PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

2. DEFINISI
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)
 Pajak negara yang dikenakan terhadap bumi dan atau
bangunan berdasarkan Undang - Undang nomor 12
Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan
sebagaimana telah diubah dengan Undang - Undang
nomor 12 Tahun 1994.
 PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti
besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan
objek yaitu bumi / tanah dan/atau bangunan. Keadaan
subyek (siapa yang membayar) tidak ikut menentukan
besarnya pajak.

3. Subjek Pajak
Dalam pasal 2 UU Nomor 10 Tahun 1994 disebutkan secara jelas
tentang Subyek Pajak : Subjek Pajak terdiri dari Subjek Pajak dalam
negeri dan Subjek Pajak luar negeri.
Subjek Pajak dalam negeri adalah:
1. Orang pribadi yang bertempat tinggal di Indonesia;
2. Orang pribadi yang berada di Indonesia lebih dari 183 hari dalam jangka
waktu 12 bulan;
3. Orang pribadi yang dalam suatu tahun pajak berada di Indonesia dan
mempunyai niat untuk bertempat tinggal di Indonesia;
4. Warisan yang belum terbagi sebagai satu kesatuan, menggantikan yang
berhak;
5. Badan yang didirikan atau bertempat kedudukan di Indonesia.

4. Subjek Pajak
Subjek Pajak luar negeri adalah:
1. Orang pribadi yang tidak bertempat tinggal di Indonesia;
2. Orang pribadi yang berada di Indonesia tidak lebih dari 183 hari dalam
jangka waktu 12 bulan;
3. Badan yang tidak didirikan dan tidak bertempat kedudukan di Indonesia,
yang menjalankan usaha atau melakukan kegiatan melalui bentuk usaha
tetap di Indonesia;
4. Orang pribadi yang tidak bertempat tinggal di Indonesia;
5. Orang pribadi yang berada di Indonesia tidak lebih dari 183 hari dalam
jangka waktu 12 bulan;
6. Badan yang tidak didirikan dan tidak bertempat kedudukan di Indonesia,
yang yang dapat menerima atau memperoleh penghasilan dari
Indonesia bukan dari menjalankan usaha atau melakukan kegiatan
melalui bentuk usaha tetap di Indonesia.

5. OBJEK PAJAK BUMI & BANGUNAN
BUMI : permukaan bumi (tanah dan perairan) dan tubuh
bumi yang ada dibawahnya.
Contoh : sawah, ladang, kebun, tanah. pekarangan,
tambang, dll.
BANGUNAN : konstruksi teknik yang ditanamkan atau
dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan di
wilayah Republik Indonesia.
Contoh : rumah tempat tinggal, bangunan tempat
usaha, gedung bertingkat, pusat perbelanjaan, jalan
tol, kolam renang, anjungan minyak lepas pantai, dll

6. OBJEK PAJAK YANG TIDAK
DIKENAKAN PBB
1. Bangunan yang digunakan untuk melayani kepentingan
umum seperti tempat ibadah, rumah sakit, gedung
sekolah, dan tempat-tempat umum lainnya yang tidak
dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan.
2. Kuburan, peninggalan purbakala, dan sejenisnya.
3. Hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman
nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa
dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.
4. Bangunan yang digunakan oleh perwakilan diplomatik.
5. Bangunan yang digunakan oleh badan atau perwakilan
organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri
Keuangan.
ESENTASI“PAJAKBUMIDANBANGU

7. DASAR PENGHITUNGAN PBB
Dasar penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena
Pajak (NJKP). Besarnya NJKP adalah sebagai
berikut :
1. Objek pajak perkebunan adalah 40%
2. Objek pajak kehutanan adalah 40%
3. Objek pajak pertambangan adalah 20%
4. Objek pajak lainnya (pedesaan dan perkotaan):
- apabila NJOP-nya > Rp1.000.000.000,00 adalah 40%
- apabila NJOP-nya < Rp1.000.000.000,00 adalah 20%

8. DASAR PENGHITUNGAN PBB
RUMUS PERHITUNGAN PBB TERUTANG
0,5 % [ % NJKP x NJOP untuk perhitungan pajak ]
a. Jika NJKP = 40% x (NJOP – NJOPTKP)
maka besarnya PBB = 0,5% x 40% x (NJOP – NJOPTKP)
= 0,2% x (NJOP – NJOPTKP)
b. Jika NJKP = 20% x (NJOP – NJOPTKP)
maka besarnya PBB = 0,5% x 20% x (NJOP – NJOPTKP)
= 0,1% x (NJOP – NJOPTKP)

9. CONTOH
Perhitungan besaran PBB
Sebuah rumah dengan luas bangunan 100
m² berdiri diatas lahan seluas 200 m².
Misalnya, berdasarkan NJOP (Nilai Jual
Obyek Pajak) harga tanah Rp. 700.000 per
m² dan nilai bangunan Rp. 600.000 per m².
Berapa besaran PBB yang harus
dibayar oleh pemilik rumah tersebut?

10. CONTOH
Perhitungan besaran PBB
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
 Tanah : 200 m² x Rp 700.000 = Rp 140.000.000,00
 Bangunan : 100 m² x Rp 600.000 = Rp 60.000.000,00 +
NJOP sebagai dasar pengenaan PBB = Rp 200.000.000,00
NJOP Tidak Kena Pajak = Rp 12.000.000,00 ̶
NJOP untuk penghitungan PBB = Rp 188.000.000,00
NJKP (Nilai Jual Kena Pajak)
20 % x Rp 188.000.000,00 = Rp 37.600.000,00
BESARNYA PBB TERUTANG
0,5% x Rp 37.600.000 = Rp 188.000,00

11. PBB SEKTOR PERDESAAN DAN PERKOTAAN
(PBB – P2 )
Adalah pajak atas bumi dan / atau bangunan yang
dimiliki, dikuasai dan / atau dimanfaatkan oleh
orang pribadi atau badan, kecuali kawasan yang
digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan,
perhutanan dan pertambangan.
Mulai 01 Januari 2014 PBB – P2 dialihkan dari
pajak pusat menjadi pajak yang akan dikelola oleh
kabupaten atau kota.

12. PBB SEKTOR PERDESAAN DAN PERKOTAAN
(PBB – P2 )
TUJUAN DARI PENGALIHAN PBB – P2 MENJADI
PAJAK DAERAH :
1. Memperluas dan menambah pajak daerah dan
retribusi daerah.
2. Memberikan diskresi penetapan tarif pajak
kepada daerah.
3. Menyerahkan fungsi pajak sebagai instrumen
penganggaran dan pengaturan pada daerah.

13. DASAR PENGHITUNGAN PBB-P2
 NJKP ( 20% dan 40 % ) tidak diberlakukan.
 Tarif PBB paling tinggi 0,3 % ( sesuai UU PDRD )
 Besarnya NJOPTKP paling rendah Rp.
10.000.000,00 dan setinggi – tingginya Rp.
24.000.000,00untuk setiap wajib pajak yang
ditetapkan dengan Perda.
RUMUS PERHITUNGAN PBB–P2
PBB–P2 = TARIF x ( NJOP – NJOPTKP )

14. CONTOH
Perhitungan besaran PBB – P2
Pak Bondan memiliki objek pajak berupa :jj
 Tanah = 800 m2, nilai jual Rp. 300.000,00 / m2
 Bangunan = 400 m2, nilai jual Rp. 350.000,00 / m2
 Taman mewah = 500 m2, nilai jual Rp.150.000,00 / m2
 Pagar mewah = panjang 120 m dan tinggi 1,5 m,
nilai jual Rp. 175.000,00 / m2
Bagaimana Perhitungan PBB nya?
 Presentase tarif PBB-P2 yang ditetapkan dengan perda
sebesar 0,2 %
 NJOPTKP ditetapkan Rp. 10.000.000,00

15. CONTOH
Perhitungan besaran PBB – P2
1) NJOP Bumi = 800 x Rp 300.000,00 = Rp 240.000.000,00
2) NJOP Bangunan :
a) Rumah & Garasi = 400 x Rp 350.000,00 = Rp 140.000.000,00
b) Taman = 200 x Rp 50.000,00 = Rp 10.000.000,00
c) Pagar = (120 x 1,5) x Rp 175.000,00 = Rp 31.000.000,00 +
Total NJOP bangunan = Rp 181.500.000,00
3) Nilai Jual Tanah dan Bangunan (NJOP) = Rp 421.500.000,00
4) NJOPTKP = Rp 10.000.000,00 –
5) NJOPKP = Rp 411.500.000,00
BESARNYA PBB TERUTANG =
0,2 % x Rp 411.500.000,00 = Rp 823.000,00