1. Tadulako University . Civil EngineeringDepartment
Persyaratan Pemukiman . StefanSutardjo/F 111 12 161
Persyaratan umum Pemukiman yang Aman di daerah
Pesisir dan Urban
1. Daerah Pesisir
1. Pengertian Kawasan Pesisir
Pesisiradalahsuatudaerahyangberadadi tepi lautsebatasantarasurut terendahdanpasang
tertinggi dimanadaerahpantai terdiri atas daratandan perairan.Padadaerahpantai masing-masing
wilayahmasihdipengaruhi olehaktivitasdarat(dilakukandi daerahperairan) sertaaktivitasmarin
(dilakukandi daerahdaratan),sehinggadapatdisimpulkanbahwakeduadaerahtersebutsaling
memilikiketergantungansatusamalain,ataudapat juga diartikansalingmempengaruhi (Yuwono,
1999; Triatmodjo,1999 dalamKodoatie,2010).
2. Sempadan Pantai
Undang-undangNo.27 tahun 2007 tentangPengelolaanWilayahPesisirdanPulau-pulauKecil,
sempadanpantai adalahdaratansepanjangtepianpantai yanglebarnyaproporsional denganbentuk
dan kondisi fisikpantai,sertaberjarakminimal 100 meterdari titikpasangtertinggi ke arahdarat.
Jarak bebasatau bataswilayahpantai (sempadanpantai) tidakbolehdimanfaatkanuntuklahan
budidayaatauuntukdidirikanbangunan.UntukkawasanPermukiman,terdiri dari 2(dua) tipe yaitu:
a. Bentukpantai landai dengangelombang<2 m, lebarsempadan30-75 m. b. Bentukpantai landai
dengangelombang>2 m,lebarsempadan 50-100 m.
+ Ketentuan teknis Kawasan perumahan
a) KawasanperumahanyangditetapkandalamRTRWKabupatendanKotamemiliki kriteria:
1) Tidakberada padadaerah rawanbencana(longsor,banjir,erosi,danabrasi). Khususuntukdaerah
rawan bencanagempa, makastrukturbangunannyaperlu disesuaikandenganketentuan-ketentuan
yang berlaku.
2) Tidakberada padawilayahsempadanpantai
3) Kelerengan:0 – 25 %

2. Tadulako University . Civil EngineeringDepartment
Persyaratan Pemukiman . StefanSutardjo/F 111 12 161
4) Orientasi horizontal garispantai :> 60 °
5) Kemiringandasarperairanpantai :terjal – sedang
6) Kemiringandataranpantai : bergelombang –berbukit.
7) Teksturdasar perairanpantai : kerikil –pasir
8) Kekuatantanahdataran pantai : tinggi
9) Tinggi ombaksignifikan:kecil
10) Fluktuasi pasangsurutdanarus laut: lemah
b) Prasarana air bersih :
1) Pengambilanairbakudiutamakandari airpermukaan;
2) Kebutuhanairrata-rata 100 lt/org/hari;
3) Kapasitasminimumsambunganrumah60 liter/orang/hari,dansambungankran
umum30 liter/orang/hari.
c) Drainase :
1) Harus memperhatikanpasangsurut airlaut
2) Koefisienpengaliranairpermukaantidaklebihdari 25%;
3) Pada lereng/tanahyangpekaterhadaperosi harusadarekayasateknissehingga kekeruhan
drainase tidakmencapai 50 ppmSi.O2;
4) Perhitungandrainase berdasarkanbanjir10tahunan.
5) Salurandrainase dibangundengansistempolder(bendungdanpompa).
6) Harus dibuatsumur-sumurresapanuntukmeningkatkanrecharge airtanah,
terutamapada tanah yangstabil danmempunyai dayaseraptinggi.
7) Harus dibuatkanal-kanal drainase yangbermuarake laut.
d) Pengolahansampah:
1) Persyaratanlokasi TPA sampah:
Secara umummengacukepadaStandarNasional Indonesia(SNI)03-3241-1994 tentangtata cara
pemilihanlokasi TPA sampah.Tatacara ini memuatpersyaratan, ketentuanteknisdancara
pengerjaandalammemilihdanmenentukanlokasi tempatpembuanganakhir sampah.
2) PengelolaansampahmengacukepadaSNI 03.3242-1994 tentangtata cara pengelolaansampahdi
permukimanyangmeliputi institusi,pengaturan, pembiayaan,teknikoperasional,danperan
masyarakat.

3. Tadulako University . Civil EngineeringDepartment
Persyaratan Pemukiman . StefanSutardjo/F 111 12 161
3) SNI19-2454-2002 tentangtata cara teknik operasional pengelolaansampah perkotaanyang
meliputi dasar-dasarperencanaanuntukdaerahpelayanan; tingkatpelayanan;danteknik
operasional meliputi perwadahan,pengumpulan, pemindahan,pengangkutan,pengolahandan
pemilahandanpembuanganakhir sampah.
e) Jaringanjalan:
Perencanaanjaringanjalandi kawasanini mengacupadaketentuanPedoman Perencanaan
GeometrikJalanPerkotaan yangberlaku.
f) Persyaratan untukmengurangi kebisingan danpolusi sertamenghindari gangguan setempat:
1) Harus dibuatpagar hijauyangmembatasi kawasanperumahandengankawasanlainnya seperti
industri danperdagangan
2) Berada di ruang aman SaluranUtama TeganganTinggi atau SaluranUtama TeganganEkstra Tinggi
(minimal radius30m)
g) Persyaratanbangunan:
1) Kepadatanbangunanmaksimal 50 rumah/Ha
2) Harus dilengkapi utilitasumumyangmemadai
3) Tersediainfrastrukturyangmemadai sesuai dengankepadatanpendudukdan menggunakan
konstruksi yangsesuai denganronalingkungan.
4) Ketinggianbangunanmaksimum2lantai.
5) KoefisienDasarBangunan(KDB) maksimum40 % dan KoefisienLantai Bangunan(KLB) 0,8.
6) Tinggi lantai dasar suatubangunandiperkenankanmencapai 1,20m di atas tinggi rata-rata tanah
pekaranganatau tinggi rata-ratajalan,denganmemperhatikan keserasianlingkungan
7) Jarak vertikal lantai bangunanke lantai berikutnya3 m
8) Ruang terbukadi antara garis sempadan jalan(GSJ) dangarissempadan bangunan(GSB) harus
digunakansebagai unsurpenghijauandanataudaerahperesapanairhujanserta kepentinganumum
lainnya.
h) Persyaratanuntukmenghindari abrasi pantai :
1) Pemeliharaangarispantai melalui penanamantanamanpantai seperti kelapadan nipah.
2) Pembangunantanggul-tanggul pantai/cerucukpantai/pemecahgelombang.

4. Tadulako University . Civil EngineeringDepartment
Persyaratan Pemukiman . StefanSutardjo/F 111 12 161
i) Prasarana air kotor:
1) Buangan airkotor sistemsetempatharus menjamintidakakanmenimbulkan polusi airtanah;
2) Jarak sumurresapan,septiktankdengansumurminimum10m;
3) Bagi permukimanpadat,dibuat septiktanksecarakolektif atausistemjaringan tertutup;
4) Bagi lokasi yangsudahada sistemjaringan utamaagar terintegrasi dengan sistemyangada;
5) Buangan dengansistemtidaksetempat,IPLTditetapkanminimal 500 m dari tepi pantai dan
pengolahan IPLTharusterusberfungsi agarbuanganyang dilepaske perairanpantai tidakmerusak
lingkungan.

5. Tadulako University . Civil EngineeringDepartment
Persyaratan Pemukiman . StefanSutardjo/F 111 12 161
2. Daerah Urban
1. Pengertian
1. Bintarto
Kota adalahsebuahbentangbudayaygditimbulkanolehunsur-unsuralami dannonalami dgngejala
pemusatan pendudukygcukupbesardancorak kehidupanygbersifatheterogendanmaterialistis
dibandingkandgndaerahbelakangnya.
2. Max Weber
Kota adalahsuatutempatyg penghuninyadptmemenuhihampirsemuakebutuhannyadi pasaryg
ada di kota itusendiri.
3. PeraturanMenteri dalamNegeri No.4 Th. 1980
Pertama,kotasbg suatuwadah yg mempunyai batasanadministratif sebagaimanadiaturdi dlm
perundang-undangan.
Kedua,kotasebagai suatulingkungankehidupanperkotaanygmempunyai ciri nonagraris,misalnya
ibukota kabupaten,ibukotakecamatan,danberfungsi sbgpusatpertumbuhandanpermukiman.
2. Istilah yang sering digunakan :
- City,yaitupusatkota atau inti kota
- Sub-Urbanatau faubourgh,yaituareayglokasinyadekatdgnpusatkota yg luasnya
mencakupdaerahpenglaju(commuter).
- Suburban fringe,yaituareayglokasinyamengelilingi suburbandanmerupakandaerah
peralihanantarakotadan desa.
- Urban fringe,yaituareabatasluar kota yg mempunyai sifat-sifatmiripdgnkota
- Rural urban fringe,yaituareaygterletakantaradaerah kotadan desayg ditandai dgntanah
campuran.
- Rural,yaitudaerahpedesaan

6. Tadulako University . Civil EngineeringDepartment
Persyaratan Pemukiman . StefanSutardjo/F 111 12 161
3. Persyaratan dasar perencanaan
3.1 Ketentuan umum
Pembangunanperumahanmerupakanfaktorpentingdalampeningkatanharkatdanmartabat,mutu
kehidupansertakesejahteraanumumsehinggaperludikembangkansecaraterpadu,terarah,
terencanasertaberkelanjutan/berkesinambungan.Beberapaketentuanumumyangharusdipenuhi
dalammerencanakanlingkunganperumahandi perkotaanadalah:
a) Lingkunganperumahanmerupakanbagiandari kawasanperkotaansehinggadalam
perencanaannyaharusmengacupadaRencanaTata RuangWilayah(RTRW) setempatataudokumen
rencanalainnyayangditetapkanolehPemerintahKota/Kabupaten.
b) Untuk mengarahkanpengaturanpembangunanlingkunganperumahanyangsehat,aman,serasi
secara teratur,terarahserta berkelanjutan/berkesinambungan,harusmemenuhi persyaratan
administrasi,teknisdanekologis,setiaprencanapembangunanrumahatauperumahan,baikyang
dilakukanolehperoranganmaupunbadanusahaperumahan.
c) Perencanaanlingkunganperumahankotameliputiperencanaansaranahunian,prasaranadan
sarana lingkungansertautilitasumumyangdiperlukanuntukmenciptakanlingkunganperumahan
perkotaanyangserasi,sehat,harmonisdanaman.Pengaturanini dimaksudkanuntukmembentuk
lingkunganperumahansebagai satukesatuanfungsionaldalamtataruang fisik,kehidupanekonomi,
dan sosial budaya.
d) Perencanaanpembangunanlingkunganperumahanharusdilaksanakanolehkelompoktenaga
ahlinyayangdapatmenjaminkelayakanteknis,yangkeberadaannyadiakuiolehperaturanyang
berlaku.
e) Penyediaanprasaranadansaranalingkunganperumahanmerupakanbagiandari sistem
pelayananumumperkotaansehinggadalam perencanaannyaharusdipadukandenganperencanaan
lingkunganperumahandankawasan-kawasanfungsional lainnya.
f) Perencanaanpembangunanlingkunganperumahanharusmenyediakanpusat-pusatlingkungan
yang menampungberbagai sektorkegiatan(ekonomi,sosial,budaya),dari skalalingkunganterkecil
(250 penduduk) hinggaskalaterbesar(120.000 penduduk),yangditempatkandanditataterintegrasi
denganpengembangandesaindanperhitungankebutuhansaranadanprasarana lingkungan.
g) Pembangunanperumahanharus memenuhi persyaratanadministrasi yangberkaitandengan
perizinanpembangunan,perizinanlayakhuni dansertifikasi tanah,yangdiaturolehPemerintah
Kota/Kabupatensetempatdenganberpedomanpadaperaturanperundang-undanganyangberlaku.
h) Rancangan bangunanhunian,prasaranadan sarana lingkunganharusmemenuhi persyaratan
tekniskesehatandankeselamatansesuai StandarNasional Indonesiaatauketentuan-ketentuanlain
yang diaturdenganPeraturanPemerintah,PeraturanDaerahsertaPedomanTeknisyang disusun
olehinstansi terkait.

7. Tadulako University . Civil EngineeringDepartment
Persyaratan Pemukiman . StefanSutardjo/F 111 12 161
i) Perencanaanlingkunganperumahanjugaharusmemberikankemudahanbagi semuaorang,
termasukyangmemilikiketidakmampuanfisikataumental seperti para penyandangcacat,lansia,
dan ibuhamil,penderitapenyakittertentu atasdasarpemenuhanazasaksesibilitas(sesuai dengan
KepmenNo.468/ Thn. 1998), yaitu:
1) kemudahan,yaitusetiaporangdapatmencapai semuatempatataubangunanyangbersifat
umumdalamsuatu lingkungan;
2) kegunaan,yaitusetiaporangharusdapat mempergunakansemuatempatataubangunanyang
bersifatumumdalamsuatulingkungan;
3) keselamatan,yaitusetiapbangunanyangbersifatumumdalamsuatulingkunganterbangun,
harus memperhatikankeselamatanbagi semuaorang;dan
4) kemandirian,yaitusetiaporangharusdapatmencapai,masukdanmempergunakansemua
tempatatau bangunanyangbersifatumumdalamsuatulingkungandengantanpamembutuhkan
bantuanorang lain.
j) Dalam menentukanbesaranstandaruntukperencanaanlingkunganperumahankotayang
meliputi perencanaansaranahunian,prasaranadansarana lingkungan,menggunakanpendekatan
besarankepadatanpenduduk.
k) Dalam merencanakankebutuhanlahanuntuksaranalingkungan,didasarkanpadabeberapa
ketentuankhusus,yaitu:
1) besaranstandar ini direncanakanuntukkawasandengankepadatanpenduduk<200 jiwa/ha;
2) untukmengatasi kesulitanmendapatkanlahan,beberapasaranadapatdibangunsecara
bergabungdalamsatulokasi atau bangunandengantidakmengurangi kualitaslingkungansecara
menyeluruh;
3) untukkawasanyang berkepadatan>200 jiwa/hadiberikanreduksi 15-30% terhadappersyaratan
kebutuhanlahan;dan
4) perencanaanprasaranalingkungan,utilitasumumdansaranalingkunganharusdirencanakan
secara terpadudenganmempertimbangkankeberadaanprasaranadansarana yangtelahada
dengantidakmengurangi kualitasdankuantitassecaramenyeluruh.

8. Tadulako University . Civil EngineeringDepartment
Persyaratan Pemukiman . StefanSutardjo/F 111 12 161
l) Dalam menentukanbesaranstandaruntukperencanaankawasanperumahanbarudi kota/new
developmentareayangmeliputi perencanaansaranahunian,prasaranadansarana lingkungan,
pengembangandesaindapatmempertimbangkansistemblok/ grupbangunan/clusteruntuk
memudahkandalamdistribusi saranalingkungandan manajemensistempengelolaan
administratifnya.Apabiladengansistemblok/grup bangunan/clusterternyatapemenuhansarana
hunian,prasaranadan saranalingkunganbelumdapatterpenuhi sesuai besaranstandaryang
ditentukan,makapengembangandesaindapatmempertimbangkansistemradiuspelayananbagi
penempatansaranadanprasaran lingkungan,yaitudengankriteriapemenuhan distribusi saranadan
prasarana lingkungandenganmemperhatikankebutuhan lingkungansekitarterdekat.
m) Perencanaanlingkunganpermukimanuntukhunianbertingkat(≈rumahsusun) harus
mempertimbangkansasaranpemakai yangdilihatdari tingkatpendapatanKK penghuni.
4.2 Persyaratan lokasi
Lokasi lingkunganperumahanharusmemenuhiketentuansebagaiberikut:
a) Lokasi perumahanharussesuai denganrencanaperuntukanlahanyangdiaturdalam Rencana
Tata Ruang Wilayah(RTRW) setempatataudokumenperencanaanlainnya yangditetapkandengan
PeraturanDaerahsetempat,dengankriteriasebagai berikut:
1) kriteriakeamanan,dicapai denganmempertimbangkanbahwalokasitersebut bukanmerupakan
kawasanlindung(catchmentarea),olahanpertanian,hutan produksi,daerahbuanganlimbah
pabrik,daerahbebasbangunanpadaarea Bandara, daerahdibawahjaringanlistriktegangantinggi;
2) kriteriakesehatan,dicapai denganmempertimbangkanbahwalokasi tersebut bukandaerahyang
mempunyai pencemaranudaradi atas ambangbatas, pencemaranairpermukaandanairtanah
dalam;
3) kriteriakenyamanan,dicapai dengankemudahanpencapaian(aksesibilitas), kemudahan
berkomunikasi (internal/eksternal,langsungatautidaklangsung), kemudahanberkegiatan
(prasaranadan sarana lingkungantersedia);
4) kriteriakeindahan/keserasian/keteraturan(kompatibilitas),dicapaidengan penghijauan,
mempertahankankarakteristiktopografi danlingkunganyangada, misalnyatidakmeratakanbukit,
mengurugseluruhrawaataudanau/setu/sungai/kali dansebagainya;
5) kriteriafleksibilitas,dicapai denganmempertimbangkankemungkinan pertumbuhan
fisik/pemekaranlingkunganperumahandikaitkandengankondisi fisik lingkungandanketerpaduan
prasarana;
6) kriteriaketerjangkauan jarak,dicapai denganmempertimbangkanjarak pencapaianideal
kemampuanorangberjalankaki sebagai penggunalingkungan terhadappenempatansaranadan
prasarana-utilitaslingkungan;dan

9. Tadulako University . Civil EngineeringDepartment
Persyaratan Pemukiman . StefanSutardjo/F 111 12 161
7) kriterialingkunganberjati diri,dicapaidenganmempertimbangkanketerkaitandengankarakter
sosial budayamasyarakatsetempat,terutamaaspekkontekstual terhadaplingkungan
tradisional/lokalsetempat.
b) Lokasi perencanaanperumahanharusberadapadalahanyangjelasstatus kepemilikannya,dan
memenuhi persyaratanadministratif,teknisdanekologis.
c) Keterpaduanantaratatanankegiatandanalam di sekelilingnya,dengan mempertimbangkanjenis,
masa tumbuhdanusia yangdicapai,sertapengaruhnya terhadaplingkungan,bagi tumbuhanyang
ada dan mungkintumbuhdi kawasan yangdimaksud.
4.3 Persyaratan fisik
Ketentuandasarfisiklingkunganperumahanharusmemenuhi faktor-faktorberikutini:
a) Ketinggianlahantidakberadadi bawahpermukaanairsetempat,kecuali dengan rekayasa/
penyelesaianteknis.
b) Kemiringanlahantidakmelebihi 15%(lihatTabel 2) denganketentuan:
1) tanpa rekayasauntukkawasanyangterletakpadalahanbermorfologi datarlandai dengan
kemiringan0-8%;dan
2) diperlukanrekayasateknisuntuklahandengankemiringan8-15%.

10. Tadulako University . Civil EngineeringDepartment
Persyaratan Pemukiman . StefanSutardjo/F 111 12 161
Daftar Pustaka
FEMA, “RecommendedResidential ConstructionforCoastal Areas”FEMA P-550, SecondEdition
2009
RepublikIndonesia.2012. “Peraturan MenteriPerumahan RakyatRepublikIndonesia
Nomor10 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan PerumahanDan Kawasan Permukiman Dengan
Hunian Berimbang.”KementerianPerumahanRakyatNo.571,2012. Jakarta
RepublikIndonesia.1992. “Undang Undang No.24 Tahun 1992 TentangPenataanRuang” Lembaran
NegaraRI Tahun 1992 No. 115; TLN NO.3501 SekretariatNegara.Jakarta.
RepublikIndonesia. 2012. “Peraturan MenteriPekerjaan UmumNO.40/PRT/M/2007Tentang
Pedoman Perencanaan TataRuang Kawasan ReklamasiPantai”KementrianPekerjaanUmum,
Jakarta.
RepublikIndonesia.2002. “Undang-Undang RepublikIndonesia Nomor28 Tahun 2002 Tentang
Bangunan Gedung.” PresidenRepublikIndonesia.Jakarta
RepublikIndonesia.“PedomanPemanfaatanRuangTepi Pantai Di KawasanPerkotaan.” Kementrian
PekerjaanUmum.Jakarta.
Republicof Ireland.2009. “GuidelinesforPlanningAuthoritiesonSustainable Residential
DevelopmentinUrbanAreas”
RepublikIndonesia.2004. “SNI - Tata cara perencanaanlingkunganperumahan di perkotaan”
SNI031733-2004. Badan Standardisasi Nasional.Jakarta.