1. Up
GradeM A R K N A D S I N F O R M AT I O N F R Å N PA N D O X
# 1 2010
Återhämtning på bred front
– men fortsatt prispress
T R e N D e R | I N R e D N I N g PÅ M O D e T
SPOTlIghT
4 8 12
Stort köpintresse Nytt stjärn- InterContinental
på årets bransch- system i Montreal blev
S. konferens S. Europa S. årets hotell

2. eTT ORD PÅ vägeN
Får vi se fler affärer i år?
Det görs fortfarande också köpt till höga priser. Idag har många av Positiv trend men tufft
mycket få affärer i hotell- dessa aktörer stora problem, men håller sig fly- för de nordiska monarkierna
branschen till skillnad tande tack vare låga räntor och bankernas passivi- I USA var utvecklingen ojämn för första kvartalet i
mot vad branschbedö- tet – vilket i sin tur hänger ihop med de många stat- år – beläggningsgraden ökade med drygt 2 pro-
mare trott, trots en för- liga garantier som presenterats och som minskar cent medan priserna föll med cirka 4 procent. Såle-
bättrad konjunktur och trycket på bankerna att agera. Vad ska man då tro des minskade intäkterna för hotellbranschen med
fortsatt låga räntor. Toppåret 2007 genomför- om framtiden? Ett realistiskt scenario är att antalet 2 procent. Trenden är dock god. Studerar man de
des det globalt hotelltransaktioner för cirka 120 affärer ökar under slutet av året. Men det tar många 25 största marknaderna var utvecklingen övervä-
miljarder dollar. Sedan dess har marknaden i år att återvända till de historiska nivåer vi såg under gande positiv i jämförelse med 2009. I New York
det närmaste tvärstannat med en nedgång på förra högkonjunkturen – både vad gäller volym och förbättrades beläggningsgraden med 10 procent
omkring 90 procent. värde. och priset var relativt stabilt. Mars var den bästa
månaden för hotellmarknaden i staden på 16
De flesta förståsigpåare tror att marknaden ska Kunskap en förutsättning för framgång månader. Liknade trend finns i London och på
explodera under 2010 – främst på grund av att Hur ska priset på hotellfastigheter bedömas i dag? större marknader i Euroland. Stockholm hade
bankerna ska tvingas sälja fastigheter de tvingats Enklast är att prognostisera intäkterna. Stora välre- också en god start på året, även om mars blev en
ta över på grund av nödlidande krediter, så kallade noverade hotell med bra management kommer att besvikelse. Nedgången i Stockholm ligger, YTD
distressed assets. Jones Lang LaSalle, som är en fortsätta ha bra beläggning. Och priset på dessa mars, på ca –3 procent där mer än hela ned-
betydande och respekterad aktör, prognostiserar kommer att stiga, även om det sker långsamt. Den gången kommer från ett sämre pris. Prognosen är
att transaktionsvolymen 2010 ska öka till 11–13 stora svårigheten ligger i att prissätta risken i sam- att utvecklingen fortsätter även under andra kvarta-
miljarder dollar, från 9,4 miljarder 2009. I dag känns band med ett förvärv. Vilket avkastningskrav ska let. I Köpenhamn fortsätter affärsklimatet att vara
även denna moderata siffra väl optimistisk. sättas på objektet? I dag har vi historiskt låga rän- dåligt. Även om efterfrågan gått upp har det skett
tor som kommer att stiga – frågan är som sagt på bekostnad av ett lägre pris och marknaden
Viljan är stark men osäkerheten stor bara när och i vilken takt och hur höga de kommer urholkas successivt. 2010 blir ett tufft år i
Vår bedömning är att det finns ett par skäl till varför att bli. Dessutom har det blivit väsentligt dyrare att Dronningens by.
det görs så få affärer. Viljan att göra transaktioner finansiera ett förvärv. Bankerna har i vissa fall fyrfal-
finns, men säljarna har för höga prisförväntningar. digat sina marginaler och kräver även större andel Er tillgivne,
Många kalkyler görs med utgångspunkt i hur mark- eget kapital. Båda faktorerna har stor påverkan på Anders Nissen
naden såg ut toppåren 2007 och 2008. Detta värdet av en hotellfastighet. Situationen driver oss
accepterar naturligtvis inte potentiella köpare efter- tillbaka till någon form av ursprungssituation – back
som de värderar objekten utifrån hur marknaden to basics. Den enda säkra metoden framöver för PS. Allsvenskan har startat och slutspelet i
ser ut i dag och väntas se ut de kommande åren. att öka värdena på hotellen blir genom ett aktivt handboll pågår för fullt. Så det är mycket att hålla
Ett annat skäl är osäkerheten kring ränteutveck- utvecklingsarbete. Detta i sin tur kräver en bred koll på. Jag sätter en spänn på att Drott går till final
lingen. Nuvarande ränta kommer tveklöst att gå och djup specialistkompetens hur man framgångs- men där får de ge sig för starka Sävehof. Och den
upp vilket köparna inkluderat i sina höjda avkast- rikt driver hotell. Slutsatsen är att andelen aktörer 9 juli lottas VM i handboll. Spännande! Då får vi
ningskrav – men nyckelfrågorna är i vilken takt och som kan hotellbranschen kommer att dominera på veta vem Sverige möter i öppningsmatchen den
hur höga räntorna kommer att bli. En tredje faktor köparsidan när marknaden vänder. 13 januari 2011.
är finansieringen. Det är fortfarande svårt att få låna Den här utvecklingen hålls dock tillbaka genom
pengar och därför har många investerare försvun- mediernas sätt att fungera. För närvarande tävlar
nit från vår delmarknad. tidningarna om att komma med positiva nyheter.
Det finns ytterligare en viktig orsak till den De flesta kurvor pekar uppåt enligt journalisterna.
begränsade viljan att göra affärer. Huvuddelen av Många förleds därför att tro att krisen är över för
de affärer som genomförts de senaste åren har hotellbranschen. Tyvärr är det inte så, även om
gjorts av finansiella aktörer. Dessa saknar ofta livet nu är något lättare och riskerna till viss del
kompetens om branschen och har därför ofta minskat.
Pandox Upgrade. Adress: Pandox AB Grafisk form och produktion: Omslagsbild: Pandox-ägda
Marknadsinformation från Pandox Box 5364 Hallvarsson & Halvarsson InterContinental Montreal, Kanada.
– utkommer med cirka tre nummer 102 49 Stockholm Foto: Ulf Blomberg, Getty Images, Upgrade kan beställas från Pandox
per år. Tel: 08-506 205 50 Shutterstock m fl. eller läsas på www.pandox.se
Redaktion: Anders Nissen, Fax: 08-506 205 70
Tryck: Jernström Offset, Stockholm,
Annelie Sundström Aguilar, E-post: pandox@pandox.se
maj 2010. Eftertryck endast med
Anette Paulsson Besöksadress: Pandox tillåtelse.
Grev Turegatan 44, Stockholm
2 M A rK N A DS I N F OrM ATI ON F r Å N PA ND O x

3. Nyheter
hOTellväRlDeN
November Februari
Berlin får sitt första Hampton by Choice Hotels International debute- Accor säljer fem hotell till Invesco real Marriott International meddelar att de
Hilton. Hotellet kommer att öppna rar i Polen – på sex ställen på en gång. Estate för totalt 154 miljoner euro. För- ska dubblera antalet hotellrum i Europa
under senare delen av 2010 och ha Hotellen ägs och manageras av ett säljningen omfattar Novotel Muenchen till slutet av 2015. Idag har bolaget här
214 rum. polskt fastighetsbolag som är dotterbo- City i München med 307 rum, Novotel 174 hotell med 40 000 rum och de tän-
lag till fastighetsutvecklingsbolaget Sal- roma la rustica och Mercure Corso ker alltså öka till 80 000 rum.
wator Capital Group. Hotellen kommer Trieste i rom med 149 respektive 97
att ligga i städerna Dzwirzyno, Katowice, rum, Mercure Zabatova i Bratislava med
Krakow, Poznán och Wroclaw. 175 rum samt Pullman Paris La Défense
i Paris med 384 rum. Samtliga hotell
kommer även fortsättningsvis att drivas
av Accor.
Tristar Investment Holding har teck-
nat ett avtal angående öppnandet av
ett nytt Four Seasons Hotel i St Peters- Travelodge meddelar att de kommer
burg. Hotellet kommer att öppna 2011 att utveckla tio fastigheter i England. Easyhotel debuterar i Tyskland med
och ligga i Prins Lobanov-rostovkys Den totala investeringen är 61 miljoner det 125 rum stora easyhotel Berlin,
palats. renoveringen av den historiska pund. Tre av hotellen kommer att ligga i Hackerscher Markt i Berlin. Det blir det
byggnaden beräknas kosta 125 miljo- London och två i Manchester. Övriga 12e hotellet i Tyskland för easyhotel.
ner dollar. hotell kommer att öppna i Liverpool,
Det 418 rum stora Park Inn Bristol, Cannock, Camberley och Ando-
Stockholm Waterfront Hotel, som hål- ver. Totalt kommer Travelodge addera Berlin får sitt första Sheraton. Star-
Rezidor har tecknat ett avtal om ett ler på att byggas, genomgår ett namn- 1 133 nya rum. wood har tecknat ett hyresavtal med
150-rums hotell i ryssland. Hotellet byte redan innan det öppnar. Hotellet, Chamartin Meermann Immobilien för det
kommer att drivas under Park Inns som öppnar 2011, kommer då att heta 464 rum stora hotellet som kommer att
flagga och ligga i staden Yaroslavl. radisson Blu Waterfront Hotel, Stock- ligga bredvid centralstationen i Berlin.
holm. Det blir det sjätte radisson Blu i Mars Bygget ska börja i slutet av 2010.
Stockholm.
Marriott International öppnar sitt
December andra Courtyard by Marriott i Schweiz.
Det 175 rum stora Courtyard by Marriott April
Westmont Hospitality står bakom ett Basel drivs under ett franschiseavtal.
förvärv av renaissance Paris Hotel Le Carlson och Rezidor meddelar att
Parc Trocadero med 116 rum. Säljare är Formosa International Hotels Corpora-
Strategic Hotels & resorts och prislap- tion kommer att köpa den hotelldel som
pen 35,5 miljoner euro. drivs under varumärket regent. I förvär-
vet ingår de globala rättigheterna till
namnet regent, hotelldrift och hyres-
Millennium & Copthorne Hotels kontrakt samt licensen för regent
lanserar ett nytt internationellt varu- Seven Seas Cruises.
märke under namnet Studio M. Det rik- Scandic adderar fyra hotell i södra
tar sig till resvana affärs- och privatrese- Courtyard by Marriott Stockholm på Finland. Hotellen ligger i städerna riihi-
närer. Första hotellet öppnas i Singa- mäki, Järvenpää och Lahti. Det fjärde Scandic bygger ett hotell i Tampere i
Kungsholmen med 278 rum öppnade
pore under andra kvartalet 2010. hotellet ska byggas i Helsingfors, med Finland och får därmed tre hotell i sta-
nyligen och blev då det första Courtyard
anknytning till Paasitorni Congress den. Hotellet kommer att ha 207 rum
by Marriott i Skandinavien. Det är också
Centre. och ligga nära tågstationen. Bygg-
det största Courtyard i hela Euorpa.
Hilton öppnar sitt första Hilton Gar- starten är planerad till augusti 2010.
den Inn i Polen under sommaren 2010.
Hotellet ligger i Krakow och har 154 InterContinental Hotels första hotell i Hilton tar första steget in i Norge.
rum. Ytterligare två hotell kommer att Doubletree by Hilton, Oslo City Centre Rezidor tar över driften på tio reval-
Danmark är det 266 rum stora och 85
öppnas under året, i rzeszow och kommer att öppnas under våren. Hotel- fastigheter i Baltikum och ryssland. De
meter höga Crowne Plaza Copenhagen
Warszawa. Polen är identifierat som en let kommer till en början att ha 59 rum kommer att drivas under management-
Towers. Det danska företaget Copenha-
av bolagets största tillväxtmarknader i men efter renoveringen i slutet av 2010 kontrakt med reval hotels ägare, det nor-
gen Hotel Management driver hotellet
Europa. får det ytterligare 44 rum. ska fastighetsutvecklingsbolaget Linstow.
under ett 20-årigt franchiseavtal.
M A rK NADSI NF O r MAT I O N FrÅN PAN DOx 3

4. ÅReTS bRANSchKONFeReNS I beRlIN
”Förmodligen ganska riktigt…”
Årets stormöte i Berlin var en under mötet ligger sent i konjunkturutvecklingen. dåligt”. Hubert Joly, CEO på Carlson, hade en mer
blandning av illa dold osäkerhet Borta var ostron, champagne och stjärnkockar. bestämd inställning och meddelade att de hade
Man hade dragit ned på både kvalitet och kvantitet bestämt sig för att krisen är över.
och självsäkerhet grundad på till- och valet mellan korvgryta med ris och två sorters En mer klarsynt version framfördes av den per-
gång på kapital. Vissa hade inte kallskuret kändes egalt. Och även om de flesta son som menade att en nedgång inte är något att
gick runt och lockade med att de hade hinkvis med sörja. Vad vi åter blivit påminda om under detta
repat sig från 2009 års omfattande
kapital och att 2010 var året att investera, så kunde konjunkturfall är att nästa gång ska det finnas till-
marknadsnedgång medan andra energin inte riktigt infinna sig. räckligt med kuddar att täcka lånekostnaderna.
redan stod rustade för uppgång. Eller som en vis man på scenen konstaterade ”vi
Citatens gyllene år lärde oss mycket under 2009”.
Hotellbranschens motsvarighet till Oscarsgalan En samling av branschens vassaste hjärnor delade
med sig av sina erfarenheter och siade om
gick som vanligt av stapeln i Berlin i början av mars.
Likheterna är många – den pampiga musiken inför framtiden. Det här decenniet
varje nytt ämne som ska avhandlas, prestigen i att
skapas
vara presentatör/moderator samt vikten av att
Högkonjunkturen
synas på just detta evenemang bland årets alla
förmögenheter”
olika tillställningar.
Antalet delegater hade ökat från förra årets bot- var ohållbar” Som första år på det nya årtiondet, och dessutom i
tennotering. Det kunde konstateras att även Liksom tidigare högkonjunkturer var även denna botten på en konjunkturcykel, kan vi bara hoppas
besöksstatistiken på årets viktigaste konferens föl- dömd att ta slut. 2009 var ett tufft år men vi kan att vi under de kommande tio åren kommer att
jer revPAr-utvecklingen. Årets ökning var alltså ett redan se förändringar i efterfrågemönstret som vitt- tjäna pengar. En av panelerna fick frågan om när vi
tecken på att botten är nådd även i hotellens nar om att trenden vänder och botten förhopp- tros komma tillbaka till 2007 års nivåer och svaren
performance. ningsvis är nådd. Eric Danziger, CEO på Wyndham landade mellan 2011–2013 där största gemen-
Om deltagarantalet är ledande för utvecklingen i Hotels, ansåg dock att det var lite sorgligt att bran- samma nämnare var år 2012.
hotellbranschen får man gissa att F&B-utbudet schen tycktes fira att det för tillfället är ”mindre
4 M A rK N A DS I N F OrM ATI ON F r Å N PA ND O x

5. MARKNADeN OM MARKNADeN
Ovisst i transaktionsmarknaden
Hotellbranschen föll hårt under 2009, RevPAR Transaktionsvolymer, mdr EUR
i Europa minskade på sina ställen med över
Cash is king”
20 procent. Även transaktionsmarknaden 15
nådde bottennivåer – men värdemässigt sjönk Portfölj
Det stod tydligt att fokuset ändrats. Från ett ihär- transaktionerna endast med 13 procent. Ban-
digt prat om loan to value under det senaste året ker och andra större hotellägare har i stor 12 Singelfö
fick vi nu reda på att kassaflöde och räntetäckning grad valt att vänta sig igenom lågkonjunktu-
är det som värderas. Irr är förlegat. Är det så att ren. Det låga antalet affärer har konserverat
branschen trampar vatten? Det gäller att tjäna till- värdena i branschen. Väntar en prisjustering, 9
räckligt med pengar för att kunna betala räntorna, eller kan vi bara kliva på tåget igen där det
snarare än att sträva efter att tjäna så pass mycket stannade vid 2007 års toppnivåer för en resa
6
pengar så att det motsvarar din investering – och in i nästa högkonjunktur?
blir över.
Helt i linje med den ekonomiska utvecklingen föll 3
transaktionsvolymerna i Europa med cirka 50
Extend procent under 2009 och landade på en historiskt
låg nivå om 3 miljarder euro. Detta kan jämföras
and pretend”
0
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
med 6 miljarder under 2008 och 18–20 miljarder
Det pratades ivrigt om alla distressed assets som under 2006 och 2007. Även om den totala voly- Singelförvärv Portföljförvärv
ska komma ut på marknaden som resultat av hög- men halverades så sjönk värdet alltså endast Källa: HVS Research
belånade och underpresterande hotell i hårda cirka 13 procent.
marknadsförhållanden. Både paneldeltagare och
besökare deklarerade högljutt att de hade pengar Trygghet prio ett Stiljte höjer inte värdet
att investera. Vad som dock var minst lika tydligt Generellt kan man säga att den underliggande Att förvärvsmarknaden ska komma igång hoppas
var att ingen hade sett skymten av några distres- ekonomiska oron ledde till trygga och ”säkra” de flesta på. Under samma konferens var det
sed assets. Bankerna verkar vilja hålla på sina vär- investeringar, både på grund av ett mer försiktigt många som viftade med pengarna. Intresset var
demässigt sjunkande innehav tills värdena åter- agerande men också som resultat av bankernas brett både sett till geografi och typ av hotell. Men
uppstår. ”Det finns distressed assets, men i mark- hårdare krav. Företagen föredrog att göra något bristen på förvärv skapar frustration i marknaden.
nader där ingen vill vara” kungjorde Patric mindre affärer i sina hemländer framför att göra Många är lycksökarna som väntar på att distres-
Fitzgibbon från Hilton Worldwide. internationella storförvärv. Portföljförvärv som sed assets ska dumpas ut i marknaden. Men än
genom sin storlek ofta innehåller en stor del lånat så länge har detta inte skett i någon större omfatt-
kapital drabbades extra hårt. Tidigare har portfölj- ning då banker och andra storägare inte vill reali-
Avkastningskraven förvärv stått för omkring tre fjärdedelar av den sera sina förluster, utan sitter kvar på innehaven
totala transaktionsvolymen i Europa. Under 2008 med hopp om en snar förbättring.
har blivit mer föll andelen till 50 procent och under 2009 var risken är att det här beteendet leder till ett
den endast 34 procent. utbudsöverskott när proppen väl släpper, vilket
intelligenta” För att minska riskmomenten blev det också sannolikt sker när marknaden kommit en bra bit in
Om detta betyder att både avkastningskrav och mer populärt att göra förvärv i familjära miljöer i återhämtningen och tillväxten satt fart. Teoretiskt
värden har bestått under den senaste lågkonjunk- både avseende hotellmarknad och legala struktu- sett borde ett utbudsöverskott leda till priskonkur-
turen får vara osagt. Bristen på affärer har ju faktiskt rer, men också med samma valuta som hemlan- rens och därmed en försenad prisjustering. Att
bevarat transaktionsmarknaden från att falla värde- det. Under 2009 var 60 procent av alla transaktio- marknaden undgår en värdeminskning bara för
mässigt. Marknaden har fallit både i kvantitet och ner inhemska. Motsvarande siffra för 2008 var att transaktionsvolymen är låg är inte troligt. Och
kvalitet men priset per hotellrum har inte minskat i endast 38 procent. Näst tryggast, efter investe- att tro att värdena skjuter i höjden bara för att
relation till de revPAr-tapp om upp till 20–30 pro- ringar i sitt eget hemland, verkar klassiska hotell- hotellmarknaden sätter fart känns ännu mindre
cent som vi upplevde under förra året. städer som Paris och London vara. På Internatio- troligt. Mer sannolikt är att utbudsöverskottet
nal Hotel Investment Forum i Berlin tidigare i år var leder till ett hack i kurvan och en långsammare
det tydligt att det var just dessa städer som ansågs återhämtning av transaktionsvärdena än önskat.
Om läge, timing och som en säker satsning. Det gick till och med så russel Kett, som var moderator vid den inle-
långt att en moderator fick förbjuda sina panel- dande debatten på den stora internationella
varumärke är rätt medlemmar att svara Paris eller London på hans hotellkonferensen, drog i alla fall sitt strå till
frågor, för att tvinga ur dem ytterligare åsikter. stacken. Efter avslutad diskussion om kapitalis-
– då kan det bli affär!” men och den globala hotellfastighetsmarknaden,
Vad kan man säga? Allt är till salu – till rätt pris. Och Läget är inte längre beständigt sammanfattade han deltagarnas input och åsikter
alla vill vi ju köpa – till rätt pris. Köparnas intresse Utvecklingen av både hotellmarknad, teknik och med orden ”Buy, buy, buy and bye-bye!”.
vittnar om att det är back to basic som gäller med samhälle gör det svårare att värdera fastigheter
trygga städer som London, Paris, München och idag. Läget på ett hotell har länge ansetts vara en
New York på intresselistan. trygg parameter. Men stadskärnor växer så det
knakar och ”what’s hot or not” i en stad växlar
snabbt och påverkar flöden oerhört starkt. Att
vara knuten till ett stort och världsomspännande
varumärke har också setts som ett kvitto på fram-
gång. Men i dagens internationella och teknikvän-
liga värld har värdet av att tillhöra den stora famil-
jen urholkats. ”reach is no longer a chain advan-
tage” för att citera robert Hornman, Managing
Director på WOrLDHOTELS.
M A rK NADSI NF O r MAT I O N FrÅN PAN DOx 5

6. FOKuS PÅ MARKNADeN
Tvär nedgång
följs av
tvär uppgång?
Volymtillväxten är tillbaka men priset har lång väg kvar
Förra året tog musten ur hotellbran- 2009 var ett tungt år i hotellbranschen. USA som New York slutade med ett revPAr-tapp om 26
helhet tappade nära 17 procent på helåret, i lika procent för helåret 2009. Beläggningen föll med
schen. Men det som upplevdes delar i beläggning och snittpris. Men mot slutet av nära 6 procent medan priset tappade med dryga
som en brant nedgång kan eventu- året skedde en trendförändring och marknaden tog 21 procent. Men mot slutet av året började efterfrå-
en ganska snabb vändning. redan i januari 2010 gan komma tillbaka och återhämtningen har varit
ellt följas av en brant uppgång.
ökade efterfrågan, men på grund av ett tillskott i tydlig sedan årsskiftet. Beläggningen steg med
Redan under slutet av 2009 började utbudet så blev det ingen tillväxt i beläggningen. nära 12 procent under första kvartalet 2010. rev-
volymerna komma tillbaka. Gene- Efterfrågan har fortsatt att öka under hela första PAr drogs ned något av priset men slutade ändå
kvartalet och beläggningen slutade på en ökning på dryga 7 procents ökning.
rellt tappar priserna fortfarande, om 2 procent. Snittpriset sjunker dock fortfarande
men nedgångstakten är på de och slutade på –4 procent. Sammantaget mins- London slår toppåret 2008
kade revPAr under första kvartalet alltså med London hade det inte riktigt lika tufft under förra
flesta håll avtagande. Och även om
cirka 2 procent. året och slutade på en revPAr-minskning med 4
återhämtningen kom snabbt väntas procent. Eftersom återhämtningen här började
inga rekordnivåer under året. Mark- Återhämtning i efterfrågan mycket tidigare kunde staden uppnå en svag
Det här mönstret är typiskt för vad vi just nu ser i ökning i beläggningen på helårsbasis. Det svaga
naden upplever nog en snabbt större internationella städer – återhämtning i efter- pundet lockar fritidsresenärer, men även affärs-
framträdande återhämtning snarare frågan men fortsatt tapp i pris. I USA är det lyxseg- och konferensgäster har ökat.
mentet som ökar mest med omkring 10 procent i Första kvartalet 2010 fortsatte i samma goda
än snabb tillväxt.
beläggningen under första kvartalet. Men priset anda. Beläggningen ökade med nära 6 procent
ligger efter och har tappat nära 7 procent. och även priset steg i motsvarande omfattning.
Beläggning Snittpris
okt-09 nov-09 dec-09 jan-10 feb-10 mar-10 okt-09 nov-09 dec-09 jan-10 feb-10 mar-10
New York 3% 0% 4% 8% 10% 16% New York –18% –17% –11% –8% –5% 1%
London 4% 9% 8% 6% 5% 5% London –4% 3% 3% 3% 5% 7%
Paris –1% 3% 2% 3% 7% 11% Paris –7% –2% –6% –5% 0% 3%
Berlin –5% 3% 3% 6% 1% 7% Berlin –15% –2% –3% 9% 6% 6%
Bryssel 1% 0% 1% 6% 3% 4% Bryssel –14% –11% –10% –8% –6% –5%
Köpenhamn 5% –6% 29%* 2% 2% 4% Köpenhamn 3% –11% 67%* –14% –14% –15%
Helsingfors –7% –7% 3% –1% 21%** 19% Helsingfors –11% –9% –10% –11% –8% –9%
Oslo –5% –2% 1% –8% –7% –10% Oslo –8% –1% 0% –4% –4% –4%
Stockholm –1% 0% 5% 0% 7% –2% Stockholm –5% –1% –3% –3% 2% –9%
* Förenta nationernas klimatkonferens (COP15) * Förenta nationernas klimatkonferens (COP15)
** Östersjömöte
I de flesta städer har beläggningen börjat stiga. Volymerna började komma tillbaka i slutet på 2009 Generellt faller priserna. Endast Berlin och London har haft tillväxt i priset under hela
och tillväxttakten i beläggningen ökar. första kvartalet.
6 M A rK N A DS I N F OrM ATI ON F r Å N PA ND O x

7. London RevPAR, kvartal 1
120
2010
100
2009
80 2008
60
40
20
0
Januari Februari Mars Kv1
2008 2009 2010
I London slog revPAr 2008 års toppnivåer både under
februari och mars.
Paris RevPAR, kvartal 1
200
2010
Återhämtningen började extra tidigt i London och nu stiger både pris och beläggning. Det finns dock risk för avmattning i belägg-
ningstillväxten, bl a på grund av den konjunkturmässigt tidiga prisökningen.
2009
150
2008
Totalt för årets tre första månader hade London en Blandad turismprognos
beläggning om 78 procent, vilket kan jämföras De underliggande turistströmmarna ökade under 100
med 2009 års nivå om 74 procent. Det är också senare delen av 2009. Och World Tourism Organis-
högre än både 2007 och 2008 som båda hade en zation (UNWTO) prognostiserar en fortsatt ökning
beläggning om 76 procent under första kvartalet. på mellan 3 och 4 procent för helåret 2010. Asien
Även snittpriset är rekordhögt med 124 pund, vilket 50
förväntas ha den högsta tillväxten medan Europa
kan mätas med toppåret 2008 då det var och Amerika uppskattas få en något långsammare
122 pund. återhämtning. Lika positiva är dock inte World Tra-
I London kan dock utvecklingen komma att vel Tourism Council (WTTC), som inte räknar med 0
Januari Februari Mars Kv1
ändras. Både ökat utbud och prishöjningar kan någon tillväxt alls.
hota fortsatt beläggningstillväxt. Majoriteten av I Storbritannien förväntas det svaga pundet att 2008 2009 2010
Europas planerade hotellprojekt ligger i Stor- driva turismen under 2010. Förutsättningarna är
Paris ligger fortfarande en bra bit under tidigare toppnivåer, men
britannien. London är den destination med både fortfarande tuffa och volymerna kommer inte nå
både februari och mars presterade bättre än föregående år.
flest planerade hotell och flest hotell under kon- några rekordnivåer. Däremot kommer besökarna
struktion. Beläggningen riskerar att minska om inte att spendera mer under sitt resande. I Europa som
efterfrågan ökar i samma takt som utbudet. Den helhet prognostiseras en tillväxt om 2,4 procent för
relativt, konjunkturmässigt, tidiga höjningen av 2010 och ytterligare närmare 4 procent under
snittpriserna kan också skrämma bort resenärer. 2011.
Prishöjningar i fel skede kan trycka bort potentiell
efterfrågan. Skiftande start på året i Norden
I de nordligare delarna av Europa väntas återhämt- Bryssel RevPAR, kvartal 1
Generella pristapp ningen gå lite långsammare. I Helsingfors drop-
Tvärt om, och kanske en mer korrekt bild för andra pade revPAr med hela 17 procent under 2009. 100
2010
större internationella städer, är Bryssels utveckling Året 2010 har dock börjat bättre och januari till
under första kvartalet. revPAr-nivån för första mars ligger knappt 2 procent över föregående år.
80 2009
kvartalet ligger här 14 procent under toppåret Efterfrågan har börjat öka och beläggningen ligger
2008, men endast en procent under 2009. Hittills i 12 procent över första kvartalet 2009. Priset sjun-
år har beläggningen ökat med 5 procent medan ker dock fortfarande och minskade under perioden 2008
60
priset har tappat med närmare 6 procent. Även med drygt 9 procent.
Amsterdam, Köpenhamn, Frankfurt och Prag har Oslo tappade 10 procent under 2009. Situatio-
tappat i pris under första kvartalet 2010. nen är fortfarande påfrestande och både belägg- 40
I Paris steg revPAr med 6 procent under perio- ning och snittpris fortsätter sjunka första kvartalet
den januari till mars i år. Beläggningen ökade med 2010. Tapp i båda parametrarna leder till en fortsatt
7 procent och priset tappade 1 procent. Jämfört nedgång i revPAr på över 10 procent YTD mars. 20
med 2008 års nivåer ligger staden långt efter. Paris I likhet med Oslo tappade Stockholm närmare
revPAr för första kvartalet 2010 ligger 20 procent 10 procent under 2009. Men till skillnad från sin
lägre än toppårets nivåer. Alla segment visar tillväxt norska granne har volymerna här börjat återvända 0
Januari Februari Mars Kv1
i beläggningen men mest ökar faktiskt de tvåstjär- och januari till mars 2010 ökar beläggningen i
niga hotellen, medan tillväxten i det fyrstjärniga Stockholm med cirka 1 procent. Priset tappar dock 2008 2009 2010
segmentet kommer först på andra plats. fortfarande och revPAr minskar med dryga 2 pro- Bryssel ligger fortfarande under föregående års nivåer.
cent under kvartalet.
M A rK NADSI NF O r MAT I O N FrÅN PAN DOx 7

8. MARKNADSöveRSIKT Feb/MAR 2010
Pandox marknadsbarometer
Marknadsbarometern visar utvalda städers läge i konjunkturcykeln. Bedöm- är samt hur pass utvecklad och likvid hotellfastighetsmarknaden är. Observera
ningen bygger på en analys av varje stad. Hänsyn tas till makroutveckling, att hotellkonjunkturcykeln är lika i mönster, men olika i tid.
hotellbranschens utveckling, konjunkturen, hur väl utvecklad hotellmarknaden
SVErIGE
PEAK
NEdgåNg Umeå
Jönköping, Lund, Helsingborg, Göteborg,
Malmö, Uppsala, Sundsvall, Luleå
TillväxT
_
AvTAgANdE NEdgåNg
Stockholm, Stockholm 5, Karlstad
UTPlANiNg:
_
I Umeå tickar fortfarande efterfrågan på. Priset lig- I Malmö stiger efterfrågan sedan åtta månader till- Årets första två månader följer tidigare trend om
ger ungefär som föregående år och på rullande tolv baka mätt på rullande tolv månader. På grund av 3–5 procents nedgång i beläggningen och omkring
månader ligger revPAr på +5 procent. Även 2010 tillskott i marknaden får det dock ingen effekt på 1 procent ner i pris, men mars blev ännu sämre.
har fortsatt med samma trend. I Jönköping har beläggningen. Både konjunktur och konkurrens Stockholmsmarknaden tappar cirka 7 procent i
efterfrågan tappat ett tag nu, priset har kommit sätter press på priset. Helsingborg fortsätter att pris på rullande tolv månader men efterfrågan har
ikapp och ligger på minus på rullande tolv måna- tappa i både beläggning och pris. revPAr ligger börjat komma tillbaka. Nedgångstakten i belägg-
der. De första två månaderna ligger Jönköping på cirka –4 procent på rullande tolv. ningen är avtagande och januari till mars ackumu-
cirka 6 procent under 2009 års nivåer. Göteborg tappar både i efterfrågan och pris. lerat ökar beläggningen med närmare 1 procent.
TReNDeR I TIDeN
Ökat behov av ledstjärnor
Klassificeringen av hotell har länge varit på Motståndarna menar att norrmännen kan sin mark- Andra länder i Europa har gått ännu längre och
tapeten. Det finns inte en global standard – det nad så pass bra att de inte behöver vägledning i samordnar nu hotellklassificeringen. I första steget
finns flera. Varje land har haft sin egen och sina val av hotell. Den norska marknaden består till kommer Hotelstars Union att omfatta 17 000 hotell
ibland har det inte ens funnits en officiell stan- 70 procent av inhemsk efterfrågan och 40 procent i Tyskland, Österrike, Schweiz, Holland, Ungern,
dard. Arbetet för ökad samordning har äntligen av hotellens gäster är återvändare. Således behö- Tjeckien och Sverige. Klassificeringen startade
gett resultat, både nationellt och internationellt. ver de ingen hjälp att välja, anser vissa. 1 januari 2010. Det nya systemet består av 270
kriterier och innehåller bland annat tilläggspoäng
I Norge införs ett nationellt kvalitetssäkringssystem Pris inte längre lika med kvalitet även för mjukare värden som kvalitetssäkring och
under nästa år. Enligt närings- och handelsminister Det är inte helt lätt med betygssystem i hotellbran- gästundersökningar, men även för rumsytor, konfe-
Trond Giske är systemet internationellt banbry- schen. Grundtanken är att det finns en korrelation rens och wellness.
tande. Den nya graderingen lägger vikt vid både mellan pris och kvalitet. När majoriteten av alla
miljö och service men också gästernas åsikter. hotell använder sig av revenue management och
Hotellen kan till och med förlora en stjärna om gäs- priserna dessutom pressas av internetbaserade
terna är missnöjda. försäljningskanaler kan relationen sättas ur spel. Är
Det finns dock delade meningar om behovet av pris inte längre ett kvitto på kvalitet? Ja, då kanske
ett landsomfattande klassificeringssystem i Norge. det är extra viktigt med ett klassificeringssystem.
8 M A rK N A DS I N F OrM ATI ON F r Å N PA ND O x

9. FöRKLARING AV DE OLIKA DELARNA I HOTELLKONjUNKTURCyKELN;
TILLVÄxT Beläggningen stiger relativ snabbt och priserna börjar öka. AVTAGANDE NEDGÅNG Volymerna blir stabilare – fortsatt prispress.
Hög potential och låg risk. Viss potential och hög risk.
PEAK Beläggningen stiger/planar ut och priserna ökar snabbt. UTPLANING Beläggningen stiger med oförändrade priser.
God potential och låg risk som successivt ökar till hög risk. Hög potential med en avtagande risk.
NEDGÅNG Beläggning och pris sjunker som en följd av lägre efterfrågan
eller överkapacitet. Låg potential och hög risk.
INTErNATIONELLT
PEAK
NEdgåNg –
Oslo
TillväxT
London, Berlin, Paris
AvTAgANdE NEdgåNg
Helsingfors, Köpenhamn, Prag, Wien
UTPlANiNg:
Amsterdam, Bryssel
Helsingfors har länge haft en nedgång i efterfrågan, I Köpenhamn fortsätter priset att falla över 10 pro- under första kvartalet 2010. YTD mars ligger sta-
men nu ligger beläggningen på +12 YTD mars. cent. Den negativa trenden i efterfrågan har dock den på 11 procent över första kvartalet 2009.
Priset ligger på en nedgångstakt om cirka 9 pro- vänt. Beläggningen har haft positiv tillväxt under I London började återhämtningen tidigt och
cent, både på rullande tolv månader och för årets januari till mars 2010. I Berlin slutade helåret 2009 både snittpriser och beläggning ökar nu sedan
första tre månader. Även Oslo fortsätter att tappa, på ett revPAr-tapp om hela 19 procent. Ned- sista kvartalet 2009. Första kvartalet slutade på
men utan positiva signaler. revPAr ligger på minus gångstakten började dock avta under sista kvar- 11 procent upp i revPAr, en ökning driven av lika
13 procent för januari–mars 2010. talet 2009 och både pris och beläggning ökade delar tillväxt i beläggning och pris.
PANDOX INFORMeRAR
Mer om hotellmarknaden
verksamhet 2009
av Pandox affärs
Redovisning
Vill du veta mer om hotellmarknaden i allmän-
het och Pandox i synnerhet? Här är två bra
kunskapskällor att hämta information ifrån.
Årsredovisningen för 2009
Pandox årsredovisning kan du beställa genom
att skicka mail till pandox@pandox.se – lämna
ditt namn och dina adressuppgifter så skickas
den samma dag. Årsredovisningen finns även att
läsa på www.pandox.se
Pandox årliga Hotellmarknadsdag
Årets evenemang i hotellbranschen!
pirit
The Pandox S
Boka den 25 november i din kalender redan nu.
Som vanligt kommer vi att presentera nationella
och internationella hotellmarknadstrender samt
ett aktuellt ämne i vår industri.
bolagen
stighets
h o t e l l fa
ledande
e t t av d e
M A rK NADSI NF O r MAT I O N FrÅN PAN DOx 9

10. Inred rätt 2010
TReNDeR: INReDNINg PÅ MODeT
Att starka varumärken gör allt för att något som passar en själv. ”Fashion now drives detta varumärke. Först på listan ligger Egypten och
hotel concepts and design, and the memorable Oman. LVMH tänker inte äga några hotell utan pla-
sätta sitt avtryck i så många bran- hotels of the 2010 decade will be regarded of sexy nen är att driva verksamheten i managementbolag.
scher som möjligt är inte ovanligt. sophistiaction, daring interiors, and mood-evoking
Nu är det modebranschen som vill colors.” säger bolagets CEO Jeffery Ornstein. Färgblandning i topp
Hotelchatter.com går så långt att de väljer en
nästla sig in i hotellbranschen. Modeorakel mer rätt än inredningsdesigner enda färg för 2010. De hakar på trenden som
Senast i raden är en världskänd Ornstein vill bannlysa uttrycket ”hotel design” och arkitekterna Stonehill & Taylor satte redan 2008
ersätta det med ”hotel fashion”. Han tycker att när de skapade konceptet för Best Western Pre-
designer som får inreda ett antal design fokuserar för mycket på byggnaden medan sident Hotel på Time Square i New York. Desig-
rum på Claridge’s i London. Frågan ordet fashion istället placerar fokus på gästen. Hans nen inspirerades av presidentvalet 2008 och
åsikter tycks delas av flera. Missoni, Armani och byggdes runt ”centrist purple” – en mix av republi-
är om hon tänker hålla sig till den
Moschino är exempel på ledande modeföretag kanskt rött och demokratiskt blått. Hotellchatter.
politiskt korrekta, men också heta, som har egna hotell. Den senaste i modevärlden att com pekar ut en mängd hotell i New York som
trenden när det kommer till färgval. ta klivet in i hotellbranschen är den världskända följt trenden och hittar även ett antal utanför Ame-
designern Diane von Furstenberg. Hon kommer att rikas gränser.
Den internationella arkitekt- och designfirman designa ett antal rum på Claridge’s i London. rum- Andra färger att hålla sig till är starka röda
J/Brice Design International har många hotell på sitt men kommer att ha hotellets originalmöbler men nyanser, klara gula och mossgrönt. Som kontrast
samvete. De hävdar att 2010 är ”the decade of the blandas med hennes mönster och färgskala. dyker även grått upp. Och gör något oväntat,
guest” och säger att mantrat läge, läge, läge har Även lyxvarubolaget LVMH (Louis Vuitton Moet skapa en wow-faktor, säger Jeffery Ornstein.
ersatts med jämför, jämför, jämför. Detta grundar Hennessy) har planer på att starta hotell. Bolaget
sig i dagens transparanta samhälle där man enkelt driver sedan 2006 det femstjärniga Cheval Blanc i
kan leta sig igenom alla världens hotell för att hitta franska alperna och tänker nu försöka sig på att växa
10 M A rK N A DS I N F OrM ATI ON F r Å N PA ND O x

11. Visste du att...
Gott och blandat
från världens
alla hotellhörn
…du kan bo i en ”hundkoja”. Dog Bark Park
Inn är ett bed & breakfast som ligger i Cotton-
wood, Idaho. Hotellet är byggt som en jättestor
beagle och värdparet har även specialiserat sig
på att göra trähundar av självdöda träd.
…du kan gå och lägga
dig i Milano och vakna
upp i Zürich. Accor har en
lastbil som under 45 dagar
åker genom nio städer i
Europa. Turen startar i Paris
den 17 maj och slutar i
Bryssel den 24 juni. Hotell-
rummet i lastbilen har dub-
belsäng, platt-tv och bad-
rum.
…London är den skitigaste staden i Europa.
TripAdvisor har gjort en omröstning på sin hem-
sida om vilket som är det smutsigaste hotellet.
På sex av de tio främsta platserna ligger Lon-
Quality hotel Park Södertälje city don-hotell. På första plats hamnade dock Gros-
venor Hotel i Blackpool och på andra plats Vil-
laggio Club Porto Ainu i Budoni i Italien.
Opus Montreal
…världens trendigaste hotell ligger i
Amsterdam. CitizenM Hotel Amsterdam City
blev framröstat till trendigaste hotell 2010. Året
innan fick samma hotell tre utmärkelser av Hos-
pitality Design Magazine. Hotellet blev då utsett
till bäst designade hotell och fick även pris för
bäst designade hotellrum och publika ytor.
Grand Hotel Florida i Barcelona
M A rK NADSI NF O r MAT I O N FrÅN PAN DOx 11

12. Pandoxnytt
NyTT FRÅN PANDOX-SFäReN
InterContinental Montreal Ny Brand Manager på Hotel BLOOM!
Nej, detta är inte lillasystern till hotelldirektör
Christel Cabanier, alias Miss BLOOM! Och nej,
– HOTEL OF THE YEAr 2010! Christel har inte heller hyrt en dubbelgångare...
Detta är Margot Muys, ny Brand Manager på
Hotel BLOOM! Margot ska leda och samordna
Quebec Tourism Awards har tilldelat InterContinental Hotel i Montreal den fina utmärkel- marknadsaktiviteterna på Hotel BLOOM! tillsam-
sen “Hotel Of The Year 2010” i kategorin 4- och 5-stjärnigt. Detta är ett starkt erkän- mans med “6+1”, hotellets nya reklam- och
nande efter ett mycket hårt arbete med ombyggnad och repositionering! Pr-byrå.
Nyrenoverade InterContinental i Montreal. Hotellet pryder även omslaget till detta nummer av Upgrade. Margot Muys, Brand Manager på Hotel BLOOM!
Sous chef på Hotel Berlin, Berlin – tvåa i VM
Susanne DeOcampo-Herrmann, sous chef på
Hotel Berlin, Berlin tog nyligen hem silvermedaljen
på ”Culinary Challenge“ i Singapore tillsammans
med Tysklands kocklandslag. Under tre hela dagar
tävlade nio lag från tre kontinenter om att vara bäst
Susanne DeOcampo-herrmann
i köket. Kockarna i det tyska laget kommer snart att
samlas igen och platsen kommer då att vara Hotel
Berlin, Berlin – men inte i köket den här gången. ”Vi
vill hedra de fantastiska insatser de gjorde i Singa-
pore genom att bjuda hela teamet på en lyxhelg på
Galamiddag på Holiday Inn Brussels Airport hotellet”, säger hotelldirektör Cornelia Kausch. En
Holiday Inn Brussels Airport var i mars värd för sak är säker, huvudstadens tredje största hotell
IHGs Business Performance Meeting. Närvarade kommer att ha några kritiska matgäster.
gjorde bl a Kirk Kinsell, President EMEA Interconti-
nental Hotels Group, tillsammans med många
andra från IHG-organisationen.
Svensk Hollywoodfru på Scandic Park
Under ett par dagar bodde Maria Montazami på Scandic Park i Stockholm i samband med sitt deltagande
på Qx-gaygala. Hon bodde i en svit med utsikt över Humlegården. Maria är en av deltagarna i TV3s omta-
lade program Svenska Hollywoodfruar och en favorit hos många av dem som följer serien.
Fler stjärnor på Quality Hotel Park
Södertälje City
Hotellet har av SHr tilldelats ytterligare en stjärna
och kan numera stoltsera som det enda fyrstjär-
niga hotellet i Södertälje med omnejd. Hollywoodfrun Maria Montazami
12 M A rK N A DS I N F OrM ATI ON F r Å N PA ND O x