最強購屋教學1. 如何買到好房子 ? 除了價格之外 您還需考慮哪些問題 ? 最強購屋教學您一定要看 ! * 以下連結可點選 ! 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 2. Agenda 四 . 結語 & 資料查詢 序 . 概念 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ - 考量的原則 : 人 , 事 , 時 , 地 , 物 一 . 需求的考量 二 . 商品的考量 - 注意事項 - 風水概要 需求 商品 能力 三 . 能力的考量 - 貸款種類 - 計算方式 - 相關稅賦 3. 序 . 概念 需求 高標準 低標準 能力低 能力高 能力 能力高可以 購買高標準 的房子 能力低 購買低標準 的房子 購屋策略的取捨 a. 騎驢找馬型 b. 一勞永逸型 以 能力 做主要考量 購買 負擔得起 的房子 策略 出發點 以 需求 做主要考量 購買 夢想中 的房子 優點 缺點 減少租房子的支出 可知道好房子好在哪裡 真正符合自己的需求 不須再搬家 , 增值率高 容易買到不合適的房子 過幾年還要換房子 折價率高 價格高 , 能力不夠… 須多幾年的房租支出 能力高卻買了 低標準的房子 高標準的房子買不起 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 4. 序 . 概念 Step-1 檢視需求 Step-2 設定目標 Step-3 評估能力 騎驢找馬 一勞永逸 市面上商品的分布 我的需求 我的能力 高標準 低標準 以能力為考量 以需求為考量 Step-4 策略的運用 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 5. 序 . 概念 A. 市場已購屋者 ( 申請貸款中 ) 之需求 (1). 購屋者以首購自住為主 , 但比重下降 , 換屋自住及第二屋自住需求較上季增加 購屋者目的以首購自住為主比重為 54%, 較上季略減 . 換屋自住佔 33%, 略増 . 投資需求佔 11% 較上季增加 , 其中尤以第二屋自主者由原來的 5.5% 增為 8.6%, 相對增福最大 . 資料來源 : 92 年第二季台灣購屋需求動向季報 , 內政部建築研究所 http://abri.gov.tw/cycle/cycle.htm (2). 購屋類型以中古屋比例最高 , 新成屋居次 . 大坪數及高總價需求有逐漸增加之 趨勢 . 購買房屋類型中古屋佔 43.7%, 新成屋佔 40.1% 居次 . 房屋面積 31~40 坪住宅佔 29%, 較上季略減 , 41 坪以上需求較上季增加 2.6%, 高總價比重也有增加之趨勢 . (3). 已購屋者負擔略減 , 房價為年所得之 5.2 倍 , 貸款支出佔家庭月收入之 23.3%, 房價所得比有減少之趨勢 . (4). 平均搜尋時間 4.8 個月 , 看屋數為 7.3 間 , 較上季增加 , 顯示購屋者決策時間拉長 . (5). 購屋平均裝潢費用佔房屋總價 11.3%, 中南部比重較高 台中市 14.9%, 高雄市 14.5%, 台北市 8.9%, 台北縣 9.2%. (6). 近六成購屋貸款民眾認為近期房價持平且略下跌 , 五成預期未來一年房價維持 穩定 , 認為近期到未來房價看漲者 (20.5%) 增加 , 看跌者 (27.4%) 減少 . 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 6. 序 . 概念 B. 市場潛在購屋者 ( 搜尋中 ) 之需求 (1). 購屋者以首購自住為主需求略增 , 換屋自住者略為減少 , 投資需求持平 購屋者目的以首購自住比重為 56.7%(3.8%↑). 換屋自住佔 24.3%(1.7%↓), 投資需求佔 18% (2). 優先考慮中古屋的比例最高 , 新成屋居次 . 31~40 坪數及 300~500 萬預算 為需求主流 . 價格為最重要的購屋誘因 , 其次是環境與交通 , 品牌價值較未 受重視 . (3). 近五成民眾認為近期房價持平 , 預期一年後房價看跌者高於看漲者 . C. 購屋者對房價信心狀況 (1). 92 年第二季 , 民眾對房價之信心指數為 88.05 分 , 較上季減少 12.95 分 , 相較 去年同期減少 19.55 分 . 以 100 分為持平穩定信心水準來看 , 本季購屋者對 房價信心水準減弱 . 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 7. 一 . 需求的考量 考量的原則:人 事 時 地 物 人 物 事 時 地 1. 家裡人口數 2. 居民素質 1. 工作 2. 學校 ( 中小學 ) 3. 市場 , 商場 4. 交通便利性 1. 通勤時間 2. 未來發展 1. 地區 , 地點 2. 地形 , 地貌 3. 天然災害 4. 生活環境 3. 年老退休 1. 建物種類 2. 建物品質 5. 出入通道 3. 坪數 , 房間數 4. 車位 5. 廚衛設備 7. 格局 , 方位 8. 屋齡 , 價格 4. 貸款問題 9. 契約 10. 建商商譽 6. 視野 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 8. 一 . 需求的考量 ( 室內空間 ) 假設我想買間 3 房 2 廳的房子 ( 以公寓為例 ) 1. 客廳 2. 廚房 + 餐廳 4. 主臥室 5. 臥室 x2 3. 衛浴 x2 32.7p/(1- 公設比 )=32.7/77%= 42.5 p 6. 玄關 + 走廊 7. 陽台 x2 走廊及活動空間 ( 不含玄關 ) = 2.6p 約佔總建坪之 8.97% 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 客廳 6.1p 4.5m 4.5m 2.1m 2.35m 廚房 2.0p 餐廳 2.26p 3.18m 4m 臥室 1 3.6p 臥室 2 3.6p 衛浴 1 1.4p 4m 3.6m 主臥室 4.4p 玄關 1.5p 走廊 2.6p 3.8m 工作陽台 1.7p 主建物 = 29p +) 附屬建物 = 3.7p 32.7p 陽台 2.0p 1.5m 衛浴 2 1.7p 1.9m 9. 假設我想買間 3 房 2 廳的房子 ( 以透天為例 ) 一 . 需求的考量 ( 室內空間 ) 前面可以 停 1 輛車子 地坪 = 23.67p 建坪 = 37.97p 建蔽率 = 70.6% 走廊及活動空間 ( 不含玄關 ) = 8.61p 約佔總建坪之 22.68 % 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 客廳 7.2p 5.2m 2.1m 2.35m 廚房 2.16p 餐廳 2.07p 3.39m 衛浴 1 1.4p 玄關 0.8p 工作間 1.5p 梯間 1.6p 梯間 4.18p 衛浴 2 1.58p 臥室 1 3.34p 主臥室 6.42p 梯間 2.83p 衛浴 3 1.34p 臥室 2 3.34p 露台 8.0p 1F 2F 3F 5.1m 1. 客廳 2. 廚房 + 餐廳 4. 主臥室 5. 臥室 x2 3. 衛浴 x3 6. 玄關 + 走廊 7. 陽台 + 露台 8. 花園 ( 可停車 ) 11. 二 . 商品的考量 ※ 地段 建商個案 鄰近之公共設施 項目分析 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 12. 二 . 商品的考量 竹北縣政二期 台大 竹北分校 斗崙 運動公園 竹北 縣政一期 台北 新竹 園區 新埔 中 山 高 速 公 路 光明六路東一段 光明六路東二段 自 強 南 路 自 強 北 路 莊 敬 南 路 莊 敬 北 路 停 停 文小 文中 豆子埔溪 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 13. 二 . 商品的考量 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 14. 二 . 商品的考量 ※ 建築物的建築型式 , 棟距 口字型 ㄇ字型 L 字型 T 字型 一字型 其他 油煙不易排出 噪音在中庭迴繞 , 低樓層採光不良 兩面採光 三面採光 幾乎四面採光 煙窗效應 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 15. 二 . 商品的考量 ※ 室內格局 (1) 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 16. 二 . 商品的考量 ※ 室內格局 (2) 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 17. 二 . 商品的考量 ※ 室內格局 (3) 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 18. ※ 窗子的型式 , 大小 , 顏色 , 厚度 , 氣密 二 . 商品的考量 風 雨 風 一般平窗 深窗設計 雨 窗子厚度一般為 5~6mm, 大面窗通常使用 8mm 窗子顏色 , 看個人喜好 , 有點顏色不僅可以減少陽光之熱能 甚至有些可隔離紫外線 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 19. 二 . 商品的考量 ※ 柱位 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 20. ※ 樑位 , 樑深 , 樓高 , 淨高 二 . 商品的考量 樓高 淨高 樑深 主樑 次樑 樑下淨高 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 21. ※ 停車場車道斜度 二 . 商品的考量 6m 1m 1:6 2m 1:3 以停車場高度 3m 計算 車道長度需有至少 18m 以停車場高度 3m 計算 車道長度只需要 9m 留意單車道或雙車道 , 車道是否有轉彎 , 若轉彎需 5.5m 寬度之車道 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 23. ※ 公共設施 , 省能設施 二 . 商品的考量 記住 : 公設越多 , 未來的維修費用越多 a. 若有噴水池 , 流水 , 小溪 , 或者水迴廊的設計需注意是 否有水循環設計 , 以節省水費之浪費 b. 儲水槽容量 , 是否足夠停水一天之所有用戶用量 c. 地下室是否有抽水馬達 , 個數 . d. 停電時 , 發電機之發電量 . e. 進出安全管制措施 . 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 25. 二 . 商品的考量 - 風水概要 1-1. 先看命盤 , 命格之適合方位 1-2. 陸路 / 水路 1-3. 屋角 / 柱子 1. 外在環境 2-1. 門 / 主要通道 2-2. 廁所衛浴 / 神明廳 2. 內在環境 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 26. 二 . 商品的考量 - 風水概要 1-1. 先看命盤 , 命格之適合方位 a. 算命 / 看自己適合的方位 , 買個指北針 , 現場量 b. 房屋不可正東向 , 正西向 , 正南向 , 正北向 命不夠重 , 無法承受 , 健康受損 c. 房子的前面後面 ( 看客廳窗戶方向 ) 門 客廳 前 後 門 客廳 前 後 龍 虎 虎 龍 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ E W S N 27. 二 . 商品的考量 - 風水概要 1-2. 陸路 / 水路 a. 路沖 廟宇 , 公家機關 , 生意適合 , 有興旺之象 . 但是不適合住家 , 必受刀光之災 b. 水沖 水路並非單單指河流 , 包含下雨天時 , 雨水匯集流下之方向也有關係 . 最好是過而不入 . 繞而不沖 . 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 前 後 大 小 水流方向 招財 , 但是人不平安 家中麻煩多 28. 二 . 商品的考量 - 風水概要 1-3. 屋角 / 柱子 看附近的房子 , 或者建築物 , 是否有柱子 , 柱角 , 屋角對到房子的門 , 窗等 . a. 基地型的房子 , 屋子一定兩兩相對 . b. 不要屋角對到的房子 人不平安 門 , 窗的視野盡量不要受阻 , 房子不要面山 . 心胸才會開闊 . 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 柱子對柱子 屋角 29. 二 . 商品的考量 - 風水概要 2-1. 門 / 主要通道 前 大 小 後 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 主要通道 次要通道 風 光 光 雙併 開門在小邊 , 格局全相反 30. 二 . 商品的考量 - 風水概要 2-2. 廁所衛浴 / 神明廳 主要通道 次要通道 1F 2F 3F 廁所 1.2F 廁所堵住主要通道 2.2F 的廁所直接對到臥室的床 . 2.3F 神明廳坐在廁所上 . 相當不恰當的佈置 主臥室 廁所 臥室 神明廳 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 廁所 衣櫥 書房 主臥室 神明廳 臥室 廁所 廁所 主臥室 31. 1. 床尾不要對著大門或窗戶 2. 床頭不要對著窗戶或廁所 3. 廚房不要對著廁所 4. 廚房不要對著大門 ( 家中的大門 ), 瓦斯爐則不要對著門 5. 供奉祖先的地方不可以背著廁所或廚房 , 不要懸空 , 不可在下面堆放東西 6. 廚房及廁所不要置於房子的中間 7. 入門不可一見樓梯 8. 馬桶的位置不可背對大門 ( 指家中大門不是廁所門 ) 9. 沙發不可背對大門 , 犯小人 10. 左青龍右白老虎 , 會動的家電盡量放左邊 , 櫃子等重的東西放右邊檔煞 11. 選房子時 , 窗戶往外望不要有柱子或對面房子的角對對來 12. 選房子時 , 不要選在巷底 13. 屋子盡量隔的方正 , 選房子時也一樣 14. 房子內部太多柱子或隔局不好的盡量不挑選 15. 房子的背面臨河就不好了 , 代表財會流走 16. 屋子不要有太多鏡子 , 房間也是 , 鏡子不要面對床 , 會嚇人 ; 鏡子 對廁所門 容易造成家裏女主人說話不得體 , 心情不愉快 , 引男主人犯桃花 17. 玄關隨時保持乾淨 , 太雜亂 , 財神是不會來的喔 ! 另外玄關需明朗 , 通暢 . 二 . 商品的考量 - 風水概要 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 32. 二 . 商品的考量 - 風水概要 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 房子的五大忌 1. 入門見廁 - 劫財 , 劫事業 2. 瓦斯爐的面向和房屋同一向也就是對大門 -- 破財 3. 瓦斯爐的面向和客廳入口相同 - 錢財容易消耗 4. 入門多廳 - 一進門就看到很多的門 -- 容易捉襟見肘 , 常常錢來又出去了 5. 床尾朝向廚房 -- 容易吵架 , 如果是主臥室 , 會致離婚 33. 二 . 商品的考量 - 風水概要 八卦吉祥方位盤 白色 藍色 黃 , 米 , 淺咖啡色 , 大地色系 , 卡其色 黃 , 米 , 淺咖啡色 , 大地色系 , 卡其色 白色 綠色 綠色 金 金 水 火 土 土 木 木 貴人運 事業運 文昌運 子 女 運 愛情運 健 康 運 財運 名位運 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 34. 三 . 能力的考量 - 貸款種類 1. 政策性房屋貸款 資料來源 : 土地銀行 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ - 購置房屋 , 優惠利率 2.31%( 目前 ) - 貸款上限 220 萬 , 期限 30 年 , 寬限 5 年 . - 其他條件 : (1) 非都市土地,不得超過 150 平方公尺 ( 約 45 坪 ) ; (2) 其他地區,不得超過 120 平方公尺 ( 約 36 坪 ) 。 若三代同堂家庭 : (3) 非都市土地,不得超過 172 平方公尺 ( 約 52 坪 ) ; (4) 其他地區 , 不得超過 134 平方公尺 ( 約 40 坪 ) 。 以建築改良物所有權狀登記為準,不包括公用、陽台及獨棟建築物屋頂突出物面積 c. 輔助人民貸款自購住宅 a. 輔助勞工建構住宅貸款 - 自地新建屋或重建 , 目前利率 2.31%. - 貸款上限 220 萬 , 期限 30 年 , 寬限 5 年 . b. 輔助勞工修繕住宅貸款 - 房屋裝潢或修繕 , 利率目前 2.31% - 貸款上限 50 萬 , 期限 7 年 . d. 優惠購屋貸款 - 滿 20 歲 - 房屋購置 - 利率目前 2.3% - 貸款上限台北市 250 萬 , 其他區域 200 萬 . - 期限 20 年 , 寬限 3 年 . e. 青年購屋低利貸款方案 - 20 歲 ~40 歲之青年 - 未曾受過政府之補助 - 前 7 年利率不超過 3% 目前 1.5% - 貸款 220 萬 . - 期限 20 年 , 寬限 5 年 . - 須先申請 , 並於一年內購屋 35. 1-1. 指數型房屋貸款 利息 = 銀行放款利率 + 加碼利息 1-2. 還款方式 a. 本息固定攤還 b. 本金固定攤還 : 每期還款之本金與利息之總和固定 . 1 2 3 4 5 6 7 8 1 2 3 4 5 6 7 8 : 每期還款之本金固定與利息依當時本金換算 . 三 . 能力的考量 - 貸款種類 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 本金 利息 36. 2-1. 本息固定之攤還計算方式 年利率 : R, 月利率 : r =R/12, 期數 : p 每期本息定額 = 貸款本金 x 攤還率 = 每期應付本金 + 每期應付利息 = 每期應付本金 + 貸款本金 x 月利率 三 . 能力的考量 - 計算方式 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 攤還率 = (1+r) p x r (1+r) p -1 37. 20 年限 年利率 期別 攤還率 本金 2.3% 1 200 2 3 應付本金 應付利息 應付金額 機動還本 剩餘本金 2-2. 用 Excel 計算“本息固定之攤還方式” C3 公式 =((1+$B3/12)^($B$1*12-$A3+1))*$B3/12 /(((1+$B3/12)^($B$1*12-$A3+1))-1) F3 公式 =$D3*$B3/12 G3 公式 =$D3*$C3 E3 公式 =G3-F3 I3 公式 =D3-G3-H3 1 2 3 4 5 6 D4 公式 =I3 其餘部分複製公式即可 填入貸款金額 提前機動還款 允許利率變動 三 . 能力的考量 - 計算方式 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 1 2 3 4 5 A B C D E F G H I 38. 2-3. 寬限期限之計算方法 貸款年限 20 年 , 寬限 3 年 . = 還款期間共計 23 年 . 期間仍為 20 年 三 . 能力的考量 - 計算方式 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 20 年 初期 3 年 只還利息 , 不還本金 原本 20 攤還的本金 , 集中在後面的 17 年中攤還 . 攤還率 = (1+r) ( 20x12) x r (1+r) (20x12) -1 (1+r) ((20-3)x12) x r (1+r) ((20-3)x12) -1 39. 2-4. 本金固定之攤還計算方式 年利率 : R, 月利率 : r =R/12, 期數 : p 每期本金 = 貸款本金 / p 每期利息 = 當期本金 x r 每期本金固定 , 利息負擔則越來越輕 . 三 . 能力的考量 - 計算方式 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 40. 2-5. 試算 假設購屋須貸款 520 萬 , 20 年攤還 , 寬限期為 3 年 . 三 . 能力的考量 - 計算方式 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ a. 勞貸 b. 優惠貸款 c. 指數型房貸 (1). 利率 2.31% 2.3% 3.2% (2). 貸款金額 (3). 本息攤還 (4). 前 3 年利息 (5). 第 4 年起 本息攤還 220 萬 200 萬 100 萬 11,445 10,404 5,647 4,235 13,050 3,833 11,854 2,667 6,363 總計 520 萬 27,496 10,735 31,267 24,904 41. 三 . 能力的考量 - 相關稅賦 不動產稅費可分為靜態和動態兩種,靜態稅費是指在未移轉產權的狀態下所應繳納的稅費;動態稅費是指產權有所移轉時應繳納的稅費,其包括種類如右: 資料來源 : 信義房屋 3. 相關稅賦 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 42. 三 . 能力的考量 - 相關稅賦 3-1. 契稅 不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因佔有等原因取得所有權時,均應購用公定契紙,申報繳納契稅,但在開徵土地增值稅區域之土地免徵契稅(契稅條例第二條) 定義 稅率 計算 契稅稅額=契價 × 稅率 「契價」係指契約之價,為稅捐稽徵機關就建物所有權移轉時,核課契稅之建物全部價值,此與房屋之現值稍有不同,其核定價值之面積範圍,除主建物之外,尚包括共同使用及附屬建物面積在內;通常是當地「不動產評價委員會」評定的標準價格。 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 43. 三 . 能力的考量 - 相關稅賦 3-2. 印花稅 印花稅是一種憑證稅,凡是書立並使用的憑證(如契約)都要繳納此稅,因此您的不動產買賣或贈與契約,必須繳納印花稅才具契約效力。 定義 物權契約貼用稅率為 1 0 / 00 稅率 計算 印花稅額=公定契約書上之房地總價 × 1 0 / 00 物權契約之印花稅稅額是依公定契約書上的權利價值總額核課,計算公式如下: 3-3. 登記規費 申請為土地權利變更登記,應由權利人按申報地價或權利價值千分之一 ( 1 0 / 00 ) 繳納登記費 稅率 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 44. 三 . 能力的考量 - 相關稅賦 3-4. 地價稅 就所有權人在每一直轄市或縣(市)轄區內已規定地價之土地公告地價總額所課的稅。(土地稅法第十五條) 定義 地價稅採累進稅率課稅,其稅率如下表: 地價總額超過累進起點時,則按下表累進課稅: 累進起點地價=土地所在之直轄市或縣(市)規定地價總額-工、礦、農用地及免稅地價總額 ÷ 土地所在之直轄市或縣(市)規定地價總面積-工、礦、農業用地及免稅地之地價面積(公畝) ×7 (公畝) 稅率 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 45. 計算 應課徵稅額=申報地價 × 持有面積 × 稅率 3-4. 地價稅 (cont’) 開徵期間:每年 11 月 16 日至 12 月 15 日止 課徵期間:每年一月一日至十二月三十一日,每年徵收一次。 納稅義務基準日:為有利徵收稅款義務人之認定,以 9 月 15 日為納稅義務基準日亦即各年期之地價稅均以 9 月 15 日當天土地登記簿所記載之所有權人或典權人為納稅義務對象 三 . 能力的考量 - 相關稅賦 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 46. 三 . 能力的考量 - 相關稅賦 3-5. 房屋稅 凡地面上的房屋,或是能增加房屋使用價值的建築改良物,都要固定課徵的財產稅,亦即無論是否為違章建築,只要是房屋或建築改良物者皆一律應課徵房屋稅。 定義 開徵期間:每年 5 月 1 日至 5 月 31 日止 課徵期間:前年七月一日至今年六月三十日 稅率 計算 應課徵稅額=房屋現值 × 稅率 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 47. 三 . 能力的考量 - 相關稅賦 3-6. 總結 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 49. 五 . 資料查詢 a. 內政部營建署 www.cpami.gov.tw b. 建築技術規則 www.cpami.gov.tw/law/law/lawe-2/b-rule.htm c. 建築管理相關資訊 sercpa.cpami.gov.tw d. 營建業管理資訊系統 www.cpami.gov.tw/br/build/index.htm e. 新竹市地政局 land.hccg.gov.tw/default.asp f. 新竹縣地政局 www1.hchg.gov.tw g. 苗栗縣地政局 www.miaoli.gov.tw/depart03/index.asp h. 台北市土地現值公告 210.241.73.228/house/input_p.asp i. 高雄市土地現值公告 ms3.kcg.gov.tw/cquery/camenu_1.php 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 51. 人 1. 家裡人口數 2. 居民素質 決定房間數 孝親房 , 給老人家住的 未來小孩房間 , 考慮未來 附近居民 年齡層 , 老人居多 ? 農民 / 工人 / 白領階級 要點一:考慮人的問題 需要準備幾個房間 ? 由於現在上班族幾乎是早上出門 , 晚上回家 , 因此 , 家中常常 沒人在家 , 所以 , 最擔心的應該是小偷光顧 , 所以 , 最好不要 住在人口稠密的地區 , 尤其是巷道狹小 , 房屋之間的距離近 . 一 . 需求的考量 - 考量的原則 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 52. 事 1. 工作 2. 學校 ( 中小學 ) 3. 市場 , 商場 4. 交通便利性 國中 國小 市場 黃昏市場 醫院 診所 藥房 餐廳 火車站 捷運 公車站 食 衣 百貨 商店街 高速公路 育 游泳池 公園綠地 樂 住 行 康 要點二:考慮生活上需求的問題 球場 一 . 需求的考量 - 考量的原則 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 53. 時 1. 通勤時間 2. 未來發展 3. 年老退休 4. 貸款問題 上下班通勤的時間 , 是否可以接受 ? 地區未來的發展性為何 ? 是否適合養老 ? 負擔的起 ? 要點三:考慮未來的問題 一 . 需求的考量 - 考量的原則 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 54. 地 1. 地區 , 地點 2. 地形 , 地貌 3. 天然災害 4. 生活環境 5. 出入通道 新竹 / 竹北 .. 平地 , 坡地 .. 颱風 , 雨季 , 地震帶 , 水土保持 , 河川 , 地勢 ,.. 白天及晚上都要看 , 噪音 ? 工廠 ? 菜市場 ? 出入的通道是否狹窄 ? 是否為私設道路 ? 要點四:考慮地點的問題 12 米 6 米 若為私設道路一定要注意路權使用權 ? 一 . 需求的考量 - 考量的原則 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 55. 一 . 需求的考量 - 考量的原則 要點四:考慮地點的問題 (con’t) 地震 圖 1 , 100 年來台灣所有觀測到的地震分布 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 56. 一 . 需求的考量 - 考量的原則 要點四:考慮地點的問題 (con’t) 地震 圖 2 , 規模大於 4.0 以上的地震 圖 3 , 規模大於 6.0 以上的地震 圖 4 , 規模大於 7.0 以上的地震 最大的為 8.2 , 1920 年發生在花蓮外海 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 57. 一 . 需求的考量 - 考量的原則 斷層帶 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 58. 1. 青草湖背斜 位於新竹市南方的青草湖風景區而得名。背斜軸的走向為北偏東 18 度,其構造高區在青草湖附近,產少量之天然氣,而向延伸之兩端微微地傾沒。背斜軸兩軸出露之地層為頭嵙山層之砂岩頁岩相及紅土台地堆積層,西北翼岩層傾角約 10 ~ 20 度間,東南翼則極為平緩,多在 5 度左右,呈北陡南緩之層態,為一不對稱褶皺。青草湖背斜局部地區為紅土台地堆積所覆蓋,礫石層亦有受力褶曲而呈微傾斜,可推測紅土礫石台地沈積之後造山運動仍持續進行。 2. 紅土礫石層底部之不整合構造 紅土礫石層之紅土層厚度約 1 ~ 2 公尺,地形平坦。其下為厚層紅土礫石層,更下層則與頭嵙山層香山相呈交角不整合關係接觸。 3. 新竹斷層 本斷層為一東西走向之逆斷層,推測分佈在頭前溪流域沖積而成之新竹沖積平原南緣。依目前對台灣第四紀斷層之研究,本斷層並不屬於第四季可能活動斷層之一,其活動性的可能極低。 4. 新城斷層 為東北走向的逆斷層,其住置約在竹東丘陵區金山至新城之間。在斷層東側為上新世卓蘭層之一部份,屬斷層昇側,而於斷層西側為更新世頭嵙山層香山相及部份非紅土台地堆積,屬斷層降測。 一 . 需求的考量 - 考量的原則 斷層帶 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 59. 要點五:考慮房子的問題 (1) 物 1. 建物種類 2. 建物品質 3. 坪數 , 房間數 4. 車位 5. 廚衛設備 獨棟 , 雙併 , 連併 , 公寓 , 社區型 , … 地基 , 牆厚 , 結構 , 磁磚 , 外觀 , … 每個房間約需 3 坪以上才舒適 .. 車位已經是必備條件了 , 1 個或 2 個 ? 需注意廠牌 , 可多參考 . 若希望朋友多來串門子 , 需注意外圍停車問題 . a. 小家庭 3~4 人 : 3 房 2 廳 2 衛 , 實坪約 30 坪 ( 公寓 ) b. 中型家庭 5~6 人 : 4 房 2 廳 2 衛 , 實坪約 42 坪 ( 公寓 ) a. 廚衛設備若不喜歡建商提供的款式 , 可更換 , 會退錢 b. 有些提供座艙式淋浴 , 可沖灑 , 360 度淋浴 , 聽音樂 , 甚至可以做蒸汽浴 ; 或者提供按摩浴缸 , 這一項就必 須注意浴室空間大小 , 浴室坪數須在 6 坪以上 . 一 . 需求的考量 - 考量的原則 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 60. 要點五:考慮房子的問題 (2) 物 7. 格局 , 方位 8. 屋齡 , 價格 9. 契約 10. 建商商譽 6. 視野 高樓視野好 , 但風大 , 地震振幅大 . 若為大樓公寓 , 須注意低樓層會比較便宜 , 不只是因為 視野不好 , 因為年份一久 , 管路易因堵塞 , 造成其他問題 可參考適合自己命格的格局方位 , 若不信 . 這些 , 盡量不要買西曬 , 路沖的房子 屋齡除了房子的老舊問題 , 還牽扯到貸款 年限的問題 , 價格問題只要自己可以負擔就可以 . 一切口頭上的保證沒有法律效力 , 白紙黑 字寫下來才算數 一定要寫下來 盡量透過各種管道了解建商的商譽 尤其是預售屋 , 須注意建築執照 , 土地權狀 一 . 需求的考量 - 考量的原則 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 62. 相關名詞 5. 虛坪與實坪 ? 3. 平方公尺與坪數之換算 ? 4. 地坪 , 建坪 , 持分 ? 7. 建蔽率與容積率 ? 8. 地基分類 ? 6. 樓層高度 ? 1. 土地權狀 , 建築執照 , 使用執照 ? 2. 公設道路與私設道路 ? 9. 路寬 8 米到底有多寬 ? 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 63. 1. 土地權狀 , 建築執照 , 使用執照 ? a. 土地權狀:為土地所有人證明 注意建商本身是否持有基地之土地權狀 , 還是與地主合資建屋 b. 建築執照:政府核准於基地上蓋房子之執照 注意建商必須取得建築執照才可以開始預售 預售或非成屋一定要看核准設計圖說 , 建商須請建築師設計 , 且經縣市政府核准之設計圖 i ) 因為設計圖上有尺寸 , 不要相信文宣 . ii ) 建材部分也須看設計圖上之說明 , 文宣的不準 . iii) 若小姐面有難色 , 或說須先付訂金才可以看 ~ 沒那回事 . 一定要跟小姐要設計圖解 , 有尺寸的 , 就說要跟家長討論 ! c. 使用執照:結構完成 , 政府堪驗後核發使用執照 . 必須有使用執照才可使用 ! 相關名詞 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 64. 2. 公設道路與私設道路 ? a. 公設道路:土地所有權為政府所有 , 道路之維持成本皆由政府負擔 b. 私設道路:既有道路 , 土地所有權屬於私人 , 須有道路使用權 . 公設道路 私 設 道 路 由於為社區之私設道路 , 通常在買屋時需要持分地權 , 因此 , 一定會擁有使用權 . 私設道路有個缺點 , 就是未來須支出維修費用 . 此段道路為非社區內道路 , 須注意是否須分攤持分 , 若無 , 須注意使用權 . 相關名詞 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 私 設 道 路 65. 3. 平方公尺與坪數之換算 ? 1 平方公尺 = 0.3025 坪 6m 10m 面積 = 6m x 10m = 60m 2 = 60 x 0.3025 = 18.15 坪 相關名詞 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 3 10 66. 4. 地坪 , 建坪 , 持分 ? a. 透天 b. 社區型透天 8m 20m 15m 5m 地坪 = 20x8x0.3025 = 48.4 坪 假設蓋 3 層樓 建坪 = 15x5x0.3025x3 = 68.0625 坪 18m 6m 30m 12m 6m 12m 會有兩張 土地權狀 一張 = 12x6x0.3025 = 21.78 坪 另外一張 ( 持分 ) = 18x6x0.3025/6 = 5.445 坪 社 區 道 路 相關名詞 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 67. 5. 虛坪與實坪 ? 通常 sales 告訴你的有 99% 都是虛坪 . 虛坪 = 建築物面積 + 公共設施面積 實坪 = 建築物面積 這裡會有陷阱 , 要注意 !! a. 非社區型透天 : 須注意地坪與建坪 b. 社區型透天 : 須注意地坪與建坪 , 還有持分 , 或者公設面積 c. 公寓 : 須注意建坪與公設面積 相關名詞 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 69. 7. 建蔽率與容積率 ? 相關名詞 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 建蔽率 = 基地坪數 建物 1F 坪數 容積率 = 基地坪數 總建坪 w w 2 3 L L 3 4 建蔽率 = 50% 共 6F 容積率 = 300% 建蔽率 = 50% 70. 8. 地基分類 ? 地基之形式分淺基礎與深基礎兩種 , 一般透天房屋都使用 淺基礎 , 公寓大樓才使用深基礎 . 淺基礎 : 一般深度不得少於 60 cm 相關名詞 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ (1). 獨立基礎 ( 腳 ) (2). 聯合基礎 ( 腳 ) (3). 連續基礎 ( 腳 ) (4). 筏式基礎 ( 腳 ) 71. 9. 路寬 8 米到底有多寬 ? 當小姐跟你說 6 米路寬 , 8 米路寬時 , 怎樣計算或感覺路到底有多寬 ? 6 米 5.5 米 8 米 7.5 米 12 米 1 2 3 4 5 6 11.2 米 1 2 3 4 5 6 7 8 路邊最好不要停車 可以停單邊 , 另外一邊會車 . 兩邊都可以停車 , 車道很寬敞 , 沒有堵塞問題 . 相關名詞 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ NISSIAN Cefiro 2.0 4920 1780 MITSUBISH SAVRIN 4700 1780 BENZ S Class 5158 1866 NISSIAN March 3720 1585 Formosa Matiz 3495 1495 BMW Mini Cooper 3626 1688 73. 流程簡介及注意事項 一般流程 1. 相見歡 a. 外表 / 車子 / 名片 / 肥羊 b. 是否第一次購屋 / 本地人 c. 看看而已 / 不是一定要買 2. 介紹產品 a. 地段 / 學校 / 商圈 / 交通 / 車道 / 停車… b. 模型 / 大致外觀 / 不同區位的差異 d. 樣品屋 / 展示 / 不要盡信 c. 東西南北 / 不要選西曬的房子 e. 隔間薄 / 建材出入 / 拆了死無對證 f. 注意廚具與衛浴設備 進入接待中心 g. 文宣都是假的 / 都會讓人有錯覺 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 進入接待中心 看模型 / 樣品屋 地段介紹 工地現場 ( 成屋 ) 直接看房屋格局 ( 預售屋 ) 看設計圖 洽談細節 合約內容 換另一家 進入接待中心 看模型 / 樣品屋 地段介紹 74. 一般流程 進入接待中心 看模型 / 樣品屋 地段介紹 工地現場 ( 成屋 ) 直接看房屋格局 ( 預售屋 ) 看設計圖 洽談細節 合約內容 換另一家 a. 一定要要求看工地 3. 眼見為憑 b. 在附近逛逛 / 下車走走 c. 問在地人 d. 施工中 / 看結構 / 施工狀況 4. 設計圖為準 ( 非成屋 ) a. 一定要看設計圖 b. 當場用計算機計算大小 c. 注意面寬及深度 / 影響到舒適性 面寬至少 4.5m 深度至少 15m 坪數約 20 坪 d. 注意陽台 / 樓梯間 / 實坪 e. 要求複製一份 / 帶回去給家長看 有尺寸的喔… 流程簡介及注意事項 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 工地現場 ( 成屋 ) 直接看房屋格局 ( 預售屋 ) 看設計圖 看模型 / 樣品屋 地段介紹 75. 一般流程 洽談細節 5. 坐下來談 a. 無論滿不滿意 / 一定要談 / 增加經驗 b. 提出問題 / 貸款 / 建設公司 c. 看營業執照 / 建築執照 有些屬於中南部建商到北部蓋房子 對於不熟悉的建商多多了解 d.Sales 一定會拿文宣與你談 文宣會誇大 / 家具都會縮小尺寸 / 錯覺 6. 建築執照 : 為建商向當地縣政府申請核准建築之 7. 核准設計圖說 : 由建築師設計且政府核准之設計圖 證明文件 , 若沒有就要小心 . ( 法律規定 建商須取得建築執照才得以有預售之 行為 ) a. 上面的尺寸才是正確的 b. 上面的建材才是準確的 ( 包含廠牌 / 尺寸 ) c. 挑選其中幾個比較滿意的 copy 回家 流程簡介及注意事項 更多購屋資訊請至 : http://farglory-house123.blogspot.com/ 工地現場 ( 成屋 ) 直接看房屋格局 ( 預售屋 ) 看設計圖 合約內容 換另一家 進入接待中心 看模型 / 樣品屋 地段介紹 洽談細節 工地現場 ( 成屋 ) 直接看房屋格局 ( 預售屋 ) 看設計圖