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1. 인천광역시도시개발공사의 미래 도약 내실화를 위한 경영진단
- 비전 / 전략부문 -
2008. 08.

2. 경영진단의 방법 및 목적
경영진단의 방법과 목적은 2003 년 이후 IUDC 의 경영성과분석 및 경영부문별 평가항목을 도출하
고 , 평가하여 현황 및 문제점을 파악하고 대안을 도출하고자 하는 것임
경영성과 평가항목 분석 관리수준 평가항목 분석 경영성과 및 관리수준 대안 도출
• 종합적 경영효율성 파악 • 경영부문별 관리효율성 파악 • 경영성과 및 관리수준 개선방안
- 전사차원 매출구조 , 매출이익구
조
- 수익성 : ROA, 영업이익증가율 ,
순이익증가율
- 안정성 : 자기자본비율 , 부채비
율 , 유동비율
경영성과 및 관리수
공사 경영성과 향상 관리효율성 향상
준 개선
Component
2

3. 경쟁사 매출 및 사업현황
2007 년도 기준
구분 IUDC SH 경기 부산
운영기간 5년 19 년 11 년 17 년
( 총 ) 자산규모 3,433,756 12,215,334 5,654,943 1,712,494
( 총 ) 매출액 596,792 1,130,766 745,642 269,154
당기 순이익 47,057 91,745 86,214 10,247
영업이익률 20% 30% 18% 14%
부채비율 171% 391% 493% 155%
사업부문비교 •택지개발사업 •택지개발사업 •택지판매사업 •택지개발사업
•주택건설사업 •주택건설 / 관리 •주택분양 / 임대 •주택사업
•관광개발사업 •에너지사업 •위수탁사업 •도시개발사업
•도심기능재생사업 •신도시개발 •신도시개발 •기타 특성화 사업
•도시균형개발사업 •도시정비사업
임대사업
용지개발
택지
분양 개발
임대 임대
기타
위수탁
기타
사업부문별 매출 주택분양
※ 단위 - 백만 원
3

4. 재무안정성분석
재무구조 안정성을 평가할 수 있는 지표인 자기자본비율과 부채비율은 성장기를 겪고 있는 공사의 외형성장으
로 인해 타인자본비율이 급격히 증가되었으나 2007 년 자기자본비중 확대를 통해 안정성을 도모하고 있음
자기자본비율 부채비율
82.88
338.83
229.1
48.05
36.88 171.12
30.39
22.79 108.12
20.66
2003 2004 2005 2006 2007 2003 2004 2005 2006 2007
공사의 총자본 중 자기자본이 차지하는 비중은 2003 타인자본의 차입을 통한 외형 성장으로 인해 부채비
년 이후 지속적인 감소추세를 나타냈으나 2007 년 율은 연평균 300% 이상 증가하였으나 2007 년 자
자기자본의 확대로 증가 기자본비율 상승으로 증가추이가 감소
4

5. 재무안정성 비교
2007 년 기준 전체 도시개발공사 중 자산규모 Big4 를 나타내는 공사의 재무안정성을 비교하기 위해
부채비율을 비교한 결과 ,
인천도시개발공사 SH 경기도시개발공사 부산도시개발공사
Main point Main point Main point Main point
• Bullet point 1 • Bullet point 1 • Bullet point 1 • Bullet point 1
• Bullet point 2 • Bullet point 2 • Bullet point 2 • Bullet point 2
- dash point 1 - dash point 1 - dash point 1 - dash point 1
- dash point 2 - dash point 2 - dash point 2 - dash point 2
Main point Main point Main point Main point
• Bullet point 1 • Bullet point 1 • Bullet point 1 • Bullet point 1
• Bullet point 2 • Bullet point 2 • Bullet point 2 • Bullet point 2
- dash point 1 - dash point 1 - dash point 1 - dash point 1
- dash point 2 - dash point 2 - dash point 2 - dash point 2
5

6. 사업부문별 매출수익추이
사업부문별 매출수익은 주택건설 , 택지개발 , 임대사업에서 발생하며 ~
사업부문별 매출수익 (2003~2008)* ( CAGR 1,574% )
100%= 979 55,018 98,153 279,377 596,793 272,568
분양전환
주택개발
40,218 430,209
주택분양
83,842 273,949
250862
979
4,763
164,836
택지개발 8,459
12,948 41,261
임대사업 20609
1,578 1,363 1,267 1,748 1096
2003 2004 2005 2006 2007 2008
주 ) 2008 년 매출수익은 상반기 수익부분만 반영된 매출액임
6

7. 주요재무실적추이
공사는 2003 년 설립 이후 연평균 영업이익이 2.34 배 , 당기순이익이 1.41 배의 증가폭을 기록하고 있으
며 영업비용 역시 연평균 3.57 배의 급격한 성장추이를 나타내고 있어 영업비용의 증가폭을 지속적으로
관리해야 할 것으로 판단됨
영업이익 , 영업비용 , 당기순이익
영업비용
21,729,750
22,000,000
영업이익
1,704, 025
7,651,515
1,396,939 당기순이익
600,000 596,793 924,531
500,000
2.34 (CAGR)
477,318
400,000
3.57 (CAGR)
300,000 279,660
279,377
247,645
200,000
1.41 (CAGR)
98,153
100,000
55,018 93,801 119,475
978 52,070 31,732
4,534
0
-3,556 2,948 4,352
-10,000 2003 2004 2005 2006 2007 2008(E) 2010(E)
주 ) 지방공기업 경영평가시스템 공시자료 (2008)
7

8. 사업성과 – 매출액 , 당기순이익 , ROA 비교
수익의 질적 평가를 위해 매출액과 당기순이익 , ROA 를 비교 평가한 결과 , 매출액과 당기순이익은 지속적인 증가추
세를 나타내고 있으나 ROA* 는 2004 년 이후 0.01% 수준을 나타내고 있어 자산성장율 대비 매출이익의 성장이 필요
한 상황임
매출액 , 당기순이익 , ROA 추
( 단위 : 백만원 이 Descriptions
)
700,000
596,793
600,000 설립연도 대비 공사의 매출
액은 16 배 증가한 5,967
억 원으로 주택사업 및 택
500,000 매출액
지개발의 지속적 사업규모
152%(CAGR)
확장을 통한 외적 성장이 두
400,000 드러지게 나타나고 있으며 ,
당기 순이익은 평균 1.8 배
300,000
279,377 증가한 470 억으로 질적 측
면의 수익성 성장 역시 지속
적인 증가추세를 나타내고
200,000
있는 반면 , ROA 는 2004
98,153 년 이후 현재까지 0.1% 의
100,000 55,018 정체상황을 나타내고 있어
978 47,057 ROA 증가를 위한 효율적인
5,552 16,533
0
-3,147 2,664 자본관리 방안이 요구됨
-0.02 0.01 0.01 0.01 0.01
2003 2004 2005 2006 2007 2008
-100,000
ROA 매출액 당기순이익
주 ) 지방공기업경영평가시스템 공시자료 (2008)
* 총자산순이익율인 ROA 는 총자산 대비 당기순이익 비율로 자산의 이익창출능력을 판단할 수 있는 지표로서 매출액과 당기순이익의 보완하기 위해 사용함
8

9. ROA 분석 – 전체
동종 공사 간 수익성 평가를 위해 이익수준과 현금흐름을 고려한 수익성 판단지표인 ROA 를 분석한
결과 , 공사 전체평균 0.01% 대비 IUDC 의 연평균 ROA* 는 0.005% 로 나타나 자산관리의 효율성을
도모해야 할 것으로 판단됨
연평균 ROA 추이 **
0.15 Descriptions
0.14
0.14 0.13 제주
0.12
0.12 0.11
공사 간 자본규모의 차이를
0.10 고려하기 위해 ROA* 를 통
한 효율적 자본 운영과 수익
0.08
창출 여부를 평가한 결과 ,
IUDC 의 평균 ROA 는 전체
0.06
개발공사의 평균 ROA
0.02% 대비
0.04
0.03 0.03 투자된 총자본의 효율적 운
0.02 0.03 0.02 0.02
공사평균 영과 수익창출 여부를 측정
0.02 0.02 경기
0.02
0.01
0.02
0.01 0.00 0.01 0.01 SH
하는 ROA 는 영업이익 , 총
0.00
0.01 0.00 0.00 0.01 0.01 인천 자산
-0.02 -0.02
2003 2004 2005 2006 2007
주 1) ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
주 2) 연도별 ROA 는 해당 연도별 설립기준으로 각 해당연도별 자본금과 당기순이익이 존재하는 공사를 대상으로 하였음
9

10. 사업부문별 매출비중
공사의 사업별 매출비중은 주택건설사업이 평균 86% 를 지속적으로 유지하고 있으며 , 택지개발사업은
연도별 개발건수에 따라 두드러진 증감폭을 보여주고 있고 임대사업은 1% 미만의 미미한 사업비중을 차지하고
있음
사업부문별 매출수익 (2003~2008)*
시사점
2008 7.6 0.4 92
공사의 매출비중은 신도시건
2007 0.3 27.6 72.1 설 및 지역개발호재에 힘입
어 지속적인 증가추세를 나
타내는 주택사업부문이
2006 1.5 98 86% 의 높은 비중을 차지하
0.5 고 있으나 , 지나치게 편중
된 매출비중구조를 보유하
1.4 13.2 85.4
고 있어 택지개발 및 임대사
2005
업부문의 매출비중 확대의
실효성 검토 및 연관사업으
로 사업포트폴리오 다각화
2004 2.9 15.4 81.8 를 통한 수익처 다변화가 필
요할 것으로 판단됨
2003 100
0% 20% 40% 60% 80% 100%
임대사업 택지개발 주택건설
10

11. 사업성과 - 손익분석
당기순이익은 지속적인 증가추이를 나타내고 있으며 영업수익 대비 영업비용의 감소추이인 반면 당
기순이익 대비 영업수익은 감소세를 나타내고 있어 수익의 질적 측면을 제고해야 할 것으로 판단됨
당기순이익 추이 수익대비 비율 추이
( 단위 : 백만원 ) ( 단위 :
%)
50,000 25
47,057
20.65
40,000 20
17.68
16.9
당기순이익
30,000 177 배 15
12.68
20,000 10
16,533
10,000 5
5,552
2,664 1.25
0.22 1.06 1.05 1.13
-3,147 -0.31
0 0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2003 2004 2005 2006 2007 2008
-4,000 -5
영업수익 / 영업비용 영업수익 / 당기순이익
주 ) 지자체 경영평가시스템 공시 자료 (2008)
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12. 부채비율
부채비율은 2003 년 대비 연평균 173% 증가하였으나 2007 년 ~~ 에 따라 부채비율이 전년 대비 -27%
감소하였으며 이는 ~~~ 에 따른 것
2,500,000 400
2,167,232
350
339
2,000,000
300
250
1,500,000
229
1,186,685 200
171
1,000,000
150
108
100
500,000 426,596
50
138,024
21
27,868
0 0
2003 2004 2005 2006 2007 2008
12

13. 기업성과 및 규모비교
IUDC 는 SH 및 경기도시개발공사 대비 자산 , 부채 , 자본 , 당기순이익 , 영업이익의 증가가 두드러
지며 이는 자산증가와 자본증가 대비 영업이익과 당기순이익이 비례하여 증가한 것에 기인함
자산
영업이익 부채
자산
영업이익 부채
당기순이익 자본
자산
영업이익 부채
당기순이익 자본
당기순이익 자본
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14. 수익사업 사업타당성 분석방법론 > 현금흐름할인법의 적용 Process
현금흐름할인법의 실제 적용에 있어서는 타인자본 , 비영업자산 , 자본비용의 산정 등의 문제에 대한 검토가 필요하며 , 검토 후에는
세부사업계획으로 발전시켜야 함 .
현금흐름할인법의 적용 Process
영업의 가치
+ 전체기업 ( 사업
) 의 가치
No 투자안 기각
-
비영업용자산의
가치 *1
부채의 가치 *2 자기자본가치 > 투입가치
= Yes
투자안 채택 세부사업계획 *3 Feed-back
자기자본의 가
치
*1
비영업용자산이란 사업 수행에 따라 부득이하게 보유하는 국공채 등 유가증권 및 초과 보유 예금잔액 등을 의미하며 , 사업 수행에 따라 발생
가능성이 적으며 , 가치평가의 어려움 또한 없으므로 별도의 분석을 생략함 .
*2
부채의 가치는 사업에 소요되는 투자자금의 일부를 타인으로부터 조달하는 경우 발생하는 것으로서 공사의 경우 이러한 가능성이 희박하고 가
치평가의 어려움 또한 없으므로 별도의 분석을 생략함 .
*3
현금흐름할인법에 의해 사업타당성이 인정된 경우 세부사업계획을 작성할 수 있으며 , 이러한 과정에서 획득한 추가 정보를 토대로 최초의 가
치평가 결론을 수정하여야 하며 , 수정후에도 사업타당성이 인정될 수 있는지 여부가 확인되어야 할 것임 .
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