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc
hội sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18
tháng 06 năm 2014 của Quốc hội;
 Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày ngày 17 tháng 11 năm

14. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
13
2020của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc
Hộinước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của
Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Văn bản hợp nhất 14/VBHN-VPQH năm 2014 hợp nhất Luật thuế thu
nhập doanh nghiệp do văn phòng quốc hội ban hành;
 Nghị định số 31/2021/NĐ-CPngày 26 tháng 03 năm 2021Quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;
 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 về sửa đổi bổ
sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09 tháng 02 năm 2021về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng;
 Nghị định số 54/2021/NĐ-CP ngày 21 tháng 5 năm 2021quy định về đánh
giá sơ bộ tác động môi trường;
 Hướng dẫn thi hành nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm
2013 của chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh
nghiệp;
 Thông tư số 01/2021/TT-BXD ngày 19 tháng 05 năm 2021 của Bộ Xây
dựng ban hành QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch
xây dựng;
 Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
 Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng quy định tại
Phụ lục VIII, của thông tư số 12/2021/TT-BXDngày 31 tháng 08 năm 2021 của
Bộ Xây dựngban hành định mức xây dựng;
 Quyết định 65/QĐ-BXD ngày 20 tháng 01 năm 2021 ban hành Suất vốn
đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình
năm 2020.
IV. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN
4.1. Mục tiêu chung
 Phát triển dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ” theohướng chuyên

15. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
14
nghiệp, hiện đại, cung cấp sản phẩm bất động sản chất lượng, hiệu quả kinh tế
cao đáp ứng nhu cầu nhà ở, văn phòng góp phần tăng hiệu quả kinh tế địa
phương cũng như của cả nước.
 Khai thác có hiệu quả hơn tiềm năng về: đất đai, lao động và sinh thái của
khu vực tỉnh Đồng Tháp.
 Dự án khi đi vào hoạt động sẽ góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế,
đẩy nhanh tiến trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá và hội nhập nền kinh tế của
địa phương, của tỉnh Đồng Tháp.
 Hơn nữa, dự án đi vào hoạt động tạo việc làm với thu nhập ổn định cho
nhiều hộ gia đình, góp phần giải quyết tình trạng thất nghiệp và lành mạnh hoá
môi trường xã hội tại vùng thực hiện dự án.
4.2. Mục tiêu cụ thể
 Phát triển khu văn phòng và nhà ở có hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật
và xã hội đồng bộ và hiện đại với các công trình theo quy hoạch được duyệt.
 Khai thác triệt để quỹ đất hiện có, đáp ứng nhu cầu của mọi đối tượng có
nhu cầu về nhà ở, góp phần tích cực vào chương trình phát triển nhà ở của tỉnh.
 Góp phần ổn định đời sống cán bộ công nhân viên, cư dân trong khu vực.
 Dự án thiết kế với quy mô, công suất như sau:
Cho thuê văn phòng 24,0 phòng
Cho thuê nhà ở cán bộ công nhân viên 73,0 căn
cho thuênhà chuyên gia và cán bộ kỹ thuậtcao cấp 29,0 căn
 Mô hình dự án hàng năm cung cấp ra cho thị trường sản phẩm đạt tiêu
chuẩn và chất lượng khác biệt ra thị trường.
 Giải quyết công ăn việc làm cho một bộ phận người dân địa phương, nâng
cao cuộc sống cho người dân.
 Góp phần phát triển kinh tế xã hội của người dân trên địa bàn và tỉnh
Đồng Thápnói chung.

16. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
15
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN
I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN
DỰ ÁN
1.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án
Vị trí địa lý
Đồng Tháp là một tỉnh thuộc vùng Đồng bằng sông Cửu Long, Việt Nam.
Vị trí địa lý

17. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
16
Đồng Tháp là một trong 13 tỉnh của vùng Đồng bằng sông Cửu Long và
là tỉnh duy nhất có địa bàn ở cả hai bờ sông Tiền. Lãnh thổ của tỉnh Đồng Tháp
nằm trong giới hạn tọa độ 10°07’ - 10°58’ vĩ độ Bắc và 105°12’ - 105°56’ kinh
độ Đông. Tỉnh có vị trí địa lý:
Phía đông giáp với tỉnh Long An và tỉnh Tiền Giang
Phía tây giáp tỉnh An Giang
Phía nam giáp với tỉnh Vĩnh Long và thành phố Cần Thơ
Phía bắc giáp tỉnh Prey Veng của Campuchia và tỉnh Long An.
Tỉnh Đồng Tháp có đường biên giới quốc gia giáp với Campuchia với
chiều dài khoảng 50 km từ Hồng Ngự đến Tân Hồng, với 4 cửa khẩu là Thông
Bình, Dinh Bà, Mỹ Cân và Thường Phước. Hệ thống đường Quốc lộ 30, 80, 54
cùng với Quốc lộ N1, N2 gắn kết Đồng Tháp với thành phố Hồ Chí Minh và các
tỉnh trong khu vực.
Điều kiện tự nhiên
Địa hình Đồng Tháp tương đối bằng phẳng với độ cao phổ biến 1–2 mét
so với mặt biển. Địa hình được chia thành 2 vùng lớn là vùng phía bắc sông Tiền
và vùng phía nam sông Tiền. Đồng Tháp nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới,
đồng nhất trên địa giới toàn tỉnh, khí hậu ở đây được chia làm 2 mùa rõ rệt là
mùa mưa và mùa khô. Trong đó, mùa mưa thường bắt đầu từ tháng 5 đến tháng
11, mùa khô bắt đầu từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau. Độ ẩm trung bình năm là
82,5%, số giờ nắng trung bình 6,8 giờ/ngày. Lượng mưa trung bình từ 1.170 –
1.520 mm, tập trung vào mùa mưa, chiếm 90 – 95% lượng mưa cả năm. Những
đặc điểm về khí hậu như trên tương đối thuận lợi cho phát triển nông nghiệp
toàn diện.

18. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
17
Đất đai của Đồng Tháp có kết cấu mặt bằng kém bền vững lại tương đối
thấp, nên làm mặt bằng xây dựng đòi hỏi kinh phí cao, nhưng rất phù hợp cho
sản xuất lượng thực. Đất đai tại tỉnh Đồng Tháp có thể chia làm 4 nhóm đất
chính là nhóm đất phù sa (chiếm 59,06% diện tích đất tự nhiên), nhóm đất phèn
(chiếm 25,99% diện tích tự nhiên), đất xám (chiếm 8,67% diện tích tự nhiên),
nhóm đất cát (chiếm 0,04% diện tích tự nhiên). Nguồn rừng tại Đồng Tháp chỉ
còn quy mô nhỏ, diện tích rừng tràm còn dưới 10.000 ha. Động vật, thực vật
rừng rất đa dạng có rắn, rùa, cá, tôm, trăn, cò, cồng cộc, đặc biệt là sếu cổ trụi.
Đồng Tháp là tỉnh rất nghèo về tài nguyên khoáng sản, chủ yếu có: Cát
xây dựng các loại, phân bố ở ven sông, cồn hoặc các cù lao, là mặt hàng chiến
lược của tỉnh trong xây dựng. Sét gạch ngói có trong phù sa cổ, trầm tích biển,
trầm tích sông, trầm tích đầm lầy, phân bố rộng khắp trên địa bàn tỉnh với trữ
lượng lớn. Sét cao lanh có nguồn trầm tích sông, phân bố ở các huyện phía bắc
tỉnh. Than bùn có nguồn gốc trầm tích từ thế kỷ thứ IV, phân bố ở huyện Tam
Nông, Tháp Mười với trữ lượng khoảng 2 triệu m3.
Đồng Tháp Mười ở đầu nguồn sông Cửu Long, có nguồn nước mặt khá
dồi dào, nguồn nước ngọt quanh năm không bị nhiễm mặn. Ngoài ra còn có hai
nhánh sông Sở Hạ và sông Sở Thượng bắt nguồn từ Campuchia đổ ra sông Tiền
ở Hồng Ngự. Phía nam còn có sông Cái Tàu Hạ, Cái Tàu Thượng, sông Sa
Đéc… hệ thống kênh rạch chằng chịt. Đồng Tháp có nhiều vỉa nước ngầm ở các
độ sâu khác nhau, nguồn này hết sức dồi dào, mới chỉ khai thác, sử dụng phục
vụ sinh hoạt đô thị và nông thôn, chưa đưa vào dùng cho công nghiệp.
1.2. Điều kiện kinh tế xã hội vùng thực hiện dự án
Kinh tế
Năm 2021, Đồng Tháp thực hiện mục tiêu kép “vừa phòng chống dịch
vừa phát triển kinh tế - xã hội” và đạt được nhiều kết quả quan trọng. Năm 2021,

19. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
18
tốc độ tăng trưởng GRDP của tỉnh tăng 2,22%. Quy mô kinh tế tiếp tục gia tăng,
ước đạt 90.384 tỷ đồng, tăng 3.847 tỷ đồng so với năm 2020; GRDP bình quân
đầu người ước đạt 56,45 triệu đồng (tương đương 2.412 USD), tỷ lệ hộ nghèo
giảm còn 1,36% (theo chuẩn nghèo đa chiều giai đoạn 2016 - 2020). Năm 2021,
tỉnh thực hiện đạt và vượt 15/22 chỉ tiêu kế hoạch đề ra. Trong đó có 7 chỉ tiêu
không đạt kế hoạch (gồm 5 chỉ tiêu kinh tế, 2 chỉ tiêu văn hóa - xã hội).
Dân cư
Tính đến ngày 1 tháng 4 năm 2019, dân số toàn tỉnh Đồng Tháp đạt
1.599.504 người, mật độ dân số đạt 495 người/km² Trong đó dân số sống tại
thành thị đạt 290.201 người, chiếm 18,1% dân số toàn tỉnh, dân số sống tại nông
thôn đạt 1.309.303 người, chiếm 81,9% dân số. Dân số nam đạt 799.230 người,
trong khi đó nữ đạt 800.274 người. Tỷ lệ tăng tự nhiên dân số phân theo địa
phương giảm 0,41 ‰ Tỷ lệ đô thị hóa tính đến năm 2020 đạt 18%.
Giao thông
Hệ thống giao thông trên địa phận tỉnh Đồng Tháp khá phong phú với
quốc lộ 30 giáp quốc lộ 1A tại ngã 3 An Hữu (Cái Bè - Tiền Giang) chạy dọc
theo bờ Bắc sông Tiền, quốc lộ 80 từ cầu Mỹ Thuận nối Hà Tiên đi qua các tỉnh
Vĩnh Long, Đồng Tháp, An Giang, Cần Thơ và Kiên Giang, quốc lộ 54 chạy
dọc theo sông Hậu nối Đồng Tháp với Vĩnh Long và Trà Vinh, tuyến đường N2
nối quốc lộ 22 và quốc lộ 30 xuyên qua khu vực Đồng Tháp Mười là một phần
của tuyến đường Hồ Chí Minh xuyên suốt Bắc Nam. Mạng giao thông thủy trên
sông Tiền, sông Hậu nối Đồng Tháp với Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh
trong khu vực, tạo điều kiện thuận lợi trong giao thương với các tỉnh vùng Đồng
bằng sông Cửu Long và mở rộng đến các tỉnh của Vương quốc Campuchia....
Quốc lộ
-Quốc lộ 30

20. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
19
-Quốc lộ 54
-Quốc lộ 80
-Tuyến đường N2
-Tuyến đường N2B
Đường tỉnh
-ĐT.841 (từ QL30, thành phố Hồng Ngự - cửa khẩu Thường Phước)
-ĐT.842 (từ QL30, thành phố Hồng Ngự - ranh Long An)
-ĐT.843 (từ QL30, thị trấn Sa Rài - DT842 An Phước)
-ĐT.844 (từ QL30, An Long - Trường Xuân)
-ĐT.845 (từ QLN2, thị trấn Mỹ An - Trường Xuân)
-ĐT.846 (từ QLN2, thị trấn Mỹ An - Phong Mỹ)
-ĐT.846 mới (từ QL30, Đường 30 tháng 4 - xã Mỹ Tân, Thành phố Cao
Lãnh - Ngã ba DT846 xã Tân Nghĩa)
II. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN
2.1. Các hạng mục xây dựng của dự án
Diện tích đất của dự án gồm các hạng mục như sau:
Bảng tổng hợp danh mục các công trình xây dựng và thiết bị
TT Nội dung Diện tích ĐVT
I Xây dựng 37.836,5 m2
A Đất xây dựng công trình 13.512,0 m2
1 Khối nhà văn phòng và điều hành 3.312,0 m2

21. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
20
TT Nội dung Diện tích ĐVT
2 Khối nhà tập thể cán bộ công nhân viên 7.300,0 m2
3 Khối nhà chuyên gia và cán bộ kỹ thuật cao cấp 2.900,0 m2
B Đất câyxanh 9.000,0 m2
C Đất đường nội bộ, vỉa hè, sân Dal 15.324,5 m2
Hệ thống tổng thể
- Hệ thống cấp nước Hệ thống
- Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống
- Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống
- Hệ thống PCCC Hệ thống
II Thiết bị
1 Thiết bị quản lý điều hành Trọn Bộ
2 Thiết bị hạ tầng kỹ thuật Trọn Bộ
3 Thiết bị nội thất, công trình công cộng Trọn Bộ
4 Thiết bị khác Trọn Bộ

22. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
21
2.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư
(ĐVT:1000 đồng)
TT Nội dung Diện tích
Diện
tích sàn
ĐVT Đơn giá
Thành tiền
sau VAT
I Xây dựng 37.836,5 m2
272.889.790
A Đất xây dựng công trình 13.512,0 - m2
- -
1 Khối nhà văn phòng và điều hành 3.312,0 9.936,0 m2 5.940 59.019.840
2 Khối nhà tập thể cán bộ công nhân viên 7.300,0 21.900,0 m2 5.430 118.917.000
3 Khối nhà chuyên gia và cán bộ kỹ thuật cao cấp 2.900,0 8.700,0 m2 6.850 59.595.000
B Đất câyxanh 9.000,0 - m2
950 8.550.000
C Đất đường nội bộ, vỉa hè, sân Dal 15.324,5 - m2
1.100 16.856.950
Hệ thống tổng thể
- Hệ thống cấp nước Hệ thống 3.026.920 3.026.920
- Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống 3.594.468 3.594.468
- Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống 2.270.190 2.270.190
- Hệ thống PCCC Hệ thống 1.059.422 1.059.422
II Thiết bị 51.937.780
1 Thiết bị quản lý điều hành Trọn Bộ 993.600 993.600
2 Thiết bị hạ tầng kỹ thuật Trọn Bộ 30.269.200 30.269.200

23. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
22
TT Nội dung Diện tích
Diện
tích sàn
ĐVT Đơn giá
Thành tiền
sau VAT
3 Thiết bị nội thất, công trình công cộng Trọn Bộ 19.674.980 19.674.980
4 Thiết bị khác Trọn Bộ 1.000.000 1.000.000
III Chi phí quản lý dự án
1,684
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
5.468.630
IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 14.537.545
1 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi
0,142
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
460.030
2 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi
0,365
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
1.187.145
3 Chi phí thiết kế kỹ thuật 1,395 GXDtt * ĐMTL% 3.806.103
4 Chi phí thiết kế bản vẽ thi công 0,767 GXDtt * ĐMTL% 2.093.357
5 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi
0,022
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
71.920
6 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi
0,062
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
202.615
7 Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng 0,104 GXDtt * ĐMTL% 283.787
8 Chi phí thẩm tra dự toán côngtrình 0,101 GXDtt * ĐMTL% 274.288
9 Chi phí giám sát thi công xây dựng 1,489 GXDtt * ĐMTL% 4.062.299
10 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 0,607 GTBtt * ĐMTL% 315.284
11 Chi phí báo cáo đánh giá tác động môi trường TT 1.780.717

24. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
23
TT Nội dung Diện tích
Diện
tích sàn
ĐVT Đơn giá
Thành tiền
sau VAT
V Chi phí dự phòng 5% 17.241.687
Tổng cộng 362.075.432
Ghi chú: Dự toán sơ bộ tổng mức đầu tư được tính toán theo Quyết định 65/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ngày 20 tháng 01 năm
2021 về Ban hành suấtvốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2020,Thông tư
số 11/2021/TT-BXD ngày31 tháng 8 năm 2021của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư
xây dựng và Phụ lục VIII về định mức chi phíquản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng của thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31
tháng 08 năm 2021 của Bộ Xây dựng ban hành định mức xây dựng.

25. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
24
III. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
3.1. Địa điểm xây dựng
Dự án“Khu văn phòng và nhà ở cán bộ” được thực hiệntại Tỉnh Đồng
Tháp.
Vị trí thực hiện dự án
3.2. Hình thức đầu tư
Dự ánđượcđầu tư theo hình thức xây dựng mới.
IV. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU
VÀO
4.1. Nhu cầu sử dụng đất
Bảng cơ cấu nhu cầu sử dụng đất
TT Nội dung
Diện tích
(m2
)
Tỷ lệ (%)
A Đất xây dựng công trình 13.512,0 35,71%
1 Khối nhà văn phòng và điều hành 3.312,0 8,75%
2 Khối nhà tập thể cán bộ công nhân viên 7.300,0 19,29%
3 Khối nhà chuyên gia và cán bộ kỹ thuật cao cấp 2.900,0 7,66%
B Đất câyxanh 9.000,0 23,79%
C Đất đường nội bộ, vỉa hè, sân Dal 15.324,5 40,50%
Tổng cộng 37.836,5 100,00%
4.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án
Các yếu tố đầu vào như nguyên vật liệu, vật tư xây dựng đều có bán tại địa
phương và trong nước nên các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực hiện là
tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.
Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động sau này, dự kiến sử
dụng nguồn lao động của gia đình và tại địa phương. Nên cơ bản thuận lợi cho
quá trình thực hiện.

26. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
25
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNHLỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG
NGHỆ
I. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
Bảng tổng hợp quy mô diện tích xây dựng công trình
TT Nội dung Diện tích
Số
lượng
Tầng
cao
Diện tích
sàn
ĐVT
I Xây dựng 37.836,5 m2
A
Đất xây dựng công
trình
13.512,0 - - - m2
1
Khối nhà văn phòng và
điều hành
3.312,0 8 3 9.936,0 m2
2
Khối nhà tập thể cán bộ
công nhân viên
7.300,0 73 3 21.900,0 m2
3
Khối nhà chuyên gia và
cán bộ kỹ thuật cao cấp
2.900,0 29 3 8.700,0 m2
B Đất câyxanh 9.000,0 - - - m2
C
Đất đường nội bộ, vỉa
hè, sân Dal
15.324,5 - - - m2
II. PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ

27. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
26
2.1. Công trình nhà ở liên kế
Khu nhà ởđược thiết kế xây dựng theo đúng tiêu chuẩn qui định, bao gồm:
Nhà liền kề, các công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật đảm bảo đầy đủ tiện
nghi, lợi ích cho cư dân sinh sống tại đây.
Nhà liền kề sở hữu những tính năng ưu việt như sau:
Đảm bảo không gian rộng thoáng. Với thiết kế độc đáo hai căn phòng liền kề
với nhau sẽ giúp cho gia chủ không có cảm giác chật chội mà các căn hộ mang
lại.

28. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
27
Các tiện ích luôn được đảm bảo. Theo quy định hiện hành, tất cả các khu
chung cư thương mại khi xây dựng đều phải kèm theo các tiện ích như phòng
tập thể hình, hồ bơi, công viên…
Khi sở hữu căn hộ thiết kế liền kề, nhiều thế hệ trong gia đình có thể sống
gần nhau nhưng vẫn đảm bảo được tính riêng tư.
Khả năng sinh lời là rất cao. Và gia chủ có thể sử dụng một phòng lớn và
dùng phòng nhỏ cho thuê.
Các hành lang xanh của Khu dân cư: Các tuyến đường vòng xung quanh
Khu dân cư, đường dạo - có chức năng như các tuyến sinh thái - là nơi cách ly
Khu dân cư với các khu vực xung quanh. Những tuyến này là những tuyến cây
xanh bao quanh khu vực dự án, dọc theo con kênh, các tuyến đường phía bắc,
nam bao quanh dự án, đó là những ‘ngón tay’ xanh - thâm nhập vào các khu
chức năng cho đến khu trung tâm của Khu dân cư.

29. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
28
+ Các tuyến cây xanh đường phố:
- Khu cây xanh: Khu vực này được thiết có nhiều cây cối, hoa cỏ nhiều
mầu sắc, kết hợp với hệ thống đèn chiếu sáng, tiện ích tạo nên khu vui chơi giải
trí lý tưởng cho người dân địa phương. Khu vực này được bố trí đường dạo và
trở thành khu công viên của khu vực là điểm dừng trong Khu dân cư.

30. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
29
- Các không gian xanh: Các bãi cỏ - thường là nơi tổ chức các hoạt động
cộng đồng như nơi giao lưu, gặp gỡ, trò truyện hoặc tổ chức các hoạt động thể
thao như đánh cờ, đá bóng, đấu vật trong Khu dân cư.
2.2. Hệ thống văn phòng cho thuê
Công đoạn thiết kế và trang trí nội thất là điều không thể thiếu cho một
văn phòng cho thuê, đặc biệt ở khu trung tâm.
Các xu hướng thiết kế văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm thành
phố ngày càng hướng đến sự mới lạ, độc đáo nhưng vẫn giữ được nét đơn giản,
thanh lịch của chốn công sở.

31. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
30
Văn phòng cần có không khí thoáng đãng, rộng rãi, mang đến sự thoải
mái và không gian làm việc hiệu quả. Theo xu hướng năm nay, văn phòng càng
đơn giản càng đẹp sẽ dẫn đầu trong việc trang trí nội thất với các thiết bị tối giản
nhất có thể.
Trong đó, phong cách công nghiệp như sàn bê tông, gạch mộc, kim loại,
màu sắc tối được nhiều doanh nghiệp ưa chuộng như màu đen, màu sẫm, màu
xanh hải quân. Sự kết hợp hài hòa với chất liệu gỗ hoặc các đồ nội thất có tính
nguyên bản sẽ mang lại cảm giác ấm cúng, thân thiện hơn. Bên cạnh đó, những
món đồ với đường cong mềm mại và màu sắc đơn sẽ phổ biến. Từ đó, văn
phòng sẽ ngày càng tinh tế, đơn giản và thoải mái vô cùng.
Xu hướng thiết kế văn phòng phá bỏ các nguyên tắc cũ kỹ về không gian
văn phòng truyền thống, hiện nay mô hình văn phòng làm việc hiện đại trở nên
phổ biến và đa dạng với nhiều thiết kế khác nhau. Nhìn chung những thiết kế
văn phòng làm việc hiện đại thường tập trung vào các yếu tố sau:
- Tạo ấn tượng với đối tác khách hàng
- Đem đến môi trường làm việc tốt nhất cho nhân viên

32. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
31
- Tăng sự tương tác giữa các thành viên
- Không gian làm việc thoải mái, năng động
- Tận dụng tối đa không gian làm việc chung
- Tiết kiệm diện tích, tối đa không gian văn phòng
- Sử dụng nội thất, trang thiết bị văn phòng hiện đại
- Chú trọng các yếu tố sáng tạo
- Ưu tiên tính bền vững
Một vài xu hướng thiết kế văn phòng:
Xu hướng văn phòng không gian xanh
Đây là xu hướng đang được nhiều doanh nghiệp hướng tới bởi nó đem lại
nhiều lợi ích. Không gian văn phòng xanh đem đến cho doanh nghiệp một môi
trường làm việc trong lành, thoáng đãng, thân thiện với môi trường, giúp giải tỏa
căng thẳng nhưng lại không tốn quá nhiều chi phí.
Nếu muốn bố trí một góc không gian mới lạ, có thể kết hợp hệ thống cây
xanh với các yếu tố khác như ánh sáng, gió, nước,…một cách khoa học và thẩm
mỹ nhất.

33. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
32
Xu hướng văn phòng không gian mở
Không gian văn phòng mở thật ra không còn xa lạ trong thời đại 4.0 như
hiện nay. Xu hướng này đã ra đời trên thế giới từ nhiều năm trước bởi những tập
đoàn lớn ứng dụng trong thiết kế văn phòng của họ. Tại Việt Nam, hình thức
này chỉ mới thực sự bùng nổ khi có nhiều doanh nghiệp nước ngoài đầu tư trong
hai năm trở lại đây.
Với rất nhiều ưu điểm vượt trội, văn phòng mở đã khắc phục được những
hạn chế của kiểu văn phòng đóng kín truyền thống có phần cô lập và ít tính
tương tác. Lợi ích chính mà văn phòng mở đem lại chính là giảm thiểu không
gian riêng biệt, nhờ vậy có thể giúp các nhân viên di chuyển linh hoạt, trao đổi,
tương tác với nhau nhiều hơn.
Xu hướng văn phòng đa chức năng

34. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
33
Do nhu cầu tìm thuê văn phòng hiện tại đã vượt qua lượng cung nên càng
có nhiều doanh nghiệp ưu tiên tiết kiệm diện tích, không gian trong thiết kế văn
phòng của họ. Vì thế xu hướng văn phòng đa chức năng đã ra đời và giải quyết
được phần lớn các trăn trở của chủ doanh nghiệp.
Văn phòng đa chức năng được xây dựng bằng việc tối ưu không gian sử
dụng chung, một không gian có thể dễ dàng dùng vào nhiều mục đích khác nhau
như: phòng họp, phòng thuyết trình, phòng tiếp khách,…
2.3. Hạ tầng kỹ thuật xây dựng
Phương án Quy hoạch tổng mặt bằng:
1. Nguyên tắc:
+ Bố cục quy hoạch kiến trúc đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo
quy hoạch chung của khu vực.
+ Mật độ xây dựng tối đa khoảng 80% diện tích đất.
+ Đảm bảo các đường đi lại bố trí hợp lý và có sơ đồ hướng dẫn cụ thể,
phải bố trí các đường đi lại và vận chuyển riêng biệt cho các đối tượng hoạt
động.
+ Đảm bảo quy hoạch sử dụng hạ tầng kỹ thuật hợp lý.

35. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
34
2. Giải pháp quy hoạch:
Tổng mặt bằng được quy hoạch nhưng có thể được điều chỉnh tổng thể để
phù hợp với mật độ xây dựng cho phép của Tổ hợp. Bố trí đầy đủ tất cả các hạng
mục phụ trợ, hỗ trợ cho khối bệnh viện chính, đảm bảo dây chuyền sử dụng liên
hoàn, đảm bảo tiêu chuẩn của công trình công cộng.
Giải pháp thiết kế xây dựng một số hạng mục chính:
1. Nguyên tắc chung:
Chủ đầu tư định hướng nguyên tắc thiết kế chung là mang kiến trúc hiện
đại, thân thiện, hòa nhập với cảnh quanh xung quanh, tạo cảm giác gần gũi
thanh bình, mang tính chất nghỉ dưỡng cho các đối tượng được chăm sóc.
Bố cục khối tập chung hệ thống kỹ thuật, hệ thống giao thông đảm bảo
thuận tiện, hợp lý.
Đảm bảo các tiêu chuẩn cách ly. Tổ chức không gian cây xanh xen lẫn
công trình, tạo hiệu quả vật lý kiến trúc, không gian thân thiện, tạo môi trường
xanh sạch đẹp, các khu vực phục vụ nhu cầu của nhân viên văn phòng.
2. Giải pháp về an toàn thoát hiểm:
Dự án được thiết kế chống hỏa hoạn ngay khi lửa bắt đầu phát ra, theo bậc
chịu lửa của công trình, đảm bảo:
Tính ổn định của kết cấu chung tòa nhà khi xảy ra hỏa hoạn.
Đảm bảo thoát hiểm:
+ Hệ thống giao thông thẳng, đơn giản, rộng rãi, ngắn;
+ Bố trí lối thoát thuận tiện
+ Chia ô khu vực thoát hiểm bằng cửa chống cháy.
Hệ thống thiết bị tự động phát hiện và bảo vệ:
+ Vòi phun tự động chống lửa;
+ Robine chống hỏa hoạn được gia cố;
+ Thiết bị báo cháy tự động;
+ Bình cứu hỏa riêng;

36. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
35
+ Hệ thống hút khói;
+ Cột và ống nước cứu hỏa;
+ Thiết bị phụ: Hệ thống chiếu sáng trong trường hợp khẩn cấp, điện thoại
nội bộ, điện thoại gọi bệnh nhân …
Các thiết bị này góp phần vào việc tìm ra hỏa hoạn, từ đó khoanh vùng
dập lửa.
3. Hệ thống phụ trợ:
- Hệ thống công viên cây xanh;
- Hệ thống điện nước kỹ thuật, máy phát điện dự phòng…

37. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
36
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ
XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG
1.1. Chuẩn bị mặt bằng
Chủ đầu tư sẽ phối hợp với các cơ quan liên quan để thực hiện đầy đủ các
thủ tục về đất đai theo quy định hiện hành. Ngoài ra, dự án cam kết thực hiện
đúng theo tinh thần chỉ đạo của các cơ quan ban ngành và luật định.
1.2. Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư:
Dự án thực hiện tái định cư theo quy định hiện hành.
1.3. Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Dự án chỉ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng liên quan đến dự án như đường
giao thông đối ngoại và hệ thống giao thông nội bộ trong khu vực.
II. PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
2.1. Các phương án xây dựng công trình
T
T
Nội dung
Diện
tích
Số
lượn
g
Tầng
cao
Diện
tích sàn
ĐVT
I Xây dựng 37.836,5 m2
A Đất xây dựng công trình 13.512,0 - - - m2
1
Khối nhà văn phòng và điều
hành
3.312,0 8 3 9.936,0
m2
2
Khối nhà tập thể cán bộ công
nhân viên
7.300,0 73 3
21.900,
0 m2
3
Khối nhà chuyên gia và cán
bộ kỹ thuật cao cấp
2.900,0 29 3 8.700,0
m2
B Đất câyxanh 9.000,0 - - - m2
C
Đất đường nội bộ, vỉa hè,
sân Dal
15.324,5 - - -
m2
Hệ thống tổng thể
-
Hệ thống cấp nước
Hệ
thốn
g

38. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
37
T
T
Nội dung
Diện
tích
Số
lượn
g
Tầng
cao
Diện
tích sàn
ĐVT
-
Hệ thống cấp điện tổng thể
Hệ
thốn
g
-
Hệ thống thoát nước tổng
thể
Hệ
thốn
g
-
Hệ thống PCCC
Hệ
thốn
g
Các danh mục xây dựng công trình phải đáp ứng các tiêu chuẩn, quy
chuẩn và quy định về thiết kế xây dựng. Chi tiết được thể hiện trong giai đoạn
thiết kế cơ sở xin phép xây dựng.
2.2. Các phương án kiến trúc
Căn cứ vào nhiệm vụ các hạng mục xây dựng và yêu cầu thực tế để thiết
kế kiến trúc đối với các hạng mục xây dựng. Chi tiết sẽ được thể hiện trong giai
đoạn lập dự án khả thi và Bản vẽ thiết kế cơ sở của dự án. Cụ thể các nội dung
như:
1. Phương án tổ chức tổng mặt bằng.
2. Phương án kiến trúc đối với các hạng mục xây dựng.
3. Thiết kế các hạng mục hạ tầng.

39. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
38
Bản vẽ thiết kế quy hoạch dự án
Trên cơ sở hiện trạng khu vực dự án, thiết kế hệ thống hạ tầng kỹ thuật
của dự án với các thông số như sau:
 Hệ thống giao thông
Xác định cấp đường, cấp tải trọng, điểm đấu nối để vạch tuyến và phương
án kết cấu nền và mặt đường.
 Hệ thống cấp nước
Xác định nhu cầu dùng nước của dự án, xác định nguồn cấp nước sạch
(hoặc trạm xử lý nước), chọn loại vật liệu, xác định các vị trí cấp nước để vạch
tuyến cấp nước bên ngoài nhà, xác định phương án đi ống và kết cấu kèm theo.
 Hệ thống thoát nước
Tính toán lưu lượng thoát nước mặt của từng khu vực dự án, chọn tuyến
thoát nước mặt của khu vực, xác định điểm đấu nối. Thiết kế tuyến thu và thoát

40. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
39
nước mặt, chọn vật liệu và các thông số hình học của tuyến.
 Hệ thống xử lý nước thải
Khi dự án đi vào hoạt động, chỉ có nước thải sinh hoạt, nước thải từ các
khu sản xuất không đáng kể nên không cần tính đến phương án xử lý nước thải.
Xây dựng hệ thống xử lý nước thải sinh hoạt, hệ thống xử lý nước thải
trong sản xuất (nước từ việc xử lý giá thể, nước có chứa các hóa chất xử lý mẫu
trong quá trình sản xuất).
 Hệ thống cấp điện
Tính toán nhu cầu sử dụng điện của dự án. Căn cứ vào nhu cầu sử dụng
điện của từng tiểu khu để lựa chọn giải pháp thiết kế tuyến điện trung thế, điểm
đặt trạm hạ thế. Chọn vật liệu sử dụng và phương án tuyến cấp điện hạ thế ngoài
nhà. Ngoài ra dự án còn đầu tư thêm máy phát điện dự phòng.
III. PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN
3.1. Phương án tổ chức thực hiện
Dự ánđược chủ đầu tư trực tiếp tổ chức triển khai, tiến hành xây dựng và
khai thác khi đi vào hoạt động.
Dự án chủ yếu sử dụng lao động địa phương. Đối với lao động chuyên
môn nghiệp vụ, chủ đầu tư sẽ tuyển dụng thêm và lên kế hoạch đào tạo, bồi
dưỡng nghiệp vụ cho con em trong vùng để từ đó về phục vụ trong quá trình
hoạt động sau này.
Bảng tổng hợp Phương án nhân sự dự kiến(ĐVT: 1000 đồng)
TT Chức danh
Số
lượng
Mức thu
nhập bình
quân/tháng
Tổng
lương
năm
Bảo
hiểm
21,5%
Tổng/năm
1 Giám đốc 1 25.000 300.000 64.500 364.500
2
Ban quản lý,
điều hành
1 15.000 180.000 38.700 218.700
3
Công nhân
viên văn phòng
3 8.000 288.000 61.920 349.920
4 Nhân viên an 6 6.500 468.000 100.620 568.620

41. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
40
TT Chức danh
Số
lượng
Mức thu
nhập bình
quân/tháng
Tổng
lương
năm
Bảo
hiểm
21,5%
Tổng/năm
ninh, lao công
Cộng 11 103.000 1.236.000 265.740 1.501.740
3.2. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý
Thời gian hoạt động dự án: 50 năm kể từ ngày cấp Quyết định chủ trương
đầutư.
Tiến độ thực hiện: 24 tháng kể từ ngày cấp Quyết định chủ trương đầu tư,
trong đó:
STT Nội dung công việc Thời gian
1 Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư Quý III/2022
2
Thủ tục phê duyệt đồ án quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ
1/500
Quý IV/2022
3 Thủ tục phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường Quý IV/2022
4
Thủ tục giao đất, thuê đất và chuyển mục đích sử dụng
đất
Quý I/2023
5 Thủ tục liên quan đến kết nối hạ tầng kỹ thuật Quý II/2023
6
Thẩm định, phê duyệt TKCS, Tổng mức đầu tư và phê
duyệt TKKT
Quý II/2023
7
Cấp phép xây dựng (đối với công trình phải cấp phép xây
dựng theo quy định)
Quý III/2023
8 Thi công và đưa dự án vào khai thác, sử dụng
Quý IV/2023
đến Quý
III/2024

42. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
41
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG
I. GIỚI THIỆU CHUNG
Mục đích của công tác đánh giá tác động môi trường của dự án“Khu văn
phòng và nhà ở cán bộ”là xem xét đánh giá những yếu tố tích cực và tiêu cực
ảnh hưởng đến khu vực thực hiện dự án và khu vực lân cận, để từ đó đưa ra các
giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất lượng môi trường hạn
chế những tác động rủi ro cho môi trường và cho chính dự án khi đi vào hoạt
động, đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường.
II. CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG.
- Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 đã được Quốc hội nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 17/11/2020;
- Luật Phòng cháy và chữa cháy số 40/2013/QH13 đã được Quốc hội nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 22/11/20013;
- Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật số 68/2006/QH11 đã được Quốc
hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/06/2006;
- Bộ Luật lao động số 45/2019/QH14 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 20/11/2019;
- Nghị định số 127/2007/NĐ-CP ngày 01/08/2007 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật;
- Nghị định số 136/2020/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết một số
điều và biện pháp thi hành Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy;
- Nghị định số 80/2014/NĐ-CP ngày 06/08/2014 của Chính phủ về thoát
nước và xử lý nước thải;
- Nghị định số 03/2015/NĐ-CP ngày 06/01/2015 của Chính phủ quy định
về xác định thiệt hại đối với môi trường;

43. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
42
- Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;
- Nghị định số 40/2019/NĐ-CP ngày 13/05/2019 của Chính phủ quy định
về Nghị định sửa đổi bổ sung một số điều của một số nghị định chi tiết, hướng
dẫn thi hành Luật bảo vệ Môi trường;
Các tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng:
- TCVN 33:2006 - Cấp nước - Mạng lưới đường ống công trình - Tiêu
chuẩn thiết kế;
- QCVN 01:2008/BXD - Quy hoạch xây dựng;
- TCVN 7957:2008 - Tiêu chuẩn Thiết kế thoát nước - Mạng lưới bên
ngoài và công trình;
- QCVN 26:2010/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về tiếng ồn;
- QCVN 05:2013/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chất lượng
không khí xung quanh;
- Tiêu chuẩn vệ sinh lao động theo Quyết định số 3733/2002/QĐ-BYT
ngày 10/10/2002 của Bộ Y tế về việc ban hành 21 tiêu chuẩn vệ sinh lao động,
05 nguyên tắc và 07 thông số vệ sinh lao động.
III. SỰ PHÙ HỢP ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN
Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”được thực hiện tại Tỉnh Đồng
Tháp.
IV. NHẬN DẠNG, DỰ BÁO CÁC TÁC ĐỘNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐỐI
VỚI MÔI TRƯỜNG
4.1. Giai đoạn thi công xây dựng công trình
Tác động đến môi trường không khí:
Quá trình xây dựng sẽ không tránh khỏi phát sinh nhiều bụi (ximăng, đất,
cát…)từcôngviệc đào đất,sanủimặt bằng, vậnchuyển và bốc dỡ nguyên vật liệu

44. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
43
xây dựng, phatrộnvàsửdụngvôivữa, đấtcát...hoạtđộngcủacácmáymóc thiết bị
cũngnhư các phươngtiệnvận tảivà thicôngcơ giớitại công trường sẽ gây ra tiếng
ồn.Bụi phát sinh sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe công nhân trên công
trường và người dân lưu thông trên tuyến đường.
Tiếng ồnphátsinh trongquátrìnhthi công là không thể tránh khỏi. Tiếng ồn
có thể phát sinh khi xe, máy vận chuyển đất đá, vật liệu hoạt động trên công
trường sẽ gây ảnh hưởng đến người dân sống hai bên tuyến đường vận chuyển
và người tham gia giao thông.
Tác động của nước thải:
Trong giai đoạn thi công cũng có phát sinh nước thải sinh hoạt của công
nhân xây dựng. Lượng nước thải này tuy không nhiều nhưng cũng cần phải
được kiểm soát chặt chẽ để không làm ô nhiễm nguồn nước mặt, nước ngầm.
Nước mưa chảy tràn qua khu vực Dự án trong thời gian xây dựng cũng là
một trong những tác nhân gây ô nhiễm môi trường nếu dòng chảy cuốn theo bụi,
đất đá, xăng dầu và các loại rác thải sinh hoạt. Trong quá trình xây dựng dự án
áp dụng các biện pháp thoát nước mưa thích hợp.
Tác động của chất thải rắn:
Chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn này gồm 2 loại: Chất thải rắn từ
quá trình xây dựng và rác sinh hoạt của công nhân xây dựng. Các chất thải rắn
phát sinh trong giai đoạn này nếu không được quản lý và xử lý kịp thời sẽ có thể
bị cuốn trôi theo nước mưa gây tắc nghẽn đuờng thoát nước và gây ra các vấn đề
vệ sinh khác. Ở đây, phần lớn phế thải xây dựng (xà bần, cát, sỏi…) sẽ được tái
sử dụng làm vật liệu san lấp. Riêng rác sinh hoạt rất ít vì lượng công nhân không
nhiều cũng sẽ được thu gom và giao cho các đơn vị dịch vụ vệ sinh đô thị xử lý
ngay.
Tác động đến hệ sinh thái, cảnh quan khu vực:

45. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
44
Quá trình thi công cần đào đắp, san lấp mặt bằng, bóc hữu cơ và chặt bỏ
lớp thảm thực vật trong phạm vi quy hoạch nên tác động đến hệ sinh thái và
cảnh quan khu vực dự án, cảnh quan tự nhiên được thay thế bằng cảnh quan
nhân tạo.
Tác động đến sức khỏe cộng đồng:
Các chất có trong khí thải giao thông, bụi do quá trình xây dựng sẽ gây
tác động đến sức khỏe công nhân, người dân xung quanh (có phương tiện vận
chuyển chạy qua) và các công trình lân cận. Một số tác động có thể xảy ra như
sau:
– Các chất gây ô nhiễm trong khí thải động cơ (Bụi, SO2, CO, NOx, THC,...),
nếu hấp thụ trong thời gian dài, con người có thể bị những căn bệnh mãn tính
như về mắt, hệ hô hấp, thần kinh và bệnh tim mạch, nhiều loại chất thải có trong
khí thải nếu hấp thụ lâu ngày sẽ có khả năng gây bệnh ung thư;
– Tiếng ồn, độ rung do các phương tiện giao thông, xe ủi, máy đầm,…gây tác
động hệ thần kinh, tim mạch và thính giác của cán bộ công nhân viên và người
dân trong khu vực dự án;
– Các sự cố trong quá trình xây dựng như: tai nạn lao động, tai nạn giao thông,
cháy nổ,… gây thiệt hại về con người, tài sản và môi trường.
– Tuy nhiên, những tác động có hại do hoạt động xây dựng diễn ra có tính chất
tạm thời, mang tính cục bộ.
4.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng
Tác động do bụi và khí thải:
Đối với dự án, bụi và khí thải sẽ phát sinh do các nguồn chính:
Từ hoạt động giao thông (các phương tiện vận chuyển ra vào dự án);
Từ quá trình hoạt động:
 Bụi phát sinh từ quá trình vận chuyển, bốc dở, nhập liệu;

46. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
45
 Bụi phát sinh từ dây chuyền sản xuất (nếu có);
Hoạt động của dự án luôn gắn liền với các hoạt động chuyên chở hàng
hóa nhập, xuất kho và nguyên liệu. Đồng nghĩa với việc khi dự án đi vào hoạt
động sẽ phát sinh ô nhiễm không khí từ các phương tiện xe chuyên chở vận tải
chạy bằng dầu DO.
Mức độ ô nhiễm này còn tùy thuộc vào từng thời điểm có số lượng xe tập
trung ít hay nhiều, tức là còn phụ thuộc vào khối lượng hàng hóa nhập, xuất kho.
Đây là nguồn gây ô nhiễm di động nên lượng chất ô nhiễm này sẽ rải đều
trên những đoạn đường mà xe đi qua, chất độc hại phát tán cục bộ. Xét riêng lẻ,
tuy chúng không gây tác động rõ rệt đối với con người nhưng lượng khí thải này
góp phần làm tăng tải lượng ô nhiễm cho môi trường xung quanh. Cho nên chủ
dự án cũng sẽ áp dụng các biện pháp quản lý nội vi nhằm hạn chế đến mức thấp
nhất ảnh hưởng do ô nhiễm không khí đến chất lượng môi trường tại khu vực dự
án trong giai đoạn này.
Tác động do nước thải
Nguồn nước thải phát sinh tại dự án chủ yếu là nước thải sinh hoạt và
nước mưa chảy tràn.
Thành phần nước thải sinh hoạt chủ yếu bao gồm: Chất rắn lơ lửng (SS),
các chất hữu cơ (COD, BOD), dinh dưỡng (N, P…), vi sinh vật (virus, vi khuẩn,
nấm…)
Nếu nước thải sinh hoạt không được thu gom và xử lý thích hợp thì chúng
sẽ gây ô nhiễm môi trường nước mặt, đất, nước ngầm và là nguy cơ lan truyền
bệnh cho con người và gia súc.

47. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
46
Nước mưa chảy tràn: Vào mùa mưa, nuớc mưa chảy tràn qua khu vực sân
bãi có thể cuốn theo đất cát, lá cây… rơi vãi trên mặt đất đưa xuống hệ thống
thoát nước, làm tăng mức độ ô nhiễm nguồn nước tiếp nhận.
Tác động do chất thải rắn
Chất thải rắn sản xuất không nguy hại:phát sinh trong quá trình hoạt động
Chất thải rắn sản xuất nguy hại:Các chất thải rắn nguy hại phát sinh dính
hóa chất trong quá trình hoạt động. Xăng xe, sơn, dầu mỡ tra máy trong quá
trình bảo dưỡng thiết bị, máy móc; vỏ hộp đựng sơn, vecni, dầu mỡ; chất kết
dính, chất bịt kín là các thành phần nguy hại đối với môi trường và con người.
Chất thải rắn sinh hoạt: Phát sinh từ hoạt động của công nhân viên phần
rác thải chủ yếu là thực phẩm thừa, bao bì đựng thức ăn hay đồ uống như hộp
xốp, bao cà phê, ly sinh tố, hộp sữa tươi, đũa tre, ống hút, muỗng nhựa, giấy,…;
cành, lá cây phát sinh từ hoạt động vệ sinh sân vườn trong khuôn viên của nhà
máy. Theo thống kê của Tổ chức Y tế Thế giới (WHO, 1993), thì hệ số phát sinh
chất thải rắn sinh hoạt là 0,5 kg/người/ngày
V. PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN VỀ QUY MÔ,
CÔNG NGHỆ SẢN XUẤT
Căn cứ quá trình tham quan, khảo sát công nghệ trên địa bàn cả nước đối
với các phương pháp đã giới thiệu trên, phương án công nghệ áp dụng tại dự án
là công nghệ hiện đại phù hợp với quy mô dự án, đảm bảo các quy chuẩn môi
trường, bên cạnh đó, công nghệ sản xuất, máy móc chủ yếu mua tại trong nước
nên không cần phải chuyển giao công nghệ. Máy móc sản xuất đáp ứng các tiêu
chí yêu cầu sau:
- Phù hợp với tất cả các loại sản phẩm đầu vào
- Sử dụng tiết kiệm quỹ đất.

48. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
47
- Chi phí đầu tư hợp lý.
VI. BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU MÔI TRƯỜNG
6.1. Giai đoạn xây dựng dự án
Thường xuyên kiểm tra các phương tiện thi công nhằm đảm bảo các thiết
bị, máy móc luôn ở trong điều kiện tốt nhất về mặt kỹ thuật, điều này sẽ giúp
hạn chế được sự phát tán các chất ô nhiễm vào môi trường;
Bố trí hợp lý tuyến đường vận chuyển và đi lại. Các phương tiện đi ra
khỏi công trường được vệ sinh sạch sẽ, che phủ bạt (nếu không có thùng xe) và
làm ướt vật liệu để tránh rơi vãi đất, cát… ra đường, là nguyên nhân gián tiếp
gây ra tai nạn giao thông;
Công nhân làm việc tại công trường được sử dụng các thiết bị bảo hộ lao
động như khẩu trang, mũ bảo hộ, kính phòng hộ mắt;
Máy móc, thiết bị thực hiện trên công trường cũng như máy móc thiết bị
phục vụ hoạt động của dự án phải tuân thủ các tiêu chuẩn Việt Nam về an toàn
(ví dụ: TCVN 4726 – 89 Máy cắt kim loại - Yêu cầu đối với trang thiết bị điện;
TCVN 4431-1987 Tiêu chuẩn bắt buộc áp dụng toàn phần: Lan can an toàn -
Điều kiện kĩ thuật, …)
Hạn chế vận chuyển vào giờ cao điểm: hoạt động vận chuyển đường bộ sẽ
được sắp xếp vào buổi sáng (từ 8h đến 11h00), buổi chiều (từ 13h30 đến 16h30),
buổi tối (từ 18h00 đến 20h) để tránh giờ tan ca của công nhân của các công trình
lân cận;
Phun nước làm ẩm các khu vực gây bụi như đường đi, đào đất, san ủi mặt
bằng…

49. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
48
Che chắn các bãi tập kết vật liệu khỏi gió, mưa, nước chảy tràn, bố trí ở
cuối hướng gió và có biện pháp cách ly tránh hiện tượng gió cuốn để không ảnh
hưởng toàn khu vực.
Đối với chất thải rắn sinh hoạt được thu gom vào những thùng chuyên
dụng có nắp đậy. Chủ đầu tư sẽ ký kết với đơn vị khác để thu gom, xử lý chất
thải sinh hoạt đúng theo quy định hiện hành của nhà nước.
Xây dựng nội quy cấm phóng uế, vứt rác sinh hoạt, đổ nước thải bừa bãi
gây ô nhiễm môi trường và tuyên truyền cho công nhân viên của dự án.
Luôn nhắc nhở công nhân tuân thủ nội quy lao động, an toàn lao động và
giáo dục nâng cao ý thức bảo vệ môi trường cộng đồng.
6.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng
Giảm thiểu ô nhiễm không khí
Nồng độ khí thải phát sinh từ phương tiện giao thông ngoài sự phụ thuộc
vào tính chất của loại nhiên liệu sử dụng còn phải phụ thuộc vào động cơ của
các phương tiện. Nhằm hạn chế đến mức thấp nhất ảnh hưởng của các phương
tiện vận chuyển, Chủ đầu tư sẽ áp dụng các biện pháp sau:
Tất cả phương tiện vận chuyển ra vào dự án phải đạt Tiêu chuẩn Việt
Nam về an toàn kỹ thuật và môi trường theo đúng Thông tư số 10/2009/TT-
BGTVT của Bộ Giao thông Vận tải ngày 24/06/2009;
Quy định nội quy cho các phương tiện ra vào dự án như quy định tốc độ
đối với các phương tiện di chuyển trong khuôn viên dự án, yêu cầu tắt máy khi
trong thời gian xe chờ…;

50. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
49
Trồng cây xanh cách ly xung quanh khu vực thực hiện dự án và đảm bảo
diện tích cây xanh chiếm 20% tổng diện tích dự án như đã trình bày trong báo
cáo;
Giảm thiểu tác động nước thải
Quy trình xử lý nước thải bằng bể tự hoại:
Nước thải từ bồn cầu được xử lý bằng bể tự hoại. Bể tự hoại là công trình
đồng thời làm hai chức năng: lắng và phân hủy cặn lắng. Cặn lắng giữ trong bể
từ 3 – 6 tháng, dưới ảnh hưởng của các vi sinh vật kỵ khí, các chất hữu cơ bị
phân hủy, một phần tạo thành các chất hòa tan. Nước thải lắng trong bể với thời
gian dài bảo đảm hiệu suất lắng cao.
Khi qua bể tự hoại, nồng độ các chất hữu cơ trong nước thải giảm khoảng
30%, riêng các chất lơ lửng hầu như được giữ lại hoàn toàn.
Bùn từ bể tự hoại được chủ đầu tư hợp đồng với đơn vị có chức năng để
hút và vận chuyển đi nơi khác xử lý.
Giảm thiểu tác động nước mưa chảy tràn:
Thiết kế xây dựng và vận hành hệ thống thoát nước mưa tách biệt hoàn
toàn với với hệ thống thu gom nước thải;
Định kỳ nạo vét các hố ga và khai thông cống thoát nước mưa;
Quản lý tốt chất thải rắn sinh hoạt, chất thải rắn sản xuất và chất thải nguy
hại, tránh các loại chất thải này rơi vãi hoặc bị cuốn vào hệ thống thoát nước
mưa.
Giảm thiểu ô nhiễm chất thải rắn
Chủ đầu tư cam kết sẽ tuân thủ đúng pháp luật hiện hành trong công tác
thu gom, lưu trữ và xử lý các chất thải rắn, cụ thể là tuân thủ theo Nghị định số

51. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
50
38/2015/NĐ-CP ngày 24/04/2015 của Chính phủ về việc quản lý chất thải và
phế liệu thông tư số 36/2015/TT-BTNMT ban hành ngày 30/6/2015 về Quy định
quản lý chất thải nguy hại.
VII. KẾT LUẬN
Các tác động từ hoạt động của dự án tới môi trường là không lớn và hoàn
toàn có thể kiểm soát được. Đồng thời, các sản phẩm mà dự án tạo ra đóng vai
trò rất quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu của thị trường. Hoạt động của dự
án mang lại lợi ích đáng giá và đặc biệt có hiệu quả về mặt xã hội lớn lao, tạo
điều kiện công việc làm cho người lao động tại địa phương.
Trong quá trình hoạt động của dự án, các yếu tố ô nhiễm môi trường phát
sinh không thể tránh khỏi. Nhận thức được tầm quan trọng của công tác bảo vệ
môi trường, mối quan hệ giữa phát triển sản xuất và giữ gìn trong sạch môi
trường sống, Chủ đầu tư sẽ thực hiện các bước yêu cầu của công tác bảo vệ môi
trường. Bên cạnh đó, vấn đề an toàn lao động trong sản xuất cũng được chú
trọng.

52. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
51
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC
HIỆNVÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN
I. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN.
Nguồn vốn: vốn chủ sở hữu 20%, vốn vay 80%. Chủ đầu tưsẽ làm việc
với các ngân hàng thương mại để vay dài hạn. Lãi suất cho vay các ngân hàng
thương mại theo lãi suất hiện hành.
Tổng mức đầu tư xây dựng công trình được lập dựa theo quyết định về Suất
vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổnghợp bộ phận kết cấu công
trình của Bộ Xây dựng; giá thiết bị dựa trên cơ sở tham khảo các bản chào giá
của các nhà cung cấp vật tư thiết bị.
Nội dung tổng mức đầu tư
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây
dựng dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”làm cơ sở để lập kế hoạch và
quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư bao gồm: Chi phí xây dựng và lắp đặt, Chi phí vật tư thiết
bị; Chi phí tư vấn, Chi phí quản lý dự án & chi phí khác, dự phòng phí.
Chi phí xây dựng và lắp đặt
Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình; Chi phí xây dựng
công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí nhà tạm tại hiện
trường để ở và điều hành thi công.
Chi phí thiết bị
Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ; chi phí đào tạo và chuyển giao công
nghệ; chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo
hiểm thiết bị; thuế và các loại phí có liên quan.
Các thiết bị chính, để giảm chi phí đầu tư mua sắm thiết bị và tiết kiệm
chi phí lãi vay, các phương tiện vận tải có thể chọn phương án thuê khi cần thiết.
Với phương án này không những giảm chi phí đầu tư mà còn giảm chi phí điều
hành hệ thống vận chuyển như chi phí quản lý và lương lái xe, chi phí bảo trì
bảo dưỡng và sửa chữa…

53. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
52
Chi phí quản lý dự án
Chi phí quản lý dự án tính theo Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn
đầu tư xây dựng công trình.
Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công
việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn
thành nghiệm thu bàn giao công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm:
- Chi phí tổ chức lập dự án đầu tư.
- Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, tổng mức đầu tư; chi phí tổ chức
thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công
trình.
- Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
- Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ và quản lý chi phí
xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường của công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán,
quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;
- Chi phí khởi công, khánh thành;
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm
- Chi phí khảo sát xây dựng phục vụ thiết kế cơ sở;
- Chi phí khảo sát phục vụ thiết kế bản vẽ thi công;
- Chi phí tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây
dựng công trình;
- Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phí
phân tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn
nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tư thiết, tổng
thầu xây dựng;
- Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng và giám
sát lắp đặt thiết bị;
- Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;
- Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toán, định

54. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
53
mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng;
- Chi phí tư vấn quản lý dự án;
Chi phí khác
Chi phí khác bao gồm các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng;
chi phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý dự án và
chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên:
- Chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư; Chi phí bảo hiểm công trình;
- Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư;
- Chi phí vốn lưu động ban đầu đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm
mục đích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng; chi phí cho quá trình tiền
chạy thử và chạy thử.
Dự phòng phí
- Dự phòng phí bằng 5% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự
án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác.
II. HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN.
2.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư của dự án: 362.075.432.000 đồng.
(Ba trăm sáu mươi haitỷ, không trăm bảy mươi lăm triệu, bốn trăm ba mươi hai
nghìn đồng)
Trong đó:
+ Vốn tự có (20%) : 72.415.086.000 đồng.
+ Vốn vay - huy động (80%) : 289.660.346.000 đồng.
2.2. Dự kiến nguồn doanh thu vàcông suất thiết kế của dự án:
Cho thuê văn phòng 24,0 phòng
Cho thuê nhà ở cán bộ công nhân viên 73,0 căn
cho thuênhà chuyên gia và cán bộ kỹ thuậtcao cấp 29,0 căn
Nội dung chi tiết được trình bày ở Phần phụ lục dự án kèm theo.

55. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
54
2.3. Các chi phí đầu vào của dự án:
Chi phí đầu vào của dự án % Khoản mục
1 Chi phí marketing, bán hàng 3% Doanh thu
2 Chi phí khấu hao TSCĐ "" Khấu hao
3 Chi phí bảo trì thiết bị 5% Tổng mức đầu tư thiết bị
4 Chi phí quản lý vận hành 10% Doanh thu
5 Chi phí lãi vay "" Kế hoạch trả nợ
6 Chi phí lương "" Bảng lương
Chế độ thuế %
1 Thuế TNDN 20
2.4. Phương ánvay.
• Sốtiền : 289.660.346.000 đồng.
• Thờihạn : 10năm (120tháng).
• Ân hạn : 1năm.
• Lãi suất,phí : Tạmtínhlãisuất10%/năm(tùytừngthờiđiểmtheo lãisuất
ngânhàng).
• Tài sản bảo đảm tín dụng: thế chấp toàn bộ tài sản hình thành từ vốnvay.
Lãi vay, hình thức trả nợgốc
1 Thời hạn trả nợ vay 10 năm
2 Lãi suất vay cố định 10% /năm
3 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) 15% /năm
4 Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC 9,4% /năm
5 Hình thức trả nợ 1
(1: trả gốc đều; 2: trả gốc và lãi đều; 3: theo năng lực của dự án)
Chi phí sử dụng vốn bình quân được tính trên cơ sở tỷ trọng vốn vay là
80%; tỷ trọng vốn chủ sở hữu là 20%; lãi suất vay dài hạn 10%/năm; chi phí sử
dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) là15%/năm.

56. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
55
2.5. Các thông số tài chính của dự án
2.5.1. Kế hoạch hoàn trả vốn vay.
Kết thúc năm đầu tiên phải tiến hành trả lãi vay và trả nợ gốc thời gian trả
nợ trong vòng 10 năm của dự án, trung bình mỗi năm trả 46,3 tỷ đồng. Theo
phân tích khả năng trả nợ của dự án (phụ lục tính toán kèm theo) cho thấy, khả
năng trả được nợ là rất cao, trung bình dự án có khả năng trả được nợ, trung bình
khoảng trên 116% trả được nợ.
2.5.2. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn.
Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế
và khấu hao cơ bản của dự án để hoàn trả vốn vay.
KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư.
Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (phần phụ lục) thì
chỉ số hoàn vốn của dự án là10,6lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ được
đảm bảo bằng10,6đồng thu nhập. Dự án có đủ khả năng tạo vốn cao để thực
hiện việc hoàn vốn.
Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận
thấy đến năm thứ 7 đã thu hồi được vốn và có dư, do đó cần xác định số tháng
của năm thứ 6 để xác định được thời gian hoàn vốn chính xác.
Số tháng = Số vốn đầu tư còn phải thu hồi/thu nhập bình quân năm có dư.
Như vậy thời gian hoàn vốn giản đơn của dự án là 6 năm 6 thángkể từ
ngày hoạt động.
2.5.3. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.
Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốn được phân tích cụ thể ở bảng
phụ lục tính toán của dự án. Như vậy PIp = 2,03cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra
đầu tư sẽ được đảm bảo bằng 2,03đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng tỏ
dự án có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 9,4%).
P
t
i
F
P
CFt
PIp
n
t
t



 1
)
%,
,
/
(

57. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
56
Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ9 đã hoàn được vốn và có dư.
Do đó ta cần xác định số tháng cần thiết của năm thứ8.
Như vậy thời gian hoàn vốn có chiết khấu của dự án là 8 năm 11 thángkể
từ ngày hoạt động.
2.5.4. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV).
Trong đó:
- P: Giá trị đầu tư của dự án tại thời điểm đầu năm sản xuất.
- CFt : Thu nhập của dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao.
Hệ số chiết khấu mong muốn 9,4%/năm.
Theo bảng phụ lục tính toán NPV =374.500.732.000 đồng. Như vậy chỉ
trong vòng 50 năm của thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt được sau khi trừ
giá trị đầu tư qui về hiện giá thuần 374.500.732.000 đồng> 0 chứng tỏ dự án có
hiệu quả cao.
2.5.5. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) là tỷ suất chiết khấu mà tại đó hiện giá
ròng NPV bằng 0. Hay nói cách khác, IRR là suất chiết khấu mà khi dùng nó để
quy đổi dòng tiền tệ thì giá trị hiện tại của dòng thu nhập cân bằng với giá trị
hiện tại của chi phí.
0 = NPV = ∑
Ct
(1 + 𝑟∗)t
− C0
n
t=0
→ 𝑟∗
= 𝐼𝑅𝑅
Trong đó:
- C0: là tổng chi phí đầu tư ban đầu (năm 0)
- Ct: là dòng tiền thuần tại năm t
- n: thời gian thực hiện dự án.
- NPV: hiện giá thuần.






Tp
t
t
Tp
i
F
P
CFt
P
O
1
)
%,
,
/
(






n
t
t
t
i
F
P
CFt
P
NPV
1
)
%,
,
/
(

58. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
57
Theo phân tích được thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán
cho thấy IRR = 17,85%>9,4% như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ dự án
có khả năng sinh lời.

59. Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”
Tư vấn dự án: 0918755356-0903034381
58
KẾT LUẬN
I. KẾT LUẬN.
Với kết quả phân tích như trên, cho thấy hiệu quả tương đối cao của dự án
mang lại, đồng thời giải quyết việc làm cho người dân trong vùng. Cụ thể như
sau:
+ Các chỉ tiêu tài chính của dự án cho thấy dự án có hiệu quả về mặt kinh tế.
+ Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng 6,2 tỷ
đồng thông qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động của dự án.
+ Hàng năm giải quyết việc làm cho hàng trăm lao động của địa phương.
Góp phần phát huy tiềm năng, thế mạnh của địa phương; đẩy nhanh tốc độ
phát triển kinh tế.
II. ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ.
Với tính khả thi của dự án, rất mong các cơ quan, ban ngành xem xét và
hỗ trợ chúng tôi để chúng tôi có thể triển khai thực hiện các bước của dự án
“Khu văn phòng và nhà ở cán bộ”tại Tỉnh Đồng Tháp theo đúng tiến độ và quy
định, sớm đưa dự án đi vào hoạt động.