Dokumen ini membahas tentang perencanaan tata ruang wilayah dan zonasi lahan, termasuk tujuan, kelemahan, dan jenis-jenis zonasi yang berfungsi untuk mencegah konflik antar fungsi lahan dan menyediakan aturan arsitektur. Berbagai jenis zonasi seperti pemukiman, komersial, dan industri dijelaskan beserta peta zonasi yang diperlukan untuk pelaksanaan yang sesuai. Selain itu, dokumen ini juga mencakup konsep 'smart growth' dan pentingnya infrastruktur dalam pengembangan lahan.

1. Intisari
Page 41 - 92
Dosen : Ir. Prijono Nugroho, M.SP., Ph.D,
yanto budisusanto
10/307357/PTK/06975

3. Zoning
zonasi
Perencanaan tata ruang wilayah atau tata
guna lahan secara komprehensif yang
berfungsi sebagai pemberi masukan terhadap
kegiatan pembangunan terutama yang
bersifat fisik.

4. Kelemahan dalam pelaksanaannya
• Tidak memiliki kekuatan hukum
• Sering diabaikan sehingga mengakibatkan
ketidakteraturan/keseragaman dalam tata guna lahan yang
telah direncanakan, misalkan lokasi pemukiman
berdampingan dengan perniagaan yang membutuhkan lokasi
parkir, lalu lintas keluar masuk kendaraan, pembuangan
sampah, pengiriman barang dengan truk dan lain-lain
sehingga menimbulkan gangguan lalu lintas, kebisingan dan
aktifitas perniagaan untuk pemukiman.
• Tetapi efek simultan positif yang ditimbulkan adalah kenaikan
nilai tanah pada lokasi tersebut.

5. Tujuan Zonasi
• Mencegah konflik pada perbedaan fungsi tata
guna lahan atau tata ruang wilayah
• Memberikan aturan dari segi arsitektur
mengenai sempadan
bangunan, pagar, lansekap, luas parkir atau
jam operasi untuk setiap guna lahan

6. Contoh pembagian Zonasi
• Pemukiman, Pertanian, Komersial, Perkantoran, Industri
• Berdasar batas administratif; batas kelurahan, kecamatan,
kabupaten dst
• Biasanya zonasi disusun berdasar hirarki atas dampak
terhadap masyarakat dengan pengertian sebagai berikut :
– Pemukiman tidak akan bersebelahan atau berdekatan
dengan industri dll
– Untuk setiap administratif akan memiliki prioritas
penggunaan lahan berkaitan dengan pemberian ijin,
misalkan luasan dan jumlah unit rumah yang
diperkenankan untuk membuat perumahan dll

7. Peta Zonasi
• Aturan dalam bentuk teks perlu disertai
dengan peta yang memberikan gambaran
pembagian tata guna lahan yang telah
disetujui berdasar pendefinisian teks tersebut
• Peta Zonasi harus diikuti oleh para
pengembang sesuai dengan aturan yang
berlaku dan memerlukan ijin pihak yang
berwenang dalam hal ini adalah pemertintah

8. Skala Peta Zonasi
• Skala 1” : 2000’ yang berisi jalan raya
utama, landmarks dan fitur alami dan batas
administratif. Untuk setiap wilayah memiliki simbol
tertentu untuk kepadatan yang diperbolehkan, misal;
“”R-5 artinya perumahan yang diijinkan adalah 5 unit
per-Ha dll
• Skala 1” : 200’ yang berisi batas tanah/bidang berikut
nilai pajaknya dan informasi tambahan mengenai ijin
khusus tentang penggunaan lahannya, dikelola oleh
pemerintah kota dan biasanya memiliki kekuatan
hukum yang mengikat

9. Aturan Peta Zonasi
• Minimum rerata ukuran kapling
• Maksimum kepadatan atau intensitas dalam
pengambangan
• Maksimum yang dijadikan lahan efektif dan
nonefektif biasanya dinyatakan dalam prosestase
• Minimum are terbuka dinyatakan dalam prosestase
• Sempadan bangunan dari batas kapling
• Maksimum ketinggian bangunan
• Sudut antara batas bidang dan bangunan

10. Zoning Adminstration
• Pengembangan lahan harus memiliki ijin dari
pemilik wilayah yang sesuai dengan
kebijaksanaan dan perundangan

11. Zoning Concept
• Prescriptive atau Euclidian Zoning
– Spesifik berisi tata guna lahan dan konfigurasi
bangunan yang diijinkan pada bidang tanah
sebagai standar pengembangan lahan.
• Performance Zoning
– Lebih fleksibel dalam kontrol penggunaan lahan
yaitu lebih memperhatikan dampak dari kegiatan
pengembangan pada bidang tanah berdasar fisik
dan karakteristik lingkungannya.

12. Cummulative Zoning
• Peningkatan kepadatan dan intensitas
penggunaan lahan memberikan prioritas
dalam pengembangan, tidak mungkin
mendirikan pemukiman ditengah-tengah
kawasan komersial atau perlu relokasi yang
lebih sesuai dengan peruntukannya

13. Transitional Zoning
• Gradasi pada
penggunaan
lahan seperti
pada gambar

14. Floating Zoning
• Zona yang terbentuk karena aktifitas dominan
yang ada didalamnya. Perencanaan zona ini
dilakukan setelah aktifitas terbentuk, misal;
aktifitas pemberhentian penumpang sehingga
digunakan untuk zona pusat transportasi
umum, aktifitas pasar tradisional sehingga
akan direncanakan untuk kegiatan
perdagangan dsb

15. Planned Unit Development
• Perencanaan yang dilakukan oleh konsultan
dengan pertimbangan komprehensif tentang
penggunaan lahan agar efektif dan efesien,
misal model arsitektur, landscape, street
furniture, open space, dan signage.

16. Cluster Zoning
• Alternatif untuk pengendalian pengembangan
lokasi yang tidak terlalu luas
(resedensial), misal untuk melindungi kawasan
bangunan bersejarah, lahan pertanian
produktif dll.

17. Overlay Zones
• Biasa digunakan untuk menyelesaikan
masalah atau karakter fisik padan penggunaan
lahan. Atau untuk mengkomunikasikan antara
penggunaan lahan dan tematik peta yang
berbeda-beda untuk analisa permasalahan.

18. Exclusionary Zoning
• Zona eksklusif atau khusus, dengan aturan
yang ketat, harga tanah dan biaya
pengembangnnya yang tinggi.

19. Inclusionary Zoning
• Zona untuk pemukiman dengan harga
terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan
rendah.

20. Zoning Changes
• Perubahan panggunaan lahan yang oleh
konsultan pengembangan lahan dan
dimintakan persetujuan ke lembaga
berwenang. Kekurangan dari peluang cara
rezoning ini adalah penyalahgunaan
wewenang dan keinginan pengusaha
pengembang pemukiman untuk memperoleh
keuntungan yang besar.

21. Proffered Zoning
• Perubahan penggunaan lahan atas
kesepakatan antara mayarakat dan
pemerintah. Jika dilakukan oleh pengembang
maka dimungkinkan disepakati mengenai
kompensasi akibat perubahan lahan yang akan
dilakukan, misal; perbaikan saluran
air, penambahan fasilitas umum dll.

22. Contrac Zoning
• Perjanjian antara pemilik tanah dan
pemerintah dalam perubahan penggunaan
lahan untuk saling bersepakat dan mengikat
secara hukum.

23. RELATED TECHNIQUES IN
DEVELOPMENT REGULATION
Adequate Public Facilities Ordinances
• Pemenuhan atas kebutuhan infrastruktur pada pemukiman dan fasilitas publik
yang harus disediakan oleh pengembang pemukiman dan dilindungi oleh lembaga
yang berwenang. Jika tidak dipenuhi maka kegiatan pengembangan dihentikan.
Segala sesuatunya sudah mempertimbangkan kapasitas dan kemampuannya baik
dari segi biaya atau pendanaan dan daya tampung atau kepadatan serta
kelengkapan fasilitasnya sesuai juga dengan kebutuhan pasar.
Development Review Point System
• Dilakukan penilaian atas pengembang atau evaluasi dan memberikan poin bagi
yang dinyatakan berhasil menyelesaikan masalah dengan baik.
Deed Restriction and Covenant
• Perjanjian menggunakan akta notaris. Hak dan kewajiban antara pengembang dan
pembeli terutama untuk mempertahankan estetika dan lingkungan pada lokasi
pengembangan.

24. SMARTH GROWTH
Introdution
• Setelah PD II kondisi Amerika belum padat tetapi seiring
dengan berjalannya waktu maka pertumbuhan penduduk
berkembang menjadi metropolitan. Oleh karena itu
diperkembangan difokuskan pada konsep “smart
growth”.
• Menurut Anthony Downs, esensi dan implementasi
“smarth growth” berkisar pada sebagai berikut: anti
pertumbuhan lambat dan lingkungan, mendukung
pertumbuhan, mendukung pertumbuhan
kota, mendukung pertumbuhan yang lebih baik.

25. Fundamentals and Principels
• Prinsip “smarth growth” menurut NAHB
(National Association of Home Builders
adalah: memenuhi kebutuhan akan
perumahan dengan memperhatikan
perlindungan terhadap lingkungan untuk
peningkatan kualitas hidup bersama.

26. Fundamentals and Principels
• Menurut O’Neil (1999) karakterisitik dari “smarth growth” adalah;
– pembangunan ekonomi dengan mempertahankan lahan terbuka dan sumber daya alam,
– perencanaan penggunaan lahan yang komprehensif, terpadu dan regional (keseluruhan
lokasi),
– pihak pemerintah dan masyarakat, swasta dan sektor non-profit bekerjasama untuk
kemanfaatan, kepastian dan prediksi melekat pada proses pengembangan,
– pemeliharaan infrastruktur untuk pelayan kepada warga baik yang lama dan baru,
– pembangunan rumah kembali untuk yang sudah usang,
– pusat-pusat perkotaan dan lingkungan merupakan komponen integral dari
perekonomian daerah yang sehat,
– pembangunan pinggiran kota diintegrasikan ke dalam daerah komersial, pusat kota
baru, dan/atau dekat fasilitas transportasi yang direncanakan,
– pembangunan pinggiran kota tetap memperhatikan ruang terbuka, dan keberadaan
serta akses jalur transportasi.

27. Mitos tentang “Smarth Growth”
• Smart Growth Is a Code Word for No Growth.
– Pertumbuhan penduduk tidak dapat dihindari
akan semakin meningkat dengan berjalannya
waktu yang berdampak pada meningkatnya akan
kebutuhan perumahan yang diyakini akan sektor
real estate dapat menggerakkan roda
perekonomian sehingga kesejahteraan masyarakat
pun dapat menjadi lebih baik.

28. Mitos tentang “Smarth Growth”
• Smart Growth Is Anti-suburb
– Asumsi pengembangan wilayah di pinggiran kota
tidak diperhatikan berdasar persepsi bahwa
kebanyakan kegiatan pembangunan berada di
pusat kota metropolitan. Pengembangan wilayah
pinggiran tidak tertangani dengan baik, walaupun
disisi lain banyak dari penduduk ingin bertempat
tinggal didaerah tersebut. Smart Growth akan
mengakomodasi kondisi tersebut.

29. Mitos tentang “Smarth Growth”
• Smart Growth Creates Another Layer of
Government Regulations That Slows the
Develop-ment Process and Increases Project
Costs.
– Berusaha mereformasi aturan dan merampingkan
prosedur serta menyederhanakan proses perijinan
sehingga mempermudah kegiatan pembangunan
yang mencerminkan “smart growth”

30. Mitos tentang “Smarth Growth”
• Smart Growth Does Not Sell
– Asumsi tidak ada pasar atau sedikit dari peminat
untuk “smart growth” adalah kesalah-pahaman.
Karena dengan perencanaan yang baik maka
kebutuhan perumahan dan lokasi bisnis adalah
siklus hidup dari pertumbuhan penduduk untuk
memenuhi kebutuhannya.

31. Mitos tentang “Smarth Growth”
• Smart Growth Equals Growth Boundaries
– Pengembangan daerah perbatasan kota menjadi
kontroversi dan menimbulkan permasalahan
ketika berbenturan dengan persoalan teknis,
kepentingan politik, dan isu hukum.
Pengembangan lokasi tersebut berikut pelayanan
wilayah kota seharusnya menjadi satu kesatuan
dari strategi smart growth jika dan hanya jika
konsistem terhadap politik, ekonomi dan
perlindungan terhadap lingkungan secara
komprehensif dan serius diterapkan.

32. Mitos tentang “Smarth Growth”
• Smart Growth Will Eliminate the Need for
New Roads
– Antara th 1983 dan 1990 kebutuhan akan sarana
transportasi dirasa sangat tinggi dikarenakan jarak
antara pemukiman dan tempat kerja serta lokasi
rekreasi terpisah sangat jauh. Smarth Growth
merencanakan dengan baik dengan mengurangi
lama dan jarak perjalanan dengan menyesuaikan
pertumbuhan penduduk dan lokasi kegiatannya.
Sehingga kebutuhan akan jalan tetap diperhatikan
dengan lebih efesien dan efektif.

33. Mitos tentang “Smarth Growth”
• Smart Growth is Bad for Business
– Anggapan bahwa kegiatan bisnis memiliki peran
yang dominan dalam program smart
growth, tetapi setelah disadari akibat dari
pengembangan yang tidak terencana yang salah
satu akibatnya adalah terjadinya kamacetan maka
komunitas bisnis menyadari akan pentingnya
program smarth growth sehingga mau
mendukung dan berinvestasi untuk program
tersebut.

34. Mitos tentang “Smarth Growth”
• With So Much Undeveloped Land, There Is
Limited Value in Open Space Preservation.
– Smarth Growth sangat memperhatikan
perlindungan terhadap lingkungan dan
ketersediaan ruang terbuka serta tetap
memperhatikan kemajuan kegiatan perekonomian
secara bersamaan. Sehingga aktifitas bisnis tetap
berjalan dengan baik dan
kesejahteraan, kenyamanan masyarakat juga
tercapai dan lingkungan tetap terjaga kualitasnya

35. • Chapter 3
• SITE PLAN ORDINANCES, SUBDIVISION
REGULATIONS , AND BUILDING CODES
– Lawrence A. McDer mott

36. INTRODUCTION
• Secara umum yang terlibat dalam pembangunan
tanah adalah divisi tanah, site plan dan atau perijinan
bangunan. Divisi tanah mengurusi tentang
pemecahan, kepemilikan dan lainnya, termasuk
didalamnya sewa-menyewa dalam jangka panjang
baik mengenai tanah dan bangunan. Devisi site plan
dan atau bangunan sering disamakan dengan devisi
perencanaan yang memberikan uraian administratif
saja. Kesemuanya bertujuan untuk menghindari
akibat negatif dari pembangunan tanah.

37. SUBDIVISION REGULATION
Component of Subdivision Regulations
• Fungsi khusus adalah desain, konstruksi dan standar material
untuk fasilitas umum yang antara lain adalah; desain jalan
termasuk pengaturannya, row, persyaratan trotoar, geometrik
dan perpotongannya, desain trotoar, rambu-rambu
lalulintas, desain drainase dan pemeliharaannya
(manhole, bak kontrol dll), system distribusi air dan
listrik, ruang terbuka, utilitas, perlindungan lingkungan.
Demikian juga mengenai dokumentasinya (as built drawing)
untuk kemudahan dalam kegiatan atau proses
pemeliharaannya. Disisi lain juga menjamin berjalannya
sistem.

38. SUBDIVISION REGULATION
• Development Management
– Menjamin keseragaman, kelengkapan, format,
prosedur dokumen yang digunakan untuk desain
dan konstruksi dalam rangka pembangunan tanah.

39. SUBDIVISION REGULATION
• Guaranteed Performance
– Jaminan finansial bagi pengembang agar
pelaksanaan dapat berjalan lancar yaitu berupa
surat berharga atau dokumen berharga lainnya.
Sehingga ketika terjadi one prestasi dan
pembangunan tanah tidak dapat dilanjutkan oleh
pengembang maka dokumen berharga dapat
digunakan untuk melanjutkannya. Dalam hal ini
melibatkan lembaga keuangan.

40. SUBDIVISION REGULATION
• Durability of Infromation
– Kejelasan mengenai
kepemilikan, batas, pengukuran dan hal lain yang
berkaitan dengan kepastian hukum akan
kepemilikan tanah.

41. SUBDIVISION REGULATION
• Benefits to the Land Development Design
Team
– Persaingan bisnis terutama dalam hal harga
property tidak mengurangi kualitas dari
desain, konstruksi, infrastruktur dan fasilitas yang
telah disetujui. Produk yang dihasilkan tetap
terjamin kualitasnya.

42. SUBDIVISION REGULATION
• Related Development Regulation
– Kegiatan pembanguan tanah harus tetap
memperhatikan dampak terhadap lingkungan
artinya tidak menyebabkan kerusakan lingkungan
misalnya; kerusakan kualitas air tanah, sistem
drainase yang jelek sehingga banjir dan lainnya.
– Amdal atau UKL/UPL (Upaya Pengelolaan
Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan
Lingkungan Hidup)

43. SUBDIVISION REGULATION
• What to Look for and How to Use Subdivision Regulation
– Buku manual yang berisi tentang detail desain dan standar
– Identifikasi kesesuaiannya dengan peraturan yang berlaku
 regulasi yang diacu/ dirujuk
– Cek tanggal berlakunya peraturan  bila dimungkinkan
terjadi pengecualian atau revisi
– Cek kesesuaian dengan regulasi daerah  beberapa hal
diserahkan ke daerah masing-masing untuk mengaturnya
– Identifikasi kriteria site plan dan desain dan standar
konstruksi
– Prosedur administrasi dan kelengkapan dokumen

44. SITE PLAN ORDINANCES
• Definisi “Site Plan” adalah representasi grafis
dari tata letak bangunan dan fasilitas pada
sebidang tanah, dengan detail, akurasi, dan
skala tergantung pada tujuannya. Terkadang
disamakan dengan “Development Plan”.
Beberapa regulasi mengharuskan adanya
pengesahan dari dokumen “site plan”.

45. SITE PLAN ORDINANCES
BUILDING
CODES

46. • Chapter 4
• EXACTIONS, INFRASTRUCTURE
ENHANCEMENTS, AND FEES
– Lawrence A. McDer mott

47. INTRODUCTION
• Pertumbuhan penduduk memicu akan kebutuhan
lingkungan dan fasilitas transportasi yang layak. Ada
pengalihan yang semula menjadi tanggungan
pemerintah dilimpahkan kepada pihak swasta selaku
pengembang lahan dan pihak swasta. Oleh karena itu
pihak yang terkena dampak harus mempelajari
tentang aturan, standar perencanaan, peningkatan
infrastruktur yang dibebankan beserta biaya-biaya
yang timbul akibat dari pembangunan tanah atau
pengembangan lahan.

48. EXACTIONS, INFRASTRUCTURE
ENHANCEMENT AND FEES
• Exaction adalah hal yang harus disediakan oleh
pengembang adalah sebagai berikut : fasilitas
umum, jasa untuk kepentingan umum (misal;
pemadam kebakaran), pengadaan tanah, area
perdagangan, perbankan. Yang semuanya
memberikan manfaat langsung bagi penghuni atau
tidak langsung pada lingkungan sekitar. Pengembang
harus mengelola anggaran dan keuangan dengan
baik walaupun pembebanan biaya berakhir pada
konsumen.

49. Land Reservation
• Masyarakat dapat meminta kepada
pengembang mengenai fasilitas umum yang
harus disediakan misal; taman, sekolah, jalan
dan lainnya. Karena ketidaksepakatan dalam
hal ini menyebabkan tertundannya
pembangunan lahan. Salah satu penyebabnya
adalah peruntukan lahan yang semula
digunakan pemukiman tetapi dalam
regulasinya adalah lokasi industri sehingga
masyarakat harus pindah.

50. Dedications
• Penyerahan fasilitas umum oleh pengembang kepada
pemerintah yang berdampak pada meningkatnya
biaya pemeliharaan yang ditanggung oleh
pemerintah. Salah satu daya tarik bagi konsumen
adalah semakin lengkapnya fasilitas umum, misal;
sekolah, taman, fasilitas perpustakaan dan pemadam
kebakaran. Yang menarik bagi pemerintah adalah
adanya lahan yang tersedia untuk pelebaran jalan
jika dimungkinkan semakin berkembangnya lokasi.

51. Preservation
• Pemeliharaan terhadap lingkungan adalah
prioritas utama dalam komunitas masyarakat
tetapi seringkali pemerintah tidak memiliki
cukup dana untuk hal tersebut. Oleh karena
itu masyarakat bersepakat untuk dibebankan
kepada pengembang melalui pungutan
tertentu.

52. Fee
• Biaya-biaya yang timbul untuk pemeliharaan
lingkungan yang disepakati antara
pengembang dan konsumen serta keterlibatan
pemerintah sesuai dengan regulasi yang
berlaku.

53. • Chapter 5
• REAL PROPERTY LAW
– Carlyle W. Blomme, R.L.S. / J. Randall
Minchew, Esq. / Craig N. Thomas, Esq. / Edited /
Updated: Curt Sumner, L.S., and Gary Kent, L.S

54. • Kepastian hukum atas kepemilikan tanah dengan
batas-batas pasti dan melalui proses pengukuran
dilapangan. Surveyor setidaknya mengerti
mengenai aturan atau regulasi yang berlaku.
• Properti secara hukum adalah yang dimiliki secara
eksklusif untuk seseorang. Properti dapat
diklasifikasikan sebagai berikut properti
komunitas, properti pribadi, properti publik dan
real properti (real estate).

56. • Real properti dapat diwariskan.
• Kepemilikan adalah sekumpulan hak yang menjadi
satu dan dapat dinikmati
• Awalnya semua tanah adalah dimiliki oleh kerajaan,
dalam hal ini Raja yang berkuasa atas tindakan
terhadap tanah dalam wilayahnya.
• Properti law di US dikembangkan dari sistem di
Inggris kecuali Lousiana dikembangkan dari Perancis.
• Dengan berjalannya waktu hukum properti diatur
dalam undang-undang.

57. • Akta adalah instrumen tertulis yang digunakan
untuk mentransfer minat
di tanah atau properti riil, suatu bentuk
kontrak, dan seperti perbuatan yang sah harus
memenuhi persyaratan tertentu. Akta harus
memiliki setidaknya dua pihak: satu pemberi
dan penerima hibah.
• Deskripsi adalah elemen penting dalam akta.
Ini harus yang jelas dalam arti dan berbeda di
lokasi, dan lokasi harus unik hanya satu
properti.

58. End
• End