基地租賃與耕地租賃法律問題

1. 謝秉錡律師

2.  案例:法院拍賣某一土地，土地其上有約50年未辦保存
登記建物，甲拍定後，突有乙表示房屋與土地原為乙
與丙父親所有，後來土地過戶予丙，丙因欠錢土地遭
拍賣，但建物因父親死亡，依繼承關係，乙丙公同共
有建物，建物與土地存在租賃關係，甲不准拆除房屋。

3. 甲拍定丙土地
乙主張房屋及
土地為乙、兩
父親所有
土地過戶予丙
房屋與土地存
在租賃關係
乙亦為房屋公
同共有人

4. • 房屋、土地原屬同一人，
而後分離
• 房屋與土地有租賃關係
民法第
425-1條
• 至房屋不堪使用
租賃期
間

5.  最高法院95年台上388號「所謂不堪使用之原因，除
因房屋 本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生
漸進之耗損毀壞外，尚包括 因不可抗力所造成之自然
毀壞，至不能為通常之使用之情形；否則，在未 明定
租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之
天災受損，出租 人將永無收回之期，顯違雙方當事人
租地建屋之原始目的而有失情理之平 」

6.  一、自用:土地法97條
 47年台上字第1827號判例「實施都市平均地權條例
施行後，固有公告地價與自行申報地價之分，但法 院
斟酌實情認公告地價較諸自行報價為準確，爰在土地
法第一百零五條準 用同法第九十七條所定年息百分之
十限度內，為調整租金與命為給付之判 決，仍非租約
當事人所得任意爭多論寡」

7.  商業使用:最高法院54年台上字第1528「市場攤位之承
租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個
市場之 特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，
且包括此項特殊利益之對 價在內，自非普通之房屋兼
土地之承租可比，固不受土地法第九十七條及 實施都
市平均地權條例第四十八條 (舊) 所定，房租及地租最
高限制之拘 束。 」

8. 商業使用:依市
場行情計算
自用:地價年息
百分之十計算

9.  一、乙提出訴訟，確認其就房屋有公同共有權利，
 且提出假處分，禁止甲拆除房屋。
 二、確認房屋有公同共有權利後，表示房屋與土地
 有租賃關係，又整修房屋，進入房屋使用。
 三、向法院表示同意支付土地公告地價百分之十租
 金，甲拒絕收受，即提存於法院。

10.  可能方法:
 一、請丙以房屋公同共有人出面提出裁判分割建物
 訴訟。
 二、該建物因不能原物分割，僅能變價分割，因此
 法院會裁判變價分割。
 三、變價分割裁判，會被拿至法拍市場，甲發文通
 知法院，依土地法第104條主張優先承買。

11.  案例:甲所有耕地出租予乙，後來耕地被編定為住宅
 區建地，甲於103年1月將耕地出賣予丙後，再於
 2 月間與乙協商終止耕地租約。
 乙取得1/3補償金後，突主張土地法第107條，
 表示因甲1月間賣予丙，未通知乙行使優先購
 買權，其與丙間買賣行為不可對抗乙。

12. 耕地編為非耕地時，承租
人有無優先購買權?
優先購買權性質為何?
租賃關係存續期間主張優
先購買權，而後終止契約，
可否再為主張?

13.  內政部:（80）台內地字第 8078052 號
 出租耕地經編定為建築用地後出租人出售或出典時，承租
人無優先承受權
 本案前經本部八十年四月二十五日台內地字第九一五九八
八號函，建請行 政院函轉司法院，對最高法院五十五年度
第六次民刑庭總會會議決議及六 十四年度第二次民庭庭推
總會議決議，有關出租耕地經編為建築用地，承 租人有無
優先承受權之內容，作適當調整，經行政院八十年六月十
五日台 內字第一九六二五號函復略謂：「....請就土地使用
編定及地目變更方面 詳行研究檢討，以配合政策」。本案
仍請依本部上開函說明二結論 (一) 辦理。

14.  最高法院裁判:最高法院52年第3300號判決「耕地三七
五減租條例，不但保障承租人之耕作權，並有保障其
優先承買權 ，該條例第十五條規定甚明，該項耕地倘
在都市計劃範圍之內改為建地， 承租人之優先承買權
並不因此當然消滅，而出租人出賣土地，無論何人承
買，無摒斥承租人之理。 」

15. 內政部:無
優先承買權 法院:有優先
承買權

16.  最高法院100年台上字第2019「所謂「依同樣條件優先
購買」，乃指在買賣 條件如買賣標的、範圍、價金、
付款方式、瑕疵擔保等均相同情形 下，地上權人、典
權人或承租人得要求優先成為基地之買受人。易 言之，
在地上權人、典權人或承租人行使優先購買權時，對
基地之 出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變
更為地上權人、典權 人或承租人而已，其餘因基地買
賣契約所生之相關法律關係、所得 行使與負擔之權利
及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者 並無
任何不同。 」

17. 一、甲、乙成立耕地租賃契約。
二、甲在1月間與丙成立買賣契約，乙表示優先承買:
乙表示承買時，甲、乙間已成立買賣契約
乙取得以相同條件與甲成立買賣契約

18.  三、甲與乙就耕地租賃契約進行終止，在乙取得補
 償後，雙方租約已行終止。
 四、但因買賣契約與租賃契約分別獨立，租賃契約
 終止，買賣契約仍存在。
 五、不利於甲之後果:
 (一)甲支付乙1/3補償金後
 (二)乙再拿甲支付之補償金，作為價金一部
 分，請求甲履行契約。

19.  最高法院84年台上字第1887號判決「按耕地三七五減
租條例第十七條第二項第三款所定之補償，係因耕地
經依 法編定或變更為非耕地使用，經出租人終止租約
收回土地而發生，與同條 例第十五條第一項有關耕地
出賣承租人有優先承買權之規定係屬不相關之 兩事。
惟第十五條第一項之優先承買權，係以就出賣之耕地
有承租權存在 為前提。如出租人已依同條例第十七條
第一項第五款、第二項第三款之規 定補償承租人終止
租約，再出售土地，原承租人自不得再主張有優先承
買 權存在。 」

20.  一、基地租賃:如何避免「不動產海蟑螂」?在法律
 上有何更佳解決方法。
 二、耕地租賃:如何適用最高法院判決，讓出租人不
 會出現雙重損失?