本文件介绍了台湾《土地税法》第34条修正案及其适用条件，该法规旨在减轻换屋族的土地增值税负担。适用者需满足特定条件，包括出售房屋的面积限制、持有时间以及家庭住房拥有情况等。文件还说明了重购自用住宅用地后可申请退还土地增值税的相关规定。

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土地增值稅「一生一屋」
U n i q u e H o m e s 住友不動產管理顧問股份有限公司
曾 桂 枝 彙整
一生一屋 台北市仲介公會理事 暨 自創品牌委員會 主任委員
「土地稅法」第 34 條修正案，總統 98 年 12 月 30 日公布自 99 年 1 月 1 日起施行，是換屋族減輕土地增值稅負擔
的一大福音。適用要件為各項購屋或換屋租稅獎勵中最為嚴格的，必須全數符合下列六項要件才可適用：
一、個人「一生一次」的低稅率優惠已經使用過。
二、因換屋出售原先持有的自用住宅用地面積在都市地區不超過 1.5 公畝（約 45.4 坪）、非都市土地面積不
超過 3.5 公畝（約 105.9 坪）部分。
三、出售時土地所有權人與其配偶、未成年子女無該自用住宅以外的房屋（即僅限持有一屋）。
四、出售前已持有該自用住宅土地達六年以上。
五、土地所有權人或其配偶、未成年子女在土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。
六、出售前五年內，無出租或供營業使用等情形。
重 購自用住宅用地申請退還土地增值稅無一生一次限制
土地所有權人於出售自用住宅用地後，自完成移轉登記之日起，2 年內重購自用住宅用地，其新購土地地價超過
原出售土地地價扣除已繳納之土地增值稅後尚有餘額者，可向原出售土地之稅捐稽徵機關申請就其已納土地增值
稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。
例如，出售自用住宅用地地價 120 萬元，繳納土地增值稅 30 萬元，稅後得款 90 萬元，嗣後 2 年內另行購買
自用住宅用地 150 萬元，不足支付新購土地地價 60 萬元（90 萬-150 萬=-60 萬），則原先已繳納土地增值稅 30 萬
元可全部退還。又如新購自用住宅用地 100 萬元，不足支付新購土地地價 10 萬元（90 萬-100 萬=-10 萬），則原
繳納土地增值稅 30 萬元只能退還 10 萬元。
重購之土地屆滿 5 年再行移轉，並於 2 年內重購另一自用住宅用地，只要符合上述規定即可再提出申請退還
土地增值稅，並無申請次數之限制，與一般大眾熟知的「出售土地一生一次優惠稅率課徵土地增值稅」規定有所
不同，但要特別注意，重購地未滿 5 年再移轉可要追繳原退稅款的。
土地增值稅優惠
減稅 優 惠 一生一次 重購退稅 一生一屋
稅 率 % 10% 退稅 10%
後
要 件 先 有繳 納 土地 增 值稅
（先用過一生一次，才可申請）
01.使 用 次 數 一次 無限 無限
都 市：3 公畝 (90.75 坪) 都 市：3 公畝 (90.75 坪) 都 市：1.5 公畝 (45.38 坪)
02.最 高 面 積
非都市：7 公畝 (211.75 坪) 非都市：7 公畝 (211.75 坪) 非都市：3.5 公畝 (105.88 坪)
出售 前 一年 內 出售 前 五年 內
03 .自 用 出售 前 無出 租 或無 營 業
無出 租 或無 營 業 無出 租 或無 營 業
條 0 4 .設 籍 本人 、 配偶 及 直系 親 屬 本人 、 配偶 及 直系 親 屬 本人、配偶 及 未成 年 子女
件 05.設 籍 期 間 不限 不限 連續 六 年
06.持 有 期 間 不限 退稅 後 持有 五 年 連續 六 年
07 .移 轉 出售 一買 一 賣 出售
本人 +配 偶+未成 年 子女
08 .擁有房地戶數 不限 不限
名下 僅 一戶
先買 後 賣二 年 內
0 9 .買 賣 期 限 不限 不限
先賣 後 買二 年 內
1 0 .買 賣 價 格 不限 新屋 >舊 屋 -土 增 不限
UniiqueHome 住友不動產 ~ 專業與知識分享 8089
Un queHome 住友不動產 ~ 專業與知識分享 8089 2010 年 4 月 13 日
2010 年 4 月 13 日 1 // 共 1 頁
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