Dokumen tersebut membahas tiga tahapan pengembangan real estate yaitu tahap sebelum, selama, dan sesudah pembangunan. Juga membahas definisi, proses, pelaku, dan pengaruh pengembangan real estate terhadap pembangunan kota.

1. REAL ESTATE
DEVELOPMENT

2. Tahap sebelum pembangunan
Tahap pembangunan
Tahap setelah
pembangunan

3. MATERI PENGANTAR PENGEMBANGAN
REAL ESTATE
1. Apa : Definisi pengembangan real estate
2. Mengapa : Ekonomi pengembangan real estate
3. Siapa : Pelaku pengembangan real estate
4. Bagaimana :
- Proses pengembangan real estate
- Perolehan lahan
- Kegiatan pengembangan real esate
5. Pengaruh pengembangan real estate terhadap
pengembangan kota (ekonomi, sosial, fisik, citra /
prestise)
6. Isu – isu dalam pengembangan real estate

4. John M. Clapp, The World Book Encyclopedia, World Book,
1988:
Real Estate adalah tanah dan segala sesuatu yang secara
permanen melekat padanya, seperti pohon, bangunan, dan
mineral yang berada di bawah permukaan tanah.
1. APA : DEFINISI REAL ESTATE

5. 1. APA : DEFINISI PENGEMBANGAN REAL ESTATE
• Pengembangan tanah dan pembangunan di atas tanah yang
sudah dikembangkan
• Pengembangan tanah adalah proses dari perubahan tanah
mentah menjadi tanah yang dapat dibangun (kavling siap
bangun). Termasuk pembangunan infrastruktur (jalan, utilitas)
dan aktivitas yang diperlukan untuk memperoleh tanah dan
perubahan peruntukan /zoning.
• Pembangunan di atas tanah yang sudah dikembangkan
adalah proses pengembangan sebidang tanah di atas
tanah yang sudah dikembangkan
(bangunan)

6. Pengembangan tanah
Pembangunan di atas tanah
yang sudah dikembangkan
Lahan mentah
Pengertian Pengembangan Real Estate
Kavling siap bangun

7. 2. MENGAPA : EKONOMI PENGEMBANGAN REAL ESTATE
- Pengembangan real estate merupakan respon terhadap adanya
perubahan kebutuhan sosial dan ekonomi dari suatu komunitas
Contoh : makam komersial (sosial), gedung perkantoran (ekonomi)
- Pengembangan real estate merupakan upaya untuk mengoptimalkan
pemanfaatan tanah dan nilai ekonomi dari tanah (produktivitas tanah)
- Contoh : lahan iddle menjadi hotel budget
Penggantian / perubahan penggunaan tanah – suatu alasan
pengembangan
Perubahan penggunaan tanah mengarah pada pemanfaatan yang dapat
memberikan tingkat pengembalian yang tertinggi bagi pemiliknya.
Contoh : tanah pertanian diubah menjadi perumahan, kawasan industri.
Umumnya setiap perubahan akan meningkatkan intensitas, produktivitas,
dan nilai tanah pada saat dikembangkan.
Akibatnya, setiap bagian tanah, baik tanah perkotaan
maupun tanah pedesaan secara kontinu akan terus mencari pemanfaatan
tertinggi dan terbaik (highest and best use)

8. Pengembangan real estate dari sudut pandang investor :
1. Membeli tanah kosong dan melakukan pengembangan untuk
memperoleh pendapatan dari real estate
2. Setelah beberapa tahun memiliki real estate yang dikembangkan,
dibutuhkan modernisasi atau renovasi
Apapun situasinya, baik tanah kosong maupun tanah yang sudah
dikembangkan harus menghasilkan keuntungan.

9. Nilai tanah setelah
pengembangan
perkantoran
Penggunaan A (apartemen)
Penggunaan B (perkantoran)
Nilai
Waktu
Nilai bangunan apartemen
Nilai bangunan perkantoran
Perubahan
Penggunaan Tanah
Setiap penggunaan baru harus lebih produktif dan menguntungkan dibandingkan
dengan penggunaan terdahulu.
Pada grafik di atas, penggunaan B adalah gedung perkantoran high-rise menggantikan
gedung apartemen tua (penggunaan A). Nilai tanah pada penggunaan gedung
perkantoran meningkat dibandingkan dengan nilai tanah untuk penggunaan apartemen
tua.
Nilai tanah

10. 3. BAGAIMANA : PROSES PENGEMBANGAN
REAL ESTATE
PROSES PENGEMBANGAN REAL ESTATE
Memperoleh
lahan, tenant,
mitra, desain
awal
Formal market
& fs, perizinan
Desain final
berdasar market
study, negosiasi
komitmen dg
bank, kontraktor
Kontrak dg bank,
kontraktor, asuransi
Pembangunan
Iklan, izin menempati,
pemindahan tenant
1 : Ide awal
2 : Penyempurnaan ide
3 : Market & feasibility
studies
4 : Negosiasi kontrak
5 : Komitmen resmi
6 : Konstruksi
7 : Penyelesaian akhir &
pembukaan resmi
8 : Pengelolaan &
pemasaran properti
Tdk layak
Layak
Tdk layak
Layak
Tdk layak
Layak

12. TAHAPAN KRITIS DALAM PENGEMBANGAN REAL ESTATE :
MEMPEROLEH TANAH
1. Membeli : agen/broker, iklan, membeli langsung ke pemilik
tanah, lelang
2. Sewa : pemilik tanah (hotel & resort di Bali)
3. Kerjasama : perorangan, perusahaan (swasta), pemerintah
pusat /daerah dan BUMN/D
- tender tidak formal
- tender formal
- lelang
Pola kerjasama : BOT, Joint Venture, Kerjasama Operasi

13. AKTIVITAS PENGEMBANGAN REAL ESATE
Development activities
• Land development
• Building development
Investment activities
• Housing estate
• Apartment estate  full service and semi service.
• Rental estate (office).
• Retail estate.
• Recreation park and sport facilities.
• Industrial estate.
• Hotel and tourism estate.
• Duties including: renting, tenants relationships,
maintenance, accounting, and financial control.

14. Service activities
• Real estate brokerage: commercial, residential, industrial brokerage.
• Real estate appraisal.
• Real estate management.
• Real estate counseling.
• Real estate investment syndicate.
• Real estate education.

15. AKTIVITAS PELAKU PENGEMBANGAN REAL ESTATE
REAL ESTATE
Activities:
-Developing
-Marketing
- Maintaining
Government Expertise/
Consultants:
-Law
- Environment
- Real Estate
- Architect
-Structure Eng.
- Quantity Surveyor
- M&E
-Landscaping
- Interior
- Planner
Consumer
Developer
Financial Capital:
-Bank
-Stock Exchange
- Pension fund
- Insurance
- Property trust

16. 4. SIAPA : PELAKU PENGEMBANGAN REAL ESTATE
Brokerage
Investor /
Lembaga keuangan
Developer,
Pemilik tanah
Pengacara,
Notaris
Penilai
Arsitek
Konsultan
Perencana
Konsultan Real Estate
Property Manager
Aktivitas
Pengembangan
Real Estate
Pemerintah daerah
Konsumen
Kontraktor
Konsultan teknik
Professional Adviser

17. PELAKU PENGEMBANGAN REAL ESTATE
Developer
 Bervariasi dari skala kecil hingga multinasional
 Developer :
pedagang (modal kecil : rumah, produk jual, jangka pendek)
investor (modal besar : komersial, produk sewa, jangka panjang)
 Developer adalah koordinator dari seluruh aktivitas pengembangan real
estate dari awal hingga akhir (mencari lahan , perizinan, pemasaran,
pembiayaan, pembangunan) yang merubah dari ide menjadi properti
 Pengembangan real estate merupakan bisnis yang detail, sehngga
developer akan melakukan pengecekan berulang kali terhadap segala
sesuatu, karena developer pada akhirnya yang akan bertanggung jawab
dan penerima resiko terhadap kkesalahan
 Developer secara alami memiliki ego dan pendapat yang kuat (penerima
resiko terbesar), developer yang baik seharusnya menjadi pendengar yang
baik karena mereka tergantung pada banyak pelaku pengembangan
lainnya
 Tujuan developer adalah membuat keuntungan finansial secara langsung
dari proses pengembangan
 Developer: penerima resiko dan keuntungan terbesar

18. Empat Aset yang Harus Dikontrol untuk memulai menjadi Developer
Tanah Modal
Pengetahuan Konsumen
Supply Driven
Demand Driven
Supply Driven /
Demand Driven

19. Pemilik Tanah
 Pemilik tanah memiliki peranan penting, baik aktif
maupun pasif
 Pemilik tanah dapat secara aktif memulai
pengembangan dengan menjual atau
mengembangkan tanahnya
 Pemilik tanah : perorangan, perusahaan bukan developer, pemeritah,
developer

20. Pemilik Modal dan Lembaga Keuangan
• Mereka adalah pembuat keputusan dalam bisnis real
estate
• Mereka mengeluarkan uang dan menerima resiko
• Kebanyakan pemilik modal menahan properti untuk
keuntungan jangka panjang, beberapa investor real estate
(spekulator) menahan properti untuk periode jangka
pendek dengan tujuan mencari keuntungan yang cepat
• Pemberi pinjaman: bank, perusahaan asuransi, dana
pensiun, individual investor

21. Kontraktor
 Melaksanakan pembangunan dalam proses
pengembangan real estate
 Menyeimbangkan biaya pembangunan yang paling
rendah dan kualitas yang baik
 Kontraktor mengeluarkan uang dan menerima resiko

22. Penilai Real Estate
• Digunakan untuk mengestimasi nilai pasar tanah, real estate
• Dibutuhkan pada saat real estate dijual, pembiayaan, pajak,
asuransi atau bagiannya.
Broker Real estate
 Bertindak sebagai perantara atau stimulan pada pasar real
estate
 Penghasilan fee atau komisi dari pembeli dan penjual
 Merupakan alat dalam pelaksanaan fungsi pertukaran
pada pasar real estate
 Tipe-tipe: broker industri, broker perumahan,
broker komersial, broker pertanian dan tanah

23. Konsultan Real estate
Memberikan expert advice pada masalah real estate, berdasarkan
pengetahuan yang luas dan pengalaman yang memadai dalam
bidang broker, penilaian, pembangunan, pembiayaan, penyewaan
dan investasi, masterplan, dll
Property manager
 Mengawasi real estate untuk pemilik, umumnya untuk
memperoleh return keuangan yang maksimal
 Sewa-sewa dikumpulkan, ruang disewakan dan properti
harus dipelihara dan diperbaiki

24. Arsitek
• Dibutuhkan untuk mendesain dan mengatur konstruksi dari
peningkatan lahan
• Jasa-jasa: digunakan untuk bangunan yang kompleks dan
mahal yang memenuhi standar estetika dan ekonomis
Konsultan perencana
• Memberikan advis bagaimana mendapatkan perizinan dan
melakukan negosasi dengan dinas tata kota atas nama
developer
• Membuat rencana penggunaan lahan untuk kebutuhan
komunitas, ekonomi dan sosial

25. 5. PENGARUH PENGEMBANGAN REAL ESTATE
TERHADAP PENGEMBANGAN KOTA
A. EKONOMI KOTA :
- Merevitalisasi ekonomi kota dengan mendorong investasi
- Menggunakan aset yang tersedia untuk mendapatkan pertumbuhan ekonomi dan
nilai tambah yang lebih besar
- Memperoleh profit dari sudut pandang developer/investor
- Tahap sebelum dan saat pembangunan :
- Membuka lapangan kerja baru
- Meningkatkan aktivitas sektor konstruksi
- Pajak
- Tahap setelah pembangunan :
- Meningkatkan aktivitas ekonomi kota seperti
perdagangan, jasa, wisata, industri, dsb
- Membuka lapangan kerja
- Pajak

26. B. SOSIAL & BUDAYA :
- Perubahan gaya hidup (tinggal di apartemen, belanja di mal,
berkantor di gedung perkantoran)
- Urbanisasi (kesempatan kerja akibat pembangunan real estate :
kawasan industri, ruang belanja, hotel, dsb)
- Meningkatnya jumlah dan kepadatan penduduk akibat
urbanisasi/migrasi
- Meningkatnya gap kelas sosial masyarakat kota (apartemen mewah
dan rumah kumuh, mal mewah dan pasar tradisional)
- Menunjukkan citra penduduk kota
- Akulturasi budaya (hotel di Bali), penduduk yang tinggal di
kompleks perumahan maupun apartemen

27. C. CITRA / PRESTISE KOTA :
- Meningkatkan citra / prestise kota
- Semakin tinggi grade/kelas real estate yang dibangun, semakin tinggi
prestise kota tersebut
- Menjadi kebanggan penduduk kota tersebut (Menara Petronas,
Malaysia)
- Dapat menjadi landmark atau identitias sebuah kota

28. D. LINGKUNGAN KOTA :
- Kualitas lingkungan perkotaan menjadi lebih baik
- Peremajaan kawasan kumuh menjadi kawasan yang lebih tertata
- Estetika kota menjadi lebih menarik
- Kemacetan lalu lintas
- Harga tanah meningkat, tidak diikuti oleh meningkatnya regulasi
mengenai Koefisien Lantai Bangunan sehingga pembangunan tidak
optimal

29. 6. ISU PENGEMBANGAN REAL ESTATE
1. Perubahan dalam Penggunaan
- Merubah penggunaan eksisting dengan penggunaan yang baru
- Penggunaan baru harus feasible dan memiliki profit yang lebih tinggi
- Contoh : perubahan kawasan perkebunan menjadi perumahan, mal
menjadi hotel (Menteng Plaza menjadi Hotel Formula), perkantoran
Setiabudi menjadi entertainment center, Hotel Indonesia menjadi mixed
use development
Evaluasi terhadap real estate yang sudah lama beroperasi / berdiri
untuk mempertahankan / meningkatkan profit

30. - Penggunaan ruang tidak berubah
- Meningkatkan jumlah ruang / luas bangunan untuk meningkatkan
penampilan gedung dan luas ruang yang disewa/dijual
- Contoh : peningkatan jumlah kamar hotel President, peningkatan luas
bangunan gedung perkantoran
2. Intensitas dari Penggunaan : menambah luas bangunan

31. - Diperlukan untuk menjaga produktivitas dan highest and best use dari real
estate
- Dapat dilakukan melalui modernisasi atau renovasi
- Modernisasi : melakukan perubahan yang mendasar (desain awal dan
struktur), tanpa merubah penggunaan, perombakan total bangunan
Contoh : peremajaan hotel di Bali, rumah susun Pulomas menjadi apartemen
- Renovasi : melakukan perubahan, perbaikan terhadap bangunan yang sudah
rusak atau menambah konstruksi baru tanpa perubahan terhadap desain
bangunan asal
Contoh : Renovasi hotel President, renovasi pusat perbelanjaan general
menjadi specialty, renovasi gedung perkantoran
3. Kualitas dari Penggunaan : perbaikan kualitas bangunan lama / tua

32. RESIKO DALAM MELAKUKAN RENOVASI ATAU MODERNISASI :
- Tidak dapat menarik tenant yang sesuai dengan kelas real estate
yang dikembangkan
- Tidak dapat menarik sewa yang lebih tinggi, sesuai dengan kelas
real estate yang dikembangkan
- Tidak dapat menutupi biaya investasi dari renovasi atau modernisasi
yang telah dilakukan
- Harus dilakukan analisis pasar dan kelayakan investasi
sebelum dilakukan renovasi atau modernisasi