1. Waardebepaling van een
onroerend goed
Demeester Wim
Vastgoedmakelaar – Vastgoedpromotor - Energiedeskundige

2. Elementen die de ‘waarde’ bepalen en/of beïnvloeden
1. Stedenbouwkundige bestemming en voorschriften
2. Omgeving
3. Ligging
4. Configuratie
5. Aanblik en reliëf
6. Ondergrond
7. Erfdienstbaarheden
8. Demografische ontwikkeling

3. 1. Stedenbouwkundige bestemming en voorschriften
Diverse plannen
- Gewestplan
- BPA / RUP
- Verkaveling
- Verordening
Gemeente dienst RO

5. 2. Omgeving
-Openbaar vervoer
-Scholen, handelszaken, winkelcentra
-Groter centrum, cultuur, onderwijs, kinderopvang, sportaccommodatie
-Rechtstreeks uitzicht op een park, meer, duinen, zee
-Spoor, luchthavens, drukke wegen
-Café, dancing, bowling, hondenkennel
-Uitzicht op blinde gevel, krotwoningen
-Nabijheid hinderende bedrijven

7. 3. Ligging
-Villawijk
-Werkmansbuurt
-Commercieel centrum
-Oriëntatie woning , Noorden voorgevel
-monumenten

8. 4. Configuratie
- Verhouding breedte/diepte
- Hoek scheidingsgrenzen met rooilijn
- Oppervlaktes controleren ! ( kadaster = fiscaal )

9. 5. Aanblik en reliëf
- Onderhoud
- Beplanting
- Afwatering
- Oude funderingen
- hoogte tov straatniveau
- helling

10. 6. Ondergrond
- Grondwaterniveau
- Diepsondering

11. 7. Erfdienstbaarheden
a. Zichtbaar ; raam
b. Onzichtbaar ; verbod om boven een hoogte te bouwen
c. Voortdurend ; dakdrop
d. Niet Voortdurend ; recht van overgang

12. 8. Demografische Ontwikkeling
- Vraag en aanbod
- Verschuiving van behoeften
- Leegstand in steden
- Renovatie

13. Diverse Schattingsmethoden
- Vergelijkingspunten ( Vastgoedmakelaars )
- Rendementsberekening ( Commercieel
vastgoed )
- Nieuwbouwwaarde ( - sleet ) ( Landmeters -
Schatters )

14. De Basis van een waardebepaling van een residentieel O.G.
De waarde van de woning bestaat uit
1. Het grondperceel
2. De constructie
3. Mogelijke sleet aftrek

15. 1. Het grondperceel
De waarde van het grondperceel bestaat uit
1. Ligging
2. Omgeving
3. Breedte a/d straat
4. Vorm
5. Helling

16. 2. De constructie
De waarde van de constructie wordt bepaald door
het vaststellen van de juiste vloerplaatprijs
Soorten woningen
• Bescheiden woning € 660/m²
• Gewoon huis € 870/m²
• Verzorgd en comfortabel € 1060/m²
• Luxueus huis € 1260/m²
• Gewoon appartement € 1030/m²

17. 3. De prijsaanpassing van de constructie
De waarde van de constructie wordt bepaald door
het vaststellen van de juiste vloerplaatprijs
Basis coëfficient voor:
kruipkelder 0,125 - 0,30
kelder 0,3 - 0,4
kelderverdieping 0,4 - 0,7
gelijkvloers 1,00
1ste verdiep 1,00 à 0,9
2de verdiep 0,8
tussenverdiep 0,7
mansarde 0,6
garage 0,6
zolder 0,3 stahoogte

18. 3. De mogelijke sleetaftrek
De waarde van de constructie wordt bepaald door
het vaststellen van de juist vloerplaatprijs (maal coëfficienten)
sleet aftrek: ouderdom - gebruik - onderhoud
jaren %
0 - 5 0
6 - 10 2
11 - 15 4
16 - 20 6
50 15
75 25
100 40

19. 3. De mogelijke sleetaftrek
De waarde van de constructie wordt bepaald door
het vaststellen van de juist vloerplaatprijs (maal coëfficienten)
sleet aftrek: ouderdom – gebruik – onderhoud
weinig 0 %
normaal 2 %
intensief 4 %
zeer intens 8 %

20. 3. De mogelijke sleetaftrek
De waarde van de constructie wordt bepaald door
het vaststellen van de juist vloerplaatprijs (maal coëfficienten)
sleet aftrek: ouderdom – gebruik – onderhoud
nieuw 0 %
zeer goed 3 %
goed (norm) 8 %
minder 12 %
weinig 14 %
slecht 20 %

21. Hoeveel mag ik investeren naar een mogelijke meerwaarde?
Bezint al voor ge begint
1. Raadpleeg de technische diensten van de gemeente
Wat kan – wat niet kan.

22. Hoeveel mag ik investeren naar een mogelijke meerwaarde?
Bezint al voor ge begint
2. De mogelijke venaliteit aftrek
- courante type gemakkelijke te verkopen/verhuren
aan een ruim publiek
- moeilijk te verkopen aan een ruim publiek
- problematisch

23. Hoeveel mag ik investeren naar een mogelijke meerwaarde?
Bezint al voor ge begint
3. De finale investeringskost:
- aankoop
- registratie
- notaris
- ontlening mogelijkheden
- brandverzekering
- O.R. voorheffing
- mogelijke huur leegstand
- directe kosten en herstelling
- opfriswerken

24. Hoeveel mag ik investeren naar een mogelijke meerwaarde?
Bezint al voor ge begint
4. Wanneer bekom ik een hogere vloerplaatprijs?
- elke woning heeft een keuken – badkamer – CV
- bij uitbreiding van woonoppervlak
- comfort aanpassing

25. Klein Beschrijf
Om te kunnen genieten van het klein beschrijf (5%) moet u aan de volgende voorwaarden voldoen:
1. Het kadastraal inkomen (KI) van de woning (en de erbij aangekochte gebouwen en gronden die er
één geheel mee vormen) mag niet meer bedragen dan 745 euro.
Het KI van de samen met de woning aangekochte gronden (bv. een aangrenzende tuin) mag niet
meer dan 323 euro bedragen.
Voor wie 3 of 4 kinderen ten laste heeft, mag het KI niet meer dan 845 euro zijn.
Voor wie 5 of 6 kinderen ten laste heeft, mag het KI niet meer dan 945 euro
Let op: voor de berekening van deze bedragen worden ook de andere onroerende goederen die u
in België bezit op het moment van de aankoop meegerekend, tenzij u die geërfd hebt van een
bloedverwant in opgaande lijn
2. De woning is de eerste en enige woning van de koper(s). Dat betekent dat de koper(s) geen
eigenaar van een andere woning mag zijn op het moment van de aankoop.
3. De koper domicilieert zich binnen de 3 jaar in de aangekochte woning.
4. Koper behoudt er zijn domicilie onafgebroken gedurende 3 jaar
5. U bent een natuurlijk persoon, geen vennootschap of vzw
6. U moet het volledige goed verwerven
7. U moet de volle of blote eigendom verwerven (alleen vruchtgebruik is onvoldoende)

26. Vragen
1. Wat als je een huis koopt waarvan de buur reeds een aantal jaar een aantal
vierkante meter van je toekomstige eigendom gebruikt. Kan je dan die oppervlakte
dan uit de aankoop laten ?
2. Verhoogt de prijs van een huis wanneer het op wandelafstand van het centrum van
een gemeente ligt ook al zijn er nog veel kosten aan het huis?
3. Wordt de prijs van een huis bepaalt door de ligging bij trein tram bushalte of een
snelweg?
4. Is het soms beter te investeren in een appartement dan in een huis? Wat is de
prijsevolutie van appartementen?
5. Hoe zullen de grond en woningprijzen in de toekomst evolueren.
6. Wat als ik een contract heb afgesloten met een makelaar maar toch zelf
eigenhandig een koper heb gevonden?
7. Hoeveel % krijgt een makelaar op de verkoopprijs of is hangt dit af van de
makelaar?

27. Verkrijgende Verjaring
De onroerende verkrijgende verjaring is een middel om, door verloop van een zekere tijd en onder de voorwaarden die de
wet bepaalt, een onroerend goed en de rechten die daarop betrekking hebben ( erfdienstbaarheden ) te verkrijgen.
De vereisten zijn ; Men moet het goed in zijn bezit hebben en het beheren als was men eigenaar. Het moet verder gaan om
een voortdurend en onafgebroken, ongestoord, openbaar en niet dubbelzinnig bezit. Tot slot moet men gedurende een
voldoende tijd het goed bezitten. Verjaring loopt niet wanneer men een goed bezit als huurder, vruchtgebruiker of wanneer
het een goed betreft dat niet in de handel is (bvb de openbare weg).
Er zijn 2 mogelijke oorzaken die de termijn van de verjaring in de weg staan: stuiting en schorsing. Stuiting betekent dat de
termijn die is doorlopen wordt tenietgedaan. Dat kan wanneer het bezit of het genot van een zaak gedurende meer dan 1
jaar wordt verloren. Schorsing ontstaat onder meer wanneer het goed toebehoort aan een minderjarige of aan de echtnoot
(echtgenote) van de bezitter.
De termijn nodig voor de verjaring
1. de 30-jarige verjaring
Rechten met betrekking tot vastgoed verjaren door verloop van 30 jaar indien de bezitter te kwader trouw is of wanneer de
bezitter geen titel bezit.
2. de 10- of 20-jarige verjaring
De bezitter te goeder trouw die een schijnbaar wettige titel bezit kan de verjaring inroepen na 10 of 20 jaar. Na 10 jaar indien
de ware eigenaar woont binnen het rechtsgebied waarin het goed gelegen is of na 20 jaar indien de ware eigenaar buiten het
rechtsgebied van het vastgoed woont.
De verjaring is een middel dat de bezitter kan inroepen om het eigendom van een goed te verkrijgen. Het eigendom is dus
niet verkregen eens de verjaring een feit is. Het middel van de verjaring kan bij elk geding met betrekking tot het goed
worden opgeworpen. Pas nadat de rechter heeft geoordeeld over de verjaring kan het eigendom uitdrukkelijk van jou zijn.

28. Vragen ?

29. Dank u
ideshare : http://www.slideshare.net/WimDemeester/waardebepaling-onroerend-goed
Email : wim.demeester@skynet.be
GSM : 0486/39.29.89