Tesi completa prestito ipotecario vitalizio Andrea Massucci

1. Il Prestito Ipotecario Vitalizio
Facoltà di Economia
Corso di Laurea in Scienze Aziendali
Cattedra di Economia degli Intermediari Finanziari
Candidato
Andrea Massucci
n° matricola 1609034
Relatore
Chiar.mo Prof. Mario La Torre
A/A 2015/2016

2. ABSTRACT
Negli ultimi anni l’aumento delle esigenze degli anziani appartenenti alla fascia della terza
età ha condotto alla ricerca di strumenti finanziari in grado di soddisfarle e contenere i
rischi in capo al soggetto finanziatore. L’introduzione sul mercato italiano del prestito
ipotecario vitalizio ha permesso di intraprendere una nuova via di accesso al credito,
innovativa rispetto ai canali tradizionali in quanto garantita da un’ipoteca sull’immobile di
residenza.
Tale strumento mette a disposizione la liquidità necessaria a soddisfare i propri bisogni e
consente di sostenere il potere d’acquisto in una fase di decumulo patrimoniale.
Il prestito è accessibile ai soggetti ultrasessantenni e prevede la capitalizzazione di interessi
e spese, le quali saranno dovute solo alla scadenza del debito che generalmente coincide
con la morte del mutuatario.
La legge n°44/2015 integrata con il decreto attuativo n°203/2015 ha migliorato e
completato la disciplina del prodotto, in precedenza carente e poco definita a causa di varie
lacune dal punto di vista normativo.
La creazione di un “mutuo al contrario” ha rafforzato le garanzie nei confronti dei clienti,
individuando una valida alternativa alla vendita della nuda proprietà e ha permesso agli
istituti di credito di diminuire i rischi nell’offerta di prodotti finanziari

3. i
INDICE
ABSTRACT
INTRODUZIONE ............................................................................................................I
1. Il PRESTITO IN ITALIA ........................................................................................... 1
1.1 Storia e Disciplina............................................................................................................ 1
1.2 Funzionamento e modalità di rimborso del prestito ...................................................... 2
1.3 Concessione dell’immobile in garanzia.......................................................................... 4
1.3.1 Gli immobili esclusi........................................................................................... 5
1.4 Calcolo dell’importo finanziabile ................................................................................... 5
1.5 Il rimborso anticipato del prestito ................................................................................... 6
1.6 Tutele per i clienti............................................................................................................. 7
1.6.1 Prestito a tasso fisso e a tasso variabile: i prospetti informativi .......................... 8
1.7 Una valida alternativa alla nuda proprietà...................................................................... 9
1.7.1 Vendita della nuda proprietà e criticità connesse ................................................ 9
1.7.2 L’alternativa offerta dal prestito ipotecario vitalizio ......................................... 10
2. LA PROSPETTIVA DEI CLIENTI E DEGLI ISTITUTI BANCARI .................... 12
2.1 Uno strumento per soddisfare le esigenze dei consumatori .........................................12
2.2 Mature Market e Elder Market.......................................................................................13
2.3 Gli svantaggi del prodotto ..............................................................................................14
2.4 Il punto di vista degli istituti bancari .............................................................................14
2.4.1 L’opzione “Greenfield” (approccio “make”).................................................... 15
2.4.2 Scelta di una Partnership (approccio “buy”)..................................................... 16
3. ITALIA E REGNO UNITO A CONFRONTO: ........................................................ 18
LO SCENARIO ANGLOSASSONE ............................................................................ 18
3.1 Storia e Organi Istituzionali............................................................................................18
3.2 Equity Release Council’s Statement of Principles........................................................19
3.2.1 Standard di prodotto ........................................................................................ 20
3.2.2 Consulenza legale indipendente ....................................................................... 20
3.2.3 Informazioni sul tipo di Equity Release ........................................................... 21
3.3 Scelta dell’Equity Release..............................................................................................21
3.4 Tipologie di finanziamento.............................................................................................22

4. ii
3.4.1 Lifetime Mortgage........................................................................................... 22
3.4.2 Home Reversion Schemes ............................................................................... 23
3.5 Diverse tipologie di prodotto: Equity Release e prestito ipotecario vitalizio..............23
CONCLUSIONI ............................................................................................................ 26
BIBLIOGRAFIA E SITOGRAFIA .............................................................................. 27

5. I
INTRODUZIONE
Nel contesto economico attuale caratterizzato da una crisi senza precedenti è sempre più
ampia la platea delle persone inattive e meno protette dal Welfare State che si ritrovano in
condizioni di precarietà economica. Tale situazione incide particolarmente nella fascia d’età
tra i 60 ed i 70 anni che comprende quei soggetti non ancora in possesso dei requisiti per la
pensione e che hanno difficoltà nell’accesso al credito. Per sopperire a queste esigenze il
Governo ha recentemente approvato la Riforma del Prestito Ipotecario Vitalizio, grazie
anche al fondamentale lavoro svolto dall’ABI e dalle Associazioni dei Consumatori.
Considerando il contesto italiano dove gli investimenti nel comparto immobiliare si
configurano come una forma di impiego rilevante, il possesso della prima casa ha una finalità
di utilità oltre che di investimento e contestualizzata in una nuova ottica, consente di
convertire in liquidità parte del valore del proprio immobile dato in garanzia, consentendo
alle persone ultrasessantenni di garantirsi un sostegno economico senza perdere la proprietà
del bene. Obiettivo della tesi è fornire un inquadramento della disciplina del Prestito
Ipotecario Vitalizio in tutti i suoi aspetti e le sue caratteristiche al fine di evidenziare i
vantaggi per i beneficiari ed i rischi connessi.
La metodologia di analisi prevede un approccio descrittivo dell’argomento rispetto all’
evoluzione normativa dello strumento di finanziamento; dall’introduzione della disciplina
alla sua definitiva entrata in vigore il 2 marzo 2016 con il Decreto del Ministero dello
sviluppo economico in integrazione della Legge di riforma n° 44 del 2015. L’elaborato
analizza la disciplina sia dalla prospettiva dell’istituto di credito offerente il prodotto che dal
punto di vista dei benefici e delle esigenze dei consumatori. Per la piena comprensione di
questo diverso strumento di accesso al credito rispetto ai canali tradizionali è importante il
confronto con la disciplina della vendita della Nuda Proprietà. L’analisi sarà svolta grazie
alle informazioni attendibili provenienti da documenti istituzionali. Il lavoro si struttura in 3
parti.
Nella prima parte si analizza la Riforma del Prestito Ipotecario Vitalizio, la sua evoluzione
storica ed il suo funzionamento. La seconda parte è incentrata sulla prospettiva dei
consumatori rispetto ai bisogni che mira a soddisfare e sui rischi connessi a questa tipologia

6. II
di finanziamento. Nella terza parte si pone l’attenzione sul confronto tra il mercato italiano
e lo scenario anglosassone, analizzando le tipologie di prodotto offerte ai clienti e le
differenze tra l’Equity Release e il prestito ipotecario vitalizio.

7. 1
1. Il PRESTITO IN ITALIA
1.1 Storia e Disciplina
Il Prestito Ipotecario Vitalizio si è affermato per la prima volta in Gran Bretagna nel 1999
con le definizioni di “lifetime mortgage” o di “equity release” e si è rapidamente diffuso in
tutto il mondo anglosassone ed in altri paesi come Irlanda, Canada, Australia e Stati Uniti
d'America, dove è noto con la definizione di “reverse mortgage” (“mutuo al contrario”)
Dal dicembre del 2005 tale prodotto si è affermato in Italia con l'art. 11-quaterdecies del
decreto-legge n. 203/2005 come introdotto dalla legge di conversione del 2 dicembre 2005
n. 2481
.
La presenza di un testo normativo ufficiale ha permesso la sua introduzione sul mercato
definendo questa particolare tipologia di finanziamento a medio lungo termine offerto da
banche, intermediari finanziari e istituti di credito adeguatamente registrati presso l’apposito
Albo della Banca d’Italia2
e sottoposti alla sua vigilanza. La disciplina prevede limiti di età
minima per accedere al prodotto, in particolare è riservato a persone con più di 65 anni di
età garanti di un’ipoteca di primo grado sull’immobile residenziale nei confronti del soggetto
finanziatore. Il testo di legge fa menzione del rimborso integrale a scadenza del prestito
coincidente con la morte del sottoscrittore e la capitalizzazione annuale di interessi e spese,
non dovuti nel corso della sua durata.
La fase di sviluppo del prodotto è stata caratterizzata da un forte scetticismo del sistema
finanziario, complice la forte crisi finanziaria iniziata nel 2007/2008 ed una disciplina del
prodotto che appariva difficilmente praticabile a causa della sua formulazione scarna e poco
definita, insufficiente a garantire la giusta tutela del sottoscrittore e dell’istituto finanziario
proponente. La prima società ad introdurre sul mercato i prestiti ipotecari vitalizi è Euvis
S.p.A. fondata nel 2005 da Paolo Buzzonetti che ha proposto un’attività trasparente nei
confronti della clientela e l’attuazione di procedure efficienti.
1
in materia di "Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203,
recante misure di contrasto all'evasione fiscale e disposizioni urgenti in materia tributaria e finanziaria”
(Gazzetta ufficiale n.281 del 2 dicembre 2005- Supplemento Ordinario n.195)
2
di cui all'articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385

8. 2
Il modus operandi di quest’impresa ha rappresentato un valido riferimento per la definizione
degli standard del settore ed è stata fonte di ispirazione per la stesura di quello che sarebbe
stato poi il riferimento normativo principale nel contesto italiano in materia di prestito
ipotecario vitalizio (la legge 44/2015). La svolta per il lancio definitivo sul mercato del
prodotto si è verificata grazie all’accordo tra l’ABI e 11 Associazioni dei Consumatori che
si sono riunite con l’obiettivo di definire una disciplina esaustiva per la materia trattata. A
fine 2013 il disegno di legge sviluppato è stato presentato alla Camera dei Deputati dall’On.
Marco Causi e dall’On Antonio Misiani per rendere applicabile a tutti gli effetti questa nuova
forma di accesso al credito alternativa ai canali tradizionali. Il testo è stato approvato
definitivamente il 6 maggio 2015 dando vita alla legge n.44 che insieme al Decreto attuativo
n°226 del 22 dicembre 2015 hanno sostituito il comma 12 dell'articolo 11-quaterdecies del
decreto-legge n. 203/2005.
1.2 Funzionamento e modalità di rimborso del prestito
Il prestito ipotecario vitalizio è un finanziamento a lungo termine assistito da ipoteca di
primo grado sull’immobile di residenza e non prevede rimborsi di alcun tipo fino alla morte
del contraente. Questo strumento di credito consente al beneficiario di accedere alla liquidità
necessaria a soddisfare le proprie esigenze senza perdere la proprietà del bene dato in
garanzia. Tale prestito non prevede la corresponsione di alcuna rata nel corso della sua durata
mentre al sottoscrittore è lasciata la possibilità di pagare gli interessi a scadenza insieme al
capitale in un’unica soluzione o rimborsarli periodicamente. Questa libertà temporale “a
vita” e la mancanza di una scadenza prefissata ne hanno determinato la denominazione
“vitalizio”. Nel caso in cui le spese e gli interessi vengono capitalizzati e dovuti alla fine,
quando è restituito il montante, il rimborso è a carico degli eredi a meno che il sottoscrittore
abbia deciso di rientrare anticipatamente del debito con la banca per chiudere
definitivamente il rapporto contrattuale. L’importo finanziabile è determinato in maniera
crescente rispetto all’aumentare dell’età del sottoscrittore e del valore dell’immobile. Sono
queste peculiarità che lo rendono un prodotto “atipico” rispetto agli altri prodotti ma che ha
risentito di una lenta introduzione sul mercato in assenza di garanzie per la banca ed il
cliente.
La nuova legge n. 44/2015 ha abbassato il presupposto dell’età per accedere a questo
prodotto dai 65 ai 60 anni ed ha introdotto la possibilità di rimborsare i soli interessi durante

9. 3
il periodo di finanziamento (con rate e senza capitalizzazione). Questa variante permette da
un lato di ridurre il costo finale del capitale ma dall’altro, obbliga il sottoscrittore ad un’uscita
di cassa anticipata esponendolo ad un potenziale rischio di insolvenza. Al soggetto è
concessa la possibilità di concordare la modalità di rimborso graduale della quota interessi e
delle spese al momento della stipulazione del contratto e in caso di inadempimento si applica
l‘articolo 40, comma 2 del Testo Unico Bancario3
L'importo del prestito erogabile è generalmente compreso tra un minimo del 15% e un
massimo del 50% del valore dell'immobile, determinato con una perizia realizzata da un
soggetto indipendente e tenendo conto dell’età del mutuatario (più è alta, maggiore è
l'importo del finanziamento). Nella maggior parte dei casi la durata del prodotto coincide
con la vita del sottoscrittore e nel caso in cui sia richiesto da una coppia di ultrasessantenni,
la validità temporale è determinata sulla base del coniuge più longevo. Qualora il
consumatore decidesse di non rimborsare anticipatamente il finanziamento, la restituzione
del montante è prevista al momento della morte del soggetto finanziato o del coniuge più
longevo se il prestito è cointestato. Gli eredi hanno l’onere di adempiere nei confronti della
banca in un’unica soluzione entro 12 mesi successivi al decesso e hanno due possibilità:
• estinguere il debito nei confronti della banca con risorse proprie e liberare l'immobile
dall'ipoteca;
• vendere l'immobile ipotecato entro i 12 mesi, rientrare del finanziamento ottenuto e
tenere l’eventuale somma in eccedenza derivante dalla cessione del bene sul mercato ad
un maggior valore. Se la decisione di vendita viene presa decorsi i 12 mesi è necessario
il consenso della banca, per evitare che possa essere danneggiata da ribassi d’asta e subire
una perdita diretta.
Nel caso in cui il valore del prestito fosse maggiore di quello di vendita della casa, gli eredi
possono chiedere ed ottenere che il rientro dal finanziamento sia limitato al valore
dell’immobile ma anche in tal caso è l’istituto erogante a occuparsi della cessione sul
3
di cui al decreto legislativo 1 0
settembre 1993, n. 385. (Testo Unico Bancario, Testo unico delle leggi in
materia bancaria e creditizia)

10. 4
mercato. Una specifica clausola contrattuale nota nel mondo anglosassone come "no
negative equity guarantee" è abbinabile al prodotto offerto e limita il debito al valore di
realizzo dell'immobile dato in garanzia pertanto è la società finanziaria che si accolla
l'eventuale perdita derivante da un inferiore prezzo di vendita del bene sul mercato.
In caso di mancato rimborso entro un anno dalla morte del sottoscrittore o del coniuge più
longevo se si tratta di una coppia, è previsto il pagamento degli interessi di mora a carico
degli inadempienti e viene attivato in automatico un contenzioso più agevole rispetto alle
altre forme di credito. La procedura prevede l’intervento di un perito indipendente che stima
il prezzo di vendita dell’immobile per procedere ad una sua immissione diretta sul mercato,
in forza di un mandato conferito per legge per recuperare il credito vantato dalla banca.
Qualora la cessione non si perfezioni entro ulteriori 12 mesi, il suo valore di mercato viene
ridotto del 15% e questa decurtazione viene applicata annualmente fino al perfezionamento
della cessione del bene.
Nel caso in cui gli eredi non siano individuabili, la legge prevede la legittima richiesta della
banca al tribunale competente, al fine di nominare un curatore che possa provvedere al
rimborso del debito del defunto attraverso la vendita della sua proprietà.
1.3 Concessione dell’immobile in garanzia
L’immobile concesso in garanzia è costituito normalmente dalla casa dei mutuatari e più è
alto il suo valore, maggiore è l’importo che è possibile ottenere. L’ipoteca di primo grado
iscritta per legge sul bene implica il perfezionamento di ogni gravame pregresso, in modo
tale che sia libero al momento della richiesta del prestito ipotecario vitalizio. L’ipoteca non
può essere iscritta contemporaneamente su più immobili di proprietà del soggetto richiedente
e la sua cancellazione è una conseguenza automatica dell’avvenuta estinzione del
finanziamento. L’istituto di credito deve trasmettere la comunicazione dell’avvenuto rientro
del prestito all’ufficio pubblico dei registri immobiliari, il quale provvede d’ufficio alla sua
eliminazione.

11. 5
1.3.1 Gli immobili esclusi
Sono menzionate alcune tipologie di beni caratterizzati da bassa rivendibilità o che
rappresentano dei rischi per l’ambiente; esclusi dalla garanzia nei confronti dell’istituto di
credito:
 immobili prefabbricati in legno;
 Rustici e immobili non residenziali;
 Immobili in zone a elevato rischio sismico;
 Immobili gravati da vincoli artistici, paesistici o idrogeologici o senza concessione
edilizia;
 Immobili edificati su zone concesse dai comuni ex lege n. 167/1962;
 Immobili gravati di ipoteca preesistente.
1.4 Calcolo dell’importo finanziabile
L’importo del finanziamento è calcolato tramite modelli che dipendono da fattori esogeni di
sistema come previsioni delle curve di longevità, andamento dei tassi di interesse e prezzi
del mercato immobiliare. Non di inferiore importanza ai fini del calcolo finale sono gli
elementi endogeni che comprendono l’età del mutuatario e il valore dell’immobile in
garanzia. Il meccanismo di calcolo consta di diverse 3 fasi:
(1) si incarica una società indipendente di effettuare una perizia sull’immobile al fine di
determinare il suo reale valore di mercato;
(2) viene presa come riferimento l’età del richiedente considerando se si tratta di un singolo
individuo o di una coppia di coniugi ed in base a questi parametri si determina un
coefficiente percentuale chiamato “loan to value o LTV”.
(3) si moltiplica il valore desunto dalla perizia effettuata con il coefficiente percentuale
“LTV” per determinare il valore massimo erogabile dall’istituto finanziario che tiene
conto anche delle spese di istruttoria, notarili, di assicurazione immobile ed imposte.
Il costo del prestito ipotecario vitalizio è calcolato in base al TAEG4
rispetto ad una durata
convenzionale determinata secondo la regola del Regolamento Attuativo n.266 del Ministero
4
Tasso Annuo Effettivo Globale che indica il costo totale del finanziamento su base annua ed è espresso in
percentuale sull’ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso d’interesse e altre voci di spesa
come quelle “di istruttoria” mentre alcune spese non sono comprese come quelle “notarili”

12. 6
dello Sviluppo Economico del 22 dicembre 2015, ovvero dalla differenza tra l’età del
soggetto finanziato più giovane e 85 anni, in ogni caso non inferiore a 15 anni.
Conveniente per il cliente è richiedere un importo inferiore rispetto al massimo erogabile se
è sufficiente a soddisfare le proprie esigenze e questa scelta è finalizzato a contenere il futuro
costo del capitale prestato.
1.5 Il rimborso anticipato del prestito
In alcuni casi la banca o l'intermediario possono richiedere il rimborso anticipato del prestito:
 qualora il soggetto finanziato compia atti con dolo o colpa grave a lui imputabili, che
comportano la riduzione del valore dell'immobile dato in garanzia;
 In caso di trasferimento in tutto o in parte della proprietà o di altri diritti reali o di
godimento sull’immobile in garanzia;
 Qualora in seguito al finanziamento altri soggetti che non sono familiari come i figli, il
coniuge, il convivente more uxorio e il personale regolarmente contrattualizzato,
prendano residenza nell'immobile;
 nel caso in cui l'immobile subisca procedimenti esecutivi o ipoteche giudiziali almeno
pari al 20% del suo valore;
 In seguito a modifiche apportate al bene rispetto al suo stato originale documentato dalla
perizia effettuata e senza il consenso della banca;
 Quando vengono compiute omissioni nella cura e nella manutenzione e sono tali da
causarne la revoca dell’abitabilità;
 La costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vanno a gravare
sull’integrità dell’immobile.
Le spese necessarie a dimostrare la sussistenza di questi casi sono a carico del soggetto
finanziatore.

13. 7
1.6 Tutele per i clienti
La nuova disposizione normativa esaurisce in maniera specifica le garanzie che
appartengono alla sfera del prenditore dei fondi e dei suoi eredi:
(1) al mutuatario o ai suoi eredi non potrà mai essere richiesto più del valore di mercato
realizzato con la vendita dell'immobile ipotecato anche qualora tale valore non fosse
sufficiente a rimborsare il debito residuo;
(2) se il ricavato dalla vendita dell'immobile risulta superiore al debito da rimborsare, la
parte eccedente è destinata agli eredi.
Un’altra forma di tutela del consumatore riguarda la documentazione di trasparenza e i criteri
definiti di offerta del prestito contenuti nel Decreto attuativo n°226 del 22 dicembre 20155
che completa il quadro normativo sul prestito ipotecario vitalizio integrando la legge n.
44/2015. Il 16 febbraio 2016 la Corte dei Conti ha registrato il regolamento nella Gazzetta
Ufficiale6
ed è entrato in vigore il 2 marzo 2016.
Il Ministro dello Sviluppo Economico in accordo con l’ABI e le associazioni dei consumatori
ha adottato un regolamento dei prestiti vitalizi ipotecari disciplinando in particolare l’offerta
al pubblico e la trasparenza contrattuale del finanziamento. Tale testo è importante per avere
una base normativa di certezza delle procedure da adottare, dell’importo oggetto di
finanziamento, degli oneri della banca offerente, dei termini di pagamento, degli interessi ed
ogni altra spesa dovuta. La banca deve consegnare un prospetto informativo almeno 15
giorni prima della stipula del contratto con la specifica dell'importo finanziato rispetto al
valore dell'immobile e la somma da erogare al netto di spese ed oneri.
5
Regolamento recante norme in materia di disciplina del prestito vitalizio ipotecario, ai sensi dell’articolo
11-quaterdecies, comma 12-quinquies, del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito, con
modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n.48, come modificato dall’articolo1, comma 1, della legge 2
aprile 2015
6
G.U. n.38 del 16 febbraio 2016

14. 8
1.6.1 Prestito a tasso fisso e a tasso variabile: i prospetti informativi
Se il prestito è a “tasso fisso” la banca consegnerà un unico prospetto con la simulazione del
piano di ammortamento in riferimento al tasso previsto da contratto perfezionato. Completa
la documentazione di trasparenza un resoconto annuale contenente gli importi costituenti il
capitale finanziato e quelli che riguardano le somme da restituire a scadenza con indicazione
degli interessi maturati7
. All’interno del prospetto informativo gratuitamente recapitato al
cliente deve essere inoltre contenuto:
 l’importo finanziato con indicazione della percentuale del valore di perizia
dell’immobile in garanzia;
 la somma erogata al soggetto finanziato al netto delle imposte e di tutte le spese legate
al finanziamento concesso
Se il prestito è a “tasso variabile” il consumatore deve ricevere due prospetti esemplificativi
di “Simulazione del piano di ammortamento” che illustrano il possibile andamento del debito
contratto nel tempo. Il primo prospetto deve essere sviluppato applicando il tasso
contrattuale al momento della stipula del prestito ipotecario vitalizio mentre il secondo deve
simulare uno scenario di rialzo dei tassi a partire dal terzo anno di prestito, non inferiore a
300 punti base rispetto al tasso vigente o se ha un valore inferiore, all’eventuale cap8
previsto
dal contratto.
In generale i prospetti devono avere una durata non inferiore a 15 anni e devono includere
tutte le spese a carico del soggetto finanziato. È fatta menzione inoltre dell’introduzione di
agevolazioni fiscali previste per operazioni di credito a medio-lungo termine come
l’esenzione dell’imposta di registro, imposta di bollo, imposta ipotecaria e catastale e dalle
tasse sulle concessioni governative.
7
ai sensi delle disposizioni di trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari. “Correttezza
delle relazioni tra intermediari e clienti” della Banca d’Italia del 29 luglio 2009, pubblicate nella Gazzetta
Ufficiale della Repubblica Italiana n. 217 del 18 settembre 2009, e successive modificazioni applicabili).
8
soglia massima del tasso variabile che non può essere superata

15. 9
L’istituto di credito non è nella posizione di richiedere le spese sostenute per le attività svolte
qualora il soggetto richiedente decidesse di non sottoscrivere il prestito ed ha l’obbligo di
consegnargli la documentazione precontrattuale come nel caso dei mutui ipotecari9
.
Il soggetto richiedente è libero di scegliere se acquistare dall’istituto di credito la polizza
assicurativa obbligatoria di copertura del rischio dell’immobile, o scegliere liberamente
l’indennità offerta sul mercato da un altro operatore. Un esempio è la “Polizza Incendio” per
la copertura di danni diretti materiali all’immobile causati da incendio, esplosione,
implosione e danni conseguenti (fumo, gas, mancato funzionamento di impianti elettrici,
idrici, igienici, fuoriuscita di liquidi ecc…)
La normativa introduce inoltre una modalità di tutela dei mutuatari nel caso in cui il
richiedente è una persona coniugata oppure convivente more uxorio da almeno 5 anni con
residenza nell'immobile in garanzia. In questo caso il contratto deve essere
obbligatoriamente sottoscritto dalla coppia anche se l'immobile è di proprietà di uno solo dei
due purché siano entrambi ultrasessantenni ed il finanziamento scade al verificarsi del
decesso del più longevo.
1.7 Una valida alternativa alla nuda proprietà
Per comprendere meglio la riforma del prestito ipotecario vitalizio è necessario analizzare le
differenze presenti con altre soluzioni presenti sul mercato che consentono di accedere alla
liquidità. Un valido termine di paragone è rappresentato dalla vendita della nuda proprietà
cioè il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto, che tiene conto del diritto di abitazione
o di affitto del cessionario.
1.7.1 Vendita della nuda proprietà e criticità connesse
La possibilità di vendere la nuda proprietà dell’immobile per ottenere pronta liquidità può
essere preferita quando i coniugi richiedenti non hanno eredi ovvero quando si vuole
disporre di importi superiori, non arrivabili tramite l’accensione di un prestito ipotecario
vitalizio. La vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto consente al venditore di
9
in materia di (“Disposizioni di trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari. Correttezza
delle relazioni tra intermediari e clienti” della Banca d’Italia del 29 luglio 2009, pubblicate nella Gazzetta
Ufficiale della Repubblica Italiana n. 217 del 18 settembre 2009, e successive modificazioni applicabili”).

16. 10
“monetizzare” parte del valore dell‘immobile, conservandone il possesso e la disponibilità
di solito per la durata della propria vita. L’usufrutto consiste nel diritto di godimento
dell’immobile per trarne utilità senza modificare la sua destinazione economica. Può essere
costituito per una durata predeterminata (per esempio per cinque anni) o per tutta la vita
residua del cessionario e questa seconda opzione è quella maggiormente preferita perché
consente al venditore di continuare ad utilizzare l’immobile come se ne fosse ancora
proprietario. L’usufruttuario può utilizzare l’immobile direttamente oppure concederne
l’uso a terzi, mediante un contratto di locazione, affitto o comodato. Questo non può
avvenire nel caso in cui al venditore sia concesso solo il diritto di uso o abitazione, che ne
consente l’utilizzo ristretto alle proprie esigenze e a quelle del nucleo familiare.
Il compratore acquista la proprietà dell’immobile pagando un prezzo ridotto ed accettando
di non disporne nell‘immediato; infatti la durata del contratto è aleatoria in relazione
all’effettiva durata della vita del venditore e non è possibile determinare a priori se risulterà
più o meno vantaggioso. La scelta di questa tipologia di accesso al credito implica una
“scommessa” sulla sua aspettativa di vita e più è alta, maggiore è conveniente per il
venditore che potrà disporre del bene. A beneficiare dell’operazione sarà solo l’acquirente
dell’immobile qualora la durata si dimostri effettivamente bassa ed in ogni caso l’eventuale
rivalutazione dell’immobile ceduto è ad esclusivo vantaggio di quest’ultimo. Questo
strumento pur consentendo di mantenere il possesso dell’immobile ha una serie di criticità:
 viene trasferita definitivamente la proprietà dell’immobile all’istituto di credito,
impedendo agli eredi di poterne beneficiare alla morte del soggetto che ha sottoscritto il
prestito;
 il bene è venduto ad un valore che tiene conto della prospettiva di vita del cessionario e
le sue eventuali rivalutazioni di mercato saranno a beneficio esclusivo dell’acquirente;
 assenza di un mercato trasparente ed adeguatamente vigilato.
1.7.2 L’alternativa offerta dal prestito ipotecario vitalizio
A tal proposito l’ABI e le associazioni dei consumatori sono intervenute per attuare uno
strumento alternativo di accesso alla liquidità, tale da porre maggiori garanzie nei confronti
dei consumatori. Il prestito ipotecario vitalizio infatti consente al mutuatario di mantenere la
proprietà dell’immobile lasciando ai futuri eredi la scelta di rimborsare il credito concesso

17. 11
dalla banca mediante la vendita del bene in garanzia oppure rientrando del finanziamento
con risorse proprie senza doverlo cedere definitivamente, perfezionando così il rapporto
contrattuale. Non può mai essere richiesto più del valore di mercato realizzato con la vendita
dell'immobile ipotecato e qualora la valutazione dell'immobile risulti superiore al debito da
rimborsare, gli eredi hanno diritto alla parte eccedente che nel tempo si può rivalutare, quindi
in ogni caso non perdono nulla. Il prodotto è regolato da una disciplina flessibile che non
pone limiti d’età massima ai soggetti richiedenti e assicura un valido sostegno al nucleo
familiare.

18. 12
2. LA PROSPETTIVA DEI CLIENTI E DEGLI ISTITUTI BANCARI
2.1 Uno strumento per soddisfare le esigenze dei consumatori
Negli ultimi anni l’aumento dell’invecchiamento della popolazione e l’allungamento delle
aspettative di vita ha condotto i soggetti appartenenti alla “terza età” ad avere sempre
maggiori esigenze, non soddisfatte a causa di un’inadeguata offerta di prodotti finanziari ed
assicurativi. La fascia degli over 60 risulta sempre più attiva e non vuole rinunciare ad una
buona qualità della vita. Tali soggetti devono fronteggiare il progressivo decumulo
patrimoniale derivante dal pensionamento e hanno necessità di sostenere il proprio reddito
in un periodo storico di evidente difficoltà nell’accesso al credito. In particolare un giovane
già inserito nel mondo del lavoro che produce reddito, è in fase di accumulo patrimoniale e
offre maggiori garanzie alle banche rispetto ad un soggetto prossimo alla pensione o che non
dispone ancora dei requisiti per accedervi e non è adeguatamente assistito dal Welfare State.
In questo contesto non sono ancora stati sviluppati prodotti finanziari e assicurativi che
possano sostenere la condizione di coloro che devono porre rimedio ad una progressiva
contrazione dei consumi e della capacità di acquisto e ad un aumento delle esigenze
personali. Gli istituti di credito hanno una bassa propensione ad offrire agli anziani dei
finanziamenti che comportano un rimborso rateale in quanto vengono esposti a vari rischi
non bilanciati da adeguate garanzie: rischio di credito, rischio di insolvenza e rischio
reputazionale.
Quest’ultimo è collegato ad un potenziale danno d’immagine qualora un soggetto venga
meno alle proprie obbligazioni di pagamento e questo può condurre al drastico pignoramento
dei beni con possibilità di sfratto dalla sua proprietà.
Il prestito ipotecario vitalizio nasce al fine di porre rimedio a queste criticità, consentendo di
disporre della liquidità necessaria a soddisfare le esigenze di consumo, contenendo i rischi
per il soggetto finanziatore che avrà come garanzia l’ipoteca sull’immobile ed agevolando il
cliente con la capitalizzazione delle spese e degli interessi.
Studiando il contesto italiano ci si accorti che il reddito degli over 60 va riducendosi mentre
la ricchezza netta resta a livelli alti e potrebbe essere smobilizzata per integrare il proprio
reddito, migliorare il tenore di vita sostenendo talvolta spese impreviste e supportando i
propri figli mettendo a loro disposizione una parte dell’eredità. Alla scadenza del
finanziamento gli eredi potranno scegliere se rimborsare il debito con risorse proprie senza

19. 13
intaccare l’immobile di loro proprietà o venderlo al prezzo di mercato per assolvere
l’obbligazione nei confronti della banca.
2.2 Mature Market e Elder Market
Questa modalità di accesso al credito “atipica” assiste un’ampia gamma di soggetti
appartenenti alla “terza età” che hanno diverse motivazioni per accedere alla liquidità.
Un’importante variabile di cui bisogna tener conto soprattutto in Italia sono i rapporti
familiari, nella misura in cui l’anziano (o i coniugi) che richiede la somma in prestito vuole
essere indipendente e non vuole gravare sui suoi parenti e può rappresentare un valido aiuto
per i figli nelle proprie scelte di investimento. Queste esigenze si differenziano a seconda
delle caratteristiche di età, patrimonio disponibile e bisogni da soddisfare ed è possibile
dividere i consumatori in due grandi categorie: Mature Market ed Elder Market. Il primo
gruppo è caratterizzato da soggetti tra i 55 ed i 70 anni che hanno accumulato una certa
ricchezza e la vogliono gestire accuratamente tenendo conto di eventuali esigenze future
legate alla salute ed alla propria longevità. Nella gestione del proprio patrimonio vogliono
supportare la propria famiglia e garantire un adeguato lascito agli eredi. In quest’ottica è
importante il possesso e la proprietà dell’immobile che resta al mutuatario, il quale si serve
di una soluzione che possa dare sicurezza in futuro.
L’Elder market è rappresentato da persone ultrasettantenni che vogliono integrare il proprio
reddito a causa di una bassa ricchezza accumulata durante la vita lavorativa per risultare
maggiormente autosufficienti nell’assicurarsi un’eventuale assistenza personale/medica e
per questa categoria di persone diventa indispensabile accedere a questo prodotto perché non
hanno altre alternative praticabili sul mercato.
Il prestito ipotecario vitalizio consente la possibilità di consolidare i debiti per coloro che
hanno acceso in precedenza un mutuo e hanno la preoccupazione del pagamento delle rate,
infatti il denaro ricavato può consentire di adempiere agli obblighi con il debitore sfruttando
una soluzione senza scadenze periodiche. Per coloro che sono concentrati sui bisogni
personali come una coppia di coniugi che non ha eredi, nella situazione in cui uno dei due
fosse ricoverato in una casa di cura, la liquidità a disposizione permetterebbe di farsi carico
delle spese mediche e l’altro coniuge continuerebbe a trarre utilità dall’immobile di
proprietà.

20. 14
2.3 Gli svantaggi del prodotto
Se da un lato questa scelta contribuisce nell’immediato al miglioramento delle condizioni
economiche, dall’altro lo sviluppo di questo mercato richiede che i consumatori siano a
conoscenza anche degli svantaggi che tale opzione riserva loro. In particolare il prestito
ipotecario vitalizio non è una buona soluzione quando si ha a disposizione una seconda casa
ed è possibile affittarla per disporre di un’entrata periodica fissa. È sconsigliato anche
quando è richiesta una piccola somma e in questo caso si sentirebbe notevolmente il peso
delle spese notarili, dei costi dell’assicurazione obbligatoria, degli oneri fiscali e di altre
spese connesse. Data la natura ipotecaria della garanzia sul prestito concesso, l’immobile
non può essere venduto e non può essere modificata la sua destinazione economica, a meno
di un rimborso anticipato da parte del sottoscrittore; inoltre deve essere mantenuto in buono
stato di conservazione e non può essere oggetto di affitto e locazione. Il debito contratto
cresce esponenzialmente all’aumentare del costo del capitale perché gli interessi e le spese
vengono capitalizzati e questo talvolta ostacola il rimborso degli eredi. Il pericolo che si
potrebbe manifestare in futuro è legato ad un mero spostamento delle difficoltà economiche
nel tempo che andranno poi a ricadere sui successori e di conseguenza sugli istituti bancari.
Nel caso del prestito ipotecario vitalizio il rischio evidenziato è maggiore rispetto ad altri
prodotti sul mercato perché si hanno a disposizione somme di denaro a lungo termine senza
scadenze predefinite. Scegliendo l’opzione di rimborso periodico delle rate è possibile
mitigare la probabilità di risultare insolventi perché il debito risulterebbe più contenuto.
2.4 Il punto di vista degli istituti bancari
Il lancio del prodotto sul mercato è stato decisamente lento in mancanza di una disciplina
specifica ed esauriente che poteva dare garanzie sia al prenditore di fondi che agli istituti di
credito. Il vero rischio era quello di esporsi per primi senza poter prevedere i possibili scenari
futuri e questo ha condotto ad un’offerta pressoché nulla in presenza di una domanda
crescente. L’approvazione della legge n.44/2015 integrata con il decreto del Ministro dello
Sviluppo Economico nato dagli accordi tra l’ABI e le associazioni dei consumatori ha
ufficialmente aperto al mercato la possibilità di offrire un prodotto diverso dai tradizionali
mutui e prestiti, regolamentando in maniera dettagliata l’offerta al pubblico e garantendo
trasparenza contrattuale ed efficienza delle procedure. Tale supporto istituzionale ha
permesso l’aumento della sicurezza nel settore e ha rafforzato la tutela e la consapevolezza

21. 15
nelle scelte dei consumatori. Il vero rischio reputazionale corso dalle banche è quello di non
offrire questa soluzione contro la crisi di liquidità e perdere segmenti di mercato profittevoli
a vantaggio dei potenziali concorrenti. Il mercato è ancora in fase di sviluppo e le scelte
strategiche degli istituti di credito sono orientabili verso due diversi approcci:
 sviluppare il prodotto in proprio attraverso una progettualità interna (“logica
Greenfield”)
 sfruttare l’esperienza e le competenze di un operatore specializzato nel settore attivando
una “Partnership”.
2.4.1 L’opzione “Greenfield” (approccio “make”)
Si tratta di uno sviluppo delle conoscenze dall’interno con un livello di complessità elevato
considerando le molte variabili sistemiche. La nuova normativa ha portato ad una rigidità
delle procedure e degli obblighi informativi per le banche che non consentono scelte
discrezionali. L’orientamento in questo contesto risulta estremamente difficile per un
prodotto che funziona “al contrario” rispetto agli altri canali di accesso al credito ed è
difficile analizzare e prevedere le potenziali criticità per realizzare degli adeguati contratti di
finanziamento. La preoccupazione maggiore è relativa alla mancanza di esperienza e di dati
storici dai quali è possibile attingere informazioni per sviluppare i possibili scenari futuri nel
settore. La banca deve costruire dei modelli analitici di gestione dei flussi di cassa nei
portafogli, di stima del costo del capitale e di previsione dei costi sostenuti e ricavi
realizzati10
nel corso della durata dei prestiti. E’ opportuno inoltre tenere conto delle spese
dirette e indirette per le ricerche interne effettuate, finalizzate ad una formazione personale.
Le prime comprendono gli investimenti fatti per attingere al know how di professionisti
esterni indipendenti, mentre le seconde riguardano perdite attese che si manifestano
fisiologicamente quando si avvia una nuova attività.
10
Tassi d’interesse e commissioni bancarie.

22. 16
2.4.2 Scelta di una Partnership (approccio “buy”)
La ricerca interna comporta la costruzione di curve di esperienza sul prodotto senza
riferimenti attendibili dal passato e nel caso di specie relativo al prestito ipotecario vitalizio,
gli errori di stima hanno ripercussioni per diversi anni con conseguenze negative sulle scelte
di gestione. Importante è comprendere le reali esigenze del cliente per soddisfarle
adeguatamente e non correre un rischio reputazionale che può avere un impatto negativo
duraturo sull’intero progetto. Il marketing ed i prospetti informativi messi a disposizione
devono coinvolgere il soggetto interessato e la sua famiglia nella scelta di questo prodotto,
quindi promuovere questa soluzione “straordinaria” rispetto ad altri prodotti sul mercato
attraverso un contatto diretto. In questa fase vi è la trasmissione delle informazioni principali
sulla tipologia di prestito e sugli obblighi derivanti dal contratto posto in essere con l’istituto
di credito, il tutto garantendo trasparenza ed efficienza delle procedure adottate. La
simulazione del piano di ammortamento rientra tra quei prospetti fondamentali da sottoporre
alla visione del mutuatario per mostrare l’andamento del debito nel tempo in funzione della
capitalizzazione di interessi e spese e dell’aumento del costo del capitale prestato,
proponendo un’analisi anche in presenza di eventi congiunturali sfavorevoli. L’obiettivo
finale è la comprensione di tutti i termini dell’accordo ed è importante assicurarsi che il
cliente abbia debitamente informato la famiglia della sua volontà di accendere il
finanziamento. Per ottenere la massima fiducia è importante mettere al loro disposizione
specialisti del servizio offerto, per indurre maggiore sicurezza soprattutto al livello
conoscitivo, aumentando la produttività nel settore e riducendo il rischio di investimenti
sbagliati frutto di una carente informazione.
L’analisi condotta fino a questo punto chiarisce i motivi della scelta di una politica di stretta
collaborazione con un operatore focalizzato sulla disciplina del prestito ipotecario vitalizio;
la sua esperienza consente di risolvere i problemi degli istituti di credito che entrano per la
prima volta in questo mercato. Avviare una “partnership” con questa figura di riferimento
consente di disporre di una strumentazione sofisticata per misurare e mitigare tutti i rischi
impliciti nell’offerta di questo prodotto e costruire una modellistica adeguata basata su
singoli casi del passato. In particolare vengono agevolate sia la fase di start-up che le fasi
operative mediante:

23. 17
 Supporto per lo studio di fattibilità con sistemi web di simulazione per la rete e
preparazione del design del prodotto
 valutazione congrua delle richieste di finanziamento e dei criteri del credito
 modulistica aggiornata con la nuova normativa
 procedure di back office per la gestione del prestito
 consulenza per la fase di implementazione operativa
I rischi operativi e reputazionali legati alle fasi di sviluppo del progetto vengono attenuati
tramite lo sfruttamento delle esperienze passate sul campo ed il miglioramento
dell’iterazione con il cliente per soddisfare le sue esigenze di consumo.

24. 18
3. ITALIA E REGNO UNITO A CONFRONTO:
LO SCENARIO ANGLOSASSONE
Per una valutazione più completa della disciplina del prestito in Italia, è necessario fornire
un’ampia spiegazione delle alternative presenti in altri mercati internazionali, come quello
anglosassone. La spiegazione del funzionamento del prodotto in Gran Bretagna e le
differenze presenti con il contesto italiano sono fondamentali a comprendere le lacune
presenti in termini di offerta al pubblico del prestito ipotecario vitalizio, in assenza di organi
istituzionali competenti in materia.
3.1 Storia e Organi Istituzionali
Nel contesto anglosassone il prestito vitalizio si è affermato dai primi anni Sessanta con i
primi prodotti quali Home Income Plan e Cash Reversion Plan che consentivano di ottenere
liquidità sulla base del valore dell’immobile di proprietà e dell’età del mutuatario. In seguito
si è notato un aumento della complessità del mercato in mancanza di una disciplina
trasparente, regolata da un ente istituzionale preposto e con l’aumento dei tassi d’interesse e
la caduta del prezzo delle case la situazione andava progressivamente peggiorando. A tal
proposito fu creato nel 1991 lo SHIP (Safe Home Income Plan) per proporre una
regolamentazione dell’Equity Release11
e maggiori garanzie per i clienti attraverso
l’istituzione di procedure efficienti e ben definite.
L’importanza dell’attività svolta da questa figura storica ha condotto ad un aumento della
produttività del settore e della fiducia dei consumatori nei confronti di questa nuova modalità
di accesso al credito, migliorandone la reputazione. Al giorno d’oggi l’organismo che si
occupa della disciplina dei prestiti vitalizi nel Regno Unito è l’Equity Release Council (ERC)
che ha assorbito i principi e le direttive impartite in precedenza dallo “SHIP”. La sua attività
è integrata dalle competenze del Financial Service Autority (FSA) che vigila sulla condotta
degli operatori in un mercato inglese caratterizzato da una forte presenza di canali distributivi
assicurativi e specializzati. L’ERC mette a disposizione dei clienti, consulenti finanziari e
legali qualificati per assisterli nelle loro scelte di investimento e mettere a loro disposizione
prodotti sicuri e accessibili per tutti. L’istituzione di SAFER (Specialist Advisers For Equity
11
Il Prestito Vitalizio nel contesto anglosassone

25. 19
Release) nel 2008 ha permesso di soddisfare ulteriormente l’esigenza di trasparenza e
completezza informativa attraverso la promozione di nuovi standard di comunicazione e vi
hanno aderito istituti come Age Partnership, Cavendish Equity Release, Key Retirement
Solution, Iva Advice e Simple Wills. L’ERC rappresenta tutti gli operatori economici che
partecipano al mercato dell’Equity Release, i quali hanno deciso di comune accordo di
sottoscrivere un codice di condotta che prevede una serie di garanzie per il buon
funzionamento dell’intero network e procedure atte ad accrescere l’informativa per la
clientela e la sicurezza dell’investimento proposto.
3.2 Equity Release Council’s Statement of Principles
Tutti i membri hanno aderito ad una dichiarazione di principi che garantisce norme di
condotta per gli intermediari e specifica gli obblighi dei soggetti che sottoscrivono il prestito.
In particolare l’attività del consiglio è focalizzata ad:
 Assicurare che il pubblico scelga l’Equity Release come una soluzione per integrare la
propria pensione e tutte le azioni promosse sono fatte in buona fede e finalizzate al
raggiungimento di questo obiettivo;
 periodica comunicazione dei risultati conseguenti alla scelta di questa tipologia di
prestito e valutazione delle aspettative per tutti i rapporti contrattuali esistenti;
 gestione dei conflitti di interesse in modo equo, nell’intenzione di ridurli al minimo;
 competenza, cura e diligenza nel modus operandi con particolare attenzione alle norme
in vigore;
 agire sempre nell’interesse del cliente come obiettivo primario
Ogni consulente specializzato deve osservare questi requisiti nel rapporto con il potenziale
cliente e può disporre di ulteriori garanzie previste per accrescere la fiducia al fine di
concludere positivamente il rapporto contrattuale:
 Standard di prodotto
 Consulenza legale indipendente
 Informazioni sul tipo di Equity Release

26. 20
3.2.1 Standard di prodotto
Questi parametri sono stati istituiti per comprendere se un determinato prodotto rispetta tutti
i requisiti di qualità o solo alcuni. In quest’ultimo caso deve essere fornita una giusta
motivazione con indicazione dettagliata dei potenziali rischi che il cliente può incontrare.
Nello specifico gli standard dell’Equity Release sono relativi a:
 Tasso d’interesse: deve essere fisso o variabile e in quest’ultimo caso deve essere
indicato il “cap12
” valido per tutta la durata del prestito
 Proprietà: deve essere mantenuta dal mutuatario per tutta la vita o almeno fino a quando
è necessario trarre utilità dall’immobile, a condizione che resti l’effettiva residenza del
soggetto e vengano rispettati i termini e le condizioni contrattuali
 Trasferimento in un’altra proprietà: per dare continuità alla garanzia di rilascio del
prodotto è possibile solo con il permesso dell’istituto bancario che ha l’ipoteca
sull’immobile
 Clausola contrattuale “no negative equity garantee”: per mezzo della quale se il bene è
venduto ad un prezzo di mercato inferiore all’importo prestato, il rientro della somma
sarà limitato al prezzo di cessione senza alcun rischio di subire una perdita
3.2.2 Consulenza legale indipendente
Il consiglio mette a disposizione avvocati specializzati nella materia per svolgere l’attività
legale negli interessi del cliente. Prima che il progetto di finanziamento sia approvato, il
legale deve conoscere tutti i dettagli del rapporto con l’istituto erogante compresi diritti ed
obblighi di ambo le parti. La compilazione di un certificato che attesti la presa visione di
queste informazioni e la scelta della tipologia di Equity Release è necessaria per definire
adeguatamente il legame tra la banca ed il cliente in presenza del consulente.
12
soglia massima del tasso variabile che non può essere superata

27. 21
3.2.3 Informazioni sul tipo di Equity Release
E’ fornita una presentazione completa del progetto mediante prospetti informativi
obbligatori che mettono in luce l’andamento del debito contratto nel tempo in relazione al
livello dei tassi di interesse effettivo e stimato. Al loro interno sono adeguatamente indicati
i vantaggi e i limiti del finanziamento selezionato ponendo particolare attenzione su:
 Le spese da sostenere per l’acquisto del prodotto con i relativi oneri fiscali;
 le conseguenze del trasferimento in un’altra proprietà con o senza autorizzazione
dell’istituto di credito
 come i cambiamenti nel valore dell’immobile reso in garanzia possono influenzare
l’importo del prestito
3.3 Scelta dell’Equity Release
L’Equity Release consente a soggetti che hanno più di 55 anni di smobilizzare il valore della
prima casa per avere a disposizione somme di denaro, mantenendo la proprietà e il possesso
dell’immobile in garanzia. Il progressivo invecchiamento della popolazione inglese ha
aumentato l’urgenza di interventi volti a migliorare la condizione di coloro che sono in fase
di pensionamento o sono prossimi ad eccedervi e necessitano di strumenti di integrazione
del proprio reddito, in fase di decumulo patrimoniale. Dal punto di vista dell’assistenza e
della protezione sociale dello Stato, il Welfare State non è in grado a garantire la piena
soddisfazione dei bisogni avvertiti dai soggetti appartenenti dalla “terza età” pertanto
l’Equity Release rappresenta una delle poche scelte percorribili per avere un sostegno della
propria situazione economica. Da qui l’esigenza di ampliare e definire sempre più la
disciplina di questo strumento atipico rispetto ad altri prodotti offerti sul mercato nei
confronti di un business trainato da società assicurative ed istituti bancari. Il primo operatore
ad investire fortemente su questo prodotto è Aviva (ex Norwich Union che nel 1999 è entrato
a far parte dello SHIP ed ha introdotto il Lifetime Mortgage), il quale ha sempre controllato
una parte considerevole dell’offerta di prestiti vitalizi. Il Regno Unito ha visto una rapida
diffusione dell’Equity Release tra i consumatori, i quali desiderano integrare la loro pensione
e mantenere un buono standard di vita, con la possibilità di affrontare spese ordinarie e
impreviste come quelle mediche. Gli anziani hanno possibilità di accedervi agevolmente in
un contesto dove manca una vera e propria offerta di prodotti finanziari e assicurativi da

28. 22
parte degli istituti di credito, i quali preferiscono investire sui giovani in fase di accumulo
patrimoniale. In tempi recenti questo prodotto si è affermato notevolmente tra i soggetti più
“giovani”, avviati a terminare la loro vita lavorativa. La fascia d’età tra i 55-64 anni è
interessata prevalentemente al lump sum cioè al prestito in un’unica soluzione per sopperire
a pronte esigenze prima del pensionamento. I più anziani invece preferiscono un’erogazione
periodica minore (draw down) che consente una pianificazione progressiva delle risorse
finanziarie necessarie nel corso della durata del prestito per soddisfare i propri bisogni.
3.4 Tipologie di finanziamento
La prima distinzione principale si sviluppa tra due grandi categorie di prestito, sottoposte
alla vigilanza della Financial Service Autority (FSA): il lifetime mortgage (il prestito
ipotecario vitalizio) e l’home reversion schemes che corrisponde in Italia alla vendita della
nuda proprietà.
3.4.1 Lifetime Mortgage
E’ un mutuo che generalmente non richiede rimborsi mensili anche se è possibile scegliere
una variante che prevede il rimborso periodico degli interessi (interest only), al fine di
contenere il costo del capitale da restituire alla scadenza. Nella sua forma più utilizzata è
prevista la capitalizzazione di interessi e spese che andranno a comporre il montante finale
pagato alla morte del mutuatario, il quale resta proprietario dell’immobile in garanzia
all’istituto erogante. Questo permette la successione dell’eredità ai figli ed alla scadenza
spetterà a loro la scelta della modalità di rientro del prestito con la possibilità di mantenere
la proprietà del bene ereditato.
Qualora il finanziamento fosse sottoscritto da una coppia di coniugi, il pagamento del debito
può essere richiesto solo alla morte del più longevo. Questa garanzia prevede che in caso di
decesso di uno dei due, l’altro coniuge potrà continuare a trarre utilità dalla casa residenziale
per il resto della sua vita. Nell’ambito della scelta di questo prestito vitalizio è possibile
ricevere le risorse finanziare in un’unica soluzione (lump sum) per soddisfare pronte
esigenze come spese mediche impreviste ovvero pianificare una soluzione progressiva e
regolare di importi inferiori (draw down) nel corso della durata del prestito. C’è la possibilità
di aumentare in qualsiasi momento l’importo finanziato a disposizione del mutuatario, fino
ad un limite massimo concordato con l’istituto di credito alla stipula del contratto.

29. 23
3.4.2 Home Reversion Schemes
Questa tipologia di finanziamento consente di smobilizzare tutto o parte del valore della
nuda proprietà che viene trasferita all’ente erogante mentre al mutuatario è riservato il diritto
di usufrutto senza alcuna limitazione, come se fosse il proprietario. La vendita irreversibile
non consente in alcun modo un lascito agli eredi e nel calcolo dell’importo da prestare al
soggetto richiedente saranno valutate l’età e la sua aspettativa di vita. L’importo è stabilito
anche sulla base del valore del bene e non risente di alcuna svalutazione del mercato
immobiliare, inoltre il cliente è a piena conoscenza del valore dell’immobile venduto e
dell’eventuale residuo a sua disposizione.
Nell’ambito di queste due categorie sono presenti altre due soluzioni che possono soddisfare
maggiormente le richieste del pubblico al fine di offrire il prestito vitalizio perfetto per le
esigenze dei clienti. Lo Shared Appreciation Mortgage è un mutuo dove è concessa una
somma di denaro in cambio di una quota di incremento del valore dell’immobile. Il
mutuatario ha diritto all’usufrutto vitalizio e più è anziano, minore è la quota di rivalutazione
richiesta dell’istituto di credito.
Infine è possibile richiedere un Home Income Plan che corrisponde ad un prestito impiegato
unicamente per acquistare una rendita vitalizia che consente di integrare il proprio reddito e
soddisfare le esigenze personali.
3.5 Diverse tipologie di prodotto: Equity Release e prestito ipotecario vitalizio
L’offerta del prodotto nel mercato anglosassone risulta più flessibile in quanto sono messi a
disposizione del pubblico alcune varianti rispetto alla vendita della nuda proprietà e al
prestito vitalizio; come lo Shared Appreciation Mortgage e l’Home Income Plan che
permettono di soddisfare esigenze diverse e consentono agli istituti di credito l’acquisizione
di nuovi clienti. La disciplina dell’Equity Release inoltre rende possibile l’erogazione del
prestito in un’unica soluzione (lump sum) per pronte necessità di liquidità derivanti da spese
impreviste o distribuire nel tempo un piano di integrazione del reddito con somme di
liquidità periodiche (draw down). In Gran Bretagna si sono storicamente susseguiti vari
organi istituzionali nella gestione di questa tipologia di finanziamento mentre in Italia si
avverte l’assenza di una figura di riferimento. L’Equity Release Council è l’attuale consiglio
che rappresenta tutti gli operatori economici partecipanti al settore dell’Equity Release e
mette a disposizione dei consumatori, esperti qualificati e legali indipendenti che possono

30. 24
indirizzare le loro esigenze per operare scelte consapevoli in materia. La presenza di un
quadro di norme procedurali e di comportamento ben definite e l’esplicitazione degli
obblighi in capo ai clienti13
, consente agli istituti di credito di conoscere a priori le criticità
del servizio offerto in termini di rischio di credito, operativo e reputazionale. In Italia il
settore ha risentito dell’assenza di disposizioni normative sul prestito ipotecario vitalizio e
l’approvazione della legge n° 44/2015 proposta dagli On. Marco Causi e On. Antonio
Misiani integrata con il Decreto attuativo n° 203/2015 del Ministero dello Sviluppo
Economico, ha permesso il lancio del prodotto sul mercato solo in tempi recenti. Questo
problema ha condotto gli istituti di credito ad orientarsi verso una politica di partnership con
società di consulenza finanziaria competenti nel settore, al fine di sviluppare un servizio
adeguato al pubblico in assenza di un’esperienza pregressa. La scelta di questa strategia
risulta fondamentale per scongiurare la possibilità di subire le conseguenze negative nel
medio-lungo termine a fronte di errori di stima negli importi prestati e consente di avere a
disposizione tutte le informazioni necessarie ad orientare il cliente verso decisioni
consapevoli. In tema di rimborso del debito è importante indicare la clausola contrattuale
“no negative equity guardantee” istituita nel contesto britannico ed in seguito riproposta in
Italia a tutela degli eredi. Nel caso in cui il valore del montante finale supera il prezzo di
vendita dell’immobile, l’istituto di credito subisce la perdita per differenza ed il rientro del
prestito è limitato al valore di cessione del bene.
Un’ulteriore garanzia presente nel mercato nazionale attiene alla possibilità di cointestare il
finanziamento anche all’altro coniuge ed in tal caso il rimborso sarà effettuato solo alla morte
del più longevo dei due.
13
Equity Release Council, 25/01/2014, Equity Release Council’s Statement of Principles v4, London

31. 25
Tabella 3.1 – Le differenze fondamentali tra le due discipline
Gran Bretagna Italia
Tipologie di
Equity Release
Lifetime Mortgage
Home Reversion Schemes
Interest only
Shared Appreciation Mortgage
Home Income Plan
Prestito Ipotecario Vitalizio
Vendita della Nuda Proprietà
Erogazione del
finanziamento
Lump Sum
Draw Down
Unica Soluzione
Tutela degli Eredi No negative equity garantee No negative equity garantee
Organi
istituzionali
Equity Release Council Assenti
Vigilanza e
trasparenza della
disciplina
Equity Release Council's
Statement of Principles
Legge n°44/2015 +
Decreto attuativo n° 226/2015
Limite di età
minima per il
prestito
Over 55 Over 60
Fonte: Elaborazione personale

32. 26
CONCLUSIONI
In un contesto dove le esigenze finanziarie degli anziani sono costantemente in crescita e
richiedono nuove risorse per non rinunciare ad una buona qualità della vita, il prestito
ipotecario vitalizio rappresenta lo strumento chiave per risolvere le criticità connesse alle
esigenze temporali di liquidità, riconoscendo la centralità dell’immobile nel rapporto
contrattuale.
La regolamentazione operata dalla legge 44/2015, integrata con il decreto attuativo n°226/
2015, in sostituzione del comma 12 dell'articolo 11-quaterdecies del decreto-legge n.
203/2005 ha permesso la definitiva introduzione nel mercato di un prodotto già
adeguatamente sviluppato nei mercati internazionali ed in particolare in quello anglosassone
dove è già presente da tempo. L’offerta al pubblico degli over 60 ha permesso la
soddisfazione di numerose esigenze e ha migliorato la qualità della vita dei soggetti
appartenenti alla fascia della “terza età”.
La creazione di vero e proprio “mutuo al contrario” ha rafforzato notevolmente le tutele nei
loro confronti ed ha aumentato la fiducia degli istituti di credito che possono beneficiare
dell’acquisizione di nuovi clienti ed operare un potenziale Cross-Selling con altre soluzioni
finanziarie o di copertura assicurativa, aumentando il valore dello scambio e rendendo
l’offerta più completa.
L’istituzione di una disciplina trasparente e ben definita nelle procedure da adottare ha
sensibilmente diminuito i rischi per il soggetto finanziatore, individuando una valida
alternativa ad altre forme di accesso al credito come la vendita della nuda proprietà.
Nel prossimo futuro si prospetta una crescita notevole dell’impiego del prodotto con un
aumento dei potenziali competitors all’interno di un settore ancora in fase di sviluppo, con
la possibilità di mettere a disposizione del pubblico delle varianti sempre più innovative nel
medio-lungo periodo.

33. 27
BIBLIOGRAFIA E SITOGRAFIA
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Isedi, Torino
Pacella C., Buzzonetti P., 2010, Il Prestito Vitalizio. Funzionamento e caratteristiche del
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