Đề Tài Pháp Luật Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất .docx

Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
TRƯỜNG ĐẠI HỌC ĐÀ LẠT
KHOA LUẬT HỌC

TÊN ĐỀ TÀI:
ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT – THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI HUYỆN BẢO LÂM, TỈNH LÂM
ĐỒNG
Họ và tên : Đặng Đức Phát
Mã số sinh viên:1812271
Lớp : LHK42C
Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Chí Khuê
Đà Lạt, năm 2022

TRƯỜNG ĐẠI HỌC ĐÀ LẠT
KHOA LUẬT HỌC

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
TÊN ĐỀ TÀI:
PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT –
THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI HUYỆN BẢO LÂM, TỈNH LÂM ĐỒNG
Giảng viên hướng dẫn : Nguyễn Chí Khuê
Sinh viên thực hiện : Đặng Đức Phát
Mã số sinh viên : 1812271
Lớp : LHK42C

Đà Lạt, năm 2022
MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT................................................................................ 4
1.1 Quyền sử dụng đất....................................................................4
1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất..........................................5
1.3 Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất....................6
TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 ...................................Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ VIỆC CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN BẢO LÂM, TỈNH
LÂM ĐỒNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ...................................................... 7
2.1 Quy định của pháp luật về Chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.....................................................................................................7
2.1.1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................7
2.1.2 Hình thức chuyển nhưởng quyền sử dụng đất.................12
2.1.3 Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.....................14
2.2 Khái quát chung về huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng............17
2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng.........................19
2.3.1 Đánh giá chung................................................................19
2.3.1.1 Thị trường bất động sản nền của huyện Bảo Lâm năm
2022 ..................................................................................................................20

2.3.1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất......................................21
2.3.2 Những kết quả đạt được...................................................23
2.3.3 Những tồn tại hạn chế và nguyên nhân ...........................26
2.3.3.1 Những tồn tại hạn chế..........................................................................26
2.3.3.2 Nguyên nhân.........................................................................................28
2.4 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả trong việc
áp dụng pháp luật về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng........................................................31
TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 ...................................Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN....................................................................................................33
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................34

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thực tiễn cho thấy ở Việt Nam hiện nay có rất nhiều vụ tranh chấp đất đai về
việc chuyển nhưởng QSDĐ rất phức tạp và tốn nhiều thời gian và tiền bạc. Đặc biệt
là những tranh chấp đến thừa kế, đó là chủ của mảnh đất đó đã mất mà lại mua
mảnh đất đó trong thời kỳ hôn nhân, nên phải mở thừa kế để xác định lại chủ đất,
nếu mọi người trong gia đình không thỏa thuận được thì sẽ dẫn để tranh chấp liên
quan đến vấn đề thừa kế. Dẫn đến việc làm hợp đồng chuyển nhượng sẽ càng phức
tạp và khó khăn hơn.
Các quy định pháp luật về vấn đề chuyển nhượng QSDĐ trong Luật đất đai
2013 và Bộ luật Dân sự 2015, đã làm rõ về vấn đề này. Việc mọi người dân áp dụng
tốt và rộng rãi những quy định này sẽ giảm thiểu được những khó khăn khi làm hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Do đó nghiên cứu đề tài về “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực
tiễn áp dụng tại huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng” là cần thiết. Đề tài xem xét, làm
rõ lý luận, bản chất của vấn đề chuyển nhượng QSDĐ. Phân tích cụ thể các quy
định pháp luật để tìm ra những hạn chế và ưu điểm của pháp luật, từ đó đề tài đưa ra
kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện các quy
định của pháp luật về vấn đề chuyển nhượng QSDĐ.
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định của Luật đất đai 2013 và Bộ luật
Dân sự 2015 về vấn đề chuyển nhượng QSDĐ, và những văn bản hướng dẫn các
quy định này. Ngoài ra, đề tài cũng nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về vấn
đề chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng từ năm 2017 đến
năm 2022.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Đề tài được thực hiện với những mục tiêu sau:
- Phân tích các quy định của pháp luật để tìm ra những ưu điểm và hạn chế
của pháp luật.
- Đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại huyện Bảo Lâm.
- Kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về lĩnh vực này.
Để có thể để đạt được những mục đích trên, thì đề tài phải thực hiện những
nhiệm vụ nghiên cứu sau:
- Nghiên cứu các vấn đề về lý luận về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
- Nghiên cứu các quy định của Luật đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015,
bên cạch đó cũng nghiên cứu thêm các văn bản hướng dẫn thi hành về hai bộ luật
này về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về vấn đề chuyển nhưởng quyền sử
dụng đất tại huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng.
4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sẽ được tiếp cận và nghiên cứu một cách toàn diện, nghiên cứu chuyên
sâu về việc chuyển nhượng QSDĐ.
Phương pháp nghiên cứu được áp dụng là: phân tích, liệt kê, khảo sát và tổng
hợp.
5. Giá trị khoa học của đề tài
Đề tài làm rõ được những vấn đề về lý luận và những quy định pháp luận về
việc chuyển nhượng QSDĐ, đưa ra được những ưu điểm và nhược điểm về việc
chuyển nhượng QSDĐ. Từ đó đề tài cũng tự đưa ra những kiến nghị để hoàn thiện

pháp luật nhằm để nâng cao hiệu qua khi áp dụng pháp luật tại huyện Bảo Lâm nói
riêng và Việt Nam nói chung.
6. Bố cục của đề tài
Ngoài phần mở đầu, danh mục tài liệu tham khảo, kết luận thì luận văn còn
được chia thành 2 chương như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng và một số kiến nghị.

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1 Quyền sử dụng đất
Căn cứ theo Hiến pháp 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Đất đai, tài
nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác
và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”1
. Nguyên tắc này lại được
khẳng định một lần nữa tại Điều 4 Luật Đất đai 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của luật đất đai”2
.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân được xác lập từ Hiến pháp 1980 và tiếp tục
được duy trì tới Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên QSDĐ đai ở nước ta luôn thay đổi
qua các thời kỳ theo sự phát triển nền kinh tế, được biểu hiện cụ thể trong các đạo
luật: Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013
hoạc trong Bộ luật Dân sự 1995, Bộ luật Dân sự 2005, Bộ luật Dân sự 2015.
Nhà nước là đại diện duy nhất cho sở hữu toàn dân nhưng Nhà nước lại
không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà trao quyền chiếm hữu, sử dụng đất cho
các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông qua các hình
thức giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công
nhận quyền sử dụng đất3
. Người sử dụng đất phải nộp một phần lợi ích họ thu được
từ việc sử dụng đất đai cho Nhà nước qua hình thức nộp tiền sử dụng đất, thuế sử
dụng đất, thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ…
Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu được thực hiện quyền định đoạt
đất đai thông qua các hình thức pháp lý là quyết định giao đất, cho thuê đất, công
nhận QSDĐ, cho thuê đất, định giá đất… Nhà nước không được thực hiện một số
1
Điều 53 Hiến pháp 2013, Điều 197 Bộ luật Dân sự 2015
2
Điều 4 Luật Đất đai 2013
3
Nguyễn Thành Luân (2018), Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Tạp chí điện tử
Tòa án nhân dân, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xay-dung-phat-luat/ban-chat-phap-ly-cua-quyen-
su-dung-dat-o-viet-nam, truy cập ngày 10/05/2022

hình thức định đoạt như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi QSDĐ, thế
chấp quyền sử dụng đất, tặng cho QSDĐ.
Với tư cách là chủ thể được nhà nước trao quyền sử dụng đất, người sửu
dụng đất cũng được thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt QSDĐ.
Từ những điều trên, cho thấy QSDĐ là một loại quyền đặc trưng của người
sử dụng đất, nó được phát sinh từ quyền sử hữu toàn dân về đất đai. Đây là loại
quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu
với yếu tố quyền lực nhà nước. Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng như
quyền nhận chuyển QSDĐ không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà
nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước.
Tóm lại, QSDĐ là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách
hợp pháp thông qua các những việc sử dụng đất và chuyển quyền cho người khác.
Người sử dụng đất chỉ thực hiện những quyền năng của mình mà pháp luật
ghi nhận và phải thực hiện những quyền đó trong sự ràng buộc, chi phối và kiểm
soát của Nhà nước, đó là phải tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện
và các nghĩa vụ do pháp luật quy định. Tùy từng trường hợp, mà những người sử
dụng đất nhất định mà pháp luật quy định cho họ những quyền năng pháp lý cụ thể
khác nhau.
1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền
lợi khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của
người sử dụng đất là chuyển nhượng QSDĐ. Trong nền kinh tế thị trường, QSDĐ là
một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch.
Luật Đất đai năm 2003 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép
chuyển nhượng QSDĐ; tiếp đó Bộ luật Dân sự 2005 đã dành ra phần thứ năm để
quy định về chuyển nhượng QSDĐ. Hiện nay theo Điều 3 Luật Đất đai 2013 đã
khẳng định “Chuyển quyền sử dung đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng,

thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”4
; và theo
Bộ luật Dân sự 2015 thì chỉ dành ra một mục nhỏ để nói về “Hợp đồng về quyền sử
dụng đất”.
Từ những điều khoản trên, cho thấy việc chuyển nhượng QSDĐ là việc được
Nhà nước công nhận hợp pháp về việc điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng đất
hiện tại chuyển sang cho chủ thể sử dụng đất mới.
1.3 Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với đất
thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở
hữu. Khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ, những người tham gia vào giao
dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp
luật quy định. Việc chuyển nhượng QSDĐ bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và
quy hoạch sử dụng đất. Người nhận QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà
nước đã xác định.
Thứ hai, khi chuyển nhượng QSDĐ giá trị của thửa đất phụ thuộc vào nhiều
yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ
tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Vậy nên, cùng một diện tích nhưng
tọa lạc tại các vị trí khác nhau, thậm chí hai thứa đất nằm kề nhau thì khi chuyển
nhượng QSDĐ giá cả cũng khác nhau.
Thứ ba, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác
với các hàng hóa khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa,
đánh số, cấp giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong
các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận QSDĐ, các hợp đồng phải
rõ ràng, công khai, minh bạch.
4
Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013

CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ VIỆC CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN BẢO LÂM, TỈNH
LÂM ĐỒNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
2.1 Quy định của pháp luật về Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện chuyển nhượng QSDĐlà một trong những điều kiện chung để thực
hiện giao dịch QSDĐ. Là điều kiện đòi hỏi chung đối với việc thực hiện các quyền
giao dịch quyền sử dụng đất, chứ không chỉ riêng chuyển nhượng QSDĐ. Thiếu
những điều kiện này thì người sử dụng đất không thể thực hiện được quyền giao
dịch QSDĐ của họ.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ khi có đủ các điều kiện chung sau
đây:
“a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”5
Sau đây sẽ phân tích cụ thể từng điều kiện trên:
Điều kiện đầu tiên, để thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thì người
chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận QSDĐ
Căn cứ theo khoản 16 Điều 3 của Luật Đất đai 2013, thì “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng
thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
5

khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ
được làm theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước, căn cứ theo khoản 1 Điều 97
của Luật đất đai 2013 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất
trong cả nước”. Căn cứ theo khoản 1 Điều 166 của Luật đất đai 2013, thì việc được
cấp giấy chứng nhận là một trong những quyền chung của người sử dụng đất.
Dù mẫu giấy chứng nhận có thể khác nhau, nhưng bản chất của việc Nhà
nước xác nhận QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất thông qua Giấy chứng nhận
là không thay đổi. Do đó, các giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo Luật đất đai
1987 và sau đó là Luật đất đai 1993 (giấy đỏ), giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và QSDĐ ở được cấp theo Nghị định 60/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 (giấy hồng),
giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo Luật đất đai 2003 (giấy đỏ mới), giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
được cấp theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005, giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo Luật nhà ở (giấy hồng mới),
giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được
cấp theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 (giấy hồng cánh sen) vẫn có
giá trị pháp lý. Căn cứ theo khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai 2013, thì những người
có một trong những loại giấy chứng nhận được liệt kê phía trên nếu không có nhu
cầu cấp đổi thì không cần thiết đổi sang Giấy chứng nhận theo quy định của Luật
đất đai 2013. Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2013 cấp cho người sử dụng đất
vẫn giữ màu hồng cánh sen, chỉ có một số thay đổi nhỏ trong cách ghi Giấy chứng
nhận theo quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 3 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.
Thời điểm thỏa mãn điều kiện “có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ” là
khi người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Liên quan đến
giấy chứng nhận QSDĐ và người đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ, có cách
hiểu cho rằng chỉ cần QSDĐ đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ là đáp ứng điều
kiện chuyển quyền theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm

2013, người nào được đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ không quan trọng. Tuy
nhiên, theo quy định tại các Điều 99 về trường hợp sử dụng đất được cấp giấy
chứng nhận QSDĐ, Điều 168 về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử
dụng đất của Luật Đất đai năm 2013, thì người được thực hiện quyền chuyển
nhượng phải đồng thời là người đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ. Bởi như đã
phân tích, giấy chứng nhận QSDĐ vừa là giấy thông hành, vừa là văn bản pháp lý
chính thức ghi nhận quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với thửa đất cụ
thể. Đồng thời, căn cứ vào thông tin ghi trên giấy chứng nhận QSDĐ, các bên liên
quan sẽ xác định được quyền sử dụng được ghi trong giấy chứng nhận QSDĐ có
được phép chuyển nhượng hay không.
Từ những điều trên cho thấy điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất vẫn chưa thay đổi và luôn là điều kiện đầu tiên phải tuân thủ nếu muộn
chuyển nhượng QSDĐ. Bởi lẽ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp
lý quan trọng nhất để nói lên rằng người chuyển nhượng là người có QSDĐ hợp
pháp. Và chỉ khi là người sử dụng đất hợp pháp thì họ mới có quyền tài sản đối với
đất và do đó họ mới có quyền giao dịch nó.
Điều kiện thứ hai, đất không có tranh chấp
Để thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ, người chuyển nhượng phải bảo
đảm là không có tranh chấp về quyền sử dụng đất. Nếu quyền sử dụng đất được
chuyển nhượng có tranh chấp thì chưa thể xác định người chuyển nhượng là chủ thể
thực sự có quyền hợp pháp đối với diện tích đất chuyển nhượng. Vì vậy, muốn
chuyển nhượng QSDĐ thì người chuyển nhượng chỉ có thể thực hiện sau khi tranh
chấp đã được giải quyết và QSDĐ được xác định là của chính người chuyển
nhượng, không có tranh chấp để nhằm tránh lôi kéo thêm bên nhận chuyển nhượng
vào quá trình tranh chấp làm phức tạp thêm quan hệ.
Tuy nhiên, điều kiện để xác định QSDĐ đó đang có tranh chấp thì trong Luật
đất đai 2013 không có nêu rõ. Tại Luật đất đai 2013 mới chỉ đưa ra khái niệm về
tranh chấp “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử

dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”6
. Khi có tranh chấp xảy
ra, khi cả hai bên tự hòa giải không thành thì phải gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có
đất tranh chấp để hòa giải (được quy định cụ thể tại Điều 202 của Luật đất đai
2013). Nếu việc tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không
thành thì mới đưa đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết được căn cứ vào Điều
203 của Luật đất đai 2013.
Tuy có định nghĩa thế nào là tranh chấp đất đai, nhưng nội hàm của định
nghĩa này khá rộng, bao gồm cả tranh chấp về quyền và nghĩa vụ. Điều này dễ dẫn
đến sự lạm dụng tranh chấp, gây cản trở việc thực hiện QSDĐ hợp pháp, trong đó
có việc chuyển nhượng QSDĐ của người sử dụng đất7
. Bởi lẽ, bản chất tranh chấp
bắt nguồn từ sự bất đồng giữa các chủ thể, xuất phát từ ý chí của họ, nhưng không
phải là hành vi vi phạm pháp luật, nên không thể kiểm soát.
Để cải thiện được bất cập này, Luật đất đai 2013 đã quy định về việc xây
dựng hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai theo quy định cụ thể từ Điều
120 đến Điều 124 của Luật đất đai 2013, bên cạnh cũng xây dựng hệ thống theo dõi
và đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất được quy định tại Điều 200 của Luật đất
đai 2013. Dữ liệu lưu trữ trong hai hệ thống này đều có thông tin về việc giải quyết
tranh chấp đất đai. Người sử dụng đất có thể khai thác thông tin từ hệ thống thông
tin đất đai, còn cơ quan có thẩm quyền có thể khai thác thông tin từ cả hai hệ thống.
Theo đó, có thể xem dữ liệu về giải quyết tranh chấp đất đai được trích xuất từ hệ
thống thông tin là cơ sở để xác định một diện tích đất có hay không có sự tranh
chấp.
Đối với tranh chấp về QSDĐ đang được giải quyết tại UBND hoặc theo thủ
tục tố tụng tại tòa án, mặc dù pháp luật đất đai không quy định cụ thể, nhưng căn cứ
thực tiễn áp dụng và thi hành pháp luật, tôi cho rằng đây cũng thuộc trường hợp
“đất có tranh chấp”. Bên cạnh đó, QSDĐ bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn kịp
6
7
Nguyễn Thị Kim Phượng (2022), Tạp chí điện tử Tòa án nhân dân, Vướng mắc trong việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền và kiến nghị, https://tapchitoaan.vn/bai-
viet/nghien-cuu/mot-so-vuong-mac-trong-viec-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-bang-hop-dong-
uy-quyen-va-kien-nghi6270.html, truy cập ngày 08/05/2022;

thời hoặc kê biên bảo đảm thi hành án, có thể còn bị chi phối bởi điều kiện “quyền
sử dụng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án”.
Điều kiện thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
“Kê biên là biện pháp cưỡng chế nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài
sản mà chủ sở hữu tài sản phải tiến hành trên cơ sở bản án, quyết định thi hành án
của cơ quan có thâm quyền”8
. Một khi quyền sử dụng đất đã bị kê biên thì người sử
dụng đất không được quyền đưa QSDĐ vào giao dịch nói chung và chuyển nhượng
nói riêng. Điều kiện này được đặt ra nhằm tránh sự tẩu tán tài sản, lẩn tránh nghĩa
vụ của người sử dụng đất.
Căn cứ quy định của pháp luật tố tụng dân sự và thi hành án dân sự, giao
dịch chuyển QSDĐ với người có nghĩa vụ thi hành án về tài sản luôn tiềm ẩn rủi ro
ngay cả khi QSDĐ chưa bị kê biên. Các trường hợp liên quan đến việc kê biên tài
sản đảm bảo thi hành án được pháp luật quy định như sau:
Thứ nhất, sau khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nhưng chưa có
quyết định kê biên tài sản đảm bảo thi hành án
Thứ hai, kê biên QSDĐ theo pháp luật tố tụng dân sự9
Thứ ba, quyền sử dụng đất bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn, biện pháp
khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án
mà QSDĐ bị chuyển đổi, tặng cho, thế chấp, cầm cố cho người khác thì QSDĐ bị
kê biên, xử lý để thi hành án. Chấp hành viên có văn bản yêu cầu Tòa án tuyên bố
giao dịch đối với tài sản đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy
tờ liên quan đến giao dịch đối với tài sản đó theo căn cứ khoản 1 Điều 24 Nghị định
số 62/2015/NĐ-CP.
Điều kiện thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất
8
Vũ Quỳnh Trinh (2021), Giải pháp nâng cao chất lượng kiểm sát việc cưỡng chế, kê biên tài sản
là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, Trang thông tin điện tử Viện kiểm sát nhân dân
tỉnh Gia Lai, https://vksnd.gialai.gov.vn/Nghien-cuu-Trao-doi/Giai-phap-nang-cao-chat-luong-kiem-
sat-viec-cuong-che-ke-bien-tai-san-la-quyen-su-dung-dat-va-tai-san-gan-lien-tren-dat-1416.html,
truy cập ngày 10/05/2022
9
Khoản 6 Điều 114 Bộ luật Dân sự 2015

Điều kiện này quy định việc chuyển nhượng QSDĐ phải được thực hiện
trong thời gian sử dụng đất. Trong Luật đất đai 2013 không đưa ra quy định khái
niệm về thời hạn sử dụng đất, nhưng có thể hiểu thời hạn sử dụng đất là khoảng thời
gian mà người sử dụng đất được phép sử dụng đất. Tùy thuộc vào trường hợp sử
dụng đất mà pháp luật quy định thời hạn sử dụng đất khác nhau: Đất sử dụng ổn
định lâu dài được quy định tại Điều 125 của Luật đất đai 2013 và đất sử dụng có
thời hạn được quy định tại Điều 126 Luật đất đai 2013.
Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất ở còn phải tuân thủ các điều kiện
quy định tại Điều 191 về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, Điều 192 về trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện, Điều 194 về điều kiện chuyển nhượng
QSDĐ trong thực hiện dự án đầu tư kinh doanh xây dựng nhà ở; dự án đầu xây
dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê và các điều kiện về việc đăng
ký đất đai quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
2.1.2 Hình thức chuyển nhưởng quyền sử dụng đất
Theo Bộ luật Dân sự 2005 quy định về hình thức chuyển nhượng QSDĐ như
sau:
“1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ
trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có
công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều
từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.”10
Tuy nhiên, tại Điều 502 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức, thủ
tục thực hiện hợp đồng về QSDĐ nói chung mà không chỉ riêng về chuyển nhượng
QSDĐ như của Bộ luật Dân sự 2005. Cụ thể như sau:
10
Điều 689 Bộ luật Dân sự 2005

“1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình
thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác
của pháp luật có liên quan.
2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục
theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên
quan.”11
Từ hai điều luật trên cho thấy hình thức để thực hiện giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải được thể hiện dưới hình thức văn bản, cụ thể là hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ. Và phải được công chứng chứng thực thì mới có hiệu
lực về mặt pháp lý, được quy định tại Luật Đất đai 2013 về việc công chứng, chứng
thực hợp đồng của người sử dụng đất như sau:
“Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của
người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc
chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản
này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức
hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu
của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân
sự;
11

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc
chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”12
Và trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng yều cầu những người phải
có chữ ký trên bản hợp đồng theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05
năm 2014 của Chính Phủ về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất
đai, cụ thể như sau:
“1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc
người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền
theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng
sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”13
Trên đây là những hình thức bắt buộc khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ, nếu thiếu một trong những điều kiện trên thì việc giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đât không có hiệu lực về mặt pháp lý.
2.1.3 Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định tại khoản 1,2 Điều 79 của
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định chi
tiết thi hành một số điều của luật đất đai với các nội dung cụ thể sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp thực hiện quyền của
người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn
phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực
12
13
Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử
dụng đất.
Thứ hai, văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ
điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc như gửi
thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài
chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; xác nhận
nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên
và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng
đất. Trong trường hợp phải cần chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ
sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp
xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định về hồ sơ địa chính,
hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ gồm có:
- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển QSDĐ, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo
quy định;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức
kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để thực hiện
dự án đầu tư;
- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối

với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền
với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
Đối với các trường hợp đã chuyển nhượng QSDĐ nhưng chưa thực hiện thủ
tục chuyển quyền theo quy định,cụ thể là người đang sử dụng đất do chuyển
nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận
chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng
đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển QSDĐ theo quy định thì thực hiện theo quy
định như sau:
Người nhận chuyển QSDĐ nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về
QSDĐ hiện có. Căn cứ theo điểm c khoản 2 Điều 82 của Nghị định số 43/2014/NĐ-
CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của
luật đất đai, thì sau thời hạn 30 ngày thông báo trên thông tin đại chúng mà không
có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để
trình cơ quan có th m quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường
hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận
chuyển quyền.
Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, chủ đầu tư phải hoàn
thành việc đầu tư xây dựng nhà ở và đưa nhà ở vào kinh doanh. Khi bán nhà, chủ
đầu tư phải chuyển nhượng QSDĐ mà nhà ở gắn liền để người mua sử dụng. Tuy
nhiên, để thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà ở, khuyến khích các nhà đầu tư
đầu tư xây dựng nhà ở đáp ứng nhu cầu xã hội và tạo điều kiện cho họ có thể huy
động vốn xây dựng nhà ở từ người mua, pháp luật đất đai cho phép chủ đầu tư dự
án xây dựng kinh doanh nhà ở, vẫn được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
khi chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở. Việc chuyển nhượng QSDĐ có thể
dưới hình thức phân lô bán nền hoặc gắn với chuyển nhượng một phần hay toàn bộ
dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở (căn cứ theo khoản 1 Điều 194 của Luật
đất đai 2013).

Luật đất đai 2013 còn quy định về việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với
chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng
hoặc cho thuê với điều kiện phải có đủ các điều kiện chung để thực hiện giao dịch
QSDĐ, và dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng
theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt. Quy định này chỉ là những điều
kiện cơ bản, vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể. Vì vậy, đây là nội dung liên quan đến
chuyển nhượng QSDĐ của các chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê nói chung cần sớm được điều chỉnh bởi văn bản
hướng dẫn thi hành của Luật đất đai 2013.
2.2 Khái quát chung về huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng
(i) Điều kiện tự nhiên:
Hình 2.1. Vị trí địa lý huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng

Bảo Lâm là một huyện thuộc cao nguyên Di Linh – Bảo Lộc, nằm giữa TP.
Bảo Lộc và huyện Di Linh. Diện tích tự nhiên 146.344 ha, phía Bắc giáp với tỉnh
Đắk Nông, phía Nam giáp tỉnh Bình Thuận, phía Đông giáp huyện Di Linh, phía
Tây giáp TP.Bảo Lộc.
Dân số toàn huyện có 116.122 người,hiện trên địa bàn huyện có 19 dân tộc
thiểu số đang sinh sống với 7442 hộ, gồm 31458 nhân khẩu (chiếm tỷ lệ 30% dân
số).
(ii) Địa hình của huyện Bảo Lâm:
Địa hình huyện Bảo Lâm thuộc vùng sơn nguyên tương đối bằng phẳng. Độ
cao trung bình 900m so với mặt nước biển. Mặc dù không có núi cao nhưng nơi đây
lại là vùng phát sinh của nhiều dòng suối lớn và là đầu nguồn sông La Ngà.
Lượng mưa hàng năm rất lớn, bình quân từ 2000 – 2500 mm. Trữ lượng
nước dồi dào, có khả năng đáp ứng cho sinh hoạt, nông nghiệp và công nghiệp ngay
trong cả mùa khô.
Huyện Bảo Lâm là nơi có nhiều khoáng sản giàu nhất tỉnh, chiếm 10% tổng
giá trị tài nguyên khoáng sản của vùng Đông Nam Bộ, trong đó nguồn tài nguyên
Bauxit chiếm tỉ lệ lớn nhất.
Bên cạnh đó thì với một số cảnh quan tự nhiên và nguồn tài nguyên nhân văn
khá đa dạng là nơi hội tụ của nhiều nền văn hóa của nhiều dân tộc anh em nên có
tiềm năng để phát triển ngành du lịch và dịch vụ nghỉ dưỡng trong tương lai.
(iii) Kinh tế của huyện Bảo Lâm:
Hiện trạng cơ cấu kinh tế của huyện là Nông Lâm nghiệp – Công nghiệp –
Dịch vụ, đến năm 2015 cơ cấu kinh tế được xác định Công nghiệp – Dịch vụ - Nông
Lâm nghiệp. Thế mạnh phát triển nông nghiệp của huyện là cây chè và cà phê.
Ngoài ra huyện còn có mỏ Bauxit Nhôm với trữ lượng lớn là điều kiện tốt cho việc

phát triển ngành công nghiệp khai khoáng của địa phương. Có các công trình thủy
điện lớn.
Diện tích chè có 13.187,5 ha là vùng nguyên liệu chè lớn nhất của tỉnh với
sản lượng chè búp tươi hàng năm đạt khoảng 98.500 tấn.
Diện tích cà phê có 26.692,2 ha. Hiện nay huyện đang thực hiện công tác
ghép cải tạo vườn cà phê kém chất lượng bằng các giống đầu dòng để nâng cao
năng suất.
Diện tích đất lâm nghiệp là 93.351 ha, huyện đang tích cực thực hiện trồng
rừng và giao khoán quản lý,bảo vệ chăm sóc rừng. Là vùng chuyên canh cây công
nghiệp lớn của tỉnh. Tuy vậy, do công nghiệp chế biến, thương nghiệp, dịch vụ chưa
phát triển nên giá trị tổng sản phẩm thu nhập chưa được cao.
2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng
2.3.1 Đánh giá chung
Mặc dù huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng đang là địa phương có tốc độ phát
triển kinh tế mạnh, đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Đồng thời, các vấn đề giao dịch
chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Bảo Lâm diễn ra khá sôi động.
Bất động sản tỉnh Lâm Đồng vốn được xem là tâm điểm của thị trường Tây
Nguyên với trái tim Đà Lạt – thành phố du lịch nổi tiếng. Thế nhưng, vài năm gần
đây, Bảo Lâm bắt đầu nổi lên như một thị trường đầy tiềm năng, thu hút các nhà
đầu tư bất động sản thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận.
Trong khi nhà nước đã chi ngân sách lớn để đầu tư hạ tầng giao thông trên
địa bàn huyện Bảo Lâm, vô hình chung lại tạo điều kiện cho một số đối tượng đầu
tư lách luật để thu mua sổ đỏ, buôn bán trao tay đất đai, đẩy giá đất lên cao. Việc
mua bán, chuyển nhượng đất đai số lượng ngày càng tăng, số lượng giao dịch về đất
tăng hàng tháng. Theo thống kê tại văn phòng công chứng Trịnh Tuấn Anh, số
lượng giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Bảo Lâm càng ngày càng có xu

hướng đi lên. Xẻ đồi san ủi đất phân lô bán nền làm “loạn” thị trường bất động sản
đang diễn ra hết sức rầm rộ tại huyện Bảo Lâm, kéo theo nhiều hệ lụy, khiến nhiều
người ôm trái đắng vì bị lừa, quy hoạch địa phương bị xé nát.
Huyện Bảo Lâm đã tăng cường công tác kiểm tra, xử lý nhiều trường hợp vi
phạm, kiểm điểm xử lý những cán bộ có liên quan. Tiếp đó, huyện Bảo Lâm đã tăng
cường kiểm tra, rà soát, quản lý chặt chẽ về đất đai, nghiêm cấm tự ý chuyển mục
đích sử dụng đất, quản lý chặt chẽ việc chuyển nhượng đất sản xuất nông nghiệp,
đất rừng sản xuất, tạm dừng tách thửa đất ở, chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp sang phi nông nghiệp, tạm dừng việc thỏa thuận địa điểm, thỏa thuận nhiệm
vụ quy hoạch các dự án mới trên địa bàn.
Tại huyện Bảo Lâm việc nghiên cứu đặt nền móng cho các dự án của các tập
đoàn lớn được đặt nhiều kỳ vọng, cũng đã tạo nên sức hút mạnh mẽ đối với các nhà
đầu tư. Khiến số lượng chuyển nhượng đất cũng diễn ra nhiều. Phần lớn ở đây, đa
phần diễn ra sự chuyển nhượng giữa các nhà đầu tư nhỏ lẻ, mang tính chất cá nhân,
hộ gia đình. Có thể nói, việc chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Bảo Lâm đang ở thời
điểm nóng . Đây là quá trình tất yếu, bởi khi kinh tế - xã hội phát triển, thì đất đai –
nguồn tư liệu sản xuất, nơi định cư của người dân sẽ trở thành một nhu cầu không
thể thiếu.
2.3.1.1 Thị trường bất động sản nền của huyện Bảo Lâm năm 2022
Năm 2021 dưới ảnh hưởng, tác động của đại dịch Covid -19 khiến tình hình
bất động sản tại Việt Nam chững lại. Minh chứng rõ ràng, số liệu từ Hội môi giới
bất động sản Việt Nam cho biết “có 2/3 căn hộ khách sạn không phát sinh giao
dịch”14
tại các thủ phủ, biệt thự nghỉ dưỡng như tỉnh Quảng Ninh, Đà Nẵng, Bình
Thuận… Thị trường đất nền tại các khu vực vốn rất thu hút như Bà Rịa Vũng Tàu,
Long An, Bình Dương…cũng chứng kiến sự ảm đảm chưa từng có. Chính trong đợt
dịch này, nhu cầu tìm kiếm bất động sản theo xu hướng “bỏ phố về vườn” đang
tăng cao nổi bật nhất ở những khu vực có khí hậu mát mẻ như tỉnh Lâm Đồng đang
nhận được sự quan tâm của rất nhiều nhà đầu tư. Theo Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng,
14
Phan Dương (2022), Gỡ những điểm nghẽ pháp lý cho bất động sản du lịch, Báo điện tử
VnEconomy, https://vneconomy.vn/go-nhung-diem-nghen-phap-ly-cho-bat-dong-san-du-lich.htm, truy cập
ngày 11/05/2022

hiện trong quý I/2022, huyện Bảo Lâm đã có 1.105 lô đất nền giao dịch thành công
qua hoạt động công chứng, đồng thời số lượng giao dịch nhà ở riêng lẻ cùng kỳ
cũng tăng đáng kể so với quý trước và là huyện đứng đầu toàn tỉnh trong lượng giao
dịch bất động sản.15
Bảo Lâm không nổi tiếng và thu hút như huyện Bảo Lộc hay Đà Lạt, nhưng
giá bất động sản tại huyện Bảo Lộc - Đà Lạt được nhiều chuyên gia đánh giá đang
“chạm đỉnh” đồng nghĩa biên độ lợi nhuận sẽ khá thấp dù tính thanh khoản cao.
Trong khi đó, thị trường đất nền tại huyện Bảo Lâm còn tiềm năng rất lớn bởi còn
khá hoang sơ và độ phân hóa chưa rõ rệt. Kéo theo đó là vấn đề liên quan đến
chuyển nhượng QSDĐ của huyện Bảo Lâm cũng được chú trọng và nâng cao hơn
rất nhiều. Chính vì là một lĩnh vực càng ngày được chú trọng quan tâm hơn, nên các
văn phòng công chứng tại thành phố huyện Bảo Lâm luôn hoạt động và giao dịch
liên tục.
2.3.1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng về QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chaaos, góp vốn
QSDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên
kia thực hiện quyền nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất16
. Chuyển
nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật phải thực hiện thông qua hình thức hợp
đồng. Hợp đồng là hình thức biểu hiện cụ thể, rõ nét nhất các quyền, nghĩa vụ của
các bên trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Hầu hết các quyền, nghĩa vụ cơ bản
của các bên trong giao dịch đều được phản ánh đầy đủ, cụ thể trong hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ. Bản chất của việc chuyển nhượng là đổi quyền sử dụng lấy
vật chất, thể hiện ở chỗ:
Chủ thể của hợp đồng: Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bao
gồm bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Pháp luật quy định giới hạn
chủ thể trong việc chuyển nhương QSDĐ và chỉ khi thuộc chủ thể mà pháp luật cho
15
Công Tâm (2022), Giao dịch đất nền tại Lâm Đồng bật tăng mạnh, Báo điện tử
Vietnambiz,https://vietnambiz.vn/giao-dich-dat-nen-tai-lam-dong-bat-tang-manh-202233110477351.htm,
truy cập ngày 10/05/2022
16

phép thì chủ thể đó mới được thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ. Cụ thể: Bên
chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất
động sản; cá nhân, hộ gia đình. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể
là bất kỳ chủ thể nào trừ các trường hợp: tổ chức kinh tế không được nhận chuyển
nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đinh, cá
nhân. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa. …
Về đối tượng: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là tài sản thuộc quyền của
chủ thể có quyền sử dụng ở dạng quyền tài sản (vô hình) luôn gắn liền với một loại
tài sản khác ở dạng vật (hữu hình) là đất đai, làQSDĐ của bên chuyển nhượng, thửa
đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu. Vì vậy, đối tượng chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ bao gồm đất và quyền sử dụng đất.
Mục đích của hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trước hết phải là
sự tự do thỏa thuận ý chí của các bên về việc một bên được nhận QSDĐ và bên
chuyển nhượng nhận được một số tiền tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng.
Theo đó, bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận
chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng QSDĐ
theo quy định của pháp luật.
Về hình thức: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc bằng văn bản và có
công chứng hoặc chứng thực; trường hợp một bên chuyển nhượng hoặc các bên
chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc.
Quy định bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản
nhằm bảo đảm an toàn về mặt pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, do đối tượng
của hợp đồng là tài sản có giá trị lớn, giá cả biến động thất thường, tính rủi ro cao,
việc thực hiện hợp đồng thường nhiều công đoạn với thời gian kéo dài hàng tháng
có khi đến nhiều năm. Vì vậy, hợp đồng phảo được lập thành văn bản và phải tuân
theo các thủ tục giao dịch chặt chẽ để các bên cẩn trọng hơn khi giao kết hợp đồng,
bảo đảm tính rõ ràng, minh bạch của hợp đồng chuyển nhượng đất, hạn chế thấp
nhất vi phạm, tranh chấp xảy ra.

Từ những phân tích trên, có thể định nghĩa, hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ là sự thỏa thuận thống nhất ý chí giữa các bên; theo đó, người có QSDĐ
(bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ giao QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, bên
nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận
và các bên phải thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
2.3.2 Những kết quả đạt được
Trong giai đoạn từ năm 2017 đến năm 2021, có thể thấy được thay đổi của
thị trường chuyển nhượng QSDĐ theo từng năm rất rõ ràng. Kết quả chuyển
nhượng tại huyện Bảo Lâm được thể hiện ở bảng dưới đây.
Bảng 2.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng
STT NĂM SỐ LƯỢNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1 2017 68
2 2018 81
3 2019 102
4 2020 260
5 2021 351
TỔNG 862
(Nguồn: Dữ liệu thống kê của Văn phòng công chứng Trịnh Tuấn Anh)
Số lượng chuyển nhượng QSDĐ càng ngày càng tang được thể hiện rõ qua
số liệu 5 năm gần đây. Số lần chuyển nhượng QSDĐ tăng mạnh vào hai năm là năm
2020 và năm 2021. Vì hai năm gần đây nhu cầu mua và bán đất ở huyện Bảo Lâm
tăng mạnh, có nhiều tổ chức kinh doanh bất động sản từ nơi khác đến đầu tư xây
dựng các dự án về khu nghỉ dưỡng. Hơn nữa hiện nay có nhiều người có xu hướng
thích mua đất vườn để làm thành nơi nghỉ dưỡng cho gia đình.
Các văn bản pháp luật được ban hành để điều chỉnh các quan hệ phát sinh
trong quá trình sử dụng đất bao gồm Bộ luật Dân sự 2015và các luật chuyên ngành

khác như Luật Đất đai 2013; Luật Nhà ở 2014; Luật Kinh doanh bất động sản 2014
và tương đối có sự thống nhất, toàn diện và đầy đủ trong quy định của các văn bản
này về chuyển nhượng QSDĐ. Sự hoàn thiện của Luật Đất đai năm 2013 đã tạo cơ
sở pháp lý chắc chắn cho việc thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở địa
bàn huyện Bảo Lâm. Trên cơ sở đó, việc thực thi pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ tại huyện Bảo Lâm đã đạt được những kết quả sau:
Thứ nhất, trên các trang mạng xã hội, nhiều dự án tại khu vực huyện Bảo
Lâm được giới thiệu và quảng cáo rầm rộ như: Sun Valley, Farm House, Farm
Hill… thị trường bất động sản nóng lên, thu hút nhiều cá nhân, doanh nghiệp, các
nhà đầu tư đổ về gom đất. Giá đất tăng đột biến từ vài chục đến 100 triệu đồng/sào
(1000 m2), vượt xa giá đất trước đó. Thậm chí, có những đồi cao có tầm nhìn đẹp
để săn mây… lên đến cả tỉ đồng/sào khiến huyện Bảo Lâm trở thành địa phương sốt
đất nhất khu vực Tây Nguyên.
Huyện Bảo Lâm đã xây dựng được một hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ
liệu đất đai tương đối đầy đủ và chính xác. Đồng thời huyện cũng đã xây dựng được
hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá việc quản lý, sử dụng đất đai một cách công
khai, minh bạch, dân chủ. Từ đó, tạo ra điều kiện thuận lợi để mọi người dân đều có
quyền tiếp cận thông tin đất đai.
Bắt đầu từ ngày 08/02/2021, tỉnh Lâm Đồng sẽ áp dụng quy định mới về
điều kiện tách, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại
đất để siết trạch quản lý, ngăn chặn tình trạng phân lô, bán nền đang diễn ra tràn lan
trên địa bàn. Căn cứ theo Điều 3 của Quyết định số 04/2021/QĐ-UBND về quy
định điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách
thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng, thì điều kiện để tách thửa là:
thửa đất đã có Giấy chứng QSDĐ; thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa theo
quy định tại các khoản 1 và khoản 2 Điều 4 Quyết định này phải đảm bảo phải tiếp
giáp với đường giao thông hiện hữu và đã thể hiện trong hồ sơ địa chính; trường
hợp hình thành đường giao thông mới để đủ điều kiện xem xét tách thửa thì chiều
rộng mặt đường tối thiểu là 5,5 m (đối với khu vực đô thị), tối thiểu là 7,0 m (đối
với khu vực nông thôn) và việc hình thành đường giao thông này phải được cấp có

thẩm quyền cho phép và nghiệm thu hoàn thành đưa vào sử dụng. Trường hợp tách
một phần diện tích của một hay nhiều thửa đất để hợp với thửa đất liền kề thì các
thửa đất còn lại sau khi chia tách phải có diện tích bằng hoặc lớn diện tích tối thiểu
quy định tại Điều 4 Quyết định này….
Những hồ sơ tách thửa đã nộp tại văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh hoặc chi
nhánh tại các huyện, thành phố Đà Lạt và thành phố Bảo Lộc trước ngày Quyết
định sô 04/2021/QĐ-UBND có hiệu lực thì vẫn sẽ áp dụng theo quy định tại Quyết
định số 33/2015/QĐ-UBND.
Thứ hai, việc liên kết, phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai – chi nhánh
huyện Bảo Lâm với các cơ quan, đơn vi trong việc thực hiện một số thủ tục hành
chính về đất đai như cơ quan thuế, Trung tâm phát triển quỹ đất, Văn phòng Công
chứng,… đã tạo điều kiện thuận lợi, nhanh chóng và hiệu quả cho các chủ thể khi
thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, như việc cung cấp các Hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ mẫu, mẫu tờ khai, hạn chế việc đi lại nhiều lần tư cơ quan
này sang cơ quan khác,…
Thứ ba, với việc thực hiện cơ chế một cửa, sự đơn giản hóa các thủ tục hành
chính tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ.
Các thủ tục hành chính, tiếp nhận hồ sơ, viết phiếu hẹn, trả kết quả được công khai
rõ ràng, đúng quy định, thủ tục được giải quyết liên thông, nhanh gọn. Mặt khác,
người dân cũng được cán bộ chuyên môn hướng dẫn chi tiết, cụ thể các giấy tờ cần
thiết khi thực hiện thủ tục chuyển quyền. Do vậy nên người sử dụng đất khi thực
hiện thủ tục chuyển QSDĐ không còn cảm thấy phiền hà, đồng thời các chi phí thực
hiện thủ tục cũng được giảm bớt.
Thứ tư, với sự ra đời của Nghị định 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một
số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đối với lĩnh vực đất đai đã góp
phần giải quyết các thủ tục hành chính được rút ngắn trong thời gian giải quyết thủ
tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, giảm chi phí và tăng tính
minh bạch trong hoạt động của cơ quan nhà nước về đất đai, tạo thuận tiện cho
người dân và doanh nghiệp.

Thứ năm, các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật, mua bán viết
tay đã dần nhường chỗ cho các giao dịch hợp pháp với đầy đủ các quy trình, thủ tục.
Từ đó, rủi ro trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được giảm
đáng kể.
Thứ sáu, giao dịch diễn ra trên thị trường cũng trật tự. văn minh hơn, với thủ
tục quy về một đầu mối, thời gian được rút ngắn, thái độ ứng xử của cán bộ thực
hiện các thủ tục được cải tiến. Do vậy, các chủ thể tham gia giao dịch không còn
cảm thấy bị phiền hà, sách nhiễu như trước đây. Theo đó, chi phí cũng được giảm
dần.
2.3.3 Những tồn tại hạn chế và nguyên nhân
2.3.3.1 Những tồn tại hạn chế
Cùng với những kết quả đạt được thì trong quá trình thực thi pháp luật về
chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Bảo Lâm vẫn còn một số những hạn chế, tồn tại
như sau:
Thứ nhất, việc thực hiện các thủ tục hành chính về chuyển nhượng QSDĐ
còn gây nhiều bức xúc cho người dân, như nhiều hồ sơ giải quyết không đúng hẹn
làm người dân phải đi lại nhiều lần (đặc biệt là các hồ sơ có biến động tăng, giảm về
diện tích đất) và phải mất những khoản chi phí ngoài quy định.
Thứ hai, việc áp dụng các quy định của pháp luật khi thực hiện thủ tục
chuyển QSDĐ còn chưa đúng. Cụ thể, trong một số trường hợp các cán bộ còn yêu
cầu người dân cung cấp những văn bản giấy tờ không nằm trong quy định của pháp
luật. Trong khi đó, thủ tục hành chính yêu cầu công bố công khai để người dân có
thể tiếp cận và tìm hiểu được thì là không rõ ràng. Điều này dẫn tới bức xúc của
người dân.
Thứ ba, tại huyện Bảo Lâm thì việc vi phạm về hình thức của Hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ vẫn còn xảy ra khá phổ biến. Đây cũng là một trong số
những nguyên nhân khiến cho các tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
ngày càng tăng lên. Bên cạnh đó, việc vi phạm điều kiện khi chuyển nhượng

QSDĐ vẫn xảy ra nhiều. Do hiện nay, ở huyện Bảo lâm vẫn còn nhiều trường hợp
chưa được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
Thứ tư, thông tin về nội dung quy hoạch, kế hoach sử dụng đất của địa
phương vẫn chưa được cập nhật thường xuyên trên trang thông tin điện tử theo quy
định. Dẫn đến có trường hợp khi người dân đã thực hiện việc chuyển nhượng quyền
sử dụng đất theo đúng quy định nhưng khi đi làm thủ tục chuyển QSDĐ thì được
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo là thửa đất chuyển nhượng không được phép
chuyển nhượng vì trong quy hoạch.
Thứ năm, thời gian gần đây, tại nhiều khu vực ở thành phố Bảo Lộc xảy ra
tình trạng phân lô đất nông nghiệp, làm thay đổi hiện trạng sử dụng, hủy hoại tài
nguyên đất. Chủ sở hữu đất nông nghiệp tùy tiện san gạt đất, rải đá, đổ bê tông,
thảm nhựa… để mở đường giao thông ngang dọc trong các thửa đất, nhưng đồi chè
tuyệt đẹp nhằm phân lô, bán nền, lập dự án bất động sản không phép. Nghiêm trọng
nhất là trên địa bàn xã B’ Lá.
Thứ sáu, thực tế thời gian vừa qua cho thấy, có một số hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ đã công chứng theo quy định của pháp luật, nhưng khi thực hiện
việc đăng ký chuyển QSDĐ thì phát sinh vướng mắc. Có trường hợp người chuyển
nhượng không thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân; có trường hợp một thửa
đất bị đem chuyển nhượng hai lần cho hai người nhận chuyển nhượng; có trường
hợp khi làm thủ tục đăng ký chuyển QSDĐ thì được Văn phòng QSDĐ thông báo
thửa đất chuyển nhượng chưa được phép chuyển nhượng vì trong quy hoạch… Bởi
vậy các hợp đồng đó không thực hiện được.
Hiện tại huyện Bảo Lâm chỉ có 8 dự án bất động sản được cấp phép nhưng
thực tế có hơn 20 dự án bất động sản hoạt động. Đa số các dự án không phép đều
phân lô, san gạt mặt bằng, làm công trình hạ tầng trên đất nông nghiệp. Nếu không
có kinh nghiệm, khách hàng rất dễ nhầm lẫn đó là những dự án được cấp phép đàng
hoàng. Ngoài ra, vẫn còn nhiều công trình xây dựng trái phép trên huyện Bảo Lâm,
nhưng vẫn chưa được thực thi áp dụng biện pháp sử phạt triển để.

Ví dụ:Vụ việc Công ty TNHH An Phú Nông thực hiện toàn bộ 28,58 ha cây
trồng sai mục đích và 14 căn nhà xây, dựng trái phép.
Đối với diện tích 6,05 ha, Công ty TNHH An Phú Nông xây dựng kế hoạch
giải tỏa năm 2021, theo Hạt kiểm lâm huyện Bảo Lâm thì có 3,23 ha cây trồng (1,87
ha của hộ bà Nguyễn Thị Sáng và 1,36 ha của hộ ông Ngô Đức Thanh) và 2 căn nhà
dựng trái phép với tổng diện tích 44m2 (1 căn của hộ bà Nguyễn Thị Sáng diện tích
25 m2 và 1 căn của hộ ông Ngô Đức Thanh diện tích 19 m2), UBND tỉnh Lâm
Đồng đã ban hành quyết định về xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty về
hành vi sử dụng đất sai mục đích.
Còn lại 2,82 ha cây trồng lấn chiếm trái phép và 1 chòi dựng trái phép diện
tích 32 m2, Công ty TNHH An Phú Nông chưa cung cấp đầy đủ hồ sơ xử lý vi
phạm liên quan đến việc phá rừng, lấn chiếm đất lâm nghiệp trái phép, cũng như
giải tỏa các đối với diện tích này của các lần giải tỏa những năm trước đây.
Do chưa có sự kiên quyết về sử phạt hành vi xây dựng trái phép, nên chưa
thể giải quyết hết tất cả những sai phạm trên toàn huyện Bảo Lâm.
2.3.3.2 Nguyên nhân
(i) Nguyên nhân khách quan
Trong thực tế, QSDĐ được chuyển giao vĩnh viễn có thu tiền được thực hiện
thông qua nhiều phương thức khác nhau (hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; hợp
đồng mua bán nhà ở; hợp đồng mua bán công trình xây dựng trên đất; hợp đồng
mua bán cây lâu năm trên đất; hợp đồng mua bán rừng sản xuất là rừng trồng) và
trong mỗi phương thức đó, việc xác định diện tích đất được chuyển quyền sử dụng,
thời điểm xác lập QSDĐ rất khác nhau. Trong khi đó, theo pháp luật hiện hành chỉ
có duy nhất một điều luật quy định về điều kiện chuyển QSDĐ cho tất cả các
phương thức là chưa hợp lý.
(ii) Nguyên nhân chủ quan

Thứ nhất, pháp luật hiện hành quy định chung chung, thiếu quy định cụ thể
dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau về điều kiện, phương thức, điều kiện chuyển
nhượng QSDĐ dẫn đến tình trạng thiếu cơ sở pháp lý trong việc xác định quyền và
nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng. Do đất đai và quyền sử dụng
đất có những đặc tính hết sức riêng biệt nên có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quan
hệ chuyển nhượng QSDĐ. Đất đai luôn cố định, bất biến và chịu ảnh hưởng sâu sắc
về tập quán sinh hoạt, điều kiện kinh tế - xã hội của mỗi vùng miền. Về điều kiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tại Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử
dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”. 17
Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp QSDĐ,
góp vốn bằng QSDĐ còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190,
191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai năm 2013. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải
đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ
địa chính. Thậm chí, còn có một số quy định không thống nhất, chồng chéo lẫn
nhau như quy định về hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ hai, quy định của pháp luật hiện hành về “tranh chấp đất đai” thiếu cụ
thể, dễ dẫn đến khó khăn khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
17
Điều 188 Luật Đất đai 2013

Khi QSDĐ có tranh chấp, đồng nghĩa với việc tại thời điểm đó giá trị QSDĐ
vẫn đang thuộc một đối tượng cụ thể, nhưng khả năng định đoạt, chuyển nhượng
QSDĐ của đối tượng này có thể bị ảnh hưởng bởi tình trạng kiện tụng, tranh chấp.
Bởi vì, để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan,
đồng thời nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho
phép các chủ thể chuyển nhượng các giá trị QSDĐ đang có tranh chấp. Tuy nhiên,
cần phải xác định như thế nào là đất có tranh chấp, bản chất của tranh chấp đó là để
bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của người đang tranh chấp hay việc “tranh chấp”
đó chỉ với mục đích làm cho người có QSDĐ không thể chuyển nhượng được
QSDĐ đó cần phải được xem xét
Pháp luật về đất đai hiện hành cũng quy định, khi có tranh chấp đất đai thì
khuyến khích các bên tự hòa giải, khi các bên tranh chấp không hòa giải được thì
gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Trường hợp đã được
hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án
nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Khi các bên
có sự bất đồng về quyền và nghĩa vụ đối với nhau nhưng sau đó “tự hòa giải” và
không có bên nào gửi đơn yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết thì
có gọi là tranh chấp được không? Về mặt thực tiễn, tranh chấp đất đai chính là tranh
chấp về quyền, nghĩa vụ giữa các bên đương sự nên thủ tục giải quyết tranh chấp
này phải thông qua con đường tố tụng. Do vậy, chúng ta vẫn hiểu rằng chỉ khi nào
một bên đã gửi đơn yêu cầu UBND cấp cơ sở giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa
vụ liên quan đến đất đai mới bị coi là đất đang có tranh chấp. Mặt khác, người sử
dụng đất chỉ không được chuyển nhượng QSDĐ nếu tranh chấp đó đang được Tòa
án có thẩm quyền thụ lý để giải quyết. Trong khi đó, về mặt lý luận, mặc dù đã
được giải thích: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử
dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”18
nhưng quyền và nghĩa
vụ của các bên như thế nào, cần phải quy định cụ thể, chi tiết rõ ràng.
Thứ ba, pháp luật hiện hành thiếu quy định cụ thể về “hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất”.
18

Quy định hợp đồng về QSDĐ tại Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 mới chỉ
mang tính chất liệt kê các quan hệ chuyển QSDĐ theo pháp luật đất đai hiện hành,
chưa nêu được những đặc trưng pháp lý của từng hình thức chuyển QSDĐ. Về mặt
thực tiễn, việc thiếu vắng quy định cụ thể về “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
có thể làm người áp dụng luật bị nhầm lẫn.
Hợp đồng là cơ sở để đảm bảo cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các
bên, giải quyết tranh chấp, tránh xảy ra sai sót và hạn chế rủi ro. Đối với một loại tài
sản chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản luật như QSDĐ, việc xây dựng một khái
niệm hoàn chỉnh, thống nhất chung trong hệ thống văn bản pháp luật là yếu tố cần
thiết để hoạt động áp dụng và thực hiện pháp luật được thông suốt, hiệu quả.
Thứ tư, lực lượng cán bộ chuyên trách trực tiếp giải quyết các công việc liên
quan đến chuyển nhượng QSDĐ ngày càng giảm do thực hiện chính sách tinh giảm
biên chế. Dẫn tới, những hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trong những giai đoạn
được nhiều người dân thực hiện thì không có cán bộ phụ trách hướng dẫn.
Thứ năm, vẫn còn tình trạng một số cán bộ thiếu trách nhiệm, có những biểu
hiện tiêu cực trong việc thực hiện các thủ tục chuyển QSDĐ cho người dân.
Thứ sáu, người dân trong quá trình tham gia vào giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ nhưng chưa nắm được đầy đủ các quy định của pháp luật đất đai liên quan
đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ bảy, công tác kiểm tra, giám sát hoạt động của văn phòng đăng ký đất
đai trong việc giải quyết thủ tục đăng ký biến động chưa được thực hiện một cách
nghiêm túc, thường xuyên và triệt để.
2.4 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả trong việc áp dụng pháp luật về
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng.
Thứ nhất, sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 theo hướng sau xác định cụ thể
quyền và nghĩa vụ của các bên trong tranh chấp đất đai để tránh làm cản trở quyền
chuyển nhượng QSDĐ. Việc quy định cụ thể này sẽ giúp giải quyết tình trạng khó

khăn trong việc xác định như thế nào là “đất không có tranh chấp” và không ảnh
hưởng rất lớn đến quyền chuyển nhượng QSDĐ của người có QSDĐ.
Đồng thời, quy định cụ thể điều kiện đối với từng phương thức chuyển
QSDĐ. Việc tách riêng các điều kiện đối với từng phương thức chuyển QSDĐ khỏi
các quy định về quyền và nghĩa vụ chung sẽ đảm bảo thuận tiện cho bên chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng xác định nội dung của hợp đồng.
Thứ hai, sửa đổi Bộ luật Dân sự năm 2015 theo hướng bổ sung quy định đối
với từng loại hợp đồng về QSDĐ, bao gồm “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất”. Một số lưu ý cho việc tra cứu và áp dụng các văn bản pháp luật trong
giải quyết các vụ án tranh chấp về QSDĐ như trong trường hợp các văn bản quy
phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề và văn bản đều cùng còn
hiệu lực thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn; trong trường hợp văn bản
quy phạm pháp luật mới không quy định trách nhiệm pháp lý hoặc quy định trách
nhiệm pháp lý nhẹ hơn thì áp dụng văn bản mới.
Thứ ba, hành vi xảy ra ở thời điểm nào thì áp dụng pháp luật ở thời điểm đó.
Chỉ áp dụng cho hành vi xảy ra trước, còn gọi là “hồi tố” nếu có văn bản pháp luật
quy định việc hồi tố (quy định ngay trong văn bản đó hoặc văn bản khác).
Thứ tư, quan hệ giữa Bộ luật Dân sự 2015 và pháp luật chuyên ngành: Bộ
luật Dân sự 2015 là luật chung điều chỉnh các quan hệ dân sự. Do đó, khi có sự quy
định khác nhau thì thường là quy định của luật chuyên ngành được ưu tiên áp dụng.
Thứ năm, trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ
quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của
quy phạm pháp luật ban hành sau.
Trên thực tế, việc áp dụng pháp luật khi Tòa án giải quyết các loại tranh
chấp, nhất là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vẫn còn có sự không
thống nhất. Vì vậy, tác giả đưa ra vấn đề này để trao đổi và rất mong nhận được các
ý kiến đóng góp và đề xuất hướng xử lý của các đồng nghiệp và bạn đọc để giải
quyết vướng mắc đang tồn

KẾT LUẬN
Đất đai không chỉ là một tài nguyên thiên nhiên, một tự liệu sản xuất của
nông nghiệp, là môi trường sống và là địa bàn cho các hoạt động của con người.
Đến nay, đất đai được xác định là một nguồn lực, nguồn vốn để phát triển kinh tế.
Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt và là tài sản của người sử dụng đất. Pháp
luật đất đai quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng
QSDĐ; đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về
đất nông nghiệp, đất ở và sản xuất kinh doanh; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng
đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời góp phần tăng
nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Mỗi trường hợp, quá trình chuyển nhượng QSDĐ đều vấp phải những khó
khăn vướng mắc nhất định cần được tháo gỡ như: vướng mắc trong việc xác định
tranh chấp đất đai, thực trạng về công chứng các giao dịch về QSDĐ và tài sản gắn
liền trên đất, khó khăn trong việc thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở,
những mâu thuẫn còn tồn tại giữa các quy định trong các ngành luật khác nhau
trong việc xác định thời điểm có hiệu lực trong giao dịch QSDĐ và tài sản trên đất.
Từ những bất cập vướng mắc đó, tôi đã đưa ra một số đề xuất với mong
muốn đóng góp được phần nào trong tiến trình giải quyết các tồn tại để tạo điều
kiện thuận lợi và thống nhất rõ ràng hơn trong quá trình những người sử dụng đất
thực hiện đầy đủ các quyền của mình đã được pháp luật quy định, đặc biệt là quyền
chuyển nhượng QSDĐ một cách có hiệu quả mang lại lợi ích kinh tế cho đất nước
và cho các tổ chức, cá nhân.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Văn bản pháp luật
1. Quốc hội (2013), Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
ngày 28/11/2013;
2. Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự, số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015;
3. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005;
4. Quốc hội (2013), Luật Đất đai, số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;
5. Chính phủ (2017), Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 03/03/2017 sửa đổi,
bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
6. Chính phủ (2015), Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 Quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thi hành án dân
sự;
7. Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
8. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư 23/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;
9. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 Quy định về hồ sơ địa chính, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ
tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
10.UBND tỉnh Lâm Đồng (2021), Quyết định số 04/2021/QĐ-UBND Quy
định điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu
được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng;
Các công trình nghiên cứu
11.Trường Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình Luật đất đai Việt Nam,
Nxb Công An nhân dân, Hà Nội;
12.Ths, Tạ Thùy Trang (2021), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 21 (421), tr.35;
13.Nguyễn Xuân Hà (2017), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và thực tiễn thi hành tại Thành phố Yến Bái, tỉnh Yên Bái

giai đoạn 2011- 2015, luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật Hà
Nội;
14.Phan Dương (2022), Gỡ những điểm nghẽ pháp lý cho bất động sản
du lịch, Báo điện tử VnEconomy, https://vneconomy.vn/go-nhung-
diem-nghen-phap-ly-cho-bat-dong-san-du-lich.htm, truy cập ngày
11/05/2022;
15. Nguyễn Thị Kim Phượng (2022), Tạp chí điện tử Tòa án nhân dân,
Vướng mắc trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng
ủy quyền và kiến nghị, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-
cuu/mot-so-vuong-mac-trong-viec-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-
dat-bang-hop-dong-uy-quyen-va-kien-nghi6270.html, truy cập ngày
08/05/2022;
16.Nguyễn Thành Luân (2018), Bản chất pháp lý của quyền sử dụng
đất ở Việt Nam, Tạp chí điện tử Tòa án nhân dân,
https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xay-dung-phat-luat/ban-chat-phap-ly-
cua-quyen-su-dung-dat-o-viet-nam, truy cập ngày 10/05/2022;
17.Công Tâm (2022), Giao dịch đất nền tại Lâm Đồng bật tăng mạnh,
Báo điện tử Vietnambiz,https://vietnambiz.vn/giao-dich-dat-nen-tai-
lam-dong-bat-tang-manh-202233110477351.htm, truy cập ngày
10/05/2022

Đề Tài Pháp Luật Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất .docx

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Đề Tài Pháp Luật Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất .docx

Similar to Đề Tài Pháp Luật Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất .docx (20)

More from Dịch vụ viết đề tài trọn gói Zalo/Tele: 0917.193.864

More from Dịch vụ viết đề tài trọn gói Zalo/Tele: 0917.193.864 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (10)

Đề Tài Pháp Luật Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất .docx