第５７回あやこCafe（民泊）掲載用

「民泊」について
〜大阪府視察報告と民泊条例をめぐる動向〜
２０１６年１月２６日
江東区議会議員
鈴木綾子
第５7回「あやこcafé」
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本日の内容
■民泊の背景
■大阪府視察報告
■江東区の状況
■民泊をめぐる動向
国・東京都・特別区の動き

民泊の背景：外国人観光客の増加
出典：観光庁資料「宿泊需要の状況について」 http://www.mlit.go.jp/common/001115559.pdf

民泊の背景：ホテルの客室稼働率の増加（観光庁資料）
出典：観光庁資料 http://www.mlit.go.jp/common/001115559.pdf

民泊の背景：民間調査による宿泊需要予測（観光庁）
出典：観光庁資料 http://www.mlit.go.jp/common/001115559.pdf

民泊の背景：シェアリングエコノミーの広がり（民泊含む）
出典：民泊のありかたに関する検討会（観光庁）新経済連盟資料 http://www.mlit.go.jp/common/001113523.pdf

出典：民泊のありかたに関する検討会（観光庁）新経済連盟資料 http://www.mlit.go.jp/common/001113523.pdf
民泊の背景：シェアリングエコノミーの広がり

視察報告：大阪府
日時：平成２８年１月２２日（金）10:00〜12:00
場所：大阪府庁舎
視察先：大阪府戦略事業室特区推進課
中谷敬課長補佐
参加議員：鈴木綾子（維新・民主・無所属クラブ）
江東区では、豊洲や有明などの湾岸エリアを中心に、airbnbなどを介したマンションの民泊
が問題になっている一方で、２０２０年の東京オリンピック・パラリンピックを前に、外国人
観光客の増加、今後のホテル不足が深刻化していくこともあり、対応が求められている。
江東区における「民泊条例」制定に向けた課題を抽出し、対応策を検討するため、平成２７年
10月に、国家戦略特区の特例を活用し、全国の自治体で初めてとなる「民泊条例」が可決され
た大阪府を視察。民泊条例の概要や制定までの経緯、課題などについて詳細にお話を伺った。
視察の目的
【大阪府について】
■人口：884万7838人
（２０１５年５月１日現在）
■面積：1904.99㎢
■人口密度：4,649人/㎡
■一般会計予算：３兆713億円（２７年度）
■市予算総合計：１兆4,132億円
【大阪府議会について】
■議員定数：88人
■会派構成：
大阪維新の会：４３名
自由民主党・無所属：２５名
公明党：１５名
日本共産党：３名
民主党：１名

出典：日本経済新聞平成２７年１０月２８日
新聞記事：民泊スタート大阪府が発の条例可決、東京・大田区も年内制定へ
平成２７年10月に、大阪府議会で国家戦略特区の特例を活用し、全国の自治体で初めてとなる「民泊条例」
（大阪府国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に関する条例）が可決。

大阪府視察：「外国人滞在施設経営事業」（民泊）とは
・宿泊料を受けて、人に寝具を使用して施設をさせる営業をする者は、旅館業法の許可が必要である。
・国家戦略特区「外国人滞在施設経営事業」は、国家戦略特区区域内で、一定の要件を満たす外国人向けの
施設については、知事の認定を受けることにより、旅館業法の適用を除外。
７日〜１０日
25㎡以上
出典：大阪府提供資料

大阪府視察：旅館業と外国人滞在施設、ウィークリーマンションの比較

大阪府視察：「民泊」の意義・必要性
・海外からの旅行者が急増し、宿泊施設が不足している中、より安心・快適な滞在環境を提供するための選
択肢の一つが、国家戦略特区における「外国人滞在施設経営事業」
・しかし同事業は、治安や近隣住民への生活環境の懸念等のしての指摘がなされ、実施に必要な条例案が否
決となった。
・そのため、指摘事項に対応する制度的な改善について、この間、国と協議を続けてきた。
・その結果、国の通知等の措置がなされたので、改めて必要な条例等の提案を行う。

大阪府視察：民泊条例実施区域
大阪府の民泊条例制定の対象となるのは、大阪府の全市町村（４３市町村）から６市（政令市・中核市）を
３７市町村。政令・中核市については別途自治体による条例制定が必要となる。
実施地域については各自治体の実情にあわせ、「①工業専用地域を除く全地域」、②「ホテル、旅館の建
設が可能な地域で床面積３０００㎡以下」③「実施しない」となっている。

大阪府視察：民泊条例制定・治安面への不安への措置
・旅館業法で講じられている措置と同様に、滞在者名簿への記載、備えうけを義務づけ、本人確認を実施。
これを怠った場合、外国人滞在者の平穏な滞在に支障が生じた時は、事業の認定を取り消しし得る。

大阪府視察：近隣住民への影響に対する措置・立入調査権限の
制定滞在者による騒音、ゴミ出しトラブル等の近隣とのトラブル防止や、苦情対応のために必要な措置を講じる。
これらを怠った場合で、外国人滞在者の平穏な滞在に支障が生じた場合には、事業の認定取り消しが可能。

大阪府視察：事業実施に向けた規定整備
21,200円
10,500円 2,500円

大阪府視察：大阪府国家戦略特別区域外国人施設経営事業に関する条例
（平成２７年１１月２日交付）

大阪府視察：
インターネット仲介業者サイトに登録し、営業している宿泊施設（いわゆる民泊）の対
応について

大阪府視察：外国人の滞在状況（大阪府内）
大阪府における観光客の１施設当たりの宿泊日数は、宿泊者全体で1.42泊、外国人は1.68泊。平均泊数は4.1
泊である。外国人の滞在日数で７日間以上は約４５％。
外国人観光客の傾向としては、一つの宿泊施設ではなく、場所を変えて複数の施設に滞在する傾向がある。

大阪府視察：よくある質問（FAQ）

東京オリンピック・パラリンピック開催の中心地となる江東区
出典：江東区ホームページ

東京オリンピック・パラリンピック開催の中心地となる江東区
出典：江東区オリンピック・パラリンピックまちづくり基本計画資料

鈴木あやこの議会質問：（平成26年度決算審査特別委員会：2015年10月・土
木費）■マンションの民泊について
質問：
マンションの一室がインターネットサイト上（airbnb：世界１９０カ国
以上、８０万件の利用がある海外資本のサイト）で短期間の賃貸がな
されているケースが増えており、江東区の物件も３００件以上の登録
がある。（部屋のオーナーは自宅を宿として営業することで利益を上
げており、投機目的のマンションよりも高利回りで運用することを目
的として複数の物件に投資する人もおり、運用代行会社もできてきて
いる。
①本区では、このような実態を把握しているか。
答弁：（住宅課長）
インターネットサイト上でマンションの一室が短期間
の賃貸がなされているケースが増えているという事実
は承知している。
Airbnb（エアー・ビーアンドビー）は所在しているマ
ンションの一室などをAirbnbが運営しているサイトに
登録をし、外国人旅行客等に対してインターネットを
通じて有料で宿泊先を提供するアメリカの企業。
２００７年から２００８年頃にサービスを開始して
以来、世界各国で普及されているサービスであるとい
うふうに認識をいる。日本では古民家やマンションの
一室をAirbnbのサービスを通じて外国人観光客が利用
するという例を聞いたことがある。
出典：airbnb ホームページ https://www.airbnb.jp

（２）マンションの民泊について
質問：
②豊洲・有明などの湾岸エリアの分譲マンションにおいては、管理組合の許可なく不特定多
数、国籍を問わずホテルの部屋のように賃貸が繰り返されることで、近隣住民からの苦情に発
展し、管理組合が頭を抱えている。私のところにも相談事例があるが、管理規約を改正し、部
屋の賃貸を禁止し、違反した者には、管理組合などで物件の立ち入り調査をするなどを明記し
た上で、掲示板に張り紙を貼ったり、部屋を貸している区分所有者に勧告したりするなどをし
ているが、問題解決に至らないケースも多いようだ。
管理面でも、分譲マンションの部屋や共有部の施設などを所有者でない不特定多数が利用す
ることで、騒音や共用部を雑に使うなどして、マンションの資産価値が低下するという意味で
危惧している管理組合もあると聞いている。他の自治体では、賃貸されている物件へ立入調査
し、行政指導しているケースなどもあるようだ。
・本区では相談事例はあるか。
・現状本区で相談を受けた場合は、そのような対応はできるのか。
・相談があったときには問題解決に向けてどのような対応が可能か。
江東区においては、豊洲地区（豊洲・有
明など）を中心に区内全域に登録がある。
なかには、分譲マンションを管理組合の
許可なくairbnbの貸出を行っていることも
ある。騒音・ゴミ出し・共用施設の使用、
セキュリティなどの面でトラブルが発生す
る原因ともなっている。
利用者にとっては、便利に宿泊できるメ
リットもある一方で、生活衛生上・マン
ションの管理面上で課題になっている。
出典：airbnb ホームページ https://www.airbnb.jp
鈴木あやこの議会質問：（平成２６年度決算審査特別委員会：２０１５年10
月）

（２）マンションの民泊について
相談：
・本区では相談事例はあるか。
・現状本区で相談を受けた場合は、立入調査や行政指導の対応はできるのか。
・相談があったときには問題解決に向けてどのような対応が可能か。
答弁：（住宅課長)
住宅課では、本件に関しての相談事例はないが、本区で実施している分譲マンション相談会で相
談を受け付けることは可能。また、相談があった時の対応については、住宅課としてはは、管理
規約の改正、それも日本語だけでなく、英語や中国語と言った言語も併記して行い、部屋の賃貸
を禁止するという助言を相談者の方に行うと言った対応になる。
（答弁：生活衛生課長）
豊洲・有明地区の一部で、そのようなことがあることは聞いている。相談事例としては、昨年と
今年で３件。
１例目は、許可を得ずにウィークリーマンションを営業しているという情報に基づき施設調査
を行った事例で、インターネットに宿泊料金を掲示し、短期の宿泊を行わせてた。経営者を注意
し、営業を止めさせた。
２例目は、近隣の住民から問い合わせのあった事例です。区内でインターネットの宿泊サイト
に掲載し、短期間の宿泊客を泊めていることがわかったもので、経営者に重ねて注意を行い、営
業を止めさせた。
３例目は、マンション管理会社からの相談で、内容は、「マンションの区分所有者の弁護士と、
管理会社で意見交換を行い、民泊を行わないことで解決しているが、「インターネットで宿泊者
を募集し、宿泊料を取って人を宿泊させること」に法的な問題はないか、との問い合わせがあっ
たというもの。
保健所では、相談があったならば現場調査を行い、営業者に説明を求め、行っている行為が旅
館業法に抵触するならば、旅館業法に基づき改善指導を行う。
月）

（質問）③民泊条例の制定について
東京オリンピック開催に向けてホテル需要が増加する中、豊洲地区でホテル開業の予定はあるが、
区内の宿泊施設の不足は目に見えている。喫緊の課題であるため、何らかの手を打つことが必要。
旅館業法では、空き部屋の短期貸出にフロントなどの設置を義務づけているが、内閣府では、国
家戦略特区構想の一つとして、旅館業法の特例を設けており、特区指定された自治体が条例を制定
すれば、規制緩和がなされ、７日間以上の宿泊に限り、運用を認可することができる。江東区は国
家戦略特区に指定されており、条例を制定すれば旅館業法の許可なしに、空き部屋を宿泊施設に転
用することが可能になる。
大阪市では国家戦略特区に基づく規制緩和策を活用し、マンションなどの空き部屋を宿泊場所
とする条例案を制定する動きがある。
大田区では、東京オリンピックに向け、外国人旅行者の宿泊に対応するため、マンションなどの
空き部屋を宿泊施設として活用する「民泊」を一定の条件のもとで、年内に制定する方針を示した。
・本区では他自治体の条例制定の動きについてどのような見解を持っているか。
・条例制定などについては区ではどのように考えているか。
（答弁：港湾臨海対策担当課長）
国家戦略特区別区域法における旅館業法の特例については、本区も含まれている東京圏の国家
戦略特別区域計画の素案に記載されていることから、他の自治体の動向を注視している。
旅館業法の特例につきましては、地域住民の理解も含めた課題もあると認識していることから、
条例化については、庁内で連携して検討している。
（鈴木まとめ）東京五輪を想定したホテル不足については、民泊の推進を図る、という国の方針
もあり、空き部屋の貸出にきちんとしたルールや、行政の立ち入り権限等を定めたしっかりとし
た条例を制定することは一つの解であると思う。マンション住民や様々な利害関係者などの声も
良く聞いた上で、よりよい方法を考えていくことが重要である。
月）

江東区内の民泊相談事例：豊洲地区マンション管理組合
airbnbの普及により、江東区の豊洲地区（湾岸エリア）の分譲マンションにおいて、管理組合の許可なく民
泊を行っており、利用者による騒音や、不特定多数が出入りする事から治安面等による近隣住民の苦情があが
り、「民泊をやめさせてほしい」という相談事例があり、対応。
江東区保健所へ対応を依頼し、管理組合と連携し、部屋の貸出（営業）を行っていた住居所有者に連絡し、部
屋の貸出（airbnbの営業）をやめさせた。
貸出を行っていた住居所有者は、外国人（中国人）であり、言葉の面での意思疎通の困難も想定された事から、
住民が日本語・英語・中国語の３カ国語の民泊禁止の掲示を行い対応を行った。
対応の概要
対処方法
①管理規約に「部屋の貸出」を禁止する規定を設ける。
→相談のあったマンションは既に管理規約にて、規定整備済であったため、「近隣住民が貸出を承諾していな
い」と行政が判断する根拠となった。
管理規約の整備は、抑止効果になりうる。管理規約の制定に関する相談は、江東区住宅課が窓口となる。
②部屋の所有者への連絡
民泊による近隣の苦情の対応窓口は、江東区保健所、生活衛生課。
相談事例は、管理組合による「内容証明郵便の送付」を行うも、受け取り拒否、電話連絡をするが、部屋の貸
出を辞めさせる確約をとる事ができない、という状況に陥っていたため、airbnbサイトなどの証拠を提示し、
保健所に対応を依頼。
通知文を発行し、「部屋の営業について保健所に連絡する旨」を通知。
並行して、マンションの掲示板に日本語・英語・中国語「民泊禁止の掲示」を行う。
③保健所に部屋の所有者が連絡し、「部屋の貸出は旅館業法違反」であり、貸出をやめるように指導。
既に予約されていた利用者の宿泊が終了した時点でairbnbによる部屋の貸出を終了した。

・民泊をめぐる動向
・東京都・国の動き

参考：民泊のありかたに関する検討会（観光庁）Airbnb提出資料
出典：民泊のありかたに関する検討会（観光庁）資料：http://www.mlit.go.jp/common/001113522.pdf

最新動向：民泊条例（大田区に続き杉並・港・渋谷・品川なども検討）
品川区長「民泊」条例検討…東京五輪向け（読売新聞 2015年11月18日）
品川区の浜野健区長は17日に開いた記者会見で、2020年の東京五輪・パラリンピックに向
け、マンションなどの空き部屋を宿泊施設として活用する「民泊」を認める条例の制定を検討
していることを明らかにした。
都内では大田区が12月議会で条例の成立を目指しており、それに続く動きとなる。
浜野区長は「区内全域を考えているわけではない」と述べ、旧東海道品川宿の地域にある空き
家の活用などを例に挙げた。（以下、省略）
民泊、都内で機運高まる訪日客誘客、大田区に続き港・豊島区でも協議
近隣住民の理解課題（日経新聞 2015年11月6日）
東京都内で一般住宅などに観光客を泊める「民泊」の制度化に向けた動きが広がっている。
国家戦略特区の特例で、まず大田区が12月に条例を制定する。外国人が多い港区や渋谷区も検
討を始めた。訪日客の急増などによる宿泊施設不足に公的に対応する。ただ近隣トラブルや衛
生面などへの影響を懸念する声も根強い。地域の合意形成や安全・安心を確保する仕組みづく
りが課題となる。（以下、省略）
杉並区も民泊条例制定へ、地域振興、外国人観光客受け皿に（産経新聞2015年１２月５日）
20２０年東京五輪・パラリンピック開催決定などで、都内を訪れる外国人観光客が増加傾向
にあるなか、杉並区は、住宅などの空き部屋を宿泊施設として活用する「民泊」を認める条例
の制定を目指す方針だ。条例制定で、外国人観光客を取り込み、地域振興につなげたい考えだ。
旅館業法では、宿泊施設として営業する場合、フロントなどの必要な設備を整備することな
どが求められている。国家戦略特区の対象地域になっている同区は、特区による規制緩和を利
用し、住宅の空き部屋などを宿泊施設として活用する「民泊」を認める条例制定を目指す。

民泊条例制定に向けた国・東京都の動き
規制緩和で一般の住宅などを宿泊施設として活用する「民泊」について、平成２７年１０月
に内閣府で開かれた国家戦略特区の会議で正式に了承され、大田区議会では１２月に民泊条例
が可決。東京都は、国、大田区と連携して、安全面・衛生面にも配慮した全国的にリーディン
グケースとなる運用体制の整備に取り組む方針を示している。
出典：内閣府地方創生推進室東京圏国家戦略特別区域会議（第7回：平成２７年１０月１４日）資料

東京圏国家戦略特別区域区域計画（詳細）
出典：内閣府ホームページ
「旅館業法の特例」（民泊）、国家戦略特区の区域指定を受ける（平成２７年１０月２
０日）

旅館業法の苦情について（新宿区）
出典：民泊サービスに関するあり方の検討会（第４回：平成２８年１月１２日）資料http://www.mlit.go.jp/kankocho/page06_000093.html

旅館業法の苦情について（新宿区）
出典：民泊サービスに関するあり方の検討会資料（第５回）新宿区資料http://www.mhlw.go.jp/file/05-Shingikai-11121000-Iyakushokuhinkyoku-Soumuka/0000110159.pdf

最新動向：旅館業法の緩和（平成２８年１月２６日：NHK）
出典：NHK NEWS WEB 平成２８年１月２６日

最新動向：民泊サービスの推進に関する意見（規制改革会議２０１５年１２月）
民泊サービスの拡大については、政府の規制改革会にて、大胆な検討をすすめる動きがある。
出典：民泊サービスに関するあり方の検討会（第８回：平成２８年１月１２日）資料http://www.mlit.go.jp/kankocho/page06_000093.html

第５７回あやこCafe（民泊）掲載用

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